2019年-2019年5月西安开盘地产项目研究-PPT精选文档
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2019年西安地产的项目金地西沣路的项目A地块营销的策略总纲
北—绕城高速
规 雁环路
划
公
东—河道（规划公园）
园
地块经济指标
总用地面积（万㎡） 可出让建设用地面积（万㎡）
83.168 57.58
西部大道
容积率 建筑面积（万㎡）
3.57 307.3
西—汽车检测基地
南—西部大道
南—西部大道
金地商品房面积（万㎡）
205.86
回迁房（万㎡）
101.44
本体分析 首期启动的A地块为中高容积的小体量地块，以刚需产
核心居住区
精品家居展示区
核心居住区 高端汽车服务一条街
子
生午 态大 湿道
地 观 光 带
➢“三线”：西沣路沿线：打造楼宇经济、总部
核心居住区
经济商业集群；西部大道沿线：打造高端汽车服
务业一条街；雁环路沿线：打造精品家居展示区。 信息与数据来源：《雁塔区初步控制性详细规划》
本体分析 项目自身拥有强势配套资源，属中等容积的超级城改大盘
？
核心问题
期望目标
₪速度目标：需要5个月内实现去化490 套；月均去化98套： ₪市场目标：短期内实现金地集团对西安 中高端市场的占领； ₪品牌目标：实现金地集团的品牌美誉度 的升华；
核心问题： 城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立 大盘影响力？
核心问题分解
₪核心问题： 城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立大盘影响 力？
品为主，承担大盘启动回现任务
A地块经济指标
总用地面积（万㎡）
9.79
容积率
3.68
建筑面积（万㎡）
33.6
（安置）
2
面积
面积比 总面积
2019年-第五节 第二类面积分-PPT精选文档
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三、对坐标的曲面积分的计算法
定理: 设光滑曲面 :z z (x ,y ),(x ,y ) D x y 取上侧, R(x,y,z)是 上的连续函数, 则
R(x,y,z)dxdyDxy
R(x,y,z(x,
n
y))
d
xd
y
证:
R(x,y,z)dxdy
lim
0
i
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例1. 计算 ( x y ) d y d z ( y z ) d z d x ( z x ) d x d y
其中 是以原点为中心, 边长为 a 的正立方
z
体的整个表面的外侧.
解: 利用对称性.
y
原式 3 (zx)dxdy
x
的顶部 1 :z a 2(x a 2 ,y a 2 )取上侧
求单位时间流过有向曲面 的流量 .
分析: 若 是面积为S 的平面,
n
v
法向量: n (c,o co s ,cso ) s
流速为常向量: v 则流量
S
S vcos
Svn
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对一般的有向曲面 , 对稳定流动的不可压缩流体的
速度场 v ( P ( x , y , z ) Q ( , x , y , z ) R ( x , , y , z ))
y2z21外侧在第一和第八卦限部分.
思考: 下述解法是否正确:
P d y d z Q d zd x R d x d y
若记 正侧的单位法向量为 n (co ,cso ,cso )
令 d S n d S ( y d z d , d z d x , d x d y ) A ( P ( x , y , z ) , Q ( x , y , z ) , R ( x , y , z ) )
挑战高难度--LOFT类型项目产品分析()-PPT精选文档
方片J户型
方片９户型
方片10户型
方片8户型
方片4户型
房地产智库
园林、景观：
荣丰2019采用整体园林规划，以现代化设计为主要基调，社区中绿色怡人，整体环境幽雅，大型人工水景为。 楼群排列错落有序，社区车行路与生活区甬道落差达3.4米。
房地产智库
崇文 塔楼、板楼 普通住宅 全部 朝阳 塔楼 朝阳 板楼 通州 板楼 昌平 板塔结合 公寓 公寓 11万 46万
普通住宅 20万 普通住宅 21万
北京北
房地产智库
典型案例(一)：荣丰2019
总建面 建筑形式 基 物业类别 本 非loft单价 概 容积率 况 装修标准 宣传诉求点 loft体量/总体量 Loft标准层高 loft单价 loft面积范围 35万㎡ 塔楼 普通住宅 开盘:4800元/平米—结案:13000元/平米
3.2
毛坯 西二环罕有高尚住宅区；宁静与动感相结合的理想居住场所；开发 商实力打造；一层的价格二层的空间；贴近时代生活的完美配套。 80000/350000:loft占整体规模的22% 5.2 5000元/平米—14500元/平米（单层） 27㎡-60㎡（30多㎡的居多) 单层面积
销售时间段
LO 套数 FT 户型种类 部 分 户型配比 户型面宽
(2019.3-2019.11) 销售时间段:32个月
1500多套（还剩40-50套） 一室三厅两卫 33~48㎡-70%；48~57㎡-20%；60㎡—10% 3—4.5
户型进深
功能分布 loft设计中管线问题
8.3/11.5-14.25
楼上卧室、客厅、卫生间（0居室） 楼下客厅、餐厅、厨房、卫生间 与平层管线走法相同
房地产智库
西安某地产项目全程运营报告(ppt 85页)
毛坯均价
销售成绩
万科新地城 7237元/平米 6个月实现销售额1.8亿，即每月实现3000万
缤纷南郡
5800元/平米 每月销售40余套，即每月实现2410万
9个月实现销售额2.7个亿的目标在当前市场现状下有较大难度！ 核心问题：如何实现快速销售？
[竞争研究]
竞争研究—依据市场价格裂变，对市场两类核心竞品深入研究，并采取 相应的针对性策略
[目标客户研究]
客户定位
项目周边高端住区和高 新区中高收入客户
项目周边高端住区客户 主要是群贤庄、绿地世 界城、枫林绿洲等业主 及少量土门商业从业者； 高新客户主要为高新技 术企业中高收入从业者、 中高层管理人员、政府 公务员等。
核心客户 外围 边缘 客户 客户
其它投资及改善居 住型客户
多为西安市内其它 区域高收入者、咸 阳等邻近县市客户、 陕北等外地客户。
龙天名俊
社区配套 龙天名俊：
项目规模较小，配套不太丰富 。
物业服务 龙天名俊：
物业： 目前物业情况未定。
项目自身配套稀少，品质较低
美寓华庭
地理位置
美寓华庭 地理位置：
高新区科技八路中段
整体规划及景观设计 美寓华庭
美寓华庭由6栋高层组成，总建 筑面积约10万余平米。面积区 间70—140平米之间。绿化率： 38.5%
本项目各产品线的市场量价机会总结
1 本项目2居产品面临较大市场竞争量，但去化速度较快，合理的价格策略成为关键
2 本项目3居产品在上限市场中承接产品断档下的空白，上限市场中干扰项目较少， 可充分实现此产品线应有市场表现与价值
3 本项目4居产品在二维市场中均呈现明显空白，但去化速度较慢，合理的操作 拥有较大的市场自由度与自主定价能力
某地产项目工程策划方案PPT(共 51张)
（2）Ⅱ区:共计3栋楼；塔吊布置两台（1#、 2#塔）；施工升降机共计3台（1#、2#、3#施工电 梯）
（3）Ⅲ区:共计2栋楼；塔吊布置一台（4# 塔）；施工升降机共计2台（6#、7#施工电梯）
2019/8/20
4.3 地下室施工阶段总平面布署
Ⅰ区 Ⅳ区
Ⅲ区
Ⅱ区
2019/8/20
（1）以现有出土路线及出入口修建工地一号大 门、及场内道路，下基坑马道设置在东南角商业处。
贵达项目工程策划
2017.11.23
目录
第一部分 项目概况及周边环境 第二部分 项目开发计划 第三部分 工程管理思路 第四部分 工程管理重难点分析 第五部分 项目风险预判
第一部分
项目概况及周边环境
1、项目概况 2、周边环境分析
1、项目概况
项目名称：待定
市政公园
2－1＃ 1＃
占地面积：52.4亩
砂浆罐
Ⅱ区
2019/8/20
第四部分
工程管理重难点分析
1、铝模工程 2、精装修工程 3、土方工程 4、防水工程 5、主材保障 6、大穿插施工及成品保护
1 铝模工程
45 天 标 准 化 流 程
说明：1、以上为铝模生产必备时间，贵达 项目2018年3月21日达到铝模使用条件，设 计定稿图须于2018年1月14日前出具，节点 考核1月28出图会推迟铝模使用时间 2、项目提前让总包与设计沟通，节约深化 时间
（6）水电安装、消防安装材料库房及加工场分 别在地下一层及地上一层室内各设置一个，具体位置 根据实际情况确定。
4.6 装饰装修施工阶段总平面布署
Ⅰ区 Ⅳ区
Ⅲ区
（1）塔楼主体结构封顶后两个月内拆除塔吊； 总平地下室顶板上回填土施工时的荷载不得大于设计 荷载，并按专项方案施工，以确保顶板结构安全。
（3）Ⅲ区:共计2栋楼；塔吊布置一台（4# 塔）；施工升降机共计2台（6#、7#施工电梯）
2019/8/20
4.3 地下室施工阶段总平面布署
Ⅰ区 Ⅳ区
Ⅲ区
Ⅱ区
2019/8/20
（1）以现有出土路线及出入口修建工地一号大 门、及场内道路，下基坑马道设置在东南角商业处。
贵达项目工程策划
2017.11.23
目录
第一部分 项目概况及周边环境 第二部分 项目开发计划 第三部分 工程管理思路 第四部分 工程管理重难点分析 第五部分 项目风险预判
第一部分
项目概况及周边环境
1、项目概况 2、周边环境分析
1、项目概况
项目名称：待定
市政公园
2－1＃ 1＃
占地面积：52.4亩
砂浆罐
Ⅱ区
2019/8/20
第四部分
工程管理重难点分析
1、铝模工程 2、精装修工程 3、土方工程 4、防水工程 5、主材保障 6、大穿插施工及成品保护
1 铝模工程
45 天 标 准 化 流 程
说明：1、以上为铝模生产必备时间，贵达 项目2018年3月21日达到铝模使用条件，设 计定稿图须于2018年1月14日前出具，节点 考核1月28出图会推迟铝模使用时间 2、项目提前让总包与设计沟通，节约深化 时间
（6）水电安装、消防安装材料库房及加工场分 别在地下一层及地上一层室内各设置一个，具体位置 根据实际情况确定。
4.6 装饰装修施工阶段总平面布署
Ⅰ区 Ⅳ区
Ⅲ区
（1）塔楼主体结构封顶后两个月内拆除塔吊； 总平地下室顶板上回填土施工时的荷载不得大于设计 荷载，并按专项方案施工，以确保顶板结构安全。
观点回顾-PPT精选文档
4M 10M 10M >8M
土地购置面积是指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积； 土地成交价款是指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额； 土地购置费是当期当期实际发生额计入。
因素2：土地购置
房屋销售后回款，房企手头充裕的资金往往用于购置土地，使得土地购置面积增速通常滞 后于房屋销售增速。目前虽然房屋市场销售增速已经回落，但土地市场热情依然延续高涨， 对房地产投资完成额也将有所贡献。
目录
地产周期的下行逻辑是否发生改变？ 地产投资下滑幅度将急速还是温和？ 地产投资向下拐点可能出现在何时？
销售：先行指标不先行
2019年以前，销售增速较好地领先新开工增速约6个月左右。但2019年以后，销售增速的 领先性转弱，新开工对销售的变化越来越敏感，且恢复期时滞越来越来长，这反映了开发 商的谨慎预期。
宏观周例会：房地产投资
观季度经济复苏无忧（企业补库存、出口改善、基建项目开工）； 但年中左右受地产周期影响，经济下行压力将有所加大，将迎来基本面的拐点。
通胀：
本轮通胀的特征为成本推动型通胀，价格上涨从上游向中下游传导； PPP正快速接近本轮周期的顶部，一季度前后或迎来拐点； CPI将延续上行趋势，顶点可能要在四季度前后出现，PPI和CPI剪刀差面临收窄。
货币：
货币政策边际收紧，基调由宽松转为中性，但加息周期仍待观察。
大类资产观点：
房地产：确定性进入调整期，预计本轮调整将延续至2019年底； 债券：快熊之后是调整，利率回升后配置价值重现； 股票：关注阶段性行情（两会前后的窗口期）和结构行情（改革主题和业绩为王）； 商品：一季度基本面环境较为利好商品，但一季度后隐藏的不少风险点需警惕。 一季度推荐排序：商品>股票>债券>地产
土地购置面积是指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积； 土地成交价款是指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额； 土地购置费是当期当期实际发生额计入。
因素2：土地购置
房屋销售后回款，房企手头充裕的资金往往用于购置土地，使得土地购置面积增速通常滞 后于房屋销售增速。目前虽然房屋市场销售增速已经回落，但土地市场热情依然延续高涨， 对房地产投资完成额也将有所贡献。
目录
地产周期的下行逻辑是否发生改变？ 地产投资下滑幅度将急速还是温和？ 地产投资向下拐点可能出现在何时？
销售：先行指标不先行
2019年以前，销售增速较好地领先新开工增速约6个月左右。但2019年以后，销售增速的 领先性转弱，新开工对销售的变化越来越敏感，且恢复期时滞越来越来长，这反映了开发 商的谨慎预期。
宏观周例会：房地产投资
观季度经济复苏无忧（企业补库存、出口改善、基建项目开工）； 但年中左右受地产周期影响，经济下行压力将有所加大，将迎来基本面的拐点。
通胀：
本轮通胀的特征为成本推动型通胀，价格上涨从上游向中下游传导； PPP正快速接近本轮周期的顶部，一季度前后或迎来拐点； CPI将延续上行趋势，顶点可能要在四季度前后出现，PPI和CPI剪刀差面临收窄。
货币：
货币政策边际收紧，基调由宽松转为中性，但加息周期仍待观察。
大类资产观点：
房地产：确定性进入调整期，预计本轮调整将延续至2019年底； 债券：快熊之后是调整，利率回升后配置价值重现； 股票：关注阶段性行情（两会前后的窗口期）和结构行情（改革主题和业绩为王）； 商品：一季度基本面环境较为利好商品，但一季度后隐藏的不少风险点需警惕。 一季度推荐排序：商品>股票>债券>地产