目前我国房地产信托状况与风险分析

目前我国房地产信托状况与风险分析摘要：2009年房地产公司开发投资扩张，其后国家实施房地产调控，致房地产公司资金紧张，资产负债率上升。

民间资金、国企低成本贷款、上市公司巨额融资在寻求高收益投资，于是房地产公司与信托投资一拍即合，各得其所。

本人对各方面进行分析研究后，得出房地产信托总体风险可控，但系统风险犹存；个体信托产品有违约风险可能，但行业风险较低的结论。

关键词：房地产；信托；状况；风险中图分类号：f3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）12-0-02一、房地产企业资金链紧张1.房地产企业资产负债率高据中国指数研究院等机构对主要包括125家沪深上市房地产公司和35家内地在香港上市房地产企业截至2011年末的研究后发布的《2012中国房地产上市公司top10》报告，显示公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金入不敷出，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，较2010年提高0.24个百分点；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，较上年提高1.12个百分点；15家企业的资产负债率超过80%，近70%的房地产上市公司经营现金呈现入不敷出状况。

行业整体风险加速累积，随着调控持续深入，房地产上市公司的成本压力还在明显增大。

2.房地产开发投资扩张致资金紧张在08年金融危机时期，国家4万亿投资刺激下，房地产公司在09-11年间大举拿地。

据齐鲁证券研究显示，鲁商置业2010 年开始进入快速扩张期和加速开工期，三季度末净负债率达到125%，比期初的43%显著提高。

其高资产负债率是由扩张带来的，10 年至11年中，鲁商置业土地储备翻番，未付地价款88亿元，其中11年需支付30亿-40 亿，全年资金需求达150 亿元。

3.房地产贷款政策收紧致资金紧张2010年以来，央行已多次加息和上调存款准备金率。

各大商业银行的贷款规模受限，房地产贷款更是受到了严格限制，贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。

国家统计局公布数据显示，2010年一季度，房地产开发企业本年资金来源为19268亿元，同比增长18.6%；其中，国内贷款3837亿元，同比仅微幅增长4.4%；自筹资金、其他资金（订金及预收款、个人按揭贷款）增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%。

以前银行审核贷款的标准是看项目的增值性，而现在即使有可出售的项目或者优势地段的土地也很难贷到款。

二、房地产公司与信托投资一拍即合1.民营企业效益低致资金流出实体经济中国经济的高速增长，造就了巨额社会财富和资本积累。

但中国的实体经济目前内外交困，出口受阻、内需不振，又得不到资本的输血，类似温州企业老板“跑路潮”、高利贷等一系列民间借贷事件频现。

我国目前的金融体制还处于比较封闭、政府垄断管制的阶段，严重影响资本配置、资源配置、货币的正常流动等各个方面，阻碍民营经济的发展，并积聚了巨大金融风险。

民营中小企业的融资成本明显过高，高利贷频现，导致了实业空心化。

国家对土地的垄断供应造就了高房价，资产泡沫化。

房价上涨吸引大量民营企业资金，抽空了实体经济的资金，使企业运营成本上升，也掏走了百姓的储蓄。

大规模资金在正常的生产经营之外循环，投资于理财市场。

2.国企大量低成本贷款寻求高收益投资国际金融危机爆发后，由于外部需求不振，煤炭、钢铁、化工、有色金属等行业出现了不同程度的产能过剩，库存增加，效益下滑。

在08年金融危机时期国家4万亿投资，以及每年8-10万亿新增贷款下，出现了房地产投资火暴的现象。

资本是逐利的，一些重化工行业的资本转向房地产业，2010年一些城市房地产投资同比增加50%以上。

随着楼市调控政策的持续深化及对地产信贷严控，房地产企业的融资渠道急剧变窄，资金链持续趋紧。

面对国内房地产企业ipo或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债被叫停，部分房企通过转向房地产信托、海外私募、房地产私募股权基金等方式融资。

据统计2010年全国房地产信托资金发行总规模为1921亿元，同比增长328%。

大型国企和大型上市公司发行信托产品利率为11%至15%之间，而部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资，其融资利率多为18%以上。

国企从银行获得贷款、发债等比民企容易得多，成本也低得多。

信托产品吸引了大量国企低成本资金的青睐。

3.上市公司巨额融资（ipo、增发等）寻求高收益投资据一些金融数据显示，2010年上市公司的融资数量、金额创出了历史新高：全年共有531家公司在a股市场融资超过1.02万亿元。

首先是新股发行速度过快，融资额连续两年排名世界第一；其次，新股发行价格过高，超募资金无正当用途；再次，上市公司融资项目不实，变更募集资金用途的现象仍然较多。

不少上市公司会编造一些根本不打算实施或者是未经严格立项审查的项目，待融资款到手，便取消或是更改之前的项目。

企业直接融资过快过多，不但影响资本市场投资功能的发挥，还造成资金的浪费。

大量融资躺在银行里睡觉，最终还是要寻求高收益投资项目。

信托产品较高的收益，就是它们的流入目标。

融资、再融资使上市公司拥有大量资金，按规定这些资金并不能用于理财产品。

2012年以来，上市公司在经济低迷的大背景下，遭遇实业投资回报率大幅下滑的困局。

“不差钱”的上市公司开始为“闲置资金”寻找出路，纷纷大手笔购买理财产品。

根据同花顺监测数据，共有183家上市公司合计超过150亿元资金购买或者准备购买理财产品，主要是从商业银行购买银行理财产品，例如深圳惠程利用定增专项募资3.31亿元购买理财产品，而皖新传媒向国元信托购买股权收益权产品。

部分上市公司购买了收益率较高的信托产品，如中信重工8月份以自有闲置资金共计3亿元向中信信托认购了2个信托产品，理财期限均为1至2年，其中一个预期年化收益率为10.5%，另一个预期年化收益率为11.12%。

在各种渠道收紧的情况下，房企只有从房地产信托等融资，才能保证其资金链条的稳定。

正是由于银行控制开发贷款，信托公司才能争取到一些原先不可能争取到的优质项目。

三、房地产信托投资风险分析1.房地产信托总体风险可控，但系统风险犹存房地产信托主要是系统风险（国家宏观经济政策、产业政策及市场风险）。

2012年初，多家机构发布研究报告指出房地产信托兑付高峰将在今年七八月及明年上半年。

中金公司称今年预计到期房地产信托规模2234亿元，总还款额约为2500亿元，还款主要集中在三季度，月均还款将达到360亿元。

目前信托已成为开发商融资的重要模式之一。

现在经济环境相对较差，地方政府用房地产来拉动经济，不过信贷没有全面放宽的迹象，这为信托公司提供了良机。

对于房地产信托的创新，注册风险管理师刘骏则更担忧其风险的集中性。

现在很多信托公司都在抢项目，如果有些信托公司采取较松的风控措施，可能为日后兑付埋下隐患。

而房地产的区域性风险已显端倪。

据不完全统计，共有9家信托公司在鄂尔多斯等内蒙古城市发行信托产品。

其中，房地产信托总规模超过25亿元，位居各类信托首位。

房地产信托项目设计之初即包含较为完善的保障措施，债权类抵押率通常在50%以下，股权类通过结构化分层设计，劣后资金占比30%-50%。

且监管部门、信托公司已提前预测到即将到来的风险，预防措施较为充分。

在房地产企业大量出现兑付困难的极端假设下，各类保障措施基本可承受房价、地价30%～50%的跌幅，保证信托资产安全。

只要严格遵守《信托公司净资本管理办法》，加上信托公司有意地减少房地产信托产品的发行，并且对于融资方的选择将更加谨慎，信托行业系统性风险很低。

即使有个别信托公司折戟于鄂尔多斯，对行业整体影响也不大。

房地产信托的平均融资成本在20%左右，这比银行开发贷款7%-8%的利率显然要高得多。

银监会非银部主任柯卡生在《中国信托业发展报告（2012）》发布会上表示，虽然个别公司的个别项目存风险隐患，但房地产信托引发区域性、系统性风险的可能性不大。

银监会对房地产信托业务的监管力度也一再升级，去年下半年以来，先是要求所有房地产信托项目实行逐笔“事前报备”并逐个监测，要求信托做到对项目兑付风险“早发现、早预警、早处置”。

今年7月26日，银监会主席尚福林在相关会议上强调，加强房地产信托风险管理。

房地产信托产品期限一般为2年，密集发行期主要在2010年及2011年上半年，目前还没有明显的违约案例，风险总体可控。

房地产信托兑付高峰在2013年上半年，届时，房地产企业与信托公司将承担巨大压力。

2.个别信托产品有违约风险，但行业整体风险较低中国信托业协会公布的数据显示，截至2012年6月末，房地产信托余额为6751.49亿元，占全行业受托资产总规模的12.81%，占比已明显减少。

预计近期房地产调控仍不会松动，房地产企业现金流将进一步紧张，在无法获得大量信贷支持的情况下，信托依然是重要的输血通道。

自2011年下半年以来，房地产信托风险已成为市场关注焦点，部分项目现风险苗头。

开发商不能按期偿还信托融资，信托公司被迫注入新的流动性，或引入金融资产管理公司和地产基金“接盘”。

或许会有一些陷在房地产信托方面的信托公司倒下的个案；个别项目、个别注册资本较少、风格偏激进的信托公司可能遭遇流动性风险。

近期媒体爆出吉林信托为南京牡丹园置业公司、中诚信托为北京华业地产前期发行的地产信托产品到期无法及时偿付的“违约”消息，备受关注。

前者于2011年3月末发行，规模为2亿元，期限一年；后者于2010年4月发行，规模为10亿元，期限为二年，这两只地产信托最终也均由华融资产管理公司接盘而将延期支付。

明年上半年迎兑付高峰，信托公司由于兑付压力面临的违约风险陡增。

平安信托董事长童恺指出：就房地产信托风险控制而言，从平安信托本身分析，整体房地产所有投资运转基本正常，并未出现兑付困难问题。

平安信托通过三种方式控制风险，即合作伙伴基本上都是实力较强的地产商，对项目本身有准确的分析把控和充分的抵押。

房地产信托项目设计之初就包含较为完善的保障措施。

国泰君安证券认为：在房地产企业大量破产的极端假设下，各类保障措施基本可承受房价、地价30-50%的跌幅，保证信托资产安全；即使以自身净资产垫付信托款，目前信托公司资本实力已较强，大多可承受5个以上项目同时出现问题。

房地产信托项目实行单独建账，单独核算，项目之间相互独立，风险不会彼此传递。

合格投资者制度的建立使理性投资者增多，清算压力比过去有所缓解。

300万元以上的高端投资者认购金额占自然人认购总规模的78.4%，具有较高的风险意识和承受能力。

银监会对房地产信托业务风险防范采取了比较严格的监管措施，包括加强风险提示、日常监测、加强信息披露、提前关注重点公司及重点项目、制定风险处置预案、对新项目实施事前报告制度等。

综合以上研究本人认为个体信托产品风险违约可能性比较低。