2009年菏泽市房地产市场调研报告
山东省菏泽市房地产市场调研报告
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关于菏泽市政府搬迁的讨论
菏 泽 市 政 府 搬 迁 规 划 图 示
如图所示，红线、褐线为新修、续修路桥；深蓝色为拓宽路段，亮绿色范围内为市委、 市政府、市行政服务中心、市府广场驻地（其中综合了大多数市直部门，如市教育局、 建设局、发改委、卫生局等以及市人大、政协等办公场所）。暗绿色范围内为续建赵 王河公园，黄色范围内为因市府迁址而会得到开发的热门地段，而且黄河路跑大货的 情况也会得到改善。
建设和教育环境的改善，以及政府搬迁的计划， 作为未来的人文高教中心及政务中心，发展趋 势看好。
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南部城区代表项目及特征
项目 锦绣中华 华侨城 中达●尚城
图片
南部城区作为商贸区，以早年自建低 矮建筑为主，道路交通拥挤，现代小区概
代 表 项 目
念的住宅区较难形成，直接导致南部城区
类别 商住综合体 多层、别墅 多层、小高层
城镇人口（万）
431 479 182 135 80 323 451 266 189
城镇人口比例
63% 55% 40% 36% 39% 46% 50% 33% 34%
房价
8898元/㎡ 13115元/㎡ 5917元/㎡ 4279元/㎡ 6130元/㎡ 7440元/㎡ 4627元/㎡ 5763元/㎡ 6049元/㎡
领将帅府花园
亿联时代奥城 曹州大观园 国贸中心
69
68 64 55
9
10
将军苑
鹏远华府
54
54
20
菏泽市楼盘销售分析
菏泽市上月（8月份）销售备案统计： 备案套数 1121套 成交住宅面积区间统计： 面积区间（㎡） 120-140 90-120 140以上 90以下 比例 34.91% 31.53% 24.19% 9.37%
2024年菏泽房地产市场调研报告
2024年菏泽房地产市场调研报告1. 背景介绍菏泽市位于中国山东省中部，是山东省人口最多的地级市之一。
近年来，随着城市化进程不断推进，菏泽房地产市场也经历了快速发展。
本报告将对菏泽房地产市场进行调研分析，以揭示其现状和发展趋势。
2. 市场概况2.1 市场规模根据调研数据显示，菏泽房地产市场规模不断扩大。
截至目前，菏泽市总计拥有X万平方米房屋建筑面积，其中住宅用地面积占比最高。
2.2 市场供需关系菏泽房地产市场供需关系紧张。
需求方主要包括自住购房者和投资购房者，而供给方主要是房地产开发商。
菏泽市房屋供应量不足导致房价普遍上涨，市场供需关系偏向供不应求。
3. 市场特点3.1 地域优势菏泽市地处山东省中部，交通便利，与周边城市连接紧密。
这为房地产市场的发展提供了便利条件。
3.2 各区域发展不平衡菏泽市各区域房地产市场发展不平衡，主城区房价较高，而郊区较为低廉。
这导致购房者需权衡价格和地理位置选择购房区域。
3.3 投资热点区域经调研发现，菏泽市中心商业区和知名的房地产开发项目是投资者们的热点关注区域。
这些区域具有较高的发展潜力，并且相对稳定。
4. 市场趋势4.1 房价持续上涨菏泽市房价呈现持续上涨的趋势。
供需关系紧张、土地成本上涨、劳动力成本上升等因素是导致房价上涨的主要原因。
4.2 住宅销售量增长菏泽市住宅销售量持续增长。
随着城市化的推进，需求方对住宅的需求将持续增长，这为开发商提供了市场机会。
4.3 二手房市场活跃随着住宅需求的不断增长，菏泽市二手房市场也呈现出活跃的态势。
购房者们更加关注二手房市场，尤其是中心城区的二手房交易。
5. 市场前景展望综上所述，菏泽房地产市场在未来仍将保持较高的发展势头。
然而，应注意市场风险，包括政策风险、价格波动和市场竞争等因素。
投资者和开发商需谨慎把握市场机会，加强市场调研和风险评估。
6. 结论菏泽房地产市场规模不断扩大，供需关系紧张，房价上涨趋势明显。
市场前景广阔，但需注意风险因素。
菏泽市场调研总结
四君子市场布局：
四君子市场布局
营销部
财务独立、研发独立、人员独立
一公司
财务独立、研发独立、人员独立
二公司
单 县
金 乡
丰 县
东 明
曹 县
菏 泽
定 陶
巨 野
鄄 城
郓 城
成 武
梁 山
各自独立核算财务
二公司独立核算财务、研发新品、制定销售政策 缴纳新品使用费
四君子市场布局图
菏泽市8县1区，880万人口，是山东、江苏、安徽、河南四省交界处。其中单县120万。
零售终端
餐饮终端
零售兼批发
零售为主
偏远、小零售
偏远、小餐饮
优势： 单县终端网点1000个，实现了90% 的终端铺货率，铺货最大化 客情关系良好，维护到位
劣势： 企业投入的人力多，管理成本高 要求区域有足够的市场容量，保证 利润
“直供终端”为主渠道结构，最大化占有市场
单县市场人员结构：
餐饮4人
第四部分：菏泽市场调研
外敷市场主推产品：
岁月留香
淡雅四君子
一品君子
二公司产品结构：
销售二公司主力产品结构
岁月留香 岁月留香
淡雅四君子 一品君子
淡雅四君子 一品君子
主推产品及流通价格
主推产品及餐饮价格
二公司主推产品是一品君子、淡雅和岁月留香。
二公司组织结构：
销售二公司组织结构
二公司
财务独立、研发独立、人员独立、政策独立
单县, 90%
四君子在单县1.1亿的销量占总企业总销 量的一半
四君子在单县的终端铺货率达到90%。
原因一：
单县渠道模式：业务员直供为主，代理商分销为辅
山东菏泽房地产市场调研 和平印象项目市调与定位报告(中)
本报告是严格保密的。
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和平印象
2、基本经济技术指标
鸟瞰图 小区入口
关键词：约20万方规模
本报告是严格保密的。
的主要交通要 道，沿街分布有建设银 行、菏泽中医院、建设 局家属院，农业服务大 厅、农业监测、大药房 等机构
东面为和平路，项目对 面是鑫苑花园小区，该 项目是目前市场价格最 高项目，临街为底商。
项目名称：金鼎.凤凰城精装小公寓 预计开盘时间：2010年7月底8月初（具体待定） 项目地址：菏泽市中华东路火车站西邻
另据了解，金鼎凤凰城项目 地处菏泽市东西主干道中华 路东头，与火车站比邻而居， 总建筑面积10余万平方米， 是集商业服务、商业公寓、 商务酒店、休闲娱乐于一体 的复合型房地项目。
本报告是严格保密的。
趋势四：从买毛坯到买精装
从小户型等产品的菜单式精装修潮流，人们的购房理念也趋向多元化。虽然 还有不少购房者对精装修的品质存有质疑，但今年精装修楼盘的热销无疑预 示了这一市场的前景。
本报告是严格保密的。
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32、菏泽消费市场总体结论（2）
趋势五：更多追求全明户型
不少购房者认为全明设计是最理想的户型之一，因为优良的采光和通风效果不但对居住者的健康有益， 还会使房间更加宽敞。
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Logic Path 4 项目理解
PART4
项目理解
政策解读 宏观市场
菏泽印象 社会与经济 城市与产业
菏泽楼市
区域概况
竞争楼市 项目理解
市场机会
项目概况 地块价值分析 项目Swot分析
项目定位
物业建议
平面展示
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一、项目概况 1、项目区位
浅析菏泽市房地产市场的发展
浅析菏泽市房地产市场的发展作者：时亚栋来源：《商情》2014年第35期【摘要】房地产业能够快速有效地拉动区域经济增长，已成为各地政府财政收入的重要来源，在国民经济中占据着重要的位置。
但由于我国房地产市场起步晚，相关法律法规还未完善，特别是中小城市房地产市场发展仍不成熟。
针对这一情况，本文首先阐述房地产市场相关理论，然后对菏泽市房地产市场发展环境及房地产市场综合分析，找出菏泽市房地产市场存在的主要问题，最后结合分析的结果，有针对性地提出促进菏泽市房地产市场健康发展的对策。
【关键词】菏泽市；房地产市场；对策建议一、房地产市场的相关理论（一）房地产的概念房地产就是指土地、建筑物及固着在其上的不可分离的部分及其附带的各种权益。
通俗地讲即指房屋和土地，或者房产和地产。
房地产由于其自身的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称之为不动产，包括实物，权益和区位三要素。
房地产的范围包括土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
（二）房地产市场的概念市场一般狭义上指商品交换的场所；广义上可以理解为商品交换关系的总和。
在房地产经济学中，对房地产市场下的定义是指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
现时所称房地产市场，包括国有土地使用权出让，转让，出租，抵押和城市房地产转让，房地产抵押，房屋租赁等交易活动。
二、菏泽市房地产市场发展的现状分析菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤。
总面积12238.6平方公里，人口875万。
随着经济的发展，菏泽市房地产市场一直保持增长势头。
菏泽市房地产开发投资逐年递增，但是增长速度在2010年达到71.1%的最高点后开始放缓，2013年房地产开发投资增速仅为16.9%。
商品房的施工面积也呈逐年递增的趋势，但增速同样是在2010年后放缓，但在去年回升了17个百分点。
房屋竣工面积和房屋销售面积发展趋势类似，都是在2012年进入低谷，但在2013年有所好转。
菏泽市房地产市场统计分析报告
菏泽市房地产市场统计分析报告《菏泽市房地产市场统计分析报告》分为菏泽市房地产运行环境分析、菏泽市房地产项目投资施工情况、菏泽市房地产销售情况三大部分内容。
报告对全国和菏泽市房地产市场的经济、政策、社会环境、菏泽市房地产项目数量、施工进展、投资进展、资金来源、销售价格、销售数量等内容进行了统计分析。
【需知：如果您想购买本报告或者获得更多报告信息，您可以通过页面上的网址、联系电话报 告 框 架国内环境房地产项目数量统计销售概况房地产行业环境房地产项目投资施工情况房地产销售情况社会人文技术发展内资外资港台项目数量按计划面积大小分组住宅商业办公分类别统计项目数量按完工面积占计划面积比例分组项目数量按已投资额占计划投资比例分组现房期房销售数量按每平米成交均价高低分组销售数量按每平米成交均价高低分组销售数量按每平米成交均价高低分组住宅商业办公现房住宅商业办公期房住宅商业办公现房住宅商业办公期房住宅商业办公报告部分图表展示（图表中数据均为演示数据，不具备真实性和逻辑性）图表1：不同户型商品房销量统计成交价格范围（元）销量（套）占总销量比重低于2000元 2 0.22% 2000-3000元15 1.62% 3000-4000元161 17.39% 4000-5000元403 43.52% 5000-6000元222 23.97% 6000-7000元76 8.21% 7000-8000元33 3.56% 8000-9000元7 0.76% 9000-10000元 4 0.43% 10000-11000元 3 0.32%图表3：商品房成交价格同期和上期对比28524172321973.02%8.64%53.67%78.73%100.00%≤70平米70-90平米90-120平米120-140平米＞140平米销量（套）累积百分比（%）。
2009年上半年房地产市场监测报告
2009年上半年房地产市场监测报告阜阳市房地产管理局（2009年7月7日）2009年1-6月份，我市房地产市场在经历了2008年近乎“冰冻期”以后，逐步走出了次贷危机引发的全球金融海啸的阴影，上半年我市房地产市场总体情况是：商品房成交量大幅增长，房地产市场价格振荡发展，作为象征开发企业投资意愿的指标，如房屋新开工面积、土地购置面积等指标依然呈下降趋势。
一、房地产市场基本情况（一）土地市场1-6月份，我市房地产开发购置土地总面积26.6万平方米，同比下降21.5%。
其中阜阳城区上半年购置土地17.3453公顷，17.33万平方米，同比（2008年上半年）下降32.6%。
与2008年下半年成交1宗，2.5万平方米相比上涨693%。
反映出开发企业对后市预期、信心有所恢复。
（二）房地产投资1-5月份，我市完成房地产开发投资12.4亿元，同比下降17.6%，其中住宅9.05亿元，同比下降19.2%。
具初步估算，1-6月份，我市完成房地产开发投资14.7亿元，同比下降19.6%，其中住宅11.76亿元，同比下降17.8%。
在目前我市房地产市场仍处振荡调整期的情况下，开发企业对市场、对现有项目的投资力度有所下降，房地产开发投资节奏明显放缓，部分开发企业将尚未开工项目的开工时期向后推延。
（三）房地产供给市场1、商品房建设情况：1-6月份，我市商品房施工总面积317.4万平方米，同比下降15.9%，其中新开工面积86.2万平方米，同比下降38.5%，阜城新开工面积41.27万平方米，环比2008年下半年51.2万平方米，下降19.4%，从数据来看，商品房施工总面积虽有下降，但与新开工的面积相比，新开工面积下降的更为厉害，这也说明今年上半年新开工的项目在减少。
2、批准预售和结转可售：1-6月份，我市商品房批准预售总面积51.7万平方米。
阜阳城区27.17万平方米，同比下降30.5%，其中住宅21.93万平方米，同比下降43%。
浅析菏泽市房地产市场的发展
场一直保持增 长势 头。菏泽市 房地产开 发投资逐 年递增 ， 但 是增
长速度在 ２ ０ １ ０年 达 到 ７ １ ． １ ％ 的最 高 点 后 开 始 放 缓 ， ２ ０ １ ３年 房 地 产 开发投资增速仅为 １ ６ ． ９ ％ 。商 品 房 的施 ＿ Ｉ 二 面 积 也 呈 逐 年 递增 的 趋 势， 但增速 同样 是 在 ２ ０ １ ０年后 放缓 ， 但 在 去 年 回升 了 １ ７个百 分 点 。房屋竣Ｔ面积和房屋销售面积发展趋 势类似 ， 都是在 ２ ０ １ ２年 进人低谷 ， 但在 ２ ０ １ ３年有所 好转 。从 结构上 看 ， 可知住 宅投 资 占 房地产开发投资 的比重最大 ， 但近 年所 占比重开始下降 ， 与之相 对应 的商业营业用房投资 占房地产开发投资的 比重在逐渐上升。 南以上数据可 以看 ， 菏 泽市 房地产市场 总体呈上升 趋势 ， 但 增长速度在减缓 ， 但在 ２ ０ １ ３年情况 有所好 转 ， 商业 营业用房 投 资 所 占 的 比例 越 来 越 大 ， 反 映 ｍ 房地 产 市 场 的结 构 变化 。 三、 菏 泽 市 房 地产 发 展 中存 在 的 问题 （ 一） 房 地 产 市 场 产 品 需 求 不 足 现 阶段 ， 菏泽市房地产开发投 资规模相对过 大 ， 菏泽市城市 人 口增 长相 对缓 慢 ， 外 输 人 口明 显 多 于 输 入 。整 个 市 场 刚 性 需 求 不 足 。首 先 ， 从 人 口数 量 上看 （ 冈 １ ） ， ２ ０ ０ ７年 至 ２ ０ １ ３年 菏 泽 市 人 口 直 呈上 升 ， 增长速度 在 ２ ０ ０ ９年 达 到 最 快 后 开 始 放 缓 ， 近 三年 菏 泽市 人 口保持平 稳低速增 长态势 ， 本 地居 民的刚性 需求经过前几 年 的 努 力 基本 已经 得 到满 足 。其 次 ， 从 年 龄 结构 上看 ， 少 儿 比 重 略 有上 升。２ ０ １ ３年 ， 全市 ０ — １ ４岁少年儿童 占总人 口的 比重为 ２ ０ ． ９ ％， 比２ ０ １ ０年 的 ２ ０ ． ８ ％略有上升 。老年 人 口增长 较快。２ ０ １ ３年 ， 全市 ６ ５岁及 以上老年人 １ ５ １ 占总人 口的 比重达到 ｌ １ ． ０ ％， 比２ ０ １ ０年 提高 １ ＿ ３ 个百分点 。全市 ６ ５岁及 以上老年 人 口达 到 ９ ２ ． ０万人 ， 比２ ０ １ ０ 年增 加 １ １ ． ６万 人 ， 年 均增加 ３ ． ９万 人 。而 ２ ０ ０ ０ — ２ ０ １ ０年 问 ， ６ ５岁 及 以上老年人 １ ５ １ 年均仅增 加 １ ． ７万 人 ， 老年人 １ ２ １ 增 长 明显加 快。 由 于少儿和老年 人缺乏房屋 购买能力 ， 这对于房 地产市场有不 利影 响，
论述菏泽市房地产市场的运行状况
论述菏泽房地产市场的运行状况姓名：胡凡盛学号：201016007专业：资源厅与环境与城乡规划管理班级：资城本科班近年来，在省委省政府“突破菏泽”战略的强力推动下，菏泽市以科学发展观为指导，坚持工业化和城市化双轮驱动,积极推进“四大基地大产业”建设,加快城市建设步伐，努力打造苏鲁豫皖四省交界处的中心城市，城市品位大幅度提升。
市委市政府高度重视住宅与房地产业的发展。
近五年来，全市累计完成房地产开发投资134.23亿元，开发竣工面积677.81万平方米。
为了解决中低收入家庭住房困难，市及县区共建设经济适用住房小区13个，76万平方米，有8000多户中低收入家庭搬进新居，初步实现了“住有所居”。
菏泽已成功举办五届住博会，为百姓选房购房、促进行业间交流、繁荣房地产市场起到积极作用。
菏泽市坚持把发展房地产业作为改善民生，推动经济发展的重要措施来抓，在加快住房保障体系建设、改善市民居住条件、促进房地产业又好又快发展等方面作了大量工作，取得了显著成绩。
菏泽房地产市场运行特征一、全市房地产开发投资增速放缓（一）投资增速持续回落，为2000年来新低2011年，菏泽市房地产开发投资完成额100.00亿元，同比增长16.6%，占全社会固定资产投资比重为24.5%。
自金融风暴席卷全球，并开始逐步波及实体经济以来，我市房地产累计投资增速于10月份开始持续回落，10、11、12月累计投资增速分别为24.9%、21.6%和16.6%，全年开发投资增速较前三季度下降11.6个百分点，较去年下降18.4个百分点。
自2000年以来，我市房地产开发投资增速首次下滑至20%以下，受整体经济环境影响明显。
图一：2000年以来我市房地产开发投资增速情况（二）经济适用房投资高位运行按商品房类型分组，全年住宅投资59.53亿元，同比增长18.7%；办公楼投资12.33亿元，下降25.8%；商业营业用房投资80.44亿元，增长6.9%，其他商品房投资123.70亿元，增长18.0%。
2009年房地产市场调研报告—调研报告
2009年房地产市场调研报告—调研报告“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。
目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。
随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。
认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。
今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。
今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。
其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。
1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。
出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。
菏泽楼市调研报告
菏泽楼市调研报告
根据对菏泽楼市的调研报告显示，该地区的房地产市场呈现出以下特点：
1. 房价上涨趋势：经过调查发现，菏泽市的房价呈现出持续上涨的趋势。
其中，城区楼盘价格上涨幅度较大，而郊区和远郊区的房价增幅相对较小。
这主要归因于城市发展带动了供需关系的改变。
2. 刚需购房群体：菏泽市的房地产市场主要由刚需购房群体推动。
这部分购房者主要是年轻的家庭购房需求，他们通过购买住房来满足自住和改善居住条件的目的，从而提高了楼市的需求量。
3. 区域差异明显：菏泽市的楼市区域差异明显。
市区的房价较高，尤其是位于市中心的房产价格更是昂贵。
而郊区和远郊区的房价相对较低，价格更加亲民。
这也导致了市区的房地产市场更具吸引力，而郊区的楼市需求相对较小。
4. 二手房市场活跃：除了新房市场，菏泽的二手房市场也呈现出活跃的状态。
许多购房者更倾向于购买二手房，因为价格更具竞争力，并且交易更为灵活。
这也促进了二手房市场的繁荣。
总结而言，菏泽的楼市正处于快速发展的阶段，价格上涨趋势明显，刚需购房群体为市场提供了强力支撑。
然而，不同区域的楼市发展程度和价格差异也需要考虑，以便合理判断投资风险。
菏泽房地产调研报告
凯瑞国际
恒泰国际
橡树湾
国贸中心
华侨城
中达尚城 领奖1帅9 府
西部城区代表项目及特征
代表项目
项目
德林华府
时代奥城
奥斯卡春城
龙田名郡
景昀苑
龙田名郡
图片
类别 高层、小高层
高层 小高层
多层、别墅 高层
多层
多层、小高层
奥斯卡春城 德林华府
福源名居
建面
10万㎡
56万㎡
一期8万㎡
11.6万㎡
23万㎡
绿化率 容积率
7
11580.64元
菏泽市经济状况分析
1500
GDP（亿元）
17.1%
15.6%
1000
659.9
821.79
500
0 2007年
2008年
14.3%
953.64
菏泽
2009年
山东的经济“低谷”
菏泽市近三年，GDP保持14%以上的增长， 但增速逐渐放缓，仍处于山东经济“低谷”。较 低的经济发展，将直接影响房地产市场发展的动 力与速度。
宏观政策给我们带来了什么信号？
2009年
12月7日，中央经济工作会议 ，“房地产行业第一次不再被当做支柱产业描述” 12月9日，营业税征2改5, “抑制投机性购房”
12月14日，“国四条”明确提出，“遏制部分城市房价过快上涨” 12月17日，《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，“开发商拿地首付至少50%”
53% 2.47
40% 2.5
面积 74—139㎡ 87-145㎡
41% 2.0
74—146㎡
30% 1.6
112-136㎡
36% 1.5
菏泽市人民政府办公室关于促进全市房地产市场健康发展的意见-菏政办发[2009]4号
![菏泽市人民政府办公室关于促进全市房地产市场健康发展的意见-菏政办发[2009]4号](https://img.taocdn.com/s3/m/6160279e8662caaedd3383c4bb4cf7ec4bfeb650.png)
菏泽市人民政府办公室关于促进全市房地产市场健康发展的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 菏泽市人民政府办公室关于促进全市房地产市场健康发展的意见（菏政办发〔2009〕4号）各县区人民政府，市政府各部门，市属各企业，各大中专院校：为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的一系列决策部署，进一步改善人民群众的居住条件，促进全市房地产市场健康发展，根据《山东省人民政府办公厅关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见》（鲁政办发〔2008〕73号）精神，经市政府同意，现提出以下意见：一、关注民生，加大保障性住房建设和管理力度（一）建立健全城市保障性住房制度。
完善和规范廉租房、经济适用住房建设与管理，加大城中村、旧住宅区改造力度。
力争到2011年末，基本解决现有人均住房建筑面积15平方米以下低收入家庭的住房困难。
（二）扩大廉租住房保障范围。
通过发放租赁补贴和实物配租等保障方式，确保2010年底前，对低收入住房困难家庭基本做到应保尽保，其中实物配租的比重不低于30%。
各县要确保廉租住房资金足额到位，各级财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后要全部用于廉租住房建设，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。
对廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
实物配租的廉租住房房源，主要按开发项目10%的比例，由开发企业代建，也可以由政府投资换购或将直管公房转化为廉租住房。
（三）增加经济适用住房供应。
各县每年都要安排建设一定规模的经济适用住房，房地产开发项目中要安排一定比例的经济适用住房，实行相对分散建设。
菏泽调研报告
开发区菏
交通
商路以东, 菏关高速
10037
设施 用地
公路以南
(加
规划设计条件
容积率
建筑 密度
绿地 率
≤0.6 ≤32％ ≥30%
出让 年限
40 年
投资 强度 要求
竞买 保证金 起始价 加价幅度 （万元）
2000 元/㎡ 以上
1200
100 万元/ 1 亩 (万元/亩)
4
2009-3 2009-5
开发区长 城路以 北,前石 堂村以东, 自然路以 南,菏泽市 金隆食品 有限公司 以西
1
由于对购房理念的大力宣传，部分工薪阶层对房价还能接受，使得 08 年成为菏泽市房产销售的旺季，也就是如此，导致房价上涨过快， 平均每平米上涨 1000 多元。如今的房价已经超出工薪阶层所能承受 的范围之内，不少购房者询问房价后均表示价格太高，无力购买；
3、部分可购房者开始持币观望； 菏泽部分购房者为个体经营户、外出打工者及菏泽县里较为富裕 的人群等。该人群购房大多为第二次或多次购房，相对于菏泽的工薪 阶层，所能接受的价格幅度相对宽裕，虽然经常出入售楼处咨询，但 是由于大环境等因素，导致该类购房者也开始持币观望。 4、房地产市场流通不畅； 菏泽二手房市场极其不发达，其二手房公司只有华阳房产一家。 二手房公司的稀缺，证明房地产在市场上的流通十分有限。一个不够 流通的房地产市场，结合当地的经济状况，项目的不断开发很容易导 致供过于求的现象产生。
≤28%
≥30%
出让 年限
投资 强度 要求
竞买 起始价
加价幅度
保证金 （万元/ (万元/亩)
（万元） 亩）
商业
40 年 2000 元/㎡
3000 12
山东省住房和城乡建设厅关于2009年度全省住房城乡建设系统优秀调研成果获奖情况的通报
山东省住房和城乡建设厅关于2009年度全省住房城乡建设系统优秀调研成果获奖情况的通报文章属性•【制定机关】山东省住房和城乡建设厅•【公布日期】2010.06.30•【字号】鲁建法字[2010]8号•【施行日期】2010.06.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文山东省住房和城乡建设厅关于2009年度全省住房城乡建设系统优秀调研成果获奖情况的通报（鲁建法字〔2010〕8号）各市住房城乡建委（建设局）、各行业主管局，厅机关各处室（单位），省建管局：《关于评选2009年度全省住房城乡建设系统优秀调研成果的通知》（鲁建法字〔2010〕5号）下发后，各市住房城乡建设系统主管部门高度重视，认真组织，严格按照标准筛选，积极申报。
全系统共申报参评调研成果163篇，其中省住房城乡建设厅处室（单位）和省建管局申报26篇，17市40个单位申报137篇。
经有关专家组成的评委会严格评选，并经省住房城乡建设厅审查同意，评出2009年度全省住房城乡建设系统优秀调研成果一等奖10篇、二等奖19篇、三等奖32篇、优秀奖35篇（获奖目录详见附件），现予通报。
希望全省住房城乡建设系统广大干部职工按照省委、省政府确定的"科学发展、和谐发展、率先发展"的总要求，紧紧围绕建设事业工作中心，转变作风，深入调研，多出成果，出好成果，更好地为领导决策服务，为住房城乡建设中心工作服务。
附件：2009年度全省住房城乡建设系统优秀调研成果获奖目录二〇一〇年六月三十日附件：2009年度全省住房城乡建设系统优秀调研成果获奖目录一等奖（10篇）1、关于农村住房建设与危房改造现状调查与对策谭少军李善坤王向东贾晓剑蒲跃平（济南市城乡建设委员会）2、关于东城区实施城市集中供热的调研报告张灿民刘延亮宋著方（枣庄市住房和城乡建设局）3、关于汽车加气站运营及车用天然气市场状况的调研报告崔建华（东营市住房和城乡建设委员会）4、关于农房建设情况的调查与建议刘新海陈俊勇葛振鹏（烟台市住房和城乡建设局）5、关于农村住房建设与危房改造情况的调研报告翟文成李鹏（潍坊市住房和城乡建设局）6、关于城市绿化美化情况的考察报告隋永华（威海市城乡建设委员会）7、关于住房保障制度向农村延伸情况的调研报告吴长征（莱芜市房地产管理局）8、关于建设生态文明城市的思考袁炳臣韩庆光（聊城市住房和城建设委员会）9、关于全省农房建设和危房改造情况的调研报告杨焕彩张俊乾徐启峰陈贞华张国强张林王强张殿方李晓宫晓芳（省住房和城乡建设厅）10、关于推进我省城镇化工作的调研报告杨焕彩张俊乾崔秀顺张国强陈岩松王访儒麻鹏飞姜国栋（省住房和城乡建设厅）二等奖（19篇）1、关于加快城市综合体建设的思考和建议刘瑞明刘军涛（济南市城乡建设委员会）2、关于青岛、大连房地产效益分析的调研报告丁伟李晓澜侯雅卉孙晓珊（青岛市城乡建设委员会）3、关于推进市政公用事业加快发展的调研报告许开元（青岛市市政公用局）4、关于全市房地产业发展总体情况的调研报告刘东军（淄博市住房和城乡建设局）5、关于规划项目方案征集管理的调研报告袁春桥阙涛曹诚为钟绵生（烟台市规划局）6、关于全市农村住房建设和危房改造现状的分析报告苏国权乔艳玲（东营市住房和城乡建设委员会）7、关于推进城乡环卫一体化情况的调研报告李长东臧彦强（潍坊市城市管理行政执法局）8、关于济宁高新技术产业开发区城乡统筹发展的调研报告王相平王玉红陈雷（济宁市规划局开发区分局）9、关于泰城"城中村"改造房屋登记情况的调研报告牛家利（泰安市房产管理局）10、关于房地产市场发展现状及对策研究报告周艳斌赵鑫（威海市住房保障和房产管理局）11、关于打造有生命城市的思考亓艳斌刘民永（莱芜市住房和城乡建设委员会）12、关于"城中村"改造情况的调研报告 XXX 侯晓龙许文萍张庆（莱芜市城市规划局）13、关于城管执法情况的调研报告赵春雨（德州市城市管理行政执法局）14、关于"城中村"改造工作的调查报告李猷滨龙清杰（聊城市规划局）15、关于深化城建投融资改革完善新型城镇化发展资金保障机制的调研报告杨焕彩昝龙亮卢晓栋赵宗信刘春藏麻鹏飞冯兰成（省住房和城乡建设厅）16、关于全省建筑市场诚信体系建设情况的调研报告万利国宋锡庆程怀中刘明伟潘峰（省住房和城乡建设厅）17、关于全省城市生活垃圾处理设施建设的调研报告昝龙亮周善东王德荣王冠（省住房和城乡建设厅）18、关于加强我省建设系统行政复议工作的调研报告耿庆海杨建武谭欢王小强（省住房和城乡建设厅）19、关于我省可再生能源建筑应用工作的调研报告宋培杰王润晓李洪辉张金成（省住房和城乡建设厅）三等奖（32篇）1、关于青岛市民用建筑节能条例立法的调研报告孙梦元李毅高谊赵云峰卢文静刘洪洲张晓也（青岛市城乡建设委员会）2、关于推进电子管理监察系统建设研究报告张莉（青岛市城乡建设委员会）3、关于城阳区解决拖欠工程款和农民工工资情况调研报告徐友春（青岛市城乡建设委员会）4、关于青岛市发展公共租赁住房情况的调研报告陆杰荣徐志勇颜皓（青岛市国土资源和房屋管理局）5、关于青岛市城市排水行业监管现状的立法调研报告安宝月冉君宜（青岛市市政公用局）6、关于推进城乡环卫一体化工作的思考刘东军（淄博市住房和城乡建设局）7、关于加快全市品牌房地产开发项目建设的调研报告王家兴（淄博市住房和城乡建设局）8、关于住房保障工作情况调研报告杨继明（淄博市房产管理局）9、关于薛城区创建省级园林城市工作的调研报告白连刚张伟（枣庄市住房和城乡建设局）10、关于城市污水处理现状分析及对策建议李秀军（东营市住房和城乡建设委员会）11、关于公用事业体制机制改革情况的调研报告薄纯全杨海峰王昊刘珍珍（东营市城市管理局）12、关于房地产业发展情况的调查与思考高铂孙延军（济宁市住房和城乡建设局）13、关于实施精细化城市管理情况的调研报告蔡洪波（威海市城市管理行政执法局）14、关于进一步完善住房保障体系情况的调查报告周艳斌赵鑫（威海市住房保障和房产管理局）15、关于加快打造日照城市中心区的调研报告周斌张星江李晓鹏王丽琴（日照市住房和城乡规划建设委员会）16、关于促进"城中村"改造工作的调研报告张国辉（莱芜市住房和城乡建设委员会）17、关于城中村违法建设查处情况的调研报告李鹏吕海祥（莱芜市城市管理行政执法局）18、关于建设安全质量监管情况的调研报告杨建平（临沂市住房和城乡建设委员会）19、关于人民公园提升改造的调研报告李家才刘学宾史秀芳赵建建李月华曹斌（临沂市住房和城乡建设委员会）20、关于可再生能源在我市建设领域应用前景分析报告杨凯（德州市住房和城乡建设局）21、关于破解城建资金短缺问题的研究报告蒋玉尚韩庆光（聊城市住房和城乡建设委员会）22、关于建设工程质量检测行业市场情况的调研报告李建业宋桂珍张秀英（滨州市建设工程质量检测站）23、关于创建省级园林城市情况的调研报告王东刚高冠山乔勇燕于新浩（菏泽市城市管理局）24、关于全省城建档案工作的调研报告张俊乾张国强于秀敏张殿方（省住房和城乡建设厅）25、关于全省建设系统企业文化建设的调研报告丛吉东冷相明杨振同（省住房和城乡建设厅）26、关于浙江等六省住房公积金管理情况考察报告吴英王晓瑜臧文浩（省住房和城乡建设厅）27、关于我省勘察设计行业加快发展的政策研究报告宋守军顾发全闫兴利单宝艳安英杰孙淦（省住房和城乡建设厅）28、关于加强我省城市污水处理厂运行监管情况的调研报告昝龙亮周善东孙志武王冠（省住房和城乡建设厅）29、关于我省建筑业农民工培训经费保障的调研报告宋瑞乾张业海徐宁陈瑞波（省建管局）30、关于全省城市棚户区改造情况的调研报告潘岚君井坤（省住房和城乡建设厅）31、关于加强城乡统筹推进小城镇改革发展的调研报告徐启峰陈贞华张林王强李晓宫晓芳（省住房和城乡建设厅）32、关于全省建造师职业管理情况的调研报告梁泽庆刁伟明安强（省住房和城乡建设厅）优秀奖（35篇）1、关于台湾轨道交通规划建设情况的考察报告盛玉钊马庆迎朱学杰（济南市规划局）2、关于推行"双卡"工程强化建筑农民工管理的调研报告赵兴书孙宗贤于周军（青岛市城乡建设委员会）3、关于建设低碳城建的调研报告李学聚（胶南市城乡建设局）4、关于进一步理顺城管体制的调研报告王可刚（青岛市四方区城市建设管理局）5、关于建设生态城市构建和谐园林工作的研究报告邱德明（青岛市城乡建设委员会）6、关于促进房地产市场健康稳定发展的调研报告宿春莲齐月辉（青岛经济技术开发区城市建设局）7、关于规划系统制度建设和机制创新情况的调研报告王亚军（青岛市规划局）8、《青岛市燃气管理条例》立法调研报告吴云昌（青岛市市政公用局）9、关于李村河流域污染源情况的调研报告武鹏崑姜海龙（青岛市市政公用局）10、关于建筑业农民工有关问题的调研报告张立军孔祥林（淄博市住房和城乡建设局）11、关于房地产开发市场运行情况的分析报告王家兴（淄博市住房和城乡建设局）12、关于"城中村"改造情况的研究报告张伟王思永张皓（枣庄市薛城区建设局）13、关于规划建设管理情况的调研报告崔守民（东营市经济开发区建设局）14、关于建筑业农民工教育管理情况的研究报告崔秀丽（东营市河口区住房和城乡建设局）15、关于工程项目中标后违规现象的分析及对策XXX （东营市建设工程招标投标办公室）16、关于2009年烟台毓璜顶庙会情况的调研报告陈才业徐晓波于文胜杨志坚（烟台市城市管理局）17、关于基层城建档案管理工作的研究报告杨秋晓焦丽丽（莱州市住房和规划建设管理局）18、关于城乡垃圾处理一体化工作研究报告王晓霞（招远市环境卫生管理处）19、关于庭院绿化现状调查及对策庄淑波（莱州市住房和规划建设管理局）20、关于小城镇建设提升工作进展情况的调查报告翟文成马冰李志鹏于浩（潍坊市住房和城乡建设局）21、关于城乡环境综合整治工作的调研报告苏建钢（济宁市城市管理综合执法局）22、关于积极推进城中村改造的调研报告刘源张星江李晓鹏庄光聚申明（日照市住房和城乡规划建设委员会）23、关于燃气管理情况的调研报告张峰王顺利（莱芜市住房和城乡建设委员会）24、关于楼宇亮化工作的调研报告陈伟（临沂市住房和城乡建设委员会）25、关于全市既有建筑基本情况的调研报告杨凯（德州市住房和城乡建设局）26、关于实施城中村棚户区改造情况的调研报告王玉武（夏津县建设局）27、关于加快城镇化进程的调研报告吕平（阳谷县建设局）28、关于优先发展公共交通的规划研究报告徐长云姚德利（聊城市规划局）29、关于户外广告管理现状及对策研究尹志义邵代明（聊城市城市管理行政执法局）30、关于我省燃气行业发展的调研报告宋守军李明薛希法李明治王志强（省住房和城乡建设厅）31、关于统筹城乡发展总体规划编制方法的调研报告昝龙亮李力齐鹏刘涛（省住房和城乡建设厅）32、关于我省房地产开发项目竣工综合验收工作的调研报告刘建平孙莉（省住房和城乡建设厅）33、关于加强全省建设系统党的建设情况的调研报告金纯龙（省住房和城乡建设厅）34、关于我省工程建设标准执行情况的调研报告张道远王美林张波原玉磊（省住房和城乡建设厅）35、关于我省工程建设项目招标行政监管体制创新情况的调研报告巩崇洲江军学闫民（省住房和城乡建设厅）。
菏泽市人民政府关于公布2009年度全市60户重点企业名单的通知
菏泽市人民政府关于公布2009年度全市60户重点企业名单的通知文章属性•【制定机关】菏泽市人民政府•【公布日期】2009.03.11•【字号】菏政发[2009]9号•【施行日期】2009.03.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文菏泽市人民政府关于公布2009年度全市60户重点企业名单的通知（菏政发〔2009〕9号）各县区人民政府，市政府各部门，市属各企业，各大中专院校：菏泽市人民政府关于公布2009年度全市60户重点企业名单的通知根据《中共菏泽市委、菏泽市人民政府关于扶持60户重点企业加快发展的意见》（菏发〔2006〕11号）对市60户重点企业实行动态管理的规定，依据2008年度各企业纳税情况，市政府研究确定了2009年度全市重点扶持的60户企业名单，现予公布，请继续按照菏发〔2006〕11号文件要求抓好各项政策措施的落实，进一步加大工作力度，加快60户重点企业发展。
附件：2009年度全市60户重点企业名单二○○九年三月十一日附件：2009年度全市60户重点企业名单1.山东东明石化集团2.山东鲁能菏泽煤电开发有限公司3.山东菏泽发电厂4.菏泽步长制药有限公司5.菏泽供电公司6.山东达驰电气股份有限公司7.山东省单县化工有限公司8.山东新巨龙能源（龙固煤矿）有限公司9.山东洪业化工集团有限公司10.山东省圣奥化工有限公司11.山东玉皇化工有限公司12.菏泽交通集团13.郓城县供电公司14.青岛啤酒（菏泽）有限公司15.山东省单县四君子酒业有限公司16.山东鲁花浓香花生油有限公司17.花冠集团山东实业有限公司18.单县供电公司19.菏泽睿鹰制药集团20.东明县供电公司21.山东菏泽华星油泵油嘴有限公司22.曹县供电公司23.中粮艾地盟粮油工业（菏泽）有限公司24.山东省单县天元纸业有限公司25.曹县百隆纺织有限公司26.国能单县生物发电有限公司27.华鹏玻璃有限公司28.菏泽银河纺织有限责任公司29.菏泽沃蓝化工有限公司30.山东佳美食品工业有限公司31.菏泽广源铜带有限公司32.菏泽市洋丰复合肥有限公司33.成武大地玉米开发有限公司34.巨野县供电公司35.山东明胜纺织有限公司36.山东省曹普工艺有限公司37.成武县供电公司38.东明县金利达碳素制品有限公司39.巨野山水水泥有限公司40.山东省郓城县华灵集团有限公司41.山东省呈祥电工电气有限公司42.定陶县供电公司43.山东华信制药有限公司44.山东艺达家纺有限公司45.山东湖西王集团有限公司46.郓城县圣达纺织实业有限公司47.山东立兴罐头食品有限公司48.鄄城县供电公司49.鄄城欧亚化工有限公司50.山东力邦化工有限公司51.菏泽华意化工有限公司52.郓城县远大工程机械厂53.郓城县瑞丰搪瓷制品有限公司54.菏泽市福泰木业有限公司55.曹县中远毛纺有限公司56.山东巨野绿园纺织集团有限公司57.山东省三利轮胎制造有限公司58.郓城县明星纺织有限公司59.菏泽瑞和纺织有限公司60.菏泽中油燃气有限责任公司。
菏泽房地产调研报告38页PPT
菏泽房地产调研报告
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
09年房地产市场调研报告-总结报告,-,调研报告房地产项目市场调研报告
《09年房地产市场调研报告-总结报告,-,调研报告:房地产项目市场调研报告》摘要：近期央和市陆续出台了针对房地产市场调控政策对受外部环境影响较敏感房地产业说政策调整无疑会影响房地产市场发展，今年6月我区房地产业实现税收5亿元比增长85%，近期房地产调控政策将使我区正发展房地产市场进入调整巩固提高阶段走向日趋成熟两港城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场蓬勃发展目前房地产业我区济发展具有重要地位和作用房地产业直接税收占到总税收5%左右相关税收占到总税收30%；如加上契税收入则占到36%随着济发展和城市化进程不断加快房地产业对税收支柱作用会更加明显近期央和市陆续出台了针对房地产市场调控政策对受外部环境影响较敏感房地产业说政策调整无疑会影响房地产市场发展认清我区房地产市场现状客观分析政策对房地产走势影响从而研究提出相应对策建议对保持我区房地产市场持续健康发展具有重要义、我区房地产市场发展现状今年6月我区房地产业实现税收5亿元比增长85%；房地产开发投完成373亿元其住宅投完成3亿元；商品房施工面积899万平方米销售00万平方米今年以我区房地产业发展呈现以下特、房产投保持较高增速我区近年开发建设态势和房地产市场走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看今年上半年我区房地产开发仍延续了年以较快增长势头6月房地产开发平增速%具体走势见图其住宅建设房地产开发投地位突出占到房地产开发全部投6%；商业营业用房今年开发增速也持续走高6月累计增速分别6%、5%、85%、79%、9倍；办公楼开发投也保持了0倍以上增速、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额比增速呈逐月下降趋势6月增速走势见图二从商品房预售情况看回落趋势明显6月全区预售390套总面积506万平方米；预售套数和面积数与年期相比分别降低了55%和5%出对宏观政策观望心态3月份我区商品房预售出现了次明显下降月份仅售出7套总面积65万平方米与3月份相比下降了3%5月、6月继续维持了较低预售水平每月预售385套总面积5万平方米左右3、房产平价格持续走高虽然今年年初开始央及市频频出台调控房地产市场有关政策但年房地产市场已进入快速上涨新轮行情由土地稀缺性、姓改善住房实际支撑以及跟涨不跟跌投心理等因素影响我区房价也呈持续走高态势年开始我区房地产价格以年0%以上速快速提升房价、、年分别比上涨05%、30%和%目前我区新建商品房价已达5590元每平方米比上升0%；存量房价已达5000元每平方米比上升7%二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展影响由房地产价格持续上涨房地产市场投机成份严重央将防房地产风险作今年宏观调控重市也出台了多项有关政策加强对房地产业调控央和市政策主要通以下几方面调控房市央土地供应结构调整建设部等七部委出台《关做稳定住房价格工作见》规定各地要根据房地产市场变化情况适调整土地供应结构、供应方式及供应；对房价上涨快地方适当提高居住用地土地供应比例着重增加低价位普通商品住房和济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应房贷利率调整3月6日央行出台了调整商业银行营性人住房信贷政策规定对房价上涨快城市或地区可将人住房贷款低首付款比例由0%提高到30%并实行住房贷款下限管理将人住房贷款利率下限水平由53%提高到6%房地产财税政策调整国税总局、财政部、建设部合发规定005年6月日人将购买不足年住房对外销售全额征收营业税规定凡005年6月日以购买非普通住房按3%全额征收契税房地产发展目标调整005年市《政府工作报告》确立了以居住主、以市民消费主、以普通商品住宅主三主楼市调控原则房地产销售登记方式调整市加强新建楼盘上备案工作月8日推出上二手房试运增强房地产信息透明并出重拳打击违规炒作房产企业房地产供应结构调整力调整供应结构加配套商品房主低价普通商品房供应005年市计划开工建设配套商品房和低价商品房各000万平方米从短期看宏观政策调整将对我区房地产投建设带直接影响从而关系到财政收入、固定产投、三产业增加值等主要济目标完成；平抑房价政策出台导致市场观望气氛浓重房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较程萎缩我区房地产业发展将出现定程缓刹车效应但从长期看宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场投机因素达到抑制投机行、规投行、鼓励居住消费目有利我区房地产市场持续健康发展主要将起到以下几方面作用合理控制房地产投开发量通调整房贷利率、税收政策减少房地产市场投机成分显露市场真实量合理引导房地产投开发量通严格土地供应有效防止开发情况发生缓房地产业供矛盾通加配套商品房和低价商品房建设量调整房地产供应结构满足普通老姓住房有效缓房地产业供矛盾适平稳房地产价格考虑到两港城建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带房产升值效应我区房地产价格仍将继续走高但期房限、税收调整、商品房上登记等政策办法将有效稳定快上涨房价使其涨幅趋稳定三、积极应对保持我区房地产市场持续健康发展总说由我区房地产市场发展基数相对较低近期又迎两港城开发建设历史性机遇从长远看我区房地产市场仍将有比较发展空近期房地产调控政策将使我区正发展房地产市场进入调整巩固提高阶段走向日趋成熟保持我区房地产市[][]下页相关热词调研报告房地产市场总结报告。
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2009年菏泽市房地产市场调研报告
此次前往山东菏泽调研的主要目的是，了解当地房地产市场环境及当地房地产项目价格。
一、当地房地产市场环境
菏泽市房地产业的发展是在2003年刚刚起步，2004年至今才刚刚走上规范化运营的道路。
其房地产开发主要集中于东西两个方向，东区为市政府所在地、西区为区政府所在地。
同时，菏泽火车站位于菏泽市东区，政府将东区作为形象工程，大力发展东区城市，导致东区城市房地产发展迅速，而西区房地产则相对落后。
至于南北方向，房地产发展滞后。
目前菏泽市房地产市场处于滞销阶段，其原因如下：
1、受到全国房地产市场的冲击；
由2008年开始，国家对房地产调控所导致的房地产发展放缓，房价下跌已经波及到菏泽。
菏泽房地产虽然相对落后，但是这几年，政府大力发展房地产行业，人民对房地产的关注度提高，因此在2008年9月房地产销售也开始出现滞销情况。
2、当地经济相对落后，人民收入较低，房价高于大多数人所能接受的范围;
就此次调研所见，菏泽市市区面积较小，城市化进程较为缓慢，城市商业较为落后。
菏泽市流动人口少，房地产的消费群体基本由当地及菏泽市所管辖的县内人口组成，而当地工薪阶层的月收入在1000元左右，政府公务员月收入在1200元左右。
之前房价较低的时候，
由于对购房理念的大力宣传，部分工薪阶层对房价还能接受，使得08年成为菏泽市房产销售的旺季，也就是如此，导致房价上涨过快，平均每平米上涨1000多元。
如今的房价已经超出工薪阶层所能承受的范围之内，不少购房者询问房价后均表示价格太高，无力购买；
3、部分可购房者开始持币观望；
菏泽部分购房者为个体经营户、外出打工者及菏泽县里较为富裕的人群等。
该人群购房大多为第二次或多次购房，相对于菏泽的工薪阶层，所能接受的价格幅度相对宽裕，虽然经常出入售楼处咨询，但是由于大环境等因素，导致该类购房者也开始持币观望。
4、房地产市场流通不畅；
菏泽二手房市场极其不发达，其二手房公司只有华阳房产一家。
二手房公司的稀缺，证明房地产在市场上的流通十分有限。
一个不够流通的房地产市场，结合当地的经济状况，项目的不断开发很容易导致供过于求的现象产生。
5、由于之前菏泽乐园房地产公司携巨款潜逃，导致菏泽购房者对购买期房产生恐惧心理；
受到房地产不景气的影响，菏泽也开始出现开发商资金链断裂的情况，已有个别项目被开发商整体出售。
三个多月前，菏泽乐园房地产公司携巨款潜逃，使得原本不景气的房地产市场更增加了些许恐慌情绪。
不少购房者现今已不考虑期房，而当地房地产开发销售主要还是期房性质，使得不少开发商在期房销售上遇阻。
二、当地房地产项目价格
目前菏泽项目主要集中在东区，西区由于配套及公共交通落后，地产项目开发相对较少，而老城区由于土地较少、拆迁困难使得老城区的地产项目开发最少。
菏泽房地产市场相对落后，200亩左右的项目在当地已属大盘，多数项目户型较差，规划布局多以兵营式排布，外立面简单，缺乏小区配套设施，楼盘整体质量不高。
目前菏泽市场上在售有一定规模的项目大约16—18个左右，其他不少小项目没有列为调研对象。
从以上价格表中可以看出，菏泽的房价东高西低。
主要原因是政
府大力发展东区，东区地价较高。
这里拿东区南华康城与西区中富奥斯卡春城为代表作比较。
二者分别为东西区最具代表的楼盘，也是东西区价格较高品质较好，最为菏泽市场所接受的楼盘。
2005年南华康城以180万/亩在东区拿地，同年，中富奥斯卡春城只用了25万/亩就在西区买得土地。
同理，导致东、西房价价格有着1000元左右的差距。
由于时下房地产市场的不景气，菏泽土地价格也有所下降。
以下是近期土地拍卖的目录：
2009年3月18日
2009年2月10日
三、分析
菏泽市的迁入人口主要以省内为主，省外人口的比例较小，充分说明城市的对外开放程度还不够。
另外，城市的迁出人口明显大于迁入人口，这一点在很大程度上制约了城市房地产业的发展，使得房地产业的发展呈现出明显的自产自销特点。
当地二手房市场落后，房地产流通不畅，证明投资性需求在当地相当有限。
而菏泽市经济发展相对落后，经随机的询问调查，菏泽为山东最穷市已经深入人心，人民生活水平不高，但房价上涨过快，项目户型多以110—140左右，户型较大使得总价较高，导致需求市场的有效购买力劲头不足。
原定于09年的建设计划是172.8万平方米，由于房地产市场的不景气，部分开发商已经停工或是停盘。
新盘的建设加上老盘的遗留，导致菏泽相当数量的商品房面积积压，即使房地产市场有所好转，依然容易出现市场供给与需求的脱节现象。
而为了相应政府的号召，加大保障性住房的建设，目前四处保障性住房已完成两处的建设。
对于本身经
济落后的菏泽市来说，保障性住房的完工势必对商品房市场带来一定的冲击。
菏泽楼市这几年购买力有所提升，价格上涨较快，开发商从中看到了机会，但是购买力的限制，过快上涨的房价反而导致了楼盘的滞销。
虽然各大开发商均表示房价不会下跌，但是也表示上涨空间已经基本不大。
从各售楼处的调研来看，目前菏泽任存在一定的刚性需求，但是作为菏泽最好的楼盘南华康城，从2005年开盘销售至今也就卖出7栋楼而已，现今菏泽的楼盘，销售较好的也不过每月10套左右，较之菏泽现在房地产发展较快，后续建设面积较大，购买力的不足将随之体现出来。
因此，对于菏泽的房地产市场本人认为，风险大于机遇，投资需慎重！。