世联顾问-万科-2007年新政以来房地产市场走势2008

二级市场
房源公开、价格公示、现场监管
三级市场
8月1日采用统一居间合同，网上打印；严禁“炒卖楼花”行为；二手 商品房明码标价
本报告是严格保密的。
禁止使用阴阳合同
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背景：宏观调控
本轮宏观调控：明显加大金融政策调控力度，多 次加息，同时影响消费能力与企业融资成本
2007年加息4次，一年期存款利率 达3.6％，但仍低于8月份CPI增长 6.5％ 2007年6次上调存款准备金率，存 款准备金率
二、三级市 场
2007.7.13
三级市场
2007.8.1
2007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房 买卖合同》正式启用 取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内部登记、 办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁止收取任何预定 性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案和价格表；取得《房地产 预售许可证》后十日开盘令，不得囤积房源、捂盘惜售；预售房明码 标价、价格网上公示；预售合同管理、网上下载打印、限制更名；统 一合同文本
<深圳住房建 设规划20062010> 启用新版售 房合同 国税总局通知 售楼须有信息 从2月份起对 公示系统，起 房地产开发企 房卖多少现场 业土地增值税 进行清算 可查
住房上调按 揭利率
“关于抑制 房价过快上 涨势头”的 四点要求 “新八条”
“旧八条”
《关于对房 地产开发经 营企业实行 明码标价、 禁止价格欺 诈的通知》
2007. 1-2008. 1上海商品房成交走势
2007. 2008. 11北京商品房成交走势 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 07. 07. 07. 07. 07. 07. 07. 07. 07. 07. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1007. 1107. 08. 12 1
本报告是严格保密的。
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背景：宏观调控
本轮宏观调控：本次金融调控最为不同的一点在 于--银根全面紧缩审批手续更加严格、控制多套购房贷款成 数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭 二手放贷基本停止 金融机构紧缩银根，收紧 房贷，贷款门槛提高
2007.8
•
1、 深圳银监局于2007年5月14日发布《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指 引》要求深圳中资银行在严格房地产开发贷款的准入条件、加强个人住房贷款管理等方面提高 对房地产贷款的风险管理能力。 2、银监会7月20日召开的年中工作会议明确表示，“ 要将金融机构的新增贷款速度控制在全 年15%以内，并将15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到 16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。”
土地增值税 营业税征收；个人所得税
增加廉租房
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背景：宏观调控
政策区域 时间 2007.3.11 2007.6.22 二级市场 2007.7.11 2007.7.13
本轮宏观调控：继续加大行政管理监管力度，落 实第一轮调控内容，大力规范市场行为
相关政策 房地产市场十大整治措施，整治房地产企业发布虚假信息、炒卖房 号、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作哄抬房价 深圳《广告专项整治工作方案 》 深圳《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》 现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交开盘方 案、价格表 深圳《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》三部联合发布， 范围更广 关键词 《新十条》出台 整顿广告宣传，客户积累受限 限制外资炒房，外籍客户受限 信息透明化，营销工作前置，客户 摸查受限 禁办VIP卡、十日开盘令、价格提前 登记公示、预售合同管理、二手房 明码标价 统一合同文本、杜绝阴阳合同及期 房销售
会更大。
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背景：宏观调控
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本轮宏观调控：政府规范第二套房认定标准，打压投资 性购房，鼓励自用性购房
中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管 理补充通知，以“家庭”为单位界定第二套房 细化前期颁发的金融政策。
2007.12 .11
•
对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住 房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款 的，可比照首套自住房贷款政策执行，当地人均住房平均 水平以统计部门公布上年度数据为准。
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开盘时 间 10-1 09-30 9-25 10-1 10-1 10-1 9-23 9-30 10-1 10-1 10-1 10-1 10-14
开盘销 售率 8% 30% 32% 25% 50% 50% 40% 50% 30% 32% 20% 16% 50%
深圳投资客户比例 不到10% 10%-20% 15%-20% 15%-20% 不到10% 不到10% 20% 不到10% 不到10% 33% 30%-35% 30%-35% 60%-70%
第二轮宏观调控 行政管理政策的继续落实； 加息、银行紧缩银根 调控购买能力 短期内客户持币观望，上门 量和成交量均呈下降趋势 市场可能进入较长时间的横 盘调整
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走势：一线城市
成交套数（套） 成交均价（元/㎡）
受928等新政的影响北京上海等一线城市商品房成 交量出现大幅度下降，平均降幅超过20%
2007.9.27
贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民 银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。同时，通知对房 地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确的规 定。
要点1：购买第二套住房首付的提高，主要影响的是首次置业者和普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的 改善型购房没有什么影响。 要点2：对于中小房地产投资者来说，首付提高和利息的增加高使购买成本增加，迫使一部分投资者退出
住宅价格 12000 10000 8000 6000 4000 14504 2000 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-4月份 5681 5979 7040 24727 9230 29673 住宅 别墅 别墅价格 45000 11340 40000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
市场。
要点3：对旺盛的市场需求将起到降温的作用，短期内成交量将出现明显的下降，但对于强劲的刚性的市场 购买力不足以产生根本性的影响，也难以抑制房价的继续上升。 要点4：第二套房首付及相应贷款利率提高，第二套房选择在90平米以下的购房者会增多，这样很有可 能增加90平米以下存量房的交易量。 要点5：将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、第四、第五套等以上 住房的贷款首付比重有可能更高。同时，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度也
新政以来房地产市场走势 及营销策略研讨
2008-7-11
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研讨内容
1
新政以来房地产市场走势
2
常见促销手段及效果评估
3
目前市场营销的应对措施
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2
§1 新政以来房地产市场走势
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背景：宏观调控
当前政策调控是05-06年的延续： 05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段
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背景：宏观调控
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本轮宏观调控：政府实施提高政策，加大多套房购房压 力，迫使部分投资者逐渐退出投资市场
中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关 于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，对已 利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的， 金融政策。政府实施提高政 策，加大多套房购房压力， 迫使部分投资者逐渐退出投 资市场
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背景：宏观调控
本轮宏观调成效明显：投资客户被挤压，比例由 70%下降至30%，对市场风险表现敏感
投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些项目甚至高达70％。投资客活跃 导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到30％以下。
新政前入市楼盘投资客比例变化 城 市 楼盘名称 中海西岸华府 深 圳 公园大地2期 卡罗社区 万科第五园3期 中央公园1号 东 莞 景湖春晓 景湖湾畔 万科运河东1号 鹏基万林湖 惠 州 奥林匹克花园 合生国际新城 开盘时间 2007-8-25 2007-8-26 2007-8-25 2007-9-8 2007年8月底 2007年8月 2007年8月 2007年7月 2007-9-1 2007-8-27 2007-8-13 开盘销售 率 93% 47% 28% 31% 100% 70%-80% 60%-70% 63% 100% 53% 95%-98% 投资客户 比例 70% 15%-20% 85% 10% 80% 20%-30% 15% 60% 80% 70%-80% 70% 惠 州 东 莞 深 圳 城 市 新政后入市楼盘投资客比例变化 楼盘名称 佳兆业可园 中海半山溪谷 城市峰尚 水岸新都三期 景湖春晓 景湖湾畔 万科运河东1号 丰泰城 东骏豪苑 领墅 奥林匹克花园 合生国际新城 美岸栖庭
成交套数（套） 成交均价（元/㎡）
16000 14000 12000 10000
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背景：宏观调控
直接针对购房者的信贷政策效果明显，导致成交量持续下降，市 场观望气氛浓厚，可能导致市场进入较长时间的横盘调整期
第一轮宏观调控 基本 政策 调控 实质 短期 现象 后市 影响 土地政策、行政政策、住房 供应结构；加息 调控市场心理 短期内客户持币观望，上门 量和成交量均呈下降趋势 观望期持续3－4个月后快速 结束；引发价格新一轮走高
02-06年全国商品房价格变化图
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行政管理 短期 影响 供给 长期 短期 长期 短期 影响 需求 长期 短期 长期 打击捂盘 90/70政策