房地产开发项目全过程控制策划书
房地产项目全过程开发流程(含土地收储)
施工 许可 建设用地规划许可证 证 建设工程规划许可证 某某地区建筑工程施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以 建设项目年度投资计划（当年计划） 施工图审查 工程：负责提供施工图及计算书 工程：配合办理，与相关门接触， 质量监督登记表 搞好关系 工程：制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相 安全措施 关安全措施。 安全施工措施登记表 工程：配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理
节点
工作部门 工作时间 安排 主办部门 主办岗位 协办部门 中介 中介 中介
工程
中介 国控公司 国控公司
营销
土地 摘牌 项目深度可行性研究报告 成本测算：针对多个方案进行地价及初步成 准备 本测算、利润率分析及比选。 开发周期及付款计划 项目方案确定 现金流测算 研究并确定融资方式 如团购、信托基金、战略合作、贷款等。 项目招商报告（前期阶 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 段） 获取 项目策划书 土地 明确合作伙伴、寻找合作 合作伙伴确定 筹措 方式（招商阶段） 合作方案确定 资金
第 5 页，共 22 页
项目开发计划（初步）
建设 工程 节点 规划 建筑方案送审 许可 证 主要工作内容 主办部门工作内容 分项 建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项 目需提交模型 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 投资计划(项目备案) 大配套 小配套 消防证明 绿化证明 人防证明 地名证明 施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 按照施工总平图进行楼座 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报 点放置，出放线报告 告 施工单位配合做记录、现 施工单位配合做记录、现场保护 场保护 移交施工单位 工程：现场发现问题，及时解决 工程：组织施工单位交接，做好交接记录 财务：提供资金保障 财务：提供资金保障 工程：负责提供消防报建图 工程：负责提供绿化报建图 工程：负责提供人防报建图 销售：确定楼、栋眼号排布和地名 意义 协助工程提供队伍信息
房地产开发项目全过程管理ppt课件
6
——系统原理
街道挖沟——取土烧砖——引水 成渠——运送建材——修建皇 宫——废料填沟——平整建街
北宋皇宫修复工程 [丁渭工程]
7
——目标管理原理
目标管理中的SMART原则
项目 目标
执行！
AP CD
AP CD
系统
目标
动态
思想
管理
控制
9
——执行力原理
10
影响项目执行的主要因素
人员、制度、流程、文化等方面的问题都有可能 导致缺乏执行力的结果。
1.缺乏执行意识 2.缺乏执行型项目文化 3.缺乏执行能力 4.文件自身存在问题 5.执行机制 6.项目经理 7.执行过程问题
的质量进行管理； 负责组织施工图审查及施工图发放管理； 参加图纸会审及设计交底，负责设计变更管理。
34
勘察设计进度管理 制定并审核详细的勘察设计进度计划和
出图计划，并控制其执行，尽可能避免 发生因设计推迟而影响总进度计划； 满足总进度计划要求； 满足招标进度，使勘察设计进度为招标 服务，并作为进度目标值； 参与相关报审的时间
营销方案编制指引 广告管理指引 市场调研作业指引 客户活动管理指引 客户满意度调查指引 品牌推广作业指引 营销推广活动管理作业指引 营销材料制作管理作业指引 销售结案作业指引 品牌管理作业指引 项目计划变更管理作业指引 项目专项计划编制作业指引
房地产项目开发全过程完整流程
房地产项目开发全过程完整流程
1.市场调研和项目策划阶段：
这个阶段的目标是通过市场调研和研究，确定可行的房地产开发项目。这包括对市场需求、目标客户群体、竞争对手和潜在风险进行综合分析。
同时，开发商还要制定项目策划，包括项目规模、定位、定价策略等。
2.土地储备阶段：
在这个阶段，开发商需要通过拍卖、招投标或协商的方式，与土地所
有者取得土地使用权。这包括签订土地出让合同、办理土地使用权证等手续。
3.审批和规划阶段：
在这个阶段，开发商需要向相关政府部门提交项目规划申请。这些部
门会审查项目规划是否符合法律法规、规划要求和城市发展规划。审批通
过后，开发商才能正式进行土地准备和建设工作。
4.设计阶段：
在这个阶段，开发商通过聘请设计单位进行项目建筑、景观、规划等
设计。设计要考虑到市场需求、功能性、美观性和可持续发展等因素。设
计完成后，需要向相关部门进行审查和批准。
5.资金筹集阶段：
在这个阶段，开发商需要通过自有资金、银行贷款或合作开发等方式
筹集项目开发所需资金。这需要开发商制定详细的财务规划和预算，并与
金融机构洽谈融资条件和利率。
6.施工阶段：
7.销售和营销阶段：
在项目建设完成后，开发商开始进行销售和营销活动，包括推广、广告、户型展示、销售活动等。此外，开发商还需要与购房者签订买卖合同，并协助购房者办理相关贷款和过户手续。
8.交付和验收阶段：
在购房者付款完成后，开发商需要按照合同规定交付房屋，并协助购
房者办理入住手续。同时，开发商需要与相关部门进行竣工验收，并取得
使用许可证。
9.售后服务阶段：
在交付和验收后，开发商还需要提供售后服务，包括处理购房者的投诉、维修问题以及小区管理等。
房地产开发建设全流程
房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清
盘、入住！
A、土地获取阶段
一、土地信息收集
1.现状图：落实地块具体位置及周边情况
2.规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件
3.现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响
开发的因素详细了解。
4.了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况
5.了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后
项目开发的影响和支撑。
二、土地初判
1.了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土
地出让方式和土地款，以及能否调整。
2.了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况:成本测算
3.了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排
三、土地深判
1.可行性研究报告：
2.现状图（四至电子文件）
3.市场深度调研
4.项目最终定位
5.成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比
选
6.开发周期及付款计划
7.项目方案确定
8.现金流测算
四、寻找合作资金
1.项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商
版盈利能力分析
2.明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、
合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定
3.引资（商业计划书）：签署战略合作协议
4.合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理
五、投标、摘牌
1.投方案标：项目方案确定
2.投经济标：确定土地上限
3.拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定
拍卖战术
4.挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定
出价战术
六、签订土地出让合同
谈房地产开发项目建设全过程管理
谈 房 地 产 开 发 项 目建 设 全 过 程 管 理
．
纪 怀 忠
（ 山西 国瑞投资有限公司 ， 山西 太原 ０ ３ ０ ０ ０ ６ ）
摘
要： 针 对房地产 开发项 目周期长、 投 资大 、 风险多等特点 ， 从 项 目开发 前期 、 建设 期 、 交付使 用及 后期 维护等 方面入 手 ， 对房地
航机场限高等问题都将直接影响项 目的手续办理、 施工复杂程度 务 。ｂ ． 进行工程 回访 ， 听取业 主意见 。Ｃ ． 总结项 目经验 教训 。ｄ ．
以及项 目的利润率。其次 ， 在项 目上使 用新技术前 一定要 进行详 观察使用 中的问题 ， 做 好相 关记 录。ｅ ． 进行 必要 的维护 、 维 修 和 细的了解 ， 对新技术 的可行 性要 做到 心 中有 数 ， 尽量考 虑使 用本 保养工作 。
一
本文 的宗 旨是 找问题 、 想 办法 ， 是针 对一个 项 目经 历 的全过
取必须制定严格 的措施 ， 杜绝施工 浪费。
程， 从 前期策划至竣 工验 收 ， 交 付使用 以及 后期 的维 护管理 过程
中发现 的一系列问题 ， 结合 自身工作 中的体会来 谈一谈 房地产 开 发企业 的项 目管理 工作 。
产开发项 目管理进行 了研究 ， 以期使房地产企业开发 出优质 的房地产产 品。 关键词 ： 房地产 ， 项 目管理 ， 开发 ， 建设
房地产策划方案(15篇)
房地产策划方案(15篇)
房地产策划方案1
一、前言
本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
二、推广策划原则
本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
房地产开发项目策划方案
房地产开发项目策划方案
房地产开发项目策划方案1
一、引言
工程实际表明，房地产企业缺乏良好的项目策划的情况下，往往会导致项目运作与实施过程中效率低下。同时没有良好的项目作指导，工程设计者将缺乏良好的组织以及难以真正理会投资者所要表达的思想，致使难以做出完备的设计任务书，相应设计工作也就没有可靠地依据，情况严重者可导致投资者的思想与设计者的设计思路大相径庭、背道而驰。所以，房地产项目的策划及管理在房地产行业扮演者重要的角色，具有举足轻重的地位。
二、房地产项目前期策划及其管理
随着我国房地产市场日趋规范、投资主体发生变化、竞争加剧、购房者理性程度增加的现状，房地产项目的前期策划显得尤为重要，应得到足够重视。房地产项目的前期策划是指将项目的中心思想转换成概念明确、目标具体、条理清晰、且有理有据的运作系统，是保证项目完成后能获得满意的社会效益、环境效益以及经济效益的科学依据。
房地产项目的前期策划工作主要包括房地产市场分析、项目
定位（包括市场定位、身份定位、功能定位等等）、产品建议（包括规划布局、平面设计、户型、户型面积比例、功能设计、装修等等甚至详细到建筑材料）、客群分析（包括客户群的心理、偏好、审美等等）、技术可能性分析、项目的经济分析与财务评价、投资可靠性分析等。其中，对房地产项目进行经济分析与财务评价是前期策划工作中的重中之中。
房地产项目策划作为房地产企业决策者的有利助手，起到思想库与智囊团的重要角色。其重要意义在于增强了房地产开发项目的市场竞争能力，应对更大挑战。房地产项目的策划作为项目整个过程的总领方案，明确了项目在运作、执行过程中的许多参数与内容。策划的重要性要求在具体工程中能够始终坚定不移地得到贯彻执行，使求企业的决策者能够参与到策划的制定过程中，只有企业的决策者真正参与了项目的整个策划过程，才有利于策划在整个项目中得到顺利执行。当然,实际操作中,如果涉及高层策略的保密性,在与策划公司和职能部门充分研讨的基础上,根据初步确定的策划方案,可以生成高层内部的执行性策划方案及应付变化的相应预案。
项目全过程咨询-管理策划书
xxxxxx项目全过程咨询
工程管理策划书
编制：xxx公司
年月日
⏹目录
⏹第一章：工程概况 (1)
1.1项目概况 (1)
1.2项目总平面图 (6)
1.3项目工程管理的特点和难点 (7)
⏹第二章：项目管理目标与管理思路 (8)
2.1项目管理目标 (8)
工程进度目标 (8)
2.1.1工程进度目标
2.1.2工程质量及安全文明目标 (8)
工程成本目标 (8)
2.1.3工程成本目标
2.2项目管理思路 (8)
2.2.1施工前期准备工作 (8)
2.2.2抓关键时间节点，确保总体进度 (8)
2.2.3依靠监理的力量控制质量、进度及安全 (8)
2.2.4加强项目团队合作 (9)
2.2.5加强与政府部门特别是质监站的沟通 (9)
2.2.6对总包单位的管理 (9)
2.2.7对监理单位的管理 (11)
2.2.8对分包单位的管理要点 (11)
⏹第三章：项目的范围划分 (12)
3.1总承包商施工范围 (12)
3.2分包工程及设备、材料选型 (12)
⏹第四章：项目的组织架构 (15)
⏹第五章：项目进度管理 (15)
5.1项目总体进度计划 (15)
5.2项目主要施工进度节点计划 (15)
项目进度计划的特点 (16)
5.3项目进度计划的特点
对工程各参建单位的进度管理 (16)
5.4对工程各参建单位的进度管理
5.4.1总包施工进度计划审核 (16)
5.4.2 总包对分包施工协调进度的管理 (16)
5.4.3 项目内部计划协调 (17)
5.4进度控制方法 (17)
⏹第六章：工程质量及安全文明管理 (19)
6.1工程质量与安全管理目标 (19)
项目全过程安全管理策划书
怡置招商上东汇项目（F83-1）地块安全管理策划书
目录第一章、工程概况
第二章、总要求
2.1 基本概念及目的
2.2 项目安全生产适用的法律、法规、标准2.3 危险源辩识及风险评价
2.4 项目安全管理目标
2.5 施工过程主要控制方法
2.6 劳务分包管理
2.7 事故报告
2.8 安全措施费突入计划及其使用范围
第三章、安全生产管理措施
3.2 加强班前安全教育活动
3.3 加强安全技术管理
3.4 加强安全检查
3.5 建立安全隐患整改制度
3.6 建立安全生产例会制度
3.7 建立安全生产奖惩制度
3.8建立工伤事故报告制度
3.9 建立消防管理制度
3.10 建立保卫值班制度
第四章、施工过程控制措施
4.1 组织机构、职责及安管人员配备
4.2 个人防护用品的一般要求
4.3 个人防护用品配备计划
4.4 防护设施、设备配备计划
4.5 土方及深基坑施工（重点在于“人工挖孔桩施工以及深基坑）*4.6 “三宝”、“四口”防护
4.7 临时用电
*4.8 模板工程
*4.9 施工机械安全管理
*4.10 主要施工机械的安全技术要求
*4.11 消防管理措施
4.12 起重机械安、拆除
4.13 中小型机械作业
4.14 脚手架
4.15吊运、吊装作业
4.16 模板支拆
4.17 钢筋绑扎
4.18 砌筑
4.19 抹灰
4.20 外墙饰面作业
4.21 垂直交叉作业、有毒有害环境作业4.22 应急准备与响应
4.23 安全奖评
第五章、文明施工、环保、企业形象5.1 施工现场细部做法及相关要求
第一章工程概况
1、建设单位：重庆怡置招商房地产开发有限公司
房地产项目全过程质量控制措施
房地产项目全过程质量控制措施
摘要：随着人民生活水平的不断改善和城市建设的大力发展，大型及特大型开发项目也在不断涌现，我国房地产行业也已经进入了一个高速发展的阶段。与此同时，对房地产项目的建造质量的要求变得更加不容忽视。由于房地产业本身具有的投资大、投资行为不可逆转性等特点，房地产项目一旦质量不合乎要求，不但对各种人力物力资源是一大浪费，更主要是直接影响人民的生命和财产安全。因此，为保证房地产项目产品的质量能应对社会环境的不断变化，对房地产项目进行全过程质量控制成为一大基础。那么我们采取怎样的项目管理控制措施，才能建立一个具有可靠质量保证的房地产项目呢？笔者将在下文中从以下一些方面进行详细探究。
关键字：房地产项目全过程工程质量控制措施
Abstract：With the improvement of people’s living conditions and the construction of the city to develop energetically, large development projects are also emerging, China’s real e state industry also has entered a rapid development stage. At the same time, the real estate project construction quality requirements become more not allow to ignore. Because the real estate industry itself has large investment, investment behavior irreversible characteristics, real estate projects once the quality do not meet the requirements, not only on a variety of human and material resources is a big waste, more main is directly related to people’s life and property safety. Therefore, in order to ensure the real estate project product quality can meet the constant change of the social environment, the real estate project of the whole process of quality control has become a major foundation. Then we take the project management and control measures, to establish a reliable quality assurance real estate projects? The author put here from the following several aspects of detailed study.
房地产项目策划书
房地产项目策划书
一、项目背景。
随着城市化进程的加快，房地产市场需求持续增长。本项目旨
在开发一处位于市中心的高端住宅社区，满足人们对于舒适、便利
生活的需求，同时提升城市的整体品质。
二、项目概况。
本项目位于市中心繁华地段，规划总占地面积约为10万平方米，总建筑面积约为50万平方米。项目拟建设多栋高层住宅楼，配套商
业服务设施和公共绿地，打造成为一个集居住、休闲、娱乐为一体
的综合社区。
三、项目目标。
1. 打造高品质住宅，引进国际顶级设计团队，确保建筑设计、
装修材料和配套设施达到国际标准，为业主提供舒适、安全的居住
环境。
2. 提升城市形象，通过优质的建筑设计和景观规划，提升周边区域的整体形象，成为城市的地标性建筑。
3. 促进当地经济发展，项目建设过程中，将优先采购当地的建筑材料和劳动力，带动当地经济的发展。
4. 实现经济效益，通过科学的市场定位和精准的营销策略，确保项目的销售和租赁率，并实现良好的经济效益。
四、项目规划。
1. 住宅楼群，规划建设多栋高层住宅楼，满足不同层次的购房需求，提供多样化的户型选择。
2. 商业服务设施，规划建设商业中心、健身中心、儿童乐园等配套设施，为业主提供便利的生活服务。
3. 公共绿地，规划建设公园、休闲步道等公共绿地，营造宜居的环境。
4. 安全设施，规划建设智能化的安防系统和紧急救援设施，确保居民的安全。
五、项目营销策略。
1. 品牌宣传，通过线上线下多渠道宣传，打造项目品牌形象，吸引目标客群的关注。
2. 定位策略，根据市场需求和目标客群的特点，制定不同的定位策略，满足不同层次的购房需求。
项目开发全过程
作为地产人,必须知道房地产项目开发的流程;具体来说,房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段;如果想要对房地产运营做到运筹帷幄,就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心;
1
房地产项目整体开发流程
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移
前期决策期：由拿地到方案定案——重在决策大局已定；
中期实施期：由施工图设计到入伙——重在执行；
后期运营期：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈;
1、企业视角的房地产流程
2、客户视角的房地产流程
3、
2
项目全流程7大关键节点1、土地获取
一企业获得土地的方式
1、行政命令式：划拨/协议出让;危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里;
2、资本市场:
1投资参股：用资金入股或用土地入股,通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；
2土地收购：直接收购获得土地,这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；
3收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等,一般都通过直接收购公司的股权,这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费,不用缴纳营业税、土地增值税、契税;这是近年来比较红火的一种方式,比如万科收购浙江南都,香港路劲收购顺驰;
3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地,这也是自2002年7月以来,获取土地的主要方式;通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准;
二拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素
房地产项目策划书
房地产项目策划书
一、项目背景。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场需求持续增加。为满足市场需求，我们计划开发一项房地产项目，以满足不同人群的居住需求，提高城市居住环境和生活品质。
二、项目概况。
本项目位于城市中心地段，占地面积约100亩，规划建设高档住宅区、商业综合体和公共配套设施。项目总建筑面积约200万平方米，总投资额约50亿元。
三、项目目标。
1. 打造高品质住宅区，满足市场对高端住宅的需求。
2. 建设商业综合体，提供便利的购物、餐饮和娱乐场所。
3. 完善公共配套设施，包括学校、医院、公园等，提高居民生
活质量。
4. 通过项目建设，带动周边地区的经济发展，提升城市形象。
四、项目规划。
1. 高档住宅区，规划建设多种户型的高档住宅，满足不同人群的居住需求。注重景观设计和环境保护，打造宜居的居住环境。
2. 商业综合体，规划建设购物中心、餐饮街和娱乐场所，吸引消费者，提升项目的商业价值。
3. 公共配套设施，建设学校、医院、公园等公共设施，提高居民生活质量，增加项目的吸引力。
4. 环境保护，注重生态环境保护，保护周边自然资源，提升项目的可持续发展能力。
五、项目营销策略。
1. 定位，以高端住宅和商业综合体为核心，定位为城市中心地段的高品质生活区。
2. 营销手段，通过多种渠道进行宣传推广，包括广告、网络营销、公关活动等，吸引目标客户群体。
3. 价格策略，根据市场需求和竞争情况，制定合理的价格策略，提高项目的市场竞争力。
4. 品牌建设，打造项目品牌形象，提升项目知名度和美誉度，
吸引更多客户。
房地产项目策划书
房地产项目策划书
一、项目背景。
随着经济的快速发展，房地产行业成为了国民经济的支柱产业
之一。我公司作为一家具有丰富经验和实力的房地产开发企业，一
直致力于打造高品质、高附加值的房地产项目。为了更好地满足市
场需求，提升企业竞争力，我们决定开展一项新的房地产项目。
二、项目目标。
1. 打造高品质的住宅区，通过精心规划和设计，打造一个舒适、宜居的住宅区，满足人们对于居住环境的需求。
2. 提升品牌影响力，通过此项目，提升公司品牌影响力，树立
良好的企业形象。
3. 实现经济效益，通过项目的开发和销售，实现经济效益，为
企业的可持续发展提供保障。
三、项目内容。
1. 项目规划，本项目计划建设一处住宅区，包括多栋高层住宅
楼和配套的商业设施，总建筑面积约为10万平方米。
2. 设计理念，我们将注重绿化和景观设计，打造一个美丽的生
态环境；同时，注重建筑的功能性和实用性，为业主提供舒适的居
住空间。
3. 销售策略，我们将采取多种销售策略，包括预售、分期付款
等方式，吸引更多购房者。
四、项目投资。
本项目总投资约为2亿元，资金主要用于土地购置、建筑施工、装修设计等方面。
五、项目预期收益。
根据市场调研和项目规划，预计本项目的销售收入将达到3亿元，预计利润率为30%。
六、项目实施计划。
1. 项目立项，完成项目立项手续，确定项目规划和设计方案。
2. 土地开发，完成土地购置手续，开展土地开发工作。
3. 建筑施工，启动建筑施工，确保工程质量和进度。
4. 销售推广，制定销售推广计划，开展预售和宣传活动。
七、项目风险分析。
1. 市场风险，受宏观经济影响，市场需求可能出现波动。
房地产项目策划书
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一、项目背景。
随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场需求持续增长。本项目旨在满足市场对高品质、多功能、可持续发展的房地产
项目的需求，为客户提供舒适的居住环境和便利的生活体验。
二、项目概况。
本项目位于城市中心地段，总占地面积为XXX平方米，规划建
设XXX栋高层住宅和XXX栋商业综合楼。住宅部分包括精装修公寓
和豪华别墅，商业综合楼包括购物中心、餐饮娱乐等配套设施。
三、项目优势。
1. 地理位置优越，项目位于城市中心，交通便利，周边配套完善。
2. 设施齐全，项目内设有商业综合楼，满足居民日常生活所需。
3. 环境优美，项目周边绿化环境良好，居住舒适。
4. 可持续发展，项目建设符合环保要求，注重节能减排，符合未来发展趋势。
四、项目目标。
1. 实现项目规划和建设的顺利进行，确保项目质量和进度。
2. 提供高品质的住宅和商业综合楼，满足客户需求。
3. 建立良好的品牌形象，提升市场竞争力。
五、项目策划。
1. 市场调研，对目标客户群体进行深入调研，了解他们的需求和偏好。
2. 设计规划，与专业设计团队合作，制定项目建设规划和设计方案。
3. 资金筹措，寻求合作伙伴或融资渠道，确保项目资金充足。
4. 建设管理，引入专业施工团队，严格控制项目建设质量和进度。
5. 市场营销，制定全面的市场营销策略，推广项目并吸引客户。
六、项目预期成果。
1. 项目建设顺利完成，各项设施齐全，符合市场需求。
2. 项目销售情况良好，客户满意度高，形成良好口碑。
3. 项目品牌形象得到提升，成为当地房地产市场的领军者。
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xxxxxx项目全过程咨询工程管理策划书
编制：xxx公司
年月日
⏹目录
⏹第一章：工程概况 (1)
1.1项目概况 (1)
1.2项目总平面图 (6)
1.3项目工程管理的特点和难点 (7)
⏹第二章：项目管理目标与管理思路 (8)
2.1项目管理目标 (8)
2.1.1工程进度目标 (8)
2.1.2工程质量及安全文明目标 (8)
2.1.3工程成本目标 (8)
2.2项目管理思路 (8)
2.2.1施工前期准备工作 (8)
2.2.2抓关键时间节点，确保总体进度 (8)
2.2.3依靠监理的力量控制质量、进度及安全 (8)
2.2.4加强项目团队合作 (9)
2.2.5加强与政府部门特别是质监站的沟通 (9)
2.2.6对总包单位的管理 (9)
2.2.7对监理单位的管理 (11)
2.2.8对分包单位的管理要点 (11)
⏹第三章：项目的范围划分 (12)
3.1总承包商施工范围 (12)
3.2分包工程及设备、材料选型 (12)
⏹第四章：项目的组织架构 (15)
⏹第五章：项目进度管理 (15)
5.1项目总体进度计划 (15)
5.2项目主要施工进度节点计划 (15)
5.3项目进度计划的特点 (16)
5.4对工程各参建单位的进度管理 (16)
5.4.1总包施工进度计划审核 (16)
5.4.2 总包对分包施工协调进度的管理 (16)
5.4.3 项目内部计划协调 (17)
5.4进度控制方法 (17)
⏹第六章：工程质量及安全文明管理 (19)
6.1工程质量与安全管理目标 (19)
6.1.1工程质量管理目标 (19)
6.1.2安全文明施工管理目标 (19)
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5.投资估算总表 …………………………………………………………… 6.结论与建议 …………………………………………………………………
某房地产开发项目全过程造价控制策划任务书
1、 项目概况 该房地产开发项目位于昆明市郊，土地面积2000亩（约为133万平方 米），项目总建筑面积为240万平方米，容积率1.8，绿化率不低于 45%。该小区为小高层住宅，地下二层（主要用作车库和设备用房）， 框架结构，公建及配套设施面积不低于3万平方米。 2、 策划目的 工程造价的控制与管理，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发 包阶段、建设项目实施阶段，把建设项目的造价控制在批准的限额范围 之内，随时纠正发生的偏差，以保证羡慕管理目标的实现，力求在各个 建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会 效益。第一，应探索在社会主义市场经济条件下的工程造价管理模式。 由于风险不能共担，显失公平，承包商与业主之间的利益冲突也必然加 大。因此，探索市场经济条件下的工程造价管理模式势在必行。第二， 房地产建设的每一个阶段都存在造价控制，各阶段的造价控制环环相 扣，这就要求我们建立一套科学完善的工程造价管理体系，使工程的计 价、审查、确定、结算、决算制度化，规范化，系列化，并建立一套强 有力的监督、检查机制和奖惩措施。最后，要有效地控制造价，必须更 新观念，将造价控制重点转移到建设项目的前期阶段上来，尤其设计阶 段这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。
与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号； 5、部分价格依据：来自于昆明市价格信息库，昆明市市场价格。 4、 策划内容 1、 投资决策与可研阶段的造价控制 房地产项目投资决策与可研阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的 控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对于房地产项目 投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中发布根据项目建设地 点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况、流动性、职业特 点来确定该项目的开以类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化 率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。 项目决策与可研阶段的产出是决策的结果，这个阶段的产出对总投资影 响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价 具有决定性影响。同时，在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目 的经济技术指标进行调查、研究、对比、并根据项目之间的不同点进行 项目投资估算成本的替换。在进行投资方案的决策时，进行多方案比 较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险 性因素进行重点控制。 2、 方案设计阶段的造价控制 拟建项目一经决策，设计就成了工程项目建设和造价控制的关键：设计 方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度和质 量。项目设计阶段的产出对总投资的影响经验数据一般为25%左右，表 明项目设计阶段对项目造价具有重要影响。 在满足项目使用功能的前提下，合理的设计将使工程造价大幅度降低； 充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。为此，要用好以下几 方面的工作： 2．1房地产商在开发项目定位以后，应对项目的功能定位充分分析，在 对市场进行充分调查的基础上按照价值工程的原理对项目的功能进行分 析、评审、决策。 2．2进行限额设计。房地产商应将项目造价目标按专业构成进行逐层分 解，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面 在分配的投资额度内最大限度地满足和提高使用功能。 2．3设计总体方案应重点研究。整个项目的建筑品质，小区的综合平面 布置、中水处理、智能化布线，园林、绿化、交通组织、配套设施及小 品等都要做细致研究；并注意征求各方的意见，以避免因项目总体规划 的失策导致施工过程中设计发生重大的变动，甚至重新设计的情况发 生。 3、 施工图设计阶段的造价控制
项目投资估算总
表
单位：万元
序号 一 1 1.1 1.2
1.3
二 2.1 2.2
总建筑
面积 2400012
(m2)
费用名 费用标准/
称
明细
土地成
本
土地出 让金
300万/亩
土地交 易契税
1.3万/亩
公共建
设配套 250/m2
费
合计
工程档 案保证
金 垃圾处 理费 抗震审
1.2元/㎡ 18元/㎡
占地面 积:1333340 投资单价
完全具体化。在些阶段影响工程造价的可能性相比其它相对少一些，但 是真正形成工实体主要是在这一阶段；若控制不好，也会使投资失控， 做好施工阶段的造价控制需要从以下几个方面着手： 5．1工程项目实施阶段项目管理方式的策划。项目管理方式的合理选择 是控制工程质量、进度、投资三大目标的主要保证。 5．2审查优化施工方案及施工须序。审查及优化施工方案是控制投资最 有效的手段之一。 5．3严格控制工程变更。施工前，要组织施工人员到现场踏勘，并对图 纸进行会审、技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是那种涉 及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公 司、施工单位等几方现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外 费用。 5．4严格现场签证管理。及时做好施工现场记录：制定现场签证的管理 程序；加强现场签证的管理，工程签证随做随签，避免“一揽子”及日后 签证。 5．5制定索赔程序，妥善处理各种事项，准确及时处理工程索赔和事 件。 5．6做好材料、设备的定货、采购、供应工作，严把材料设备价格关。 6、 竣工结算阶段的造价控制 工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工 程造价和竣工决算的前提和保障；做好工程结算的审查，认为应着重把 握以下几个主要环节： 6．1认真熟悉图纸，分析竣工资料、核实工程数量，对于未完工程或未 做的工作内容在结算时应予扣除。 6．2审查现场签证的真实、合理性。审查签证单上的内容与设计图纸、 定额中所包含的内容是否重复，对于重复的项目及内容必须 6．3严格审查施工合同，正确处理结算纠纷。审查施工合同及有关文件 的工作为：核准工程结算范围；确定施工工期，正确进行索赔；确定施 工承包方式；审查合同其它条款的落实情况。 6．4审查定额使用，政策调整的合理性、准确性：审查是否按规定的工 程量计算规则计算工程量。 6．5认真做好工程材料价款的结算审查。审查纠正单纯靠材料购货发票 做为材料调价依据的作法；审查是否按规定计算材料差价；审查是否存 在施工单位将建设单位购买的材料列入工程结算。 6．6审查各项取费是否符合规定、合理和准确。审查取费基数是否正 确，审查是否提高取费等级的情况，审查是否存在变通装饰工程按专业 装饰工程取费的情况。
费用
土地成本
最终费用
600000 2600
300万/亩 1.3万/亩
600000 2600
33335
Βιβλιοθήκη Baidu
180/m2 24001.2
635935 前期工程费用
626601.2
288.00144 0.8元/㎡ 192.00096
4320.0216 12元/㎡ 2880.0144
2.3 查费 3元/㎡ 720.0036 2元/㎡ 720.0036
4.1投资决策与可研阶段的造价控 ………………………………………… 4.2方案设计阶段的造价控制 ………………………………………………… 4.3施工图设计阶段的造价控制 ……………………………………………… 4.4招投标阶段的造价控制 …………………………………………………… 4.5施工阶段的造价控制 ……………………………………………………… 4.6竣工结算阶段的造价控制 …………………………………………………
3、 编制依据 1、可行性研究费《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂 行规定〉的通知》(计价格[1999]1283号)； 2、勘察设计费国家计委,建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规 定〉的通知》(计价格[2002]10号)； 3、环境影响评价费国家计委,国家环境保护总局《关于规范环境影响咨 询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号)； 4、工程建设监理费国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理
满足项目使用功能的前提下，合理的施工图设计将使工程造价大幅度降 低；充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。为此，要用好以 下几方面的工作： 3．1房地产商应向设计师充分表达建设意图、建设标准及建设进度的要 求，做好设计任务书的编写工作。 3．2加强设计过程控制，及时与设计方进行沟通和配合，减少设计中的 错、漏、碰、缺等现象，从而最大限度地减少施工中的洽商、变更。 4、 招投标阶段的造价控制 合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目 实施过程中，认真编制招标文件比签订工程合同尤为重要。房地产商必 须对以下有关合同问题进行策划和决策： 4．1招标方式的确定。招标方式有公开招标、邀请招标、议标等，各种 招标方式有其特点及适用范围，一般要根据承包形式、合同类型、工程 紧迫程度和业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。 实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不 失为回避风险的良策之一。 4．2招标文件和标底。该房地产项目应该全部采取公开招标，杜绝议标 或者变相议标。在招投过程中应该编制招标公告书，招标文件，资格预 审文件，评标、定标原则及办法，对投标报价中单项报价进行比较分 析，为选择承包单位提供依据，进而签订工程承包合同。特别要注意 到，编制工程标底，工程量清单，审定工程标底，为施工承发包合同价 款的确定提供依据，协助业主对施工承包合同中的条款进行技术咨询， 避免合同条款制定不严密，事后发生经济纠纷事件。 4．3选择报价形式。在我国现阶段通常采用两种报价形式，即工程量清 单和施工图报价。按照有关规定，目前较多采用清单报价的方式，而施 工图报价这种报价形式主义以往应用于得比较多。无论采用哪一种报价 形式，都应特别注意在招标文件中一定要规定投档人必须填写材料（设 备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品 牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标 时对比分析以及签约后的质量控制。 4.4工程量清单的管理。中标合同条款的签订应严谨，细致，工期应合 理，尽量减少甲乙双方责任不明日后扯皮的现象。有关的负责人都要求 熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各 尽其责，对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方 式，三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。 5、 施工阶段的造价控制 在工程施工阶段，由于工程设计及招投标阶段业已婚完成，其工程量已
课程名称：工程造价全过程管理 设计题目：某房地产开发项目全过程造价控制策划书 学 院：建筑工程学院 专 业： 年 级： 学生姓名： 指导教师： 日 期：2014年11月10日
目录
1. 工程概况 …………………………………………………………………… 2.策划目的 …………………………………………………………………… 3.编制依据 …………………………………………………………………… 4.策划内容 ……………………………………………………………………
6．7在结算审查过程中，正确处理审查方与被审查方的关系，保证工程 结算工作须利开展。
5、 投资估算总表 小高层住宅：地上8层+地下2层 土地面积：2000亩=2000*666.67=1333340㎡ 项目建筑总面积：1333340*1.8=2400012㎡ 绿化面积（最低）：1333340*45%=600003㎡ 公建及配套设施面积：30000㎡