大连市金州新区房屋拆迁估价实施细则

大连市城市房屋拆迁估价实施细则第一章总则第一条为贯彻实施《城市房屋拆迁估价指导意见》，规范大连市城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《大连市城市房屋拆迁管理办法》、《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》有关规定，结合大连市实际情况，制定本细则。

第二条凡在大连市行政区域（包括各区市县）内国有土地上进行的房屋拆迁估价、拆迁估价报告技术鉴定以及对拆迁估价活动的监督管理，适用本细则。

第三条城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对被拆迁房屋房地产市场价格进行分析、测算和判断，并提出专业意见的活动。

第四条拆迁估价由具有房地产拆迁估价资格的估价机构（以下简称拆迁估价机构）承担，估价报告必须由两名以上（含2名）的专职注册房地产估价师签字。

第五条拆迁估价机构的选择、确定，应当遵守公开、公平、公正的原则。

第六条拆迁估价机构及估价人员从事拆迁估价活动，应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。

任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

第七条《房屋拆迁许可证》是城市房屋拆迁估价活动的重要法律依据。

未取得《城市房屋拆迁许可证》的单位，不得委托拆迁估价机构进行拆迁估价。

拆迁估价机构不得接受未取得《房屋拆迁许可证》的单位的拆迁估价委托，也不得变相进行拆迁估价活动。

第八条大连市国土资源和房屋局负责大连市城市房屋拆迁估价行政管理工作。

大连市国土资源和房屋局委托大连市房地产估价师协会负责对大连市城市房屋拆迁估价工作提供技术指导，并对拆迁估价报告进行技术鉴定。

拆迁估价报告技术鉴定具体办法，由大连市房地产估价师协会负责制定和组织实施。

第二章拆迁估价机构第九条从事城市房屋拆迁估价活动的房地产估价机构，应当是经大连市国土资源和房屋局公布的具备城市房屋拆迁估价资格的估价机构。

凡不符合前款规定条件的房地产估价机构，不得接受城市房屋拆迁估价委托、出具城市房屋拆迁估价报告或者价格咨询报告。

第十条符合城市房屋拆迁估价资质条件的房地产估价机构，可以向大连市国土资源和房屋局书面申请从事房屋拆迁估价活动。

第十一条大连市国土资源和房屋局根据估价机构从事拆迁估价业务的申请及其资质等级、从业经历、估价技术水平、社会信誉等，结合房屋拆迁工作需要，定期在主要媒体向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产估价机构，供拆迁当事人选择。

大连市国土资源和房屋局根据估价机构从事房屋拆迁估价工作情况和拆迁工作需要，适时对从事城市房屋拆迁估价的机构名单进行调整，并予以公布。

第十二条《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家拆迁估价机构评估。

如果项目拆迁房屋面积大、拆迁时间紧、拆迁估价任务繁重，由一家拆迁估价机构不能在规定时间内独立完成时，可以由两家或者两家以上拆迁估价机构评估。

《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内被拆迁房屋由多家拆迁估价机构评估时，拆迁估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

各估价机构之间的技术协调组织工作，由大连市房地产估价师协会负责制定与实施。

第十三条城市房屋拆迁补偿估价，应当由拆迁人与被拆迁人共同选定并委托具有拆迁资格的房地产估价机构承担。

第十四条拆迁人与被拆迁人不能共同协商或者投票选定拆迁估价机构的，由房屋拆迁管理部门组织具有资质的房地产估价机构通过随机抽取或者抽签确定。

房屋拆迁管理部门组织随机抽取或者抽签确定拆迁估价机构时，应当发布公开招标或者邀请招标公告，邀请具有资质的拆迁估价机构参与拆迁估价投标。

拆迁估价机构确定后，房屋拆迁管理部门应当将确定的结果向拆迁人和被拆迁人公示。

公示内容包括估价机构名称、法人代表、资质等级、联系方式等。

第十五条拆迁估价机构已经接受委托的拆迁估价项目有二个以上（含二个）尚未按照法定程序完成估价结果公示、送达的，不得再接受新的拆迁估价业务委托或者参与拆迁估价投标。

第十六条房屋拆迁管理部门应当对拆迁估价机构确定过程中的投票、抽签过程进行监督，并可以邀请相关政府部门以及街道、社区等共同监督。

第十七条拆迁估价机构或者估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

拆迁人或者被拆迁人认为拆迁估价机构或者估价人员与拆迁当事人有利害关系而要求其回避的，由房屋拆迁管理部门核实后对是否需要回避作出决定。

第十八条在抽签或者投票中被确定为拆迁估价机构的，除按照本细则第十八条规定可以回避的，不得拒绝接受拆迁估价委托。

接受房屋拆迁估价委托或者被投票选中的拆迁估价机构，不得向其他估价机构转让或者变相转让拆迁估价业务。

第三章拆迁估价程序要求第十九条拆迁估价机构确定后，由拆迁人和被拆迁人共同委托估价。

委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

拆迁估价委托合同应当按照《房屋拆迁许可证》的规定约定估价范围、拆迁估价费用标准、支付方式、支付时间、估价委托完成时间等内容。

第二十条拆迁估价机构由城市房屋拆迁管理部门通过招标确定的，可以以拆迁估价中标书代替拆迁估价委托合同。

第二十一条房屋拆迁估价的估价费用由拆迁人支付。

但拆迁人与被拆迁人协商达成一致的除外。

拆迁当事人对估价结果有异议另行委托拆迁估价机构评估的，房屋拆迁估价的估价费用由提起异议人支付。

但拆迁人与被拆迁人协商达成一致的除外。

房屋拆迁估价报告技术鉴定费用由技术鉴定申请人预交。

经大连市房地产估价专家委员会鉴定，维持原估价报告的，鉴定费用由估价报告技术鉴定申请人支付；经大连市房地产估价专家委员会鉴定，估价报告存在技术问题的，鉴定费用由原估价机构负担，并返还估价报告技术鉴定申请人预交的鉴定费用。

另行委托拆迁估价机构评估或申请估价报告技术鉴定的，拆迁当事人应按照拆迁估价委托合同约定，已经履行与原估价机构的估价费用结算。

第二十二条拆迁人应当如实向拆迁估价机构提供估价所必需的资料，并协助拆迁估价机构对被拆迁房屋进行现场查勘。

拆迁人未履行委托义务造成估价失实的，拆迁人应当承担相应责任。

第二十三条被拆迁人有义务向拆迁估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，并配合拆迁估价机构对被拆迁房屋进行实地查勘。

被拆迁人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋估价无法进行的，拆迁估价机构可以参照被拆除房屋同区域、相同建筑类型的房屋进行估价。

但应当在报告中作出相应说明。

由此给造成估价失实的，相关责任由被拆迁人承担。

第二十四条拆迁人和被拆迁人应当向拆迁估价机构提供的估价资料包括：（一）房屋拆迁许可证；（二）被拆迁房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证等权属资料；（三）被拆迁房屋的地址、所有权（公房承租权）人、性质、用途、建筑面积、建筑结构、附属设施等情况一览表；（四）其他有关资料。

第二十五条估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第二十六条拆迁估价机构应当按照拆迁估价委托合同约定的时间和要求完成估价委托，向拆迁人提交估价报告。

估价机构认为确需延长估价时间或者变更合同其他内容的，经双方协商一致，可以签定补充合同。

估价机构未按照约定的时间和要求完成估价，或者估价失实的，应当承担相应的责任。

第二十七条城市房屋拆迁估价报告包括整体估价报告和分户估价报告。

整体估价报告，是指对拆迁范围内全部被拆迁房屋的货币补偿总价格进行估价而出具的估价报告。

分户估价报告，是指根据被拆迁房屋的地段、用途、建筑结构等因素，对每套被拆迁房屋货币补偿总价格进行评估而出具的估价报告。

整体估价报告应当按照《房地产估价规范》推荐的估价报告规范格式撰写。

分户估价报告具体格式由大连市房地产估价师协会负责制定。

第二十八条拆迁估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

拆迁人或者被拆迁人对拆迁估价报告有疑问的，可以向拆迁估价机构咨询。

拆迁估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第二十九条公示期满后，拆迁估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。

拆迁人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

分户估价报告送达被拆迁人的，应当由被拆迁人签收。

签收记录一式三份，拆迁人、被拆迁人和估价机构各执一份。

分户估价报告因故无法送达被拆迁人、或者被拆迁人拒绝签收的，拆迁人应当将分户估价报告在被拆迁人所在的房屋或者街道、社区予以公示。

第三十条拆迁估价机构完成并出具拆迁估价报告后，应当对与拆迁估价项目有关的必要资料进行整理、归档和妥善保管。

拆迁估价报告档案应当包括下列内容：（一）房屋拆迁估价报告质量审核记录文件；（二）房屋拆迁估价报告，包括整体估价报告和分户估价报告：（三）房屋拆迁估价委托合同；（四）委托人提供的相关权属资料等；（五）房屋拆迁估价现场勘察表；（六）现场勘察照片；（七）房屋拆迁估价测算底稿；（八）市场调查及询证记录资料；（九）估价中引用或者参考的外部资料；（十）对估价结论形成有重要影响的其他资料；（十一）房屋拆迁估价报告签收记录；（十二）其他与拆迁估价有关的资料。

第三十一条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原拆迁估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托拆迁估价机构评估。

另行委托拆迁估价机构进行评估的，拆迁估价机构的选择参照本细则第十四条和第十五条相关规定执行。

第三十二条拆迁当事人向原拆迁估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。

估价结果调整的，该估价机构应当重新出具估价报告，并说明调整的原因；估价结果没有调整的，该估价机构应当出具书面通知。

拆迁当事人另行委托拆迁估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第三十三条拆迁当事人对复核估价结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，可以自收到复核估价结果或者另行委托拆迁估价机构出具的估价报告之日起5日内，向大连市房地产估价师协会估价专家委员会申请技术鉴定。

第四章拆迁估价技术标准第三十四条拆迁估价时点一般为房屋拆迁管理部门颁发《房屋拆迁许可证》的日期。

拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日起为估价时点。

第三十五条拆迁估价的目的应当统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

第三十六条拆迁评估价格为被拆迁房屋及其占用范围内土地的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。