最新开盘定价方法,别家营销总早在用了,你竟还不知道
地产项目定价方法及价格策略
地产项目定价方法及价格策略地产项目的定价方法和价格策略是开发商确定房地产销售价格的重要步骤，并对项目的成功与否至关重要。
以下是一些常见的地产项目定价方法和价格策略。
1.成本加成法：这是最常用的定价方法之一、开发商根据项目的总成本，包括土地购买成本、建筑物建造成本、营销费用等，确定一个合理的加成比例，以保证投资回报率。
加成比例的确定可以考虑市场需求、竞争对手的定价以及项目的特点和目标客户群。
2.市场比较法：这是一种通过与类似项目的实际销售价格进行比较，来确定合适的定价的方法。
开发商可以研究市场上类似项目的销售价格，并结合项目的特点和地理位置等因素，对价格进行调整。
市场比较法可以帮助开发商了解市场行情，并避免定价偏离市场实际情况。
3.最优定价法：最优定价法是基于市场需求和供给关系建立的定价方法。
开发商通过市场调研和预测，了解目标客户的需求和购买力，进而利用经济学原理中的供需关系，确定市场的平衡价格。
最优定价法能够更好地匹配市场需求，提高销售效果。
除了定价方法，地产项目的价格策略也是非常重要的。
以下是一些常见的价格策略：1.高价策略：高价策略适用于高端产品或独特项目。
开发商可以通过创造奢华的品牌形象、提供高级定制服务等方式，将产品与众不同，并为其赋予更高的价值感受，从而提高产品的价格。
2.低价策略：低价策略适用于大众市场和竞争激烈的地区。
开发商可以通过价格优势吸引更多的购房者，提高销售量和市场占有率。
然而，低价策略也可能导致利润率较低，开发商需要权衡成本和销售量之间的关系。
3.促销策略：促销策略可以采用价格折扣、赠品或优惠政策等方式，吸引客户购买。
促销可以是季节性的，如节日促销，也可以是特定的市场推广活动。
促销策略可以提高产品的竞争力，但需要注意定价过度促销可能会降低产品的品牌形象。
4.分段定价策略：分段定价策略根据不同客户群体的需求和购买能力，将产品进行不同定价。
例如，对于有经济实力的高端客户，可以提供高价的高端产品；对于一般购房者，可以提供中等价格的标准产品；对于有限购买能力的低端客户，可以提供低价的经济型产品。
开发商是怎样决定楼盘价格的
开发商是怎样决定楼盘价格的
一、从营销学上讲：
一）、成本导向法
1、成本加成定价法
2、损益意平衡法
3、目标贡献法
二）、竞争导向法
1、随行就市定价法
2、密封投标定价法（一般适合投标）
三）、需求导向定价法
1、理解价值定价法
2、差别定价法
二、从本人了解的房地产市场定价方法来看
1、高层胡来法（一般是高层拍脑门，多数是只以为是的老板和央企、上市公司的高层经常干的事）
2、随行就市法（就是根据当地情况与竞争项目来定价，这个法子比较保守）
3、成本加成法（就是把房地产直接成本、间接成本与加成率相加除以可出售的面积，该法是最古老的方法了）
三、本人常用的方法
1、随行就市法
2、成本加成法
3、老板矫正法（就是我先按市场来定价或者成本加成法来定价，价格出来后要去摸老板对项目预期）
四、本人实际操作步骤：
一）、就是先用一个方法确定项目的整体均价，然后更加户型、朝向、面积、楼层、楼座制定基准价、户型差、朝向差、楼层差、楼座差。
二）、根据这些要去当地的房管局进行价格备案，当地一般都会有一个最高价，别超过就行。
三）、价格试探即先进行一段时间的排号，如果排号人数多，价格在这个基础上上浮，如果比较惨烈，价格开始调整
四）、在确定的价格中要包含以下种特殊价格
1、公司内部员工价
2、老板的政府关系价
3、特殊价格（不好的户型，也可以叫优惠的价格，其实是比较假）
备注：如果是上市公司或央企必须定出一个高层折扣批准价（个人就不解释了）。
房地产销售中的价格策略与定价技巧
房地产销售中的价格策略与定价技巧在现代社会，房地产行业作为一个重要的经济支柱，吸引了无数人的关注和参与。
而在这个行业中，价格是一个非常重要的因素，直接影响到消费者的购买决策和企业的利润。
因此，房地产销售中的价格策略和定价技巧变得至关重要。
首先，在制定房地产价格策略时，开发商需要考虑市场需求和供应情况。
通过研究市场环境和竞争对手的定价策略，可以更好地把握市场动向和市场价格的合理范围。
同时，还需要了解目标客户的偏好和购买能力。
不同房地产产品的定价策略可能会有所不同，一般来说，高端产品可以采用高价策略，低端产品可以采用低价策略，在满足市场需求的同时增加销售额。
其次，定价技巧也是房地产销售中不可忽视的一环。
一个合理的定价可以有效提高产品的市场竞争力。
首先，开发商可以通过市场调研和数据分析，确定一个合适的基准价格，然后根据客户的需求和产品的附加价值进行差异化定价。
例如，对于处于相同地段附近的房屋，如果其中一套房屋设计更加优雅，配套设施更加完善，那么该房屋的定价可以适当高于其他房屋，以突出其附加价值。
此外，在房地产销售过程中，价格策略也需要根据不同的销售阶段进行调整。
在项目刚开始推出时，诸如“先到先得”的早鸟优惠、预售价格等手段可以吸引消费者的购买兴趣。
而当项目进入销售高峰期后，开发商可以适当提高价格，以获取更高的利润。
当项目接近尾声时，可以通过降价或者其他优惠措施推动销售，以避免库存积压。
此外，促销活动也是定价技巧中的一环。
通过打折、赠送礼品或者提供贷款优惠等方式，开发商可以促进房屋销售，吸引更多的消费者。
当然，促销活动需要根据市场需求和竞争对手的情况来确定，过度的促销活动可能会引发消费者对产品质量和信誉的质疑。
最后，对于长期存在的房地产项目，开发商还可以采用阶梯定价策略。
这种策略对应的是产品在不同阶段的附加价值。
例如，房地产项目一开始只有草图和模型，此时开发商可以提供低价的预售，随着项目的不断完善和施工进展，价格逐渐上涨。
房地产销售中的价格定位和议价技巧
房地产销售中的价格定位和议价技巧在房地产销售中，价格定位和议价技巧是非常重要的因素。
价格定位是指决定房屋售价的过程，而议价技巧则是在购房交易过程中双方进行价格讨论和协商的方法。
本文将讨论房地产销售中的价格定位和议价技巧，以帮助购房者和开发商在交易中取得双赢的结果。
一、价格定位在房地产销售中，价格定位是一个复杂而关键的过程。
开发商需要根据市场需求、竞争对手的价格和房屋的实际价值来确定售价。
以下是一些常用的价格定位策略：1.市场定价：通过对市场调研和分析，开发商可以了解当前市场的行情和需求情况，从而决定一个合理的价格范围。
2.成本定价：开发商需要考虑到房屋建设的成本，包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本等，以此确定一个最低可接受的售价。
3.竞争定价：开发商需要了解竞争对手的价格策略，如果市场上类似房屋的价格较高，那么开发商可以根据这个定价来制定自己的价格。
二、议价技巧在购房交易中，议价是常见的一环。
购房者希望以最低的价格购得房屋，而开发商则希望获得最大的利润。
以下是一些议价技巧，供购房者参考：1.了解市场：购房者需要了解当前市场行情，掌握类似房屋的售价。
通过比较，可以判断出开发商的定价是否合理，从而有依据进行议价。
2.寻找缺陷：购房者可以在看房的过程中仔细检查房屋的细节，包括装修、设施等方面是否存在瑕疵。
如果存在问题，购房者可以据此进行议价。
3.准备理由：购房者在进行议价时，需要准备好合理的理由来支持自己的提价要求。
例如，房屋附近的配套设施不齐全、房屋年限较长等，都可以作为议价的理由。
4.灵活策略：购房者可以采取一些灵活的策略，比如先表示对房屋有意向，但同时表达出对价格的顾虑。
这样可以给予开发商一定的心理压力，有利于议价的成功。
5.增值服务：购房者可以尝试与开发商协商增值服务，比如免费的装修或家具赠送。
通过增值服务的方式，购房者可以在不直接降低房屋价格的情况下，间接获得实际利益。
总结：房地产销售中的价格定位和议价技巧是购房交易中不可或缺的环节。
房地产项目定价方法汇总
房地产项目定价方法汇总在房地产项目中，定价是一个非常重要的环节。
一个合理的定价可以在很大程度上决定项目的销售情况和盈利程度。
下面是几种常见的房地产项目定价方法的汇总。
1.成本法定价：成本法定价是最常见的定价方法之一、它基于项目的建设成本和开发成本来确定售价。
这种方法简便易行，但需要对项目的成本有准确的估计。
成本法定价要考虑项目的总成本，包括土地购买、开发建设、设计、施工等各个环节的成本。
并且还要考虑到利润和风险等因素。
2.市场比较法定价：市场比较法是通过分析类似项目的市场价格来确定售价。
这种方法适用于市场相对稳定，类似项目较多的情况。
通过对市场上类似项目的销售价格、销量等数据进行分析，可以得出一个相对合理的售价范围。
市场比较法定价需要对市场进行较为准确的调研和分析。
同时还要考虑到项目与市场上类似项目的差异性，如地段、配套设施等。
3.收益法定价：收益法是基于项目未来的收益能力来确定售价。
这种方法适用于对投资回报有较高要求的项目，如商业地产项目。
收益法定价一般需要对项目的运营预期进行分析，包括租金收入、增值收益等。
通过对项目预期收益的折现计算，可以得出一个相对合理的售价范围。
4.投资回报法定价：投资回报法是基于投资回报率来确定售价。
这种方法适用于投资者对投资回报率有明确要求的情况。
投资回报法需要对项目的预期投资回报率进行分析，并根据预期回报率和项目风险程度来确定售价。
投资回报法定价在一定程度上能够保证项目的投资回报水平，但需要对市场的需求和风险进行准确的评估。
5.供需关系定价：供需关系定价是基于市场供需关系来决定售价的方法。
当市场供大于求时，可以适当降低售价以增加销售量；当市场供不应求时，可以适当提高售价以提高盈利能力。
供需关系定价需要对市场需求和竞争格局进行准确的评估，以及对项目的投资成本和商业模式进行分析。
不同的定价方法适用于不同的情况和项目类型。
在实际操作中，一般会综合考虑多种定价方法，以确定一个合理的售价范围，并根据市场的反应调整定价。
开盘价格如何制定
开盘价格如何制定开盘价格是指证券市场或其他交易市场在每日交易开始时的第一个成交价格。
这个价格对于投资者来说非常重要，因为它决定了他们的投资收益和风险。
开盘价格的制定涉及多个因素，并且可能因市场不同而有所不同。
以下是一些常用的制定开盘价格的方法。
1.前一日收盘价：这是最简单和最常见的确定开盘价格的方法。
市场通常会使用前一日的收盘价作为当日的开盘价，因为这是市场在闭市前最后一个成交价格。
这样做的好处是可以保持市场的连续性，并提供一个相对稳定的开盘价格。
2.预开收盘：有些交易市场通过提供一个预开收盘期间来制定开盘价格。
在这个时间段，买卖双方可以提交委托单和报价，交易所会通过匹配买卖委托来确定开盘价格。
这种方法可以更好地反映市场供求关系，尤其是在市场出现重大消息或事件时。
3.期货交易：对于期货市场来说，开盘价格是通过集合竞价的方式确定的。
在交易开始前，所有的买卖委托会被集中起来，交易所会根据委托单的价格和数量来匹配买卖双方的意愿，从而确定开盘价格。
4.限价竞价：一些市场会使用限价竞价的方式来制定开盘价格。
在这种情况下，交易所会提供一个固定的时间段，让投资者提交他们的买卖报价。
在时间结束后，交易所会根据买卖报价的数量和价格来确定开盘价格。
除了以上方法外，开盘价格也可能受到一些其他因素的影响。
1.重大事件：如果市场发生了重大的消息或事件，那么这可能会对开盘价格产生影响。
这些事件可能包括政治动荡、经济数据公布、公司业绩公告等。
市场可能会以更高或更低的价格点开，以反映这些事件对市场的影响。
2.相关市场的变化：如果一个市场受到其他市场的影响，那么这个市场的开盘价格可能会受到相关市场的表现影响。
例如，如果国际原油价格上涨，那么与石油相关的股票可能会以较高的价格开盘。
3.技术指标：一些投资者可能会使用技术分析来预测市场趋势和价格变动。
他们可能会考虑包括移动平均线、支撑位和阻力位等指标，以确定开盘价格。
需要注意的是，开盘价格只是交易日开始时的第一个成交价格，并不代表证券的真实价值。
楼盘价格方案
楼盘价格方案近年来，房地产市场一直是人们关注的热点话题，尤其是楼盘价格方案更是备受关注。
楼盘价格是开发商和购房者之间重要的议题，也是购房者选择购买房产的重要因素之一。
本文将探讨楼盘价格方案的各种形式和背后的原因。
一、一口价方案一口价方案是常见的楼盘销售策略之一。
一口价即指开发商和购房者约定的房价固定不变，不再接受任何议价。
这种方案一般适用于需求较大的热门楼盘，开发商在预售期间会控制供应数量，通过一口价的形式吸引购房者竞争拿房。
一口价方案背后的原因是开发商希望通过人为的稀缺性创造热门楼盘，进而提高房价。
购房者一方面可以避免价格的波动，另一方面也会在一定程度上获得心理安慰。
二、阶梯定价方案阶梯定价方案是指开发商根据楼层、朝向、户型等不同因素设定不同的价格。
一般来说，越高的楼层、较好的朝向和布局，价格会相对较高。
这种方案的目的是根据楼盘内部的差异化来调整价格，使得不同的购房者能够选择适合自己需求和经济实力的房子。
阶梯定价方案的好处是购房者有更多的选择空间，可以根据个人的需求和经济能力决定购买的楼层和户型。
开发商通过差异化定价来满足不同购房者的需求，提高了销售的灵活性。
三、优惠政策方案优惠政策方案是开发商为了推动销售而采取的一种手段。
这种方案可能包括首付优惠、贷款利率优惠、购房补贴等。
通过给予购房者一定的经济利益刺激，开发商希望能够吸引更多购房者前来购买。
优惠政策方案背后的原因是开发商在销售过程中对市场的预判和调研。
通过了解购房者的需求和关注点，开发商可以有针对性地推出不同的优惠政策，以便吸引对应的购房群体。
四、品牌溢价方案品牌溢价方案是指某些知名开发商基于其品牌形象而提出价格较高的楼盘销售方案。
这种方案常常出现在一些高档住宅、豪宅项目中。
开发商通过自身的品牌优势和口碑来吸引购房者，使购房者更愿意支付较高的价格购买。
品牌溢价方案背后的原因是开发商过去积累的良好口碑和高品质的产品。
购房者通常认为，知名开发商的楼盘在质量和售后服务上会更有保障，因此愿意为此支付更高的价格。
住宅销售价格制定方法
住宅销售价格制定方法首先，市场需求是制定住宅销售价格的重要因素之一、通过市场调研和需求预测，可以了解到目标市场的消费者需求、购房力和购房意愿。
根据调研结果，开发商可以确定目标销售群体和适当的销售策略，并制定相应的价格策略。
例如，在需求旺盛的市场，开发商可以适当提高销售价格；而在需求相对低迷的市场，开发商可能需要灵活调整价格以促销。
其次，供求关系也是制定住宅销售价格时需要考虑的因素。
当供大于求时，市场竞争激烈，开发商可能需要降低价格以吸引购房者，尤其是当竞争对手的价格较低时。
而当供小于求时，开发商可以适度提高价格以获取更高的利润。
供求关系的变化需要进行实时监测和分析，及时调整价格以适应市场变化。
第三，地理位置是影响住宅销售价格的重要因素之一、不同地段、不同区域的房屋价格存在较大差异。
一般来说，位于繁华商业区、交通便利、生活配套设施完善的住宅价格较高，而位于偏远地区或交通不便的住宅价格较低。
开发商可以通过地理位置的差异来合理确定房屋的销售价格。
第四，房屋品质和装修状况也是决定销售价格的重要因素之一、品质好、装修豪华的房屋通常价格较高，而品质较差、装修简单的房屋价格较低。
购房者会根据自己的需求和偏好来选择房屋，所以开发商应该根据目标市场的消费者群体来确定是否增加房屋的品质和装修投入，以及相应的价格调整。
最后，周边设施也是影响住宅销售价格的重要因素之一、周边设施的完善程度（例如学校、医院、购物中心、公园等）会直接影响购房者对该地区住房的价值判断。
周边设施越完善，住房的价格通常越高。
因此，开发商在制定住宅销售价格时需要充分考虑周边设施状况，而且对于不同的市场群体，其对周边设施的重视程度也会有所不同。
综上所述，住宅销售价格的制定需要考虑市场需求、供求关系、地理位置、房屋品质和装修、周边设施等多个因素。
开发商需要通过市场调研，了解目标市场需求和消费者购房意愿，根据实际情况确定销售策略和价格策略。
同时，需要实时监测市场供求关系和分析市场变化趋势，灵活调整销售价格。
房子定价的技巧
房子定价的技巧
1. 市场研究：了解当地房地产市场的现状，包括历史价格趋势、竞争性定价和过去的销售时间等。
2. 对比类似房源：与同样的房屋进行对比，包括房屋的位置、面积、建筑年代、装修和设施等，找出类似房源对自己房屋的定价有多大的影响。
3. 预算：将自己房屋的修缮费用、维护费用和房屋贷款等全部预算进去。
4. 房屋状况：考虑自己房屋的状况，包括房屋的建筑质量、维护程度和装修水平等。
5. 常规的标准：通常市场会接受的房屋定价等，比如房屋的面积、楼层、朝向等。
6. 未来趋势：考虑房屋定价是否能随着房地产市场的趋势或者当地市场的发展而变化。
7. 考虑要点：房屋定价的要点是什么，根据不同的需求和客户的反应进行调整。
8. 经纪人的建议：咨询具有地理学和专业知识的房地产经纪人的建议。
某商品房新推楼盘的定价策略
某商品房新推楼盘的定价策略某商品房新推楼盘的定价策略需要充分考虑市场需求、竞争情况以及开发商的成本和利润目标。
下面是一个可能的定价策略示例：1. 市场需求分析：开发商首先需要进行细致的市场调研，了解目标客户的需求和支付能力。
这可以通过对周边区域的住房销售数据和调查问卷的分析得出。
比如，如果目标客户更倾向于购买低价位的小户型公寓，定价策略应偏向于符合这个需求。
2. 竞争情况评估：了解竞争楼盘的定价情况是至关重要的。
开发商需要考察周边同类型楼盘的价格范围，并根据自身楼盘的地理位置、配套设施、质量等因素来确定定价策略。
如果是高端楼盘，开发商可以考虑设定较高的价格来满足高端客户需求。
3. 成本与利润目标：开发商需要仔细计算每个楼盘单元的成本，包括土地购买成本、建筑材料成本、人工成本、税费等。
同时，开发商还需要确定合理的利润目标。
在确定定价时，应该将成本和利润目标加入考虑因素，以确保项目可盈利。
4. 定价差异化：开发商可以根据楼盘的各种属性设置不同的定价带。
比如，可以根据楼层、朝向、景观等因素对楼盘进行差异化定价。
这样可以吸引不同需求群体的客户，提高销售效果。
5. 建立价格体系：开发商可以根据不同户型的面积和配置，建立一个合理的价格体系。
比如，低层的房子可以设定一个相对较低的价格，而高层的房子则可以设定一个高一些的价格。
这样的定价体系既能吸引不同需求的客户，也能更好地反映出房屋的不同价值。
6. 考虑促销策略：新推楼盘往往需要在开始销售阶段通过促销活动来吸引客户。
开发商可以考虑初期的折扣或特价销售，以加快销售速度。
总之，某商品房新推楼盘的定价策略需要综合考虑市场需求、竞争情况、成本和利润目标等多方面因素。
合理的定价策略有助于提高楼盘的市场竞争力，进而实现销售目标。
（续）7. 价格适度竞争：在确定定价策略时，开发商还应考虑到与竞争楼盘的价格之间的竞争关系。
如果周边区域存在与自身楼盘类型相似或直接竞争的楼盘，开发商可以通过将价格设定在相对适度的水平上来吸引更多潜在客户。
目前流行的开盘定价方式
1、大折扣增加消费满足感2003年，华南板块某楼盘新一期单位开盘，选择“所有单位半价销售”的策略。
当时，该楼盘周边的竞争性产品很多，消息一出，马上引起市场轰动，加上该盘当时的定价确实比周边的楼盘要低一些，因此销售情况不错。
专业人语一般来说，市场上很少见到低于9折的大幅度折扣，“内部认购期间，最高可获7折优惠”、“一口价单位最高8折”等煽动性的语言，加上触目惊心的大红“X”，往往很吸引眼球。
另一方面，这样的价格策略，也很容易给消费者带来心理上的满足感，认为捡到了大便宜，对销售往往有所促进。
不过，这样的策略不是所有的楼盘都适用，如豪宅楼盘的买家对此就不一定“感冒”。
2、高价开盘增加市场认可度有的楼盘在开盘之初，不跟随周边市场的价格，以较高售价推出市场。
如去年，珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)某楼盘开盘时号称要以2万元/平方米的定价进行销售，而当时周边楼盘的定价不到1.5万元/平方米。
专业人语使用这样的定价策略可以避开价格战，利用买家“一分钱一分货”的心理，向客户传递楼盘高素质、高品质及强大的升值能力，特别是中高档楼盘，绝大多数购买者为二次置业，这种定价方式可以强调楼宇的保值升值作用。
此外，高价还可以吸引消费者的注意，提高楼盘知名度。
使用这种策略的楼盘针对的主要是高收入人士，价格对买家的购买欲影响不大。
但只适合实力雄厚的发展商在销售高档楼盘时使用，且在竞争激烈时，容易被其他素质高、楼价相对较低的竞争对手抢走客户，高价也增加了楼盘销售的难度，回笼资金速度较慢。
3、大差距定价增加控制力“均价”的高低一向是人们判断楼盘价格的标准，但近期不少楼盘都采用了拉开高低价格距离的“差价”营销方式。
如近期销售的天河区某楼盘，同为洋房产品，价差达3000元/平方米以上，价格跨越幅度大，南向和北向单位相差达数十万元。
据发展商介绍，这样的定价策略，使得更多消费者都可以挑选到自己中意的单位，也使得客户层面进一步扩大。
专业人语这种定价方式可以拓宽楼盘的客户层面，还可以增加发展商对销售进度的控制能力。
房地产定价法
房地产定价法在房地产市场中，定价是至关重要的环节。
合理的定价能够吸引买家，促进销售，实现开发商的利润目标；而不合理的定价则可能导致销售不畅，资金回笼困难，甚至影响项目的成败。
那么，房地产定价究竟有哪些方法呢？成本加成定价法是一种常见的定价方式。
这种方法首先计算出房地产项目的开发成本，包括土地成本、建筑成本、税费、管理费用等，然后在成本的基础上加上一定的利润率，从而确定销售价格。
例如，一个项目的总成本为 1 亿元，开发商期望的利润率为 20%，那么定价可能就是 12 亿元。
这种方法的优点是简单直观，能够保证开发商在销售过程中收回成本并获得一定的利润。
然而，它的缺点也比较明显，就是没有充分考虑市场需求和竞争情况，可能导致价格过高或过低。
市场比较定价法是根据周边类似房地产项目的市场价格来确定本项目的价格。
开发商会收集周边已售或在售楼盘的价格、户型、配套设施等信息，进行综合比较和分析。
如果周边楼盘的均价为每平方米 1万元，本项目在位置、品质、配套等方面具有一定优势，那么定价可能会高于 1 万元；反之，如果处于劣势，则定价可能低于 1 万元。
这种方法能够较好地反映市场的实际情况，但需要对市场有深入的了解和准确的判断，而且容易受到市场波动的影响。
需求导向定价法是以消费者的需求和购买能力为出发点来确定价格。
通过市场调研，了解目标客户群体对房屋的需求偏好、价格承受能力等因素，然后制定相应的价格策略。
比如，如果目标客户主要是刚需购房者，对价格比较敏感，那么定价就需要相对较低，以吸引他们购买；如果目标客户是改善型购房者，更注重品质和环境，对价格的敏感度相对较低，那么可以适当提高价格。
这种方法能够更好地满足消费者需求，提高销售成功率，但需要投入较多的时间和精力进行市场调研。
价值定价法是基于房地产项目为消费者所创造的价值来确定价格。
开发商会分析项目的独特卖点，如优质的教育资源、便捷的交通、优美的景观等，评估这些因素为消费者带来的价值，然后据此定价。
住宅定价方法
住宅定价方法住宅定价方法是房地产市场中非常重要的一环，它直接关系到住宅买卖双方的利益。
正确的定价方法可以让卖方获得满意的卖价，买方也能够以合理的价格购买到心仪的住宅。
下面将介绍一些常见的住宅定价方法。
1.市场对比法：市场对比法是最常用的住宅定价方法之一。
这种方法是通过比较附近类似住宅的售价，根据相似度来确定目标住宅的市场价值。
该方法基于“对等交换”原则，即类似住宅的价格可以作为目标住宅市场价值的参考。
重点关注附近同样面积、房型和户型的住宅，以及附近的基础设施和生活环境等因素。
2.收益法：收益法主要应用于出租住宅的定价。
该方法会计算已有租金收入以及未来的租金增长，进而推算出该住宅的投资回报率和当前的市场价值。
这样的定价方法主要用于投资者和房东，他们会将房屋作为一项投资来获取长期租金收入。
3.成本法：成本法是通过计算修建或购买住宅的成本来进行定价的方法。
这种方法适用于新房开发商或买方，他们需要了解房屋的实际成本，以确定合理的售价。
成本法还包括评估所有与建筑相关的费用，例如土地成本、建筑材料和劳动力成本等。
但是，需要注意的是，市场支持的房屋售价可能低于房屋的实际成本，因此开发商需要权衡利益。
4.评估法：评估法是通过聘请专业估价师来评估住宅的价值。
这种方法依赖于专业的知识和经验，估价师会考虑住宅的建筑状况、土地价值、房屋附近的交通和设施等因素，从而确定合理的市场价值。
然后通过评估报告来确定住宅的售价。
以上是一些常见的住宅定价方法。
在实际操作中，市场对比法和评估法经常被使用，可以互相核对以确定一个相对准确的市场价值。
同时，还需要将定价方法与市场需求、供求关系和经济形势等因素相结合，以达到更合理的住宅定价。
住宅定价是房地产市场中一个非常重要的环节，它直接关系到住宅买卖双方的利益。
正确的定价方法既可以让卖方获得满意的卖价，也可以让买方以合理的价格购买到心仪的住宅。
本文将继续介绍一些常见的住宅定价方法，并深入探讨它们的特点和适用场景。
房地产项目定价的方法
房地产项目定价的方法房地产项目定价是指根据市场供需关系、项目特点以及成本等因素来确定房地产项目的销售价格。
在房地产行业中，项目定价是一个十分重要的环节，因为合理的项目定价能够吸引购房者，促进项目销售，进而获得可观的利润。
以下是几种常见的房地产项目定价方法：1.成本法定价：这种方法主要考虑到房地产项目的建设成本，包括土地购买费用、设计费用、施工费用等。
根据项目建设成本与预期利润率的比例确定项目的销售价格。
这种定价方法比较简单直接，但是未能考虑到市场需求和竞争关系，可能导致价格偏高或偏低。
2.市场比较法定价：市场比较法是通过对相似项目的市场价格进行对比来确定项目的售价。
通过观察其他类似项目的定价水平，结合项目的特点和地理位置等因素，确定合适的售价。
这种方法能够更准确地反映市场需求和竞争情况，但是需要有充分的市场数据支持。
3.收益法定价：收益法是通过评估项目的预期收益情况来确定售价。
这种方法适用于投资性项目，通过估算项目的租金收益、资本回报率等指标来计算项目的现值，并据此确定项目的销售价格。
这种方法考虑到了项目的投资回报情况，但是对未来收益的预测存在一定不确定性。
4.价值法定价：价值法是根据项目的价值来确定销售价格。
价值可以是项目所能创造的经济、社会和环境效益，也可以是购房者对房地产项目的心理价值。
通过评估项目的总体价值，结合市场需求和竞争关系，来确定项目的售价。
这种方法比较主观，依赖于评估师的专业判断。
5.综合定价法：综合定价法是将以上的各种定价方法综合考虑，并进行综合权衡，来确定房地产项目的最佳售价。
这种方法能够综合考虑市场需求、成本、投资回报等各种因素，较为全面地确定项目的销售价格。
需要注意的是，房地产项目定价并不是一成不变的，它是一个动态过程。
在项目的不同阶段，可能需要根据市场需求、竞争情况等因素对项目定价进行调整。
同时，价格也需要考虑到购房者的购买能力和支付意愿，不能过高或过低，以免影响项目的销售。
房地产项目定价方法
房地产项目定价方法1.成本加成法成本加成法是最常用的定价方法之一、首先，开发商需要计算项目的成本，包括土地购买费用、建筑施工成本、税费等。
然后，在成本基础上加上一定的利润率，得出最终的销售价格。
该方法的优点是简单易行，容易理解。
但缺点是忽略了市场需求和竞争状况，容易导致定价过高或过低。
2.市场比较法市场比较法是指通过比较相似房地产项目的市场价格来确定自己项目的价格。
开发商可以通过调查市场上类似项目的销售价格和销售情况，根据自身项目的特点和位置等因素，进行相应的调整，确定最终的销售价格。
该方法的优点是参考了市场的真实情况，较为客观。
但缺点是需要大量数据支持，且市场情况可能存在不确定性，定价难度较大。
3.收益法收益法是指根据房地产项目的预期收益来确定销售价格。
开发商需要预测项目在未来的租金收益或销售收入，根据预期的投资回报率计算出项目的价值，然后将价值转化为销售价格。
该方法的优点是考虑了项目的长期利益，可以适应不同时间段的市场情况。
但缺点是预测收益和投资回报率存在一定的不确定性，可能导致定价偏差。
4.营销策略法营销策略法是指根据市场需求和竞争状况，制定相应的定价策略。
开发商需要调研目标用户的需求和购买力，分析竞争对手的定价策略，确定自己项目在市场中的定位和差异化优势，从而确定销售价格。
该方法的优点是注重市场需求和竞争状况，具有较强的针对性和灵活性。
但缺点是需要准确分析市场和竞争情况，定价过程复杂，容易受到市场波动的影响。
总之，房地产项目定价涉及到多个因素，开发商需要根据项目的特点和市场环境选择合适的定价方法。
同时，要注重定价过程中的市场调研和风险评估，以确保定价的准确性和合理性。
最重要的是，定价应考虑到市场需求和消费者购买能力，实现利益最大化。
房地产项目定价的方法
房地产项目定价的方法房地产项目的定价是决定项目成功与否的重要因素之一。
准确的定价可以最大化开发商的利润，吸引潜在买家，并确保项目的可持续发展。
本文将介绍一些常用的房地产项目定价的方法，帮助开发商在市场竞争激烈的环境中做出明智的决策。
一、市场比较法市场比较法是房地产行业中最常用的定价方法之一。
该方法的基本原理是通过对相似房地产项目交易价格的分析，找出适当的参考点，以确定目标项目的价格。
开发商可以参考同一区域或周边地区类似项目的成交价格，结合自身项目的特点进行定价。
该方法的优势在于数据来源广泛、价格实时更新，并且具有市场的验证性。
然而，市场比较法也存在一些局限性。
首先，市场上类似项目的数据可能有限，特别是对于新兴的房地产项目。
其次，随着市场变化，类似项目的数据可能不再准确反映当前的市场价值。
因此，开发商在使用市场比较法时应对数据进行仔细的分析和筛选，以确保定价的准确性。
二、成本法成本法是另一种常用的房地产项目定价方法。
该方法的基本原理是根据项目的建设成本来确定项目的价格。
开发商可以计算项目的土地成本、建筑和设备成本、开发费用等，然后根据预期利润率确定最终价格。
成本法的优势在于明确的计算方法和较高的准确性。
开发商可以通过详细的成本核算，了解项目的盈利潜力和回报率。
然而，成本法也有一些局限性。
首先，如果市场对该类型的房地产项目需求较低，成本法可能导致项目的高成本造成销售困难。
其次，成本法忽略了市场的供需关系和竞争情况，无法充分反映市场价格的变动。
三、收益法收益法是一种较为复杂的定价方法，它通过估计项目在未来的收益来确定价格。
该方法主要用于商业和投资性房地产项目的定价。
开发商需要对项目的租金收入、资本增值、折旧等进行综合分析，以确定项目的价值。
收益法的优势在于能够更好地反映项目的投资价值和盈利潜力。
开发商可以根据预期的市场租金和资本增值来确定最终价格，从而吸引投资者和购房者。
然而，收益法也受到许多因素的影响，包括市场租金变动、资本市场的波动以及项目管理的不确定性。
新开楼盘的定价策略
投资获利是每一个发展商最为关心的事，价格策略自然便是重中之重。
由于房地产市场的瞬息万变，整体的书面价格计划或是得不到全面的贯彻，或是完全流于形式，而开盘定价是计划与市场的最佳接洽点，是日后进行价格修正的实践基准，它的拟定总是会得到比较彻底的执行。
因此，在整个价格策略中，开盘定价是第一步，也是最为关键的一步。
事实证明，好的开端往往也意味着成功了一半。
一、低价开盘低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。
若一个楼盘面临的是以下一个或多个情况，低价面世将是一个比较明智的选择：（1）产品的综合性能不强，没有什么特色。
产品的开价虽然有许多外部因素，但自身的内功依旧是最根本的。
一定的价格在绝大部分情况下总是对应着一定的产品品质的。
如果一个楼盘的地点、规划、房形、服务等综合性能与其他产品比较，不但没有优势，而且还有明显的劣势，价格定位又不与之相匹配，则其定价的基础就不稳固，降价的趋势是理所当然的。
（2）项目的开发量体相对过大。
房地产是一个区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的，因吸纳量的相对减少，销售时间势必拉长，若不进行精心策划，各种危机也便会孕育而生。
譬如，二环线以内五万建筑平方米的项目（按每单元100平方米计算，约500套单元），房屋价格至少在3000元／平方米以上，主力总价则在30万左右。
依类似楼盘的销售情况分析，月销售量能够达到20套已是不错的行情。
即使这样，整个项目的完成也要二、三年时间，销售周期将会拉得很长。
我们据此判断，这个项目开发量已经过大，若是一味的高价定价，即使某个阶段会风光耀人，也难免不出现销售僵局。
（3）绝对单价过高，超出当地主流购房价格。
2001年某市房地产的主力市场为单价2800－3200元／平方米的房源，如果一个产品的单价超出4000元／平方米，便已偏离当地的主流市场，客户需求自然相对有限，在有效需求不足的情况下，产品没有特别的优势的时候，开盘面世，尤其应该谨慎。
新楼盘开盘价格制定
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
新楼盘开盘价格的制定开盘定价包括开盘均价及各单位具体价格的制定。
通常情况下是先定开盘均价，再根据价格系数制定各单位的具体价格。
在山海天城建营销业务线，开盘均价是指一次性付款折实均价。
开盘定价是在综合考虑市场、成本、经营目标三个因素的基础上确定的。
这里我们重点讨论以下几种方式：市场定价法确定开盘均价（具体可见均价确定及价格策略）1)运用市场比较法初定均价2)在初定均价的基础上，确定不同阶段对外放价的范围。
对外放价要遵循聚焦原则，即“逐步缩小放价范围，逼近客户心理价位上限”。
对于新开楼盘，开盘前至少要经过三次放价过程。
前期推广阶段。
在初定均价的基础上，视情况上、下各浮动一定量作为对外放价范围。
一般情况下，此阶段的价格范围较大，且上限应高于实际开盘均价。
认筹储客阶段。
在前期推广阶段放价范围的基础上，根据认筹情况和客户对价格的反应，认筹期逐步缩小放价范围；认筹期末对外公布“竖向”均价范围并根据客户反应进行调整。
开盘前。
在竖向均价范围的基础上，对外公布各单位单价范围，并根据客户反应进行调整。
3)在各单位单价范围的基础上，调整得出具体价目表，并计算出开盘均价案例：以A项目为例，其开盘均价的确定过程如下表所示：具体价目表的确定方法1）市场比较法初定均价2）实地踏勘编制价格系数3）通过模拟销控和客户心理价位分析，调整价格系数和均价4）根据调整后的系数和均价，确定具体价目表。
新品上市如何制定价格
新品上市中，很重要的一环是如何给产品定价。
作为产品可以衡量、比较的部分，定价是否正确，直接关系到产品的销量、企业能不能获利、目标消费者能不能接受等问题。
这是一个让很多经理人头疼的决策。
影响价格最终形成的因素有很多，除却产品成本、竞品分析、目标消费者分析以及需求确定等之外，还要考虑营销战略、企业目标、政府影响和品牌溢价能力等因素。
总之，在确立新品价格的决策过程中，定价所应依循的基本步骤是：一、选择定价目标定价目标，必须服从公司营销战略，不同时期营销战略的定价目标不同。
一般来说，与新品上市相关的定价目标大致有几种：1，追求利润最大化。
新品是否处有绝对的优势，上市后在激烈的竞争中能否处在有利地位。
如果能满足上述条件，那么就可以将追求利润最大化作为定价目标，将价格尽量定得高一些，满足公司快速收回投资的愿望，但追求利润最大化也可能会因品牌溢价能力的限制，导致产品销量增长缓慢。
如“国窖?1573”推出的凯撒大帝至尊酒，选择的就是利润最大化的定价目标。
2、提高市场占有率。
如果推出的新品，主要是为了提高市场占有率，那么就适宜于采用极富竞争力的价格，以低价打入市场，逐步控制市场。
高市场占有率为提高盈利率提供了可靠保证。
但在此之前，公司应结合市场竞争状况，确定有利可图的销售目标。
3、适应价格竞争。
在激烈的市场竞争环境中，若市场领导品牌不断发起价格战，应注意新品能否避开价格战的旋涡，如不能，则应推行适应价格竞争的定价目标，防止新品上市之后，就一败涂地。
4、稳定价格。
若产品本身并无明显突出特点，公司也无意挑起“价格战”则应采用中庸的定价目标，稳定价格。
二、确定需求一般来说，价格越低、需求越大；价格越高、需求越低。
如价格定在70元以上的香烟与5元一块的香烟，其需求情况自然是一清二楚。
估计消费者需求的方法通常有以下两种：1、了解顾客会对价格会作出什么反应。
顾客通常会通过比较产品的不同价格和可感知的使用价值或利益来判断，他花这个钱值不值得。
卖房定价技巧
卖房定价技巧1.让价格看起来更低我们去商店买东西的时候，有没有注意到很多商品的价格都是跟9有关，比如1.9，89等。
其实，这是卖家常用的定价技巧，其实1.9与2相差无几，但是却会让消费者感觉比2便宜了很多。
我们看价格的时候，经常是一眨眼的功夫。
比如你想要卖出价值80000元的车子，将价格定在79999元的时候，潜在的买家先读到7之后，会将价格理解得比实际价格更加便宜。
建议开始可以将价格定为8,2222元，然后迅速把价钱调降到8,1111元，因为根据价格研究发现，如果左边的数字相同的话，买家将会开始注意到右边的数字。
这个时候数字从2降到1的是会用，买家会认为这样的折扣比9降为8还要更多，虽然这些差价可能是一样的，但是买家将会认为他在交易中还是抢得了好的价格时机。
2.影响买家的出价购房者买房之前，一般已经在心里设定好了一个他们能够承受的价格。
这个价格其实是卖房者可以影响的，售房者将房子的定价一般设定在要比你愿意接受的底价还高。
你先开出一个高价，对方一把会当作他们出价的依据。
但是如果你开出的价格是不切实际的话，这招将会失败。
售房者还可以通过其他方式来影响买家的心理，比如告诉他们你的房子的价值，告诉他们附近同类型房屋的售价，这一技巧适合你的定价比别人低的时候。
3.数字传递的信息比如你想卖出一个价值略低于600,000元的房子，如果将房子定价为595,000元，就会让买家觉得房子的质量应该不错。
但是如果是一个确切的数字如595,385元，就会让对方感觉这是一个好价钱。
这是为什么呢？原因在于，我们经常将确切的数字与低价商品联系在一起，另外如果定一个具体的价格，也就会让购房者觉得这是后的底价，没有太大的议价空间。
所以，如果你的房子是比较新的房子的话，可以使用一个大约的数字作为价格为房子建立一个比较好的声望和印象。
但是如果是想要尽快的将房子卖掉的话，应该为房子制定出一个精准的数字，这样还能让购房者觉得这是很值得的交易。
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最新开盘定价方法，别家营销总早在用了，你竟还不知道！明源地产研究院2016-03-16 07:42一说起定价，往往想到这样的画面：输出的结果也往往仅也只有一张价格明细表。
但其实价格策划是一件实践性很强的科学工作，是包括价格口径、均价推倒、价表制定和优惠策划在内的四位一体系统工程，且要求各级营销人员依据销售指标、客户情况、竞争情况、利润回报进行系统思考，而不能主观随意凭经验。
二、“四位一体”的价格策划思路价格策划需要从四个方面进行系统的策划和全方位的思考。
一是销售指标，包括总量指标和分户型、梯腿及楼栋的分解指标，用以指导价格策略的制定；二是利润回报，包括整体、当期以及分物业类型的利润指标，用以明确利润产出，配合价格策划，结合不同产品的利润情况有保有压。
三是客户情况，以客户数据为基础进行科学定价，具体可通过“三维一体”盘客法分析客户预期。
客户最终成交与否主要取决于“有没有足够资金可以买、有没有合适房源可以选以及有没有足够动力要买”等三个维度影响，这就要求我们对客户也要进行“10问客户有效性盘客法”、“四重客户落位盘客法”以及“客户把握盘客法”并输出细化到具体房源的客户预测（模拟销控），这就是“三维一体”盘客法（具体内容将在后期文章讲解），它能实现对客户的有效梳理，实现对客户的精准把握。
四是关注竞品情况，实时修正价格策略，具体要关注三点：第一是竞争市场上的畅滞销产品，用以明确产品站位，明确细分市场在价格上采取引领策略还是跟随策略，第二是量价关系，用以判断价格站位，梳理量价关系，优化出货结构，引导客户需求，第三是月均去化，用以预判量价关系天花板，合理分解销售目标及客储策略。
需要注意的是，以上四个方面的系统论证始终贯穿价格策划的四个核心环节，即价格口径、均价推导、价表制定、优惠策划，而上述四个环节又在客储及销售案场的工作过程中不断调整及修正，最终实现既定的销售目标！三、价格制定4步法第一步、制定价格口径面对供大于求的买方市场，客户选择面广、忠诚度低，若缺乏价格口径就进行客储，客户就往往回答销售人员“房子多的是，等你价格出来再通知我吧”，客户量上不来，也不能判断客户的诚意度。
还有一种情况就是客户量很大，但成交率很低，“别人项目就卖8000元/㎡，我以为你们也差不多，结果你们卖9000元/㎡，我才不买呢”。
所以在正式出价前，为了确保筹量、引导客户价格预期、拦截竞品、客户保温等目的，我们必须通过严格谨慎的价格口径，吸引、拉升、引导方式引导客户价格预期，并初步摸查客户价格，做到有效客储。
1、做好初步价格表注意预留空间进行客户引导，即此价格表须在最终价格表基础上适当上浮。
是的，你没看错，在报价前而非开盘前我们就要做好价格表，很多项目在此环节只做了整体均价或是户型均价，但客户并不知道均价是什么，你报的任何一个价他都会理解为他要买的那套房子的价格，所以我们要报区间而非某个均价，这就要求做出价格表。
当然这个价格表在其后过程中还可不断调整，并非有些朋友理解的“这么早做价格表不是拍脑袋吗”。
至于适当上浮，则源于我们熟知的高报低开，是为了提高解筹率，即若90㎡要卖8000元/㎡，我们用来制定价格口径的初步价格表则应为8200元/㎡或者更高。
2、编制价格口径包括外场和内场两大口径，并分为认筹前、认筹中和开盘前三大阶段。
认筹前以“价格摸高、抬预期”的方式释放“拉升型价格口径”，一般以影响力策划进行配合，比如整合各大媒体进行区域炒作，并通过媒体吹风“预计要卖到5万元/㎡”，则场内外价格口径可统一为“价格公司还没定，不过现在媒体预估是5万元/㎡”。
认筹开始后在继续价格拉升的基础上，通过“价格兜底、有刺激”的方式加入“吸引型价格口径”，一般场内可采用句式如“90㎡三房大部分在4-4.2万元/㎡左右，位置好的要到4.3万元/㎡左右，首开优惠3.9万元/㎡左右的也有”。
要注意两点，一是一定要分户型报价，否则比90㎡贵出1000元/㎡的125㎡客户就会形成较低的价格预期，二是尽量不报“便宜的×万元/㎡的也有”，除非确实客储极不理想。
三是报总价还是单价要根据市场情况选择更有竞争力和吸引力的方式。
场外则可采用句式“3.9万元/㎡起”进行吸引。
开盘前则通过“价格对比、促分流”的方式释放“引导型价格口径”，此口径主要用于场内，目的在于通过挤压和分流的方式最大化解筹率，一般有三种方法，一是释放梯腿区间值或价格关系，二是分总价段释放可选房源范围，对客户营造房源紧张氛围，引导客户增加备选房源至30-50套，三是若价格优势明显且筹量较多也可提前释放价格表。
3、价格测试、培训、考核及监控价格测试指在正式释放前通过销售员及少量客户接触进行筹量预测，即此价格口径一旦出街前期客户和每日来访能转化多少，若达不到预期则需要调整。
培训、考核及监控则是为了确保价格口径的执行到位，否则将严重影响最终的价格判断，并导致储备客户无效。
4、口径释放后针对问题进行动态修正价格口径释放后可能出现三种情况，第一种速度和结构皆符合销售目标，那么恭喜你工作很成功无需调整；第二种是原来关注的客户不再关注，新上门客户转筹率也极低，证明口径吸引力不够，此时可增加“4万元/㎡以下的有300多套，占比百分之六、七十”；第三种是客储结构与销售目标不相符合，这就需要调整各户型或者梯腿的价格口径关系。
第二步、均价制定均价推导有两大原则，一是无预设价格模式，即定价前不预设任何本批次均价标准；二是价格表定价模式，即按价格表求和反推本批次实际均价。
推导一、通过五大客观数据分析，比对销售目标，计算各户型的合理价格1、市场一手竞品数据根据客户对市场类似户型的价格接受程度得出本项目对应户型的市场接受价，具体包括对竞品的总价、单价、月供、首付及成交量的点对点分析。
要注意4点，第一要找准竞品，必须是客户头脑中的竞品，这就要求征求广泛的销售人员的意见，而非凭策划人员个人想象做主选择比较对象；第二要比点而非比面，在户型基础上必须是近似的楼型、位置、楼层、面积段、景观情况的点对点的比较，而非项目之间或是同一户型但其他因素差别很大的比较；三是比价还要比量，即根据竞品户型在某一价格下的成交速度来判断本项目价格的成交情况；四是要比动还要比静，比如竞品数月前的价格应根据市场波动予以修正。
2、市场二手竞品数据即与存在竞争关系的二手房进行点对点PK，方法与一手一致，需要注意的是与二手房点对点PK，需关注比较二手房交易环节的税费成本，特别是在豪宅产品进行二手房PK时尤其重要。
3、客户预期数据通过“三维一体”盘客法以及不同价格口径下的认筹速度与销售目标的关系两大手段分析客户预期。
其中“三维一体”盘客法能实现对客户的有效梳理，实现对客户精准的把握，具体细节会在后期销售管理系列文章中详述。
为规避部分销售人员对客户把握准确度的欠缺，我们还需辅以不同价格口径下的认筹速度与销售目标的关系分析。
4、佐证数据营销是个兼听则明的工作，尤其在价格策划中，一定要充分听取同事、媒体、中介、同行、领导的意见，问问他们认为此户型应该卖多少钱。
5、项目成本盈利测算表最终看公司营销战略需要定到均价多少，如果项目亏损，我们推导出了合适的市场均价，预计公司也很难下决心！推导二：通过每种户型产品的价格总量求和，计算本批次拟推售均价。
推导三：综合考虑价格策略、成本利润率，最终修定本批次均价有了初步均价后，此时需结合销售目标进行价格策略的梳理，想卖什么？想剩什么？有保有压的进行均价修订，“保”不是为了保去化而一味低价倾销，而要考虑的是去化后的剩余产品可否顺利销售，剩好的能否溢价销售，剩差的能否平价顺销；“压”也不是为了保利润而盲目摸高，人为制造“炮楼”、“僵尸”，而要考虑合理量价关系下的持续销售。
同时还要考虑包括整盘、当期甚至分物业类型在内的成本盈利数据，即将拟定均价通过成本利润率测算验证均价是否满足利润率指标。
第三步、制定价格表1、梳理梯腿平面差有了各户型的均价，我们需要根据不同质素把他分解到户型的梯腿。
此时我们再一次需要竞品的点对点比对，包括不同楼栋下的，比如一线江景和二线江景的差异竞品是如何处理的，对应的销售速度如何，同一楼栋下的，比如东西向价差多少才够等等。
要注意的是，此环节常用的系数定价法我并不推荐，系数定价法即将产品属性拆分为朝向、景观、安静度、私密性等系数，分别打分再加权的方法，一是相当复杂，二是多为策划师的主观想法，并不符合客户思维，试想有哪个客户会把房源属性剖析得分后加和，事实上他们都是根据总体印象予以权衡取舍。
初步设置后，我们还需要梯腿平面差的验证，让客户做决策，根据客户情况进行修正。
2、梳理楼栋垂直差有了各梯腿均价，我们需要把他拆分到各楼层，详见下图所示。
需要注意的是对于负向跳差，在首开时，除非客户量足够多，否则我不建议设置太大，理由是特殊楼层的价格吸引力只有在好楼层没有的时候才能较好的凸显，过大设置反而会降低好楼层的出货机率，造成客户损失。
一般而言，楼栋层差有两种设置方式，一是大层差，多用于客户价格敏感度低、意向客户相对集中在某一楼层且该梯腿意向客户足够多的情况；二是小层差，多用于客户价格敏感度高且该梯腿意向客户不足的情况。
初步设置后，我们同样需要进行楼栋垂直差的验证。
第四步、优惠策划1、客储、认筹、开盘、签约、持销5大阶段需要差异化的优惠设置在客储阶段，优惠的主要目的是吸引足够多的有效客户，故可采用介绍朋友到访获额外优惠或提前选房机会等优惠方式。
在认筹阶段，优惠的主要目的在吸引新客的基础上还需要达成促进老客认筹的目的，前者可通过现在流行的砍价游戏（认筹客户通过朋友圈邀请朋友关注项目信息并帮助砍价，获得购房优惠）促进筹客裂变，后者可通过认筹方可享开盘优惠等方式。
开盘阶段则需要达成筹转定的目的，开盘额外优惠是熟知的常用方法；签约阶段，尤其是某些大型开盘组织3-10天集中签约，可加大签约折扣刺激客户的签约积极性。
持销阶段的优惠设置则需要注意分级释放，尤其对于高端项目，客户都会找关系，所以在优惠设置上最好针对销售现场、项目总监、营销总监和总经理皆留有一定折扣。
2、常用优惠包装常用优惠包装包括十年0月供、送装修、筹带客优惠、筹带筹优惠、老带新优惠、首访成交奖等等。