商业地产运作手法
商业地产运作模式讲解
什么是建筑承建商
通俗地说，建筑承包商就是房屋的承建者。房地 产公司在房地产开发过程中把自己建设的各类商品 房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过 程中，是具体的施工者。一个项目一般规定由一个 总承包商承建，然后进行工程分包。 建筑承包商的资质分五级。
什么叫“栋距”
• 简单的讲“栋距”就是相邻建筑物之间南 北向的直线距离，这个栋距必须满足“日照” 要求； • 由于建筑布局、建筑形态的多样性，栋距 只是个笼统的概念。
住宅的基本知识
“住宅”类物业主要包括： “别墅” 和 “公寓”。 主要区别在于 “建筑高度” 与“容积率”。
什么是共用设施设备
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅 内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共 用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、 电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气 线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、 路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益 性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
错层
所谓“错层式” 住宅主要指的是一 直房子不处于同一 平面，即房内的厅、 卧、卫、厨、阳台 处于几个高度不同 的平面上。
错层和复式的区别
尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往 超过一人高度，相当于两层楼。而错层式高度低于 一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因 此错层是指城区、近郊区、远郊区 的城镇（指建制镇）、工矿区范围内属于全 民所有的土地；土地使用权出让地块的位置、 面积、用途、期限和其他条件，分别由市土 地管理局、市房地产管理局会同市计划、规 划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府 批准后，分别由市房地局实施。
商业地产的管理运营模式
商业地产管理运营模式一、商业地产成功的因素及要求1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。
同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能；2、地段：商业地产对地段的要求更高。
3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。
商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。
4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。
5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。
6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。
而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。
7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规和消防规外，还要遵循第三种规即商业规；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。
8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
二、商业地产的价值链现阶段国商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。
但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。
三、租售模式模式一：只售不租特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。
商业地产营销.模式浅析
商业地产营销.模式浅析一、商业地产销售模式目前北京市场商业销售,开发商重视统一经营,采取带租约销售、售后回购等模式。
商业的统一经营管理可以取得最佳的收益,统一经营是对业主负责,同时也是今年乃至未来发展的主流皱势。
只要商业经营的好,收益就是稳定的。
模式1 先有租约后销售代表: 新中关新中关的开发商推出的首层商铺在销售时采取地下商铺的拍卖方式。
选择拍卖方式的主要原因是,看重旺铺的买家多,增加了销售价格的不确定性,以拍卖方式竞争购得更为合理。
新中关推出的地上部分商铺采取带租约销售模式,向投资人承诺前三年每年9%的租金回报。
而且,这一模式是由开发商先和租赁方签署赁协议,然后进行销售,从而减少商铺销售后的不确定因素,降低投资人风险。
统一招租可以避免零散出租造成的互相压价,也可以控制租赁的节奏。
同时,新中关的商业部成立业主主委会,业主按持有物业比例投标,全体业主必须遵守统一经营管理的原则。
带租约出售商铺实质上是售后反租的改良,开发商按照经营面积整体商业物业进行划分,然后先招租招商,继而根据租金再进行出售。
带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高,由于划分面积较大,相对于小产权分割商铺,买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。
对于带租约出售的商铺而言,由于租约先行,物业条件显得至关重要。
模式2 地产"类信托"代表: 中关村科贸电子城同样采取统一经营管理,以出售方式销售商铺的中关村科贸电子城,推出了地产"类信托"产品,即把6层1万平方的卖场分割成每5平方米为一个单位进行销售,单位出售价7万元,并且在四年合同到期后必须由开发商回购。
对于这一创新的销售手段,运行还算比较顺利,现在的工作重点是改变投资者传统的投资观念,扩大该类产品的认知程度,并银行进行合作,加入银行的理财计划,通过金融机构的介入为类信托产品增信。
地产"类信托"产品与带租约销售两者各有优势。
商业地产如何运作
商业地产如何运作商业地产是指用于商业活动的地产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐馆等商业用途的地方。
商业地产运作涉及到多方面的活动和流程，下面将详细介绍商业地产的运作流程和主要步骤。
1.市场研究和定位：商业地产运作的第一步是进行市场研究，了解当地市场的需求和趋势。
市场研究包括对目标市场人口、消费习惯、竞争对手等进行调查和分析，以便确定合适的商业地产定位和发展策略。
2.地产开发和筹资：商业地产的开发需要融资，主要是通过银行贷款或吸引投资者的方式。
在开发过程中，需要进行土地选择、规划、设计等多个方面的工作，同时也要与承包商和建筑商进行合作。
3.租赁和销售：商业地产的盈利主要是通过租金和销售收入来实现的。
商业地产运营者需要积极寻找租户和购房者，进行租赁和销售谈判和签约。
同时，还需要维护租户和购房者的满意度，提供良好的售后服务，以增加长期收益。
4.运营和管理：商业地产运营和管理是一个复杂的过程，包括如何保持地产的良好状态、提供安全和舒适的环境、管理租户和供应链等。
商业地产运营者需要制定运营计划、招募和培训员工、与物业维修和保洁公司合作等。
5.营销和推广：商业地产的成功还需要积极的营销和推广活动。
营销和推广策略可以包括广告、促销活动、参加展览会等。
此外，商业地产运营者还可以与当地商会和社区组织合作，举办各种活动来增加其知名度和吸引力。
6.资产管理和投资回报：商业地产的投资回报主要体现在租金和增值上。
商业地产运营者需要制定资产管理计划，包括租金收取和逾期管理、维修和保养、租约续签和更新等方面。
此外，商业地产运营者还需要监测市场变化，及时调整经营策略，以最大化投资回报。
在商业地产运作过程中，需要关注以下几个关键因素：1.地理位置：商业地产的地理位置至关重要，需要考虑交通便利性、人口密度、竞争对手等因素。
2.租赁合同：租赁合同是商业地产租户和房东之间的法律文件，需要明确双方的权益和责任，并确保租金收取的稳定性和及时性。
商业地产运营模式
商业地产运营模式1.商业租赁模式：商业租赁模式是商业地产运营的基本模式。
地产开发商拥有物业，将其租赁给商家、酒店等运营商，收取租金。
商业租赁模式的关键是选取合适的商户和定期评估租金水平，以确保租金回报率和资产价值的提高。
2.自持经营模式：自持经营是指地产开发商自行经营商业地产项目。
开发商自行运营商业地产，可以更好地控制成本和运营质量，提升利润和品牌形象。
自持经营模式需要开发商具备专业的管理团队和运营经验。
3.招商引资模式：招商引资模式是指地产开发商通过招商，引入新的商户进入商业地产项目，并收取招商费用或一定比例的营业额。
这种模式可以增加商业地产项目的业态多样性，提高租金回报率和资产价值，但也需要开发商有一定的市场招商能力。
4.物业管理模式：物业管理模式是指将商业地产项目的物业管理权委托给专业的物业管理公司，由其负责维修、保养、安全和租户管理等工作。
物业管理模式可以减轻开发商的运营负担，提升租户满意度，但也需要选择信誉良好的物业管理公司。
5.品牌运营模式：品牌运营模式是指通过引入具有知名度和品牌影响力的商户进入商业地产项目，提升项目形象和吸引力。
开发商可以与知名连锁店、品牌酒店等达成合作，借助其品牌溢价效应提升租金水平和资产价值。
除了以上几种常见的商业地产运营模式，还有其他多种创新模式，如同业合作、商业地产投资信托等，在不同的商业地产项目中可以根据实际情况选择适合的运营模式。
在商业地产运营中，还需要重视与租户、供应商、政府等各方的合作与沟通，加强市场营销和品牌推广，提升项目的知名度和竞争力。
同时，还需重视消费者需求的变化，定期进行市场调研和业态调整，以适应市场的变化和提供更好的商业体验。
总之，商业地产运营模式是商业地产项目运营的基本策略和管理模式，通过选择合适的运营模式，合理配置资源，加强与各方的合作与沟通，可以最大化地提高商业地产项目的效益和利润。
有效的商业地产运营模式
有效的商业地产运营模式商业地产运营模式是指商业地产项目的经营策略和管理模式，它涵盖了项目的定位和战略、租赁管理、物业运维、市场宣传等各个方面。
一个有效的商业地产运营模式能够帮助地产开发商实现项目的长期稳定收益，提升项目的价值和品牌形象。
以下是几种有效的商业地产运营模式。
1.多元化租户组合模式一个成功的商业地产项目需要有吸引力和多样性的租户组合。
开发商可以通过吸引不同类型的租户来满足不同消费者的需求，提供多种选择和服务。
例如，在购物中心中，可以吸引国际品牌零售商、本地小型店铺、餐饮服务商以及娱乐设施，实现小型店铺与大型连锁品牌的混合经营。
这种模式利用了不同租户之间的互补关系，形成租户之间的联动效应，提升整个商业地产项目的吸引力和竞争力。
2.社区型商业综合体模式社区型商业综合体是指将商业、居住、休闲娱乐等多种功能融合在一起的综合性项目。
这种模式通过提供便利的购物、餐饮、娱乐、医疗等服务，吸引周边居民和消费者，形成良好的消费氛围和社区文化。
同时，社区型商业综合体还可以配套住宅、写字楼、公园等不同类型的用地，提供全方位的生活和工作体验，满足多样化的需求。
这种模式使商业地产项目成为社区的中心，实现商业和社区的双赢。
3.O2O模式O2O（Online to Offline）模式是指利用互联网和移动互联网技术，将线上和线下的商业活动相结合的经营模式。
商业地产项目可以通过建设电子商务平台、线上预约服务、优惠券等方式，引导消费者在线下商业空间进行消费。
同时，商业地产项目还可以通过线上宣传和推广，吸引更多的消费者到线下进行购物和服务体验。
这种模式可以提高商业地产项目的曝光度和吸引力，并实现线上线下的联动效应。
4.创客空间模式随着创业热潮的兴起，创客空间成为了一个新兴的商业地产运营模式。
创客空间是为创业者和创新型企业提供办公、研发和交流的共享空间。
商业地产项目可以将部分空间划拨给创客空间，吸引创业者和企业入驻。
创客空间提供高品质的办公设施和服务，为创业者提供资源共享、交流合作的平台，促进创新和创业的发展。
商业地产运营的几种模式
商业地产运营的几种模式1.自主运营模式自主运营模式指商业地产所有者自主运营及管理物业。
这种模式下，商业地产所有者负责招商引资、租客管理、安全维护、设备设施维护等工作。
该模式的优势是商业地产所有者能够更好地掌握和控制商业地产的运营情况，提高运营效率；同时，商业地产所有者也能够直接享受运营所带来的收益。
然而，自主运营模式面临的挑战是需要商业地产所有者投入较多的时间和精力，并具备相关的管理能力。
2.物业管理公司托管模式物业管理公司托管模式是指商业地产所有者将商业地产的运营管理工作委托给专业的物业管理公司进行管理。
物业管理公司会负责商业地产的日常运营管理，包括租赁管理、维护保养、安全管理等工作。
商业地产所有者则提供物业管理费用给物业管理公司，作为其服务的报酬。
这种模式的优势在于商业地产所有者不需要亲自管理物业，可以将更多的时间和精力用于其他方面的工作；同时，物业管理公司的专业团队也可以提供更高水平的服务和管理。
但是，商业地产所有者需要与物业管理公司保持良好的沟通和合作，以确保物业的顺利运营。
3.物业管理公司联合托管模式物业管理公司联合托管模式是指商业地产所有者与物业管理公司共同管理商业地产。
商业地产所有者与物业管理公司共同组成一个运营团队，共同制定商业地产的运营策略和管理方案。
商业地产所有者负责招商引资、租赁管理等工作，物业管理公司负责物业维护、安全管理等工作。
该模式的优势是物业管理公司能够提供专业的物业管理服务，增强商业地产的运营能力；与此同时，商业地产所有者仍然具有决策权和收益权。
然而，商业地产所有者与物业管理公司之间需要建立良好的合作关系，共同制定运营策略，合作经营。
4.物业运营公司模式物业运营公司模式是指商业地产所有者成立自己的物业运营公司，负责商业地产的运营管理。
这种模式下，商业地产所有者能够全面掌控商业地产的运营和管理，可以更好地把握商业地产的发展方向。
同时，商业地产所有者可以将运营所带来的收益最大化。
商业地产的运营模式是怎么样的
商业地产的运营模式是怎么样的商业地产有什么运营的模式啊?看完店铺整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!商业地产的运营模式1、分割出租开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。
由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。
2、分割出售分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。
商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。
从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。
3、售后返租分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。
为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。
售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。
同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
4、地产开发与商业运作同步并存模式地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。
房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
商业地产模式与经营管理
商业地产模式与经营管理商业地产是指通过投资、开发和经营商业用途的房地产项目。
商业地产模式是商业地产项目的经营和管理方式，涉及到项目的设计、开发、租赁、销售、运营和维护等方面。
商业地产的经营管理包括以下几个方面。
首先是市场调研和定位。
商业地产项目的经营管理首先需要进行市场调研，了解潜在租户和消费者的需求和市场潜力。
在此基础上，确定项目的定位和目标受众，并制定相应的市场推广和销售策略。
其次是项目设计和开发。
商业地产的项目设计和开发需要考虑到项目的功能布局、商业组合、硬件设施、配套服务等方面。
项目的设计和开发要符合消费者的需求和市场趋势，提供舒适、便利和有吸引力的购物、娱乐和服务环境。
第三是租赁和销售。
商业地产的经营管理需要吸引优质租户入驻，确保租赁业绩稳定。
对于零售业态，需要进行租金、免租期、商户装修、销售推广等方面的谈判和协调。
对于写字楼业态，需要提供高品质的办公环境和配套设施，吸引优质企业入驻。
第四是运营管理。
商业地产的运营管理包括基础设施运维、商户管理、品牌推广、活动策划、客户服务等方面。
需要确保项目的设施和设备正常运行，商户的经营状况和品牌形象良好，提供多样化的活动和服务，提升用户体验和忠诚度。
第五是金融管理。
商业地产项目一般需要大量的资金投入，包括项目的投资、运营和维护等方面。
经营管理需要进行资金的筹措和使用，管理好资金流动，确保项目的稳定运营和可持续发展。
商业地产的经营管理还要根据市场的变化和消费者的需求进行及时调整和优化。
需要不断地进行市场研究和竞争分析，了解市场变化和趋势，调整项目的定位和业态组合，提供符合市场需求的产品和服务。
商业地产的经营管理需要综合考虑市场需求、租户需求、消费者需求和企业需求。
要提供满足各方需求的优质产品和服务，提升项目的竞争力和价值。
在商业地产的经营管理中，还需要注重人员培养和团队建设。
需要具备市场开发、项目运营、租赁管理、运营管理、财务管理等方面的专业能力和知识，能够熟练运用相关的工具和技术，做好项目的经营和管理工作。
商业地产运营模式表述
商业地产运营模式表述
商业地产运营模式是指商业地产项目在开发完毕后，进行经营、管理、运营的方式、方法和策略。
商业地产运营模式的表述可以从以下几个方面进行描述：
1.商业地产运营模式的分类：商业地产运营模式可分为自营运营和委托运营两种模式。
自营运营模式是指商业地产开发商自己投资、经营、管理商业地产项目；委托运营模式是指商业地产开发商将商业地产项目委托给专业的运营公司进行经营、管理。
2.商业地产运营模式的主要内容：商业地产运营模式包括商业地产的定位、品牌策略、租赁策略、销售策略、业态组合、招商政策、营销策略等。
3.商业地产运营模式的影响因素：商业地产运营模式的影响因素主要有地理位置、市场环境、顾客需求、行业竞争、政策法规等。
4.商业地产运营模式的优化策略：商业地产运营模式的优化策略包括不断创新、提高服务质量、优化业态组合、加强营销推广、完善管理制度等。
总之，商业地产运营模式的表述需要全面、系统地描绘商业地产项目的经营、管理、运营策略，帮助商业地产开发商更好地实现商业地产项目的价值最大化。
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商业地产运营模式
商业地产运营模式商业地产运营模式是指商业地产项目在经济、市场、空间等多方面的条件下，为了提升商业价值和实现经济效益，所采取的一系列组织、管理和运营的方式和策略。
一、商业地产运营模式的特点商业地产运营模式具有以下几个特点：1. 多元化经营：商业地产运营涉及到各种商业业态，如零售、餐饮、娱乐、办公等，需要进行多元化经营，满足不同客户的需求。
2. 优质租户：商业地产的收益主要来自于租金，所以选择优质租户是商业地产运营的关键。
优质租户有较强的品牌影响力和市场竞争力，能够吸引更多客户。
3. 产权与经营分离：商业地产的经营可以由产权所有者自主经营，也可以委托给专业的商业地产管理公司进行经营。
这种分离的模式可以实现专业化、规模化经营。
二、商业地产运营模式的主要类型商业地产运营模式主要包括以下几种类型：1. 自营模式：由商业地产产权所有者自主经营，集中管理商业地产的各个方面，如租赁、销售、物业管理等。
这种模式能够更好地掌控商业地产项目，提升商业价值。
2. 委托管理模式：商业地产产权所有者将商业地产项目的经营管理委托给专业的商业地产管理公司，由该公司负责租赁、销售、物业管理等工作。
这种模式能够将商业地产的经营交给专业人士，提高经营效率和质量。
3. 特许经营模式：商业地产产权所有者将商业地产项目的经营权委托给特许经营者，由特许经营者负责商业地产项目的运营。
这种模式常见于大型商业地产项目，特许经营者通常是知名的商业地产运营公司或品牌。
三、商业地产运营模式的关键要素商业地产运营模式的关键要素包括：1. 市场定位：商业地产运营模式需要根据项目所在地的市场需求和竞争情况，明确项目的定位和目标客户群体。
只有准确把握市场需求，才能提供符合客户需求的商业服务。
2. 招商策略：商业地产运营需要制定有效的招商策略，选择适合商业地产项目的租户。
通过租赁优质的品牌和商户，可以提升商业地产项目的知名度和吸引力。
3. 版图规划：商业地产的版图规划是商业地产运营的重要环节，涉及到商业地产项目的建筑、空间布局、设施配套等方面的规划。
商业地产销售模式分享
失败案例一：某商业街销售案例
总结词
缺乏特色，定位模糊
详细描述
该商业街项目缺乏独特的商业氛围和特色，同时定位不够明确，导致难以吸引稳定的客流，销售业绩不佳。
失败案例二：某酒店销售案例
总结词
价格过高，竞争激烈
详细描述
该酒店项目定价过高，未能充分考虑市场需求和竞争状况，同时缺乏独特的卖点和服务，导致销售业 绩不佳。
合作开发
品牌合作
与知名品牌合作，共同开发商业地产 项目，共享品牌效应和市场资源。
与开发商合作，提供土地或资金，共 同开发商业地产项目。
股权投资模式
股权投资
01
通过购买商业地产项目的股权，获得投资回报和资产增值。
REITs（房地产投资信托基金）
02
通过购买REITs基金，间接投资商业地产项目，获得租金收益和
05
商业地产销售未来趋势
互联网+时代的商业地产销售
线上营销
利用互联网平台和社交媒体进行品牌推广和营销活动，吸引潜在 客户。
数字化服务
提供线上看房、预约服务、在线咨询等数字化服务，提升客户体验。
数据分析
通过大数据分析客户需求和行为，制定精准的营销策略和个性化服 务。
定制化服务与个性化产品
个性化产品
品牌塑造
强化商业地产项目的品牌形象， 提升项目的知名度和美誉度。
价格策略与谈判技巧
定价策略
根据市场供求关系、产品定位和目标利润等因素， 制定合理的价格策略。
议价技巧
掌握有效的谈判技巧，灵活应对客户的不同需求 和心理预期，促成交易。
促销策略
根据市场变化和销售进度，采取适当的促销策略， 吸引客户并促进销售。
创新商业模式
商业地产销售流程与销售策略
商业地产销售流程与销售策略商业地产行业是一个复杂的领域，所以制定一个明确的销售流程和策略对于成功推动销售至关重要。
下面我将介绍一下商业地产销售流程的一般步骤，并提供一些有效的销售策略。
1.市场调研：在制定销售策略之前，需要进行全面的市场调研以了解区域的经济环境、房地产市场的趋势以及竞争对手的情况。
这样可以帮助我们更好地了解目标客户的需求，并有针对性地制定销售策略。
2.建立客户数据库：3.商业地产展示：商业地产展示是销售过程中的重要一环。
可以通过精心设计的平面图、模型、视频等形式，展示项目的位置优势、规划布局、交通便利性等特点，以吸引潜在客户的兴趣。
4.个性化销售：5.谈判与洽谈：在商业地产销售过程中，谈判是不可避免的环节。
在谈判过程中，需要灵活应对客户的需求和条件，并与他们达成共识。
通过适时的谈判和洽谈，可以帮助客户更好地了解项目的价值，并最终促成销售。
6.签订合同：当达成销售协议后，需要签订正式的合同。
合同需要清晰地规定商业地产的交付时间、价格、付款方式等条款，以保证交易的顺利进行。
7.售后服务：销售完成后，售后服务也是很重要的环节。
及时与客户沟通，解答他们的问题，并提供有关商业地产管理、租赁等方面的相关建议。
这样可以增强客户的满意度，并为未来的销售提供良好的口碑。
在实施销售流程的同时，我们还需要制定一些有效的销售策略，以提高销售的效果。
以下是一些常用的销售策略：1.专业知识：2.客户关系管理：3.市场营销活动：组织一些市场营销活动，如商业地产展览、研讨会、专题讲座等，以吸引潜在客户的兴趣，并推广项目的特点和优势。
4.网络推广：利用互联网平台进行项目的宣传推广，如建立专业的网站、使用社交媒体进行宣传等。
这样可以拓宽销售渠道，吸引更多的潜在客户。
5.合作伙伴关系：与相关行业的合作伙伴建立良好的关系，如地产经纪商、金融机构等。
通过合作伙伴的渠道和资源，扩大项目的曝光度，并提高销售的机会。
总之，商业地产销售流程与销售策略密切相关，需要根据市场需求和客户需求制定相应的销售策略，并在执行销售流程时落实到每一个步骤中。
商业地产经营模式与盈利模式分析
商业地产经营模式与盈利模式分析一、商业地产的经营模式1.租赁模式：商业地产经营者将商业房产出租给店铺运营者，通过租金收入盈利。
这是最常见的商业地产经营模式。
商业地产经营者负责房产的维护和管理，店铺运营者负责店铺的经营和管理。
租赁模式的优势在于稳定的现金流和低风险。
然而，商业地产经营者需要对店铺运营者的商业稳定性和信誉进行评估，以保证租金收入的稳定性。
2.自营模式：商业地产经营者自行经营店铺，通过销售商品或提供服务盈利。
自营模式的优势在于对店铺运营具有更大的控制权，可以更好地追求品牌形象和利润最大化。
然而，自营模式存在较高的经营风险和管理成本。
3.物业管理模式：商业地产经营者将商业房产的租赁管理工作委托给物业管理公司，通过物业管理费盈利。
物业管理模式的优势在于商业地产经营者可以专注于房产本身的投资和开发，将租赁和管理工作交给专业机构。
然而，物业管理公司的选择和管理成本也是考量因素。
4.地产增值模式：商业地产经营者通过购入、投资、开发商业地产，在其价值增长后出售或转让获取差价盈利。
这种模式更适用于开发商或资本投资者，因为它需要较大的投资额和相对长期的资金回报周期。
二、商业地产的盈利模式2.销售收入：商业地产经营者如果自营店铺，可以通过销售商品或提供服务实现盈利。
销售收入的盈利模式通常适用于零售或餐饮业务。
3.物业管理费：商业地产经营者委托物业管理公司管理房产，可以通过收取物业管理费实现盈利。
物业管理费通常是按照租赁面积的一定比例收取。
4.增值收入：商业地产经营者通过地产增值获得差价盈利。
地产增值可以通过购入具有潜力的地产、开发建筑、改善物业管理和提高出租率等方式实现。
5.广告合作费：商业地产经营者与品牌商家合作，通过出租广告位或进行品牌合作获得广告费用。
这是一种有机会获得额外收入的盈利模式。
综上所述，商业地产的经营模式和盈利模式在实际运营中通常是多种模式的组合。
商业地产经营者需要根据自身资源和市场需求，选择适合的经营模式和盈利模式，并在运营中不断优化和调整，以实现稳定和持续的盈利。
商业地产运营模式
商业地产运营模式1.租赁模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业出租给商户，商户通过支付租金使用商业地产物业。
租赁模式是最常见的商业地产运营模式之一，商业地产企业通过定期收取租金来获得稳定的收益。
租赁模式的优势是风险相对较低，稳定性强，但收益可能相对较低。
2.销售模式：商业地产企业通过出售商业地产物业来获取收益。
销售模式适用于商业地产企业具备大规模的开发能力和经验，能够通过销售物业获得较高的回报。
销售模式的优势是收益相对较高，但风险也相对较高，销售速度和价格波动可能对企业的收益产生重大影响。
3.自持经营模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业自行经营和管理。
自持经营模式适用于企业拥有丰富的管理和运营经验，能够有效地提高物业的租金收益和经营效益。
自持经营模式的优势是企业直接掌控物业的运营，收益相对稳定，但也需要较高的管理能力和成本投入。
4.物业管理模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业委托给专业的物业管理公司进行管理和运营。
物业管理模式适用于企业自身没有进行物业管理的能力和经验，或者希望专注于开发和销售业务的企业。
物业管理模式的优势是能够通过专业的物业管理公司提高物业的价值和运营效益，但也需要与物业管理公司建立良好的合作关系。
5.混合模式：商业地产企业结合多种运营模式进行经营。
混合模式可以根据市场需求和企业自身实际情况进行灵活组合，以取得最佳的经营效果。
混合模式的优势是能够充分发挥各种运营模式的优势，降低风险，提高收益。
商业地产运营模式的选择需要考虑多种因素，包括市场需求、企业实力、投资规模、风险承受能力等。
不同的运营模式适用于不同的企业和市场环境，企业需要根据自身情况进行合理选择和灵活调整，以实现最好的经营效果和收益。
解码商业地产销售运作五步环节
解码商业地产销售运作五步环节解码商业地产销售运作五步环节摘要：商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者；只有以策划定位为先导，真好规划设计每一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。
怎样保证商铺销售之后可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。
目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作，然后强力销售。
尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。
如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去；再如某零售中心引进家具主力店，却不知家具属于大宗采购型消费，人流很难与超市百货互补。
商业地产必须进入专业化运作体系，把握五个重要环节。
一、商业地产定位，必须同时满足“销售”与“经营”两个条件。
商业地产作为不动产长期持有经营时，其经营定位是比较单纯的，商业地产一旦要分割销售，就必须在满足经营条件的同时，还要满足销售条件，这就是商业地产以销售为前提的特殊性。
商业地产营销的根本：以销售为目的，以经营为导向。
其实，商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等各种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点。
二、商业规划，调动策划者、设计者、经营者全体参与。
住宅开发经过多年的发展，行业已经十分成熟，比如在建筑规划设计方面，无论是设计院、开发商、代理商，基本都难免独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等，都具备了一定的建筑规划设计能力。
商业地产实操案例返租销售方案
第六年可以申请退铺,让您的投资风险归零.
合同满五年,第六年投资方可选择退出市场,投资方 可以原价转让给春天百货.
若选择退出市场经营,春天百货将全额退还全部已付 的商铺使用权价款.
购买后第一0年,可以在原价基础上加一0%,转让给 春天百货.
春天百货获取收益的政策
为了保证商场的成功运营,也为了保障投资者的稳固收益,项目 实行的是“委托经营管理”,本着“建设+运营+管理”的核心 理念,在购买本项目的商铺后,将委托给专业的经营管理公司统 一招商租赁、统一业态规划、统一经营管理、统一营销策划, 而后按约定比例和时间给投资者返还租金,这样就解决了投资 的后顾之忧. 收益政策：项目商铺托管一0年,一0年一00%收益返还. 一次投入,即可同时获得租金收益与商铺增值两大长久回报,轻 松实现“一铺养三代”的财富梦想. 特别要说的,这是真正一0年一00%返还[如您投资二0万,一0年 就能返还二0万的本金,另外您还挣到了一套商铺,一0年后一套 商铺保守讲番一番也值四0万,也就是说您现在投入二0万,十年 后投入的本金二0万全部收回还净赚二0万,不用操心,还挣得一 个商铺],这真是一个千载难逢的好机会.
“春天百货”带租约的独立产权商铺
二元收益,才是不动产投资的真正收益. 不动产投资的收益由获取的租金和物业本身的升值两 部分组成,获取的租金是房产投资中的“加法”收益, 而升值才是“乘法”收益,也就是说升值收益是成倍 的、几何级的增长,如果一处不动产能够一边收取租 金一边升值,那才是最佳的投资对象,而且出租的利率 也一定要大于银行的贷款利率. “春天百货”带租约的独立产权商铺,租金回报[一0 年累计一00%]
返租需要处理的难点：
商家租赁与商铺销售的关系 开发商采取带租约销售的方式.先进行商铺销售,再将商场整
商业地产创新运营模式
商业地产创新运营模式在当今竞争激烈的商业环境中，商业地产行业正面临着诸多挑战和变革。
随着消费者需求的不断变化、电商的冲击以及市场的饱和，传统的商业地产运营模式已经难以满足市场的需求。
为了在市场中脱颖而出，实现可持续发展，商业地产运营商们纷纷探索创新的运营模式。
一、体验式商业的崛起过去，商业地产主要以购物为核心，注重商品的销售。
然而，如今消费者更加注重购物过程中的体验和感受。
体验式商业应运而生，它将购物、餐饮、娱乐、休闲等多种元素融合在一起，为消费者打造一个全方位的体验空间。
例如，一些大型购物中心引入了室内主题公园、真冰溜冰场、艺术展览等项目，让消费者在购物的同时能够享受到丰富多样的娱乐和文化活动。
此外，一些商场还打造了特色的街区，如美食街、文创街等，营造出独特的氛围，吸引消费者流连忘返。
体验式商业不仅能够增加消费者的停留时间和消费频次，还能够提升商业地产的品牌形象和竞争力。
通过不断创新和优化体验项目，商业地产运营商能够吸引更多的消费者，实现商业价值的最大化。
二、线上线下融合随着互联网的发展，电商已经成为了消费者购物的重要渠道之一。
然而，线上购物无法提供线下的真实体验，线下购物则存在时间和空间的限制。
为了应对这一挑战，商业地产运营商们开始探索线上线下融合的运营模式。
一方面，商业地产通过建立自己的线上平台，将线下的商品和服务搬到线上，实现线上销售和预订。
消费者可以通过手机或电脑随时随地浏览商品信息、下单购买，并选择线下自提或配送服务。
另一方面，线下商业地产通过引入线上品牌的线下体验店、开展线上线下同步促销活动等方式，将线上的流量引导到线下，实现线上线下的互动和融合。
线上线下融合的运营模式能够充分发挥线上和线下的优势，为消费者提供更加便捷、丰富的购物体验。
同时，也能够帮助商业地产运营商拓展销售渠道，提升运营效率和效益。
三、共享办公空间的发展随着创业热潮的兴起，共享办公空间成为了商业地产的一个新的增长点。
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第五章商业地产运作手法一、租赁模式:市场类的运作手法因商户对市场的认同度不同，从而延伸出很多招商租赁模式，随着认同度的加重，对于前期的进入成本就加大，如认同度低，则前期的进入成本低，进入成本中，延伸诸如赞助费、建设费、入场费、好处费等名目繁多的一次性入市门槛费用，然后再进行各种组合，我们常看到以下这些广告词如：1、白云市场：5年包租年收益80%，一次性返还前二年收益。
2、北方明珠：签约方式是有一年租期，十年租期；优惠政策：进驻的商户统一免租期3个月。
3、盈通购物城：商业低首付创纪录，正常首付15万三年累计返还10万，超低签约首付5万，月还款2000余元。
投资安心创纪录，开发商携金牌实战型商管团队推出“三年倾力养铺运动”永续经营，投资安心放心。
4、万博商厦：抢占二环内旺铺，仅需4 .8万元投放，三年包租，月供无忧。
5、星河城：A、一次性付款享受98×97折优惠；B、按揭付款享受98×98折优惠；C、其它付款方式享受98×99折优惠。
6、世冠宏业：租金保障，签约三年租金不变，免租一年。
7、第三级：投资第三级，10年包租！轻松拥有50年商业产权等等。
下面逐一介绍其模式。
租赁模式主要根据商户对市场的认同度而确定，对项目认同度越高，进入项目的入市门槛也就高，租赁也由此派出许多的模式，下面以认同度的强弱划分，由弱到强，依次排列租赁在各种阶段的使用模式1．项目认同低的情况下，优惠出租A、免租3个月，交6个月使用9个月，免半年租金B、前3月免租，租金月付，押一付一，或3月一付C、在市场未成熟前，所有租金打5折，或是免租金。
D、在××日之前，不计租金，只收摊位保证金5000元。
等等诸如此类以极其优惠条件要求先入场的，都是项目认同度低，需要商户占主导地位，吸引商户入市的举措。
2．在项目认同度一般，正常出租A、试营业1个月（或3个月）租金押一付三，或是半年付B、交摊位押金××元，租金半年付，季付，押二付三等C、交摊位押金门槛低，从几千到2万不等，租金年付。
3．认同度略强，开始设置门槛A、押金××元（正常市场为2000元、5000元、1万元）此外则收2万元不等，视门槛高低，租金半年付或季付）B、押金××元，租金年付（押金为2万元以上）C、押金××元，租金要2年一付D、押金××元，租金3年分二期付清，在封顶付一部分，开业付一部分，交款时间从未交付使用时开始计算交。
E、押金不变，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金。
F、押金不变，租金一次收5年，开业一次性付清前2年，然后第二年收清后2年，第三年收最后一年。
G、租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。
（如北京的西点市场模式）4．认同度再高点，门槛设置再高些A、收押金xx 元，收取管理费（物业管理费、广告推广费（✗元/m2月），门槛中含条件，收取费用多样化，租金交付方式不变（季付或半年付、年付）B、收押金不变，租金交付（半年、季付、年付），收建设费（或含××建筑东西）1万元、5000元，金额在2万不等。
C、收押金不变，收入场费5000元，1万元，但分楼层分业态，在好楼层，好业态的区域加收入场费，，其它为正常E、收赞助费或入场费2万—5万元，但不收押金，租金半年付、季付F、5年或10年经营权买断费xx 元（低于5万元），5年租金不变，租金半年付或年付。
G、10年经营权买断费（5万元以下），租金押金不变H、收取10年经营权买断费，租金不用交，收物业管理费，但管理费奇高，约低于租金。
5．认同度高，门槛高，设置复杂化A、收押金5万元或8万元，收入场费5万、3万元，租金交付为一收2年租金（秀水街模式）B、收取20年经营权买断费10万—30万，租金年付，逐年递增。
C、10年经营使用权买断，按平米价格（产权价格6折，8折），15年、20年使用权，办理按揭，或分期付款。
同时再收租金。
在租赁中，由于项目的认同度不同，产品的使用多姿多彩，因此如何使利润最大化是一个需仔细讨论和分析的。
很多项目的失败，都是在不同的认同度下，运用了错误的方法，具体要根据实际情况正确判断项目的市场认同度，正确的使用各种方法．以下为某某大厦的几种招租表现方式，现摘录下来供大家鉴赏。
1、年租方式通常采用设置门槛（入场费或押金等），再一次性收取年租，以后每年收取租金的方式为年租方式。
2、5年使用权，分期付款即目前✗✗市场的租售方式，同样先是门槛，包含押金和2年的租金，之后按照比例分2年收齐，合同5年一签订。
例：标准铺位的门槛为4万元，两年租金约4万元，一个铺位总款实际为门槛加两年租金约8万元。
3、10～15年买断市场采用的租售方式，商户一次性或分期支付一笔款项，之后10～15年不再收取租金，但要收取市场管理费用和工商税费等。
例如：本项目标准铺位F2铺位13平方米的10年买断价格为14万元，但需要三年时间分期收回，因为不是100%商户能承受一次性付款，多数承受能力为6万元/年。
4、10年使用权买断，中间收取租金商户一次性或分期支付一笔款项，之后每年再支付年租和市场管理费用及工商税费等。
例如：本项目标准铺位10年买断价格在门槛6万～14万之间浮动，年租金在0～2.3万元之间调整，两者为杠杆关系，门槛高则租金低，反之。
5、一次性收款，经营权按揭方式根据区域商户经营能力与支付能力，设定首付――“门槛”和“月供”，提高商铺总价，采用15年使用权买断，10年按揭的方式，甲方通过银行一次性收回投资。
例：F2一个标准铺位13平方米，租金5元/平方米×天，月租金1950元，年租金为23400元。
商户门槛为4万元，以此为基础。
商户首付50%为20万元，商户实际支付4万元，开发商垫付16万元，之后商户贷款50%为20万元,10年还清，则月还款为1950元，年支付银行23400元，其中3400元为银行利息，2万元为本金；则银行支付开发商100％贷款总额为40万元；开发商回款为扣除为商户垫付的16万元，则实际回款24万元。
6、北京秀水街模式先设置门槛，然后需要商户将5年租金3年付清，银行向商户提供经营性商业贷款,首付20％或30％，商户3年还清，由银行一次性将贷款总额支付给甲方，5年内商户不再交市场租金，只承担管理费和工商税费。
例如：F2标准铺位门槛同样设置为4万元，5年贷款总额为11.7万元，商户首付20％即2.34万元，银行付甲方扣除利息11.2万元按揭总款，标准铺位一次性实际收益为15.2万元，以上为某项目的几种方式，具体在实践中根据实际情况选择最恰当的方式使用权销售：使用权销售有5年，10年，15年，20年，30年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系，20年以上为租赁无效年限，所以很多招商材料中所说的30年或终身使用权是不恰当的，之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨土地，或是集体所有土地；总之说法不科学。
使用权销售5年，10年，15年，20年，这4种中，5年实质上是一种收租方式，5年租金一次性收齐这种模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。
这对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。
常见的使用权买断是10年，15年，20年，有组合买断，收买断费，再收租金，例如下文：招商价格表这里所说的是一次性买断，其间不再交费的在10年，15年，20年中，常见的是10年，经营商户在买断使用权中是主要对象，它不同于产权销售对象是投资者，商户一般要求约10年为稳定期，有商户做商铺投资者，要求核算中也以10——15年为周期，因为市场业态有个行业进程性，10——15年后，该种业态方式的存在情况和发展变化是与现在大相径庭。
10年的使用权售价一般是占租金的5——6倍，15年也依次，在20年中也是6—7倍，其价格差额与年限相差不大的，所以有时我们会见到有的使用权的销售中，价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名赠年限，即20年或是先从开业日先交款者，优惠3年，即使用18年等。
之所以产生这种情况，是因为使用权买断中对于开发商而言，一种是土地性质无法获得产权销售，或者土地获得价格低，土地是划拨的，所以对于时间限制不明了，另一种是开发商利用项目去到银行做了抵押，或其他产权融资方法，其产权归开发商，从中可以赚双份钱，所以此方法相当流行，但弊端是使用权销售，面对的群体是商户，经营者为主要，其购买量是有限的，因为商户中够实力购买的是不多的，而投资者，往往不是商户，他们看中的是产权，因此使用权的销售中，为了使商户可以有较低的进入门槛，许多开发商便设置了很多优惠方法。
A、在付款方式中，分期支付，如预定，封顶，开业等分几批，或是期限在1—3年内支付完。
B、在付款方式中，由银行提供担保，如秀水街华夏银行对5年买断中提供首付40%，余60%的个体工商户流动资金经营性贷款，以减轻压力。
C、也有聪明的作法，把使用权按平米价出售，然后采用产权销售模式，由银行贷6成10年按揭或5成10年，在10年，15年，20年使用权中都可采用，其银行贷款中表面是违规的，但具体操作细则是合法的，例如××市场15年使用权销售2元/平方米，以8平方米为例，16万总款首付40%，即6.4万，余款9.6万元由银行6成10年按揭采用月供款，此方式可以最大化的将商业价值挖掘出来，在制定此方案有个小绝招：1）如果10年使用权，则按年租金5——6倍，就可以，或是产权的60%即可。
2）如果项目认同度高，受市场热捧，则用15年模式价格可以定到产权的80%，或定75%，或是产权销售的价格，其具体设置模式是，首付款为典型性商业的平均转让费，其月供款为典型性商业的一手租金，或是平均的转租金的60%也可。
例如：某市场的典型性商业5平米摊位为平均转让费10万，平均一手摊位租金3000元/月，则该市场在可以取代典型性商业的趋势下，15年使用权的价格为首付10万月供3000元的基础上调整，则售价折合下来为40%=10万元，共25万，每平米5万元；以15万元年按揭核算月供3000元足够，如采用月供高或低了，则要调整首付与月供二者的关系中，核心是月供，以月供为标准，调整首付。
产权销售：产权销售是最近几年才开始兴起的经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报，或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生，在以前，由于市场很多的临建是非正式大厦，因此产权销售也就不存在，在正式开发的大厦中，部分商铺产权销售，例如外门面，有点类似社区底商，但它又依附大厦。
所以它售价一般很高。
产权销售一般是一次性付款和银行按揭。