房地产项目可行性研究的步骤和内容
房地产可行性研究报告
第 1 操作环节：成功迈出投资第一步第 2 操作环节：可行性研究旳误区及相应对策第 3 操作环节：房地产可行性研究战略分析第 4 操作环节：设计成功旳可行性研究流程第 5 操作环节：撰写杰出旳可行性研究报告书第 6 操作环节：如何协调可行性研究投资预算第 7 操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究普通是一种打哪儿指哪儿旳游戏，先射出箭，然后画出靶心。
中国房地产发展旳阶段性局限，导致市场旳不拟定因素较多，项目成败旳回旋余地也较大．如此也罢，最危（wei）险旳是可行性研究仅仅成为一纸说辞。
《房地产可行性研究实战操作手册》从实用旳角度总结了房地产可行性研究旳要点与程序，并将之纳入整体战略设计。
第 1 操作环节：成功近出投资第一步1．透视民地产可行性研究房地产开辟项目旳可行性研究是在投资决策之前对拟开辟旳项目进行全面、系统旳调查研究和分析，运用科学旳技术评价措施，得出一系列评价指标植，以最后拟定该项目与否可行旳综合研究。
普通来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学措施为手段，以系列评价指标为成果，它普通要解决两方面旳问题：第一是要拟定项目在技术上能否实行；第二是如何才干获得最佳旳效益(重要是经济效益)。
从房地产项目开辟旳实际状况来看，单从建造施工技术上讲，普通不存在一时无法突破旳重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建造，如上海市旳杨浦、南浦大桥，及高达 420 米、 88 层旳金茂大厦和高达 468 米旳东方明珠塔就是较好旳左证。
可见，核心在于投资旳回报，即能否获得最佳旳经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
2、项目投资制胜第一法宝一种房地产项目在实行之前，都必须进行投资可行性分析。
在该阶段，可行性分析所要解决旳波特定项目成功旳也许性问题。
固然，一种投资方案有成功旳也许性，或者说其是可行旳，也并不意味着该项目是合适旳。
－般状况下，可行性分析要研究旳不仅仅是一种方案，而是同步研交多种方案，有时几种方案都也许是可行旳，并且都很也许具有吸引力。
房地产项目可行性研究
房地产项目可行性研究引言房地产项目可行性研究是指对某一房地产项目进行全面的评估和分析，确定项目的可行性和潜在风险。
在投资房地产项目之前，进行可行性研究可以帮助投资者做出明智的决策，规避潜在的投资风险。
本文将从市场需求、项目投资回报、法律法规等方面进行分析，评估和提供关于房地产项目可行性的研究。
1. 市场需求分析房地产项目可行性研究的第一步是进行市场需求分析。
需要对目标市场进行调查和研究，了解潜在消费者的需求和偏好。
以下是该部分的分析内容：•人口统计：分析目标市场的人口数量、年龄结构、收入水平等信息，以确定潜在购房者的群体特征。
•竞争对手分析：研究目标市场上已有的房地产项目，了解竞争对手的产品特点、价格策略等，以帮助判断项目在市场中的竞争力。
•区域发展规划：了解目标市场所在地区的发展规划，包括建设项目、交通规划、商业发展等，以判断未来市场的发展趋势。
2. 项目投资回报分析项目投资回报是衡量房地产项目可行性的重要指标之一。
本部分将从以下几个方面进行分析：•初始投资成本：包括土地购买费用、开发建设费用、政府审批费用等。
对成本进行准确估计，评估项目的投资规模。
•预计销售收入：根据市场需求分析的结果，预测项目销售的规模和价格。
可以参考类似项目的销售数据和市场价格走势进行分析。
•运营成本：包括项目的日常管理费用、维护费用、税费等。
综合考虑运营成本与销售收入，评估项目的盈利能力。
•投资回报率（ROI）：通过计算项目的投资回报率，评估项目的经济效益。
ROI计算公式为：ROI = （预计销售收入 - 初始投资成本）/ 初始投资成本 * 100%。
3. 法律法规分析在进行房地产项目可行性研究时，法律法规的合规性和合法性是非常重要的考量因素。
在本部分，将进行以下分析：•土地政策：分析项目用地所在地的土地政策，包括土地出让、用途规划等，以确定土地获取的合规性。
•建设规划审批：了解项目所需的建设规划审批流程，包括环境评估、规划审查等，以评估项目建设的合法性。
房地产开发项目可行性研究
第四节 房地产开发项目的财务评价
一、房地产开发项目财务评价概述 （一）财务评价的概念
财务评价是指根据国家现行财税制度、价格体系 和项目评价的有关规定，在科学估算项目的成本和收 入基础上，编制财务报表，计算财务评价指标，考察 项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡能力，并据 此判断项目的财务可行性和经济合理性，为投资决策 提供依据。
Pd
I d Rt t 1
式中：Id —固定资产投资国内借款本金和建设期利息 之和； Pd —从借款开始年计算的固定资产投资国内借 款偿还期；Rt —第t年可用于还款的资金
6、资产负债率
反映了开发项目用债权人提供资金进行经营活 动的能力，并反映了债权人发放贷款的安全程度
资产负债率＝ 负债总额 全部资产总额
投资利税率指标值越大，说明项目获利能力越大
投资利税率＝年利税总额或年平均利税总额 项目总投资
100％
4、资本金利润率
反映了投入项目的资本金的盈利能力
投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额 资本金
100％
5、借款偿还期
项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产 投资国内借款本金和建设期利息所需的期限
（三）房地产开发项目财务评价动态指标
1、财务净现值
财务净现值（FNPV）也简称净现值（NPV），是反 映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定 的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现 值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。
FNPV
n
（CI
CO）t(1ic)t
t0
式中：FNPV—财务净现值；ic—贴现率；
第六章 房地产开发项目可行性研究
第六章 房地产开发项目可行性研究
第一节 可行性研究概述 第二节 房地产市场的调查和研究 第三节 房地产开发项目的投资估算与收入估算 第四节 房地产开发项目的财务评价 第五节 房地产开发项目可行性研究报告的撰写
房地产项目可行性分析报告案例
房地产项目可行性分析报告案例一、引言房地产项目是一个复杂而投资高风险的领域。
在投资之前，进行可行性分析非常重要，以评估项目的潜在风险和收益。
本文将以一个实际案例为例，详细讨论房地产项目的可行性分析过程。
二、项目背景该案例涉及一家房地产开发公司，打算在一个发展中的城市开发一座住宅小区。
该小区将包括多栋住宅楼、商业设施和社区配套设施。
项目的目标是满足当地不断增长的人口需求，并在市场上获得良好的回报。
三、市场调研在可行性分析的第一步中，进行了对当地市场的深入调研。
这项调研涵盖了人口增长趋势、住房需求、竞争情况以及市场价格等方面的数据收集和分析。
根据调研结果，发现该城市的人口增长快速且存量住房不足，市场需求旺盛。
此外，虽然已有一些竞争对手在该市场经营，但市场上的住房供应仍然无法满足需求。
四、经济可行性分析对房地产项目进行经济可行性分析是评估项目潜在收益和风险的重要步骤。
这包括项目的预计成本、销售价格、租金收入、运营费用等方面的综合考虑。
通过对各项指标的计算和分析，确定了项目的内部收益率（IRR）、净现值（NPV）和投资回报率等关键指标。
根据分析结果，该项目具备良好的经济可行性，预计能够取得可观的投资回报。
五、法律与政策分析房地产项目的可行性还需要考虑当地的法律与政策环境。
这包括土地使用规划、建筑审批、环境保护等方面的法律和政策要求。
在该案例中，通过与相关部门的沟通和研究，确认了项目在法律和政策上的可行性，并制定了相应的合规措施和风险管控措施。
六、技术可行性分析对于房地产项目来说，技术可行性是另一个重要考虑因素。
这包括土地的适宜性、建筑规划和设计的可行性等方面的评估。
在该案例中，通过土地测量和咨询专家评估，确认了项目所选用的土地具备良好的适宜性，并与专业设计团队合作进行确保。
七、风险分析任何投资都存在一定程度的风险，房地产项目也不例外。
在该案例中，风险分析考虑了市场风险、规划风险、竞争风险等方面的因素。
通过制定应对措施和风险管理策略，减少了潜在风险对项目的影响。
房地产开发项目可行性研究管理规定
房地产开发项目可行性研究管理规定第一章总则第一条为加强房地产开发项目可行性研究的管理，合理评估项目的投资风险，制定本规定。
第二条本规定适用于我国房地产开发项目可行性研究的管理，包括土地开发项目、住宅开发项目、商业开发项目等。
第三条建立房地产开发项目可行性研究管理制度，统一规范项目评估、审批、监管、实施等工作流程，以确保每个开发项目的合理性和可行性。
第二章项目评估第四条项目评估是房地产开发项目可行性研究的重要组成部分，应在项目立项前进行。
评估内容包括但不限于项目选址、市场需求、资金投入、盈亏平衡分析等。
第五条项目评估报告应以科学客观的方式进行编写，报告中应包括项目背景、市场分析、投资收益预测、风险评估、可行性分析等内容。
第六条项目评估报告应由专业机构或者合格的评估师进行编写，并报请相关部门进行审阅。
第七条项目评估报告的审批程序应当严格遵守相关法律法规和规定，确保审批程序的公正、公开和透明。
第三章审批程序第八条房地产开发项目可行性研究报告的审批程序应当根据不同类型的项目进行分类管理。
第九条项目立项的审批程序应当包括项目评估报告的审批、相关许可证的申请等步骤，确保项目在符合相关法律法规和规定的前提下得以启动。
第四章监管第十一条监管部门应当对房地产开发项目的可行性研究报告进行审查和监督，确保评估的科学性和可靠性。
第十二条监管部门应当加强对房地产开发项目的进度和质量的监管，确保项目的顺利进行。
第五章实施第十三条房地产开发项目的实施应当按照相关法律法规和规定进行，确保项目的合法性和安全性。
第十四条实施过程中应当加强监督，及时解决项目中出现的问题，确保项目的顺利实施。
第十五条实施过程中的变更应当申请审批，并按照规定进行。
第六章法律责任第十六条对未按照本规定进行房地产开发项目的可行性研究的单位和个人，监管部门有权责令停止违法行为，并依法给予相应的行政处罚。
第十七条对故意编写虚假的房地产开发项目的可行性研究报告的单位和个人，监管部门有权责令停止违法行为，并依法追究刑事责任。
房地产开发项目的立项和可行性研究的流程
立项和可行性研究的流程房地产开发项目的立项和可行性研究的流程一、初步开发方案的确定选定项目：房地产开发公司寻找、筛选房地产项，根据项目性质洽谈合作或者受让项目公司股权，确定投资条件。
了解情况：房地产开发公司委托具有相应资质的建设工程勘查、设计单位对房地产项目用地进行现场勘查，初步了解房地产项目周边市政配套情况。
买图测绘：房地产开发公司到测绘主管部门购买项目用地地形图，对比确认项目用地实际情况，如需重新测绘的，应委托测绘单位进行重测或补测。
初定方案：建设工程勘察、设计单位根据房地产开发公司的开发意向，初步确定项目开发方案，进行初步方案设计。
二、项目建议书（代可行性研究报告）的编制1、房地产开发项目申报立项时一般分为两个步骤，即项目建议书和可行性研究报告的编制、申报和审批。
2、可行性研究的任务是根据国民经济长期规划和地区规划、行业规划的要求，对建设项目在技术、工程和经济上是否合理和可行，进行全面分析、论证，作多方案比较，提出评价，为项目决策提供可靠的依据。
3、在进行房地产项目开发建设之前，必须对房地产项目的可行性进行科学论证，即对选定的房地产项目进行可行性研究和经济评价，并在此基础上作出正确的房地产投资决策，从而取得最好的投资经济效益。
4、所谓可行性研究是指具体实施某一开发建设项目前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价。
可行性研究的工作重点是研究新建或改建一个工程项目究竟是否可行，也就是通过调查研究，综合论证一个投资建设项目在技术上是否先进、是否实用可靠，在经济上是否合理，在财务上是否赢利，是否值得投资于这个项目。
5、可行性研究是建设项目前期工作的重要内容，是房地产开发和基本建设程序中重要组成部分，是项目立项、规划设计、工程建设的重要依据。
三、项目建议书（代可行性研究报告）的备案1、项目建议书（代可行）的申请：申请单位按规定准备相关文件、资料，填报固定资产投资建设立项登记备案申请表，提出登记备案申请。
房地产项目可行性研究报告的内容
房地产项目可行性研究报告的内容
一、研究背景
这一部分需要对研究的背景进行概述，包括现阶段房地产市场的发展现状，对
于房地产项目可行性的重要性进行介绍。
二、研究目的
明确本次研究的目的，主要是为了评估该房地产项目在商业和经济上的可行性，为项目的决策提供依据。
三、研究范围与方法
详细介绍本次研究的范围和研究方法，包括实地调研、数据收集和分析方法等。
四、市场分析
对当地房地产市场进行分析，包括市场需求、供应情况、竞争对手分析等，评
估项目在市场中的竞争优势。
五、技术可行性分析
对项目所涉及的技术、工艺和设备等进行分析，评估项目在技术上的可行性。
六、财务可行性分析
对项目的投资规模、资金来源、收益预测等进行分析，评估项目在财务上的可
行性。
七、法律政策风险评估
评估项目在法律法规和政策方面的风险，确保项目合法合规。
八、社会环境影响评估
评估项目对当地社会环境的影响，包括对周边居民、环保和社会氛围的影响。
九、风险识别与应对措施
识别项目执行过程中可能面临的各类风险，制定相应的风险应对措施，保障项
目顺利实施。
十、可行性结论
综合以上分析，给出对该房地产项目可行性的结论评价，指导后续项目决策的制定。
十一、总结与建议
对本次研究进行总结，提出进一步完善的建议，为项目的实施提供指导。
以上即为房地产项目可行性研究报告的基本内容，通过深入的分析和评估，为相关决策提供依据，推动项目的顺利进行与成功实施。
房地产开发项目可行性分析
房地产开发项目可行性分析引言房地产开发是现代社会中一项重要的产业，对经济发展和城市建设起着重要作用。
在进行房地产开发项目之前，进行可行性分析是必不可少的步骤。
本文将通过对房地产开发项目进行可行性分析，以评估项目的潜在风险和回报，为投资者提供决策参考。
一、市场需求分析在进行房地产开发项目可行性分析时，首先需要对市场需求进行深入分析。
通过研究目标市场的人口结构、消费水平、人口流动等因素，可以确定目标市场的潜在需求量。
同时，还需考虑竞争对手的情况，包括已有房地产项目的供应量、定价策略等。
综合考虑这些因素，可以确定项目在目标市场的市场容量和市场份额。
二、项目规划和设计在进行房地产开发项目的可行性分析时，项目规划和设计是非常重要的环节。
项目规划需要考虑到土地的选址、项目规模和功能布局等因素。
合理的规划和设计可以满足目标市场的需求，并最大限度地提高项目的使用率和价值。
三、资金投资与回报分析资金投资与回报分析是评估房地产开发项目可行性的关键环节。
投资主要包括土地购置费用、建设投资和运营成本等。
回报主要来自房地产的销售收入和租赁收入。
通过对项目的预计销售和租赁情况进行分析，可以计算出项目的预计投资回报率和回收期。
同时，还需考虑市场风险、政策风险和经济周期等因素对项目收益的影响。
四、法律与政策环境分析在进行房地产开发项目可行性分析时，合法性和政策环境也是需要考虑的因素之一。
需要研究和了解相关法律法规和政策，以确保项目的合法性并遵守相关规定。
此外，政策环境的变化也可能对房地产开发项目产生重大影响，因此需要及时调整和变更项目策略。
五、风险评估与控制房地产开发项目存在着各种各样的风险，包括市场风险、技术风险、经济风险等。
在进行可行性分析时，需要将这些风险进行评估，并制定相应的控制措施。
例如，通过多元化销售渠道降低市场风险，通过引入先进技术来应对技术风险等。
六、环境影响评估在进行房地产开发项目可行性分析时，需要对项目的环境影响进行评估。
可行性研究的步骤
可行性研究的步骤（1）组织准备。
进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。
其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。
（2）现场调查与资料收集。
现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。
收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。
（3）开发方案的设计、评价和选择。
这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。
当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
（4）详细研究。
采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
（5）编写研究报告书。
可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。
房地产可行性研究的内容。
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。
当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。
其具体内容如下：1）项目概况。
项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
2）市场分析和需求预测。
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
房地产开发项目可行性研究的步骤
房地产开发项⽬可⾏性研究的步骤：
可⾏性研究按以下五个步骤进⾏。
（⼀）接受委托
在项⽬建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对项⽬进⾏可⾏性研究。
双⽅签订合同协议，明确规定可⾏性研究的⼯作范围、⽬标意图、进度安排、费⽤⽀付办法及协作⽅式等内容。
承担单位接受委托时，应获得项⽬建议书和有关项⽬背景介绍资料，搞清楚委托者的⽬的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。
（⼆）调查研究
主要从市场调查和资源调查两⽅⾯进⾏。
市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能⼒等，以便确定项⽬的经济规模和项⽬构成。
资源调查包括建设地点、项⽬⽤地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、⽔⽂地质、⽓象等⽅⾯的调查，为下⼀步规划⽅案设计、技术经济分析提供准确的资料。
（三）⽅案选择和优化
根据项⽬建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建⽴若⼲可供选择的开发⽅案，进⾏反复的⽅案论证和⽐较，会同委托单位或部门明确⽅案选择的重⼤原则问题和优选标准，采⽤技术经济分析的⽅法，评选出合理的⽅案。
研究论证项⽬在技术上的可⾏性，进⼀步确定项⽬规模、构成、开发进度。
（四）财务评价和综合评价
对经上述分析后所确定的⽅案，在估算项⽬投资、成本、价格、收⼊等基础上，对⽅案进⾏详细财务评价和综合评价。
研究论证项⽬在经济上的合理性和盈利能⼒，进⼀步提出资⾦筹措建议和项⽬实施总进度计划。
（五）编制可⾏性研究报告
经过上述分析与评价，即可编制详细的可⾏性研究报告，推荐⼀个以上的可⾏⽅案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。
第七章 房地产开发项目可行性研究
第二节
房地产开发项目投资与收入估算
一、房地产开发建设投资估算 (一) 土地费
为取得房地产项目用地而发生的费用 1. 土地征收拆迁费 2. 土地出让地价款 3. 土地转让费 4. 土地租用费 5.土地投资折价
土地购置过程中所支付的税金和 相关费用
第二节
案例7-1
房地产开发项目投资与收入估算
P2008（001）地块 土地使用权人：湖北长源房地产开发有限责任公司； 地块简介
房地产可行性研究概述
二、房地产可行性研究的内容和步骤 (一) 房地产可行性研究的基本内容
(1) 项目概况 (3) 规划方案的优选 (5) 项目投资估算 (7) 财务评价 (9) 国民经济评价 资源供给条件分析 (2) 市场分析和需求预测 (4) 开发进度安排 (6) 资金的筹集方案和筹资成本估算 (8) 风险分析 (10) 结论 环境影响评价
项目用地位于中北路延长线，东临125米宽高压走廊；南
临中北路延长线；西临40米宽铁矶路；北临20米宽规划道路， 用地形状较为规整，用地临中北路延长线面宽约为ห้องสมุดไป่ตู้65米，进 深约为170米。
第二节
案例
房地产开发项目投资与收入估算
第二节
案例
房地产开发项目投资与收入估算
P2008（001）地块 规划指标 该地块规划净用地面积为4.0020公顷，用地性质控制为居住
第二节
计算
房地产开发项目投资与收入估算
每亩单价？楼面地价？
1公顷=10 000平方米 40020平方米＝60.03亩 4.002公顷＝40020平方米 亩换算平方米口诀（除三加倍右移三）
每亩单价＝21050万元/60.03＝350.66 万元/亩 容积率=总建筑面积/用地面积 总建筑面积＝40020*2.5＝100050平方米 楼面地价=土地总价格/总建筑面积 楼面地价＝210500000/100050＝ 2103.95元/平方米
房地产项目可行性研究报告的编制方法
房地产项目可行性研究报告的编制方法
1.项目背景和目标：报告的开头应提供项目背景和目标的介绍，包括
项目所在地、规划范围、项目的主要目标和发展方向等。
2.市场分析：对项目所在市场进行全面的分析，包括市场供需情况、
竞争状况、市场规模和增长预测等。
通过调查和研究市场潜在需求、消费
者行为、竞争对手及市场趋势等，评估项目的市场前景。
3.技术可行性分析：对项目所涉及的技术因素进行评估，包括土地利用、建筑规划、设备配置和环境保护等。
需重点考察项目是否满足相关的
政策法规要求，确保项目在技术上可行。
5.风险评估：对项目可能面临的风险进行全面评估，包括市场风险、
技术风险、财务风险和管理风险等。
通过风险分析和评估，确定风险的可
能性和影响程度，并提出相应的应对措施。
6.社会效益评估：考虑项目对社会的影响，包括就业机会、经济增长、环境影响等。
通过社会效益评估，确定项目对社会的贡献和影响。
7.可行性研究结论和建议：综合以上分析结果，对项目的可行性进行
评估，并提出相应的建议。
可以提出项目的推进策略、风险管理措施、市
场营销策略等，为项目的实施提供有力的支持。
总结：房地产项目可行性研究报告的编制方法需要综合考虑市场分析、技术可行性分析、经济效益评估、风险评估和社会效益评估等方面的内容，并提出相应的建议。
编制方法需要科学合理，数据准确可靠，能够客观评
估项目的可行性和风险。
房地产可行性研究报告编制的依据和步骤
房地产可行性研究指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价。
其编制步骤大致为：开始筹划→调查研究→优化选择方案→详细分析和预测→编制报告书等。
房地产可行性研究报告编制依据主要包括以下内容：1．国家经济建设的方针、政策和长远规划。
2．政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划。
3．可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料。
例如建设地点的自然条件和现状。
⑴自然条件。
如年平均温度，冬季最低日平均温度，日照、主导风向和风速，最大冻土深度，土壤类别及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震设防烈度，地势和地貌等。
⑵建设场地现状。
如场地归属，现有可供利用建筑物幢数和建筑面积，现有建筑物需拆除建筑面积，现有的可供利用或需拆除的构筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面积数，动迁户数及人口等。
4．周围的社会环境、基础设施和施工条件等。
⑴社会环境及设施。
如到市中心距离，到中学校、小学校、医院的距离，到副食、蔬菜供应点的距离，至高噪声区的距离及影响，周围通信设施的远近，相临厂矿的污染源及其影响，相临单位可利用的条件等。
⑵施工条件。
如自来水干管管径和接口距离，排污干管管径和距离，热力和燃气的干管管径与距离，电力等来源、距离和可供数量，当地原料可供给数量等。
⑶施工条件。
如当地施工力量是否能满足需要，预测构件能否满足需要，钢材、水泥、木材、建筑设备的来源地、价格，砂、石等地材的产地和单价等。
5．有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等。
6．政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。
如定额回收期、基准收益率、折现率、利率、折旧率、调整外汇率等。
7．有关市场需求调查、分析和预测资料等。
以上就是为大家介绍的关于房地产可行性研究报告编制的依据和步骤的相关内容，希望对大家有所帮助！房地产可行性研究报告是用来判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
6第六章房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目方案经济比选
一、方案比选及其作用 （一）方案经济比选 （二）方案经济必选的类型 互斥关系、独立关系和相关关系 二、方案经济比选定量分析方法 （一）差额投资内部收益率法 （二）净现值法 （三）等额年值法 （四）费用现值法和等额年值法 三、方案经济比选方法的选择 （一）比选方法选择规则 （二）注意事项
年份 投资 销售收入 经营成本 期末资产残值 净现金流量 15000 0 4600 0 15000 19800 15200 1980 15200 2000 4600+2000 1 2--10 --10 11
可行性研究的作用 : 1.是项目投资决策的依据 1.是项目投资决策的依据 2.是筹集建设资金的依据 2.是筹集建设资金的依据 3.是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 3.是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 4.是编制下阶段规划设计的依据 4.是编制下阶段规划设计的依据
可行性研究的依据
线性: 线性: 项目的产销量的变化不会影响到市场销售价格和生产成本。成本 与产量，销售收入与销售量呈线性关系。 非线性: 非线性: 该项目的生产销售活动影响到市场供求状况，随着该项目产品销 售量的增加，产品价格有所下降，销售收入与销售量之间不再是 线性关系。
线性盈亏平衡分析 收入＝成本 成本＝固定成本+ 成本＝固定成本+变动成本 固定成本指在一定的生产规模限度内不随产量的变动而变动的费 用。总额的不变性和单位固定成本的反比例变动。C 用。总额的不变性和单位固定成本的反比例变动。Cf 变动成本随产量的变动而变动的费用。等于单位变动成本C 变动成本随产量的变动而变动的费用。等于单位变动成本Cv*产 销量 C C= Cf+ Cv *Q C
第六章 房地产开发项目的可行性研究
房地产开发项目可行性研究
（二）投资回收期
投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额
收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投
资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的
时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达
式为：
Pt
(CI CO)t 0
t 0
式中 为投P资t 回收期；CI为现金流入量；CO为现金流出量； 为年的(C净I 现CO金)t 流量。
7.1 房地产可行性研究概述
（一）概念与目的 • 房地产可行性研究的概念
即在投资决策前，对与项目有关的市场、资 源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面 的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否 可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选 的科学方法。
房地产可行性研究的目的
旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性， 并为项目的实施控制提供依据或参考。
（1）若IRR＞i
，则项目／方案在经济上可以接受；
c
（2）若IRR＝i
，项目／方案在经济上勉强可行；
c
（3）若IRR＜i c，则项目／方案在经济上应予拒绝。
三、静态指标及其计算
对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不 考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为 静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期 等。
投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是 会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资 寿命期内所有年份的收益情况。
其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利 润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率 并不能真正反映投资报酬率的高低。
房地产项目可行性研究步骤
房地产项目可行性研究步骤随着国家经济的不断发展，房地产业成为了我国经济的重要支柱产业，也成为了人们投资和购买的主要方向之一。
然而，房地产项目的开发过程涉及到大量资金和资源的投入，因此对于房地产项目的可行性进行全面细致的研究显得十分必要。
本文就房地产项目可行性研究进行详细介绍，主要包括房地产项目可行性研究步骤和相关注意事项。
一、房地产项目可行性研究步骤1.确定研究目标：在研究前，需要明确投资人的需求和目标，确定房地产项目的类型，包括住宅、商业、写字楼等，以及投资人所关注的方面，比如投资金额、预期收益率，对资产的抵押能力等等。
2.市场分析：市场分析是房地产项目可行性研究中最为重要的一部分，他涉及到市场趋势、市场容量和市场竞争对手的研究，包括对所在区域的宏观经济情况、竞争品牌的数量和价格、目标客户的需求等方面的研究。
3.技术可行性分析：房地产项目的开发需要大量的技术支持，包括设计人员、建筑师、工程师和战略规划人员等，这些职业人员的素质和专业技能对于整个项目的开发十分重要。
因此，技术可行性分析包括聘用的人员是否具备专业技能、项目开发的工程目标、复杂性以及所需的技术设备和工具等等。
4.环境可行性分析：环境可行性分析涉及到房地产项目对于外部环境的影响，包括居民区、生态环境、水文地质等。
这些因素会对房地产项目的发展和生长产生重要影响，因此在环境可行性分析中需要对这些因素进行详细研究。
5.人力资源分析：人力资源是房地产项目成功的关键，因此在可行性研究中需要将人力资源作为一个重要的考量方面。
人力资源研究方面需要考虑到团队建设、招聘、培训和绩效管理等各方面。
6.经济可行性分析：作为一个产业项目，房地产项目的经济可行性分析极其重要。
这包括投资成本、预期盈利和回报时间等方面的研究。
这一过程需要考虑的因素包括市场收益率、投资成本、资产的抵押价值，以及收益的时间和另外因素。
7.风险分析：房地产项目的开发可能会涉及到各种风险，包括市场风险、政策风险和技能风险等等。
房地产开发项目的可行性研究
房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究是一个非常重要的过程。
它可以帮助开发商了解项目是否具有商业上的可行性，并且可以帮助投资者决定是否应该投资项目。
房地产开发项目的可行性研究通常包括以下几个要素。
1.市场需求房地产开发项目的成功与否关键在于市场需求是否存在。
在进行可行性研究之前，需要对当地市场的需求进行深入的研究，包括对目标客户、目标市场、竞争对手等方面进行分析。
这样一来，开发商可以更好地了解市场需求和投资风险。
2.土地评估房地产开发项目的土地评估是非常重要的一项工作。
评估应该包括土地面积、特征、可用性以及任何土地限制条件。
此外，还需要对土地价格和所在领域进行详细的市场分析和评估。
3.建筑成本建筑成本是房地产项目的重要组成部分。
需要仔细考虑建筑材料、劳动力和工程管理等方面的开销。
通过结合当地市场和财务预算，开发商可以更好地了解开发项目的实际成本。
4.财务分析开发商需要进行财务分析，包括现金流、投资利率、当地市场状况和预测未来的现金流情况。
这可以帮助开发商确定项目的经济性，以及预测未来可能面临的风险。
5.政策分析需要审查当地的政策和规定，包括土地使用和建筑条例等，以便确定项目是否符合法律或建筑条例。
房地产开发项目的可行性研究还需要注意一些基本问题。
例如，项目的定位应该是什么，价格应该是多少，市场所暗示的需求是什么，以及同行处理市场价格的方法是什么。
这些问题都需要在研究过程中得到理解。
在完成可行性分析之后，开发商可以使用这些信息透彻地评估项目是否是一个商业上的成功。
如果分析结果是肯定的，那么他们可以下一步开始向投资者做出提议。
而对于投资者来说，可行性研究报告可以帮助他们了解项目的风险和潜在回报，并决定是否要进行投资。
总而言之，房地产开发项目的可行性研究可以帮助开发商了解市场需求、土地评估、建筑成本、财务分析和政策分析之间的相互关系，以确定项目的商业性和可持续性。
通过认真考虑每个要素，开发商可以制定一个精细的商业计划并评估投资的风险，以确保他们的投资低风险并有大量的回报。
房地产开发项目可行性研究的内容
房地产开发项目可行性研究的内容房地产开发项目可行性研究的内容：因为房地产开发项目的性质、规模和复杂水准不同，所以可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重，一般应包括以下主要内容：（一）项目概况具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。
（二）开发项目用地现状调查具体内容包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状，当前土地开发状况和地上物状况，场地平整状况等。
（三）市场分析和建设规模的确定具体内容包括：市场供给现状分析及预测，市场需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格分析及预测，服务对象分析，租售计划制定，项目建设规模的确定。
（四）规划设计方案的选择（1）市政规划方案选择。
（2）项目构成及平面布置。
（3）建筑规划方案选择。
（五）资源供给条件分析主要内容包括：建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。
（六）环境影响评价主要内容包括：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存有问题及建议。
（七）项目开发组织机构和管理费用的研究主要内容包括：拟定项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。
（八）开发建设计划的编制（九）项目经济及社会效益分析（十）结论及建议。
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房地产项目可行性研究的步骤和内容
可研报告2009-03-15 17:31:46 阅读46 评论0 字号：大中小
可行性研究的步骤:
（1）组织准备。
进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。
其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业
人员来主持。
（2）现场调查与资料收集。
现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。
收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术
资料，房地产市场分析的资料等。
（3）开发方案的设计、评价和选择。
这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。
当然，选择不同的开
发方案，会出现不同的社会经济效益。
（4）详细研究。
采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
（5）编写研究报告书。
可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实
房地产可行性研究的内容。
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。
当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经
济评价。
其具体内容如下：
1）项目概况。
项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标
等。
2）市场分析和需求预测。
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
3）规划方案的优选。
在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、
控制性规划技术指标等。
4）开发进度安排。
对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。
大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5）项目投资估算。
项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。
房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来
事实相符。
6）资金的筹集方案和筹资成本估算。
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。
房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，
保证项目的正常运行。
7）财务评价。
财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
8）风险分析。
风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。
风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供
参考。
9）国民经济评价。
国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。
它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。
因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。
国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。
财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。
财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。
所以国民经济评价又叫费用效益分析。
10）结论。
运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。