牡丹江曙光新城项目营销策略方案_81PPT_2009年
某市建设大街项目营销策划案
某市建设大街项目营销策划案一、项目背景描述某市位于国内珠三角地区，地理位置优越，经济发展迅速，城市规模不断扩大。
为了适应当地经济发展需求，某市决定开展建设大街项目，旨在打造一条现代化、繁华商业圈，吸引更多消费者和投资者，促进经济繁荣。
二、项目目标1. 提升城市形象：通过建设大街项目，打造一个现代、繁华、独具特色的市中心，提升城市整体形象。
2. 吸引投资者：吸引更多国内外投资者入驻，推动经济发展，促进市场活跃。
3. 吸引消费者：打造一个以购物、餐饮、休闲娱乐为主导的商业圈，吸引更多消费者到该市消费，推动消费升级。
三、目标受众分析1. 投资者：包括房产开发商、商家、品牌连锁店等，他们关注项目可行性、潜在收益和市场竞争力。
2. 消费者：包括年轻白领、家庭消费者和旅游观光者等，他们关注购物环境、品牌选择和休闲娱乐设施。
四、营销策略1. 策划巨幅宣传：组织专业团队制作宣传片和海报，通过电视、广播、互联网等渠道广泛传播，展示项目的规模、设计理念和未来愿景，吸引投资者和消费者的关注。
2. 与政府合作：与当地政府建立合作关系，争取政府支持和资金投入，共同推进项目的建设进程，并获取政府给予项目的宣传资源。
3. 强化品牌推广：建立项目品牌形象，设计专属标识和宣传口号，与当地商会、行业协会等建立合作关系，通过宣传媒体、户外广告等渠道进行品牌推广。
4. 举办推介会：组织项目推介会，邀请投资者、商家、品牌代理商等参加，详细介绍项目情况和投资优势，促进潜在合作伙伴的合作意向。
5. 提供优惠政策：通过与商家合作，为入驻项目的商家提供优惠政策，吸引知名品牌入驻，提高商业圈的知名度和美誉度。
6. 增加公共设施投入：建设大街上增设公共设施，如公园、车站、停车场等，提升消费者的舒适度和便利性，增加人流量。
五、预计效果和评估1. 建设大街项目的顺利推进，建成一个现代化、繁华商业圈。
2. 吸引大量投资者和知名品牌的入驻，推动当地经济发展，促进市场活跃。
基于归属感的棚户区改造规划——牡丹江市曙光新城棚户区改造项目探析
明街北至城 市郊野 公园， 西起银 龙溪 东至北安街 ，规 划总 用地 面积 ５ ｍ ５ｈ （ １ ，其改造建设整体分为四期，一 图 ）
丰 富，山体造型和谐 、优美 ；西临银 被 良好 ； 东 南侧 为 牡 丹 江 市桥 北地
区重 要 的 明 星广 场 ， 其 绿 化植 被 丰
期开发沿 地明街高 层建筑及 居住 区中
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱＢ
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是 第一个规模较 大的棚户 区改造项 目。曙光新
图３ 鸟 瞰 图
城 居住 区位 于牡丹江市 北部 ， 南起 地
曙光 新 城 三 面 青 山 绿 水， 自然 条 件 十 分优 越 。Ｊ ｑ 市 绿 色屏 障 ｌ￣城 ： 城 市 郊 野公 园， 其 中 山体 绿化 植 被
富，设 施齐全 ，是 桥北 居民重要 的活 动 场地 。 曙光新城 场地南侧 地明街为牡 丹 江市 的主 要 出入 口，应 在设计 中重点 集 中，宜设 置人 群聚合 空 间，使其成 为入 １ ３的主要景 观；场 地西侧 为沿银
新城全程策划营销方案
新城全程策划营销方案随着城市的不断发展，新城的兴起成为了一个趋势。
而针对新城的全程策划和营销方案，显得非常的重要。
本文将会详细阐述新城全程策划营销方案所需的相关内容，旨在为企业提供更好的建议。
一、新城策划1.新城规划新城规划是整个策划的重点，首先要考虑城市发展的方向和趋势，了解目标用户的需求和喜好，针对不同的用户群体进行精准的规划。
2.基础设施规划在新城规划中，基础设施建设也是很重要的环节。
包括医疗、教育、交通等方面的规划，要满足居民的需求，并兼顾可持续发展。
3.公共设施规划公共设施的规划同样很重要，包括公园、广场、购物中心等，可以为居民提供更好的休闲娱乐环境和消费场所。
二、新城营销1.品牌建设新城的品牌影响力要做好相应的建设，针对不同的目标用户进行精准定位和品牌塑造，并采用多种营销手段。
2.营销推广在新城的营销推广上，选用多种线上和线下的方式，包括社交媒体、网站、户外广告、事件营销等，提高品牌知名度和美誉度，吸引更多的目标用户。
3.销售服务在新城的销售服务上，要对潜在客户进行充分的了解，提供多样化的销售服务，包括产品推荐、选址咨询、户型规划、装修设计等，为客户提供更好的购房体验。
三、新城全程营销策划要点1.市场调研在策划前期，要进行市场调研，了解目标用户的需求和市场情况，准确掌握市场状况，制定相应的策略和计划。
2.团队建设在策划全程中，要建立一支专业的团队协作，包括策划、推广、销售、客服等多个方面的人员，组织协作，互相配合，确保策划的顺利进行和成功实施。
3.创新策略在策划中，要有创新的策略，包括选址、楼盘设计、产品推广、营销推广等多个层面，打破传统模式，寻求突破。
4.技术支持在营销推广中，要使用多种技术手段，包括搜索引擎优化、社交媒体广告等，提高曝光率和转化率，提高营销效果。
5.监控和反馈在策划全程中，要采用科学的监控和反馈机制，及时进行数据分析和反馈，不断改进策略和计划。
以上就是新城全程策划营销方案所需的相关内容。
牡丹江市房产项目营销策划报告PPT课件
以上数据来自当地政府公开文件
★市政府
代表项目： 御景园
江南新区
区域生活环境较好，作为新城区市场预期普遍看好，区域承接着中高端
客户群体的购房需求；
代表金项色目维：A也R纳K（爱百好瑞花克园）地国产际花都
精于专业 诚挚服务
【项目分析及核心问题界定】
目前牡丹江市代表性的住宅项目
皇都郦景三期B区 物业类型：多层 均价：3400元/平米（送阁楼） 主力户型： 70平米两居室和80平米三居室和部分45平米一居室、 开盘时间：2011年3月 销售率：24% 客户来源：市区客户40%左右，周边乡镇及其他60%左右 项目特点：环拥30000平米莲花湖生态公园，洋房风格 建筑设计
11663 8.6
2009
12806
18
16
14
12
9.8
10
8
6
4
2
0 2010
城镇人均可支配收入（元）
年度增长速度（%）
90
80
70
60
50
40
30 20
18.5 19ຫໍສະໝຸດ 1002007
34.8 20.4
45.3 43.4
81.1 63.7
2008
2009
2010
房地产投资额（亿元） 商品房销售额（亿元）
350
300
250
200
牡丹江曙光新城项目营销策略方案
城市人文
房产
市场判断：竞争激烈，小高层发展趋势。
景观实用，采用封闭式物业管理 ，节能节电节水技术、住宅管 网体系成套技术、住宅设备成套技术、住宅厨卫体系成套、现 代化管理成套技术，居住环境质量保障技术等。 黑龙江省首批国家康居示范工 程小区，位于阳明区裕民路东 侧，西临镇江路，南为冰箱路， 地理位置优越。总占地14.29 公顷，总建筑面积约为22万 平方米，可入住约2200户， 居住人口近7500人，从40多 平方米到130平方米的户型设 计，一期项目桩基基础完成， 正在建设1层，预计在7月19 日开盘销售。
竞Hale Waihona Puke 楼盘2009 房产市场判断：竞争激烈，小高层发展趋势。
该项目座落于牡丹江南侧，社区总用地面积约14.75万平方 米，总建筑面积约28.4万平方米，绿化面积超过5万平方米， 绿地率近40%。
竞争楼盘分析四 绿地世纪城-塞纳丽舍
“绿地世纪城”采用法式新 古典主义建筑风格与景观 设计 ，社区东南侧紧邻牡 丹江市政府和牡丹江市第 一中学，毗邻国道，与高 速公路想连，达到机场、 火车站、汽车站都在10分 钟车程以内。
2009 城市
城市判断：经济良性，多种支柱产业。
上世纪30年代的太平路
上世纪70年代的文化宫
牡丹江市总人口 275万人，其中市区人口 80.4万人。现有少数 民族 38 个，少数民族人口 24 万人，占全市总人口的 8.7%， 其中，朝鲜族 12 万人，满族 9.9万人，回族 7500人，蒙古族 3890人，分别占少数民族人口的 50%、41%、3.2%和 1.6% 。 少数民族居住呈大分散、小集中的特征。
城市概况
城市
城市判断：经济良性，多种支柱产业。
牡丹江是黑龙江省重要的 综合性工业城市、对俄经 贸城市和旅游城市，也是 黑龙江省东南部的经济、 文化、交通中心 。2008 年，全市地区生产总值实 现 501.1亿元，同比增长 14%。目前，已形成矿产 资源 、旅游业 、贸易业 等三大支柱产业。
牡丹江营销策划方案招聘
牡丹江营销策划方案招聘一、背景分析牡丹江是中国东北地区重要的工业城市，是黑龙江省最大的市区之一。
经济发展日益迅猛，市场潜力巨大，但也面临着激烈的竞争。
在这样的背景下，营销策划成为企业们提高竞争力的关键所在。
本方案将对牡丹江营销策划进行全面分析及规划，以期达到市场份额提升及品牌增值的目标。
二、目标客户群体1. 针对家庭消费者：牡丹江市有着丰富多样的产品和服务需求，其中以家庭消费者为主要目标客户群体。
通过对市场细分，我们可以将家庭消费者进一步划分为青年家庭、中年家庭、老年家庭等不同的群体，以满足他们各自的需求。
2. 针对企业客户：随着牡丹江市工业的发展，企业客户的数量与日俱增。
我们将通过与企业的合作及提供个性化的解决方案，来满足他们在市场营销和品牌推广方面的需求。
三、市场调研1. 客户需求调研：通过市场调研，了解目标客户群体的需求及消费习惯。
例如，对年轻家庭进行调研，发现他们更注重产品的品质和个性化，而老年家庭更看中产品的安全性和实用性。
2. 竞争对手调研：对牡丹江市场的竞争对手进行全面调查和了解，包括他们的产品、价格、促销手段等，以便制定相应的竞争策略。
3. 渠道调研：了解牡丹江市常用的销售渠道，包括线上和线下渠道，找到最适合产品销售的渠道，并建立合作关系。
四、营销策略1. 建立品牌形象：制定品牌定位和品牌形象，通过多种营销手段，包括广告、宣传等，提高品牌知名度和美誉度。
2. 产品定位：根据市场需求和竞争情况，对产品进行定位和差异化设计，以达到满足不同客户需求的目的。
3. 价格策略：根据产品定位和市场调研结果，制定合理的价格策略，以满足不同客户群体的需求，并保持竞争力。
4. 促销活动：通过促销活动来吸引客户，包括特价优惠、赠品等方式，提高产品销售量。
5. 电子商务：积极运用电子商务平台，建立线上销售渠道，与线下渠道相互融合，提供更广泛的销售渠道。
6. 客户关系管理：建立客户数据库，通过客户关怀和售后服务，增强客户忠诚度。
营销策划案-阳光新城
营销策划案-阳光新城●前言●阳光新城项目定位及策划推广●阳光新城开盘活动策划方案●阳光新城平面视觉作品顾问公司20**年12月前言经过20**年蓬勃发展,池州的地产正受过前所未有的眷顾。
在激烈竞争的20**年池州地产界,跳出房地产思考房地产及其广告推广才是突破平庸、赢取竞争的解决之道。
时代的转变要求我们必须审视新的游戏规则：不创新，则没落。
创新不仅指功能、环境等楼盘基本面的创新。
更特指——地产广告定位及观念的创新！我们期望我们的工作能给“太阳新城”的销售及推广带来全新的感触。
所以，我们必须从社会、时代、人文、产品等角度来探索“太阳新城”项目与“人”本身的内在价值联系，从而找到项目的核心,形成一条主线，推动项目的在激烈的竞争中能够脱颖而出。
项目定位及策划推广我们不仅仅是在卖房子，而是在做营销时代的一种时代现象，传播一种时代趋向。
这是一种链接现在与未来，处在经济发展与文化融合边界的时代现象，一种区域性的经济文化和时尚生活的趋向。
本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声势却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。
一、思考课题现状决定了，短时期内本项目无绝对优势，那么我们能卖什么？阳光新城不仅卖楼盘，更卖一种生活方式，一种置业的心情。
为楼盘赋予独有的生活方式，使太阳新城拥有强势的市场感召力。
因此项目的定位尤显重要，只有精确做到定位，才能在市场竞争中后来居上。
1．市场定位：池州首席自住型和谐示范社区（1）“池州”，清晰地确定地理位置，（2）“首席”告知了一个信息：第一的；（3）“自住型”，强化了项目特征及社区功能特点；（4）“和谐示范社区”突显了出众的新生活方式，吸引市场的广泛关注。
2．产品形象定位：自然的时尚的人文的（1）“自然的”体现外部的景观优势，烟柳园、齐山公园、平天湖休闲大道，景观处处；（2）“时尚的”传达的是70-80年轻一代追求的现代、独特、生活化方式；（3）“人文的”区域内有小学、幼儿园、贵池第二中学、池州职业技术学院，人文浓郁。
营销推广策略报告
翁源县核心区集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、观光、文化
等于一体的大型商业城。配合日新月异的建设与快速发展，全 面整合先进的商业业态，引进先进的经营理念和商业资源，打 造翁源县城市商业新地标，铸就升级版商业航母，是翁源县旧 城改造发展规划的一个重要里程碑，是翁源县经济发展，城市 化进程的必然产物，必将成为翁源县商业、财富、居住的标志 和典范，巩固翁源县核心商业区。
项 目 主 题 定 位
岭南风情街
岭南建筑文化从颇具江南特色到兼具
中西方建筑风格，它在历史中经历了
数次变化，最终形成了自身的风格。 ，它加入了本土化元素，建筑显得更
加休闲,也表现出与世无争和融入自然
的心态。
岭南风情街
01 建筑风格
岭南建筑即有着江南园艺的风格，又有着 西方欧式风格的影子
02
灯光
特 点
享受别于小区带来的舒适、宜人、氛围浓厚、配套齐全、生活方便的生活环境
灵性设计 自由拆分 我的空间我做主
彰显魅力 体验繁华 生活的品质 源于自我价值的升华
道路规划
科学的道路规划、高品质的设计理念，打造翁源首选黄金铺位
真正的有街可逛 真正的有钱可赚
配套设施
丰富的业态、完美的布局及富有情调的装饰，构建一站式“吃喝玩了购”商业广场
项目优势分析
• • 地段优势：毗邻翁源市汽车站、龙仙汽车站、商业步行街，建设路 中段是真正的核心商业地段，发展潜力巨大； 功能优势：本案将填补市场空白，是一个集百货、超市、餐饮、休 闲娱乐、体验于一体的综合型项目，填补中高档次市场的空白，满 足不同人群的需求； • • 设计理念：充分利用地势的高差，采用“双首层”的设计理念，使
02
03
商业定位语
主题概念炒作
曙光家园营销策划方案(doc14).doc
曙光家园营销策划方案一、宏观市场分析新近发布的《中国行业景气分析报告》（2002~2003年度版）指出：我国房地产业进入中长调整期；同时该报告还认为，目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象。
我们认为，就全国而言，2003年房地产景气趋势是：房地产投资增长将明显放慢；2003年房地产投资增长可能回落到15%左右，而住宅投资增长放慢将更为明显，估计增长16%~18%。
《2002房地产行业景气分析及2003年走热预测》报告指出，房地产发展特别是住房消费的不断增加对我国近阶段经济增长起了十分重要的作用，今后房地产发展的潜力还很大，但这并不意味着房地产可以持续地保持20%以上的高增长。
推动此轮房地产景气回升的原因不是周期性因素，而是体制的变化和政策的刺激。
因此，加强对房地产发展的宏观调控，具有十分重要的意义。
2003年，中国房地产政策总趋势是：护驾房地产“软着陆”。
中国人民银行在2月20日发布的《2002年中国货币政策执行报告》中公布我国利率市场化改革的总体思路，报告说，2002年全国房地产开发完成投资7736亿元，同比增长21.9%。
并指出，房地产信贷政策应采取“软着陆”的办法，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。
但是，由于城市化城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，持续20年~30年10%以上高增长将是肯定的，其与汽车高消费及电子通讯消费一起将成为推动下一轮宏观经济景气繁荣的支柱性力量。
从宏观角度来看，当前房地产发展中头等重要的事是采取有力的宏观调控措施使房地产“软着陆”，而不能任其自然膨胀和让泡沫自然破灭，要促进房地产“软着陆”应采取多种措施。
而建立目标监控体系尤为重要，为此，要努力做到五个适度，以保证房地产业快速稳定协调发展。
即投资和消费增长速度要适度，居住水平的提高速度要适度，各类住房建设的比重要合理（现在许多地方存在住房供需严重失衡的情况）；住区规模要适度；（不应大量无限制地兴建占地几百万平方米的超大型住宅“小”区）；房价及房价收入比要适度。
【精编原】XXX新城全程策划营销措施
第一部分市场环境分析第1章区域房地产市场发展及趋势分析在进行市场分析的时候，我们摒弃简单的楼盘数据的罗列，而是在原则、方向正确的前提下，透过市场的表象，把握市场运动的规律性，以此勾画出当地房地产市场的运动态势。
1.烟台市区房地产市场1.1 烟台市房地产市场发展现状第一，设计单调，配套不完善。
第二，楼盘包装简单，缺乏系统的营销意识。
第三，物业管理滞后，观念落后。
尽管从整体上不成熟、不规范，但近来也出现了一些可喜的动向，表现在近期开发的中高档物业上，如银河怡海花园、黄海城市花园等。
1.1.1 楼盘定位与营销推广意识和手法逐渐加强嘉诚花园紧盯中高档消费层次，在外观、色彩上大胆突破,如其开发的嘉城世纪花园提出了平民化住宅别墅式定位设计，这在一定程度上给市场以震撼，并取得了较好的销售业绩；位于市区环山路原烟台印刷厂旧址的华联新村定位为“绝版住宅”，大打其绝版户型，并采用竞标方式选取高水平的建筑设计方案和营销策划方案，而且从规划设计、户型、外观、环境配套等方面精益求精，在营销推广的手段与方法上首家使用了户型模型，加之其户型设计上的有效创新，给烟台购房者以耳目一新的强烈刺激，在短期内创下了突出的销售业绩。
2001年领衔主演的黄海城市花园位于东郊著名风景黄海明珠西，其在烟台楼市如一巨鳄伏在黄海之滨，虽然在营销推广上无何创新，但其依靠现代化高科技新材料新设施武装起来的展示大厅、动人心弦的三维动画演示、细致入微的模型展示等的确让烟台购房者的视听神经经受了一场前所未有的诱惑与冲动，其首期销售战果甚丰。
在2004年度春季房地产交易展示会上大露头角的银河名都在烟台首家推出了商业地产加高档写字楼配套概念，给烟台萎靡的高档住宅市场带来了一股极富冲击力的新鲜感。
在销售方式上大量出现了代理制，即开发商委托当地或外地专业销售代理公司为其全盘代理销售楼盘，如海天名人广场请深圳伟业房地产交易评估公司作代理；富豪花园的代理商系来自南方的一家公司；夹河苑更是来自广州的代理商为其打点销售；因此楼盘销售的代理销售趋势十分明显。
项目营销策划方案PPT幻灯片
本项目评估均价约为： 3310元/平米
注：（本方案所示其他项目售价数据，以项目入市期数据为准）
2020/3/3
13
营销计划思考
项目销售横道图
工作准备期 项目开盘 项目持续热销期 再次开盘 多次开盘 尾房发售 交房
2014年6月底 2014年8月底
2014年9月
2014年10月
2015年1月 2015年4月 2015年6月
便捷
能量
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
意识与行动融聚 • 需求的满足 • 频率的高效 • 节奏的起伏
智慧与灵性融聚 • 人与人交流 • 人与空间交流 • 空间能量流转
项目定位 2020/3/3
首席低密度纯正洋房住宅社区
3
项目推广策略
广告目标？
项目预热，引起关注，树立差异化形象，为大客户渠道销售及后期宣传做铺垫。
2020/3/3
活动营销
蓄水期人气活动
2020/3/3 售楼处开放仪式等
7
项目推广策略 销售服务
精细化的五星级标准客户服务
制定口径
全面性、精细化的接待口径：针对不同产品、不同客户群体，对 每条政策都拟定相应的接待口径，对销售难点做到迅速反应。
规范流程
统一销售接待流程，提升客户满意度：规范销售环节中的每个接 待点，从打招呼一直到成交回访，都严格做到接待流程、地点、 语言、动作、信息沟通、形象规范。提升客户体验和客户满意度。
2020/3/3
21
氛围亮点：：
售楼部场外布置示意
2020/3/3
22
氛围亮点：
售楼部场内布置示意
我们需要咖啡厅式销售会所
2020/3/3
23
结合牡市曙光新城项目谈屋面工程施工
结合牡市曙光新城项目谈屋面工程施工
张洋
【期刊名称】《科技创新与应用》
【年(卷),期】2014(000)008
【摘要】文章主要通过对曙光新城项目屋面工程施工要求、施工准备、施工方法及质量保证措施四方面内容权释屋面工程施工技术，为类似工程提供技术参考。
【总页数】2页(P204-204,205)
【作者】张洋
【作者单位】黑龙江省中北建设工程有限公司，黑龙江牡丹江 157000
【正文语种】中文
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1.节能材料玻化微珠保温砂浆在房建工程施工及注意事项--结合霸王花新城建筑项目
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4.结合广州市考拉月子中心项目谈景观设计在月子中心景观设计中的应用
5.钢结构屋面工程施工部署和技术方案以苏州市第二工人文化宫项目工程为例
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房地产项目推广分析思路.pptx
那么龙泉的未来是怎样的发展格局？
龙泉未来发展趋势之政策导向
一、龙泉城市定位 成都市委市政府决定将龙泉定位为成都的东部新城。 市委市政府早在99年就开始定位整个城市向东向南发展，所以龙泉 起步很早。而现在开发量比较少，主要是由于规模调整，想向高品质发 展。现在区委区政府将其定位的是最佳人居生态环境示范区。其中“人 居”是重点，广义包括生态环境优势，狭义方面是指人的居住环境和居 住水平，包括小区环境的配套设施，城市功能的建设。
国建新城
策略推广案
目录
市场分析 国建品牌解析定调 国建项目分析解构 国建项目推广思路
一、市场分析
市场营销环境分析
宏观营销背景——八项硬指标强力打房价 1）房市信息9月底前各地公布建设目标
重点：今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标
2）调整住房结构，90平方米以下至少占七成
重点：自今年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型 建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必 须达到开发建设总面积的７０％以上。
7）强化土地监管，土地闲置2年收回使用权 重点：对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高 征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无 偿收回土地使用权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面积 不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连 续满１年的，按闲置土地处置。 8）完善社会救助，各地年内建立廉租住房制度 重点：尚未建立廉租住房制度的城市，必须在今年年底前建立，并合 理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。今年年底前，各地都要安 排一定规模的廉租住房开工建设。
基于归属感的棚户区改造规划——牡丹江市曙光新城棚户区改造项目探析
基于归属感的棚户区改造规划——牡丹江市曙光新城棚户区
改造项目探析
王巍;姚凤梅;王晓舒
【期刊名称】《规划师》
【年(卷),期】2010(026)009
【摘要】曙光新城棚户区改造项目是牡丹江市委、市政府主导推进的市区首个棚户区改造项目,也是牡丹江市第一个规模较大的棚户区改造项目.曙光新城的规划设计充分尊重基地特征,把握空间格局与城市格局的关系,通过对舒适感、识别感、交流感、安全感、记忆感的渗透,力求创造布局合理、功能齐备、兼具舒适性与归属感的人居场所.
【总页数】8页(P76-83)
【作者】王巍;姚凤梅;王晓舒
【作者单位】牡丹江市城市规划设计研究院;牡丹江市城市规划设计研究院;牡丹江市城市规划设计研究院规划设计室
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.12
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1.棚户区改造规划中的历史文化资源保护与利用——以湘潭市滨江棚户区改造规划为例 [J], 沈涛;游兮
2.城市棚户区改造规划初探——以铜陵市城市棚户区改造规划为例 [J], 方晓红
3.北京新城拟实施棚户区改造项目地块控规编制探析 [J], 马佳
4.新时代背景下县城区棚户区改造模式探索——以鄂托克旗乌兰镇棚户区改造规划为例 [J], 徐鹏飞;薛玉峰;于哲
5.棚户区改造规划思路探索
——以贵州省桐梓县棚户区为例 [J], 杨婷
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指标印象——30万平米大盘/中等容积 项目印象 率/多层+小高层产品社区
项目基础技术指标:
该项目预计开发面积高达100万 平方米，目前开发的一期工程 约35万平方米，其中小高层 120439.12 m2（包括增加阳台 面积），地下9200 m2、门市 （不临街）18076.58 m2、门 市（临街）6182.14 m2。1、2、 3、5栋为12层住宅，6、11、 36、38、41、42、44、47栋 为11层住宅。户型以二室二厅 为主，面积从80-120平方米不 等。
谨呈：曙光新城
走在正确的趋势之上
然后人定胜天
圆梦地产 2009年07月12日
讲在前面
李嘉诚说：“卖什么不如卖生活方式”。
讲在前面
圆梦认为：
倡导新居住理念为主导思路，整合项 目各方资源，定性项目营销主体，政 府、大盘、新生活紧密相联，深挖市 场潜力，利用大气磅礴的操盘方式， 迅速占据市场，实现快速回笼资金的 终极目标。
区域逐渐成为功能丰富的城市中心， 案例借鉴 高端人群的聚集地
◆堪培拉在经济的关键指标，如生产、 收入、消费、投资和财富方面表现 很出色，只占到澳大利亚1.6%的人 口创造了超过全国平均水平20%的 价值，并且堪培拉的平均家庭可支 配总收入为3.43万美元，超过国家 平均水平的40%。 ◆跟随政府的服务业，日益发达。 ◆专业人士是推动经济发展的动力渊 源：大量的白领专业人士推动了经 济的发展，他们的技能更为娴熟。 在就业人口中，经理人、行政管理 人员、专业工人和办事员占了相当
基本思路
开发商提出问题要求：
1. 市场分析（项目竞争情 况分析） 2. 客户分析：本项目的主 要客户是谁？ 3. 项目优势/劣势分析 4. 作为一个35万平米的大 盘，如何进行项目操作
解 决
我们对问题的理解
项目目标
实现目标面临的困境
实 现
项目营销策略
项目营销执行实践
本次报告解决的核心问题——项目营销策略
城市概况
2009 城市
城市判断：经济良性，多种支柱产业。
牡丹江是黑龙江省重要的 综合性工业城市、对俄经 贸城市和旅游城市，也是 黑龙江省东南部的经济、 文化、交通中心 。2008 年，全市地区生产总值实 现 501.1亿元，同比增长 14%。目前，已形成矿产 资源 、旅游业 、贸易业 等三大支柱产业。
竞争楼盘分析三
江城美地第一街区
区内采取智能一卡通、可视对讲门禁 系统、24小时可视监控系统、社区网 络等智能系统，引进直接饮用水净化 系统。 建筑立面以黄绿蓝为主色调， 整体风格现代、简约。在节能保温方 面采取地热系统，同时外墙还采用了 最为先进的保温节能材料。靠近项目 有4路，6路，301，302路公交线路通 达四方，出行非常方便。更有牡丹小 学，实验中学，朝鲜小学，朝鲜中学 等学校环伺。
发展历史
2009 房产
市场判断：竞争激烈，小高层发展趋势。
那么，我们的项目将如何面对不 成熟的市场？
马克思的辩证唯物论里说过：“任何事物 都是统一的又是对立的。”既然市场条件 是客观的，我们无法改变，我们却可以反 其道而行之，把不利的变成有利的，我们 可以做到。
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项目 02印象
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牡丹江房地自1997年以来，中国房地产发展突飞猛进，牡丹 江的房地产市场却一直平静如水，如蜗牛一样缓慢爬行，似 陶渊明笔下与世隔绝的桃源仙境一般。
2006年，这片未被开发的土地上开始被中国房地产硝烟波及， 房价从几百元每平方米起步，至今仅仅3-4年时间，房地产价格 飙升到近3000元，从多层建筑形式发展到小高层建筑形式，其 速度之快令人咋舌。作为市场经济的支柱，牡丹江房地产市场 的发展，从反应迟钝到一跃千丈，时间太短，致使消费者一时 间无法接受。同时，城市配套建设还远远跟不上房地产发展势 头，消费观念的滞后，北方的居住特性等等因素，在将来一段 时间内成为房地产市场发展的制约瓶颈。
竞争楼盘
2009 房产
市场判断：竞争激烈，小高层发展趋势。
该项目座落于牡丹江南侧，社区总用地面积约14.75万平方 米，总建筑面积约28.4万平方米，绿化面积超过5万平方米， 绿地率近40%。
竞争楼盘分析四 绿地世纪城-塞纳丽舍
“绿地世纪城”采用法式新 古典主义建筑风格与景观 设计 ，社区东南侧紧邻牡 丹江市政府和牡丹江市第 一中学，毗邻国道，与高 速公路想连，达到机场、 火车站、汽车站都在10分 钟车程以内。
城市经济
2009 城市
城市判断：经济良性，多种支柱产业。
上世纪30年代的太平路
上世纪70年代的文化宫
牡丹江市总人口 275万人，其中市区人口 80.4万人。现有少数 民族 38 个，少数民族人口 24 万人，占全市总人口的 8.7%， 其中，朝鲜族 12 万人，满族 9.9万人，回族 7500人，蒙古族 3890人，分别占少数民族人口的 50%、41%、3.2%和 1.6% 。 少数民族居住呈大分散、小集中的特征。
规模优势明显，多数客户认为“大盘=完善配套”
客户语录:
“社区一定大才好了，大社区配套才齐全、品质打造采用保证，就像奥林匹克花园一样。”
“知道项目以后会有二期啊，只是不知道你们所说的会不会实现。” “大盘的配套才齐全啊，以后的幼儿园、学校、超市等，我是因为你们以后还有才买的，你们那些东 西都会有吧？”
城市人文
2009 房产
市场判断：竞争激烈，小高层发展趋势。
景观实用，采用封闭式物业管理 ，节能节电节水技术、住宅管 网体系成套技术、住宅设备成套技术、住宅厨卫体系成套、现 代化管理成套技术，居住环境质量保障技术等。 黑龙江省首批国家康居示范工 程小区，位于阳明区裕民路东 侧，西临镇江路，南为冰箱路， 地理位臵优越。总占地14.29 公顷，总建筑面积约为22万 平方米，可入住约2200户， 居住人口近7500人，从40多 平方米到130平方米的户型设 计，一期项目桩基基础完成， 正在建设1层，预计在7月19 日开盘销售。
竞争楼盘分析二
牡丹江公路客运枢纽站
竞争楼盘
2009 房产
市场判断：竞争激烈，小高层发展趋势。
江城美地东起西七条路西到西十条路，北靠西牡丹街，南至西新 安街，规划占地总面积121500平方米，建筑面积约230000平方米， 第一街区是首先开发的居住组团，位于西九条路和西十条路之间， 建筑面积78484.23平方米，80-130㎡的户型面积。
C资源
项目远离城市成熟配套核心区 域，周边配套不成熟。
市场 03机会
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案例借鉴 案例：六种新城模式
模式名称 田园新城 边缘新城 TOD新城 驱动因素 典型案例 以国家立法为基准，政府主导下的由新 Stevenage(英国， 城开发公司进行规划建设的新城 伦敦) 城市郊区化，中心城功能外迁，在都市 Columbia（美国， 外缘形成相对独立的新城镇 马里兰州） 通过捷运系统与城市中心区快速连接来 千里新城（日本，大 缩短交通时间，吸引中心城部分功能的 阪） 转移 以一种或多种产业为主导工业园或产业 Port Sunlight（英国 园的形式上建立起来的相对独立的新城 利物浦） 镇 通过分担核心区部分城市功能来实现城 东京副中心新城（日 市多中心结构的目标 本东京） 指随着一国首都或重要政府机关的迁移，堪培拉（澳大利亚首 而建立起来的行政驱动的新城市 都）
01大势
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2009 大势判断：看清环境，谨慎把握方向 强制结构调整政策 观察
金融政策延续
降低首付 利率下调 放松贷款 减少交易税 …… 土地清理 经济适用房 限价房 90/70 ……
市场参与者
低价入市 持币观望 ……
2009 城市
城市判断：经济良性，多种支柱产业
牡丹江市辖绥芬河市、宁安市、 海林市、穆棱市、林口县、东 宁县 6 个市（县）和东安区、 西安区、爱民区、阳明区 4 个 城区，总面积 4.06 万平方公里， 其中，市区面积 1353 平方公里， 建成区面积 58.6 平方公里。
B项目背后
圆梦地产认为，本案背后的 两大势力我们不容忽视。
其一、政府资源，这里不仅仅是指政府本身， 更多的是政府深层次资源。如：下属各单位、 机关、新闻媒体等，包含着目标客户资源，也 蕴藏着项目服务性资源，这些将为项目营销起 到不可磨灭的推动作用；
其二、棚户区改造回迁居民。这类客户中不乏 中高收入家庭，子女婚房需求、换房需求、亲 属/朋友住房需求等，利用亲情营销，挖掘客户 背后的“故事”。
项目占地面积30000平方米，总建筑 面积96000平方米。商城总建筑面积 约为82,119平方米，主要由三个部 分构成：一是主体，地下一层至地 上二层的大型商场，其建筑面积约 为43,205平方米；二是东侧八层综 合办公楼及公寓式住宅，其建筑面 积约为6,882平方米；三是西侧的二 十二层高级酒店，建筑面积约为 32,032平方米。
产业新城 副中心新城 行政中心新城
澳大利亚定都堪培拉，行政中心新城 案例借鉴 建设拉开序幕
◆澳大利亚首都堪培拉位于澳大利亚阿 尔卑斯山的山麓平原上，跨莫朗河两 岸边，整个地区约2330平方公里，人
口三十几万，是举世闻名的花园城市。
◆新城堪培拉的建立可以划分为三个阶 段：第一阶段——选址奠基，定都堪 培拉；第二阶段——铁路、公路、电 厂等市政基础设施的建设；第三阶 段——住宅竣工、商业逐步成型。
城市人文
2009 城市
城市判断：经济良性，多种支柱产业。
独特的牡丹江文化现象。
牡丹江现有专业艺术表演团体 5个，公共图书馆 8 个，艺术馆和文化馆 14 个，文物管 理机构 7 个，博物馆和纪念馆 5 个，即将新建城市规划展示馆、革命烈士馆和青少年宫。 全市群众文化活动丰富多彩，市直属专业艺术表演团体每年演出 500 余场，遍及全国 20 多个省、市、自治区，每年都与俄罗斯、韩国、朝鲜、港澳台等国家和地区开展文化 艺术交流活动。近五年来，全市文艺作品获得国家级奖励 100 多项、省级奖励 400 多 项。牡丹江人创作演出的《毛泽东在 1960 》、《邓小平在那个春天》、《周恩来与大 庆人》、《女大十八变》、《英雄王二小》、《金桂兰》、《魔幻奇遇》等优秀舞台剧 目，歌曲《春天的故事》、《走向新时代》、《长大后我就成了你》、《常回家看看》， 第 11 届省运会开幕式大型文艺演出《和谐龙江?激情圣火》以及《同一首歌》、《激情 广场大家唱》等在全省乃至全国享有较高的知名度，形成了独特的“牡丹江文化现象”。