答疑解惑

8月5日答疑解惑
问题1：我有一个租客，帮他配好盘，也约好看房时间，结果客户失约，这种情况怎么办？
答：出门带看之前确定好时间，再次确定时间，客户失约，可能客户临时有事情，那就先维护好客户，过后继续跟踪客户进行带看。

问题1：确认了时间，然后就一直打不通电话。

答：有两种情况，一是客户可能不是真心想租房，二是可能他是我们同行，想来套房源。

建议大量收客，筛选出准客户。

问题2：客户看起了房子，就是感觉租金贵了100元，然后业主又不愿意少，这种情况怎么办？
答：关键在于客户确定看起了房子没有，如果看上了又没有其他的又何必纠结100元，先逼客户，引导客户，帮他做决定。

问题3：我有个客户房子找好了，也看起了，就等签单了，第二天把业主约过来了，可是给客户打电话第二天就停机了，这种情况怎么办？
答：停机了，可以先发条短信，如果是准客户的话可以先帮充2-30元话费。

答：带看时，如果客户有意向，当时应让客户立即下诚意金，如果已收诚意金，这种打不通电话的情况可能就不会发生了。

问题4：跟客户一起去看房，业主也联系好了说可以看房，但是到了约好的时间，业主迟迟未到，客户等了很久，都没有耐心了，怎么办？
答：我们在等待的过程中，可以和客户多聊天。

问题5：我想请问客户房子看起了，但是与业主预期价格少了一两万，客户说要是价格谈不下来就不考虑买了，本来是安排一起面谈的，但是客户就说让
我去谈，谈下来了就能定，这种状态怎么解决最好？
答：首先收诚意金，不管谈不谈得下来。

二是如果客户不想面谈，先和业主谈好价格，价格定下来之后，再约客户过来。

问题6：最近总是遇到那种客户看了房子，客户还是有点意向的那种，最后又还了价的，但是客户还的价格，业主又不少，我们找客户加价，客户也不同意，谈不下价格就一直耗着，这种情况我们怎么办？到底是客户不安心买还是业主不安心卖？
答：关键在于我们和客户报价，把握分寸，了解客户需求，也了解业主的底价，然后报高1-2万的价格。

问题6：我知道报高价格，主要是客户杀价太狠了。

答：这种情况，对于业主，我们可以叫同事扮客户，约业主过来面谈，通过各种方式压价，达到降价的目的。

对于客户，制造紧张感，可以和他说有其他客户也看起了这套房，让他赶快做决定，再和他分析市场和政策，告诉他这个价已经是市场价格了。

问题7：租客很多，但是租客只要求附近的房子，要么看不上，要不然就是很贵稍远一点就不看，这种情况我们是该放弃还是有什么更好的方法，请指教？答：明知没有这个价格的房源，直接告诉他，假如不能接受就果断放弃这个客户，我们应该把时间放在大量的收房收客上，然后把客户A,B,C类，优先A 类客户。

问题8：收全佣是怎么收的，一半都嫌贵，说再多也没有用啊？
答：客户如果觉得高，那就让他看到我们的辛苦度，再和他说通过中介公司对他说安全性高。

问题9：如果客户看起房子了，想要业主少点，他想和业主当面谈，可是业主
这边说，所有的事情全权交给我们。

因为他没时间，他直接过来签合同就可以了，可是客户就想和业主谈，这种情况下该怎么办？
答：我们可以叫同事扮业主，坚持业主的价格底线，约客户面谈，通过面谈就可以判断客户对价格的底线，还有其他细节的问题。

问题10：我有个客户，要买园区的两房，说是套内均价不超过6000元，建面均价不超过5000元，我已经告诉他不行了，但是他不信，我该怎么去改变这个客户的想法呢？
答：先取得他的信任，一定要够专业，要多联系和沟通，可以聊一些生活上，比如最近的政策和时政问题，沟通多了，深入了解之后，再把客户引导到你的思路上来。

问题11：有客户指定要一个小区的房子，但是里面的房源是洗了又洗没优质房源了，客户又说高出需求价格就不要叫他出来看了，在怎么转换不行，这种怎么办？
答：给客户转换，看他要不要其他小区，如果他不需要，就和客户说带家具家电，这个价格已经很实惠了，还是要做客户的思想工作。

问题12：我遇到中介费的问题好多，客户都是打电话问我，一听到我是中介的就问中介费是多少，当我说了是一个月的租金之后他们就嫌贵了，然后我又说可以少成租金的一半，他们还是觉得算了，就挂了，说是看了房子之后再来谈，他们更不愿意了，就直接挂了，像是遇到这种情况我是直接说中介费还是说其他的呢？这样的客户到底值不值得一直去跟他打电话呢？
答：按公司规定，收全佣是一个月租金，但是现在佣金一般是由客户出，业主那边一般都不愿意出，但是我们上个月也有收全佣的成交单，对业主那边的收佣很坚定，很多时间是在于我们和客户的沟通，关系处理情况。

问题13：我想问一下，在带租客的途中，客户一直在接其他中介电话，你带他看他又总觉得别人那里有更好的，这种情况怎么办？
答：对于这种是犹豫不定的客户，我们要快、狠、准，如果客户看起房子，要马上逼定，不要给客户犹豫的机会。

问题14：我想问如果客户指定是要那个小区的房子而且只要两室一厅的，但是那样的房子租了，就剩一套而且还没得家电，业主说可以添家电，但是房租要加，可是客户觉得太贵，怎么办？
答：指定一个小区是有原因，可能是对客户需求挖掘还不够，了解客户需求，然后根据情况和客户推荐其他小区。

问题15：有很多网络客户不愿意告诉我电话，但是会咨询很多问题，怎么样才可以让他们更信任我们？
答：用优质房源，低价格去试探客户，根据情况判断客户是否真心想买房。

问题16：怎么样才能收到全佣呢？
答：根据不同客户而定，先带客户看了房再说，等客户看好房子了再和他谈，到时叫经理配合好，再根据客户情况谈费用比较好。

问题17：之前有带租客去看房，他没有和我们签单，但是我怀疑他私自和业主签啦，这个业主也是一直在家。

答：首先有没有和客户签看房确认书，如果签了话，直接和他说明其中的利害，凭看房确认书去追佣，没签的话，私底下打电话给客户，套客户话并进行录音，确定是不是租了该套房，收集证据去追佣，同样的方法也可以用在业主身上。

问题18：我在网上发的一个假的租房信息，有顾客就想看那套房子怎么办？而且如果找到相同的房子，价格会高出很多。

答：这种情况先给客户找差不多的房源，实在不行就说这套房子已经租了，也
可以找男同事合作扮业主，让客户知道同等房的价格，然后再做客户的工作。

问题19：客户在电话上都好了要租房，业主也同意了，可是签合同的时候看见对方是孕妇怎么办？不租了怎么办？客户特别想要，但业主介意孕妇。

答：业主怕在里面生娃有顾忌，说明客户的辛苦度，租房不应该看对象，让业主生同情心，尽量把他的房子租给孕妇。

问题20：如果客户要跟我们签私单，我们该用怎么样的方式去回绝？
答：告诉客户，公司规定不允许，也是我们作为经纪人应遵守的职业道德，并且说明作私单的风险性，直接回绝他。

问题21：有买房子的客户来看了房子，又不着急买，老是说等等，想等那种业主着急卖的房子。

可是他又不愿意全款，还想公积金，这个怎么办？
答：分析市场，把当前的政策告诉他，为他分析国家政策对房地产的利好性。

分析该套房源的稀缺性，或者用其他方式，让他有紧迫感。

问题22：我明天有个租客他说要租三室，精装修，家具家电齐全，领包入住，还叫我帮多找两套房子，价格都好商量，只要房子好就可以，我怀疑他骗我，我该怎么确认他是不是真想租房呢？
答：先约客户出来看房，带看中，看他是不是真心想租房，根据看房过程中去判断是否为准客户。

问题23：每次为租客配盘都只有一套左右比较合适的房源，所以导致经常死单，是我的方法有问题吗?
答：这种客户就是在等待时机，那么我们在根据客户需求配一两套相对优质房源进行对比，进行分析引导逼定。

问题24：有很多人介意中介，这种情况我们是该用一种什么样的方式让他们
或者话术去消除他们的防备心理，或者直接选择放弃这个客户？
答：作为中介方我们是保护双方的利益，并且和客户分析，如果没有中介方的介入，可能会出现经济纠纷。

问题25：有个客户，我不知道平常该怎么跟他聊天，经常跟他联系他怕烦，怕他不跟我买房子，我不跟他聊天又拉不进彼此的距离，不了解他，我该怎么办？
答：先和客户寻找共同点，最好加微信，关注他朋友圈发的信息，收集所好，投其所好，找出共同话题，再和他进行沟通，拉近彼此的距离。

问题26：我们在外面带客户的同时，也遇到我们贵人的同事，客户说，他也给我们打了电话，我们双方都是同一个客户，这种情况我们该怎么办？
答：首先要和我们同事的意见保持一致，选择一起合作，和客户说明我们是同一家公司，目的也是为他寻找更好的房子。

问题27：有个租客故意为难我们，一开始说要租一室的房子，我给他配好房源，也带她去看了，他说不行又要两室的，我又给他找两室的，也去看房了，他又说要一室的，这种情况怎么解决呢？
答：先了解客户的需求，根据客户的要求去配盘，找到他想要的房子，面对客户的改变，或者直接问客户的真正原因，询问他满意或者不满意的地方。

问题28：有个客户给我说要租金港国际的房子，还说要我去看了给他发照片过去，我去看了，照了照片之后他又说不要金港国际的房子，要碧津轻轨站这边的，这种情况我该怎么办？这种情况是不是被玩弄了？
答：明确客户需求，平时和他交流中，对他的职业、爱好进行了解，并根据周边房子的配套，为他配盘，如果客户有真正需求，我们不要轻易放弃，最主要想办法约他出来带看。

问题29：现在我手上有一个特别挑剔的客户，要泽科一期二期的房子，或鹿山锦绣的或香城故事的两室，精装，1500元左右，现在根本没有这种房源，他只有每周四有时间，怎么办？
答：直接告诉客户，这套房已经卖了，是之前的信息。

现帮他找同等的房源，或者拿出一套特别的笋盘去试探客户想法，确定客户的真正需求。

问题30：如果业主跟客户在我们不知道的情况下单独出来谈价我们要怎么办啊？
答：在带看前，先签好看房确认书，如果他们跳单，可以通过公司法务部去处理，如果没签，在和他们交谈中一定要录音，收集证据。

问题31：我遇到两个客户，他们都是要找房子，我找好了，给他们打电话约他来看房，他们就说，不要一直打电话，等有时间我会联系你，这种情况我该怎么办啊？还要继续给他们找房子吗?
答：还是先了解客户需求，用各种方式方法把客户约出来带看再说，或者直接上门去拜访客户。

问题32：我有客户的时候找不到房源，客户还必须只要那个小区的房子，价格太高也不租，没客户的时候，又有他要的房源。

答：所以平时我们一定要做好房源销控表，这样就能杜绝有客户的时候没有房源的情况了。

答：关键在于我们的引导，确实那个小区没有合适的，那就找周边的楼盘，从价格、装修上去引导客户。

问题32：如果遇到客户觉得价格高了，我们把价杀下来，他又不租或不买了，咋办？
答：那就及时寻找下一个准客户了。

问题33：有些客户同时找了几家中介公司，其他公司有我们没有的房源，又能满足客户需求的房源，我们怎么办？
答：如果我们公司没有房源，根据客户在别的公司看的房源，想成交的话，通过各种渠道去获得房源，或者求合作。

问题34：如何通过其他渠道获得房源？
答：除了网络发帖之外，还有很多种方式，比如在小区摆台，贴条，还有洗盘过程中也可以获得房源。

问题35：我有一个租客她要短租，可是业主又不愿意短租，该怎么办？
答：和客户说签合同为一年，如果只租半年，我们可以帮转租，但中介费一定要付完。

只要不造成业主的困扰，和业主那边说明情况，问题应该也不大。

问题36：我在赶集网发帖了，有个客户看上了，老是问我这个房子的问题，可要他把电话号码留下来，他就是不留，这该怎么办呢？
答：想方设法约客户出来带看，我们再和他签看房确认书，通过多种方式去取得他的号码，然后根据客户需求为他配盘约看。

问题37：有几个网络租客，和他通电话说明我是中介要收费，他同意，然后告诉我要租哪里的房子，但不管用什么方式他就是不愿意留电话号码，怎么办？
答：可以采取直接问，或者加微信，或者利用一套优质房源约他出来看房，就可以知道他的号码了，你也可以把你的号码告诉客户。