大明宫商业城项目可行性研究报告

目录第一章总论 (1)1.1项目概况 (1)1.2资金筹措与融资方式 (1)1.3项目进行可行性研究的依据 (1)1.4项目的实施进度安排 (2)1.5主要技术经济指标 (2)第二章市场分析 (4)2.1 西安市商业物业市场分析 (4)2.2西安建材市场现状分析 (7)2.3项目所在区域商业物业市场分析 (11)2.3.1市场需求分析 (11)2.3.2市场供给分析 (18)2.4 SWOT分析 (19)2.4.1优势 (19)2.4.2劣势 (19)2.4.3机遇 (20)2.4.4威胁 (21)2.5项目初步定位 (21)2.6小结及建议 (22)第三章项目的实施进度安排 (24)3.1项目前期工作安排 (24)3.2项目建设阶段计划安排 (24)3.2.1 项目进度安排的依据 (24)3.2.2进度安排原则 (24)3.2.3分阶段开发的原因与目的 (25)3.2.4项目实施的进度计划 (25)第四章项目总投资估算与资金筹措 (27)4.1 项目总投资估算的依据 (27)4.2 项目总投资估算的原则 (27)4.3 项目总投资估算 (28)4.4 资金筹措与融资方式 (30)第五章财务评价 (33)5.1财务评价基础数据的测算 (33)5.2盈利能力分析 (33)5.2.1静态盈利能力分析 (33)5.2.2动态盈利能力分析 (34)5.3清偿能力分析 (35)5.4评价结论 (35)第六章不确定分析 (36)6.1盈亏平衡分析 (36)6.2 敏感性分析 (37)第七章结论及建议 (40)7.1结论 (40)7.2建议 (41)第一章总论1.1项目概况本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。

由于太华路大明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为一个以建材市场为主，集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商业社区。

另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。

1.2资金筹措与融资方式本项目建设总投资为151783.65万元，其中建设投入的资本金为52824.84 万元（占总投资的35%），分两期投入，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元；银行借款 11771.84 万元，融资利率为 5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺口由（预）售净收入补足。

1.3项目进行可行性研究的依据（1）委托方提供的有关书面材料；（2）本项目总体规划设计方案；（3）《城市居住区规划设计规范》；（4）《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》（1999）；（5）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；（6）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》；（7）类似工程的相关造价费用水平。

（8）项目投资估算所得到的数据；（9）其他与项目可行性研究相关的资料和数据。

1.4项目的实施进度安排在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第一期进行地块南部村庄的拆迁安臵及商品住宅的开发建设，第二期进行地块北部村庄的拆迁安臵及商铺的开发。

本项目建设期总共计划为4年。

其中一期需建设2.5年；二期需建设3年，两期建设过程存在搭接，利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。

1.5主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。

表1.1 主要财务数据及评价指标表第二章市场分析2.1 西安市商业物业市场分析（一）商业概况目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨、高新和康复路商圈围绕在城市副中心多级发展的局面。

但是明确的是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈的发展水平。

西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特点。

西安商圈分布图（二）典型商圈解析由于周遍高校林立，庞大的年轻消费人群成为了“小寨”商圈的基础消费群体；区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；集文化商贸、流行服饰、餐饮娱乐及现代服务业于一体的综合休闲、购物区。

轻工、康复路商圈——康复路批发市场从最初的集市到现在的店铺格局，已形成了一个家喻户晓的繁华商业区。

目前的康复路商业区影响力已辐射至全国23个省市、自治区，成为西北地区物贸交流集散地。

康复路商业区内的商户均以批零兼营业务为主。

土门商圈——土门商圈主要由以经营家电产品的国美、以经营百货的土门民生商厦、以及家世界购物中心、爱家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态。

（三）西安市现有商业街的行业结构分布状况目前，西安市现有的商业街并不多，其经营的种类主要集中于服装、电子产品、餐饮、通讯产品等。

主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是一环和二环之间，二环以外目前只有电子城步行街一条。

西安市商业街一览表（19个）（四）商业发展趋势预测由于商业消费具有极强的惯性心理，在整体民风比较传统的西安市，这种消费惯性心理依然强烈，因此，短期内西安商业发展不会呈现剧烈的变化趋势。

城内区、城南区和高新区、北郊区商业依然会维持强势的状态，但是由于城东和城北住宅的快速发展，其住宅底商的发展将会比较迅速，居住区商业将会成为这两个区域商业发展的主要导向。

2.2西安建材市场现状分析西安市目前较大的建材市场主要有：（1）西安现代大明宫家居城西安现代大明宫家居城位于西安市太华北路与北二环立交桥交汇处西北角，占地350亩，总建筑面积30万平方米，是西安市政府2003年前十名重点项目，由未央区政府和西安大明宫建材实业有限责任公司联手打造。

其中一层主营陶瓷产品、墙地砖、灯饰、电工电料、石材、板材；二层主营木地板、门窗、装饰五金、地毯、壁纸、水暖器材、橱柜及配套电器、洁具、油漆涂料、铁艺、吊顶材料；三层主营精品家具、红木家具、办公家具、布艺、床上用品、家饰工艺品。

西安现代大明宫家居城主要功能区有：中央广场观光区、经营展示区、装饰装修区、综合服务区、仓储配送区、商务中心、会展中心、休闲娱乐区和35000平方米的大型建材交易区，并提供2000个泊车车位的停车场。

（2）西安西部建材城西安西部建材城是西安圣康科工贸有限责任公司下属民营企业，斥资3000余万元，始建于2001年12月，占地120余亩，设有铺面房46800余平方米，位于太华路182号，含元殿游乐园北邻。

商场内店面、通道各占总面积二分之一，分为七条通道，通道宽13—20m以南北两个横通道为界划为三个区域，习惯称为“一、二、三”期，第一区域总面积为20000平方米，于2002年3月入驻商户，并挎有独立的“望家旺”建材超市，面积约为7000平方米第二区域店面积为16000平方米，于2002年6月入驻商户，第三区域店面积为10800平方米，于2002年12月建成。

市场门前临街建有停车广场，长240米宽30米，划有四个停车区域，可停放运货车辆近百辆。

市场商业经营区域划分为：西部灯饰城，西部玻璃城，油漆专卖区，铝型、五金专卖区卫浴洁具专卖区，装饰板材专卖区，在市场的前后两区各有占地约7000平方米的建材超市。

（2）百寰建材市场西安百寰建材实业有限公司位于西安市北二环大明宫立交桥东北角，毗邻太华路和北二环路，与西安经济技术开发区、西安生态科技园区遥遥相对，交通便利，地理位臵优越，商品吞吐能力强，与多家行业市场共同形成西北最大的建材商品集散地。

公司占地200余亩，拥有营业性建筑十几万平方米，布局合理，整体规划统一流畅，市场由塑钢铝材专营区、不锈钢门窗加工经营区、石材专营区、橱柜城等组成，其中新建立的橱柜城是西北地区规模最大的橱柜专营场所，汇集了高中低档橱柜精品，可为各层次消费者提供质优价廉全方位的服务。

（3）明珠家居城明珠家居西安市北二环未央立交桥东500米，占地120亩，总投资1.5亿元，是第六届经贸洽谈会签约项目，2002年4月28日，一期工程1万平方米投入营业，随后，相继在一年时间里，总计9万余平方米的营业场地建成并投入运营。

商城的总营业面积超过15万平方米，入驻商户达800多户，汇集来自国内外、各省区、各流派、各档次的民用、办公、钢木等家具、家饰、布艺、家电、家装、灯饰、厨卫类产品近万个品种、十万余种款式，成为西北地区建成规模最大的家具、家居用品批发、零售集散地。

依照品类的不同，商城划分为民用品区、钢木区、办公用品区；依照档次的不同，商城划分为国际馆（国内外一线品牌）、精品馆（地方性一线品牌）及中档品经营区。

（4）安美居家居装饰建材仓储超市安美居家居装饰建材仓储超市位于西安市西二环北段136号，是大型现代化装饰建材连锁超市，采用集中采购、统一管理、统一结算、明码标价的现代连锁业态的管理方式，主营国内外装修建材和装饰用品，配套经营家装设计并提供直销服务；经营范围涉及建材管件、木材、墙面及地面材料、家具家饰、油漆涂料、五金工具、厨卫设备、灯具电料、园艺园及季节性用品九大类近4万品种，并设有BIY、DIY 教室，配套经营家居装饰和休闲餐饮等其他服务。

同时具备物流配送、电子商务等服务。

（5）家世界家居装饰建材中心家世界家居装饰建材中心位于大庆路中段120号，是依托天津家世界集团统一经营管理的，在西安经营最早，规模最大的家居建材超市，市场环境整洁，种类齐全，形象统一，管理先进，渠道可靠，价格合理，退货有保证，年销售额超过两亿元。

（6）太白路建材市场太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处，是西安第二大建材市场。

拥有商户500余家，经营品牌全面，管理制度规范，交通便利。

由于地处市区，使市场的未来发展必将受到城市建设规划的影响。

（7）三森国际家居汇展中心陕西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔区长安路东三爻村，是西安市政府重点招商引资项目，被列为雁塔区重点保护单位，由三森集团投资3亿元人民币兴建的西安三森家具汇展中心总占地300亩，一期工程建筑面积为13万平方米，投资1.6亿元。

中心一期共分四大展厅，分别是巴黎厅、纽约厅、香港厅、台湾厅。

其中巴黎厅、纽约厅为精品厅。

西安三森家具汇展中心实行统一物业管理，专业仓储；系统照明光线充足，格调高雅；８部人行电梯方便客流，安全通畅；厅内安全设施齐全，设有消防喷淋系统，消防控制中心，烟感报警系统。