处分未成年人名下不动产,三种情形不宜办

处分未成年人名下不动产，三种情形不宜办

按照《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）1.9.2要求“处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。”但处分未成年人名下不动产的登记申请，有三种情形存在与法律法规相违背之处，因而不宜办理，值得从业人员注意。

监护人关系证明不齐全、不直观的不宜办。比如母亲与年幼子女在同一户口簿，但母亲的配偶不在其同一户口簿且只能提供结婚证的，不宜办。因为结婚证仅能证明被监护人母亲的婚姻状况，而无法确认其母亲的配偶是否为年幼子女的亲生父亲，即法定监护人。如无其他父子关系证明材料，即属于监护人关系证明不齐全的情况。《规范》规定“监护人关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或者人民法院指定监护人的证明材料。”由此可见，监护人关系证明需要明确、直观，单纯依靠推定、猜测等形成的结论是无法满足登记机构合理审慎的核查义务要求。

监护人有多人，但只有其中一方到场提出申请的不宜办。笔者认为，应由所有同一顺序监护人共同提出申请，如年幼子女的父母同时到场，方能处理登记在未成年人名下的不动产。因为如今不动产单笔价值巨大，处分其名下巨额财产属重大民事行为，必须谨慎对待。此外参照《民法总则》第23条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人”的规定，以及《规范》中“代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外”的规定，不同于“纯获利益”的为未成年子女买入不动产，处分不动产要求由所有同一顺序所有监护人共同申请是十分必要的。

监护人将未成年人名下不动产赠与他人的登记申请不宜办。《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”同时可参照2017年10月开始实施的《民法总则》第34条规定：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等……监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。”登记机构无法通过无偿的赠与合同来确认处分被监护人名下不动产的登记申请是否“为被监护人利益”。因此对于监护人处分被监护人名下不动产的方式，值得登记机构注意。

最后，根据《未成年人保护法》第14条规定：“父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见。”此外，《民法总则》第18条规定“……十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”由此可见，业界针对未成年人名下不动产处置的限定条件还有核查不同的年龄段、质押后的还贷主体是何人、甚至应核查工作经历、是否唯一住房等多重要素。登记机构不宜对各类民事关系进行过于深入的核查，但不动产登记从业人员可就此类问题深入探讨，以提高思想认识、提升服务水平。