地产项目合作模式

开发步骤
土地获取 定位决策
我们的关注点
资源获取
产品设计 项目报建
资源加工
资源流通 及再流通
施工建设 推广销售 入伙交付
前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务。
获取优质土地，定位精确
以双方名义 共同开发
A 土地使用权
转让
B 技术和资金
按比例的房屋和土地使用权
双方合作，单方负责开发经营； 名为合作开发，实为转让土地使用权的性质； 风险主要由开发商一方承担
合作方式
3、成立项目公司
A 土地使用权
项目公司
B 技术和资金
以项目公司的名义进行房地产开发建设 按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按
点进行估算） 采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
关键要素：形成项目可研报告。
02. 获取优质土地
企业获得土地的方式
一手土地：通过公开市场公告拍挂的土地，优点是干净、无遗 留问题、启动快，缺点是竞争激烈，价格不确定，容易高价；
二手土地：已获得土地方转让的土地，优点是价格确定，并且 可以商谈，没有竞争，缺点是背景复杂，商务谈判工作量大， 收购法务及财务风险排查工作量大，有潜在的或有风险。
06.争取优惠条件---土地溢价返还
与政府约定将土地溢价返还给投资公司作为基础 设施、公建配套的建设费用
对于需要使用溢价的工程，由投资公司与相关单位 签署协议，由投资公司向政府申请该项工程费用；
对于数额较大，一时难以消化的土地溢价，应该由 政府返还到土地储备的共管账户
争取更高的溢价净收益返还比例，并要书面约定 溢价返还期限
向
【有隐性降价】 4. 有财政扶持类的项目 5. 土地支出较慢的项目
【小资金撬动大项目】 6. 能解决发展资金
03.深入市场研究
研究产品 竞争对手产品 客户对产品的要求 研究自身标准化产品的竞争力
研究市场 市场容量及城市发展
市场价格 客户群体
研究配套及绿化景观环境 当地景观、绿化和配套 客户对绿化和配套需求 自身项目竞争力
05.加强风险控制
重点考虑以下问题：
是否为建设用地，是否符合土规， 城规
地块内是否有林地、基本农田、高 压线、垃圾填埋场、坟墓、军事设 施、文物，地质条件是否复杂、拆 迁难度如何等
考虑水电、燃气、供暖、排污管道 接入等问题。
在风险点排查的基础上，做好风险 评估和应对方案。
06.争取优惠条件---争取政府支持
04.市场定位精确
项目定位务求精准，以保证产品适销对路、 开盘实现倾销为原则。
编制高质量的定位策划方案，借助项目定 位策划会，对阶段性成果予以确认，并借 助会议决议和共识，推动项目开发
区域、项目、投资、营销四位一体亲自 参与市场调研，提出项目策划建议
特别重视项目定位策划会，在会前对项 目做全面研究，对项目情况了然于胸， 对产品定位胸有成竹
以上无法修改，±0就可以销
售，那产品将更贴合市场
谢谢
开发模式----慢周转模式
“慢周转”
项目层面的慢周转
高溢价，做高端住宅，适合 有品牌、有产品力，财务成本相 对便宜的房企
核心是通过积蓄高端客户、 做好产品，实现高溢价，覆盖等 待期间的财务成本之后，还能拥 有更多利润
自持项目的慢周转
REITs类资产证券化的模式， 也是房企慢周转的进一步深化： 房地产运营的成熟阶段，就是将 不动产看作一项长期资产，将其 进行证券化、金融化的阶段。
邀请政府参观公司已成熟开发楼盘增强信心
争取酒店用地价格的优惠或减免，大型公建争取 在项目后期建设，减少首期投入
注意明确市政配套类工程的资金落实方案
利用当地政府税收和产业发展等需求，争取土地的 优先获取、土地款分期或延迟支付、规费减免、证 照快速办理、降低预售门槛、政府大市政配套等方 面的支持
对超过一千亩的项目，争取能由公司主导参与目 标地块的控规编制，最大限度利用政府配套；
比例分配所得收益 风险由项目公司承担
开发模式----慢周转模式
未来，慢周转可能会成为一种主流 一线城市土地供应连年萎缩、市场逐渐冰冻；强二线城市
限价的天花板难以打破；三四线城市市场分化，弱三线去 化艰难。 房地产政策监管趋紧的势头仍未放松，“去杠杆”“防风 险”的思路仍未转变；“房住不炒”的理念逐渐深化，租 售并举、共有产权、长期持有等模式在多地试水。 “现房销售”等政策若隐若现，一旦推广将改变整个房地 产市场 融资越来越难，高杠杆、快周转也就越来越难 纯粹商品房将稀缺，通过“慢周转”充分挖掘土地价值的 模式或将回归 自持地块越来越多，不得不慢周转
06.争取优惠条件---降低预售条件
与政府协商提前预售“分三步走”，经过下述三步，大部分的政 府应该可予以项目“提前预售”的资格。 ：
03. 如果第二步仍不成功，
可在与政府共管的账号上
押保证金，保证达到预售
03
节点。
02. 如果政府不接受，可以提
02
出项目所有的预售资金可由政
府监管
01
01. 项目在±0（零点标高）
01.组建精干团队
各部门职责：
投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报 告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项 目公司。
营销部：初步市场调研及定位草案。 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地） 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要
01 组建精干团队
02 获取优质土地
03 深入市场研究
04 项目定位精确
05 加强风险控制
06 争取优惠条件
01.组建精干团队
前期项目团队
早组建早介入，识别风险快速开发； 组织区域设计、营销、成本、财务、运 营等各职能人员参与工作研究
前期策划小组
计划及安排； 提供项目摘牌即开工、工程关键线路、 绿化工作等的策划方案
02. 获取优质低价土地
优质土地
【基本概念】 1. 具备快速周转条件 2. 年内能产生利润贡献 3. 能提升城市/区域规模 4. 刚性需求的项目
【附加价值】 5. 土地支出较慢 6. 能解决发展资金
低价土地
【基本概念】 1. 低于周边同类项目地价
【有升值潜力】 2. 未来有重大利好 3. 城市或区域规划发展方
XX地产项目合作模式
合作方式
1、合作开发
A 土地使用权
以双方名义 共同开发
B 技术和资金
按照合同约定的投资比例双方共同经营； 双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售； 按投资比例获得以分利、土地补偿等利润汇报； 对外双方共同互负连带责任，风险共担；
合作方式
2.出让入地使用权
区域层面的慢周转
有多种运营能力、资金充 足、品牌力强的房企，可以做 城市运营
城市运营模式的核心，是 房企拿下一个比较大的不发达 区域，进行整体规划，修建从 商业、产业、住宅到医院、学 校等公共设施在内的所有项目
模式肯定需要比较长的周 期，占用比较多的资金பைடு நூலகம்但是 回报也是比较丰厚的， 因为整 个区域发展起来以后，收益都 归房企所有