个人住房贷款的风险控制问题

个人住房贷款的风险控制问题王娅信息管理与工程学院 2009210751摘要：个人住房贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点正日益受到我国各大商业银行的青睐。

但是随着个人住房贷款业务的快速发展，业务规模的不断扩大，个人住房贷款业务的风险也不断的出现，如何认识并防范个人住房贷款业务的风险对各大商业银行来说显得越来越重要。

本文主要从个人住房贷款的概念及个人住房贷款风险管理的意义方面进行研究，对我国商业银行个人住房贷款风险的现状进行阐述，并提出了相应的解决对策。

关键字：个人住房贷款风险对策一、现阶段我国住房贷款风险显现(一) 我国住房贷款占比偏高，住房贷款风险显现我国个人住房贷款余额2003年突破1万亿元，2006年突破2万亿元，2008年一季度超过2.7万亿元。

以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30%，加上房产抵押的其他贷款，据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。

房价在经历前几年的过快增长之后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。

如果房价出现下跌，房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。

（二）人民币升值，外资大量流入，“热钱”给住房市场增添了安全隐患由于对人民币持续升值的预期、对股市楼市的投机动机等因素，很大一部分国际短期游资大量流入我国房地产业，具有流动量大、流动线路复杂、危害大、高投机性和高风险性等特点。

“热钱”在房价涨高之后卖出房产，资金可能大规模出逃，对我国的房地产市场造成一定冲击。

（三）银行个人住房贷款产品设计、业务流程控制和风险计量监控方面聚集了一定的风险银行在贷款产品设计方面，在房价处于上升阶段，往往过度开展住房金融业务，存在高估抵押物价值，低估了个人住房贷款产品本身存在的风险和个人住房贷款衍生产品引起的风险。

如按最新市场价格重新估价进行的加按业务、转按业务。

房贷发放与风险暴露存在3-6年的时滞，而目前住房贷款正步入违约高风险期。

部分商业银行在业务流程控制和风险计量监控计量方面存在内部制度不够完善，具体表现在：贷款前对借款人的资质审查流于形式，没有充分调查了解个人的信息、资产等情况，没有深入了解开发商的经营情况，对客户筛选不严格，对物业价值的评估不合理，忽略市场风险，计量不尽科学；贷款中审查不严格，内部越权审批或没有严格执行规章制度；贷款后没有进行必要的跟踪，对开发商、个人的信息掌握滞后，从而没有及时发现信贷资产的不安全因素。

（四）来自房产开发商及个人住房贷款借款人的风险进一步加大在银根紧缩、整治房地产市场的宏观经济环境下，房产商的资金链更加紧张，来自开发商的信用风险加大。

少数开发商通过假按揭、假首付、假房价等手段将风险转嫁于商业银行，具体表现在虚构一些购房者、签订虚假商品房买卖合同、伪造虚假购房发票、伪造购房者收入证明、伪造首付款证明、住房出现烂尾楼、住房质量存在严重缺陷等多种形式，使银行资金受到损失。

在房价波动的情况下，来自个人住房贷款借款人信用风险加大，主要包括个人的道德风险和财务状况恶化带来的风险，如出现理性违约、个人财务收支恶化如失业、工作变化、岗位变化、婚姻情况变化而出现的被迫违约。

一旦房价下跌到商业银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时，个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来，这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。

目前我国一些城市由于出现房价下跌，部分商业银行住房贷款逾期率有所上升，值得引起有关各方的警惕，并采取措施，履行责任，维护金融安全。

二、个人住房贷款的风险表现形式(一）交易相对方的风险主要是指来自开发商和借款人的风险。

就开发商而言，个人住房贷款以开发商开发的房产作为抵押物，由于开发商营运、资金方面的问题，将会影响到工程的进度和质量，甚至形成烂尾楼。

由此不但会使得银行的第二还款来源缩水，而且可能导致购房人不满而拒绝继续支付借款本息。

借款人的风险主要是违约风险，即借款人违约而导致银行无法到期收回贷款本息。

一般而言，借款人的还款意愿和还款能力是影响合同履行的重要因素，一旦出现经济波动、收入下降的情况，必然会对借款人及时履行合同产生影响。

更重要的是，我国尚未建立起完善的个人信用制度，银行等金融机构在获取借款人相关信息的过程中往往处于被动地位，难以对借款人的长期履约能力作出全面准确的跟踪评估，进而无法采取针对性的补救措施，势必增大银行的贷款风险。

如重庆市长寿区近年来先后有“远君明都”、“泊景湾”等楼盘出现开发商因缺后续资金，将一房几卖及卷款潜跳情况，导致购房者无法按时接房，引起购房上访、建筑工人拦断公路等社会不稳定现象。

此外，“假按揭”也是来自交易相对方的主要风险源。

所谓假按揭，是指借款人或开发商以购置个人住房贷款的名义，通过不正当手段套取银行信贷资金用于非住房交易的行为。

比如，房地产开发商通过虚构借款人、制作各种虚假申请资料骗取取银行资金以达到自己资金回笼的目的；或者借款人因其与开发商的特殊关系（如亲友、本单位职工等）相互串通，并未将向申请的银行个人住房贷款用于购房，而是由开发商支配使用并按期替借款人还款。

无论哪种情形，都违背了银行的真实意思表示，是一种典型的欺诈行为，银行信贷资产随时面临损失的风险。

（二）银行自身经营管理的风险随着个人住房贷款业务量的膨胀，为了争夺市场份额以及加快办理速度，银行往往忽视了贷款操作的严谨性，产生各种环节上的缺漏，成为日后风险发生的源头。

一是贷前调查不充分，仓促发放贷款。

因为有房产作为抵押，有关开发商的资质、财务状况、工程进展以及借款人的收入状况、负债状况等真实性调查往往不被重视，过分依赖第二还款来源（房产抵押），而忽视第一还款来源（借款人偿还能力）的做法，不但增加了贷款回收的成本，而且极易成为贷款欺诈行为滋生的土壤；二是贷款操作过程中的违规风险。

一种是恶意违规行为，如信贷人员为谋取个人利益，与开发商、借款人串通，不按规范化程序操作，擅自简化贷款手续、降低贷款门槛，骗取银行贷款。

还有就是过失性违规行为，如过分依赖售楼部，委托售楼小组代为办理合同签约及抵押登记情况，因而出现合同签订、抵押物登记手续办理等相关环节的疏漏将直接导致因合同无效、抵押权不成立产生的贷款本息无法收回的问题。

三是银行内部控制制度不完善，经办人员业务素质参差不齐，人员配置不合理，难以对信贷资金形成全面、有效的控管，以致形成风险。

（三）外部经济环境、政策风险个人住房贷款的还款期限长，宏观经济趋势和经济周期的变化将引起房地产市场的波动。

当房地产市场行情低迷，公众的购房热情减弱，作为担保的房产价值大幅降低，会对银行的贷款安全构成威胁。

同时，外部经济环境的不景气必将对借款人的收入产生影响，第一还款来源无法保障，极易形成不良贷款。

个人住房贷款一般实行的是浮动利率，借款人每年的还款金额不是固定的，当利率上调，借款人的还款压力随之增大，而收入又没有相应增加时，借款人很可能无法正常还款。

此外，法律规定或政策的变化也使得银行信贷资产面临遭受损失的可能性。

根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，“被执行人及所扶养家属必需的居住房不得拍卖、变卖或抵押”，由于我国尚未形成比较完善的社会保障体系，当借款人无法还款而形成不良贷款时，银行要实现其抵押权往往十分困难。

（四）流动性风险由于个人住房贷款期限较长,最长可达30年,而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金,银行的居民储蓄存款期限最长却只有5年,以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款,这就不可避免地会出现“短存长贷”现象,银行势必要承担一定的期限性风险。

三、防范个人住房贷款风险的对策（一）从银行方面来讲1、完善对贷款人的资信评价个人住房贷款的资信评价作为个人信用评估的组成部分，是以借款人财产数据、信用数据等数据为依据，通过分析借款人信用状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。

对还款能力的评价主要考察借款人的收入来源证明、税单等资产证明。

对借款人还款意愿的评价主要依赖于对借款人质量的考察，通过了解借款人的学历、职业、年龄、收入等综合评定，并通过与借款人的直接对话，判断其资信情况。

我国商业银行要建立完善的客户信用评级系统，对贷款客户的经济实力、信誉情况要加强分析，通过各种管道了解借款人的还款能力，借款人能否按时支付在银行中的所有借款，是否有利用多重按揭的手法在不同的银行中相互套现还款的现象。

2、发展住房贷款证券化住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券，然后通过在资本市场上出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。

住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式，它能①提高银行贷款资产的流动性，使银行的长期贷款得以流动，从根本上解决了“短存长贷“的矛盾；②促进金融产品和金融行业的深化。

抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能，转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。

这样就加深了金融行业的分工，而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构，从而提高了整个金融体系的效率，增加了整个金融体系的安全性。

③扩大银行的经营范围，提高其经营效益。

使银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊，银行可以进入许多过去不曾涉及的领域，从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。

（二）从政府方面来讲1、建立健全社会信用体系，完善个人信用制度目前，我国已经建成了全国集中统一的企业和个人信用信息基础数据库，截至2007年8月底，企业信用信息基础数据库已经建立了1232万户的企业信用档案，个人信用基础数据库也为5．86亿自然人建立了信用档案。

然而，我国的个人信用体系还处于刚刚起步阶段，有待完善。

2、建立和完善个人住房贷款担保、保险机制抵押贷款担保与保险相结合的最终效果是转移和降低了贷款风险，特别是信用风险。

首先“，必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。

”其次“，我国可尝试在全国成立专门性、不以盈利为目的的政策性住房贷款保险机构，专门为中低收入者提供保险。

”3、为个人住房贷款的证券化积极准备个人住房贷款证券化作为世界住房金融的发展方向，并作为平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具，我国应当借鉴运用。

但是，结合目前我国的情况，要在我国广泛推行个人住房贷款证券化还缺乏一定的市场基础，应该先在部分条件成熟的地区进行试点。

例如，北京和上海，住房贷款证券化可先在这些地区展开，在实践过程中应找出不足，不断完善运作机制，待条件成熟时再向其它地区推广。