@地产智库 同策咨询：同策海事大学地块营销策划报告 2019年10月 p169-PPT文档资料170页
楼盘可行性分析及销售计划
金桥长岛可行性分析及销售打算上海同策房产咨询有限公司目录一、项目概况二、项目SWOT分析三、区域环境四、项目定位五、招商策略建议六、项目销售打算一．项目概况项目位于金桥板块北部地区（金桥板块分为三个部分：北部地区；南部地区即碧云国际社区；东部地区即金桥出口加工区），长岛路台儿庄路路口，周边新盘、次新盘和老公房都比较多，配套设施也专门完善。
●项目总建筑面积约为19646.77㎡，其中地下一层，地上四层。
项目B1～3F总建筑面积约为17636.16㎡。
项目配备约90个车位。
项目沿长岛路拥有约230m沿街商铺，沿台儿庄路拥有约50m沿街商铺，整个项目呈“L”型。
●项目与金桥湾——清水湾相邻，与金桥新村隔长岛路相望，周边业态丰富，人流量大，特不是晚上16：30～20：00以及双休日。
然而区域整体商业档次偏低。
●项目位于长岛路、台儿庄路，该地区交通便捷程度一般。
公交线路：川歇线起讫站：歇浦路渡口——川沙843 起讫站：高行——鞍山新村774 起讫站：陆家嘴——高行北市场638 起讫站：周家渡——东路新村8 5 起讫站：陆家嘴地铁站——长岛路783 起讫站：淮海东路——华高苑785 起讫站：耀华——台儿庄路981 起讫站：海洋新村——台儿庄路轨道交通：轨道交通6号线将于2007年底正式贯穿。
28座车站从北向南依次为：港城路站、外高桥保税区北站、航津路站、外高桥保税区南站、洲海路站、五洲大道站、东靖路站、巨峰路站、五莲路站、博兴路站、金桥路站、云山路站、德平路站、北洋泾路站、民生路站、源深体育中心站、世纪大道站、浦电路站、蓝村路站、上海儿童医学中心站、临沂新村站、高科西路站、东明路站、高青路站、华夏西路站、上南路站、灵岩南路站、济阳路站。
二．项目SWOT分析1.优势（S）●项目本身属于纯商业用房，业态限制小。
●项目总建筑面积约为19646.77㎡，总体量在长岛路台儿庄路沿线来讲是独一无二的，易形成规模阻碍力。
[同策]2019上海商品住宅市场半年报-
![[同策]2019上海商品住宅市场半年报-](https://img.taocdn.com/s3/m/19bd816caeaad1f346933ff4.png)
表：2019年6月别墅成交面积TOP10
楼盘名称
板块
套数
面积 （平米）
泰禾海上院子
柘林板块
88
10696.47
新城上坤樾山半岛
泗泾板块
55
8063.63
路劲佘山院子
松江新城西区板块
74
7662.75
城开御瑄
莘庄板块
19
6878.04
东滩花园
陈家镇板块
37
5444.29
海上湾
朱家角板块
30
4039.31
89
13869.74
泰禾海上院子
柘林板块
88
10696.47
大华锦绣华城
北蔡板块
58
10563.02
路劲佘山院子
松江新城西区板块
95
9313.63
风荷丽景尚城
嘉定主城区板块
66
9246.14
表：2019年1-6月商品住宅成交面积TOP10
楼盘名称
板块
套数
面积 （平米）
中环1号欧泊花郡(滨河华城)
大场板块
泰禾海上院子
柘林板块
100
12135.87
数据来源：dataln
13
数据来源：同策集团各子公司
14
同策上海地区上门访客指数（以2015年月度均值为100）
市场预期
2019年5月同策上海地区上门访客指数为54，上门访客指数相比上月小幅上升，基本与三月份持平，整体市场预期保 持稳定水平。
2019/6 2019/5 2019/4 2019/3 2019/2 2019/1 2018/12 2018/11 2018/10 2018/9 2018/8 2018/7 2018/6 2018/5 2018/4 2018/3 2018/2 2018/1 2017/12 2017/11 2017/10 2017/9 2017/8 2017/7 2017/6 2017/5 2017/4
同策2019年上海西郊庄园国际公寓营销的的策划的报告
•总建面4万方 •3层联排别墅 •英伦风格、红褐面砖、 坡屋顶、烟囱造型， 与凯德林茵湖畔相对
•总建面3.4万方 •96栋纯独栋别墅 •现代简约风格，天然 河道横贯社区，绿化 率达到58%，
华漕区域市场
内部竞争 竞争项目户型面积段比较
区域内竞品项目主力面积段集中在230-300㎡之间
【西郊庄园国际公寓】 【万科红郡】 【金球怡云花园玫瑰里】 【上海年华】
优势： 周边配套成熟 社交需求容易满足 安全感（小区面积不 大，容易管理）
劣势： 周边环境（安静/空气/景色优 美等）比较难满足消费者需 求 认知上在初中级高端消费群 体中-别墅比公寓高档
全市800-1200万公寓市场
同策咨询 TOSPUR
竞争项目选取
选取全市公寓总价段在800-1200万之间的项目作为本案公寓直接竞品； 根据选取原则选取金地天境、金地天御、中海紫御豪庭、中星美华村
成交套数
成交（㎡）
独栋
43
1.28
联排
47
1.28
叠加
4
0.09
成交均价（元/㎡） 31314 35846 47550
成交均价（元/㎡） 32876 36208 45730
去化套数占比 35.1% 56.8% 8.1%
去化套数占比 45.7% 50% 4.3%
从2019年全年来看：800-1200万/套总价段别墅市场成交以联排别墅占绝对主力，占总成交套数的 56.8%，其次是独栋别墅占35.1%，叠加最少仅8.1%，市场供应是决定成交占比的关键因素； 从2019年第四季度来看：联排仍为整个800-1200万/套别墅市场成交主力，占总套数的50.0%，独栋 占45.7%，叠加占4.3%。联排别墅的市场成交占比较全年来看有所下降
同策--TOSPUR济南西沙项目营销代理业务-技术标
海尔云世界
相对距离：11.8KM 项目销售价格：20000元/㎡
泉城广场
相对距离：15.8KM 项目销售价格：25000元/㎡
鲁能领秀城
奥龙官邸
相对距离：15.8KM 项目销售价格：30000元/㎡
和谐广场
相对距离：10.1KM 项目销售价格：19000元/㎡
绿地新都会
名士豪庭
25.96
4
龙湖水晶 郦城
槐荫区
7.82
21.99
5
龙湖春江 郦城
历城区
22.29
21.43
6
绿地城 历城区 28.83
20.77
7
万科龙湖 城市之光
历城区
23.19
8
中新锦绣 天地
历城区
14.34
9
鲁能泰山7 号
历城区
19.48
18.34 17.32 17.02
10 恒大御峰 槐荫区 4.69
16.46
21.76
13 恒大绿洲 长清区
14
鲁能泰山7 号
历城区
15 绿地国际城 市中区
26.55 21.77 34.17
16 财富壹号 槐荫区
17 中建长清湖 长清区
18
绿地新里香 榭丽公馆
槐荫区
19
高新绿城玉 蘭花园
高新区
20 山水华府 高新区
20.59 5.26 26.94 13.97
17.52
21.05 20.84 20.58 17.99 17.60 17.15 16.35
排名 11
项目名 称
重汽翡翠 雅郡
供应面 成交面
行政区 积
积
同策-上海中星海上景庭项目营销建议书65页
目录合作方式说明成功密码之一·调研，点铁成金一、区域供应量分析和预测 (5)二、区域市场项目分期安排及去化速度 (9)三、区域市场价格分析 (10)四、周边个案营销分析 (19)五、本案地块状况评估 (23)六、价格建议 (32)成功密码之二·执行，如何完成任务的学问一、行销业务核心策略 (35)二、销售分期 (37)三、价格策略 (41)四、销控方案 (45)五、销售曲线及价格走势 (50)六、资金回笼计划 (52)成功密码之三·广告的策划，策划的广告一、案名建议和广告总精神 (54)二、广告行销通路 (57)三、广告阶段性执行计划 (59)四、广告费用安排 (61)五、Show稿表现《中星·海上景庭》合作方案说明根据我司的研判，未来在强化前期产品规划和后期营销推广下，整盘销售均价将会在9000元/平方米左右。
在此基础上，依据业务研判我司针对本项目提供合作方式建议，供业主参考。
1）本项目合作方式建议●开发商与我司确定项目总销售权；●通过对本案具体情况和周边市场状况的调查，我司按确定的销售底价人民币9000元/平方米销售楼盘：●我司代理费用按总销金额的1.2％计；●超过底价人民币9000元/平方米的溢价部分双方按3:7分成。
我司提取30％,开发商提取70％；●代理费按以下达成指标为依据分两期进行结算：－第一期达成50％销售指标，甲方按该期总销金额的1％向乙方支付代理费；－第二期达成90％销售指标，甲方按该期总销金额的 1.2％向乙方支付代理费，并补足第一期总销金额剩余的0.2％代理费；●整盘销售周期12个月(不含预约期)；●项目正式开盘（取得预售许可证当日）到销售周期的尾期，我司完成销售率为90％；●我司销售服务期：自签约日起至所有成交客户完成入户手续止；●我司不承担广告费用；●其他合作协议的细节部分，可根据项目的实际情况具体制订。
2）我司责任明确●我司将针对项目成立专案小组，由研展、企划、业务和客户各部门专案组成小组组织架构，整个专案小组由我司组委进行监控和管理。
房地产营销策划方案
篇一：房地产营销策划方案大全资料目录房地产营销策划方案大全资料目录本资料目录由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供年月房地产营销策划方案大全最新更新资料，以下为年月更新资料[年月更新]年月北京世侨锦绣生态宜居项目营销方案销售推广策略[年月更新]年月成都房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月创典市场信息简报页调查分析报告[年月更新]年月东莞天宝工业区养老地产项目开发经营可行性分析报告前期策划[年月更新]年月房地产预测绘知识分享专题研究报告[年月更新]年月河南九九紫墅比别墅项目园前期策划营销推广方案[年月更新]年月玖珑城购物公园号楼商业项目认筹方案营销推广策略[年月更新]年月克而瑞咨询季刊页调查研究报告[年月更新]年月南京新街口海尚海百货商业项目分析调查研究报告[年月更新]年月青岛田横休闲度假项目定位与产品建议前期策划[年月更新]年月山东临沂房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月上海松江市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月天津房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月天津土地市场月报页调查分析报告[年月更新]年月西安市房地产市场月报页调查研究报告[年月更新]年月下旬重点城市报广搜集页调查分析报告[年月更新]年月销策划浅析专题研究报告[年月更新]年月郑州楼市资讯月报页市场调查报告[年月更新]年月郑州市高新区市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月中国房地产市场研究月报页调查分析报告[年月更新]年月重点城市报广汇编调查研究报告[年月更新]年月珠海锦绣海湾城生态宜居项目推广执行方案营销策划战略[年月更新]年月安徽滁州凯迪置地广场商业项目市场研究报前期策划[年月更新]年月北京昌平牛蹄岭别墅项目前期策划销售推广方案[年月更新]年月北京大兴国际赛车嘉年华汽车文化基地项目报告前期策划[年月更新]年月房地产经营与管理土地一级开发项目运作管理制度[年月更新]年月湖南湘潭帝豪国际高端项目开盘活动策划方案营销推广策略[年月更新]年月南京天正理想城句容宝华板块住宅市调报告调查研究分析[年月更新]年届时报世界华文广告奖作品鉴赏[年月更新]年月湖南怀化房地产市场情况分析报告页调查研究总结[年月更新]年月河南鹤壁浚县房地产市场报告调查分析总结[年月更新]年月安徽铜陵市房地产市场调研报告调查分析总结[年月更新]年月克而瑞咨询中心产品月报页调查分析报告[年月更新]年月安徽阜阳房地产市场情况页调查分析报告[年月更新]年月北京华润五彩城商业中心项目调研报告市场调查分析[年月更新]年月东莞虎门慧盈高层精工华宅项目投资评审报告前期策划[年月更新]年月河北保定市商业地产市场专题调研报告调查研究分析 [年月更新]年月水岸新城项目售楼中心规划方案营销推广策划[年月更新]年月武汉万福路项目分析报告市场调查研究[年月更新]年月写字楼产品核心筒设计研究报告页调查分析总结[年月更新]年月中山向明广场招商手册营销推广方案[年月更新]年月咨询季刊页调查分析报告[年月更新]年月广东湛江君临时代城市综合体项目整合推广策划案页营销执行方案[年月更新]年月海南海口房地产报告页市场调查分析[年月更新]年月杭州西溪印象城项目考察报告页市场调查分析[年月更新]年月建材标准专题研究报告页调查研究分析[年月更新]年月解读旅游法专题研究报告[年月更新]年月钧涵地产管理评论页调查分析报告[年月更新]年月普通住宅及类别墅产品专题研究页年调查分析报告[年月更新]年月长沙渔人码头项目封底仪式及推介会活动策划方案营销推广策划[年月更新]年月郑州卓越凯悦国际写字楼项目营销推广方案销售执行策划[年月更新]年月中远房地产效能监察汇报总结市场研究报告[年月更新]年月成都郫县犀浦东地块地标综合体项目前期定位方案营销推广策略[年月更新]年月大连国防航天科技文化产业城市综合体项目报告前期策划[年月更新]年月河北阜平地产大盘项目整体营销策划建议方案页销售推广策略[年月更新]年月河北国际城高档小区项目会员招募活动营销方案销售推广策划[年月更新]年月河北开封市市场调查报告调研分析总结[年月更新]年月湖北当阳中央街区商业项目定位及其营销执行计划销售推广方案[年月更新]年月湖北荆州万达广场住宅项目推广方案营销执行策划[年月更新]年月湖北十堰万象国际城商业中心项目市场调研及初步定位建议前期策划[年月更新]年月华润幸福里项目简介研究分析报告[年月更新]年月陌生区域项目定价科学方法探索页研究分析报告[年月更新]年月山东烟台市场月报页市场调查分析[年月更新]年月上海房地产市场总结与展望调查分析报告[年月更新]年月苏州胥口港龙乐汇城商业项目市场研究报告前期策划[年月更新]年月提高配套业态比例及丰富度打造体验式购物中心研究分析报告[年月更新]年月线城市房地产开发投资吸引力研究页市场调查报告[年月更新]年月郑州市场报告调查分析总结[年月更新]年月重庆巴南鹿角别墅项目投资可研报告页前期策划[年月更新]年月地产观察页市场研究报告[年月更新]年月成都房地产市场分析页调查研究报告[年月更新]年月福建龙山古镇商业项目操作模式思路建议前期策划[年月更新]年月贵州德江南湖花园酒店项目室内设计方案页总体规划布局[年月更新]年月济南市房地产场月报页市场研究报告[年月更新]年月江苏省南京市房地产市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月江西瑞越江湾旅游商业综合体项目概念方案设计前期策划[年月更新]年月客户跟踪维系课程培训教程[年月更新]年月乐天海珀御庭高端项目营销中心开放仪式和认筹执行细案销售推广方案 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[年月更新]年北京万商联行投资顾问有限公司简介页研究分析报告[年月更新]年北京星光耀广场城市综合体项目推广策划营销执行方案[年月更新]年碧桂园集团项目开发指引页前期策划[年月更新]年标准工程节点做法参考专题研究报告[年月更新]年常州路劲武进地块大盘项目营销策略报告页营销推广方案[年月更新]年车位车库与题研究报告页调查分析总结[年月更新]年成都保利春天花语商业项目定位及营销方案销售推广策划[年月更新]年成都博物馆项目聚集中心项目策划案营销推广方案[年月更新]年成都第届秋季房交会报告页活动流程[年月更新]年成都凯旋南城写字楼项目产品推广策略营销执行方案[年月更新]年成都民办博物馆聚集中心项目策划营销推广方案[年月更新]年成都亚特兰蒂斯高端商业项目服务建议书页前期策[年月更新]年成都住宅市场分析报告页调查研究总结[年月更新]年城市综合体现状与发展及案例解析页调查研究报告[年月更新]年创意地产项目深度研究页专题分析报告[年月更新]年大型商业物业租售运营机制页管理制度[年月更新]年德勤中国中国房地产投资手册页投资指导书[年月更新]年堤防工程设计规范页管理制度[年月更新]年地产公司与物业公司前期物业管理页管理制度[年月更新]年电子招标投标系统技术规范页管理制度[年月更新]年鄂尔多斯蒙西物流园综合体项目规划设计报告前期策划[年月更新]年梵卡客户服务工作指导手册工作指导书[年月更新]年房产策划写字楼营销模式写字楼策划方案页专题研究报告[年月更新]年房产策划写字楼营销模式写字楼策划方案页专题研究报告[年月更新]年房地产踩盘要点培训课件页教程课程[年月更新]年房地产行业报刊广告投放分析页市场调查报告[年月更新]年房地产基于城镇化的布局策略页专题研究报告[年月更新]年房地产调控的历程与效果培训课程教程[年月更新]年房地产项目投资决策与价值策划专题研究报告[年月更新]年佛罗伦撒小镇最新调研页市场调查报告[年月更新]年福建联发中央公园商业项目推广案营销策划方案[年月更新]年福州长乐三江口片区项目概念设计页总体规划方案[年月更新]年购物中心创新业态与题研究专题分析报告[年月更新]年购物中心体验式商业地产专题研究报告[年月更新]年广东容桂安置房旁地块分析报告页市场调查研究[年月更新]年广东汕头金凤半岛地块项目介绍前期策划[年月更新]年广东源东国际集团惠州丰湖商业项目分析页前期策划[年月更新]年广东增城市荔城街派潭镇高滩村亩商服地块可行性研究报告前期策划[年月更新]年广东湛江赤坎区某地块高端住宅项目发展战略页前期策划[年月更新]年广佛智城商业项目策划招商实施方案营销推广策略[年月更新]年广告把控技巧分享专题研究报告[年月更新]年广州祈福万景峰精英社区项目广告表现提案页营销推广方案[年月更新]年广州市产业用地指南页用地指导书篇二：房地产营销策划书凰城华府房地产项目营销策划书策划人员：余箫玲杨田田杨佳龚凤英策划时间：年月日蜜蜂创造了蜂巢，人类创造了城市。
同策XXXX年上海保利大场项目营销报告精品文档92页
好一朵美丽的茉莉花
溢价原因： 品牌溢价
高品质感现场展示 面积控制
象屿鼎城-高附加值 全送 送一半
92㎡2房 赠送面积后为2+1房
使用面积达112㎡ 得房率达121%
122㎡3房 赠送面积后为3+1房
使用面积达144㎡ 得房率达118%
高附加值是象屿鼎城溢价的主要原因
象屿鼎城-现场呈现 现场包装极致体现ARTDECO独特风格，高贵、精致
名品城室内装修以全套进口德系、日系品牌为主， 包括全屋地暖，标准在5000-6000元/㎡， 外立面采用全石材，品质感极强
高标准装修和极强品质感是名品城溢价的次要原因
智富名品城
定位语： 拥百万时尚城邦，享一城品质生活
溢价原因：
巨型综合体 轨交上盖
高标准装修
品质呈现
华润中央公园-高标准装修
全石材立面
奢华样板房 意式考究立面
保利茉莉公馆
围板
入口
内部道路
路边绿化
富有感染力和视觉冲击力的现场展示拉开了茉莉公馆和区域竞品的品质感差距， 对溢价起到了极大的帮助
卓越的现场展示和保利的品牌是茉莉公馆溢价的主要原因
保利茉莉公馆
面积段的良好控制 帮助茉莉公馆成功溢价
面积段的良好控制是茉莉公馆溢价的次要原因
保利茉莉公馆 广告语：
同济项目中90㎡以下两房占51%，95-124三房占44%
同济大场项目
115㎡3房2厅2卫 主卧套间 南北通透
3功能间朝南
136㎡3+1房2厅2卫 主卧带书房套间
南向14.1米超大面宽
同济项目整体户型设计良好
各热点项目自身推广定位语-小结
主打刚需：锦秋御尚、华公馆 主打中环：中环一号、梧桐城邦、华公馆、圣都汇、经纬城市绿洲 主打社区规模：智富名品城、经纬城市绿洲
济南同策2019年房地产市场年中分析报告
楼市政策 2019上半年济南在坚持房地产调控不动摇的前提下，保持市场稳定
性。
2月18日 《关于等38项住房和城乡建设 领域全文强制性工程建设规范 公开征求意见的通知》 住宅以套内面 积交易，新建全 装修交付。
3月16日 山东省住房城乡建设工作会 议 济南坚持“房住不炒”，研 究“一城一策”的调控。
3月1日 《山东省绿色建筑促进 办法》 正式施行，山东不符合 绿色建筑标准不得竣工 验收。
4月3号 住房和城乡建设部《通知》 各省级住房和城乡建设部门要立即暂 停办理本行政区域内有关别墅项目建 设审批手续，同时，对已建、在建、 在批、特批的别墅项目进行梳理。有 关部门正在制定别墅清查整治工作方 案，方案确定后，各部门再推进别墅 项目建设审批工作。
2018年9月
2019年5月
根据城乡建设委员会： 由于目前房价已经趋于稳定， 政府已经不再指导限价，但济 南市的限购政策仍在施济南市 取消限价/限签，但限购仍然施 行。
限购、限 售政策
2017年4月份，济南限购限售政策升级，在区域和限制力度上均得到加强； 当前对于济南户籍家庭限购2套，非户籍限购1套且需要连续24个月社保证 明，限售政策仍然为2年，溢价率150%以上需竣工验收才能拿预售证。
房贷政策相对宽松
2018年房贷利率继续上行，房贷政 策趋于严格，对个人住房按揭贷款 的审核及发放将会依据各地实际情
况做细化规定，严格控制房贷增 量，遏制购买房产投机行为。
银行
18年政策 首套房 二套房
中国农业银 行
↑15%
↑25%
齐鲁银行 ↑15%
↑20%
2016年
2017年
本市户籍缴存职工家庭已拥有一套住房 或有住房贷款记录的，申请住房贷款均 视为第二套住房贷款，最 低 首 付比例提 高 至 6 0%，公积金贷款利率执行基准利 率的1.1倍。暂停向使用过2次及以上住 房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。 非本市户籍家庭购买住房，公积金贷款
绿茵山庄项目定位报告
绿茵山庄项目定位报告第一章项目定位原那么 (3)第二章：项目剖析 (4)2.1.项目区位剖析 (4)2.2.交通剖析 (4)2.3.项目地形剖析 (4)2.4.项目地势地貌剖析 (4)2.5.项目四至剖析 (4)2.6.项目经济目的剖析 (5)2.7.项目景观面剖析 (5)2.8.项目内在价值点剖析 (5)2.9.项目SWOT剖析 (7)2.10.项目SWOT小结及对策 (8)第三章：项目属性定位 (9)3.1.片区属性剖析 (9)3.2.项目地块属性剖析 (9)3.3.开展商属性剖析 (10)3.4.项目全体属性定位 (10)第四章：项目客户定位 (11)4.1.客户定位 (11)4.2.本项目潜在客户散布及构成 (11)4.2.1主要目的客户的差异性特征剖析 ........................................................ 错误!未定义书签。
4.2.2本项目主要目的客户特性剖析 (20)第五章：项目产品定位 (21)5.1.项目中心客户需求剖析 ........................................................................ 错误!未定义书签。
5.2.项目物业类型定位 (21)5.3.户型面积配比定位 (22)第六章：项目笼统定位 (23)6.1.片区认知度剖析〔与其他高档住宅片区的区别〕 (23)6.2.项目笼统定位 (24)6.3.项目案名推介 (25)第七章：物业开展建议........................................................................................... 错误!未定义书签。
7.1.项目修建作风建议................................................................................ 错误!未定义书签。
上海同策第一中国三林项目市场营销策划报告[1]
![上海同策第一中国三林项目市场营销策划报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/05b28de0aeaad1f346933f75.png)
平方米 80000 70000
第 一 中 国 三 林 项 目 市 场 策 略 Tospur Markting
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 05-05 05-06 05-07 05-08 05-09 05-10 05-11 05-12 06-01 06-02 06-03 06-04 06-05 06-06 06-07 06-08 06-09 06-10 成交 成交均价
供应套数
416 273
供应面积
41263 32950
户均供应面积
99 121
环球翡翠湾 未来域
两个项目在产品上明显不同，环球翡翠湾明显定位为：紧凑户型。
这两个项目在销售业绩上的差距则直接反映了何种产品具备竞争中的优势
两个项目开盘首月的去化率 项目名称 环球翡翠湾 未来域 销售去化率 95.6% 76.5%
建筑面积 （万M2） 32 25 17 16.2 15 12.73 11.7 10.7 10 7 容积率 1.29 1.5 1.5 1.5 1.4 1.9 1.97 1.5 1.5 1 绿化率 50% 60% 50% 50% 66% 40% 40% 56% 65% 45% 产品类型 多层、花园洋房 小高层 小高层 联体别墅，小高层 多层，小高层，高层 小高层 小高层 小高层 小高层 多层，小高层
7
区域公寓市场供求研究 Regional Market Supply & Demand Research
2005年5月-2006年10月三林公寓供求对比
万平方米 180000.00 160000.00
第 一 中 国 三 林 项 目 市 场 策 略 Tospur Markting
4.00 5.00
同策三区松江环城路地块整体营销的的策划的报告共89页
成交套数
成交均价 6901元/㎡ 8302元/㎡
—
成交均价 6922元/㎡ 6767元/㎡ 成交均价 8846元/㎡ 4000元/㎡ 成交均价
套均面积 112㎡ 109.7㎡
套均面积 197㎡ 252.5㎡
套均面积
9
松江老城市场变化——2009年市场
2009年 2008年 2007年 2006年
2007年 2006年
公寓 ① ② 联体 ① ② 叠加 ①
项目 新理想花园
荣都公寓 项目 松石苑 玉树苑 项目 乐莫苑
成交量 63660㎡ 33838㎡ 成交量
505㎡ 259㎡ 成交量 941㎡
成交套数 694套 237套
成交套数 2套 1套
成交套数 5套
成交均价
4948元/㎡
5362元/㎡ 6633元/㎡
192㎡
成交套数 394套 220套
成交套数 26套
成交套数 1套
成交均价
7616元/㎡
8292元/㎡ 6633元/㎡
成交均价 7742元/㎡ 6628元/㎡ 成交均价 8292元/㎡ 成交均价 7800元/㎡
套均面积 110.6㎡ 107.9㎡ 套均面积 187㎡ 套均面积 192.4㎡
10
松江老城市场变化
供应量 成交量 成交均价
2006 25.16 13.47 4634
2007 9.34 23.57 4961
2008 18.19 11.23 6953
2009 15.29 19.22 7634
供应量 成交量 成交均价
2006 65.37 73.42 6194
2007 56.38 129.72 6861
同策XXXX年01月上海瑞安五角场311地块营销策略共128页
宏观政策
地产调控持续不放松
中央经济工作会议明确提出： 要推进营业税改征增值税和房产税改革试点； 抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作， 逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房 困难； 要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归； 加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地 产市场健康发展；
中国实行积极的财政政策等对策：
减少出口，扩大内需，转变经济增长方式； 增强经济内生增长能力，发展自主创新的投资拉动型经济增 长模式； 扩大政府融资渠道，提高外债与地方政府负债承受能力； 对欧盟实行一定支持及帮助应对危机；
由于欧元为做为金融衍生品，欧债危机影响相对不大，若其影响范围及深度加剧，或将重蹈08年覆辙。为挽救经济，全 球通货膨胀将进一步加剧，则我国必须再度依靠房地产来刺激经济，最终报复性反弹，调控效果付诸东流，进一步影响我 国经济
中国经济
做空人民币：
高点抛售
人民币升值
人民币贬值
热钱撤出
做空 经济相对稳定时，猛烈炒人民币的汇率，即 人民币升值； 经济开始下滑时，抛出中国危机论，即做空 人民币，通过预言人民币贬值，抽走大量投 资热钱，并抛售人民币，在人民币最低点时 以原价卖与其，从中赚取差价利益；
之前——2019.07-2019.09人民币汇率不断升值，增幅达23%，外来投资 增多，大量热钱流入，外汇储备相对贬值； 眼下——人民币汇率连续多个交易日跌停，欧美债危机，需要尽快收回资金， 欲操控人民币贬值，一方面撤回投资热钱用于救市，一方面等待赚取差价；
房地产营销策划方案范文2篇
房地产营销策划方案范文2篇房地产营销策划方案范文一：近期，房地产销售受阻，因此需要制定商业计划书，有计划地推销楼盘。
房地产与一般商品不同，具有资金投入巨大、生产周期短、价值升值和货币功能、品质难以提升、入市价格低、竞争激烈等特点。
随着房地产市场竞争的加剧，营销策划也愈加重要，创新成为制胜之道。
房地产营销策划需要围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客。
创新可以体现在创造独特的规划设计、提供管家式物业服务、倡导健康、休闲、品位等生活方式、营造特定文化等方面。
房地产全程营销策划需要先进行系统策划，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等。
市场调查是策划的基础，可以是一手或二手资料，如政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，以了解和分析市场购买力和消费趋势。
根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态、区域的楼盘情况、促销策略等。
在整个策划过程中，创新十分重要，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等。
在支付方式上，可以与金融有效结合；在价格制定上，可以利用消费者的心理；在宣传和定位上，可以利用消费者好奇、虚伪等心理。
例如，关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合等。
同时，全程策划也非常重要，每个环节、每道工序、每个细节都需要重视，如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
房地产市场是一个竞争激烈的市场，随着经济的不断发展，人们对于居住环境的要求也越来越高。
在这个市场中，房地产企业需要通过差异化策略来获得竞争优势。
二、目标市场：城南地区的中产阶级家庭，他们对于居住环境的要求较高，注重生活品质和社区配套设施。
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（上海绿城客户名单）
（世纪凯厦）客户名单）
（明珠东苑客户名单）
选择同策的理由 叁
丰富资源
遍布上海的100个营销终端，超过1500名业务员 实现资源有效整合，总体把控，对客户资源有进行高效运作
22 嘉定区：代理项目共计 个
代表项目：新城金郡、保利城市交 响
14 宝山区：代理项目共计 个
代表项目：远洋七号、保利叶上 海
高端代理份额占上海豪宅开放代理项目总数的70%，多为上海明星代表个案 涵盖高端公寓、城市综合体、商业办公等多种类型
高端别墅 高端公寓 城市综合体 商业办公
选择同策的理由 贰
深耕浦东
尼德兰北岸
在售项目
中冶尚城
大浦东区域代理项目共计63个
待售项目
莱阳生活赏
罗马假日
区域市场占有率居上海第一
售罄项目
滨江45
天居玲珑湾
总销超15亿项目 总销超10亿项目
农房西郊半岛
保利叶之林
中环1号
银亿领墅
瑞虹新城
高尚领域
绿城香溢花城 保利香槟
华侨城苏河 湾
绿城盛世滨江
万科虹桥华府
恒盛尚海湾
万科海上传奇
盛大青春里
象屿品城
中金海棠湾
世茂纳米魔幻城 万盛金邸（金山）
恒盛馨雅名筑（奉贤 ）
朗诗未来树
总销金额在10亿左右的项目：天居玲珑湾、银亿领墅、华侨城苏河湾 、盛大青春里、中金海棠湾、朗诗未来树、恒盛馨雅名筑、天祥华府 等…
相关经验 赵钢先生从事地产营销代理事业十余年，曾服务和参与上百个房地产项目，熟悉房地产项目 运作全过程，掌控风格稳健，擅长房地产整合营销策略制定和目标管理控制。他曾参加浦东 世纪花园、香溢花城、贝尚湾等大盘项目的全程运作，对大型综合开发项目积累了丰富的经 验，并形成自己独特、稳健的决策能力。赵钢还曾在郊县新城区域的多个项目操作中拥有丰 富的经验，代表项目：南桥招商南桥一号、青浦新城新城盛景、嘉定新城西尚海、金山新城 万安金邸、御景龙庭等。
专业的地产公关活动整合机构 具有强大的媒体及高端公关活动资源整合能力
与众多一线奢侈品牌、跨行业协会、机构形成多方位合作关系 通过整合公关活动直效为项目导入精准高端客户
选择同策的理由 肆
王牌团队
销售执行 第一 事业部 营销一处 专案 任荣华
同策咨询-王牌之师
经营层督导 & 集团资源协调人 同策集团 副总经理 赵钢
重庆
四川
重庆
长春
沈阳 大连
天津
烟台
河南
济南
青岛
安徽
南京
南通
江西
苏州
上海
宁波
杭州
福建
•2019年上海市总销金额400亿 •2019年上海市总销面积250万方 •上海代理项目连续三年市占率第一 •2019年至今同策代理上海项目超100个 •2019年至今上海市总销金额近250亿
高业绩指标操盘经验与能力强 13年全市单盘销售金额达到15亿的项目多达15个，达到10亿总销项目超20个
梵克雅堡 金桥智汇公馆
万科第五园
操盘经验丰富能力强
金桥翡翠坊
明珠东苑
仁恒滨江苑
东郊硅谷豪园
保利ONE56
世纪凯厦
汤臣高尔夫
东郊华庭
上海绿城
浦东世纪花园
传说99
夏宫
乾景雅
东方罗兰别墅
博览汇广场
园
逸翠公馆
人生港湾南欧城
圣马利诺桥
叠翠上南
昌里雅苑
紫竹馨苑 环球翡翠港
翡翠上南 纯翠上南
森宏旗臻 金谊河畔
金谊广场
7 金山区：代理项目共计 个
代表项目：农工商万盛金邸、万安金邸
2 奉贤区：代理项目共计 个
代表项目：恒盛馨雅名筑、金辉天鹅湾
案场与业务端口连接管理工具——通盘通客-云管家 即将上线，将极大提升转推介效率
CRM系统
通过客户的信息检索分析，筛选匹配客户，客户导入，事半功倍
目标客户关键词 区域
产品需求 房型 面积
利用会员直复营销，进行项目资讯推送及客户导入
针对不同类型项目，同策资源协作方式不同 51MyFun作为同策旗下独立运营的房产销售解决机构，在高端项目中频繁参与
中星美华邨 保利西岸 瑞虹新城
内场销售+外场渠道全整合 渠道资源 同策汇会员
合纵创智
专注做专业的地产公关活动整合机构
专业的活动策划 严谨的现场执行 实效的公关传播
核心服务团队人员简历>驻场销售总监
任荣华 第一区域-营销一处-项目销售总监
袁俊 第一区域事业部
副总经理
历任职位 2019年至今 历任项目经理、研展部主管、第一事业部市场总监、第一区域事业部副总经理 兼任安徽分公司总经理
教育及专业资格 同济大学，土地管理 学士，上海（2019-2019）
核心服务团队人员简历>项目执行总负责
白淳 第一区域-营销事业一处-联席总经理
从业时间：11 年
银卡 会员
体验卡 会员
银卡会员（ 20% ）：
购置“同策咨询”旗下代理楼
盘
170000组
体验会员（ 59% ）
：
90000组
虽未购置“同策咨询”
旗下代理楼盘，但有明
确的置业需求
即时资讯发布平台
基于CRM系统
会员的专属读物
CallCenter装置，20个 《同策汇》《会员快讯》《电子周刊》
呼入/呼出席
历任职位 2019年至今 历任项目专案、项目主委、现任同策集团副总兼第一区域事业部总经理
教育及专业资格 上海对外贸易学院，国际贸易与市场营销 学士，上海（1993-2019）
核心服务团队人员简历>事业处总督导
个人简介 袁俊先生现为同策房产咨询股份有限公司第一区域市场总监，主要负责华东地区营销代理项 目的营销策划及市场开拓工作。第一区域事业部主要为为华东区域地产企业提供市场咨询服 务、产品规划支持、营销战略制定、一线销售执行以及售后服务配合等业务。
电子化系统保障
提供通过APP/微 信实施定位功能 协助管理地拓
同策汇客户平台
金卡、钻石卡会员活跃投资客户超40000组
钻石 卡会员
钻石会员（8%）：
单次购置物业总价在 1000万以上
14000组
金卡 会员
金卡会员（ 13% ）： 26000组
单次购置物业总价在400万以上
同策汇的金卡、钻石卡会员具有较强的购买意向和购买力 关注不动产投资，不动产投资活跃
直复营销中心
呼叫中心 CRM系统 短/彩信； E-DM
微营销 微博 微信运营
云营销
云呼叫 云信息 云经纪
定制化 媒体整合平台
终端地拓实施 系统管理平台
管理团队保障
解决目前 完整地产营销需求缺失，
可提供传统媒体的 优化整合方案
（网络平台、电视媒体为主） 并绑定最终营销结果
提供巡展、小蜜蜂派 单等线下业务的实施 保障团队
同策咨询
合作必选战略伙伴
8度荣膺上海金桥奖 中国房地产策划代理服务标准专业领先品牌
CRF2019-2019年杰出雇主
中国房地产策划代理公司价值十强企业
7年蝉联中国房地产策划代理综合实力TOP10
——深耕地产十六年，营销代理千亿企业——
选择同策的理由 壹
行业领袖
立足上海，16年发展，上海代理项目市场份额连续3年第一 13年集团达千亿规模，上海约400亿，总销面积250万方
1、通过整合运营的方式，紧贴客户需求，提供针对性策划、设计、组织 及执行的各类地产SP活动。 2、通过借助战略合作伙伴的资源优势导入匹配的品牌资源及目标圈层受 众，为客户完成从品牌策划、渠道公关、媒介传播、公关活动、会议展览 以及销售促销等一系列旨在提升项目品牌子知名度、美誉度和销售业绩的 市场服务。 3、通过实现“战略咨询服务-整合营销传播-品牌推广服务”的总体布局 ，构建了“一站式”营销服务体系，达到资源有效整合、最大化释放潜能 的效果。
同策电商平台——51myfun
同策电商平台51MyFun上海地区目前共超40个合作项目 本案作为特推项目，电台平台优势资源同样向项目做免费开放
•51电商平台定位
四大营销引擎驱动核心竞争力
对B端（开z发商）
云经纪 分销平台
最领先的 数据化营销平台
0成本渠道整合型电商解决方案提供商 一手经纪人全覆盖
对b端（中介公司/媒体/渠道商）
专业特质：历经企划、研展、策划、销售各专业领域的深入实践，积累了别 墅、豪宅、公寓、办公等业态丰富的实战经验，尤其对高端项目和大盘操作 较有心得，擅长全盘策略推进及全程目标动态管理。
代表项目及业绩
融绿盛世滨江：中心城区滨江高端品牌项目 瑞虹新城：香港瑞安，高品质热销项目 鹏欣壹品别墅：14年浦江高端别墅销冠项目 中金海棠湾：浦东周浦高端标杆别墅项目 新城首府：常州豪宅标杆项目 招商北固湾:镇江豪宅标杆项目
从同策集团销售人员全员微信 逐步覆盖到市场一手楼盘经纪人
华东地区最优质的楼盘分销平台
对A端（经纪人） 职业导师型最佳体验分销平台 对C端（客户） 最便捷的边际圈层增收平台
二手经纪机构
从大型连锁机构覆盖，到根据 项目需求进行区域小型门覆盖 ，直至经纪人群体覆盖
社会经纪渠道
商会协会机构-社区-企业-商家 银行－基金公司－产业联盟－政府 直至发展到社会自然人化的全民营 销
27 市中心：代理项目共计 个
6 青浦区：代理项目共计 个 代表项目：绿城盛世滨江、瑞虹新城
代表项目：农工商西郊半岛、招商虹桥华 府
20 浦东新区：代理项目共计
个
9 松江区：代理项目共计 个
7代表项目：象屿鼎城、万科海上传奇
闵行区：代理项目共计 个