不动产善意取得应排除冒名处分之适用_傅鼎生

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浅析不动产冒名处分与善意取得制度

法制园地法制博览2019年06月（上）浅析不动产冒名处分与善意取得制度刘茜南京师范大学，江苏南京210023摘要：善意取得制度是民法中的一项重要制度，意在保护双务合同中的善意受让人，与之相联系的有无权处分和无权代理，这三者概念性质需仔细区分。

定义不动产的冒名处分行为，在民法中应属于无权处分，首先应当将其与无权代理相区分，其次针对该处分行为中的善意受让人应当适用善意取得制度进行救济而非表见代理制度。

分析不动产冒名处分与善意取得制度，规则社会交易行为，进而构建诚信社会。

关键词：冒名处分；善意取得；无权处分中图分类号：D923．2文献标识码：A文章编号：2095－4379－（2019）16－0221－01作者简介：刘茜（1998－），女，汉族，江苏连云港人，南京师范大学，本科生。

一、不动产冒名处分问题分析（一）问题的提出随着社会经济的发展，交易也逐渐频繁，其中不动产作为一项重要的财产权益，对其进行处分民法中采用登记加交付制度，但近年来，假冒他人处分不动产的案件常有发生，因此对针对此类问题进行研究分析。

对不动产进行冒名处分，主要表现为：冒名人在未取得房屋所有权人同意的情况下，冒用所有人的名义，处分不动产给善意第三人，善意第三人是否取得房屋所有权问题需要结合下述问题进行分析。

针对上述情形，应当明确，该处分行为的性质，其次该处分行为是否发生法律效力，不动产所有人与冒用人以及善意第三人之间的关系问题，以及善意第三人救济制度的选择问题，下面进一步分析讨论。

（二）冒名处分问题的性质分析分析冒名处分问题，首先应当正确理解无权代理、无权处分的概念认定，民法中区分两者主要是看行为人是以谁的名义从事活动的，如果行为人以本人名义，应认定为无权处分，如果是以所有权人名义从事活动，则为无权代理。

而对于冒名处分，实际是行为人冒名他人名义，实际上该行为意在对本人发生效力，而不是对被代理人发生效力，从这方面看，冒名处分行为应当被认定为“无权处分”，其也应当是在冒用人与受让人之间发生法律效力。

论不动产“冒名处分”中善意第三人权益之保护

第25卷第5期2012年10月武汉理工大学学报(社会科学版)W u h a nU n i v e r s i t y o fT e c h n o l o g y (S o c i a l S c i e n c eE d i t i o n )V o l .25 N o .5O c t o b e r 2012论不动产冒名处分”中善意第三人权益之保护*兼与王利明教授㊁傅鼎生教授商榷郭明龙(天津师范大学法学院,天津300387)收稿日期:2012-04-11作者简介:郭明龙(1977-),男,山东省临沂市人,天津师范大学法学院讲师,民商法学博士,主要从事民商法学研究㊂*基金项目:天津市高等学校人文社会科学研究项目(20112704);天津师范大学人才引进基金项目(5RW 089)摘要:实践中发生有人冒名房屋产权人出售或抵押房屋给第三人并已完成登记的案例,该冒名处分”并不属于善意取得中的无权处分”,无权处分发生的前提系不动产登记簿错误, 冒名处分”情形下并未发生登记簿错误,善意第三人并非对登记簿内容产生信赖,所以不适用不动产善意取得㊂但冒名处分”情形中的善意第三人权益仍可能得到保护,这事关交易安全,通过类推适用表见代理制度可以实现对善意第三人权益之保护㊂关键词:不动产善意取得; 冒名处分”;无权处分;表见代理中图分类号:D 923.2 文献标识码:A D O I :10.3963/j.i s s n .1671-6477.2012.05.014 实践中,不动产冒名处分”的情形时有发生,其一般模型为:A 为登记名义人,B 冒A 之名持真实房产证和伪造的身份证明擅将房屋处分,登记部门未能识破,C 从 A ”(实为B )处依交易取得该房屋所有权或抵押权,B 得款后出走,将A 和C 置于利益对立境地①㊂对于冒名处分”应否适用不动产善意取得制度,理论界和实务界见解纷纭㊂在知名学者参加的对一起典型冒名处分”案件的会诊中,形成四种意见:一是对善意取得之无权处分”应作广义理解, 冒名处分”属无权处分,善意买受人C 应得到保护;二是认为系争房屋系诈骗所及财物,不应适用善意取得规定,应予追回保护原所有人A 利益;三是对于盗赃及诈骗所及财物得有条件地适用善意取得的规定,原所有人A惟可行使有偿回复请求权;四是认为善意第三人C 取得房屋虽不适用善意取得,但根据外观主义原则和信赖利益保护规则,其取得的所有权应受保护②㊂各种观点都有一定道理不宜斥为异端,但问题依旧远未形成通说,最近有学者进行了补强研究,指出善意保护应有法律明确依据,不适用于冒名处分等非正当交易之场合[1],结论与以上第二种观点相同㊂实务界也经常会同案异判,有判决认为冒名处分’属于无权处分,构成善意取得,善意第三人利益应当得到优先保护”③,也有判决在类似案情下认为房屋出卖人” 转让”房屋的行为不属于民法上的无权处分,亦不属于民法上的处分他人之物的行为,该非法交易不应受到保护,因此不能适用善意取得制度,而应保护原所有权人之利益④㊂理论和实务分歧关键点在于对不动产善意取得构造中无权处分”之理解㊂笔者略陈管见,对冒名处分”及善意第三人保护问题加以研究,冀求教于大方之家㊂一㊁冒名处分”情形能否适用不动产善意取得?(一) 冒名处分”不属于无权处分”王利明教授观点颇具代表性,其认为根据我国物权法不动产善意取得之前提系无权处分”,在构成上与动产所有权善意取得同样均以无处分权人处分财产”为前提,如此动产和不动产善意取得的共同构成要件就是处分人无权处分”㊂从法律规范的文义来看,我国‘物权法“第106条并未将无权处分”只限定于登记信息错误的情形,将冒名处分行为纳入善意取得制度的调整范畴似乎并不违反立法原意㊂我们有必要首先匡清处分”与无权处分”㊂何谓处分”?处分作为民法和民法学最基本的概念,具有多义性㊂据学者研究,处分可以在最广义㊁广义和狭义上使用㊂最广义之处分,包括事实上及法律上之处分,法律上之处分含负担行为与处分行为;广义之处分,仅指法律上之处分而言,事实上之处分不包括在内;狭义之处分,系指处分行为”而言,指直接使某种权利发生变动的法律行为,如所有权的移转或质权的设定,此等处分行为皆有其原因行为(债权行为㊁负担行为),就所有权的移转言,如买卖㊁互易或赠与;就质权的设定,如设定质权的约定[2]㊂对于善意取得发生前提的无权处分”,通说认为系狭义之处分,即系处分行为而言㊂善意取得制度只能适用于法律处分之场合,即通过买卖㊁赠与㊁抵押㊁质押等使所有权发生转让或权能发生分离之情形㊂何谓无权处分”或无处分权”?要界定无权处分”可能有些不易,但我们可以通过界定何人有处分权来明晰无处分权”㊂一般来说,凡所有权人就其权利标的物原则上有处分权,如物之所有人得让与其所有权或设定抵押权等,但也有例外,如物被依法查封㊁扣押㊁监管时㊂另外,根据我国物权法第191条第2款,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外㊂一般认为此时抵押人(所有权人)的处分权也受到限制;但有时非所有权人的第三人,依法律规定可以享有处分权,如法定代理人㊁破产管理人等㊂那么对于善意取得构成中的无权处分”或无处分权”,是否就是以上有处分权”或有权处分”之外的所有情形呢?一种观点认为,所谓无权处分”,是指无权处分人所实施的处分他人权利之行为[3];另一种观点则认为无权处分”是指无权利人以自己的名义对于标的物所进行的处分行为,所谓无权利人,是指对标的物没有处分权之人㊂无权处分,除经有权利人之承认外,不生法律行为上之效力,但为维护交易上之安全,法律设有善意取得制度[4]㊂以上对无权处分”界定的分歧在于,无权利人之处分是否以自己的名义”:一般语义分析,无权处分即指有权处分之外的所有情形,但处分名义”可能有别,有的以自己名义,有的则冒充名义权利人”实施处分㊂笔者认为,是否以自己的名义”此正是无权处分与冒名处分”之区别,也是无权处分与无权代理的区别,如果不以自己名义应属于无权代理而非无权处分㊂以上第一种观点,将两种名义的处分统统归为无权处分”,不当的扩大了无权处分之范围㊂(二)不动产善意取得之善意系对登记簿内容的信赖善意取得制度与公示公信原则相联系㊂所谓公示,是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全;所谓公信,是指一旦当事人变更物权时,依据法律的规定进行了公示,则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵,但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其行为具有与真实的物权存在相同的法律效果,以保护交易安全[5]㊂既然与公示公信原则相联系,善意取得之善意必须是对物权公示内容的信赖,而非其他因素如处分人之行为能力㊁代理权或身份等的信赖㊂对处分人行为能力的善意信赖,不能产生善意取得之效果,因为民法对于信赖他人对权利标的物之处分权,虽设有善意取得制度㊂但关于当事人之行为能力,并无类似规定,盖无行为能力人(或限制行为能力人)之保护应优先于交易安全也”㊂对行为能力的信赖,既不使法律行为因此成为有效,亦不使无行为能力人(限制行为能力人)负信赖利益的赔偿责任”[6]㊂信赖对方享有代理权,虽然知道与之交易者并非物之所有权人,但交易者有理由相信其系有权代理,因而与之签订合同,此时对善意受让人提供保护的应当是表见代理制度(合同法第49条)而非善意取得制度(物权法第106条)㊂在权利被冒名处分”的情况下,善意受让人应否得到保护及如何保护,容后详述㊂总之,不动产善意取得应当是对登记簿权利事项的信赖,而非其他㊂(三)无权处分之发生:登记簿错误抑或从无权利人处取得财产?就如何适用不动产善意取得构成之无处分权”,目前有两种观点:第一种认为,物权法第106条的善意取得统一适用于动产和不动产,掩盖了两者在构成上的差异,其重要区别就在于无权处分”的内涵不同㊂就不动产而言,无权处分不仅包括没有处分权而处分财产,而且还包括明知登记错误而处分他人财产㊂但实践中不动产的无权处㊃327㊃第5期郭明龙:论不动产冒名处分”中善意第三人权益之保护分发生主要情形是:当登记簿发生错误,登记名义人仍予以转让,买受人信赖登记簿效力而进行了交易且办理了登记的情形[7]㊂第二种认为,登记簿错误与无权处分共同的上位阶概念应是从无权利人处取得”,两者并非种属关系而系并列关系㊂因为有时登记簿发生错误如抵押权被错误涂销的情形下,所有权人仍有处分权,不动产善意取得的构成要件应当改采从无权利人处取得”而应舍弃无权处分”的要件[8]㊂前引原告王建伟诉被告宁波市房产管理局请求撤销第三人项呈祥房产登记纠纷案”中,原告王建伟之妻带一男子冒名原告,购房人项呈祥善意相信该男子系王建伟本人而与其发生交易,其实是对冒名原告之人的身份信赖而非对登记簿内容的信赖,登记簿并未出现任何错误,按照第一种观点不应适用善意取得;但按第二种观点,第三人项呈祥从冒名者手中购买房屋,系从无权利人处取得”,自可适用善意取得㊂前引所谓狸猫换太子”的沈阳市沈河区法院一审㊁沈阳中院二审的案例中,原告王鹏的房产证被承租人刘永丰(冒名周建国”)掉包,登记簿并无错误,杨志平作为买受人善意相信卖给自己房产的就是登记簿上的王鹏”,一审判决认为应当适用善意取得,二审认为王鹏与杨志平之间无房屋转让的权利义务关系,刘永丰冒名王鹏”与杨志平签订并履行”的‘房地产经纪合同“对上诉人王鹏无法律约束力,判决驳回原告王鹏请求返还房屋的诉讼请求㊂笔者认为,在无权处分的发生条件上应当坚持登记簿错误”说,正如德国学者指出的, (不动产)善意取得之前提条件,为登记簿之不正确,亦即真实法律关系与登记簿所表明之法律关系间存在分歧,故而(德国)民法典第892㊁893条(不动产善意取得)之保护范围,显然仅指能导致法律意义上土地登记簿不正确之事实构成”[9]㊂有学者研究德国㊁瑞士和我国台湾地区立法例后指出,其不动产善意取得制度与动产善意取得分立,只适用于不动产登记簿权利事项错误之情形[1]㊂前述第二种观点认为我国不动产善意取得的构成要件应当改采从无权利人处取得”而舍弃无权处分”的要件,这样会突破善意取得中善意系对公示内容”加以信赖的界定,将对代理权㊁身份㊁行为能力的信赖皆纳入其中㊂显然,此时可能会突破对无权处分”的界定,将本属于无权代理”或其他制度规范的事项一并纳入,造成制度适用混乱㊂(四)小结: 冒名处分”情形不适用善意取得冒名处分”情形不应适用善意取得制度,其理由如下㊂第一,善意取得制度中的无权处分”是指处分人以自己名义”所进行的处分,此时登记名义人的名字必须已被记载在不动产登记簿上,而以上案例中冒名者自己的名字并未体现在登记簿上㊂第二,当交易者出于善意信赖,而与登记簿记载的登记名义人(被冒名者)进行交易,并且所转让的不动产所有权或抵押权已被登记于该交易者名下时,因交易者善意信赖的客体并非登记事项,所以不应适用善意取得㊂第三,不动产善意取得的前提是登记簿错误”,而冒名处分”情形下登记簿本身并未发生错误㊂公信原则要求,不动产善意取得必须与登记簿瑕疵登记内容联系,系错误的权利登记事项使交易第三人产生了合理信赖㊂动产与不动产物权善意取得中,虽然立法并未区分无权处分”,但二者实质并不相同㊂在不动产善意取得时,无权处分以登记簿错误为前提,其情形主要包括:并不存在的物权被记载于登记簿,如将并非某房所有人的A登记为某房所有人,A进行了处分;已存在的物权被错误记载,如A房本应为甲㊁乙共有却被登记为甲单独所有,甲擅自进行处分;已登记的物权被错误注销,如将甲对A房享有抵押权,却被错误注销,甲擅自进行处分;已存在的对不动产处分的限制被错误注销或本不应存在的不动产处分限制被错误记载,如将甲已办理的针对A房的预告登记被错误注销[10]㊂既然冒名处分”不符合善意取得之无权处分”构成要件,那么接下来物权法第107条所涉及的该房产是否属于盗赃及诈骗所及财物,是适用无条件追回发还原所有权人还是有条件地适用善意取得规定由原所有人行使有偿回复请求权均无须讨论,本文开头所列学界意见中前三种均难以成立,下面考察第四种意见能否成立㊂二㊁冒名处分”情形下善意第三人应否得到保护?(一)善意第三人权益应得到保护善意第三人之权益应否得到保护,傅鼎生教授观点颇具代表性,其认为冒名处分不应适用不㊃427㊃武汉理工大学学报(社会科学版)2012年第25卷动产善意取得,同时并非一切善意者都能获得信赖保护,非正当交易不能适用善意取得,冒名处分他人不动产,尽管交易第三人出于善意且付出了合理的代价,也不能对其适用[1]㊂笔者认为,不动产冒名处分”情形下,虽然不适用善意取得,但善意第三人权益仍应得到保护,理由是:首先,这是维护财产动的安全或交易安全的要求㊂民法上的安全分为静的安全与动的安全㊂所谓静的安全,是法律对于主体本来享有的权益予以保护,不使其他人任意侵夺㊂所谓动的安全,又称交易安全,限于主体依自己的行为取得新利益时,法律对之加以保护,不使其归于无效㊂所以交易安全是交易主体合理期待利益的安全[11]㊂虽然冒名处分”案件不适用善意取得制度,但善意第三人利益仍有得到优先保护的较强理由㊂据物权法第106条之规定,不动产构成善意取得需具备四个条件,即无权处分,买受人之善意,买受人支付的对价合理,已办理不动产变更登记㊂不动产所有权被冒名处分,第三人善意相信与之交易的就是登记簿上的所有权人,买受人支付了合理对价并进行了不动产变更登记,如果得不到保护会危及交易安全或财产动的安全㊂交易第三人如果对一切都不能产生信赖,自必使交易难以发生或须支付信息成本对交易对方的各种信息加以查证,国家登记制度价值与公信原则价值也会大打折扣㊂其次,相对于善意第三人,房屋所有权人更有能力控制被冒名的风险㊂房产被冒名处分属于一种风险,这种风险可能会使财产所有者失去所有权,也可能会使受让人不能取得所有权,达不到交易目的㊂从风险分配和控制角度,此种风险应配置给防控成本较低一方㊂善意买受人不具有对虚假权利外观的识别能力,但可以花费一定成本加以调查;所有人也可以花费一定成本防止形成不真实权利外观㊂在冒名处分”案例中,虽然有时难说所有权人存在过错,但被冒名与所有权人自身往往有一定关系,如系其配偶找人冒名㊁承租人冒名,而不是如有观点认为的交易相对方更能通过审慎识别对方身份以及鉴别对方签章来控制风险”[1],房产登记部门都未能发现冒名,能够苛求善意交易相对方吗?实际房屋所有权人只要多加注意即可更好地控制或避免这种风险,而善意第三人就难得多㊁成本较高㊂从这个意义上讲,应当让风险防控能力相对较强的一方原所有人,向无权处分人追偿并承担追偿不能的风险㊂最后,我们从法经济学观点来看,保护善意第三人会使制度更有效率㊂只要产权可以转让,就会面临一个转让的效率问题,即尽可能保持较低的交易成本”[12]㊂对善意第三人的保护可以为财产所有权人和善意第三人双方同时提供有效激励,尽可能减少市场交易的社会成本㊂因为财产所有者防护成本通常低于受让人必须承担的信息核实成本,法律应该要求财产所有者投入有效水平的财产防护成本,慎重选择其可以信赖的人托付财产或交验证件,否则自己就会承担失去所有权的风险;另一方面受让人在购买时也应该对财产真正权属抱有合理水平的怀疑,要去查验不动产登记簿,支出一定核实成本,不然其交易可能得不到保护㊂(二)善意第三人权益保护之渠道冒名处分”情形下原登记簿并无错误,不应适用善意取得,但善意第三人权益仍应得到保护㊂笔者认为,可以借鉴比较法经验类推适用合同法第49条之表见代理制度㊂比较法上,德国法区分以他人名义(i m f r e m d e nN a m e n)”之行为与用他人名义(u n t e r f r e m d e nN a m e n)”之行为,前者姓名的标示不具有私法意义,如以小白兔”之名或他人之姓名住店,结账者仍是住宿者,用什么名字和谁的名字不重要;后者姓名指向某个特定的人,并且要这个人承担私法效果,即本文冒名”行为㊂德国学界虽对冒名”行为之法律归属争议较大,但法律后果方面大家意见比较相同,代理法至少应类推适用[13]㊂上世纪80年代,德国联邦法院判例也确立了如下规则:冒他人之名实施行为,相对人误以为系该他人作出意思表示的,类推适用‘德国民法典“第177条㊁179条关于无权代理的规定,本人可以予以追认或者予以拒绝㊂符合表见代理要件的,可以适用表见代理制度㊂日本法有两个类推适用代理法的判例:第一个判例是最判昭案之44.12.19判决,案情是,本人甲曾经授权乙作为自己的代理人以不动产担保借贷的权限,而乙却声称自己就是甲本人,出卖该不动产与第三人丙㊂丙亦误认为乙就是甲,并与其签订买卖契约㊂法院的观点是,代理人假称系本人并从事了权限外的行为,第三人相信该行为系本人”行为时,并非相信系有权代理;但与信赖代理人有代理权的场合并无二致,该信赖应得到保护,因此,以信其为本人”自身行为并有正当理由为限,实应类推适用日本民法第110条之表见代理规定,使本人对㊃527㊃第5期郭明龙:论不动产冒名处分”中善意第三人权益之保护该行为之结果承担责任㊂第二个判例是东京地判平成3.11.26判决㊂案情是,代理人乙超越代理权而签订金钱消费借贷契约,并以本人不动产签订抵押契约,对方当事人因金额巨大要求本人加以确认,代理人找第三人冒称系本人而在契约上签名并盖印㊂法院认为,本案符合两个条件:其一,代理人具有基本的代理权;其二,对方有正当理由相信该第三人为本人”㊂因此,本案同样应类推适用日本民法第110条,使契约效力及于本人[14]㊂我国台湾地区也有学说支持如此处理[15]㊂冒名处分”之情形应适用代理法,狭义无权代理下被冒名之人有选择权,可以选择承认或者拒绝承认(合同法第48条),如果第三人系善意,可能构成表见代理㊂根据合同法第49条规定,表见代理的构成要件应当包括:无权代理人并没有获得本人的授权;第三人有合理的理由相信权利外观;相对人主观上是善意的;相对人必须是无过失的;无权代理行为的发生与本人有关[16]㊂在表见代理构成上关键是最后一点,即表见代理是否应当考虑本人对无权代理的发生具有可归责性的问题,德国学者讨论的可归责性包括了诱因原则(V e r a n l a s s u n g s p r i n z i p)㊁过错原则(V e r s-c h u l d e n s p r i n z i p)㊁风险原则(R i s i k o p r i n z i p)等,德国学者倾向于不能只是考虑第三人合理信赖( 单一要件说”),而应综合考虑第三人合理信赖与本人之可归责性( 双重要件说”)[17]㊂笔者认为,以单一要件说”作为表见代理构成的理论,缺乏价值衡量,对于本人难免过苛,不足采;在双重要件说”中也不应以本人不存在过错作为表见代理的构成要件,过错仅仅系可归责性的维度之一;当本人的行为与权利外观的形成具有一定的牵连性(诱因或风险),本人即应当承受表见代理之后果㊂如果本人的行为与权利外观的形成并不具有任何归责性(过错㊁诱因或风险),或者说权利外观的形成与本人毫无关系,则本人不应当承受表见代理的后果㊂我国‘合同法“第49条表见代理中虽没有提及本人归责性,但有学者从文义㊁历史㊁比较法的角度展开解释论,认为可以确定本人归责性的要件地位,我国实际坚持了双重要件说”[18]㊂据此,买受人所信赖的权利外观(有权处分)的形成,难谓权利人有过错,但与权利人自身有关,权利人更有能力防止这种冒名”情形的发生,应当承担表见代理之后果,善意第三人的权益能够优先得到保护㊂当然,如果与本人无任何关系者伪造本人证件(身份证㊁房产证等),进而冒名和第三人订立合同,此时权利外观非本人所能控制,本人可能根本不知道该虚假外观的存在,依诱因原则找不到归责的基础;本人又无法预见㊁无法避免该冒名处分”发生,故也无过错可言;从风险分配的角度看,不应当由被伪造证书的权利人承担风险,因为其对此无法控制,此时自然不能类推适用表见代理㊂三、舍善意取得而类推适用表见代理的理由王利明教授将冒名处分”归入无权处分存在问题,傅鼎生教授以交易非法否定不动产善意取得之适用也有不足,应类推适用表见代理保护善意第三人之权益㊂冒名处分”中善意第三人之保护应类推适用表见代理而非善意取得,其理由在于对登记公信力的维护㊂王泽鉴教授指出: 法律交易的安全的维护有赖于建立信赖保护原则,而此须以具有一定的权利表征作为基础㊂如何落实于具体制度,则涉及到利益衡量和公示的问题㊂”[19]第三人信赖保护应该属于宏观制度体系,不动产善意取得和表见代理作为具体制度设计,各有其功能:前者与登记公信力相联系;后者与代理权的信赖相联系㊂由于冒名处分”均非两种制度所能涵盖,司法应当考虑法律续造,进行类推适用㊂之所以打开表见代理的口子而不类推不动产善意取得,主要是考虑到其与登记制度相联系,国家建构登记制度花费巨大,如果其公信力不能得到维护,损害就巨大㊂这一点,各国做法类似,而对我国不动产登记制度当下之建立更具重要意义㊂比较而言,类推适用表见代理对制度的解构效应或消解力最小,为较优之方案㊂当然,无法回复权利的原所有权人有权请求冒名人或登记机构承担相应赔偿责任(物权法第21条),其所承担是求偿不能或追偿不能实现的风险㊂注释:① 案件中登记管理部门往往因未尽到合理审查的义务,致使原所有权人丧失房屋所有权或被设定抵押,应负有赔偿责任㊂关于登记审查的度㊁赔偿责任的性质㊁登记行为的性质也颇为复杂,本文将集中讨论原所有权人与善意买受人之间的法律效果,未涉及对登记部门赔偿责任的探讨㊂② 参见王利明的‘善意取得制度若干问题研究从㊃627㊃武汉理工大学学报(社会科学版)2012年第25卷。

不动产的善意取得的制度

不动产的善意取得的制度当今世界各国⼤部分都规定了动产的善意取得制度,但对于不动产是否也适⽤善意取得制度,因各国赋予不动产登记效⼒不⼀⽽异。

我国⽬前没有制定关于不动产善意取得制度的法律,⽽且仅有的善意取得制度的⽴法过于零碎,已明显不适应经济发展的要求,因此建⽴完善的善意取得制度,是⼀个⾮常紧迫的现实问题。

店铺⼩编为您解析⼀下。

不动产的善意取得的制度《民法典》第三百⼀⼗⼀条【善意取得】⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：(⼀)受让⼈受让该不动产或者动产时是善意；(⼆)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。

受让⼈依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求损害赔偿。

当事⼈善意取得其他物权的，参照适⽤前两款规定。

⼀、善意取得制度的概念了解不动产的善意取得应当⾸先了解“善意取得”。

所有权取得⼀般可分为⼀般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。

善意取得⼜称即时取得，传统民法上的善意取得是指⽆权处分⼈将其占有的他⼈动产转让给第三⼈，如果第三⼈取得该动产是基于善意且是有偿，第三⼈就依法取得了该动产的所有权或他物权。

在此情况下，原权利⼈不得向第三⼈⾏使物权返还请求权，只能请求占有⼈赔偿损失。

⽽我国的《物权法》所体现出的现代观念更新为：指受让⼈以财产所有权为转移为⽬的的善意，对价受让占有该财产，即使出让⼈⽆转移所有权的权利，受让⼈仍取得其所有权。

⼆、善意取得制度的对象由上述概念我们可以得知，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。

这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，⽽不动产的所有权变更则要基于登记制度。

但是这⼀对象的范围并⾮绝对限定，⽽应该看到是可以有⼀些外延的。

善意取得既适⽤于动产，⼜可适⽤于不动产。

当事⼈出于善意，从⽆处分权⼈⼿中购买了房屋并登记过户，善意⼈取得房屋所有权；再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，如菜园的蔬菜、果树上的果实等。

不动产的善意取得的制度

不动产的善意取得的制度一、不动产的善意取得制度的定义不动产的善意取得制度是指不动产权利的取得人在购买不动产或者通过继承、赠与等方式取得不动产所有权时所具有的合法权益保护制度。

该制度主要是为了保护善意取得人的合法权益，避免其因无辜信赖而受到不当损失的情况。

二、不动产的善意取得制度的原则1.善意取得优先原则：不动产权利的善意取得人优于不动产原欠债务人。

即使原不动产所有权人仍存在权利，但如果善意取得人在安全买卖环境下取得所有权，其权益应得到保护。

2.保护第三人善意取得权益原则：为了保护第三人的合法权益，法律规定第三人在善意取得不动产权益时可以免除不动产的其他担保责任。

3.保护承受人合法权益原则：在不动产所有权转移过程中，为了保护承受人的合法权益，法律对于转让中可能出现的问题进行明确规定，确保承受人能够合法取得所有权。

三、不动产的善意取得制度的条件善意取得不动产权益的条件通常包括以下几个方面：1.善意取得：取得人对取得不动产权益的事实、权益的合法性和真实性没有虚假陈述或者隐瞒，具备善意取得的主观状态。

2.关联交易：取得人与原不动产所有权人之间不存在违法关系，例如受贿、贿赂等非法交易。

3.交易方式合法：善意取得人通过购买、继承、赠与等合法方式取得不动产所有权。

4.已登记的不动产权利证明：不动产的善意取得人应具备合法的登记手续和登记文件，以证明其对不动产的所有权。

四、不动产的善意取得制度的适用范围五、不动产的善意取得制度的法律保护为了保护不动产的善意取得权益，法律对不动产的善意取得制度进行了明确规定并给予相应的法律保护。

不动产登记制度、物权法等法律法规都对善意取得人的合法权益提供了保护措施。

综上所述，不动产的善意取得制度是为了保护不动产的善意取得人的合法权益而设立的制度。

该制度以善意取得优先、保护第三人善意取得权益和保护承受人合法权益为原则，具备善意取得和交易方式合法等条件。

它适用于各类不动产的所有权取得，并在法律层面为善意取得人提供了相应的保护。

不动产冒名处分中善意第三人权益保护研究

摘要保护物权变动过程中善意第三人的合法权益是维护市场交易安全和提高交易效率的基本要求。

第三人是整个市场交易秩序的化身，在物权变动过程中为了维护正常的市场交易秩序，善意第三人权益的保护成为了物权法的基本范畴。

近年来，社会生活中频频出现一种“冒名处分他人不动产”的物权变动行为，主要表现为冒名人在原不动产所有人不知情的情况下采取一定的手段使第三人相信冒名人就是不动产所有人本人，然后处分该不动产予第三人并在登记机关进行变更登记。

此种冒名处分不动产行为在侵害原不动产所有人权利的同时，亦使受让不动产的善意第三人承受了极大的交易风险。

对于此类行为我国现行法律并无明文规定，其中善意第三人权益该如何保护及如何平衡不动产所有人与善意第三人之间的利益关系，成为了司法实务与理论研究上的难题。

归纳现有的司法判例及理论研究成果，在冒名处分不动产行为中保护善意第三人权益可供选择的路径主要有善意取得制度和类推适用表见代理制度两种。

其中冒名处分不动产行为因欠缺适用不动产善意取得制度之“登记错误”和“无权处分”要件，而被排除在善意取得适用范围之外。

“类推适用”是补充法律漏洞的主要方法之一，我国现行法律未对冒名处分行为做出明确的法律规制，适用善意取得制度又存有要件上的根本障碍，且冒名处分不动产行为又无法直接适用表见代理制度，所以我国法律就冒名处分不动产行为之规定存在法律漏洞，有类推适用表见代理制度之可能。

通过对冒名处分与表见代理制度相似性的对比分析，得出二者具有实质上的相似性的结论，所以类推适用表见代理制度保护冒名处分不动产行为中的善意第三人权益具有可行性。

所以，本文最后得出结论认为应类推适用表见代理制度保护善意第三人权益，若未有可信赖之权利外观则类推适用无权代理制度，其效果由原所有人是否追认决定。

关键词：冒名处分；善意第三人；善意取得；表见代理；类推适用ABSTRACTTo protect Bona Fide Third Party’s legal rights in the course of real right changes is the basic requirement for market transaction security maintenance and transaction improvement. The Third Party is the embodiment of the whole market transaction order.In order to maintain the normal market order in the process of real right changes,the protection of Bona Fide Third Party’s rights becomes the basic category of Property Law.In recent years,the property change of“disposing real property with fake identity”presents in the social life frequently.It mainly reflects that the person with fake identity makes the Third Party believe he/she is the original owner of real property by taking certain means without the original owner knowing it, and then transfer the real property to the Third Party and handle alteration registration at the registration authority.Such real property disposition makes the Bona Fide Third Party suffer great transaction risk while prejudicing the original real property owner’s rights.There is no express provision on such behavior in the current laws of our country.Among which,how to protect Bona Fide Third Party’s rights and how to balance the interest relationship between real property owner and Bona Fide Third Party become a problem in judicial practice and theoretical research.The feasible ways for protection of Bona Fide Third Party’s rights in real property disposition with fake identity mainly include Bona Fide Acquisition and Agent by Estoppel applied by analogy through summarizing the existing judicial precedents and theoretical research results.Among them,disposition of real property with fake identity is excluded from the applicable scope of Bona Fide Acquisition as it lacks the important factors to apply to “registration error”and“unauthorized disposal”of Bona Fide Acquisition system."Analogy Apply"is one of the main ways to supplement legal loopholes.There is no express legal regulation about disposition with fake identity in China's current law,the application of Bona Fide Acquisition system has essential obstacles on important factors,and real property disposition with fake identity cannot directly apply to the system of Agent by Estoppel.As a result,there exists legal loophole in Chinese Law regarding real property disposition withfake identity,so analogy apply of Agent by Estoppel is possible.It is concluded that the disposition with fake identity and Agent by Estoppel have substantial similarity through comparative analysis.Therefore,to protect the Bona Fide Third Party’s rights in real property disposition is feasible.The final conclusion of this paper is that the system of Agent by Estoppel shall be applied analogy to protect Bona Fide Third Party’s rights.If there is no trustworthy right appearance,then the Unauthorized Agency system shall be applied by analogy,with its effect to be determined by whether or not the original owner provides ratification.Key words:False impersonation disposition,Bona fides third party,Bona fide acquisition,Apparent agency,Analogy目录摘要 (I)ABSTRACT (II)第一章绪论 (1)第一节研究背景与意义 (1)第二节研究现状 (3)第三节研究方法 (8)第四节论文主要创新点 (8)第二章冒名处分不动产之善意第三人权益保护的正当性分析 (10)第一节善意第三人权益保护的合理性分析 (10)一、第三人保护制度属于物权法基本范畴 (10)二、比较法中第三人保护制度的立法例 (11)第二节善意第三人权益保护的必要性分析 (13)一、维护市场经济交易安全的需要 (13)二、提高市场经济交易效率的要求 (14)三、有助于促进社会信任水平的提升 (14)本章小结 (15)第三章冒名处分不动产之善意第三人权益保护的理论争鸣 (17)第一节理论研究上的分歧 (17)一、适用善意取得制度保护第三人权益 (17)二、类推适用表见代理制度保护第三人权益 (18)三、竞合适用善意取得制度和表见代理制度保护第三人权益 (18)四、适用善意取得制度和类推适用表见代理制度均不可行 (19)第二节不宜适用善意取得制度保护善意第三人权益 (19)一、不动产善意取得适用范围之制度史及立法例考察 (20)二、冒名处分不动产欠缺“登记错误”要件 (21)三、冒名处分不动产欠缺“无权处分”要件 (23)第三节可类推适用表见代理制度保护善意第三人权益 (25)一、应侧重于保护善意第三人权益 (25)二、类推适用表见代理制度可有效保护善意第三人权益 (26)本章小结 (27)第四章类推适用表见代理制度是保护善意第三人权益的有效路径 (28)第一节不能直接适用表见代理制度 (28)第二节类推适用表见代理制度的可能性分析 (29)一、类推适用是补充法律漏洞的主要方法之一 (30)二、冒名处分不动产行为缺乏法律适用依据 (31)三、保护善意第三人权益是表见代理制度的价值追求 (32)第三节类推适用表见代理制度的可行性分析 (33)一、冒名处分行为与表见代理具有实质上的相似性 (34)二、例外情形下可类推适用狭义无权代理制度 (35)第四节类推适用表见代理制度的法律效果 (36)一、类推适用表见代理情形下的善意第三人保护效果 (36)二、例外情形下的善意第三人保护效果 (37)三、登记机关登记错误情况下的赔偿责任承担 (38)本章小结 (39)结论 (40)参考文献 (41)致谢 (45)第一章绪论第一章绪论第一节研究背景与意义有关冒名处分不动产问题的探讨缘起于一起冒名顶替案件：冒名人刘某看到原房屋所有人张某发布的卖房广告，便以买房为由与张某洽谈购房事宜并趁张某不备将其房产证调包，随后，刘某要求先期租用房屋一个月并取得了房屋钥匙。

论冒名处分不动产的法律适用-法学毕业论文-本科毕业论文-毕业论文

论冒名处分不动产的法律适用-法学毕业论文-本科毕业论文-毕业论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——摘要：《中华人民共和国物权法》颁布之后, 行为人假冒他人处分不动产的案件并不鲜见并引发不少纷争。

那么何为冒名处分他人不动产?冒名处分他人不动产是指行为人以登记物权人的名义对第三人转让或抵押登记物权人的不动产, 并给第三人造成行为人与登记物权人为同一人的身份混同。

针对这类屡见不鲜的冒名处分行为的法律适用, 民法理论界和实务界见解纷纭。

关键词：冒名处分; 不动产; 法律适用;一、关于不动产冒名处分法律适用的不同见解及其理由一为适用不动产善意取得说。

1该学说认为不动产冒名处分应适用善意取得制度。

原因在于冒名处分不动产属于广义的无权处分, 一旦冒名者成功地进行了变更登记, 也就构成了事实上的处分行为。

因此根据《物权法》第106条之规定, 该冒名行为就形成了让第三人信赖的权利外观, 应对第三人予以保护。

但也有学者认为, 冒名处分他人不动产则构成了诈骗行为, 虽然我国法律未对于盗赃物规定不得适用善意取得制度, 但也应分情况适用之。

即使第三人适用善意取得了被冒名的不动产, 被冒名者也可以根据法律规定行使回复请求权。

二是排除适用不动产善意取得说。

2首先, 冒名处分所构成的无权处分发生的原因跟善意取得不动产有所不同, 善意取得不动产则是因登记簿错误, 而冒名处分则并没有发生登记错误。

其次, 冒名处分属于非法行为, 不能产生法律效力, 又如何适用善意取得制度呢?最后, 假冒身份等冒名行为即使产生了令第三人信赖的权利外观, 但该善意也不应该被保护。

二、善意取得制度不适用于不动产冒名处分关于冒名处分不动产的行为, 是否适用善意取得制度?笔者认为:第一, 以外国制度、我国立法角度观之, 动产和不动产的善意取得制度本应分属两个不同的制度, 不动产善意取得是以不动产登记簿记载错误为要件, 在行为属性上属于无权处分, 而在冒名处分中, 登记簿并没有错误, 其行为本质虽也属无权处分, 但其实是违法行为。

冒名处分不动产的法律适用

冒名处分不动产的法律适用随着社会的不断发展，不动产的交易成为人们生活中重要的一部分。

然而，由于信息不对称和法律规定的不完善，冒名处分不动产的问题也逐渐浮出水面。

冒名处分不动产是指非法占有他人名下的不动产，并以冒名者的身份进行交易或处分。

这种行为给受害人造成了经济损失和法律纠纷，因此需要法律的明确规定和适用。

首先，冒名处分不动产属于侵权行为，违背了现行法律对产权的保护原则。

根据我国《侵权责任法》，冒名处分不动产属于无权处分他人财产的行为，构成侵权行为。

冒名处分不动产的冒名者应承担相应的侵权责任，包括赔偿受害人的经济损失、恢复原状等。

其次，冒名处分不动产还涉及到不动产登记的问题。

不动产登记是确立不动产权利和登记事项的一种制度安排，是维护不动产权益的重要手段。

根据我国《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当对申请登记的不动产权利和登记事项进行审查，核实申请人的身份和权利情况。

如果冒名者冒名处分不动产，不动产登记机构应当拒绝登记或予以纠正。

第三，冒名处分不动产还涉及到合同法的适用。

在不动产交易中，买卖双方通常会签订买卖合同，约定双方的权利和义务。

如果冒名者以冒名者的身份签订了买卖合同，并以此处分不动产，那么合同成立的效力应当受到质疑。

根据我国《合同法》，冒名者与受害人之间的买卖合同应当被视为无效合同，即使不动产已经过户给了第三人。

综上所述，冒名处分不动产是一种侵权行为，违背了现行法律对产权的保护原则。

对于冒名者，应承担相应的法律责任，并赔偿受害人的经济损失。

对于不动产登记机构，应严格审查申请人的身份和权利情况，拒绝登记或予以纠正。

对于买卖合同，应当视为无效合同，以保护受害人的权益。

只有通过法律的明确规定和适用，才能有效地解决冒名处分不动产的问题，保护公民的合法权益，促进社会的稳定和发展。

论冒名处分不动产之法律适用

论冒名处分不动产之法律适用近年来，冒名处分不动产事件频发，给社会秩序和正常交易市场带来了严重影响，因此，相关法律规定的适用显得尤为重要。

首先，冒名处分不动产行为是违法的。

根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，“以欺诈方式订立的合同，当事人之一有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。

”冒名处分不动产行为本质上就是一种合同欺诈行为，因此属于违法行为范畴。

其次，在法律上，冒名处分不动产属于虚假处分。

《中华人民共和国刑法》第二百六十三条规定：“以非法占有为目的，虚构事实，或者隐瞒事实，骗取财物的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

虚构事实，或者隐瞒事实，导致受害人重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，可以并处罚金。

”因此，对于冒名处分不动产者，一旦被发现，将面临相应的法律惩罚。

最后，关于处理冒名处分不动产的案例行政决定书：湖南省长沙市不动产登记中心在不动产登记过程中，发现该案涉及处置的不动产的权属发生争议，在进行权属调查时，发现处置该不动产的当事人与实际权属人不一致，且该处置行为发生在2016年1月1日后，涉嫌构成冒名处分不动产的虚假处分行为，长沙市不动产登记中心依据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》的规定，依法做出不予登记的行政决定。

此案恰好说明了冒名处分不动产行为的危害性和法律禁止性。

总之，针对冒名处分不动产的行为，在法律上是明确禁止的，必须依据相关法规严肃处理。

只有加大处罚力度，才能有效遏制这种违法行为，为建设一个更加健康的交易市场做出贡献。

为了更好的说明冒名处分不动产之法律适用，下面列举三个相关的案例。

案例一：A以亲戚的名义领取了公司的住房并将住房出售。

公司发现后，要求将住房拿回来。

但是，A拒绝归还，称住房是他的。

公司经过法律程序后证明，A是以冒名的方式领取该住房，将其出售，因此要求它归还住房。

法院最终判决A必须归还住房。

不动产“冒名处分”中善意第三人权益之保护——兼与王利明教授、傅鼎生教授商榷

第三人权益之保护。
关键词：动产善意取得；冒名处分 ” 无权处分；见代理不 “ ；表
中图分类号：２．文献标识码：Ｄ：０３６／．ｓｎ１７ — ４７２１．５０４Ｄ９３２ＡＯＩ１．９３ｊｉ．６１６７．０２０．１ｓ
在知名学者参加的对一起典型“ 冒名处分 ” 案件的
会诊中，形成四种意见：是对善意取得之 “ 权一无处分” 应作广义理解，冒名处分 ” “ 属无权处分，善意买受人Ｃ应得到保护；二是认为系争房屋系诈骗所及财物，不应适用善意取得规定，予追回保应
保护④。各种观点都有一定道理不宜斥为异端，
但问题依旧远未形成通说，近有学者进行了补最
王利明教授观点颇具代表性，其认为根据我国物权法不动产善意取得之前提系 “ 权处分 ” 无，在构成上与动产所有权善意取得同样均以“ 处无分权人处分财产” 为前提，如此动产和不动产善意取得的共同构成要件就是处分人 “ 无权处分 ” 。从法律规范的文义来看，国《我物权法》１６条并第０
、
“ 冒名处分＂形能否适用不动产情
善意取得？
（）冒名处分 ”不属于 “ 权处分 ” 一 “ 无
惟可行使有偿回复请求权；四是认为善意第三人

不动产冒名处分的善意取得

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不动产冒名处分的善意取得
郭世卿
（上海交通大学凯原法学院，上海２００２４０）
［摘
要］不动产冒名处分的善意取得符合公示公信原则，是政府公信力及保护第三人利益信赖的要
而遭受损失。即“ 基于节约物权信息成本的价值取
向，确立了法定的物权表征方式，而由表征方式即可逻辑地推导出表征方式的公信力，同时，由表征方式
要求，既是一种苛求也会使对不动产产权的考察认定失去了具体实际的标准。若第三人依据已有的标
司出售系争房屋。２００２年１月１７日，由杨乙以杨
甲的名义与张某、上海称心房屋咨询服务有限公司签订合同，约定由乙方以２６．２万元价格转让甲方的系争房屋，２００２年２月，由杨乙以杨甲的名义与张
准予以信赖并依此作为后，其信赖利益应当得到保
护。
之确立加上应尽量让表征方式标示正确的物权信息
同无效，张某将系争房屋还给杨甲。一审法院认定
张某乃基于善意取得而取得系争房屋的所有权，而
１．公示公信原则是其理论基础为了将物权的变动表示出来并尽量使其表示正
确，确定了物权变动的公示原则，占有是动产物权变动的表征方式，登记时不动产物权变动的表征方式。

论不动产冒名处分的法律适用

论不动产冒名处分的法律适用作者：于标来源：《法制与社会》2016年第28期摘要冒名处分指的就是对他人的不动产冒用他人处分的行为，冒名处分对于关于无权代理的规定并不适用，适用的是关于无权处分的规定。

现代世界民法中普遍适用保护交易安全、保护善意信赖的原则和思想，当然其中也包括中国。

因此保护善意相对人，在相对人善意的时候，表见代理制度在这个时候不能够类推适用，能够适用的善意取得制度。

只有在交易关系中保护更高的法律价值的情况之外也保护善意的第三人或者是相对人，交易的安全才能够得到真正的维护，我国的社会交易安定才不会被破坏。

关键词冒名处分不动产登记公信力善意取得中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2016.10.129现实生活当中，冒名处分的情况并不在少数。

我国的学者对冒名处分的法律适用问题的研究不在少数，但是到现在并没有形成一个十分完整的理论体系。

因此笔者在本文中对冒名处分的法律范畴归属进行界定，对不动产物权善意取得的基本法理和基本要件进行概述，对不动产物在冒名处分的情况下受让是否属于善意取得进行讨论。

笔者在本文中讨论的冒名处分不动产仅限以下情况：非不动产物权所有人甲，冒用不动产物权所有人乙，将该不动产处分给善意第三人丙的情况。

一、关于冒名处分法律适用的不同见解及其理由我国法律界针对哪种民法制度适用冒名处分的意见有很多种，其具有代表性的见解有以下几种：1.冒名处分构成无权处分。

当受让人表现出的是善意的情况下，这样就能够构成善意取得。

有这个观点的学者认为关于无权代理的规定既不能适用冒名处分，也不能够类推适用。

此处又有两个不同的观点是针对善意取得的法律适用问题。

善意取得应该适用《物权法》的第107条规定是一种意见，即原所有人在相对人是善意取得情况下，仍然拥有回复请求权。

另一种意见则是善意取得应该适用《物权法》的第106条规定，即原所有人在相对人是善意取得的情况下没有回复请求权。

不动产冒名处分的法律适用问题的探讨

不动产冒名处分的法律适用问题的探讨作者：张建伟来源：《西部论丛》2018年第12期摘要：日常生活中，假借他人之名来处理他人不动产的行为屡见不鲜，但国家却未下发专门的法律制度来整治这些不良行为，导致在审判过程中会出现同案异判的状况。

本文主要围绕冒名处分不动产交易中的主体展开分析，并从不同角度探究其法律适用问题。

旨在保护原所有权人根本利益，提高交易活动的可靠性。

关键词：不动产冒名处分法律适用问题引言通常状况下，冒名者和被冒名者（实际权力者）间有着特殊联系，比如配偶、出租/承租人等等，还包括联合共享此不动产的状况。

由于这种特殊联系，为冒名者提供了可乘之机，这些行为往往也超出被冒名者的平常关注点以外，外界的第三方也无法准确判断，进而为划分不动产物权带来重重困难。

一、不动产冒名处分中的主体（一）冒名者按照私法中意思自治准则，权力主体可决定法律行为，还可让依托代理制度让其他人借权力主体之名实现，让权力主体获得法律行为的成效。

所谓冒名行为：具体是指行为者通过以他人之名实施法律行为，而且没有得到被冒名者的同意，也就是法律主体实际和名义互不匹配。

在冒名处理不动产时，行为者假借权力者的身份处理其所属不动产，以此让自己得到相对人支付的钱款。

通过案例分析可知，冒名者在处理权力人不动产时，偷盗或者伪造被冒名者的身份证明，进而让其名义低压此不动产。

在此种行为中，冒名者具体是指其未凭借自己身份，也没有得到被冒名者授权的行为人[1]。

（二）第三方在此行为范围内，所谓合同相对人是指和冒名者达成不动产交易的人员。

如果第三方是并不恶意，那么合同相对人并未了解行为人不是不动产的所属者，已经按照合同内容缴纳钱款。

据有关实践表明：冒名者一般利用伪造或者直接偷盗被冒名者的权力和身份认证，而且依靠和被冒名者间的联系让合同相对人相信其便是名义媒介，进而赚取私利。

但法院要针对第三方是不是了解真实情况作出鉴别，所以其在合同交易过程中要履行其检查的义务和相关责任。

浅析冒名处分不动产与善意取得的适用

浅析冒名处分不动产与善意取得的适用摘要冒名处分不动产是否适用善意取得制度在理论界和实务界都有很大的争议。

冒名处分不动产的案件常常出现同案异判的情形。

冒名处分不动产是一种无权处分，不是无权代理不可以适用无权代理的规则。

不动产善意取得的前提除了无权处分，还要求登记簿出现权利主体登记错误。

冒名处分不动产的合同存在瑕疵，属于可撤销合同。

冒名处分不动产的行为是一种非法行为，不应受到善意取得制度的保护。

所以冒名处分不动产应当给排除善意取得的适用。

关键词：冒名处分不动产善意取得无权处分一、问题的提出在当前社会经济与房地产行业发展突飞猛进的大背景下，冒名处分不动产的行为屡见不鲜。

关于冒名处分不动产，理论与司法实践对其是否可以适用善意取得都存在着很大的争议，尤其是在司法实践中，常常出现同案异判的现象。

冒名处分不动产通常表现为未经他人同意，假借他人名义，处分他人财产或者夫妻一方未经另一方同意，请人冒充配偶从而处分不动产。

冒名处分不动产的行为主要有以下四个特征：第一,假冒他人身份,伪造他人签章第二,处分他人不动产第三,交易相对人善意,且付出了合理的代价第四,骗过登记机构审查,进行了不动产变动登记。

在冒名处分不动产的行为中，冒名人是假冒他人名义处分了他人的不动产且相对人已经完成了不动产登记。

至于善意相对人能否通过善意取得最终获得不动产的物权还需要进一步讨论。

二、冒名处分不动产应适用善意取得就冒名处分不动产是否适用善意取得制度，学界有着不同的观点。

部分学者认为冒名处分不动产应当适用善意取得制度。

假冒他人名义处分其财产构成广义的无权处分，冒名者利用登记部门的疏忽审查现实地面更了登记，使登记簿记载的不动产权属发生了变化，已经做了事实上的处分。

没有明确排除冒名处分行为，因此只要没有处分权的人形成了足以让第三人信赖的权利外观，就可以适用善意取得制度，对善意第三人的信赖予以保护。

在冒名处分他人房屋的案件中，对不动产的买受人而言，所看重的是房屋本身，是为了取得房屋所有权才与房屋的所有权人实施交易行为，至于房屋的所有权人究为何人，非其所注重。

冒名处分他人不动产，受让人能否主张适用善意取得？

冒名处分他人不动产，受让人能否主张适用善意取得？摘要：冒名处分他人不动产能否使用善意取得？法学理论界对此众说纷纭，司法实践中更是同案不同判。

笔者从善意取得制度的构成要件、价值基础、原权利人的不可归责性、第三人的善意保护四个方面出发，否认了冒名处分不动产行为直接适用善意取得制度的观点，认为应参照《民法典》第一百五十七条之规定使所有权利回归订立合同之前的状态，以平衡各方利益。

关键词：冒名处分不动产善意取得正文：冒用他人名义而处分该他人不动产的行为，成立冒名处分。

在私法自治的原则下，行为人通过自己或者授权他人以其名义实施法律行为并承担行为的法律后果，此时法律主体“名”、“实”合一。

而冒名行为是指行为人使用他人名义实施法律行为，行为人并未取得真实权利人的授权，擅自以其名义实施法律行为，且通过以伪造高仿真签名、身份证、房产证等方式，使交易相对方误认为其就是真实权利人，行为实施人是冒名人，真实权利人是被冒名人，此时法律行为“名”、“实”分离，被冒名人或会承担违反其真实意思的法律后果。

关于冒名处分行为的法律性质，学界说法不一，对于冒名行为的法律适用问题也是莫衷一是，现有法律并未对这一行为进行明确的法律规范，关于冒名处分他人不动产能否适用善意取得制度，理论和实践中一般有以下三种观点：第一种观点，能适用善意取得。

根据我国《民法典》第三百一十一条的规定，善意取得的适用条件是无权处分，冒名处分符合“无权”加“处分”的要求，冒名处分人实际上并无处分权，因此可将冒名处分行为归于无权处分类下，适用善意取得制度。

但应与登记错位引发的无权处分进行区分，可以类推适用我国《民法典》第三百十一二条遗失物的善意取得制度，平衡被冒名人与受让人的利益。

第二种观点，不能适用善意取得，但能主张表见代理。

无权处分要求处分人以自己的名义实施处分行为，冒名处分人并非以自己名义，而是以被冒名人的名义实施处分行为，故不属于无权处分，不应适用善意取得制度。

论不动产冒名处分的法律适用

论不动产冒名处分的法律适用摘要：相较于传统含义上的无权代理而言，冒名处分不动产行为主要指冒名人受自身利益驱使，冒充他人名义，诱导交易相对方错误的与冒名者产生交易的行为。

冒名处分不动产特殊的行为性质，导致司法实务处理中冒名处分不动产行为法律适用争议频出，如不动产归属于原所有权人及交易相对方问题、善意取得制度适用问题等。

基于此，对冒名处分不动产法律适用进行适当探索具有非常重要的意义。

关键词：不动产；冒名处分；法律适用；分析1不动产冒名处分行为的含义“冒名行为”的存在是“冒名处分行为”存在的基础，因此在分析不动产冒名行为的内涵之前应首先对于冒名行为本身进行解读。

具体而言，“冒名行为”即指冒名人在未经他人允许的情况下冒用他人名义私自进行的法律行为。

可以分为以下三个角度的进行理解。

第一从相对人对于交易行为的关注点为出发，当交易相对人将关注点放在交易结果时，此时被冒名人的身份在一定程度上被忽视，无法对相对人的交易行为产生实际的影响。

举例来看，在现实生活中为了避免自身的隐私和信息泄露而随意填写的交易信息，或者调查问卷等形式。

第二就是借名行为，这一行为本身存在一定的欺骗性，被借名人、借名人以及相对人三个主体均可在一定程度上意识到自身行为的法律后果的行为性质。

借名行为作为“冒名行为”的一种，在当事人双方或者与之相关的第三人之间并不存在相关的误解和欺诈现象，每个人能够清楚的意识到自身行为以及行为本身将会带来的法律后果。

举例来看，公司的挂靠行为便是此类冒名行为的典型表现形式。

第三是冒名处分行为，是指冒名人未经被冒名人的许可，采用欺骗手段骗过相对人让其相信其就是被冒充的那个真实权利人，并与相对人发生法律行为。

该种情形从本质上讲存在一定的欺诈性，各方当事人在整个行为过程中并不能真正的实现自身的合法权益或者保障其切实利益。

在具体的司法实践中此类情况也会相应产生复杂的纠纷，本文所探讨的不动产冒名处分行为即为此类冒名行为的具体演化。

不动产善意取得应排除冒名处分之适用

不动产善意取得应排除冒名处分之适用一、概述在现代物权法中，善意取得制度扮演着维护交易安全与公信力的关键角色。

在涉及不动产的善意取得问题上，法律理论与实务界对于冒名处分行为的法律性质及其适用存在争议。

本文旨在探讨不动产善意取得应排除冒名处分之适用的合理性，以期为司法实践与理论研究提供参考。

我们将对冒名处分行为进行界定，明确其涉及的行为人假冒他人名义实施法律行为，使相对人产生误认的情形。

在此基础上，分析冒名处分不动产与善意取得制度的关联与区别，揭示冒名处分行为在现行法律框架下的法律性质及其适用困境。

通过梳理相关法律规定、理论学说及司法实践，探讨不动产善意取得制度的核心要件和价值要旨。

我们将从权利归属、交易安全、意思自治与信赖保护等角度，深入剖析善意取得制度在冒名处分不动产情形下的适用问题。

结合域外立法例与司法实践，对不动产善意取得应排除冒名处分之适用的合理性进行论证。

我们将从维护法律秩序、保障交易安全、促进市场诚信等方面，提出相应的立法建议与司法对策，以期完善我国不动产善意取得制度，为司法实践与理论研究提供有益参考。

简要介绍不动产善意取得的背景和意义不动产善意取得是保护交易安全、维护市场秩序的重要法律制度。

在不动产交易中，买方往往无法完全了解卖方的真实身份和权利状况，如果没有善意取得制度，买方在交易完成后可能会因为卖方的无权处分而丧失对不动产的权利，这将严重损害交易安全，影响市场秩序。

不动产善意取得有助于鼓励交易，促进经济发展。

善意取得制度使得买方在购买不动产时无需过分担忧卖方的权利问题，从而提高了交易的效率，促进了不动产的流通和利用，对经济发展具有积极的推动作用。

不动产善意取得体现了公平原则。

在善意取得的情况下，买方在交易时并无过错，其对不动产的取得是基于对卖方权利的信任，如果没有善意取得制度，买方将因为卖方的无权处分而遭受损失，这显然是不公平的。

善意取得制度通过对买方的保护，实现了对交易双方权益的平衡。

冒名处分不动产的法律适用

冒名处分不动产的法律适用冒名处分不动产的法律适用随着社会的发展和经济的进步，不动产的交易逐渐成为人们日常生活中普遍的现象。

然而，不动产交易不免会涉及到冒名行为，即以他人名义处分不动产的情况。

在这种情况下，如何对冒名处分不动产的法律适用成为一个重要的问题。

本文将就这一问题进行分析和剖析。

首先，冒名处分不动产本质上是违反了公序良俗和交易诚信原则的行为。

在法律层面上，我国刑法明确规定了以虚假身份处分他人财产的行为构成冒用身份的犯罪，而民法中对此则没有具体作出规定。

然而，根据《民法通则》第125条的规定，公序良俗应当作为民事行为的基本原则，因此冒名处分不动产显然与公序良俗相违背。

因此，不动产交易中的冒名处分行为应被视作违法行为，并在法律上予以制裁。

其次，对于冒名处分不动产的法律适用，我们可以参考我国物权法中的相关规定。

根据《中华人民共和国物权法》第70条的规定，不动产权利的取得应当以合法的方式进行，具体方式有公开交易、拍卖、协议转让等。

而冒名处分不动产显然违反了这一规定，因此其行为无效。

此外，在冒名处分不动产的情况下，受害人可以主张撤销权。

根据《中华人民共和国民法通则》第52条的规定，当事人违反民事法律规定的规定，其行为无效。

因此，如果不动产的真正所有人发现自己的财产被他人以冒名行为处分后可以主张撤销权，使其恢复原有的权利。

然而，冒名行为带来的问题并不仅止于此。

在实际操作中，由于不动产的交易往往涉及到多个中介机构和环节，导致受害人的维权变得复杂和困难。

例如，中介机构可能没有尽到应有的审查义务，未能对交易双方的身份进行核实，也可能因为存在内部犯罪分子或不法分子的攻击，而被迫接受冒名交易。

对于这些情况，我国法律中并没有具体规定，但有必要对相关中介机构的责任和义务作出明确界定。

在应对冒名处分不动产的法律适用中，我们应当注重维护公平和正义。

因此，对于不动产交易中的冒名行为，无论是在法律规定上还是在实际操作中，都需要加以严厉打击。

冒名处分不动产的物权归属研究

但对于此类问题，我国至今没有明确的法律规定,各地法院因缺乏案件处理的相关法律依据，在实践中出现了同案不同判的情况，学界也是众说纷纭。

关于冒名处分不动产行为在未因权利人的追认而取得处分权，且又存在值得保护的相对人时的物权归属问题的处理，在缺乏可以适用的法律条文的情况下，可以类推适用无权代理的相关规定，类推适用表见代理制度时善意相对人取得系争不动产之物权；类推适用狭义的无权代理时系争物权仍归原所有权人所有。

关键词：冒名处分;善意取得；无权代理；类推适用中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号：1008-4428(2021)33-0147-03 Study on山e real right att ribution of imposted disposal of real pr o pert\Wang Yi,Du Zhangjuan(College of Humanity and Law,Shandong University of Science and Technology,Qingdao,Shandong,266000)Abstract：In recent years,there are many acts of impersonation of other people's property,among which impersonation of other people's real estate occurs from time to time.However,there is no clear legal regulation on this kind of problem in our country so far.Be-cause of the lack of relevant legal basis for handling cases,there are different judgments in practice,and there are different opinions in academic circles.In the absence of applicable legal provisions,the relevant provisions of unauthorized agency may be applied by analogy,and the bona fide counterpart in the application of the apparent agency system acquires the real right of the disputed immovable property；the analogy applies to the narrow sense of unauthorized agency when the right to compete for property is still owned by the original owner.Key words：impositional punishment；bona fide acquisition；unauthorized agency；analogy一、问题的提出我国法律虽未对冒名处分不动产的物权归属问题作出具体的规定，但在实践中仍会出现此类案件,在法官进行裁判时，因为缺乏统一标准，判决结果也不尽相同。

冒名处分不适用不动产善意取得

冒名处分不适用不动产善意取得
◆王璐
（西南财经大学法学院
四川
成都
６１１１３０）
【摘要】我国《物权法》动产物权善意取得与不动产物权善意取得没有作出区别规定，也没有明文排除冒名处分他人不动产适用善意取
（二）外观法理
从外观法理角度来看，不动产的善意取得是基于对无权处分得之规定。司法实务界的对类似案件有不同判决。不动产善意取得人处分权的信赖。不动产登记制度的建立，是以国家登记机关代表的要件应是，不动产登记簿权属登记错误，从冒名处分人处取得不的国家信用作为当事人从事不动产交易的基础，善意取得人可以动产适用善意取得。信赖不动产登记簿的登记，是一种对不动产登记制度的制度性的【关键词１善意取得不动产登记薄效力冒名处分信赖。在不动产登记簿不正确情况下，交易相对人信赖的是不动产登记簿的内容。相对人不负有主动探知并信赖不动产登记簿所表明的真实法律状况的义务。处分人是否真正有处分权，与相对人的信赖之问并无直接关系。
意取得而取得不动产所有权。此外，不动产登记簿具有公信力，即使登记簿上的记载与实际权利状况不符，也只能按照特定程序提出异议，变更登记，重新确权。无权处分无法作为不动产善意取得的前提条件。（一）不动产善意取得与不动产登记簿公信力我国《物权法》第ｌ６条规定的是不动产登记簿的推定力，确切地说，是对“ 不动产登记簿正确性的推定 ” 。该句之所以将不动产登记簿界定为“ 确定物权归属和内容的根据 ” ，其目的就在于明确不动产登记簿具有推定效力。同时，我国《物权法》第１０６条显然是承认了不动产的善意取得。不动产登记簿公信力与不动产善意取得都曾经得到过立法者的认同，梁慧星教授负责的“ 物权法草案建议稿 ” 采德国立法例，严的公信力并且同时规定了不动产的善意取得，所以《物权法》的没有明确排除冒名处分他人财产的行为适用善意取得制度。为平衡当事人各方的利益，依据善意取得制度的立法原理，应排除冒名处