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转让抵押物未经抵押权人同意,合同未必无效
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载转让抵押物未经抵押权人同意,合同未必无效甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________叶梅乙增武：2011-06-10检察日报物权法第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
理论和实务上普遍将该条款认定为强行性的禁止性规范，即出现上述行为的，应认定为行为无效。
但笔者对此观点并不赞同。
禁止性规定表现为：法律将法律行为的实施和惩罚（或者与惩罚相类似的措施）联系起来，通过制裁手段来阻止法律行为的实施。
在民法中，只有在有足够充分且正当理由的情况下，才能够去限制民事主体的白由，而这个足够充分且正当的理由就是公共利益。
公共利益具体包括四类：一是不特定第三人的利益；二是如生命利益、健康利益、人身白由、人格尊严等与基本法律价值密切联系的私人利益；三是弱势群体的利益；四是以违背最低限度道德要求的方式损害他人的私人利益。
因此笔者认为，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意而转让抵押财产，利益所受影响的有三方当事人，而这三方当事人都属于具体交易关系中的特定民事主体，影响的都是特定民事主体的利益，与社会公共利益没有关系，因而国家没有足够充分且正当的理由进行干涉的必要。
故笔者认为，该规范应当属于授权第三人规范。
所谓授权第三人的法律规范，是指授予合同关系以外某个特定第三人针对合同行为享有特定权利，尤其是享有对影响白身利益的合同行为请求确认无效或撤销权利的法律规范。
抵押人与受让人双方就抵押物进行交易，虽是对白身利益关系所作的安排，但因抵押物具有的特殊属性而使其必然涉及抵押权人利益。
若抵押物被转让，抵押人未将转让款项提存或先行偿还，就会使抵押权人的债权有丧失偿还物质基础的可能。
所以，虽然抵押权人是交易关系之外的第三人，但基于权利义务关系的平衡以及维护物权法赋予抵押权最高受偿效力的设立目的，故应赋予抵押权人以决定影响其利益的交易行为的效力的权利，其可以请求确认该交易行为无效、撤销或同意该交易。
基于未经抵押权人同意条件下的抵押物转让
基于未经抵押权人同意条件下的抵押物转让[摘要]2007年出台的《物权法》，具体修正了《担保法》等针对抵押过程中抵押人转让抵押物的相关规定，可是由于没有颁布物权法的有关解释，在使用以及理解《物权法》条文方面，就会产生较多的异议，特别是在《物权法》第191条内容的规定。
文章主要以该条的规范属性作为基础，就未经抵押权人同意条件下的抵押物转让为基本点，进行详细的分析。
[关键词]抵押权；合同效力；抵押物转让在转让抵押物方面，《物权法》第191条规定，在抵押的全过程中，抵押权人在同意财产抵押的情况下，需要把转让中所得到的价款事先提存债务或者清偿。
并且，在抵押的过程中，抵押人未经抵押权人同意，是不能够转让抵押财产的，可是受让人能够对债务有所清偿的除外。
所以，相关学者认为《物权法》是利用严谨的制度局限抵押物转让，同时对转让予以禁止，以此来达成抵押权人的相应保护。
一、未经抵押权人同意条件下的抵押物转让效力分析在《物权法》第191条所规定的内容，是任意性规则，抵押权人在同意或者不同意的条件下，都不会直接影响到受让抵押物中所涉及到的第三人和抵押人之间的合同买卖效力，可是在一定程度上却会对受让人有着极大的影响，具体影响的要素则是能够获得抵押物所有权。
按照《物权法》第191条规定中，在抵押的过程中，经由抵押权人同意转让的，只需要与合同买卖中的要件相符，就可以展现出有效的转让效果，受让人则能够获取到受让物所拥有的相应所有权。
针对抵押权人没有同意的情况下，抵押人在对抵押物进行转让的过程中，尽管此物上存在着一些瑕疵，可是只要与买卖合同中的有效要件相符，就能够让买卖合同生效。
可是，由于抵押权人所具备的抵押权拥有着一定的追及效力，会造成受让人不能够明确地获取到抵押物的所有权。
[1]（一）抵押人随意转让抵押动产的效力按照《物权法》第188条内容，在合同生效的时候才能够设立动产抵押权，未经登记的状态下，不能够与善意第三人对抗。
针对登记之后的抵押动产，抵押权人能够对抗的具体包含善意第三人范畴中的任何受让人，就算抵押物到受让人手中，受让人尽管能够获取抵押物所有权，但是也不可以取消追及效力。
浅议未取得抵押权人同意的房屋买卖合同的效力问题
浅议未取得抵押权人同意的房屋买卖合同的效力问题蓝海君前言：我国物权法对按揭制度未予明确规定，但按揭房屋买卖在我国如今的房地产市场非常普遍，而且买卖双方一般的情况都不会通知作为房屋抵押权人的银行或者公积金管理中心，更不用说要取得抵押权人的同意了。
关于此类房屋买卖合同是否有效，实践中出现了不少争议。
有些人认为此类合同违反了我国担保法和物权法的规定，应为无效合同。
笔者认为如果房屋买卖合同不属于我国合同法第五十二条之情形，只要按揭房买卖是双方当事人的真实意思表示，则买卖合同合法有效，无需经过抵押权人的同意。
笔者便以一则案例出发，对自己的观点作出阐述，以与法律学人共同探讨。
案情2006年10月15日，张某购买房屋一套，房款合计45万元，首付9万元，余款张某向住房公积金管理中心申请房屋抵押贷款36万元，贷款期限25年。
2009年3月1日，张某与李某签订合同，约定张某将该房屋以60万元转让给李某，李某向张某支付30万元，并承担公积金贷款的还款义务。
因李某有两次逾期还款，致张某在住房公积金管理中心存在不良信用记录。
而且，随着房价上涨比较快，张某对卖房行为有点后悔。
张某后来经了解认为，按照担保法和物权法的相关规定，该转让行为无效。
便诉至人民法院，请求法院判令其与被告李某签订的房屋买卖合同无效，由被告返还房屋。
人民法院经审理查明，原、被告双方签订转让按揭房的合同约定，原告有义务在被告支付完总房款的情况下，无偿为被告办理过户手续。
如被告连续三个月不支付按揭房款或者不支付按揭房贷总共达六个月后，原告有权终止合同。
在合同履行中，被告李某每月交款均足额交纳，但根据住房公积金贷款对账单显示，该房屋贷款2009年度存在两个月未及时归还贷款的现象。
人民法院经审理认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
本案原、被告签订的房屋买卖合同是对以按揭形式购买的商品房的转让，该转让合同是双方真实意思表示，合法有效。
最高人民法院关于抵押人未经抵押权...
最高人民法院关于抵押人未经抵押权...最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复(2011)民二他字第18号山东省高级人民法院：你院《关于抵押人未经抵押权人同意又将抵押物出租，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的请示报告》收悉。
经研究，答复如下：根据《司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。
对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案答复你院。
执行法院有权以裁定形式直接予以处理。
第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。
担保法>以上意见仅供参考。
最高人民法院二0一一年十月八日最高人民法院关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的复函(2009)执他字第7号山东省高级人民法院：你院《关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的请示》收悉。
经研究，答复如下：在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式直接予以处理。
根据《查封规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人，第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
2009年12月22日最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复法释〔2016〕6号《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》已于2015年12月16日由最高人民法院审判委员会第1672次会议通过，现予公布，自2016年4月14日起施行。
未经对方同意转让合同效力
未经对方同意转让合同效力转让合同效力条款第一条转让合同的效力1.1 本合同一经双方签署，即具有法律效力，任何一方不得擅自变更或解除。
1.2 未经对方书面同意，任何一方不得将本合同项下的权利和义务转让给第三方。
第二条转让的程序2.1 如一方因特殊情况需要转让合同权利或义务，应提前向对方提出书面申请，并说明转让的理由和条件。
2.2 转让方应保证受让方具备履行合同的能力和资质，并确保受让方完全了解并接受本合同的所有条款。
2.3 转让方应负责协调受让方与对方完成合同权利义务的转移，并确保对方的利益不受损害。
第三条转让的效力3.1 经对方书面同意后，转让方与受让方之间的转让协议生效，受让方成为本合同的一方，享有合同权利并承担合同义务。
3.2 转让完成后，转让方对本合同的权利和义务即告终止，但转让方对转让前已发生的权利义务仍应承担相应的责任。
第四条转让的法律后果4.1 转让合同权利或义务后，受让方应遵守本合同的所有条款，不得以任何理由推卸责任。
4.2 如受让方违反合同条款，转让方应承担连带责任，直至受让方履行完毕或转让方赔偿对方因此遭受的损失。
第五条转让的通知5.1 转让方在获得对方书面同意后，应在规定时间内书面通知对方转让的具体情况。
5.2 对方在收到转让通知后，有权在合理期限内提出异议，逾期未提出异议的，视为同意转让。
第六条争议解决6.1 本合同在履行过程中如发生争议，双方应首先通过协商解决；协商不成时，可提交至合同签订地的人民法院通过诉讼方式解决。
第七条其他7.1 本合同的任何修改、补充均需双方协商一致，并以书面形式确认。
7.2 本合同未尽事宜，按照相关法律法规的规定执行。
本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方（签字）：________________乙方（签字）：________________签订日期：____年____月____日签订地点：________________请注意，以上内容为模板示例，具体条款应根据实际情况和法律顾问的建议进行调整和完善。
关于未经抵押权人同意的转让合同效力辨析
关于未经抵押权人同意的转让合同效力辨析抵押期间，抵押人未经抵押权人同意签订的转让合同效力如何，物权法第一百九十一条并未给出明确的回答。
对此认识不一，处理起来也十分混乱。
第一种观点认为，转让合同无效。
从保护抵押权人利益的角度出发，不应允许抵押人随意转让抵押物，否则会加大抵押权人实现债权的风险。
第二种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的转让合同有效，受让人可以取得抵押物的所有权，但抵押权人可以对抵押物行使抵押权的追及力，实现对抵押物的优先受偿。
第三种观点认为，未经抵押权人同意并不影响转让合同的效力，抵押物是不动产的，在受让人代为清偿债务消灭抵押权前，根据《土地登记办法》、《房屋登记办法》的规定，没有抵押权人同意抵押财产转让的书面证明，买受人实际无法办理所有权转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任;抵押物是动产的，对于已经办理抵押登记的，受让人不适用善意取得制度，抵押权人有权行使抵押权的追及力;对于未办理抵押登记的，受让人可以善意取得，抵押权人因此受到的损失向抵押人主张赔偿责任。
笔者倾向于第三种观点。
第一，物权法第一百九十一条第二款规定中的不得转让抵押财产，应仅指不能发生抵押物的物权变动效果，但不影响抵押物转让合同的效力。
合同作为不动产物权变动的原因，其效力应依据合同法来判断，而不能通过合同是否履行即不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。
第二，在制度设计上赋予买受人主张有效合同解除的违约责任，比让买受人主张合同无效的缔约过失责任，更有利于保护善意买受人的权益。
从实践中看，买卖双方在签订合同时对于抵押物是否设定有抵押权是清楚的，并事先作出适当安排。
一个正常的买受人不可能支付全价购买抵押物，而是获得了折扣利益，这样就达成了买卖双方的利益平衡。
如果双方严格依据合同约定履行，合同是能够继续履行的，当事人主张合同无效多是因价格波动利益驱动所致。
认定合同无效无疑会纵容违约一方，守约一方的合法权益得不到保护，破坏合同自由和诚实信用原则。
未经抵押权人同意抵押财产转让的效力分析
未经抵押权人同意抵押财产转让的效力分析作者：宁晓娟来源：《消费导刊》2016年第07期摘要：对于抵押期间抵押财产的处分权能是否受到限制，《担保法解释》采取的是自由转让说，而《物权法》则采取限制转让说。
根据新法优于旧法这一法律原则，应当优先适用《物权法》第191条的规定。
然而，《物权法》第191条并未对未经抵押权人同意的抵押人的转让行为的效力做出明确的规定，法律规定的不完善导致了司法实践中的法律适用混乱，不利于抵押权人以及抵押财产的受让人的合法权益的保护。
本文内容共分为三个部分，第一部分分析相关的立法模式以及我国法律的规定，第二部分对抵押财产的限制进行分析，第三部分是关于未经抵押权人同意抵押财产转让的效力界定。
关键词：抵押财产转让转让合同转让行为回顾我国立法进程，对于抵押财产转让问题自1988年《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》），到1995年通过的《担保法》及2000年通过的《担保法解释》，经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程。
然而，随着《物权法》的颁布适用，对于对抵押财产的转让问题又再次引起争论。
《物权法》的规定过于模棱两可，对于未经抵押权人同意而转让抵押财产的效力未予明确，引起了众多的争论与司法适用的困难。
因此，本文在分析《物权法》相关规定的基础上，对未经抵押权人同意的抵押财产转让中的相关问题进行阐述，以便法律的更好适用。
一、相关立法模式及我国法律规定（一）相关立法模式1.追及主义立法模式在追及主义立法模式下，抵押权人可以依据抵押权的追及效力，追踪抵押财产之所在而行使自己的抵押权，但是，对于抵押财产转让所得的价金一般不承认其物上代位性，仅通过抵押权之追及效力进行保护。
此时抵押财产的所有权发生转移，受让人取得抵押物的所有权。
但是，抵押权仍存在于该抵押财产上并不消灭。
除非抵押财产的受让人为抵押人清偿债务去除抵押财产上的抵押权，否则抵押权人可以申请扣押或者出卖抵押财产。
关于《物权法》第191条第2款的解读
关于《物权法》第191条第2款的解读规范依据《物权法》第191条第2款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《八民会议纪要》第14条物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。
受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。
规范解读对于上述规范依据，我们应明确以下四个问题：第一，未经抵押权人同意不影响转让合同（债权）的效力。
理由：根据相关（或《八民会议纪要》第14条第1句之）规定，物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。
第二，未经抵押权人同意原则上不发生物权变动，除非涂销抵押登记。
理由：根据相关（或《物权法》第191条第2款、《八民会议纪要》第14条第2句之）规定，只有受让人代为清偿涂销抵押登记，其要求办理过户登记才会予以支持。
第三，未经抵押权人同意究竟是有权处分，还是无权处分？该问题目前存在一定争议，但是因主观题考试具有开放性，故能对所持观点自圆其说即可。
答案一：有权处分。
理由：根据相关（或《物权法》第39条之）规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
因抵押人对抵押财产的所有权并不会因抵押权的设立而转移，故即使未经抵押权人同意，抵押人的处分依然是有权处分。
答案二：无权处分。
理由：根据相关（或《物权法》第191条第2款之）规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
因抵押人对抵押财产的所有权因抵押权的设立而受到限制，故若未经抵押权人同意，则抵押人的处分是无权处分。
第四，接下来，我们还要进一步思考一个问题：认定是有权处分、还是无处处分，究竟是为了什么？是为了判断能否发生善意取得！因善意取得的根本前提是无权处分，故一旦认定是有权处分，那么就不可能会发生善意取得；只有认定为是无权处分，才有发生善意取得的可能性。
未经抵押权人同意的转让合同是否有效
未经抵押权人同意的转让合同是否有效根据我国法律的规定，合同的效力不受物权行为的效力影响。
也就是说，转让合同有效，抵押财产能否转移就要另当别论了。
根据我国物权法第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
抵押物是指债务人为担保某项义务的履行而移转给债权人的担保物。
如果未经抵押权人同意，就对该担保物进行转让，那么签订的转让合同是否有效呢?本文整理了抵押物转让的法律知识，请阅读下面的文章进行了解。
未经抵押权人同意转让抵押物的合同有效最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)115规定“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。
债务人以抵押物清偿债务时，如果一项抵押物有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。
”《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
”最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
房屋买卖合同未经抵押权人同意之效力探究
房屋买卖合同未经抵押权人同意之效力探究房屋买卖合同未经抵押权人同意之效力探究随着住房需求的不断增加，房屋买卖合同的签署也日益频繁。
但是在签订房屋买卖合同时，是否要征得抵押权人的同意，这是一个比较复杂的问题。
本文将从法律角度，就房屋买卖合同未经抵押权人同意之效力问题进行探究。
一、什么是抵押权及其特点抵押权是指债务人将其不动产或动产质押给债权人作担保，当债务人未按照合同履行债务时，债权人有权依法优先取得担保财产进行处置，以实现自己的债权要求。
抵押权具有以下特点：1、抵押权是一种物权，债权人对担保物享有占有、使用等权利，债务人对担保物进行处分、使用等权利受到限制；2、抵押权是一种实物担保，债权人可以通过行使占有权而得到担保物的价值，从而实现还债目的；3、抵押权是一种强制担保，债权人可以在法律规定的限度内优先权地清偿自己的债权，即抵押权比其他担保更具有保障力。
二、房屋买卖合同未获得抵押权人同意的法律问题“我投资买了2套房，可是我现在被告老年痴呆症了，我家人说我签这份协议的时候已经是痴呆症状态了，并且我也不知道其中会有这个纠纷，这种情况需要如何处理？”在进行房屋买卖合同时，如果房屋已经被抵押，就需要知道“是否需要获得抵押权人的书面同意”，这其实是一个比较重要的问题。
因为，在未获得抵押权人同意的情况下，房屋买卖合同的效力不一定存在法律保障。
具体原因如下：1、权证上的质押已经成立，房屋的拥有人并不完全属于房屋买卖双方。
因此，未获得抵押权人的同意在一定程度上违反了不可抵抗力等原则，因而难以产生法律效力。
2、如果出现次生抵押的情况下，买房人签订合同后，抵押权人填写权属变化申请表，国土局在处理的时候就会抵押注销，并将后面的所有的抵押者顺次挂上去，如果没有获得次位抵押人书面同意，一样也不能处理。
3、未获得抵押权人的同意，等同于未获得法定代表人或加注强制执行的人的同意，都会导致买卖合同无效。
因此，在房屋买卖合同时，是否需要获得抵押权人的书面同意，必须根据实际情况具体分析。
转让抵押房屋未经抵押权人同意的,不影响房屋买卖合同的效力,但买受人无权要求办理过户手续
转让抵押房屋未经抵押权人同意的，不影响房屋买卖合同的效力，但买受人无权要求办理过户手续（仅可请求解除合同）有例外内容提示在房产交易过程中，出卖人未经抵押权人同意，擅自出售存在抵押权的房屋，即所谓“先抵后卖”的现象屡见不鲜。
而根据我国相关法律的规定，在抵押权存续期间，抵押人要想处分抵押财产，一般必须事先征得抵押权人的同意。
那么这是否意味着该房屋买卖合同无效？买受人此时应当如何维护自己的合法权益？根据本文引用的案例，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，房屋买卖合同依然合法有效，但在该房屋上负担的抵押权尚未消灭之前，除非买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权，否则其请求办理过户手续或者房屋产权证明的，法院将不予支持。
此时，买受人仅可请求法院解除房屋买卖合同，并要求出卖人赔偿相应损失。
案情简介2005年5月8日，张某与A房地产公司签订《北京市××商品房买卖契约》，约定张某购买A房地产公司开发的房屋一套，价款合计为679,603元。
契约签订后，张某支付了全部购房款，A房地产公司向张某交付了房屋。
因A公司一直未能为张某办理房屋产权证，双方又于2011年11月签订《协议书》，约定A公司于2012年2月29日前为张某办理房屋产权证，否则需赔偿张某购房款总价两倍的赔偿金。
上述协议签订后，A公司仍未能按约定办理房屋所有权证。
张某遂向法院起诉，要求A公司立即为其办理房屋所有权证并支付逾期办证违约金1,359,206元。
经法院审理查明，诉争房屋已于2001年4月12日被A公司抵押给中国建设银行，现仍存在抵押权。
张某表示无法代为偿还相关债务以解除抵押。
北京市昌平区人民法院经审理认为，A公司存在违约行为，但诉争房屋现仍存在抵押权，尚不具备办理所有权证书的条件，因此判决A公司赔偿张某违约金18万元，驳回张某的其他诉讼请求。
败诉原因房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
论未经抵押权人同意之抵押物转让的合同效力
论未经抵押权人同意之抵押物转让的合同效力作者：熊必梅许婉珊何转转来源：《中外企业家·下半月》 2014年第8期熊必梅许婉珊何转转（辽宁工程技术大学公共管理与法学院，辽宁阜新 123000）摘要：关于抵押人擅自转让抵押物的合同的效力问题，保持未经抵押权人的同意转让抵押物的合同为有效，物权效力的发生与否是不确定的态度。
关键词：合同效力；抵押权；抵押合同中图分类号：DF525 文献标志码：A一、转让抵押物在理论，实践中存在的问题我国《物权法》第一百九十一条规定抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭的除外。
例如：在于未对抵押人擅自转让了抵押物的后果加以规定，这时的转让合同是否有效？若转让合同有效，是否会发生物权效力？这些问题至今未得到解决。
二、抵押人擅自转让抵押物合同效力的理论分析抵押权在物权法中是一种特殊的权利，不仅具有一般物权的效力还有其特殊性，他最大的特点是不占有标的物，正是因为抵押权不转移占有标的物才为抵押人擅自转让抵押物提供了可能。
首先从债权的角度出发。
按照法理学对于法律规范的分类，债权是典型的任意性规范，也就是说债权的产生较少或不受到国家规范的过多的限制。
抵押人在与第三人签订合同时双方都是真实的意思表达并且交易的金额符合于市场价格，不存在于欺诈、胁迫的手段[2]。
合同的订立并没有损害国家或社会的利益，因此从债权法的角度出发，即使抵押人擅自转让了抵押物，只要合同当事人是真实的意思表达并且没有损害公共利益，那么转让合同的效力是有效的。
其次从物权法入手。
第一、抵押权是抵押权人出于对自己债权的保护，要求债务人提供担保（人保和金钱保）而设置的一种权利（当债权到期时可以就拍卖抵押物的价款优先受偿）。
第二、抵押权抵押的只是一种权利，抵押权人不转移占有标的物，因此即使标的物设立了抵押权，也不影响抵押人对抵押物的使用、收益、处分。
第三、抵押权是一种担保物权，他具有一般物权拥有的优先效力和追及效力，如果抵押权在破产之前设立，则破产宣告对于抵押权的实现没有任何的影响，抵押权的优先效力和追及效力为保护抵押权人的权益提供了保障。
未经抵押权人同意出卖抵押物的合同是否无效？
未经抵押权人同意出卖抵押物的合同是否无效？近日有朋友问，未经抵押权人同意，抵押人擅自出卖抵押物，此买卖合同是否无效？今对此作一探讨：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。
据此，只要受让人行使涤除权，则抵押物是可转让的，那么合同自然有效（前提是买卖合同是双方真实意思表示，无其他导致合同无效的情形，下同）。
如果受让人不愿意代为清偿债务，是否合同无效？进而，在受让人未决定是否行使涤除权时，是否合同效力待定？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”、“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。
那么，根据《物权法》的规定，即使受让人明确表示不愿意代为清偿债务，那么在未取得抵押权人同意时，可以将抵押物视为抵押人无权处分之物。
即虽然该物属于抵押人所有，但因该物上有担保物权的负担，根据法律规定，未经担保物权人同意，所有人无权处分该物。
那么，根据前述司法解释的规定，买卖合同并不因此无效，但在约定的标的物交付日期届至时，抵押人还没有（自行或者督促债务人）清偿债务以消灭抵押权，或者取得抵押权人的同意，那么抵押物的购买方可以要求其承担违约责任，或者要求解除合同并主张损害赔偿。
虽然，前述司法解释的规定主要是针对的是“出卖他人之物”，但将抵押物解释为前述司法解释中的“无权处分之物”，也完全符合司法解释的制定目的。
因为司法解释作出上述规定目的在于，一是只要是双方真实意思表示，那么应当尽量使合同有效，以维护交易安全，促进物之流通，增进社会财富。
房屋买卖合同未经抵押权人同意之效力探究正规范本(通用版)
房屋买卖合同未经抵押权人同意之效力探究引言在房屋买卖交易过程中，抵押权人的同意通常是一项重要的法律要求。
抵押权人是指借款人在购买房屋时为了贷款或其他目的而设立的抵押权。
一旦房屋买卖合同缺乏抵押权人的同意，就可能导致合同的无效或争议。
因此，本文将探究在房屋买卖合同中，未经抵押权人同意的效力。
抵押权人同意的作用及意义抵押权人同意在房屋买卖合同中具有重要作用和意义。
一方面，抵押权人同意是确保借款人的还款责任得到保障的重要方式之一。
当房屋作为抵押物时，抵押权人享有房屋的优先权，在房屋交易中，其同意的发放是保证房屋交易的安全和合法性的前提条件。
另一方面，合法的抵押权人同意也能够保护买方的权益，确保买方能够得到合法所有权的房屋。
未经抵押权人同意的效力问题1. 合同效力根据相关法律规定，未经抵押权人同意的房屋买卖合同在某些情况下可能被视为无效。
抵押权人同意的缺失可能使得合同无法生效，即房屋的转让不被承认或认定为有效。
2. 抵押权人的救济权在房屋买卖合同中，如果抵押权人未同意房屋转让，抵押权人有权寻求法律救济并保护其利益。
这可能包括要求借款人或买方履行合同，或寻求其他补救措施以保护其利益。
3. 买方的风险对于买方而言，未经抵押权人同意的房屋买卖合同存在一定的风险。
如果合同被视为无效，买方可能会失去支付给卖方的款项，并面临其他法律纠纷。
因此，买方在房屋买卖交易中应注意确保合同的完整性和合法性。
解决方案与建议为了避免房屋买卖合同未经抵押权人同意的效力问题，是一些建议和解决方案：1.提前征得抵押权人同意：在进行房屋买卖交易时，借款人及买方应及早与抵押权人协商，并征得其同意。
2.核准债权：确保债权得到核准且不出现纠纷，以避免未经抵押权人同意的合同发生。
3.与专业人士咨询：在进行房屋买卖交易时，借助律师、房地产经纪人等专业人士的意见和帮助，确保合同合法有效。
4.履行法律程序：按照当地相关法律程序，确保合同的合法性和有效性。
房屋所有权人未经抵押权人同意签订的卖房合同有效
房屋所有权人未经抵押权人同意签订的卖房合同有效在房地产交易中，房屋所有权人需要在完成交易前获取抵押权人的同意，否则签订的卖房合同是无效的。
这是因为在房屋抵押给银行的情况下，银行拥有一定的债权，房屋所有权人如果想要转移房产所有权，就需要先清偿银行债权。
如果房屋所有权人未经抵押权人同意签订卖房合同，那么抵押权人的利益就有可能受到损害，因此签订的卖房合同是无效的。
首先，根据《合同法》的规定，前提条件是签订卖房合同的双方必须有真实的意愿，并且是基于对于合同条款的平等知情的情况下达成的。
房屋所有权人如果未经抵押权人同意签订卖房合同，就已经违反了上述前提条件，因此卖房合同会被认为是无效的。
其次，在国家的法律法规中，对房屋抵押的标准和要求都有很明确的规定。
在房屋抵押之后，抵押权人会对房屋所有权人行使特定的权利，因此房屋所有权人在签订卖房合同时必须先征求抵押权人的同意，并且得到同意后才能进行合同的签订。
如果房屋所有权人未经抵押权人同意签订卖房合同，那么这种行为会被认为是违反了法律规定，因此卖房合同就会被认为是无效的。
此外，在签订卖房合同时，如果抵押权人已经注销了抵押登记，那么房屋所有权人可以立即行使所有权转移的权利，此时签订的卖房合同就是有效的。
但是，如果抵押权人并未注销抵押登记，那么房屋所有权人就需要先清偿银行债权，在银行同意放弃对房屋的抵押权之后，才能行使所有权转移的权利。
如果房屋所有权人未经银行同意，在清偿银行债权前擅自签订卖房合同，那么这种行为就会被认为是不合法的，卖房合同也会因此而无效。
综上所述，房屋所有权人如果未经抵押权人同意签订卖房合同，那么签订的卖房合同就是无效的，因为这种行为会违反法律规定并造成抵押权人的利益受到损害。
因此，在进行房地产交易时，任何交易行为都需要遵守法律法规的规定，以确保合同的有效性和交易的合法性。
除了上述法律法规的规定，还存在其他因素会影响房屋所有权人是否可以单方面签订卖房合同的有效性。
房屋买卖合同未经抵押权人同意之效力探究
房屋买卖合同未经抵押权人同意之效力探究引言在房地产交易中，买卖双方通过签订房屋买卖合同来确立双方的权利义务关系。
然而，有时候房屋买卖合同可能存在未经抵押权人同意的情况，这引发了一个重要的问题：房屋买卖合同在未经抵押权人同意的情况下是否生效？本文将对这一问题进行探究。
抵押权人的定义和权益抵押权人是指根据法律规定或约定，因债务人不履行债务，可以在债务财产或者其他财产上享有优先受偿权利的人。
在房地产交易中，抵押权人通常是借款人向金融机构贷款购买房屋时，与借款人订立的抵押合同中约定的权利人。
抵押权人享有的权益包括对该房屋的优先受偿权和处分权。
房屋买卖合同的效力原则根据《合同法》，合同自成立时生效。
一般情况下，无论是法定代表人、委托代理人还是普通代理人签订的合同，都产生法律效力。
然而，抵押权人在房屋买卖合同中是一个特殊的角色，他的权益需要受到保护和尊重。
房屋买卖合同未经抵押权人同意之效力探究1.合同法对抵押权人的保护根据《合同法》第九十五条第一款的规定，除法律、行政法规另有规定外，订立、变更、解除合同，当事人的意思表示没有规定形式。
这意味着房屋买卖合同在未经抵押权人同意的情况下依然有效。
2.《不动产登记暂行条例》对抵押权人的约束根据《不动产登记暂行条例》第二十五条的规定，房地产买卖、赠与、交换、继承、判决、仲裁、对外投资、经营管理等事务，需要办理不动产登记手续。
这也意味着，如未经抵押权人同意，房屋买卖合同在不动产登记中可能会受到限制。
3.司法实践中的不同观点在实践中，对于房屋买卖合同未经抵押权人同意的效力问题，司法机关存在不同的观点。
有一部分法院认为，抵押权人的同意是房屋买卖合同有效的前提条件，如果未经抵押权人同意，合同无效。
而另一部分法院则主张根据具体情况判断，如果未经抵押权人同意，但并未影响抵押权人的权益，则合同仍然有效。
4.保护抵押权人的措施–买家应当在购房之前主动了解房屋是否存在抵押或其他负担情况，与抵押权人取得联系，并明确说明购房意向。
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关于未经抵押权人同意的转让合同效力辨析
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意签订的转让合同效力如何，物权法第一百
九十一条并未给出明确的回答。
对此认识不一，处理起来也十分混乱。
第一种观点认为，转让合同无效。
从保护抵押权人利益的角度出发，不应允许
抵押人随意转让抵押物，否则会加大抵押权人实现债权的风险。
第二种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的转让合同有效，受让人可以取得抵押物的
所有权，但抵押权人可以对抵押物行使抵押权的追及力，实现对抵押物的优先
受偿。
第三种观点认为，未经抵押权人同意并不影响转让合同的效力，抵押物
是不动产的，在受让人代为清偿债务消灭抵押权前，根据《土地登记办法》、《房屋登记办法》的规定，没有抵押权人同意抵押财产转让的书面证明，买受
人实际无法办理所有权转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任;抵押物是动产的，对于已经办理抵押登记的，受让人不适用善意取得制度，抵押权人有权行使抵押权的追及力;对于未办理抵押登记的，受让人可以善意取得，抵押权人因此受到的损失向抵押人主
张赔偿责任。
笔者倾向于第三种观点。
第一，物权法第一百九十一条第二款规定中的不得转让抵押财产，应仅指不能
发生抵押物的物权变动效果，但不影响抵押物转让合同的效力。
合同作为不动
产物权变动的原因，其效力应依据合同法来判断，而不能通过合同是否履行即
不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。
第二，在制度设计上赋予买受人主张有效合同解除的违约责任，比让买受人主
张合同无效的缔约过失责任，更有利于保护善意买受人的权益。
从实践中看，
买卖双方在签订合同时对于抵押物是否设定有抵押权是清楚的，并事先作出适
当安排。
一个正常的买受人不可能支付全价购买抵押物，而是获得了折扣利益，这样就达成了买卖双方的利益平衡。
如果双方严格依据合同约定履行，合同是
能够继续履行的，当事人主张合同无效多是因价格波动利益驱动所致。
认定合
同无效无疑会纵容违约一方，守约一方的合法权益得不到保护，破坏合同自由
和诚实信用原则。
由此引发了进一步的思考。
第一个问题是：抵押权人同意是否是抵押物转让合
同的成立要件?将抵押权人同意作为抵押物转让合同的成立要件，既违背了抵押权的本质要求，又与动产善意取得制度冲突。
抵押权的优势就在于，它的设定。