自营与外包物业项目的优劣势分析(5稿)
自营与外包物业项目的优劣势分析(5稿)
西丰公司运行分析及发展方向思考重庆西丰物业管理有限公司2012年7月13日目录一、国内物业管理行业的起源及发展方向 (3)二、西丰公司业务开展情况及财务状况 (3)（一）物业项目开展基本情况 (3)1、业务开展的范围、职责及模式 (3)2、与同行业企业在业务开展方面的对标 (4)（二）人力资源情况 (8)1、西丰公司人员构成情况 (8)2、西丰公司与其他同行业企业人力资源情况对标 (8)（三）财务状况 (10)1、收入构成情况 (10)2、成本构成情况 (11)3、2012年预算情况 (11)4、与同行业企业财务状况对标 (12)三、园区物业自管与外包的分析 (13)（一）整体外包操作模式 (14)（二）自身经营操作模式 (14)四、市内各园区物业管理情况 (15)五、分析及建议 (16)（一）西丰公司成立的必要性 (16)（二）西丰公司未来发展的构想建议 (17)一、国内物业管理行业的起源及发展方向国内的物业管理起步较晚，从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。
当时已经出现了代理出租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。
2003年9月1日起实施的《物业管理条例》是中国物业管理发展史上的又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。
作为一个新兴行业，物业管理自诞生开始，便显示出强大的生命力，经过几十年的发展，我国物业管理的模式也逐渐从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡。
目前，国内的物业管理发展趋势正朝着专业化方向延伸。
二、西丰公司业务开展情况及财务状况（一）物业项目开展基本情况1、业务开展的范围、职责及模式西丰公司成立于2012年2月，承担了西永微电子产业园区部分自有楼宇的物业管理及服务工作，主要业态有写字楼、商业、厂房、仓库、公寓楼等（包括综合楼、研发楼、天街商业街、菁英公寓、临时公寓、西科公寓及商业、富康新城及商业、西康公寓及商业、和谐佳园及商业、综保区内的厂房仓库、非保仓库及业务用房、惠普园、标准厂房一、二期），截止2012年6月底，管辖面积约为134万平方米。
物业自组与外委利弊分析
物业自组与外委利弊分析
一、自组
（一）、自组的优点：
1、管理更加顺畅、灵活性强、反应速度快，可在第一时间执行工作任务；
2、因归属于一家集团，遇到问题互相不会推脱，扯皮；
3、对人员、物资管理较易控制；
4、在物业公司前期资金运作方面较方便；
5、为后续房地产开发做支撑。
（二）自组的缺点：
1、自管的专业技术性差；
2、前期开办投入费用高；
3、现场管理工作量大，需要配备各项专业人员；
4、对新的工作任务突击性差，可预见性较弱；
5、人员培训时间长、管理风险大、招聘需要投入大量人力、物力。
6、由于自建型物业公司是伴随着所属房地产企业的首个项目的建设完成而同期诞生的，所以，可能缺乏市场竞争意识。
二、外委
（一）、外委的优点：
1、管理人员专业性、创新能力强；
2、培训更专业、培训力度大；
3、管理经验丰富，有成熟的经营盈利模式；
4、前期投入成本小；
5、可随时调配人员；
6、适合中小型开发商所采用（没有其他项目继续推出，只赚单一/少数项目的钱，后面不需要物业服务为后续房地产开发做支撑）。
（二）、外委的缺点：
1、管理协调工作量大，需加强监管力度。
2、处理问题反应速度慢，会发生推脱、扯皮现象；
3、以盈利为目的，部分工作欠缺配合；
4、如因服务品质终止合作，会给业主留下不良口碑，影响后续房地产开发。
三、费用对比
自组与外委收支测算对比详见：附件一。
物业外包优劣势分析
浅谈物业服务外包模式的优势与劣势作为一个新兴行业，物业管理伴随经济的发展，市场的变化，消费者需求的多样化，人们对物业管理工作提出了更高的要求，在传统的物业管理服务自营的基础衍生出多种管理模式，其中服务外包管理模式已广泛应用。
首先，一些物业基础管理服务项目，如物业区域内的公共场地、楼宇内的公共走道的环境卫生，以及生活废弃物的日常清洁工作，可以委托给专业化的保洁服务公司具体实施。
公共绿地、公用设施专用绿地，以及规定区域的鲜花、绿色租摆和节日花坛租摆工作，可以委托给专业化的绿地养护和花木服务公司具体实施。
其次，就是对于物业管理企业在实施专项服务时，需要购置专业设备一次性投入较大资产项目，诸如高档石材的结晶保养、楼宇外墙清洗等业务，通常物业管理企业也会委托给专业性服务商进行具体实施。
再有，就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了规避经营风险，保证服务质量，行业通常也是要采取外包的方式实现专项服务的提供。
在成熟的市场经济条件下，实施服务外包可提升服务品质、降低运行成本和规避风险等。
总体来说外包服务有以下优势。
一、物业管理外包的优势1、专业化管理，提升服务品质激烈的市场竞争环境，物业管理企业如果把资源分散到工作的每个环节，必然会造成企业资源的浪费。
采用专项服务外包的模式，会使公司的保持适当的规模，可实现人力资源、资金、设备、管理技术的有效整合，增强企业的核心的竞争力，选择自己专长的领域，形成技术优势和规模优势，有利于提升企业的核心竞争力。
首先，在科学的管理逻辑中，市场法则要求企业的资源按照市场规律来进行配置。
对劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多地通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。
因此，近十年来，服务外包这一经营管理方法越来越受到物业管理企业的重视，通过外包管理最终达到“提高企业效率与竞争力”目的。
自营与外包物业项目的优劣势分析(5稿)
西丰公司运行分析及发展方向思考重庆西丰物业管理有限公司2012年7月13日目录一、国内物业管理行业的起源及发展方向 (3)二、西丰公司业务开展情况及财务状况 (3)（一）物业项目开展基本情况 (3)1、业务开展的范围、职责及模式 (3)2、与同行业企业在业务开展方面的对标 (4)（二）人力资源情况 (8)1、西丰公司人员构成情况 (8)2、西丰公司与其他同行业企业人力资源情况对标 (8)（三）财务状况 (10)1、收入构成情况 (10)2、成本构成情况 (11)3、2012年预算情况 (11)4、与同行业企业财务状况对标 (12)三、园区物业自管与外包的分析 (13)（一）整体外包操作模式 (14)（二）自身经营操作模式 (14)四、市内各园区物业管理情况 (15)五、分析及建议 (16)（一）西丰公司成立的必要性 (16)（二）西丰公司未来发展的构想建议 (17)一、国内物业管理行业的起源及发展方向国内的物业管理起步较晚，从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。
当时已经出现了代理出租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。
2003年9月1日起实施的《物业管理条例》是中国物业管理发展史上的又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。
作为一个新兴行业，物业管理自诞生开始，便显示出强大的生命力，经过几十年的发展，我国物业管理的模式也逐渐从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡。
目前，国内的物业管理发展趋势正朝着专业化方向延伸。
二、西丰公司业务开展情况及财务状况（一）物业项目开展基本情况1、业务开展的范围、职责及模式西丰公司成立于2012年2月，承担了西永微电子产业园区部分自有楼宇的物业管理及服务工作，主要业态有写字楼、商业、厂房、仓库、公寓楼等（包括综合楼、研发楼、天街商业街、菁英公寓、临时公寓、西科公寓及商业、富康新城及商业、西康公寓及商业、和谐佳园及商业、综保区内的厂房仓库、非保仓库及业务用房、惠普园、标准厂房一、二期），截止2012年6月底，管辖面积约为134万平方米。
物业外包优劣势分析
物业外包的优势与劣势分析近十年来，业务外包这一经营管理方法越来越受到物业管理企业的重视，到目前为止，几乎所有的物业管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。
业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的、高效的产品（服务）提供商。
最初的外包仅仅涉及专用设备维修保养等领域，目前已经拓展到保安服务和保洁服务等领域。
总体来说外包服务有以下优势。
物业资产管理是房地产经营管理企业的发展方向一、 物业管理外包的优势1、降低经营成本。
其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。
这些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理企业经营高得多的经营效率，因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。
劳动密集型 智力密集型其二，通过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少，特别是减少在人力资源管理方面的成本。
目前国家对劳动用工制度的加强监管，用人单位的用工成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。
其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本控制。
比如大型的保洁公司能够在专用设备方面实现共享，而不必在每个物业点都采购专用设备，从而降低设备投资。
总之，业务外包可以有效降低成本，增加企业利润。
2、业务外包可以有效地提高服务质量。
专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品（服务）质量。
专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。
比如专业的电梯维修保养公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果；专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法及训练方式以及广泛的招聘渠道，结合当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，这必将大大加强治安防患能力。
外包的优势与劣势
外包的优势与劣势外包是指公司将非核心业务或业务流程转移给其他机构或个人进行处理的一种管理策略。
外包在全球范围内已经成为一种常见的业务模式。
下面将分析外包的优势与劣势。
1.成本节约：外包可以帮助公司降低成本。
通过外包，公司可以将非核心业务交给价格更低的外部供应商来处理，从而节省人工成本、设备以及办公场地等费用。
外包还可以减少公司在劳动力成本上的投入，特别是对于一些临时性或季节性的业务需求。
2.提高效率和专注核心业务：通过外包，公司可以将非核心业务委托给专业的服务供应商，释放公司内部的人力和资源，使公司能够更专注于其核心业务。
外包可以使公司更加高效，能够更快速地响应市场变化和客户需求。
3.减少风险和提高灵活性：外包可以帮助公司降低一些潜在的风险。
对于一些公司来说，自行处理一些业务可能存在较高的风险和责任。
而通过外包，公司可以将业务委托给专业的供应商，减少公司自身的风险承担。
此外，外包还可以为公司提供更大的灵活性，可以根据需要增减外包服务的规模和范围。
4.获得专业人才和技术：通过外包，公司可以利用外部供应商提供的专业知识和技术能力，从而获得更好的服务质量和效果。
外包可以让公司获得经验丰富的专业人士或具有特定技能的人员，提升公司在一些领域的竞争力。
5.实现全球竞争：通过外包，公司可以利用全球资源，获取跨国公司的竞争优势。
公司可以在全球范围内寻找最具竞争力和成本效益的供应商来处理相关业务，从而提高公司的市场竞争力。
然而，外包也存在一些劣势：1.信息安全和保密风险：通过外包，公司必须将核心业务的一部分委托给外部供应商，这可能会增加信息安全和保密风险。
公司需要确保外部供应商有足够的安全措施来保护公司的敏感信息和数据。
2.交流和协调难题：外包可能涉及到不同的时间区域、文化和语言，这可能增加沟通和协调的难度。
交流不畅或误解可能会导致项目延期或质量下降。
3.丧失自主控制权：通过外包，公司将业务委托给外部供应商处理，可能会丧失部分自主控制权。
自营与外包物业项目的优劣势分析(5稿)
西丰公司运行分析及发展方向思考重庆西丰物业管理有限公司2012年7月13日目录一、国内物业管理行业的起源及发展方向 (3)二、西丰公司业务开展情况及财务状况 (3)（一）物业项目开展基本情况 (3)1、业务开展的范围、职责及模式 (3)2、与同行业企业在业务开展方面的对标 (4)（二）人力资源情况 (8)1、西丰公司人员构成情况 (8)2、西丰公司与其他同行业企业人力资源情况对标 (8)（三）财务状况 (10)1、收入构成情况 (10)2、成本构成情况 (11)3、2012年预算情况 (11)4、与同行业企业财务状况对标 (12)三、园区物业自管与外包的分析 (13)（一）整体外包操作模式 (14)（二）自身经营操作模式 (14)四、市内各园区物业管理情况 (15)五、分析及建议 (16)（一）西丰公司成立的必要性 (16)（二）西丰公司未来发展的构想建议 (17)一、国内物业管理行业的起源及发展方向国内的物业管理起步较晚，从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。
当时已经出现了代理出租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。
2003年9月1日起实施的《物业管理条例》是中国物业管理发展史上的又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。
作为一个新兴行业，物业管理自诞生开始，便显示出强大的生命力，经过几十年的发展，我国物业管理的模式也逐渐从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡。
目前，国内的物业管理发展趋势正朝着专业化方向延伸。
二、西丰公司业务开展情况及财务状况（一）物业项目开展基本情况1、业务开展的范围、职责及模式西丰公司成立于2012年2月，承担了西永微电子产业园区部分自有楼宇的物业管理及服务工作，主要业态有写字楼、商业、厂房、仓库、公寓楼等（包括综合楼、研发楼、天街商业街、菁英公寓、临时公寓、西科公寓及商业、富康新城及商业、西康公寓及商业、和谐佳园及商业、综保区内的厂房仓库、非保仓库及业务用房、惠普园、标准厂房一、二期），截止2012年6月底，管辖面积约为134万平方米。
物业管理的运营模式
物业管理的运营模式物业管理是指对一个区域内的房地产项目进行综合性的管理和服务，涉及到多方面的工作，包括设施维护、安全管理、居民服务等。
为了高效地开展物业管理工作，不同的物业公司采用了不同的运营模式。
本文将探讨几种常见的物业管理运营模式，并分析其特点和优缺点。
一、自营模式自营模式是指物业公司自己雇佣员工来进行管理和运营。
在自营模式下，物业公司直接对管理人员进行招聘、培训和管理，全面掌控物业管理工作的各个环节。
自营模式优点是管理人员对项目的了解更深入，能够更加灵活地应对各种问题；缺点是需要投入大量的人力和物力资源，成本较高。
二、外包模式外包模式是将物业管理工作交由专业的第三方服务商来承担。
在外包模式下，物业公司将管理工作委托给专业的物业服务公司，由其来负责人力资源管理、设施维护等方面的工作。
外包模式优点是能够充分利用专业的物业管理经验和资源，降低物业公司的运营成本；缺点是管理人员对项目的了解可能不够深入，需要物业公司进行监督和协调。
三、合作模式合作模式是指物业公司与其他企业或组织进行合作，共同承担物业管理工作。
在合作模式下，物业公司与合作伙伴共同投资和经营物业项目，共享资源和利益。
合作模式优点是能够整合双方的优势，提高物业管理效率；缺点是合作伙伴之间可能存在利益分配、决策权等方面的分歧。
四、互助模式互助模式是指物业公司与居民、业主委员会等居民组织进行合作，共同参与物业管理工作。
在互助模式下，物业公司与居民组织共同制定管理规定、组织居民参与设施维护等工作。
互助模式优点是能够有效地凝聚居民的力量，提高居民满意度；缺点是需要物业公司与居民组织的紧密配合和沟通。
综上所述，物业管理的运营模式有自营模式、外包模式、合作模式和互助模式等多种形式。
不同的运营模式各有优缺点，物业公司应根据项目的特点和需求，选择合适的运营模式。
同时，随着社会的发展和管理理念的不断进步，物业管理的运营模式也在不断创新和完善，以更好地满足人们对居住环境的需求。
自营与外包物业项目的优劣势分析
自营与外包物业项目的优劣势分析随着城市规模的不断扩大和人口的增加，物业管理成为了一个重要的行业。
在物业管理行业中，自营和外包是两种常见的管理模式。
本文将从经济效益、专业能力、服务质量、风险控制和管理成本等方面对自营与外包物业项目的优劣势进行分析。
一、经济效益自营物业项目的经济效益主要体现在节约管理成本、提高收入和降低物业费上。
自营物业项目通过拥有和直接管理物业，可以通过精细的管理来降低成本，同时实现更高效的收入，提高物业价值。
而外包物业项目则以合同约定的价格进行服务，一般比自营项目的管理费用更低。
但外包物业项目在增值服务的方面可能不如自营项目灵活，对于产权单位而言，自营物业项目在经济效益方面更具优势。
二、专业能力自营物业项目由物业管理公司直接招聘和培训物业管理人员，使得项目能够配备专业而熟悉具体物业的管理人员，提高专业能力。
相比之下，外包物业公司的管理人员由外包公司直接派遣，可能对于具体物业的了解不够深入。
然而，外包物业公司通常会有更多的项目经验和管理经验，并且可以向物业公司提供更多的专业服务。
三、服务质量自营物业项目通过自有的管理团队，可以更好地与业主进行沟通，了解他们的需求，并及时解决问题。
尤其是在紧急情况下，自营项目能够更迅速地响应，并提供更快速和高质量的服务。
而外包物业项目在服务质量方面的优势在于他们通常有丰富的管理经验和更多的资源可以利用。
然而，外包物业公司对于各个小区之间的差异了解不够深入，可能无法提供个性化的服务和应对特殊情况。
四、风险控制自营物业项目对于风险控制有较大的优势。
由于自身直接参与管理，自营项目可以更好地控制和预防各种风险，如安全风险、资金风险等。
相比之下，外包物业公司可能对物业经营的风险控制了解不够深入，无法提供同样的保障。
而外包物业项目在风险分担方面更具优势，减轻了产权单位的风险。
五、管理成本自营物业项目的管理成本相对较高。
自营项目需要投入更多的人力、物力和财力进行管理。
自行开发和外包对比
外包 劣势 1、 成本偏高，主要是外包方的利润 （各不同系统的市场报价均是不 同，而我司当前的业务模式及业务 范围相对较大，其成本主要来源于 三点：一：三方系统，零担系统， 配送系统，GPS 定位系统，仓储系 统，航运货代系统等；二：二次开 发成本，需要将这各不同系统进行 再开发融合一个平台且满足我司 需求；三：利润。外包方的利润需 求） 2、 开发进度不可控（虽有合约限制的 因素，但因物流系统的功能需求， 框架搭建等等均需按我司特定的 作业范围及模式进行个性化定制 开发，在前期便需要花费一定量的 时间对我司的所有业务，岗位进行 前方位的深入了解） 3、 后续的维护也会涉及到相关的费 用及二次开发的周期问题。 4、 系统的应用仅能局限在我司以内， 外包方不可能会卖断源代码给予 我司， 如果要卖断， 则费用会更高。 5、 无系统自主知识产权，在公司未来 业务发生变化，则信息系统也会做 响应的调整，在调整过程中外包方 的前面合作和配合程度待定。
1、 开发技术能力以合同方式转移至 甲方，我司压力较轻 2、 不用考虑开发人员的职业前途问 题 3、 不用顾忌内部人员的作业流程变 动问题所带来的行 会遭受过大的损失（如若项目失 败，款项可退回。<但是也会影响 我司的信息化发展进程>）
物业管理业务外包优劣的分析
物业管理业务外包优劣的分析物业管理业务外包指的是将企业或机构自行管理的物业管理工作委托给专业的物业管理公司或服务提供商进行管理。
这种方式在如今日渐发展的物业管理市场中得到了广泛应用。
本文将分析物业管理业务外包的优劣，以便企业或机构在决策时能够更好地权衡利弊。
首先，物业管理业务外包的优势在于专业化管理。
物业管理是一项涉及多方面知识和技能的综合性工作，需要掌握房地产管理、法律法规、维修保养、消防安全等多个领域的专业知识。
而物业管理公司通常有专业的管理团队和技术人员，能够提供全面、专业的物业管理服务，确保物业得到专业化的管理和维护，保障业主的权益。
其次，物业管理业务外包能够降低成本。
物业管理涉及到人员、设备、维修保养、安全管理等多个方面的成本，如果企业或机构自行管理，需要投入大量资源和人力来承担这些成本。
而通过外包，企业或机构可以将管理工作交由专业的物业管理公司来承担，节省人力资源和成本。
物业管理公司通常会规模化经营，拥有丰富的资源和采购渠道，能够实现规模效益，进一步降低成本。
第三，物业管理业务外包能够提高管理效率。
物业管理涉及到日常维修、垃圾清理、保安巡逻等工作，这些工作需要实施合理的计划和调度，协调各方资源的使用。
物业管理公司一般会制定科学的管理流程和工作制度，并通过信息化的手段进行管理，能够提高工作效率，使管理工作更加规范、高效。
另一方面，物业管理业务外包也存在一些劣势。
首先是对公司控制力的影响。
如果企业或机构将物业管理业务外包，需要将一部分管理权力交由物业管理公司，这对于企业来说可能会导致对物业运营的控制力下降。
同时，物业管理公司可能会为了自身利益而降低对于维护业主权益的考量。
因此，在选择外包合作伙伴时，必须慎重选择，确保物业管理公司具备良好的信誉和专业素质。
其次，物业管理业务外包也可能面临信息交流不畅、沟通障碍等问题。
物业管理涉及到与业主和居民的沟通、协调工作，如果物业管理公司与业主和居民之间的沟通不畅，可能会产生不必要的纠纷和矛盾，影响到整个物业管理工作的进行。
物业外包优劣势分析
物业外包优劣势分析物业外包是指将物业管理工作委托给专业的第三方公司来进行管理的方式。
其优势和劣势如下：优势：1.专业化管理：物业外包公司通常拥有丰富的物业管理经验和专业知识，能够提供高效、专业的管理服务。
他们了解最新的管理趋势和技术，能够及时采用先进的管理方法，提高物业管理效率。
2.成本控制：物业外包可以帮助物业所有者降低管理成本。
外包公司可以根据物业所有者的需求制定合理的管理费用，避免了招聘、培训和管理人员的费用，降低了物业运营的成本。
3.提供全方位服务：物业外包公司能够提供综合的物业管理服务，包括物业设施的维护和保养、安全管理、保洁服务、绿化美化等。
物业所有者只需与外包公司签订合同，就能够轻松享受到全方位的物业管理服务。
4.管理专业化：物业外包公司专业化的管理团队能够提供高质量的服务，使物业的管理更规范、更有序。
他们能够及时解决出现的问题，为物业所有者提供全方位的支持和解决方案，提高物业价值。
劣势：1.信息交流困难：物业外包会导致物业所有者与管理公司之间的信息交流存在困难。
物业所有者需要经过管理公司才能了解物业的情况，而管理公司在处理问题时可能会出现延误或信息不全的情况。
2.维护和安全风险：物业外包公司的员工对物业的维护和安全负有责任，但在实际操作中可能存在监督和管理不到位的问题。
物业所有者需要对外包公司的工作进行监督和评估，以确保物业的维护和安全得到有效保障。
4.难以把控管理方向：外包公司的管理目标可能与物业所有者的目标存在差异。
物业所有者可能更加关注长期的发展与价值，而外包公司可能更注重短期的经济效益。
物业所有者需要与外包公司进行有效的沟通和协调，以确保管理方向的一致性。
总结起来，物业外包在提高管理水平、降低成本、提供全方位服务等方面具有优势。
然而，与物业外包相关的信息交流困难、维护和安全风险、服务质量不稳定以及管理方向难以把控等问题也需要物业所有者密切关注和解决。
因此，在决定是否进行物业外包时，物业所有者需要综合考虑各项因素，并选择合适的外包公司来确保物业管理工作的顺利进行。
16. 供应链中外包与自营的利弊是什么？
16. 供应链中外包与自营的利弊是什么？16、供应链中外包与自营的利弊是什么？在当今竞争激烈的商业环境中，供应链管理对于企业的成功至关重要。
而在供应链策略中，外包和自营是两种常见的选择，它们各自有着独特的利弊。
先来说说外包。
外包，简单来说，就是企业将一部分供应链的业务交给外部的专业供应商来处理。
外包的一个显著优点是成本的降低。
对于一些非核心的业务，企业如果自己去做，可能需要投入大量的资金用于设备购置、人员培训、技术研发等。
而外包给专业的供应商，由于他们的规模效应和专业化程度，可以在成本上实现更优的控制。
比如，一家电子制造企业将物流配送业务外包给专业的物流公司，就无需自己建立庞大的物流车队和仓储设施，从而节省了大量的固定资产投资和运营成本。
提高效率也是外包的一大优势。
专业的供应商通常在特定领域积累了丰富的经验和专业知识，他们能够运用更高效的流程和技术来完成任务。
例如，一家服装企业将生产环节外包给专业的服装厂，这些工厂拥有先进的生产设备和熟练的工人，能够以更快的速度和更高的质量完成生产，从而缩短了产品的上市时间。
另外，外包还能够让企业更加专注于核心业务。
企业可以将有限的资源和精力集中在产品研发、市场营销、客户服务等核心领域，提升自身的核心竞争力。
比如，一家软件公司将硬件制造外包出去，从而能够全身心地投入到软件的开发和优化上，不断推出更具创新性和竞争力的软件产品。
然而，外包也并非全是优点，它同样存在一些弊端。
首先，可能会面临供应商管理的挑战。
选择合适的供应商并非易事，如果选择不当，可能会导致供应中断、质量问题、交付延迟等风险。
而且，与供应商的沟通和协调也需要耗费一定的时间和精力，如果双方在合作过程中出现分歧或矛盾，可能会影响供应链的正常运作。
其次，存在信息安全和知识产权保护的风险。
当企业将业务外包时，不可避免地要与供应商分享一些敏感信息，如产品设计、客户数据等。
如果供应商的信息安全管理不到位，这些信息可能会被泄露，给企业带来巨大的损失。
物业优点及缺点总结范文
物业优点及缺点总结一、物业优点1. 管理有序物业管理公司对小区进行统一管理，使得小区内环境整洁、秩序井然。
物业管理公司负责小区的清洁、绿化、安保等工作，确保居民的生活环境舒适、安全。
2. 安全保障物业管理公司设有专业的安保人员，负责小区的安全巡逻、门禁管理等工作，有效降低小区内盗窃、打架等治安事件的发生率，为居民提供安全保障。
3. 便捷服务物业管理公司提供多种便民服务，如代收快递、家政服务、维修服务等，方便居民生活。
此外，物业管理公司还定期组织各类社区活动，增进邻里关系，丰富居民生活。
4. 设施维护物业管理公司负责小区内公共设施的维护，如电梯、水泵、消防设施等，确保设施正常运行，保障居民生活品质。
5. 资源整合物业管理公司通过整合小区资源，为居民提供更多便利。
如联合周边商家举办优惠活动，提高居民生活品质。
6. 专业管理物业管理公司拥有一支专业的管理团队，具备丰富的管理经验和专业知识，能够为小区提供高效、专业的管理服务。
二、物业缺点1. 收费较高物业管理费是居民必须承担的一项费用，但部分物业公司的收费标准较高，给居民带来一定的经济负担。
2. 服务态度差部分物业管理人员的服务态度较差，对居民的需求反应迟缓，甚至存在推诿、怠慢等现象。
3. 维修不及时物业管理公司在处理居民报修问题时，有时存在维修不及时的情况，给居民生活带来不便。
4. 管理透明度低部分物业管理公司在收费、支出等方面缺乏透明度，居民难以了解物业费用的使用情况。
5. 权力过于集中物业管理公司在小区内拥有较大的权力，部分居民对物业管理公司的决策和管理方式存在不满。
6. 缺乏创新意识部分物业管理公司在服务和管理方面缺乏创新意识，难以满足居民日益增长的需求。
总结：物业管理在提高居民生活质量、保障小区安全等方面具有重要作用，但同时也存在一些不足。
为了更好地服务居民，物业管理公司应努力提高管理水平，优化服务，切实解决存在的问题。
同时，居民也应积极参与到物业管理中来，共同维护小区的和谐与美好。
分析物业的优势、劣势及物业方案
分析物业的优势、劣势及物业方案物业的优势、劣势及物业方案●优势1.海城人讲究“好面”。
因为地域的关系，导致海城人特别“好面”。
在很多时候，我们面对业主听到的话都是“这不是钱的事，这事不是这么回事”。
对于这类业主我个人提出两种解决方案。
1)了解事情原由，明确责任划分，是谁的问题谁处理。
2)靠物业客服专员的功夫。
物业专员务必做到装修时多巡查，多和业户进行交流。
见面都认识，说起话来方便，客户也会降低心里的抵触心里。
叫一声“大哥、兄弟”往后的事都好说。
我们只要站在业户的角度替业户说话，即使最后事件处理的不圆满，业户也不会对物业公司做负面评价，因为物业公司作为一个服务企业，只针对公共区域的设施设备进行维护、维修、保养。
●劣势1．北方物业管理相对落后且不被认知。
物业管理这个行业属于新兴行业，迄今为止也不到100年历史，中国最早的物业管理始于香港，由南方引进大陆。
这导致北方的物业管理相对落后且不被北方人所认知。
不管出现任何问题，首先想到的就是物业有责任。
对此，想要在北方做好一个物业品牌。
首先，要做的是让业户认知物业，了解物业是干什么的。
这样才能将责任划分清楚。
那么如何让业户认知物业行业呢？那就要在物业与业户的第一次接触上做文章。
业户办理交房手续时，客服前台，必须详细讲解物业管理的工作内容。
明确告知业户我们物业负责的只有公共区域的设备设施、公共秩序及车辆的管理、绿化保洁管理等这几项，并且将物业服务内容上墙。
这样即使有业户蛮不讲理我们也有话可说，有据可查。
2．如果业户无理取闹出现问题，大多数人会不管原因的选择同情业户。
一旦物业管理公司和业户打官司上了新闻，还没看内容，我们心里肯定在想物业公司又“欺负人”了。
从社会的角度来看，业户属于“弱势群体”，而人们往往会同情弱势群体。
所以，很多时候物业容易吃“哑巴亏”。
所以，无论业主怎么闹，切不可伤了和气，弄得不可开交。
因为一旦有媒体出现，物业公司这个亏是吃定了。
那么，我们对这种客户能做什么呢？第一，万年不变的打感情牌。
对物业管理实行外包模式的利弊分析
对物业管理实行外包模式的利弊分析对物业管理实行“人员+业务”外包模式的利弊分析目前，物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条：一是核心员工实行合同制管理，其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理;二是实行“人员十业务”外包方式。
前者的实质是人事外包，后者的实质是将人事和业务结合的一种全面外包，是一种较为彻底的解决办法，其直接好处就是用工规模和人工成本都能迅速降低，而且将用工风险降到最低。
然而，事物都有其两面性，尽管物业管理实行“人员+业务”外包的方式存在明显的优势，但也蕴涵着一些问题。
笔者现结合自身工作实践，就物业管理企业实行“人员+业务”外包方式的利弊进行分析。
物业管理的业务特点中国的物业管理行业从上世纪80年代开始起步，至今不过20余午历史。
从其服务项目看，绝大多数管理服务型企业提供的服务项目未超出保洁，保安、工程、绿化的范围，少数较早涉足经营管理的物业管理企业还从事诸如房地产中介、汽车维修、花木种植、管理咨询等业务。
从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“三低两高”：进入门槛低，技术含量低，劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成本占总成本比例高。
笔者所在公司目前的情况也反映出了上述特点，70%一80%的公司人员为从事低端服务的人员，人工成本占企业总成本的40%以上。
以上特点决定了目前多数物业管理企业的赢利模式是：通过提供建立在廉价劳动力基础上的低端服务来赚取利润。
企业业务外包存在的利弊外包，是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高效率、允分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。
对企业而言，外包确实有着很大的优势：首先，企业可以集中有限的资源，建立自己的核心竞争力，并使其不断得到提升，构筑企业所在行业的进入壁垒，从而确保企业能够获得高额利润，并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展;其次，企业利用外包战略可以减小规模，精简组织，从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题，使企业更加灵活地参与竞争;第三，外包还可以为企业降低风险，在迅速变化的市场环境下，通过外包，企业可以利用战略伙伴的优势资源，缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间，减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险;第四，由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备，因而将从整体上降低整个项目的投资额，从而也就降低了企业的投资风险。
关于物业项目部保洁外包、自营的分析报告
关于xxxx项目部保洁外包、自营的分析报告物业外包实质是更专业化，更细分工，是外包双方间的一种协作,是现阶段很多企业必走发展趋势。
下面就项目部实际情况对保洁分包及自营作出以下分析：一、业务外包优势1、通过业务外包可降低成本：1）将保洁外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，包括服装、工作器材、人员住房、大型保洁工具等。
2)通过保洁业务外包，管理开支能耗将减少，特别是在人力资源管理方面的成本上。
保洁员工流动行较大，通过外包的方式可以做到及时人员补充，确保岗位人员不缺。
3)由于专业化分工所带来的高效率，这些外委供应商会承揽大量专项服务业务，因而能够以优质低价为项目部提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。
以现在保洁单人一年成本为例分析：我方自营成本为1900元（工资）+1017元（社保）+60元（劳务公司管理费）+500元（地区差）+70（工装、工具折旧），合计成本为3547元/月*12月=42564元。
如不计算地区差则为：3047元/月*12月=36564元。
外包成本分析：所有日常开支不计，2800元每人包干制，合计成本为2800元/月*12月-3%（抵扣税）=32592元。
2、业务外包可提高服务质量：专业外包公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高产品质量、服务质量。
专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。
专业的保洁公司（有较系统的保洁员管理办法及训练方式，同时会按当今保洁技能的需求在技防、人防及专业化上下功夫，按照规范的现代管理方式与服务协议之要求，必将大大加强物业服务区的保洁效果之能力，提高广大客户的舒适感）。
3、业务外包使管理相对简单化：物业公司通过专项业务外包，逐步从繁杂的专业化事务中脱离出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者。
物业公司不再向业主提供有形服务，而是提供间接服务、人文服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务，这样物业公司的职能变得更为单一，组织结构也变得更为简化，编制大幅缩减，从业人员也更专业。
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西丰公司运行分析及发展方向思考重庆西丰物业管理有限公司2012年7月13日目录一、国内物业管理行业的起源及发展方向 (3)二、西丰公司业务开展情况及财务状况 (3)（一）物业项目开展基本情况 (3)1、业务开展的范围、职责及模式 (3)2、与同行业企业在业务开展方面的对标 (4)（二）人力资源情况 (8)1、西丰公司人员构成情况 (8)2、西丰公司与其他同行业企业人力资源情况对标 (8)（三）财务状况 (10)1、收入构成情况 (10)2、成本构成情况 (11)3、2012年预算情况 (11)4、与同行业企业财务状况对标 (12)三、园区物业自管与外包的分析 (13)（一）整体外包操作模式 (14)（二）自身经营操作模式 (14)四、市内各园区物业管理情况 (15)五、分析及建议 (16)（一）西丰公司成立的必要性 (16)（二）西丰公司未来发展的构想建议 (17)一、国内物业管理行业的起源及发展方向国内的物业管理起步较晚，从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。
当时已经出现了代理出租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。
2003年9月1日起实施的《物业管理条例》是中国物业管理发展史上的又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。
作为一个新兴行业，物业管理自诞生开始，便显示出强大的生命力，经过几十年的发展，我国物业管理的模式也逐渐从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡。
目前，国内的物业管理发展趋势正朝着专业化方向延伸。
二、西丰公司业务开展情况及财务状况（一）物业项目开展基本情况1、业务开展的范围、职责及模式西丰公司成立于2012年2月，承担了西永微电子产业园区部分自有楼宇的物业管理及服务工作，主要业态有写字楼、商业、厂房、仓库、公寓楼等（包括综合楼、研发楼、天街商业街、菁英公寓、临时公寓、西科公寓及商业、富康新城及商业、西康公寓及商业、和谐佳园及商业、综保区内的厂房仓库、非保仓库及业务用房、惠普园、标准厂房一、二期），截止2012年6月底，管辖面积约为134万平方米。
西丰公司总体工作职责是负责园区工业地产、自有楼宇的物业管理工作；负责与入园企业对接，提供生活服务和管理。
西丰公司工作管理模式为：（1）人员管理模式：西丰公司管理层人员主要由集团公司正式员工组成（另有少数专业派遣员工），集团公司负责管理和考核；管理处员工由菲斯克劳务公司派遣组成，由菲斯克劳务公司和西丰公司共同管理，西丰公司负责考核。
（2）业务工作管理模式：保洁、保安、客服、会服、工程维修工作由西丰公司自行管理实施。
（3）共用设施设备维保模式：共用设施设备（消防系统、电梯、空调、监控系统）实行业务外包。
（4）生化池清掏、垃圾转运实行业务外包。
2、与同行业企业在业务开展方面的对标西丰公司成立时分别从海泰物业公司、大正物业公司接手惠普园、研发楼等物业管理工作。
西丰公司通过近半年的独立运作在业务方面取得了一定的成效，以惠普园、研发楼物业管理工作为例，现就西丰公司现阶段业务开展情况与海泰物业公司及大正物业公司在业务层面上进行全面的对标。
（1）业务基础管理工作对标海泰物业、大正物业在园区项目的管理上，成立了西永分公司，采用项目责任制，各项目管理处只对西永分公司负责，管理偏重于经济目标，具体内部事务性的基础管理工作不够细致和完善，与重点企业的联系是靠原资产公司来完成。
而西丰公司接管后，按照集团公司对物业管理的指导思想开展工作，管理与服务是围绕入园企业的生产和生活需要而提供，各管理处对公司负责。
公司制定了一系列的管理制度与工作流程，特别是建立了重点企业联系对接制度，大大缩短了入园企业提出问题的反馈和处理时间，提高了公司业务工作运行效率，提高了入园企业的满意度。
（2）业务开展的广度及难度对标在西丰公司成立之前，海泰物业公司管理的园区项目有惠普园、标准产房一期以及和谐家园；大正物业管理园区的项目有研发楼、综合楼、天街与西康公寓二号楼。
两家公司管理园区的项目共计约70万平方米。
西丰公司1月份接管了海泰、大正所管理的园区所有项目，截止2012年6月份，西丰公司共管理园区自有物业共计134万平方米。
管理的业态增加，涵盖厂房仓库、商业、写字楼、公寓楼等，管理的方量接近翻了一翻。
海泰、大正物业管理园区项目时，园区的很多设施设备尚未移交，且管理的设施设备都处在质保期内。
电梯、消防以及中央空调等设施设备的维修保养均由设备厂家保修。
交接时海泰、大正物业公司未交设施设备技术资料和台账。
西丰公司接管之后，电梯、消防设施、中央空调等设施设备陆续超出产品质保期。
为了保证设施设备的正常运行，公司面临对设施设备的维修保养，在公司无专业技术人员的情况下实行了业务外包，管理成本相对增加，维保质量的监控难度加大。
同时公司对设施设备进行了全面清理，建立了设施设备台账，管理的规范性较海泰、大正公司大大提高。
（3）工作执行力及责任心对标海泰、大正公司管理园区项目，偏重于经济效益。
以特约服务为例，海泰、大正物业在管理园区项目时，由海泰、大正给管理处下达经济指标，管理处完成后按照相应比例提成，同时海泰、大正公司鼓励各管理处开展多种经营，不会从园区的角度出发，思考如何更好地为入园企业服务，承担合同约定以外的工作。
而西丰公司接管园区项目之后，强调做好本职工作的前提下，还承担了园区大量非物业管理方面的工作。
对各管理处和员工实行月、季、年考核制度，提高了员工的工作积极性，强化了员工工作的执行力及责任心。
特约服务的开展注重“服务为主、赢利为辅”的指导思想，对特约服务收入的分配办法是按照管理处完成业务工作的好坏进行季度考核发放，保障了公司主要业务的顺利开展。
（4）员工素质能力对标海泰、大正物业是成立了多年的物业管理公司，在管理层人员专业知识、物业管理经验、专业化人员、管理的灵活性、人员专业化培训等方面均有较强优势。
西丰公司成立时间较短，公司及管理处的管理层人员缺乏相应的物业管理经验及专业知识，一线员工大多数是西永片区就近的农转非居民，服务意识、专业知识及综合素质均较低。
为了保证各项工作的顺利推进，公司加大了对管理层及一线员工的业务培训，鼓励员工在工作中学习、在学习中实践，提高工作能力，提倡奉献和敬业精神，为完成公司的目标任务而努力工作。
（5）客户满意度对标由于没有海泰、大正管理园区项目期间的实际数据，无法就客户满意度进行对比。
但西丰公司成立以来，经过公司全体员工的共同努力，为入园企业解决了许多生产和生活中的实际问题。
入园企业对物业管理工作给予了极大的肯定，截止2012年6月底，无一起责任安全事故；无一起有效投诉，惠普园管理处收到三封客户的表扬信；天街管理处收到四封客户的感谢信；西科公寓管理处因安保工作出色，收到客户的表扬锦旗一面。
（二）人力资源情况1、西丰公司人员构成情况截止6月30日，公司员工总人数为503人。
其中正式员工12人，劳务派遣员工491人（其中：主任及助理13人、保安216人、保洁133人、工程人员73人、客服人员44人、会服人员4人、财务人员2人、人力资源管理员1人、行政人员2人、工程管理人员1人、品质管理人员1人、资产公司借用1人）。
2、西丰公司与其他同行业企业人力资源情况对标通过对大正物业公司、海泰物业公司及渝高物业公司的人力资源调研，现从公司的人员配置及薪酬两方面与以上三家公司进行对标。
（1）人员配置对标1）以研发楼为例：同行业企业（研发楼）人员配置对比表2）以惠普园为例：同行业企业（惠普园）人员配置对比表3)以渝高物业公司为为例：2011年渝高物业公司所管辖物业面积约为300万平方米，员工约1400人，每一万平方米4.67人。
2012年6月西丰公司所管辖物业面积约为134万平方米，共503人，每一万平方米3.75人。
从人员配置对标情况看，西丰公司目前人员的配置数总体低于同行业企业配置。
主要原因有：一是西丰公司按照以岗定员的思路进行人员配置，严格控制员工人数，降低人力资源成本；二是公司物业管理专业人员尚未完全招聘到位；三是因招聘原因致一线派遣员工配置不足，部分岗位还缺乏相应人员；四是部分岗位编制设定偏低（特别是保洁、保安）；五是大正物业、海泰物业设定编制与实际用人有出入，实际用人数可能小于设定编制用人数。
（2）薪酬对标以2012年5月薪酬为例同行业企业薪酬对比表单位：元从薪酬对标情况看，渝高公司薪资水平最高，西丰公司薪资水平最低。
其中，保洁、工程人员薪酬与同行业企业持平，客服、保安、管理人员明显低于其他三家公司。
（三）财务状况以1-6月西丰公司财务状况为例，现将1-6月的收入、成本及2012年西丰公司的收入成本预算反映如下：1、收入构成情况2012年1-6月公司收入主要是由物业管理收入及特约服务收入构成，其中：物业管理费收入为933.94万元，特约服务费收入为22.3万元（含材料成本），共计收入为956.24万元。
2、成本构成情况（不含集团公司编制人员12人的工资及办公经费、维保费）2012年1-6月，公司实际成本费用支出为687.9万元(部分支出在园区财务,未入西丰公司账目)，其中：人工成本费用支出为550万元，占总支出的80%；低值易耗品及固定资产采购支出为131万元，占总支出的19%；税费支出为6.9万元，占总支出的1%。
3、2012年预算情况西丰公司根据1-6月实际发生情况，结合相关业务发生的标准，编制了2012年西丰公司收入及成本费用预算。
（1）收入预算公司2012年7-12月物业管理收入预算是根据6月份物业管理收入推算而得，预计公司2012年物业管理收入预算为2059.48万元；公司2012年7-12月特约服务收入预算是根据1-6月份特约服务收入推算而得，预计公司2012年特约服务收入预算为44.6万元；根据以上两项收入预算，公司2012年营业收入预算为2104.08万元。
（2）成本费用预算（不含集团公司编制人员12人的工资及办公经费、维保费）2012年西丰公司成本费用预算支出为1672.03万元，其中：人工成本费用支出为1310.34万元，占总支出的78.4%；低值易耗品及固定资产采购支出为183.92万元，占总支出的11%；垃圾转运费、日常维修费、运输费和税费等共177.77万，占总支出的10.6%。
4、与同行业企业财务状况对标以渝高物业公司为例，从收入、成本两方面进行对标。
（1）收入对标渝高物业公司2011年实际实现营业收入约6000万元，按管辖面积300万平方米测算，1万平方米实现的收入为20万元/年。
西丰公司2012年营业收入预算为2099.48万元，按管辖面积134万平方米测算，1万平方米实现的收入为15.67万元/年，低于渝高物业公司的物业管理收入标准。