2010年商丘房产楼盘楼市市场调查报告
2010年全国房地产市场运行情况.doc
2010年全国房地产市场运行情况国家统计局2011-01-17 08:55:51一、房地产开发投资完成情况2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。
12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。
2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。
12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。
二、商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。
其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。
2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。
其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
三、房地产开发企业资金来源情况2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。
其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。
2010年房价走势
2010年房价走势如何摘要：2009年二季度以来，房价飙升再一次成为市场和舆论高度关注并热议的话题。
房价地价的快速上涨引起了中央政府的高度重视，在不到半个月的时间里，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。
随着政府关于房地产市场相应政策的逐步推出，又引发一系列的猜测和争论，高房价能否抑制？未来房地产走势如何？文章就2010年的房地产价格走势做出简单的分析和预测。
关键词：房价；走势；预测正当全球遭遇金融危机之时，我国房地产业却率先走出低谷。
房地产业强劲的复苏势头，远远超过人们的预期。
下半年以来，70大中城市房价同比涨幅开始进入上升通道。
12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比11月份扩大2.1个百分点。
根据2010年1月19日国家统计局最新公布的数据显示，2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％，相当于2008我国GDP的1/7。
同时，2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米，比2008年上涨近24％，其中商品住宅价格上涨25％。
这两个涨幅，都是近15年左右最大的。
一、2009年房价高涨的原因（一）政策刺激为应对国际金融危机、促进楼市回暖，我国政府从2008年年底开始先后出台了购买首套房可享受首付两成和房贷7折的优惠、二手房营业税减免期从5年缩为2年、土地出让金可以分期付款等一系列住房、土地优惠政策。
这些政策加上开发商的降价促销力度，大大刺激了楼市的刚需阶层。
从而形成了春节后首轮以刚需为主力的购房热潮，让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。
楼市复苏的现实重建了人们对房地产行业的信心，开发商开始买地、开工建房。
同时，银行信贷额迅速增加，通货预期也频频出现，投资者们又开始一步步进入楼市，使得我国房地产市场迅速升温，并出现超出预期的爆发式增长。
（二）地价拉动突飞猛进的地价成为房价上涨的第二大动力。
2009年地王一个接一个地产生。
就在12月，中建国际联合保利分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地；远东新地以48.3亿打败保利龙湖等近20家房企拿下亦庄新城地块，溢价率高达467％。
商丘房地产市场报告
7万
地中海建筑风格。
中意.御景华城
中州路与香君路交汇处
博远名苑 爱丁堡
中州路与南京路交汇处 睢阳大道与南京路交汇处
3700元/㎡ 3900元/㎡
未售
小高层
100-140㎡ 一期销售90%
10万
交通便利，周边建材市场
多层、小高层
90-160㎡
一期10万㎡销 售70%
20万
小高层
90-147㎡
去划率
60% 50% 未售 50% 二期90% 80%
建筑面积 （㎡）
备注
10万
彷造绿城百合新古典主义建
筑，三段式外立面；200米起 伏坡地景观
8万
40米超宽楼间距，低密度社 区
2.5万
临河临水，周边绿地广场较 多
5万
恒温、恒湿高科技住宅
10万
270度观景飘窗，社区幼儿园， 社区小学
5
商丘史志
商丘为六朝古都，早期华夏文明的中心之一 商丘是中国夏、商朝最早建都的城市，有 5000余年的建城史、1500余年的建都史。
现代化起步较早，发展快速城市 1948年11月全区解放后为豫皖苏第一行政区， 1949年3月改为商丘专区 1967年改为商丘地区 2011年5月，商丘新区（副厅级）正式获河 南省政府批复建设
14
现状与未来规划
城市发展方向：“东进南扩”
东进
南 扩
中心城区：人口密度高，以传统商业街区为依托的商业服务区，集中了百货、步行街等多种商业业态，为目前商丘最繁华区 域；未来规划依托火车站，以商业重新改造为主。 日月新城区：商丘新区CBD起步区，城市新的规划核心区。商丘最早住宅集中开发区域，也是目前最热区域，城市面貌较好， 但是配套有待完善。未来规划高档住宅区、未来新的商务中心区。 经济开发区：轻工企业集中区，与之相配套住宅开发逐渐兴起，但配套不足。未来规划仍以电子技术等产业为主。 梁园产业区：老的城市区域，但是随着梁园区政府的西迁，区域发展加快；未来规划冶金、纺织、食品加工、医药四大产业 集群为主。 豫东综合物流区：是商丘市“一中心一枢纽三基地”发展定位中三个基地之一，是商丘市城市总体规划“一体两翼”发展战 略的重要组成部分，对于商丘市打造中国商贸物流集聚基地、建设国家区域性中心城市具有重要的意义。 古城分区：商丘古城，未来规划历史文化游览区。
2010年商丘市国民经济和社会发展统计公报
关于商丘市2010年国民经济和社会发展计划执行情况与2011年计划（草案）的报告——2011年2月12日在商丘市第三届人民代表大会第六次会议上市发展和改革委员会主任付元学各位代表：受市人民政府委托，现将商丘市2010年国民经济和社会发展计划执行情况与2011年计划（草案）的报告提请大会审议，并请各位政协委员和其他列席会议的同志提出意见。
一、2010年国民经济和社会发展计划执行情况2010年是实施“十一五”规划的最后一年，面对复杂多变的经济环境和严峻挑战，在市委的正确领导下，在市人大、市政协的监督支持下，深入贯彻科学发展观，坚持以扩内需、调结构、促转型为主线，以产业集聚区、招商引资、重点项目、城镇建设四项工作为重点，切实加快经济发展方式转变，大力保障和改善民生，经济社会保持了良好的发展态势。
初步预计：全市生产总值完成1140亿元，比上年增长12％左右；其中第一、二、三产业增加值分别增长4.5％、13.5％、13％。
城镇固定资产投资完成690.39亿元，增长23.1％。
财政一般预算收入完成43亿元，增长21.6%。
社会消费品零售总额400亿元，增长18.7%。
城镇居民人均可支配收入增长11.5％，农民人均纯收入增长15.3％。
“十一五”节能减排约束性目标全面完成。
（一）农村经济稳步发展。
实施粮食生产发展规划，抓好粮食生产核心区建设，扩大优质小麦种植面积，克服了持续低温天气影响，粮食生产再创历史新高，总产量达到123亿斤，连续5年稳定在百亿斤以上。
农业结构调整步伐加快，累计发展种植小区100个，总规模达到200万亩；新增58个生猪标准化养殖小区和5个奶牛养殖小区，标准化养殖小区总量达到561个。
农业产业化经营稳步发展，市级以上农业产业化龙头企业达到237家，其中，国家级3家、省级46家、市级188家。
农业基础设施建设进一步加强，投入水利建设资金7.2亿元，实施了吴屯、石庄水库除险加固和三义寨引黄灌区节水改造工程，第16次荣获省“红旗渠精神杯”。
2010年房地产市场分析
天津经济TIANJIN ECONOMY我国房市预期在2009年中期迅速回升，随之而来的是房市超预期“V ”型反转。
房地产市场的迅速回暖和量价齐增，主要归因于我国危机前保持的低负债率以及危机爆发后“天量”信贷的刺激。
房市的过快增速使得信贷风险大量积聚，引起监管部门的重视。
2010年交际之时，政府对房地产市场的调控政策频出，本轮政策调控属于结构性调整、“有保有压”、重点在于使房价涨幅“可控”。
对2010年房市走势的基本判断：匀速上涨，增幅可控。
同时与经济增长的“前快后慢”、信贷的“前松后紧”相适应，2010年房地产行业的总投资也会呈现出前高后低逐渐放缓的态势。
一、金融危机伊始，房地产市场超预期“V ”型反转为了有效应对金融危机，2008年底国务院及各个相关部委及时出台下调普通住房契约税率、暂时免除营业税和印花税、免除个人转让出售的土地增值税、降低首付比例、下调个人贷款利率、延缓土地出让金缴纳等优惠政策，提震房地产市场。
历经了2009年初的短暂低迷，2009年中期，房地产市场迅速回暖，地产销售火热程度超出了先前的预期。
得益于上述房地产优惠政策和“天量”信贷、宽松货币政策的流动性效应，居民刚性需求、投资性需求、甚至是投机需求在短时间内释放，支撑中国房市呈现“V ”型反转。
在此大势推动下，房地产交易量、价齐增，国家统计局数据显示，1～11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%；前11个月商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%，其中，商品住宅销售额增长91.5%。
根据中国指数研究院数据信息中心统计，2009年全国主要城市房市交易量均同比上涨50%以上，天津、南京、成都等城市涨幅更是超过100%。
成交价格更是加速攀升，上海、北京两个“一线城市”成交均价分别上涨27.6%和16.4%。
相关的地产研究机构将界定上海市高档住宅的均价标准由先前的30000元/平方米提高至50000元/平方米。
2010年09年房地产市场调研报告
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。
目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。
随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。
认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。
今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。
今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。
其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。
1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。
出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。
商丘市市场调研报告
客户来源较为广泛，但仍以 区域内客户多以市政机关单
市区客户为主，占比在 位及个体经营为主，周边客
70%-80%左右，余下为下 户占比极少，多数客户以投
面乡镇客户，
资为职业目的
•商丘新区整体规划较晚，在2010、2011年以前，市场开发项目多集中在神火大道沿线， 且整体数量较少，多数项目仍以多层建筑为主，随着2012年，商丘新区重点推进新区综合 规划、基础设施建设、立体交通体系建设等工作的确定，使商丘新区进入开始步入快速发 展期，致使目前区域市场建筑形态发生变革，由以前的多层建筑过度到目前的高层为主的 市场态势,城南区房地产发展也成为商丘市场的焦点；
均价（元/㎡）
多层5000，小高层4800
备注
项目总建筑面积10万平方米。主要 推广方式以派单、电视视频、短信 为主，户外为辅。
重点项目个案介绍
案名
商都奕景
位置
睢阳大道南段六中南校区北侧
建筑形态
多层,小高层
主力户型 两房88㎡，三房118㎡、135㎡
均价（元/㎡）
多层4500，小高层4000
备注
项目总占地68亩，总建筑面积10万 ㎡。2013年1月份开始销售。主要
东南的发展趋势，并ຫໍສະໝຸດ 此将商丘市场分为：城北区、城南区。
商丘城市发展格局
• 目前商丘市楼市可以文化路为界， 南北分为两种态势；
商丘城市发展格局
• 城北区，商丘老城区，城市发展较 早，区域可直接利用土地较少，因 此目前区域内在售项目少，且规划 小，老城区因城市面貌破旧，且在 售项目多在边缘区域，因此区域项 目价格水平较低；
客户职业及置业目的
城北
整体面貌优于老城 区却低于城南区
4000-4300元/㎡
商丘市房地产市场研究报告
商丘市房地产市场研究报告、报告综述商丘总体房地产市场发展结构失衡，市场供应量与消化量比例失调，整体市场开工面积远大于销售面积。
整个房地产业呈现投资、开发激增，销售增长缓慢的不良态势。
商丘市经济近五年保持高速增长。
商丘市城镇人口占总人口的比重呈现逐年递增的趋势，城市人口数量逐年提高。
商丘市城镇居民收入水平不断提高，人均可支配收入平稳上升，平均消费支出也呈递增趋势。
商丘新区的开发建设为房地产发展提供了一个绝好的市场机会。
对立足于本土化发展的美基（商丘）置业而言，商丘是一个可以持续性战略开发的战场。
2关于产业发展周期的判断通过房地产业投资、供需关系、价格走势、土地市场走势等因素分析，基本可以把商丘房地产业发展周期归纳预测为以下几个阶段——2002－2003年：房地产复苏期2004年：房地产繁荣期2005年：房地产持续繁荣期2006年—2007年：房地产竞争激烈期（多项目，多开发商）2008年后：房地产成熟期商丘目前处在房地产业逐渐成熟前的调整阶段，各项目、开发商之间竞争惨烈！目录1. 商丘房地产发展宏观环境研究1.1 商丘之城市定位------------------------------------------------------------------------------06--07 1.2 商丘之经济环境-------------------------------------------------------------------------------08--10 1.3 商丘之发展潜力--------------------------------------------------------------------------------10--111.4 商丘城市发展格局--------------------------------------------------------------------------11--132. 商丘房地产业发展周期研究2.1 历年商品房供需走势分析------------------------------------------------------------------------14--16 2.2 历年商品房价格走势分析------------------------------------------------------------------------16--26 2.3 消费者群体分-----------------------------------------------------------------------16--172.5 商丘房地产市场周期判断--------------------------------------------------------------------------17--173. 商丘住宅市场研究3.1 2006年住宅市场分析---------------------------------------------------------------------------18--193.2 多层住宅产品研究-------------------------------------------------------------------------18--363.3产品建议---------------------------------------------------------------------------37--384. 商丘市商业地产研究4.1 社区商业研究--------------------------------------------------------------------------------39--39 4.1 商丘市商业研判---------------------------------------------------------------------------------40--40 4.2 商丘市商业特征---------------------------------------------------------------------------------40--424.3 商丘市商业趋势---------------------------------------------------------------------------------42--445. 结论第一部分商丘房地产发展宏观环境研究1.1 商丘之城市定位1.1.1 商丘市概述商丘是河南省省辖市。
2010年中国房地产市场分析
2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。
1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元，同比增长36.5%，不仅远高于2009年的17.8%，且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速；商品房销售面积82541.27万平方米，销售额为42277.89亿元，分别比2009年增长9.8%和17.5%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。
其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%，自筹资金23806亿元，增长49.6%，其他资金27513亿元，增长20.4%。
在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%，个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。
国家统计局数据显示，截止到2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。
从2010年1-11月的新房销售数据来看，全国商品房平均销售价格为5124元/平方米，仅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，较之2009年全年的增幅24.2%有了很大幅度的下降。
但是，考虑到2010年一线城市商品房销售面积大幅度减少，销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区，以及多数省份的二、三线城市，这使得2010年的新房平均销售价格，与以消化住房存量为主的2009年，失去了位置上的可比性。
从销量明显减少的一线城市来看，2010年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。
根据中国房产信息集团提供的资料，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%；广州2010年均价达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。
从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看，2010年为10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上涨21.7%；如果考虑到销售区位的变化，同等地段房价同比变化，一般在30%左右。
商丘市房地产市场概况文件
商丘市房地产市场调研报告本报告包含以下内容：第一部分商丘城市简况一、城市简况1、商丘城市简况2、商丘交通简况3、辖区与人口二、城市经济发展情况1、整体经济发展情况2、社会收入与消费情况3、城市规划三、城市发展特点第二部分商丘房地产市场简况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资2、土地市场情况3、房地产市场供给与需求情况二、房地产市场工程分析1、全市在售楼盘基本情况2、在售工程特征分析四、房地产市场整体特征分析第一部分商丘城市简况1、城市简况商丘位于亚欧大陆东岸，中国中原东部，简称商，为中国历史文化名城、六朝古都，拥有五千余年的建城史，因商人、商业、商品发源于商丘，商朝建都于商丘，商丘被誉为“三商之源、华商之都”，古称亳、宋国、梁国、梁园、睢阳、宋城、宋州、应天府、南京、归德府等。
2、交通简况商丘东临大海、西扼中原、北接齐鲁、南襟江淮，陇海与京九铁路、商杭与徐兰高铁、连霍与济广高速、105与310国道等在商丘市区交汇，区位优越、交通便捷，为中国重要的综合交通枢纽和商贸物流中心、亚欧大陆桥中国段重要的中心城市，中原经济区东部经济、交通和工商业中心。
3、辖区与人口截至2011年7月1日，商丘市辖4区1市6县，下辖18个街道办事处、92个镇、81个乡，总面积10704平方公里、总人口736万人，商丘市中心区建成区面积100平方公里、中心区人口105万人。
二、城市经济发展情况1、整体经济发展从商丘历年GDP看出GDP年均增长11%以上，2009年突破1000亿元，保持平稳增长。
随着城市框架进一步建设，预计未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。
2、社会收入与消费情况根据商丘历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度较快，城市居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。
3、城市规划道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足西移三、城市发展特点根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前新乡的城市发展特点有以下几点：➢三大产业协调快速发展，拉动城市经济快速增长，为城市工程开发提供经济保障。
商丘房地产市场调研
1500 13.10%
1000 500
15.00%
11.10% 11.00%
7.60%
8.50%
10.40%
6.30%
8.90%
15.00% 8.70% 10.00%
5.00%
646 0
2006年
783 2007年
930 2008年
1033 2009年
1147 2010年
1318 2011年
1418 2012年
22% 2013
22% 2014
21% 2015
20% 2016
18% 2017
城市宏观概况
城市规划：商丘中心城区以向东发展为主，向西发展为辅，形成“东拓、西延、北优、南 控”的发展格局。规划形成“三心辉映、多轴联动、绿廊楔入、片区融合”的城市空间布 局结构，目标地块位于南京路城市发展主轴上。
三心辉映：
片区融合：
交通走廊及绿色廊道将城市划分为九大功能片区，分别为老城发展片区、 古城文化片区、商务中心片区、梁园发展片区、道北发展片区、创新研发 片区、东南片区、物流产业片区和装备制造业片区。
Part 1
城市宏观概况
研
Part 2
土地市场分析
判
报
Part 3
典型个案分析
告
Part 4
模拟经济测算
Part 5
取地风险梳理
城市宏观概况
城市占位：商丘市位于河南省最东部、豫鲁皖三省交界处，是河南省离出海口最近 的地方，辖2区、6县、1县级市，面积10704平方公里。
➢ 商丘是国家“一带一路”和中部崛起“两纵两横经济带” 重要节点城市；
11%
10%
800
9%
商丘市房地产市场概况文件
商丘市房地产市场调研报告本报告包含以下内容：第一部分商丘城市简况一、城市简况1、商丘城市简况2、商丘交通简况3、辖区与人口二、城市经济发展情况1、整体经济发展情况2、社会收入与消费情况3、城市规划三、城市发展特点第二部分商丘房地产市场简况一、房地产宏观市场情况1、固定资产与房地产投资2、土地市场情况3、房地产市场供给与需求情况二、房地产市场工程分析1、全市在售楼盘基本情况2、在售工程特征分析四、房地产市场整体特征分析第一部分商丘城市简况1、城市简况商丘市商丘位于亚欧大陆东岸，中国中原东部，简称商，为中国历史文化名城、六朝古都，拥有五千余年的建城史，因商人、商业、商品发源于商丘，商朝建都于商丘，商丘被誉为“三商之源、华商之都”，古称亳、宋国、梁国、梁园、睢阳、宋城、宋州、应天府、南京、归德府等。
2、交通简况商丘东临大海、西扼中原、北接齐鲁、南襟江淮，陇海与京九铁路、商杭与徐兰高铁、连霍与济广高速、105 与310 国道等在商丘市区交汇，区位优越、交通便捷，为中国重要的综合交通枢纽和商贸物流中心、亚欧大陆桥中国段重要的中心城市，中原经济区东部经济、交通和工商业中心。
3、辖区与人口截至2011 年7 月1日，商丘市辖4区1市6县，下辖18 个街道办事处、92 个镇、81个乡，总面积10704 平方公里、总人口736 万人，商丘市中心区建成区面积100 平方公里、中心区人口105 万人。
二、城市经济发展情况1、整体经济发展从商丘历年GDP 看出GDP 年均增长11%以上，2009 年突破1000 亿元，保持平稳增长。
随着城市框架进一步建设，预计未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。
2、社会收入与消费情况根据商丘历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势， 其中消费增长速度较收入增长速度较快， 城市 居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。
3、城市规划道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场 老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好 经济开发区：轻工企业西集中移，住宅开发兴起，但配套不足三、城市发展特点根据城市的基本情况与经济发展情况， 我们可以看到目前新乡的城市发展特 点有以下几点：三大产业协调快速发展，拉动城市经济快速增长，为城市工程开发提供经济保障。
X年商丘市房地产市场调研报告.pptx
中国银行在业内率先取消首套房利率7折优惠幅度，各分行视情况可上调至 8.5折。继续二套房贷政策全面收紧之后，首套房贷也即将关上7折利率的 “大门
政策解读：七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信 号，但7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的 调高将在一定程度上影响真实的市场需求。
宏观经济环境分析
规范土地交易
2010年3月10日国土资源部出台整治房地产用地的专项文件《关于加强房地 产用地供应和监管有关问题的通知》 ，开发商今后在拿地时一律按照底价 的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。逾期 不签订合同的，终止供地、不得退还定金。
政策解读： 此举主要是针对规范土地市场，提高开发商拿地门槛，限制 开发商乱拿地.
国十条
宏观经济环境分析
一 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、 城市人民政府抓落实的工作责任制建立考核问责机制
政策解读：明确了政府问责制，在一定程度上避免地方政府利益与开发商利益的相互纠葛， 敦促地方政府执行中央调控政策的力度；但中央政府与地方政府的博弈行为仍将存在。
谨呈：商丘苏地置业有限公司
苏地 圣地亚哥商丘市 场调研报告
策划单位：深圳中建投置业顾问有限公司 策划日期：2010年6月6日
目录
1 宏观经济环境分析 2 商丘房地产市场分析 3 板块市场分析 4 个案及可行性分析 5 商丘房地产市场总结 6 商丘房地产市场预测
宏观经济环境分析
Contents
1.1 房地产行业政策分析
宏观经济环境分析
加强销售管理
2010年4月19日，住建部发布通知： 《关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知》 今后未取得预售许可的项目，开发企业 不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、 预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，以及故意采取畸高价格销 售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行 严肃查处等。
关于2010年房价情况的调查报告
关于2010年房价情况的调查报告随着两会的召开，2010年的热点问题是被炒得沸沸扬扬。
当然房地产问题一直都是近几年的热点话题。
当两会召开期间，中央和地方推出一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。
房价问题从没有像今年这样备受关注，在各大网站的两会民意调查中，“住房问题”也都位居前列。
为了对当前房价的真实情况有一个深入的了解，我们对当前房价情况进行了调查和分析，现将调查和分析的结果报告如下：当前房价是高了还是低了？当前房价是高还是低的问题，一直是媒体争论的焦点问题。
鉴于这种现状，我们进行了一项调查。
首先我们走访调查了房地产交易市场。
除了个别开发商认为当前房价还有一定降价空间以外，开发商普遍认为当前房价已经不能再降价了，否则房地产开发商都将破产。
接着，我们问卷调查了民众，民众最普遍的观点认为，近十年，房价有的地方上涨了好多倍，现在房价不大幅度下降，他们很难买房。
开发商和民众作为一笔交易的买卖双方，调查结果可能有失偏颇，所以，我们专门对政府部门进行了走访调查。
政府部门的答案总结起来主要是，政府不能干预市场行为，房价是高是低，应该市场说了算。
至于民众反映买不起房，原因是多方面的，每年开发的经济适用房只可以解决千分之一的贫困家庭。
根据问卷调查，我们得出的结论，目前房价已经过高，高房价已经严重的影响了百姓的生活，造成了贫富差距的加大。
在我们所做的调查中，93%的人认为房价不正常，其中53%的人认为非常不正常。
高房价的元凶究竟是谁？是土地财政？房地产GDP？城市扩张的巨大需求推动？还是“绑架”政府和银行的地产商？（一）政策刺激我国政府从2008年年底开始先后出台了一系列住房、土地优惠政策。
这些政策加上开发商的降价促销力度，大大刺激了楼市的刚需阶层。
从而形成了春节后首轮以刚需为主力的购房热潮，让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。
楼市复苏的现实重建了人们对房地产行业的信心，开发商开始买地、开工建房。
同时，银行信贷额迅速增加，通货预期也频频出现，投资者们又开始一步步进入楼市，使得我国房地产市场迅速升温，并出现超出预期的爆发式增长。
商丘市各县市房地产市场报告范文
永城市房地产市场报告一、永城市简介永城市地处豫鲁苏皖四省结合部，素有“豫东门户”之称，是中国百强县（市）、河南省直管试点县（市）。
全市总面积2000平方公里，耕地面积180万亩，人口150万，辖29个乡镇，732个行政村，32个居委会。
（一）、城市发展方向启动编制东城区四个片区控制性详细规划；完成西城区控制性详细规划编制设计；高标准做好芒山城市组团规划；做好新型农村社区规划，实现与村镇体系规划、土地利用规划无缝对接，“三规”合一；编制芒山、陈官庄、李寨历史文化名镇保护规划。
严格规划管理，严查违章违规建筑。
（二）、交通运输永城交通十分便捷，北依陇海线，东傍京沪线，西临京九线，永青铁路纵贯市境，连霍高速公路、311国道和郑永省道横穿东西。
规划中的永宿、永亳高速连接京沪和京珠高速，永芒高速与永宿、永亳高速相连，以城区为中心，形成“工”字型高速网。
境内乡乡通等级公路，村村通柏油路，形成了纵横畅通的交通网络，平均每平方公里有公路78.7公里。
通讯十分发达，已达国际先进水平。
移动、联通、电信、网通四大通讯集团均在永城拓展市场，固定电话实现了村村通，移动电话境内无盲区，宽带网遍布城乡，有线电视已进入千家万户，市政府的信息网络、招商网站等已全部开通，市直单位和乡镇都建立了各有特色的网站，实现了信息全球共享。
二、永城市经济运行情况分析（一）2011年经济运行状况综合实力持续攀升。
全市地区生产总值完成345.7亿元，增长11.5%；境内财政总收入71.3亿元，增长32.5%，其中，一般预算收入20.01亿元，增长53.6%；规模以上工业企业完成增加值207.8亿元，增长15.5%；全社会固定资产投资完成138.8亿元，增长24.8%。
再次跨入全国县域经济百强县（市）行列，位居第92位，较上年晋升1个位次。
发展后劲持续增强。
产业集聚区建设实现突破。
完成固定资产投资77亿元，增长37.5%，其中，工业项目投资完成62亿元，在建工业项目33个。
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2010年商丘房产楼盘楼市市场调查报告1、建业•联盟新城位置：神火大道南段（职业技术学院对面）电话：3888888投资商：建业住宅集团开发商：建业华润置业有限公司建筑规模：占地面积约300亩建筑面积：35万㎡；绿化率：41%产品类型：别墅、低层花园洋房，庭院组合建筑规划：广州集美组景观设计单位：武汉长绿佳华园林景观工程公司销售进度：5月份开盘主力户型面积：90——260㎡均价：尚未具体定出，约为4000元/㎡以上，目前房源已经售完项目优劣势分析：◎位于城区东南，项目无论从规划设计，园林景观还是户型设计及区间都照搬郑州联盟新城，项目定位为商丘最高端。
○价格也为目前市场最高，价格将是此项目成败的关键。
2、水木清华2期•丁香苑位置：神火大道168号（“商”字雕塑南600米路西）电话：3227666 3210777开发商：商丘市嘉润建设置业有限公司产品类型：多层花园洋房，高层，小高层建筑规划：浙江大学建筑设计院景观设计单位：加拿大嘉柯国际主力户型面积：87—187㎡均价：约为4200元/㎡项目优劣势分析：◎整体建筑风格照搬郑州绿城百合，园林景观及设计超前，绿化率高，三段式建筑立面，档次较高○价格贵，客户占有量不大3、汇豪天下位置：神火大道与宋城路交汇处西200米电话：6037777 2905555开发商：三松置业占地面积：63899㎡建筑面积：125412㎡产品类型： 4层叠院类别墅、8层电梯花园洋房，小高层，沿街商业面积区间：97—115㎡两房，119—161㎡三房，158—273㎡空中别墅，283—287㎡下沉式叠院销售均价：5000元/㎡—5500元/㎡左右（商丘首家精装修项目）交房时间：一期2011年4月交房项目优劣势分析：◎号称瑞士风情，带精装修，宣传主推高科技住宅和节能环保等噱头，高调宣传恒温恒湿恒氧等概念1、盛大•世纪名城位置：神火大道与香君路交汇处电话：3279888 3279999投资商：茂名市名晟房地产开发有限公司，上海宏城房地产开发有限公司产品类型：小高层、高层主力户型面积：108——163㎡均价：2800---2900元/㎡顶层价格:3032元/㎡销售进度：目前基本上已经售完，仅有几套现房随时可以入住项目优劣势分析：◎项目位置居神火大道不远，周围单位众多，配套完善；○开发商知名度不高，面积区间涵盖面少，多为三居室以上户型，可供选择余地小，价位高。
2、佳嘉•上东壹品2期•香樟墅位置：南京路东段166号电话：3169555 3169666开发商：商丘市佳嘉房地产开发有限公司建筑规模：占地面积约60亩，8栋多层洋房共计216户，两栋高层；绿化率：40%产品类型：多层花园洋房销售进度：4月18日开盘，准现房销售主力户型面积：96——146㎡均价：2300---2400元/㎡，四层价格在2350元/㎡五层价格在2300元/㎡工程进度：全部是多层现房随时可以入住项目优劣势分析：◎坡屋顶建筑，建筑外立面不错，地下停车场7000㎡，园林水景设计先进，园林选择大量香樟树作为宣传亮点；○项目近邻建业桂园，位置、规模和口碑是其短板，定价略高3、帝和•水上公园位置：神火大道西运河旁电话：2588888开发商：帝和置业占地规模：约1137亩总建筑面积：90万㎡产品类型：多层，高层，小高层，商业销售进度：已开发40万㎡，目前主推小户型，目前没有房源可以进行销售主力户型面积：37——49㎡均价： 3100元/㎡项目优劣势分析：◎为目前商丘最大项目，地理位置优越，处于新老城区结合处，水景资源好，具有大型停车场；○部分小户型户型设计不够合理，定价略高。
4、高速•一品江山位置：归德路南段职业技术学院东门南100米电话：3988888 3588888开发商：河南高速房地产开发有限公司景观设计：上海联创国际建筑规模：占地面积约165亩，总建筑面积17万㎡；绿化率：40%产品类型：多层，高层，小高层；销售进度：1期13万㎡现房销售均价：约为2700元/㎡项目优劣势分析：◎现房销售，周围配套和教育资源比较丰富，但位置相对偏远。
○项目园林一般5、龙湾2期•纯水岸位置：归德路与香君路交叉口东300米电话：3752888 3752999开发商：河南盛世住邦置业有限公司绿化率：45%产品类型：高层主力户型面积：126㎡三房一厅，137—151㎡三房两厅；均价：约为3000元/㎡销售进度：全现房销售，房源仅剩50—60余套；项目优劣势分析：◎项目周围有公园和水景资源，近邻奥林匹克公园；○项目以高层为主，户型多为三房以上户型，选择性较少。
6、未来•英伦印象位置：神火大道与珠江路交汇处西300米电话：3796666 3796888投资商：郑州未来集团开发商：商丘合创未来房地产开发有限公司产品类型：类别墅、坡屋顶花园洋房，小高层，沿街商业均价：目前项目没有正式开始销售，预计在10月份开始认购目前正在进行形象宣传。
项目优劣势分析：◎英伦风情建筑，塔楼，坡屋顶和4500㎡的景观公园是其主要亮点○未来的品牌对消费者的影响很大该项目属于新开的一个项目，预计开盘的时间和本项目最后三栋楼开盘的时间很接近，所以在一定程度上会有影响。
7、宏伟•蓝郡位置：凯旋路与香君路交汇处（北关医院对面）电话：3778666 3778777开发商：宏伟置业占地面积：约100亩绿化率：40%产品类型：多层住宅面积区间：41㎡一房，98—119㎡两房，137—146㎡三房，167—200㎡四房；均价：约为2600元/㎡项目优劣势分析：◎项目较大，密度较低○项目所处版块非繁华区域8、盛世华城位置：神火大道与南京路交汇处（“商”字西200米）电话：3369888 3369999开发商：商丘市亚西置业有限公司产品类型：小高层，高层面积区间：100㎡两房，143㎡三房；均价：约为3000元/㎡项目优劣势分析：◎地理位置优越，纯欧式建筑，塔尖，八角房，外立面色调不错○只有两三种户型，可供选择的余地小。
其余B类项目价格概览：◎东方锦江•国际花园：剩余两套顶层房源面积100㎡价格3600元/㎡；◎普罗旺斯：中州路与香君路交叉口，户型面积38—142㎡；5月底开盘；位置相对较偏，但它的最大卖点是节能环保，宣传的是高科技◎香江明珠：原梁园区委大院，价格区间2480—2800元/㎡；◎学府洋房：天明第一城3期，5月份开盘，均价约2600元/㎡；◎海亚春天：中州路与文化路交汇处西南，面积区间45—260㎡, 6月开盘，均价2400元/㎡C类：（均价1800——2600元/㎡的楼盘）1、紫金•华庭位置：南京路东段（一中分校东200米路南）电话：3180666 3180555开发商：河南省裕隆恒泰置业建筑规模：占地面积约46亩建筑面积：5万㎡；绿化率：43%产品类型：多层，小高层销售进度：现房销售主力户型面积：122——127㎡三房为主均价：2450元/㎡，三楼2550元/㎡2600项目优劣势分析：◎现房销售，交通便利，离车站较近，教育资源多○城东区域，非繁华区，生活便利性较差2、金地绿洲位置：民主西路与昆仑路交叉口北200米电话：2279999开发商：商丘市金地置业有限公司产品类型：多层，小高层绿化率：40%，销售进度：一期多层现房，2期小高层在售主力户型面积：84㎡两房，89—134㎡三房均价：多层1400元/㎡，小高层2000元/㎡项目优劣势分析：◎双气、现房销售，30米楼间距，距离市政广场不远，5000㎡商业，○周围配套设施少，无商业氛围。
3、都市•明星•花园位置：新建路与货场路交叉口北300米电话：2233777 2297888开发商：河南省京陇置业占地规模：104.9亩建筑面积：10.4万㎡产品类型：多层绿化率：42%，主力户型面积：93—108㎡两房，123—127㎡三房均价： 1800元/㎡项目优劣势分析：◎双气准现房，低密度多层，○非城市发展主流方向其余C类项目价格概览：◎亿和花园：民主路与平原路交汇处北500米。
均价1300/㎡；目前商丘房地产:目前商丘房地产已大致将市场细分化，大致分为三个阶层，一层以高端项目定位为主，项目均价远远超过目前市场预期，超过4000元/㎡；第二类楼盘多以项目位置好、建筑设计及园林规划好为主要卖点，均价在2600—3200元/㎡之间；第三类楼盘多为小型开发楼盘，或者位置偏离市区，价格在2600元/㎡以下。
从区域上来讲，仍以神火大道为开发主线，分布两侧，老城区各楼盘差别不大，价格适中。
结合白云公馆销售实际状况，处于第二类楼盘，价格上浮空间可以适当上调，但是需谨慎渐进。
另外新的楼盘问世较多像未来英伦印象，汇豪天下等都是在六月底进行开盘销售，另外土地拍卖的进程在加速。