新港地产_四川成都芳香国际项目区域规划综合定位分析_202页_XXXX年
成都成华区成华跳蹬辖片区发展战略构想
空间优化
——主要是应对跳蹬辖 区发展中的基础性问题 改善生态环境 强化制度创新 提升人口素质 优化空间结构 完善基础设施
猛追湾RBD休闲商务区
定位为集城市公园、高尚购物、创 意产业、五星级酒店、高品质居住 为一体的国际品质RBD区域，建设高 档写字楼、星级酒店、高品质商住 为主要业态的商旅型城市综合体， 打造成都会客厅 。
The banner of the creative economy in Western China
成华跳蹬河辖区发展战略构想
报告结构
定位思考 发展构想
跳蹬自省 面临挑战 发展机遇 周边辖区分析 优势资源
发展模式思考 竞合策略 产业支撑 发展定位 发展目标 形象定位
发展重点 发展思路 推动5大价值工程 开展5个形象亮点 行动策略
The banner of the creative economy in Western China
The banner of the creative economy in Western China
创意经济 现代服务 体验旅游 和谐社区
四川天丰
development strategy of Chenghua’s tiaodeng area
成华跳蹬河辖区发展战略构想
我们谋求新的跨越必须面临8大挑战：
科技产业： 科技产业：网游开发、数字娱乐、软件研发、CG动漫等 艺术产业： 艺术产业：文学、摄影、绘画、建筑、舞蹈、视觉艺术等 影视产业： 影视产业：电影、网娱、数字媒体、影视、音乐等 广告产业： 广告产业：品牌顾问、营销策划、网络媒体、平面媒体、电视媒体、新潮媒体等 设计产业： 设计产业：平面设计、造型设计、服装设计、空间设计、工艺美术等 概念工业： 概念工业：产品创意设计、经营决策、营销策划、品牌运营等
成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页
职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。
第三局部 典型案例研究
〔一〕曼哈顿·自然派
1、工程简介
根本数据 占地面积：27亩 总建筑面积：34000平米 容积率：4.8 层数：2幢20层高层电梯公寓 公摊：21％ 销售均价：4000元/平米 总户数：622 绿化率：31% 户数车位比：1：0.6 梯户数：2梯15户
宽度不大于4米。
4、工程基地条件小结
C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的 产品将成为C地块核心竞争力。
临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长 约204米。
商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。
产品创新
9-50m2私家院落〔入 户花园〕
每四层一个8.4米空中 四合院
中空镀膜玻璃
2、工程特点
特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、 较高地价、高容积率等局限。
产品创新同比区域其他工程溢价率为5.26%。 特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50
广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供给量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量
的28.5%；外双楠板块供给量相对较少，占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分
成都香榭国际调研报告
成都香榭国际调研报告成都香榭国际是一座位于成都市高新区（成都高新技术产业开发区）的高端住宅楼盘。
作为成都高新技术产业开发区核心片区内的重点项目，成都香榭国际引领着当地房地产市场的发展。
根据最新的调研数据，以下是对成都香榭国际的调研报告。
首先，成都香榭国际的地理位置优越。
它位于成都市高新区的核心区域，紧邻四川大学和成都市第一人民医院，交通便利。
周边配套设施完善，包括商业中心、学校、医院等，居住在这里的居民可以方便地满足日常生活的各种需求。
其次，成都香榭国际的建筑设计出色。
该楼盘由知名建筑设计公司设计，注重人居环境的舒适性和美观性。
楼盘外立面采用了现代化的玻璃幕墙设计，外观时尚大气。
同时，楼盘内部的户型设计合理，充分考虑了居民的居住需求，不同户型的房屋面积适中，能够满足不同家庭规模的居住需求。
第三，成都香榭国际的物业管理服务卓越。
楼盘引入了专业的物业管理公司进行管理和服务，确保居民的居住环境和生活品质。
物业管理公司配备了一支经验丰富、服务态度良好的物业管理团队，负责小区的保洁、安保、维修等工作。
居民可以通过手机APP随时掌握小区的最新信息，并提出各种维修和服务需求。
第四，成都香榭国际的配套设施完善。
楼盘拥有多层地下停车场，方便居民停车。
小区内配有篮球场、健身房、游泳池等公共设施，满足居民的休闲娱乐需求。
此外，楼盘附近还有大型购物中心和娱乐场所，方便居民购物和娱乐。
最后，成都香榭国际的房价稳定增长。
根据市场数据显示，成都高新区房价持续上涨，而成都香榭国际作为高端住宅楼盘，具有较高的投资价值。
根据过去几年的数据分析，该楼盘的房价稳步增长，投资回报率可观。
综上所述，成都香榭国际是一座地理位置优越、建筑设计出色、物业管理服务卓越、配套设施完善、房价稳定增长的高端住宅楼盘。
相信随着成都高新技术产业开发区的不断发展，该楼盘的价值和地位将进一步提升，成为当地房地产市场的明星项目。
成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路maris620
259间 320间 159间 205间 232间
会议厅，98新款加长型豪华林肯-大白 鲨为代表的高档迎宾车队
大中小会议室7个，桑拿、茶坊、保龄 球、健身房，中餐厅，茶坊
集味村，夜总会、桑拿、室内游泳池、 总府集团公司 棋牌室、麻将室、健身房，美容美发、 商务中心
中餐厅、西餐厅及新军谭菜餐厅，会 议厅、商务中心、美容美发
基本开发原则 生态开发 （体育公园、森林公园的价值发挥） 规模优势体现 （通过街区氛围营造，各种配套设施的逐步完善， 展示出区域开发的大气势） 可持续发展 （国际水准配套设施的逐步投入、部分优良资产 的经营，确保土地的持续增值）
成都中海国际社区项目整体定位及整 体开发思路maris620
区域整体价值定位 ——开放的国际公园高尚城区
酒店
好花园，地处航空港
开发区及高新开发区。
加州花园 成都市沙湾路258号， 680 酒店（贵 会展中心西区 宾楼）
天府丽都 成都市人民中路，地 758
喜来登饭 处市中心商务及金融
店
区黄金地段
锦江宾馆 成都人民南路二段80 758 号，市中心锦江河畔
总府皇冠 成都总府街31号，位 758 假日酒店 于总府街购物中心和
南区
西区
核心区域价值 商贸区、行政区 文脉延续
本区域
生态、 经济增长极
成都中海国际社区项目整体定位及整 体开发思路maris620
本项目的区域价值可以赋予本区域乃至 成都市全新的形象
核心竞争力 以不可复制的生态资源（两大公园）作为项目 突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的 项目竞争
战略重点 以逐步完善的“国际水准配套”为增长引擎， 实现土地的持续增值，带动区域整体价值的提升
招商定位—四川成都东湖项目市场调研与定位报告-177P
成都市概览
釒亍中国内陆地匙在外向型经济斱面癿劣势，成都在中西部城市中表现出相对突出癿外向型经济特征
成都近十年实际利用外资状况及变化趋势
70
120% • 成都近十年来癿实际利用外资量无论在觃模上还
60
100%
是增速上均保持快速提高癿趋势。
50
80%
40
60% • 戔至2012年4月，入驻成都癿丐界500强企业达
锦江区概览
绕城环路与地铁线路
锦江匙
以闻名千古癿濯锦乊江冠名癿锦江匙，是成都市癿中心城匙； 自古以来，锦江匙就是成都商贸繁盙乊地，匙内癿昡熙路、盐市口商圈是成都市癿商贸中 心。锦江匙作为国务院确定癿“商业繁茂匙”，汇聚了全市一半以上癿丐界500强企业。
地理位置
面积 亰口状况 匙域极成 建设目标
锦江匙位二成都市东卓部。西北不青羊匙相连,西部位临锦江、店河不武侯 匙相服,东不成华匙毗邻,东卓不龙泉驿匙接壤,卓不双流县相依；
30
40%
到212家，稳居中国西部外资引迚癿头名。
20%
20
0%
10
-20%
0
-40%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
实际利用外资（亱美元）
成都增速
外资引进水平癿提高和世界500强企业癿蜂拥而至为成都经济癿収展带来强劲癿活力，也有利亍成都商业市场 癿繁荣和消费水平癿提高，增加了对更高档次和更新理念癿商业物业癿需求。
47 伊藤洋华埻（建设路庖）
14 百扬大厦（进东百货） 31 北京华联
48 来福士
15 群光广场
32 财富中心
49 九斱贩物中心
16 富力天汇中心
某地产新都项目定位和整体发展战略
CONTENTS 目录
• 项目概述 • 项目定位 • 整体发展战略 • 实施计划 • 风险评估与对策 • 预期成果与收益
CHAPTER 01
项目概述
项目背景
当前房地产市场趋势
随着城市化进程加速，房地产市场持 续繁荣，消费者对高品质居住环境的 需求增加。
政策环境分析
建设成本
包括建筑工程、安装工程、设备购置等费用 ，根据施工进度分阶段投入。
管理费用
包括项目管理、人员工资等日常运营费用， 根据项目进展情况分阶段投入。
人力资源配置
项目团队组建
组建由项目经理、设计师、工程师、销售人员等 组成的专业团队。
培训与考核
对团队成员进行专业培训和绩效考核，确保项目 顺利实施。
区域发展潜力
项目所在区域经济发展迅 速，政府规划重点支持， 具有较大的发展潜力。
项目规模
总建筑面积
项目总建筑面积达到XX万 平方米，包括住宅、商业 、文化等多元业态。
住宅区规划
住宅区规划合理，建筑密 度适中，注重绿化和休闲 空间打造。
配套设施
项目配备完善的配套设施 ，包括学校、医院、商业 街等，满足居民生活需求 。
品牌形象和价值。
品牌传播
通过多种渠道和方式进 行品牌传播，提高品牌
的知名度和影响力。
品牌维护
加强品牌形象的维护和 管理，确保品牌形象的
一致性和持久性。
品牌创新
不断进行品牌创新和升 级，保持品牌的活力和
竞争力。
CHAPTER 04
实施计划
建设周期规划
1 2
前期准备阶段
包括项目可行性研究、规划设计、土地购置等， 预计耗时6个月。
房地产项目区位分析与定位思路分析
西园商业步行街分析报告一、区域概况西园商业步行街项目地处汉口核心商圈—武广商圈内，区域内为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全。
该区域内零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和。
区域内休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间。
图一：武广商圈区域图二、项目概况项目名称：西园商业步行街开发/投资商：武汉荣泽利华置业公司项目地址：武汉市江汉区万松园路100号占地面积：2.1万方建筑面积：5万方项目规划：主力店三层，局部四层定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区目标客群：25-40岁的白领阶层停车位：240个开业时间：2011年9月19日图二：西园商业步行街区位图图三：西园商业步行街实景图图四：西园商业步行街效果图三、项目区位分析1.位置分析项目位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，项目北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园，项目仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。
2.区域内竞争状况分析图五：区域内竞争商业体位置关系图区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO 百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。
武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。
四、公共交通概况1、公交路线图六：公交站点地理位置平面图公路系统：城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。
但万松园路较窄，仅10米宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致项目周边交通环境较差。
万松园站公交车站： 519、575中山公园公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、7262、地铁地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。
房地产之成都航空港项目可行性分析报告
房地产之成都航空港项目可行性分析报告一、项目背景房地产是我国经济发展的重要支柱产业之一，而成都作为中国西南地区的经济中心城市，拥有广阔的发展空间和良好的资源环境，吸引了大量的投资和人才流入。
其中，成都航空港项目作为成都市重点发展的房地产项目，将成为推动城市经济发展的重要引擎。
二、项目概述成都航空港项目位于成都市新都区，紧邻成都双流国际机场，总占地面积约5000亩。
项目计划建设物业包括商业综合体、住宅小区、办公楼等，为满足机场周边地区的产业发展和人口需求提供合适的居住和工作环境。
三、市场需求分析1.成都经济发展迅速，吸引了大量的投资和人口流入。
据统计，2024年成都市人口超过2000万，预计未来几年还将持续增长。
因此，对于住房和商业用地的需求将进一步提升。
2.成都双流国际机场是西南地区最大的航空港，每年吸引大量国内外游客和商务人士。
随着机场的不断扩建和航空业的快速发展，机场周边商业和住房需求也将不断增长。
四、可行性分析1.地理位置优势：成都航空港项目位于成都双流国际机场附近，交通便利，有利于商业和居民的出行和物流配送。
这为项目的商业运营和住宅销售提供了有力的支撑。
2.市场需求旺盛：成都经济发展迅速，人口规模庞大，对于住房和商业用地的需求持续增加。
同时，航空港项目的特殊定位和机场周边商业资源的丰富，有望吸引更多商家和购房者。
3.政府支持力度大：成都市对于房地产项目的发展高度重视，积极出台相关政策和措施，为项目的规划和建设提供了有力的支持和保障。
4.供应链优势明显：成都双流国际机场是西南地区的航空物流中心，周边形成了一条完整的供应链体系。
依托这一优势，航空港项目可以吸引更多的商家和物流企业入驻，形成完善的商业配套和物流体系。
五、风险分析1.市场竞争激烈：成都房地产市场竞争激烈，项目周边已经存在多个大型商业综合体和住宅小区。
项目在定位和市场推广方面需要做好充分的调研和规划，提高自身的竞争力。
2.土地供应不足：成都市土地资源有限，高质量土地供应十分紧缺。
2024成都新都地块初判分析重点
2024成都新都地块初判分析重点按照成都市规划局的划分，2024年新都地块分为A、B、C三个区块。
其中A区块位于新都区的核心地带，拥有着便利的交通和优越的地理位置，是新都区的发展重点区域。
B区块则位于新都区的次中心位置，具有较好的基础设施和人口基数。
而C区块则位于新都区的外围，需要进一步进行基础设施建设和功能规划。
本文将分别对A、B、C三个区块进行初步判分分析，探讨各区块的发展优势和潜在问题，并提出相应的发展对策和建议。
A区块初判分析：A区块作为新都区的核心地带，具有着较好的地理位置和市场潜力。
首先，A区块位于成都市的东部，与天府新区、高新区相邻，交通便利、城市规划先进，具有着优越的发展环境。
其次，A区块内拥有着多处商业地产和文化设施，吸引着大量的人流和商业资金，具有着较强的商业氛围和消费能力。
再次，A区块的居民生活水平较高，消费需求旺盛，人口密度大，为商业地产和物业管理提供了良好的市场需求。
然而，A区块也存在着一些问题和挑战。
首先，A区块的土地利用率较高，建设密度大，导致了交通拥堵和环境恶化等问题，需要进一步进行规划和整治。
其次，A区块的商业发展仍需提升，需要引进更多的高端商业品牌和文化活动，提高商业竞争力和吸引力。
再次，A区块的居民生活品质需求多样化，需要在教育、医疗、文化等方面进行综合发展，为居民提供更加优质的生活服务。
针对A区块的发展优势和问题，建议在以下几个方面进行规划和引导。
首先，加大城市基础设施建设力度，提升城市交通、环境、配套等方面的整体水平。
其次，加强产业结构调整，引进更多的高科技产业和文化创意产业，提升A区块的产业竞争力和可持续发展能力。
再次，加强城市规划和管理，提高城市建设质量和管理水平，打造宜居宜业的城市环境。
B区块初判分析：B区块作为新都区的次中心位置，具有着相对较好的基础设施和人口基数。
首先，B区块位于成都市的西部，紧邻成都市中心区和新都区中心，交通便利，市场潜力大。
房地产市场调查及定位分析
成都里程xx卡松项目策划提案接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头６8亩土地项目招标书以后,我司立即成立临时项目小组,针对项目进行市场调查,再利用公司以往所收集与项目相关资料一并统计分析,在项目产品定位、消费者定位、规划建设和营销推广等方面进行提出建议后简单出据此报告。
由于时间仓促,报告如有不尽之处,还望指正。
前言天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线，有着特殊的意义。
它不仅仅是一条快速景观通道，还是连接我们项目和成都主城区的交通要道,而且是成都城市向南发展的通道。
大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。
目前，天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽，很多开发商占据的土地地块规模很大,开发周期也较长。
麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和黄的“南地王”等楼盘项目的持续性开发、稳定供应，供需波动微小。
在这片区域,开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。
从整个现代城市发展历史来看，“郊居”成为城市化发展的历史必然。
成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代”的序幕。
随着成都市工业结构的调整，大批生产企业将在政府的政策推动下移址郊县(即卫星城）,同时也带来居住与生活空间的转移。
以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建,城区与城外（郊区)的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。
从成都市郊区的基础配套设施和地域特征来看，“郊居时代”使华阳和温江成为两个最受瞩目的区域,特别是华阳，随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动,再加之地铁1号线的破土动工,华阳与成都“城南城区联系更加紧密,已经真正成为城区的一部分，号称：副中心”目录第一部分成都房地产市场浅析第二部分华阳房地产市场调查与分析一、华阳概况二、华阳发展规划实施进程与机会点三、华阳土地市场四、华阳房地产市场特征分析五、项目周边物业分析第三部分里程置业之品牌建设思考第四部分产品市场定位分析一、宗地周边环境概述及项目ＳＷＯT分析二、目标客户人群定位锁定三、项目形象定位四、项目规划建议五、物业管理及未来小区生活指引第五部分营销大纲第一阶段:营销造势(导入期）第二阶段：公开期第三阶段:强销期第四阶段：清盘期第一部分成都房地产市场浅析成都市房地产市场经过数量扩张的高速发展阶段、数量与品质并重的相对平衡发展阶段和品牌年代的竞争性持续发展阶段，市场产品不断更新、开发模式升级换代、产业整体推进、市场稳定发展;同时政府行为对房地产市场将继续产生巨大的影响,政策和规划主导市场发展方向,市政重点工程打造市场热点一、成都房地产市场发展现状今年１月至10月，成都市房地产新开工面积1281.9５万平方米，增长55．１%。
南沿线项目初判
“花雨集团”双流项目初判一、对于周边区域市场的基本认识1、南沿线区域房产市场初步可以三大板块●大源板块：成都辖区、开发商品牌较强、产品复合度强（写字楼+商业+住宅）、住宅楼盘定位较高（品质+价格）板块核心竞争优势：位置+品质●华阳板块华阳辖区、开发商品牌参次不齐、产品基本以住宅为主）、住宅定位整体均低于大源板块（品质+价格）板块核心竞争优势：价格（相对大源板块价格）目前整体属于大成都范围内成交热点板块（原因：相对位置+非限购区域+价格+产品定位）●麓山板块华阳辖区、开发商品牌整体较好、产品前期以低密度产品为主（目前出现高层电梯产品）、住宅定位整体以品质楼盘为主；板块核心竞争优势：低密度+品质产品二、对于目前成都近郊房产市场需求特征的认识1、成都近郊客户群体特征成都近郊房产市场客户群体组成：本地居民住房需求+外来客户购房需求+投资客户购房需求●本地居民住房需求——项目基本市场；（改善型住房需求）●外来客户购房需求（成都+二级城市）：项目重点市场●投资客户购房需求：机会市场，目前及未来受政策影响，萎缩明显；2、目前重点房产政策及影响（1）成都市区限购令政策●对于投资客户打击明显，成交下降明显。
●对于意向成都主城区置业客户影响明显，成交下滑。
结论：市区客户置业郊区化趋势；二级城市客户置业郊区化趋势（2）银行贷款首付与利率的差别化政策核心：首套房首付30%；执行基准利率；二套房首付60%，利率基准利率上调10%；贷款三套房以上停止贷款；结论：二次及以上次数置业客户购房意向明显下降；3、成都近郊地产市场需求特征简述1.需求结构：过去成都房地产黄金十年的发展，对于二次置业及以上客户需求满足相对充分，未来成都近郊市场购房核心主力已经转变为：首次置业+首次改善客户；2.套型面积（高层电梯产品）2006年——2008年：热销面积为125平米左右，舒适型三房2009年——2010年：热销面积为80—90平米左右，舒适型套二，可变套三；随着成都近郊土地成本上升，销售单价的明显提升，现有趋势为：套型总面积逐步缩小，相同套型面积实现更多功能布局；相同功能布局所需面积减小；预测：2011年后三年内，成都近郊市场产品定位核心：“总价为王”的格局已经形成，并且持续加强三、项目立地条件初判1、志远观点：优势●项目整体地块条件属于“华阳板块”内二级口岸（针对板块内竞品楼盘而言）●项目地块周边配套条件较好交通通达条件、欧尚超市、临河、交通通达条件●项目地块内部可以整合资源较强，具备打造复合性品质楼盘的基础条件复合性的用地规划条件（文化旅游用地+住宅用地）、文化资源（三都博物馆）、临河资源劣势●文化旅游用地体量过大，中短期内全面开发难度高（住宅用地约45亩，文化旅游用地约80亩）四、项目定位初判定位核心考虑：消费需求对接+项目整体立地条件+竞争格局●整体产品定位：复合性产品（住宅+商业+文化物业），三者互为支撑共同形成对竞品项目的差异化竞争优势————————————典型案例：华阳南湖国际项目●品质定位：中高档次产品定位（周边竞品楼盘密集，通过品质差异化形成竞争优势）————————————典型案例：郫县龙城国际项目●住宅面积定位：中小户型为核心产品（60—110平米：首置+首改需求），适度兼顾中大户型（110—130平米：深度改善需求）志远核心观点：项目中高档次定位并不必然意味项目户型面积的扩大化价格策略：待定五、项目开发进度策略初判整体开发策略：总体定位+总体规划+住宅先行+分期实施（预留弹性）●总体定位：在复合楼盘+品质楼盘开发定位理念基础上，整体锁定项目核心定位●总体规划+分期实施：项目整体地块总体规划，强化整体感；同时分期实施，为项目具体产品确定预留弹性（产品形态、开发强度等的最终确定）●住宅先行：基于目前市场需求背景，住宅部分先期开发最大的不确定性：80亩文化旅游用地的产品定位，六、项目品质产品策略（重点住宅部分）的思考志远观点：从项目需求：竞争突围、成功开发、市场溢价最大化、风险应对等方面综合评估，项目整体品质差异化策略的为最优选择。
XXXX年成都华侨城项目定位研究
成都华侨城项目是成都市政府倡导的一项旨在打造成都城市形象、提升城市软实力的城市更新项目。
作为一个综合性的城市发展规划项目，成都华侨城项目不仅涵盖了城市规划、建设、环境保护等多个领域，还囊括了文化、旅游、商业等多个方面，其影响力将贯穿整个城市发展进程。
一、项目背景成都作为中国西南地区的重要城市之一，一直以来都是中国西部经济中心和文化名城，在全国有着重要的地位。
随着经济的快速发展和城市化进程的不断加快，成都面临着城市功能日益复杂化的问题，城市发展需要有更多的创新和转型。
因此，成都市政府启动了华侨城项目，旨在为城市注入新的活力和动力，实现城市功能的优化和升级。
二、项目定位1.城市形象提升：成都华侨城项目将作为成都城市形象提升的主要载体，通过规划设计、建设运营等多个方面的努力，打造成都的城市新名片，展现成都现代、开放、创新的城市形象。
3.文化旅游推广：成都华侨城项目将注重发挥成都丰富的文化资源和旅游资源优势，打造成为成都文化旅游的重要地标和安排点，实现文化旅游的繁荣和发展。
4.商业经济繁荣：成都华侨城项目将积极引进各类商业品牌和服务机构，打造成为成都商业经济的重要发展区，助力成都商业经济的繁荣和蓬勃发展。
5.社会生活便利：成都华侨城项目将注重服务居民的需求和提升居民的生活品质，通过规划设计和建设运营等方式，为居民提供更为便捷、舒适的生活环境和服务设施。
三、项目特色1.城市规划：成都华侨城项目将充分借鉴国内外先进的城市规划理念和成功案例，结合成都的地域特点和城市需求，进行定位规划，实现城市规划的科学性和合理性。
2.商业体系：成都华侨城项目将打造成为商业经济综合体，引进各类商业品牌和服务机构，满足市民的购物、休闲、娱乐等需求，助力成都商业经济的繁荣发展。
3.文化景观：成都华侨城项目将注重打造成为文化旅游的重要场所，通过展示成都丰富的文化资源和旅游景点，吸引更多游客和市民前来参观体验，推动成都文化旅游的繁荣发展。
成都蓉城国际高端项目市调及定位提案
9.40%
从近几年的收入增速对比分析，农村的收入增速比城镇的更为稳健， 08年 由金融危机的影响，在很大程度上影响了城镇和农村的人均收入，随着 09 年的经济复苏发展，人均收入达到了一个大的增幅，这从 09年成都房产销 售价格和销售总量的提升可以得到明显的确认。
城市研究
城市经济
城市研究
城市人口
全市年末户籍人口 单位：万人 1125 1112.3 1103.4
1130 1120 1110 1100 1090 1080 1070 1060
1082
2005
2006
2007
2008
全市年末户籍人口
成都总人口相对较多，在1125万的户籍总人口中，城镇人口占了44%，并 且与周边城市相对比，其城市化水平居于中间层次，而且对于成都这样庞 大的人口总数，城市化进程将引发较大力度的消费力。
第一部分
市场调查与研究
第一章 第二章 第三章 城市研究 房地产市场分析 区域楼盘分析
第一章
城市研究
城市研究
城市区位
1、西南中心，天府之国 位于四川省中部偏西，四川 省会，中国副省级城市之一， 四川省政治、经济、文化中心， 国际经济与社会发展计划单列 市，国家历史文化名城，中国 西南地区中心城市，自古被誉 为“天府之国”。
城市研究
总结分析：务实、内敛
1、一个具有一定经济实力的城市：
成都城市的“区位、经济基础”显示出城市的“美好未来和有力前景”，而且成都产业 体系齐全，工业、农业、旅游业都具有较大的特色，助推城市经济快速发展。
2、一种“实在”的气质：
荆门从城市建设、生活氛围、欲望追求等方面都贴着“实在”的标签，居民在各个方面 的认知都是非常实在的，所以我司认为必须充分把握这一人文特色，并且融入到住宅产 品中，只有迎合了消费者需求，才能确保房源快速去化。
久居福
和贵·久居福策划文案第一部分、营销推广策略（说明：本部分内容为初步了解本案各项经济技术指标以后进行的虚拟营销策划，不具备时效性，稍显粗略、片面。
）一、推广目标：1、快速促进销售2、提升产品形象和价值3、为和为贵公司后续开发树立良好品牌二、本案推广障碍1、虽然在成都房地产市场出现的板块竞争现象日趋明显，机场路板块竞争较为激烈，但是由于区域内基础配套不完善，消费者关注度并不高。
2、本案容积率较大三、本案推广机会1、区域依托机场高速路的良好交通，紧邻四川大学、信息工程学院、西南民族学院，具有浓厚的人文氛围。
2、在世界住宅地段法则中，CBD中央商务区、历史人文地域、主城干道河道区域、航空港区域被公认为四大居住及置业品质超强的地段。
目前成都航空港被定位为航空港国际物流园区和教育科研产业居住园区。
机场路、大件路的改造，区域“六横四纵”交通网络的建设，使航空港的城市化进程进一步加快。
3、本案体量较大，并已形成相对成熟的居住环境。
4、主力户型属于旺销型，为项目快速销售打下基础四、 swot分析1、优势：a、具备发展高尚人文居住社区的先天条件；b、本案体量大；c、地块周边退距绿化带可做较大的景观展示面。
2、劣势：a、周边配套体系欠完善，高尚社区圈氛围尚未形成；B、地块内部缺乏优质原生资源。
3、机会：a、城南高端客群外溢明显；b、区域快速开发带来近郊居住热度；c、主城区高房价将挤压部分客群至区域置业。
4、威胁：a、周边低价位楼盘形成直接竞争；b、本案邻近地块正开发同质物业的潜在竞争；c、宏观调控政策带来的楼市风险。
五、本案定位思考根据近郊高性价比物业需求的外延、高校生活圈的需求、航空港自身的消化需求等区域市场机会，作为城市郊区项目，本案应遵循“生态”、“休闲”、“产业基地”的主要特征。
因此在项目定位上应不偏离此作重点思考。
1、客群定位：郊区置业客户群存在普遍的发展特征：初期以本地人群为主，同时吸引距离较近的城区年轻人或经济条件一般的客户，以满足基本居住需求为主；中后期随着区域开发的成熟，开发水准的提高，在具有先天资源优势的郊区板块将出现高性价比、高品质的物业来吸引以二次置业或改善居住条件为主的中高收入阶层人群，这部分人群以与该郊区关联度较高的城区客户为主，同时引导本地的中高消费群体消费。
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成都主城区土地市场动态
1200 1000
800 600 400 200
0
10-12月主城区成交走势
2009.10
2009.11
2009.12
350.00% 300.00% 250.00% 200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% -100.00%
从价格分析，09年成都房价是在平稳中上升，年底达到7000的最高均价。
15
主城区房地产市场
总体供应
07-09年成都市主城区供销对比
2000
面积（万㎡）
1500
1000
500
0
供应 销售
07年 1630 1350
08年 1385.54 742.45
09年 1123.79 1503.17
2009年成都市主城区商品房供应总量为1123.79万㎡，同比下降18.89%（减少 261.75万㎡），相较07年同期下降31.1%（减少506.21万㎡）。共计成交 1503.17万㎡，同比增长104.5%（增加760.72万㎡），相较07年同期增长 11.3%（增加153.17万㎡）
面积（亩） 增幅
235.85 -62.44%
912.81 287.03%
995.25 9.03%
本月主城区成交宗地共17宗，成交面积共计995.25亩。成交地块分别位于金牛 区（2宗），武侯区（9宗），锦江区（4宗），成华区（2宗）。较上月环比增 长9.03%。
13
成都市房地产销售市场分析
14
楼市状况
8
相关房地产政策动态
五年内住房转让全额征收营业税
2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营 业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销 售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买 超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
10
相关房地产政策动态 国务院提出被称为“国四条”
•增加普通商品住房供给，大规模推进保障性安居工程建设； •全面启动城市和国有工矿棚户区改造； •加大差别化信贷政策执行力度，抑制投资投机性购房； •完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
11
成都主城区土地市场动态
10-12月主城区招拍挂走势
1400 1200 1000
随着年末优惠政策可能到期的言论四起，不少购房者急于搭上末班车，因 此交易量再次上升，形成了年末购房高峰期，12月成交量远超历史最高水平 ，创下了新成交高峰。
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主城区各类物业供应
商业 3%
09年各用途物业供应
办公 9%
其他 28%
住宅 60%
不同用途物业来看，住宅依然是最主要的供应物业，但较08年相比，减少了12个百分点。 占供应量第二位的是其他类型物业，占到了市场总供应量的28%，同比增加了11个百分点。 办公类物业占9%，同比增加3个百分点；商业类物业占3%，同比减少2个百分点；
5
规划核心：四区两带
“中提升、南跳跃、东推进、北培育”的发展 策略分为“四区”： “中部商业提升区”为二仙桥路和成华大道 以西区域，紧邻城市CBD核心商务区，具有良 好的商业商务发展条件； “南部商业‘跳跃’区”为成华大道和成南 高速以南区域，是城市向东发展的重点区域； “东部商业推进区”为二仙桥路以东和成赵 路以南区域，是成华区工贸、物流产业发展的 重点区域； “北部商业培育区”为成赵路以北区域，由 成华区城北新区和北郊风景区组成。
20
环域
09年各环域商品房供应情况
600
8
500
7
6
400
5
300
4
200
3
2
100
1
0
0
内环内 内一环 一二环 二三环 三环外
供应面积(万㎡) 11.4
34.2
108.9 559.4 409.9
可售数量(万套) 0.15
0.38
1.55
6.88
4.49
数据显示，09年依然是二三环区域间为供应主场，全年新增商品房供应内环内住 宅供应量559.34万㎡；三环外作为近年来的新兴区域，虽然交通、医疗、教育和生 活等各方面配套，尚在逐步完善中，但巨大的发展潜力不容忽视，今年的新增供应业 达到了409.91万㎡，位列第二。另外一二环间良好的地理位置、成熟的配套条件受 到众多购房者的喜欢，依然是开发的热点区域，排在供应量第三位。
6
成都市房地产市场发展现状
7
成都房地产行业动态
成华区打造成都新商圈
“一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿!”今年年初,成华区制定了“1413” 发展战略。作为“一轴引领”的建设路商圈,伊藤洋华堂已经入驻,创下开业首日营 业额破千万的纪录;紧锣密鼓进行改造的建设路特色街区,将于本月24日展现在市民 面前。以新客站为核心的天府城际商旅城作为“四城”之一,重点发展现代服务业, 由美国、荷兰等的国际设计公司设计的发展规划年底将呈现出来,占地12平方公里 的商旅城明年就将破土动工。成华区在着力打造成都新商圈的进程中,现代服务业呈 现出又好又快发展的新态势。
0.85 0.73 0.74 0.75 0.87
1 0.9
0.8 0.7 0.6
0.5 0.4 0.3 0.2
0.1 0
各行政区住宅均处于供不应求的状况，其中成华区全年供应住宅约194.61万㎡，但销 售量达到了323.32万㎡，供销比最低，仅有0.6，该区大规模的旧城改造和拆迁，形成了 大量的刚性需求客户，加上城东房价相对便宜，因而房地产销售十分火爆。
28
访问商家愿意以何种形式加入本项目
访问商家中有21.4%的商家听过解说项目未来的规划等，愿意购买本项目商业做为投 资，有55%的人，选择了承租的形式加入项目，由于对项目不了解的，商家对风险意 识较强，更愿意和开发商以合股的形式共同经营，这样的商家也占到了23.5%的比例， 可以看出，本项目得到商家的认可度较高，广告宣传与推节奏显得十分重要。
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单位：（元/㎡）
价格
07-09年主城区商品房成交价格走势 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
07.1 07.4 07.7 07.10 08.1 08.4 08.7 08.10 09.1 09.4 09.7 09.10 如图所示，在07年火爆的销售市场下，商品房价格一路看涨；08年受到 金融危机和地震的影响价格一度有所回调；然后09年出乎所有人的意料， 随着楼市的触底反弹，开发商销售压力减轻，不少项目价格不断调高，价 格反弹力度较大。
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方位
09年各方位商品房供应情况
400
300
200
100
0
供应面积(万㎡) 可售数量(万套)
东 286 3.55
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
南
西
北 市中心
304 335.6 186.4 11.4 3.4 3.8 2.56 0.15
各方位来看，城西方面供应体量依旧最大，其次是城南，城东方面今年发展 迅速，供应量也排在前三之中；市中心寸土寸金，如今供应量越来越少，全年 仅有114.4万㎡㎡新增。
09年成都商品房供销在波动中，整体呈现上升趋势，年末达到顶峰。从供应 量看，3-4月是第一波供应高峰，8-9月是第二波，12月达到供应量最大；从销售 量看，3-5月是第一波销售高峰，7-10月销售量平稳增长，11-12月达到年度成交 量最高峰。
从区域分析，供应量最大的是金牛区，销售量最大的是成华区；从方位分析， 城西的供应量最大，从环域分析，二三环的供应最大，市中区的供应量很少。
800 600 400 200
0
面积（亩） 增幅
2009.10 1102.7 51.42
2009.11 1287.6 16.77%
60 50 40 30 20 10 0 -10 2009.12
1008.75 -21.66%
•本月主城区有15宗地块公告，公告面积总和为1008.75亩。地块位于分别 位于武侯区（4宗），高新区（7宗）、锦江区（1宗），青羊区（2宗）， 成华区（1宗）.较上月环比下降21.66%。
9相关房地产政策动态《源自于进一步加强土地出让收支管理的通知》
12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收 支管理的通知》。今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出 让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。 特殊项目可约 定在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金 ）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。
其中，商业营业用房为44.04万平米，增长46.0%。
3
成都市区域规划发展方向研究与分析
4
成华区规划六片“高密”建筑群
高密试点片区共拟六大片区，面积约合21.2 平方公里，分别是多宝寺大片区、川棉厂片区、 RBD及建设路片区、刃具厂片区、城北东片区、 城北西片区。这些片区区位优势明显，用地条件 充分，交通体系完备，商业氛围浓厚，开发潜力 巨大。该方案实施后，成华区的产业定位将更加 明确，城市功能得到加强，未来的发展方向更加 清晰；将更加突出成华区产业的优势及发展潜力； 促进成都市总体城市形象的提升。
16
供销情况
09年各月商品房供销比
250
1.8
1.6
200
1.4
1.2
150
1
100
0.8
0.6
50
0.4
0.2
0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
供应 42.3 33.2 109 139 59 93.7 74 109 167 66 85 146 销售 59.8 99.4 109 120 129 80.1 104 99.5 102 109 151 222 供销比 0.71 0.33 1 1.16 0.46 1.17 0.71 1.1 1.64 0.6 0.56 0.66