西安高新区写字楼定位
西安市—高新区居住带调研报告
西安市房地产市场——高新区居住带调研报告一、调研范围界定本次调研范围为：北到科技二路，南至锦业路，东至电子西街，西至丈八五路的广大范围内；在行政规划上属于雁塔区，在建设规划上属于高新区。
二、区域的发展历程1、历史背景回顾西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。
19年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国56个国家级高新区前列。
西安高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。
全区累计转化科技成果近10000项，其中90%以上拥有自主知识产权。
列入国家各类产业计划居全国高新区前茅。
西安高新区经过十年的建设与发展，已初步形成基础配套设施完善，管理体制、运行机制先进高效，技术创新成果显著，生产力要素市场活跃，人才聚集效应明显，科研、生产、生活功能齐全的现代化新城区，尤其是在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产品方面形成了自己的特色。
2、高新房产市场发展的阶段高新房地产的发展大致可以分为三个时期；第一个发展时期；（约1991—2000年）最早的时候，从修第一条路、建第一个厂开始，高新区的城市建设步伐逐步进入建设写字楼高潮。
这个时期，高科大厦、西部电子广场、创业广场成为当时的代表作。
直到2000年以后，才开始大规模的房地产开发。
第二个发展时期；（2001—2004年）在房地产开发早期，市场还是以高新、高科、紫薇三大企业为主，随后，中海地产通过竞拍成为高新区“地王”，拉开了外埠品牌进军高新区的帷幕。
此后，深圳鸿基、和记黄埔、上海大华、融侨、东航置业、浙江中天集团、江苏伟业集团等大批外地品牌先后进入高新区。
国内众多房产巨头挺进高新区，正式拉开了大规模开发的序幕。
从此，高新区的房地产开发从本土品牌割据升级为国内品牌群雄逐鹿的局面。
第三个发展时期；（2005—至今）在外地品牌大举“入侵”后，西安本地企业包括高新地产、紫薇地产和高科房产及天地源股份，这些开创西高新楼市辉煌的品牌更加精神抖擞，加快开发速度与“外来和尚”一争高下，共同推进高新区的城市建设。
西安高新区写字楼项目基础研究及及定
城内：
目前城区内已形成三个集中的写字楼街区： 钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、 新城国际、皇城国际大厦等构成； 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心 等组成； 西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府 大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便 捷的交通有着必然联系。
资料来源：西安市统计年鉴 办公用房解决途径 策动中国 地产资料免费提供商 10
西安市经济支撑产业
西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多。 深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 0.1%：48.9%：51.0% 西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 4.7%：45.1%：52.2%
西安市07-09年份季度写字楼销售金额 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2 季度
西安市09年分月写字楼销售价格 7000 6000 5000 销售价格 4000 3000 2000 1000 0 9.3 9.4 月份 9.5 5328 6625 5655
一期
二期
新区
策动中国 地产资料免费提供商
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高新区写字楼发展简介
1、高新区写字楼项目分布
高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。
组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环 附近）综合型写字楼集中区
管委会旧址 管委会现址
B
管委会新址
A
2020年西安高新区总体规划(草案)出台
西安高新区总体规划（草案）出台作者：：西安晚报添加日期：12年07月04日近日，由市规划局组织、市城市规划设计研究院编制的《西安高新区新区总体规划（草案）》已完成，并在市规划展览馆及市规划局网站进行公示，广泛征求社会各界的意见、建议。
据悉，去年11月14日，市政府同意了高新区的扩区请示，扩区控制用地规模为200平方公里，至2020年建设用地规模60平方公里。
业内人士认为，高新区新区规划建设，不仅是西安拓展国际化大都市发展空间、建设世界一流科技园区的重要举措，也是推进西安城市化进程，为市民提供一个生态宜居的城市生活新区的重要支撑。
绿地面积将超新区建设总控一半如今走在高新区，处处能感受到一种繁荣、一种方便、一种舒适、一种优美、一种和谐。
短短二十年，高新区已经发展成一座生机勃勃的科技新城，成为现代西安的标志区。
高新区就像它的名字一样，是一片充满新意的“新区”。
根据《西安高新区新区总体规划(草案)》，高新区新区的规划定位为创新之城和科技之都，以培育国际化、外向型高端生产性服务职能为主，打造一个产业与居住互融，生态文化休闲与园区建设共赢的高科技创新型新城。
新区建成后，高新区面积将扩展至200平方公里。
东接西沣公路，南接新环山公路，北接西汉高速，西接户县县城。
根据规划，扩区范围内公共绿地、生态绿地、防护绿地、农林地总面积将达到104平方公里，超过总控制面积的一半。
据了解，新区将以生态环境建设为先导，形成绿水绕城，水网交织，绿核点缀的绿地系统，在规划区中心布局生态公园，沿市政廊道和交通性干道布局防护绿地，用地内部结合水系点缀小规模公园绿地，以营造生态宜居的新区环境。
20年发展高新区已成西安人居典范说到西安楼市，高新区无疑是当中的焦点。
经过20年的发展，现在的高新区已经是连接西咸新区与西安市区的黄金要塞，随着西安国际化大都市建设进程的不断加快，区域价值必将在短时间内有很大提升，加之20余年发展成熟的生活配套，区域优势十分明显。
西安高新写字楼解析
林凯国际
甲级类5A 级 新长安广场
—
9300 元
—
2010年06
63848.63
20000
简装修
简装修
洛克大厦
西安德盛和臵业公 司
唐延路中段
—
—
58000
毛 坯
唐沣国际广场 标准类甲级 旺座国际城 汇鑫IBC
西安西格玛房地产 开发有限公司 盛荣臵业 汇鑫臵业
唐延路与科技二 路交汇处 科技路 锦业路
— 13000 8500
50-70元/㎡/月
标 准 类
旺座国际城 旺座现代城 唐沣国际广场 汇鑫IBC
50元/㎡/月以下
建成时间较早，硬件和服务相对落后
甲
级
18
租赁市场/趋势
写字楼租赁价格——写字楼租金预测，未来租 金将保持持续增长的态势
租金预测 乐观
2011年基准租金
递增率 5.00%
2012年租金预测 58
2013年租金预测 60
项目现状
档次 顶级5A级 项目名称 都市之门 西港国际
目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销 售情况已经达到85%以上，部分写字楼只租不售
开发商 上海绿地 亨泰房地产 陕西林凯臵业发展 有限公司 箭虹科技有限公司 中铁二十一局集团 位臵 锦业路 高新二路 高新二路和科技 路十字东南角 沣惠南路34号 銷售均价 14000 13000 入伙时间 13年5月 09年10月 总建面积㎡ 360000 70000 备注 精装修 简精装
凯创国际 主要集中在高新路,唐 延路; 凯丽大厦、 电子城BC软件公寓 高新区和长安产业园 唐12栋 企业一号公园 电子城软件园、 软件孵化园
独栋写字楼
软件园内写 字间
西安中大国际九号个案2017.1.17
15
供电系统
① 全备100%双路供电体系+柴油发电，即便 多数高档公寓、写字楼进入停电状态，这里 也不会受到影响； ② 特采用380V电压入户，有聚会、宴请等其 他需求都不用担心，绝对满足大功率用电， 真正做到"万无一失"。
16
ASKO洗衣集成系统
ASKO洗衣集成系统（包括洗衣机、干衣机、 立式干衣柜、蒸汽挂烫机、熨斗、熨衣板、 MINI壁挂洗衣机）
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物业服务
中大自有物业+高力国际物业顾问
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合作单位
27
项目点评
将长期领跑西安豪宅市场，同时后市价值兑现可期 价格独领风骚：西安最贵高层住宅，超出之前西安最贵高层2倍，5.7倍西安住宅均价； 引发全城关注：从项目规划、建设、营销中心开发，均引起业界轰动； 建立豪宅标杆：从产品、形象、营销层面建立了西安豪宅的标杆高度； 价值尚待兑现：由于政策、反腐等影响，造成早期项目预约隐形客户大量流失，使得目
3
项目规划
集酒店(丽思卡尔顿)、商业(中大国际)、高端住宅(中大国际九号)一体的城市综合体
中大国际thecity
中大国际5栋高层住宅、1栋酒店和1栋商业楼，可入住260 户。小区建筑业态包含有高端酒店、百货、住宅等多种业 态，同时项目内部自带的商业建筑面积达10万平米左右。
西安唯一的丽思卡尔顿酒店
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产品细节
12
玻璃幕墙
中大国际九号首次将玻璃幕墙引入高级住宅，呈现出宽荧幕般的最佳效果。
幕墙玻璃三层超白钢化LOW-E镀膜透明双中空充氩气高 性能玻璃 幕墙层间墙和背部采用进口花岗岩和微晶石 独特的菱形切割方式更具视觉品质感 幕墙五金全部采用德国进口五金件
13
西安市写字楼市场分析报告
西安市写字楼市场分析报告1.引言文章1.1 概述部分的内容:西安市作为中国西部重要的经济中心和文化名城，拥有着丰富的历史和深厚的文化底蕴。
近年来，随着西安市经济的快速发展，写字楼市场也迎来了蓬勃的发展。
本报告将对西安市写字楼市场进行全面分析，以揭示当前市场情况，探讨市场需求和竞争情况，并展望市场发展趋势，为投资者提供市场投资建议，帮助他们更好地把握市场机遇，做出明智的投资决策。
1.2 文章结构文章结构部分：本报告将分为三个部分进行分析和讨论：第一部分是西安市写字楼市场概况，将从市场规模、发展历程等方面全面介绍西安市写字楼市场的基本情况；第二部分是写字楼市场需求分析，将从客户需求、租金水平等方面深入分析写字楼市场的需求情况；第三部分是写字楼市场竞争分析，将从房源供应、区域竞争等方面探讨写字楼市场的竞争现状。
通过这三个部分的分析，我们将对西安市写字楼市场进行全面、深入的了解，为市场的发展趋势展望和投资建议提供有力的参考。
1.3 目的目的部分本报告的目的是对西安市写字楼市场进行全面分析，旨在了解当前市场的整体概况、市场需求情况以及市场竞争格局，进而为投资者提供全面准确的市场信息和发展趋势展望，为他们的投资决策提供科学依据。
通过对市场现状和发展趋势的分析，提出相应的市场投资建议，帮助投资者更好地把握市场机遇，降低投资风险，实现投资回报最大化。
同时，本报告也旨在为写字楼市场的相关行业提供参考和借鉴，为市场发展和规范提供有益建议。
1.4 总结总结部分：通过本文的分析可以得出，西安市的写字楼市场具有一定的发展潜力。
随着西安经济的不断发展，写字楼需求量不断增加，市场竞争也日益激烈。
因此，对于写字楼市场投资者来说，需要更加深入地了解市场动态，把握市场需求，找准竞争优势，以及结合市场趋势做出合理投资决策。
在未来的发展中，西安市写字楼市场将面临更多新的挑战和机遇，需要投资者保持敏锐的观察力和灵活的决策能力。
同时，政府也需要积极出台相关政策，引导和规范写字楼市场的发展，促进市场的健康发展。
2024年西安市写字楼市场规模分析
2024年西安市写字楼市场规模分析概述西安市作为陕西省的省会城市，经济发展迅速，写字楼市场也在不断扩大。
本文将对西安市写字楼市场规模进行详细分析。
市场规模据调查显示，截至目前，西安市写字楼市场规模约为XXX平方米。
市中心地段和经济开发区是写字楼市场的两大核心区域。
市中心地段西安市中心地段的写字楼数量众多，主要集中在市政府周边、钟楼、南门等繁华地段。
这些地段交通便利，商业氛围浓厚，吸引了大量企业入驻。
市中心地段的写字楼面积约占总市场规模的XX%。
经济开发区西安市的经济开发区也是写字楼市场的重要组成部分。
阿房宫经济开发区、西安国际港务区等地区的写字楼数量逐年增加。
这些经济开发区拥有丰富的资源和便利的外部条件，吸引了许多大型企业和创新型企业入驻。
经济开发区的写字楼面积约占总市场规模的XX%。
市场趋势随着西安市经济的不断发展，写字楼市场也呈现出一些明显的趋势。
市场竞争加剧随着写字楼的供应增加，市场竞争日益激烈。
各写字楼开发商通过租金优惠、配套设施改善等方式争夺企业入驻。
这使得企业在租赁写字楼时有更多选择，市场竞争进一步加剧。
需求结构升级随着西安市经济发展，企业对写字楼的需求结构也发生了变化。
除了满足基本办公需求外，企业对写字楼配套设施和服务的要求也越来越高。
为了提升企业形象和员工福利，许多企业选择租赁新建的高档写字楼，使得市场上高档写字楼的需求逐渐增加。
区域发展不平衡虽然西安市的写字楼市场整体增长迅猛，但各区域的发展却不平衡。
市中心地段和经济开发区的发展较为成熟，吸引了大量企业入驻。
而一些偏远地区的写字楼市场相对较弱，面临着发展机遇和挑战。
市场前景综合以上分析可见，西安市写字楼市场的规模将继续扩大，市场竞争将进一步加剧。
随着西安市经济的持续发展，写字楼市场有望保持稳步增长。
但同时，也需关注市场需求结构的变化和区域发展的均衡问题。
企业在租赁写字楼时应根据自身需求评估各个区域的优劣势，选择适合的写字楼，以获得更好的发展机遇。
西安高新区写字楼、公寓、酒店市场调研报告
开间面积
绿地中心
超5A
高新区 锦业路1号
25.5
17
2 (270m)
7.39
57
4.2
2000 300-2000 1600
12
24
智能新风 置系统、 2016年 1.8- 地上2 精装 玻璃幕墙 感应式恒 年底 2.3 层 湿系统 LOW-E 玻璃幕墙 —— 2016年 地上 1.8-2 底 施工
中铁 西安中心
高 新 区 写 字 楼 ︑ 公 寓 及 酒 店 市 场 调 研 分 析
一、高新区写字楼市场调研分析 二、高新区公寓市场调研分析 三、高新区酒店市场调研分析 四、各物业类型对比及综述
1
写 字 楼 公 寓 酒 店
分 布 总 览 及 ︑
高 新 区
2 3 5 4 6 7
本案 写字楼 （在售/待售）
8 科技六路
10.8
（约100m）
2
9.5
1440 100-1440
880
13.5
6
蒂森克虏 伯原装进 桩基 毛坯 玻璃幕墙 口高速电 2015年 1-1.1 工程 梯 地上 2014年 1.2- 施工 年底 1.4 13-15 层
5A
67
45
（约95m）
3
6
27
3.4
890
140-890
3000
9
4
毛坯 玻璃幕墙
办公氛围浓厚，沿线两侧已开发成型；
锦业路板块 — 高新区新的行政、金融商务
中心，办公物业发展起步晚，氛围尚未形成；
11 锦业路板块
Part 2 写字楼具体分布情况
在开发项目
高新一 1、财富中心 期核心 板块 2、昆城国际 3、都市之窗 4、启迪清扬时代 唐延路 5、CROSS万象汇 板块 6、泰华·金茂国际 7、领汇·秦唐国际 8、摩尔中心 9、高科尚都 10、东海世纪中心 11、锦业时代 锦业路 板块 12、中投融城国际 13、中铁西安中心 14、逸翠尚府 15、国宾中央区 9
西安高新区规划介绍绿地版
根据西部大开发的特点，陕西省把高新技术产业摆在调整经济 结构、发展四大特色经济的首位，决定把“一线两带”（陇海铁 路和宝潼高速公路线以及国家级关中高新技术产业开发带和国家 级关中星火产业带）建成西部大开发的技术创新基地和高新技术 产业化基地。 西安高新区作为关中高新技术产业开发带的核心，对陕西 实施“一线两带”具有战略意义。 从区域条件来看，西安高新区在全国高新产业发展布局中 占据了良好的位置。
3、基础设施和环境配套
目前西安高新区建成区内路网、通讯、供水、供电、供气等 公用设施基本完善。 建有中国西北地区第一流的中学、小学、幼儿园、国际学校 以及公园、高尔夫园、宾馆、国际俱乐部、住宅等配套设施。 绿化总面积91万M2，绿化覆盖率达36％。 区内有中国西部地区最大的通讯数据交换中心和宽带光纤网。 初步形成了一个以发展科技产业为主，文化教育、居住生活、 休闲娱乐等配套功能完善的现代科技城区。
电子园：
1998年12月22日，按照市政府会议纪要和西安市规划局“市 城规字[1998]126号文件” 精神，电子城工业园区4.2km2用地的建 设管理由西安高新区管委会负责。 1） 规划目标：建设一个“以开发新技术产业为主的，院校、科 研、生产相结合的电子工业区”。 2) 配套齐全、功能明确； 3) 工业用地位于西侧，多由军工类工业组成；生活配套用地位 于东侧，有居住、学校、医院、商业中心、变电站组成；集中绿 地位于中部，横跨工业用地和生活配套用地中间；
2、历史沿革
1991年—1996年： 一期 1997年—2002年： 二期 1998年： 电子园 2.7平方公里 7.8平方公里 4.2平方公里
2000年—2003年： 长安科技园（新型工业园） 4.6平方公里 2002年—2005年： 新区（起步区） 15平方公里 2004年—2020年： 二次创业规划区 78平方公里
西安写字楼分布
西安写字楼分布西安写字楼网随着西安城市的发展，这座孕育着几千年中国文化的古都也绽放着前所未有的光彩，城市框架拉大，基础设施建设上升了更高的层次，伴随着房地产的发展，住宅，商业地产也为这座城市增添着新的活力。
西安写字楼网对西安写字楼（中高档，含部分高档商住楼）进行全搜索，不含企事业单位办公。
■写字楼密集地带—西高新1、南二环沿线：西港国际大厦，捷瑞智能大厦，西部国际广场，高科广场，九座花园商务中心，财富中心，亚美伟博广场，国家开发银行大厦。
2、唐延路与沣惠南路沿线：旺座国际城，杰座广场，唐延国际中心，旺座现代城，唐沣国际广场，陕西投资大厦，银河新坐标，橡树星座，尚品国际，洛克大厦，迈科国际，数字大厦，华晶商务广场，橡树街区，高新水晶岛。
3、其他：都市之门，汇鑫IBC，绿地中央广场，粤汉国际，金桥国际广场，创业广场，朗臣大厦，高新国际，海星城市广场，高新大厦，西高智能大厦，E阳国际，高科大厦，南洋国际，正信大厦，合力紫郡。
■新崛起写字楼地带—经开区利君V时代，御道华城，赛高国际商务港，第五国际，天地时代广场，赛高国际街区，经发大厦，和谐大厦，中登大厦，凯鑫国际，雅荷中环大厦。
■城南区（环城南路以南，太白南路以东，太乙路-曲江路以西）长安国际，会展国际，中信大厦，泛渼大厦，广丰国际大厦，老三届世纪星大厦，华融国际大厦，西旅国际中心，阳明国际，文化大厦，天成大厦，国际贸易中心，陕西信息大厦，阳阳国际广场，皇家公馆，怡和国际，万达广场，长鑫领先国际。
■城中（城墙以内）裕朗国际商务中心，新时代广场，凯爱大厦，名流天地大厦，金泰丰大厦，陕西信托大厦，宏府嘉会广场，宏府大厦，如意大厦。
■城北（北二环以南，环城北路以北）金泰财富中心，海联国际大厦，天乙大厦，宏林名座，方兴大厦。
■城东区（环城东路以东，万寿路以西）西北商贸中心，天彩大厦，招商局广场，西美国贸大厦，秦晋商务大厦，东新世纪广场。
■城西区艺腾商务中心，昆明大厦，怡景大厦，财富广场，蔚蓝国际，本内容持续增加中。
为城市增添亮点——中交二公局西安高新区科研办公楼建筑设计
为城市增添亮点——中交二公局西安高新区科研办公楼建筑设计摘要：本文通过对中交二公局西安高新区科研办公楼设计，分析了在低造价、低能耗的前提下，如何合理充分的利用基地现状，解决企业运营的高效性与企业不同诉求的矛盾；分析了如何进化传统企业办公的空间模式，解决企业标志性与城市融入度的矛盾；分析了如何运用新技术、新材料实现绿色建筑、生态建筑及智能化建筑的特点，从而体现工程科研企业的内涵。
关键词：办公建筑、绿色建筑、黄金比例一、项目概况中交二公局西安高新科研办公楼项目位于西安市高新区团结南路与科技六路十字西北角如图1所示。
图 1 沿街外景照基地南北长136.6米，东西宽67.35米，用地面积9138平方米，仅南侧临路。
项目总建筑面积49269平方米。
其中主楼建筑面积30971平方米，地上23层；辅楼建筑面积5677平方米，地上5层；地下两层为大底盘车库。
项目建成后将成为集综合办公、科研会议、档案管理、配套服务为一体的现代化科研办公大楼。
二、设计目标中交二公局高新办公楼追求科研企业的严谨性和高效性，追求简洁而挺拔的体量感带给城市的天际之美，追求建筑空间流线高效化和空间功能的合理化，力求运用充满激情的建筑语汇体现科研行业人的内外兼修的精髓，力求在实现企业基本功能需求的前提下，打造“以人为本”的企业文化。
三、设计特点1.总体规划设计：沿基地的四周设置消防环路，在北侧设置“剪刀式”坡道，使得车辆流畅、快速的进入停车区。
主楼呈“一字型”布置在基地的最南端，从内部与辅楼之间围合出景观内院，从外部保证了城市主要方向的建筑形象，合理的解决了基地狭长、短边临路的难题，最大化的利用了基地现有条件如图2所示。
图 1 总平面图2.建筑设计主要特点：图 1 建筑主楼比例分析图沿城市主干道的建筑立面遵循黄金比例如图3所示，纯粹的石材、铝板与玻璃的碰撞，在传统的三段式设计手法之上，运用竖向线条，在屋顶沿建筑物外圈利用钢结构局部高出6米，使得不足百米的建筑物在仅有的沿街面上体现的更为挺拔和醒目。
西安市商务楼宇等级划分要求
西安市商务楼宇等级划分要求西安市商务楼宇等级划分要求一、引言：商务楼宇是指专门为商务和企事业单位提供办公场所和商业服务的建筑物。
在城市发展和经济繁荣的背景下，商务楼宇扮演着重要的角色。
为了确保商务楼宇的规范化、高效化运营，西安市对商务楼宇进行了等级划分，并制定了相应的要求。
二、商务楼宇等级划分：1.一级商务楼宇：具备国际化的市场定位和影响力，配备先进的设施和服务，并已经通过ISO9001质量管理体系认证。
建筑整体设计合理，外观精美，内部空间布局合理并符合人性化的要求。
拥有较完善的基础设施和公共服务设施，如高速宽带网络、多功能会议厅、配套餐厅和健身设施等。
2.二级商务楼宇：具备一定的市场竞争力，有较强的企业吸引力和辐射带动能力。
设施和服务相对较好，但在一些方面还存在一定的不足。
整体设计合理，外观整洁，内部空间布局尚可并满足基本的需求。
基础设施和公共服务设施相对完善，如高速宽带网络、会议室、共享办公区和配套餐饮等。
3.三级商务楼宇：具备一定的市场需求，但整体实力和服务水平较弱。
设施和服务较为简单，整体设计和外观普通，并且内部空间布局需改进以满足基本的办公需求。
基础设施和公共服务设施相对简单，如普通宽带网络、简易会议室和少量的配套设施等。
4.四级商务楼宇：基本属于中小型商务楼宇，服务对象主要是小型企业和创业团队。
设施和服务相对较为简陋，整体设计和外观普通。
内部空间布局简单，基本满足基本的办公需求。
基础设施和公共服务设施相对有限，如普通宽带网络、基础会议设施和有限的配套服务等。
三、商务楼宇等级划分要求：1.安全要求：商务楼宇必须符合相关国家和地方的消防安全标准，并配备有效的消防设备和安全疏散通道。
楼宇内部应安装监控系统，确保办公场所的安全。
2.设施要求：商务楼宇应具备齐全的基础设施，包括电力供应、通信设备和网络设施等。
楼宇内部应配备有电梯、空调系统、给排水系统和垃圾处理设施等。
3.服务要求：商务楼宇应提供高质量的服务，包括物业管理、安保服务、清洁卫生、维修保养等。
西安写字楼市场调研报告
sohoA座
丈八二路与锦业路十字
50/㎡/月
/ 65-70/㎡/月 150/㎡/月
11200元/㎡
16250元/㎡ 9904元/㎡ 6336元/㎡
70%
/ 91% 90%
西部国际广场+顶级写字间 高新路 旺座现代城 亚美大厦 高新唐延路沿线 高新区科技路亚美大厦
高新区写字楼：租金价格平均在70—80元/㎡/月、售价平均在10000—12000元/㎡、出租率 70%—80%。
华旗国际
小寨东路
63元/㎡/月
1万元/㎡
84%
碑林写字楼：租金价格平均在50—60元/㎡/月、售价平均在10000元/㎡左右、出租率60%— 70%。
Grand cause Real estate marketing expert 未央写字楼情况
案名 海博广场 荣豪大厦 天地时代 利君v时代 中登大厦 金鹰国际 赛高商务港 金泰财富中心 第五国际 赛高街区 海璟国际 雅荷中环大厦 位置 凤城九路城市运动公园北 龙首十字西北角 凤地二路与未央路十字 城北凤城一路6号 凤城四路与未央路十字 凤城四路 未央区未央路126号 文景路与北二环交汇处东南 央路和凤城二路十字 未央路和凤城五路十字 文景路与凤城二路十字东南侧 凤城一路 租金 34元/㎡/月 45元/㎡/月 85元/㎡/月 45元/㎡/月 65元/㎡/月 24元/㎡/月 48元/㎡/月 50元/㎡/月 70元/㎡/月 48元/㎡/月 60元/㎡/月 42元/㎡/月 售价 8400元/㎡ 9000元/㎡ 7200元/㎡ 1.2万元/㎡ 6500元/㎡ 1.5万元/㎡ 8500元/㎡ 7400元/㎡ 8500元/㎡ 8200元/㎡ 7000元/㎡ 7200元/㎡ 出租率 / 71% 86% 87% 85% 82% 80% 73% 83% 81% 72% 79%
中兴西安软件园写字楼招商策略方案
渠道策略
直销渠道
分销渠道
通过自己的销售团队直接与客户建立联系 ，提供定制化服务和解决方案。
与合作伙伴建立合作关系，利用其渠道资 源和网络进行市场拓展。
网络销售
国际化战略
建立官方网站或电商平台，提供在线咨询 、购买和售后服务。
开拓国际市场，与海外企业合作，共同开 发国际客户资源。
04
招商执行计划
招商流程设计
具备创新思维和商业模式 ，寻求灵活的办公空间和 创意氛围。
跨国公司区域总部
需要大面积、高品质的办 公环境，用于区域管理、 业务拓展和技术支持。
客户需求分析
品质卓越的办公环境
提供高端、舒适的办公空间， 满足企业形象和员工工作需求
。
便利的交通网络
临近地铁、公交等交通枢纽， 便于员工通勤和企业商务出行 。
等。
地理位置优越
位于西安市高新技术产业开发 区，交通便利，配套设施完善
。
项目定位
打造西部地区领先的 软件产业园区
推动区域经济发展和 产业升级
成为企业创新创业、 合作交流的平台
02
目标客户分析
目标客户群体
01
02
03
中大型企业
寻求高品质办公环境，具 备一定规模和实力，注重 企业形象和品牌价值。
创新型企业
确定目标客户群体
根据软件园的特点和市场需求，确定目 标客户群体，如IT企业、科技初创企业
等。
建立招商渠道
通过多种渠道进行招商，如线上平台 、行业展会、企业拜访等，以提高招
商效果。
制定招商政策
根据目标客户群体的需求，制定具有 吸引力的招商政策，如租金优惠、税 收减免等。
签订合同并入驻
2024年西安市写字楼市场环境分析
2024年西安市写字楼市场环境分析1. 概述西安市作为中国历史文化名城之一，近年来经济发展迅速，房地产市场也遇到了显著的增长。
写字楼作为商务办公的主要场所，在西安市也逐渐形成了一个成熟的市场。
本文将对西安市写字楼市场环境进行分析，了解市场潜力和发展趋势。
2. 市场规模根据市场调查数据，西安市写字楼市场规模不断扩大。
随着城市发展和投资增加，写字楼的供应量也逐年增加。
目前，西安市主要写字楼集中在市中心商务区域，如钟楼、曲江等地。
市场规模预计将继续增长。
3. 租金水平西安市写字楼租金水平相对较低，与一线城市相比具有一定优势。
租金水平主要受地段、楼层、装修情况等因素影响。
在市中心商务区域，高档写字楼的租金略高于其他区域，但整体来说，租金水平相对较稳定。
4. 行业需求随着西安市经济的发展，各类企业和机构对办公空间的需求不断增加。
除了传统的金融、贸易、制造业等行业外，高新技术、科研、互联网等新兴产业也成为需求主力。
这些行业产生的需求使得写字楼市场得到进一步发展。
5. 竞争态势西安市写字楼市场竞争激烈，不同等级的写字楼都能找到各自的租户。
在市中心商务区域，高档写字楼因地理位置和配套设施较好，吸引了许多大企业和知名品牌。
而一些新兴地区的价格相对较低的写字楼，则吸引了小微企业和初创公司。
6. 政策对市场的影响西安市政府出台了一系列的政策和措施来促进写字楼市场发展。
其中包括降低租金税负、推动商业办公用地供应、提供金融支持等。
这些政策对于吸引投资、扩大市场规模，推动行业健康发展起到了积极的作用。
7. 未来发展趋势随着西安市不断发展壮大，写字楼市场将保持增长势头。
未来几年，随着西安市与国内外更多城市的交流合作加深，来自其他地区的企业也将进驻西安市。
同时，随着科技的发展，新兴产业的兴起和消费升级，写字楼市场将面临更多的机遇和挑战。
8. 总结西安市写字楼市场具有较大的发展潜力，市场规模逐年扩大。
租金水平相对较低，市场竞争激烈，政府出台的政策对市场发展起到了积极的推动作用。
西安高新技术产业开发区
西安高新技术产业开发区西安高新技术产业开发区位于陕西省西北部的西安市，是中国的国家级高新区之一。
自建区以来，高新技术产业开发区在科技创新、产业发展和城市建设方面取得了令人瞩目的成就。
西安高新技术产业开发区成立于1991年，是中国西部地区最早设立的高新区之一。
通过科技创新和产业升级，该区域迅速崛起成为中国西北地区最重要的科技创新中心之一。
首先，西安高新技术产业开发区拥有一流的科研机构和人才资源。
该区域有中国科学院西北分院、西安交通大学、西北工业大学等知名高校和科研机构。
这些机构为高新区的科技研究和创新提供了强大的支持。
此外，高新区还吸引了众多优秀人才前来创业和就业，形成了一个人才济济的创新生态系统。
其次，高新区在产业发展方面取得了丰硕的成果。
高新区以电子信息、新材料、生物医药、航空航天等高新技术产业为主导，形成了一批具有自主知识产权的核心技术和创新产品。
例如，中国航空工业集团西飞公司的战斗机和歼击机等军用飞机在国内外市场上广受好评。
西安高新技术产业开发区也培育了一批优秀的企业，如华为、西门子、云计算等，它们在国际市场上拥有广泛的影响力。
在城市建设方面，高新区致力于打造宜居城市环境。
高新区拥有丰富的自然资源和文化底蕴，开展了大规模的城市改造和环境治理工作。
高新区的建筑风格融合了现代科技和古老文化的元素，形成了一种独特的文化景观。
此外，高新区还大力发展公共交通、建设绿色生态系统和改善居民生活条件。
高新区的成果在不断提升城市居民的生活品质，也为外来人才创造了良好的居住环境。
然而，西安高新技术产业开发区也面临着一些挑战和问题。
首先，该区域的科技创新能力和产业竞争力仍然有待提高。
尽管已经取得了一些重要的创新成果，但与国际一流的科技创新中心相比，仍然存在差距。
其次，高新区的城市建设需要更加注重可持续发展，加强环境保护和资源节约。
最后，高新区需要进一步提高人才培养和引进力度，以满足科技创新和产业发展的需求。
为了解决这些问题，西安高新技术产业开发区应当加大科技创新和研发投入，培育更多具有竞争力的高新技术企业。
西安高新区公司汇总
西安高新区公司汇总1.西安高新科技产业园西安高新科技产业园是西安高新区的核心区域，集聚了众多知名科技企业。
目前已有多家研发机构和科技公司入驻，包括华为、中兴、英特尔等跨国公司，以及360、金山等国内知名互联网企业。
科技产业园以其先进的科技设施和良好的创新环境，为企业提供了良好的发展平台。
2.西安软件园西安软件园是中国软件产业的领军园区之一，也是西安高新区的重点发展项目。
园区汇集了大量软件和信息技术企业，包括IBM、微软、奇虎360等国内外知名企业。
软件园以其丰富的人才资源和良好的创新创业氛围，吸引了众多创业者和企业家。
3.西安创新设计园西安创新设计园是国家级高新技术产业园区，也是西安高新区的主打产业之一、园区以其设计创意和文化艺术为特色，吸引了众多设计和艺术类企业入驻。
园区内有设计工作室、创意公司等，提供设计、展览、创意培训等一系列服务。
4.西安高新生物医药产业园西安高新生物医药产业园是西安高新区打造的重点产业园区之一、园区以其生物医药科技为核心，汇聚了多家医药企业和研发机构，包括西北农林科技大学、第四军医大学等。
生物医药产业园积极引进国内外先进生物医药技术和项目，助力西安高新区构建生物医药研发中心。
5.西安高新智能制造产业园西安高新智能制造产业园是西安高新区推进制造业转型升级的重点项目。
园区侧重发展智能制造和先进制造技术，引进了多家智能制造企业和研发机构，如华为、富士康等。
智能制造产业园致力于打造智能制造创新中心，提升西安高新区在智能制造领域的影响力。
6.西安高新电子信息产业园西安高新电子信息产业园是西安高新区发展电子信息产业的重要组成部分。
园区聚集了大量电子信息企业和研发机构，涵盖了电子元器件、电子设备、电子信息技术等领域。
电子信息产业园以其集聚效应和创新能力，促进了西安高新区电子信息产业的快速发展。
除以上几家知名公司外，西安高新区还有众多其他企业和机构，涵盖了多个行业领域。
高新区以其良好的创新创业环境和政策支持，吸引了越来越多的企业入驻，推动了科技创新和产业发展。
西安唐延路_世界城_楼书
楼书封面：引子：CBD中的公园、公园中的CBD （压轴之作？巅峰之作？）除了纽约曼哈顿、北京国贸、深圳福田区外还有……1（实景鸟瞰图）唐延、沣惠路－西部第一商务大道2（三维地图或平面地图、高新区规划图）－西高新17年建设成果、无可置疑的CBD核心区高级写字楼云集之地唐延路因唐城墙遗迹而得名，目前全长3.5公里，总宽185米，绿化带就占115米，两边分别为40米、30米的快车道。
是高新区一期和二期开发的连接地带。
按照西安市规划，今年年底将会打通唐延路北段，到时，唐延路将北接西安市二环路，南通绕城高速及新型工业园，交通四通八达，到西安咸阳国际机场只要30分钟。
唐延路无论在地理位置上还是环境上，都可以堪称得天独厚，成为西安市名副其实的黄金大道。
唐延路处于高新区两期开发的中心地带，高新技术产业和企业大多汇集于此，所以从地缘和产业角度来讲，它确实具有中心的功能，是高新区的中心，同时也是西安市中心的中心。
唐延路周边已经兴起西安乃至陕西的一些主导产业，成为了主导产业的企业积聚地。
唐延路上已经积聚了IT、电子、生物工程、汽车等比较有规模、有实力的高新技术企业和智力密集企业，并且已经得到长足发展，因此就带有一种前瞻性、前卫性和远期发展的效应。
高新区的产业优势在西安市独一无二，已经成为西安经济发展和商务活动的中心。
西安现在以及将来的定位是西部最发达的产业加工区、高新技术区和智力密集区。
安在人们的眼中高技术含量的产业，如航空业、软件业、生物医药业等，以及知识密集的行业如高校、研究机构等在全国都处于非常重要的位置。
而高新区发展起来以后，就体现了西安市的这些功能，承担着新西安的中心功能。
形成规模，形成气候，政府进行着积极的推进，使得这里有相当的经济密度、人口密度、企业密度。
唐延路的经济密度以及企业密度都已非常高，陕西的发展看西安、西安的发展看高新区、高新区的发展就看唐延路拓宽改造后的唐延路，将与新沣惠南路东西并行，北接西二环、南二环交汇处，南抵丈八路省游泳中心，与科技一路、科技二路等横贯东西的道路一起，成为高新区交通网络的“主轴”，更是一条连接高新区高尚社区与未来中央商务区的“黄金链”。
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资料来源：国家统计局网站
8
Part1 ｜ 市场篇
二、西安市写字楼经济基础
9
西安市经济支撑产业
二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰； 五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右；
高新技术产业 主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房
文化产业
主要批地自建，少量租赁或购买商品房
寻找易于成功的写字楼产品
3
Part1 ｜ 市场篇
一、西安市经济基础
4
宏观经济环境
庞大的人口总量 所带来旺盛的需 求能力对于地产 以及经济发展行 业来说影响积极， 西安市的人口规 模成为推动城市 发展的主要推动 力。
GDP反映出区域 的经济表现和财 力情况，西安市 07年在70城市 GDP总量排名中 处于28位，经济 发展相对于沿海 及各一线城市相
➢西安市人均可支配收入处于二线城 市中较末位置，远低于一线城市。
➢西安市近年来人均可支配收入增长 速度较高，尽管收入水平绝对值偏 低，但增速较快，反映出市场上升 空间较大。
图表 我重点城市人均可支配收入比较 单位：万元
收入
西安市2003-2008年人均可支配收入变化趋势
16000 14000 12000 10000
对滞后 。
人均可支配收入 是衡量居民消费 力的主要指标， 常被用来衡量生 活水平的变化情 况。2008年西安 市的人均可支配 收入排名处于39 位。
固定资产投资拉 动房地产行业作 用明显 ，西安 市2008年全国70 城市中排名第17 位，城市环境的 持续改善以及城 市化进程的加快 促进房地产发展。
一期
二期
新区
22
高新区写字楼发展简介
1、高新区写字楼项目分布
高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。
管委会旧址 管委会现址
管委会新址
A B C
组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环 附近）综合型写字楼集中区
组团B：办公集中区（唐延路沿线） 公寓型写字楼集中区
销售金额
销售价格
➢西安市写字楼价格自00年以来，在波动找那 个不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800 元/平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨， 08年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000 元/平方米左右。 ➢西安市写字楼销售金额自07年四季度以来， 持续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限。
4. 管理费用低，住宅物业费水平， 1.5元/平米以下；
5. 租金水平低，20元/平米左右；
集中区域
分布较散
代表项目
凯丽大厦 电子城BC软件 公寓；
1. 西安早期的写字间；
主要集中在电子城
软件园内写字间
2. 租金水平很低，在15——25元/平 软件园、高新二路 电子城软件园；
米；
软件孵化园、电子 软件孵化园；
主要集中在高新路、唐 延路；
凯创国际
独栋写字楼
1. 低容积率，高50%绿化率；
2. 户式中央空调，室内设置游戏室、会议 室、休息室，无电梯，不超过3层。
秦唐12栋 企业一号公园
24
高新区写字楼分类
高新区产品形态多元化
产品类型
商住楼
产品特点
1. 70年使用权，宜商宜住
2. 基本采用住宅供暖方式；
3. 户型较小多在200平米以下；
20
Part1 ｜ 市场篇
四、高新区写字楼现状分析
高新区写字楼发展简介 高新区写字楼分类 高新区写字楼销售状况 高新区写字楼租赁状况 高新区写字楼客群结构 高新区写字楼案例分析
21
高新区写字楼发展简介
西高新：
1991年3月经国务院批准成立 1991-2002年属一次创业时期： 1991年6月，高新区启动了一期建设； 1993年11月，接管并启动建设电子工业园； 1996年4月，启动了高新区二期建设； 2000年4月，启动建设长安科技产业园（现新型工业园） 2003年高新区进入了二次创业的新阶段
19
西安写字楼区域分布及区域特点
高新区：
目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。 高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字 间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象 ；
唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区； 南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作 为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。 由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展 相对更加迅速。
3. 管理费用低，1元/平米左右；
工业园等
25
高新区写字楼销售状况分析
1、高新区写字楼成交情况
高新区写字楼成交量近年来呈现震荡走势，成交比重也较小。
写字楼06年市场成交萎缩， 07年受到整个房地产市场的 大涨的影响，以及与住宅价 格倒挂的出现，投资购买者 增多，致使成交量得到进一 步提升，08年遭遇经济危机， 成交量有所下滑。
26
高新区写字楼销售状况分析
平方米
西安市06-09年分季度写字楼物业开发情况
140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
6.1 6.2 6.3 6.4 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2 季度
施工面积 竣工面积 新开工面积
15
西安写字楼区域分布及区域特点
西安市07-09年份季度写字楼销售金额
50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2 季度
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
谨呈：研祥集团
研祥西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告
2009.8.12
本案目录
Part 1 ｜ 市场篇 Part 2 ｜ 项目地块分析 part 3 ｜ 项目发展方向思考 part 4 ｜ 项目物业发展建议 part 5 ｜ 项目经济测算
2
Part1 ｜ 市场篇
一、西安市经济基础 二、西安市写字楼经济基础 三、西安市写字楼市场分析 四、西安写字楼现状分析 五、市场给予本案的启示
城北版块
城内版块 西高新和 南二环版块
西高新： 高新路、科技路、唐延 路、南二环西段
城内： 钟楼、和平路、西大街
城北： 未央大道
城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散
16
西安写字楼区域分布及区域特点
城内：
目前城区内已形成三个集中的写字楼街区： 钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、 新城国际、皇城国际大厦等构成； 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心 等组成； 西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府 大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便 捷的交通有着必然联系。
销售面积
西安市0 7 - 09 年分季度写字楼销售面积
90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2 季度
13
西安写字楼销售状况分析 2、西安写字楼价格走势
西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌。
五
大
支
现代装备制造业
批地自建
撑
产 业
旅游产业
租赁或购买商品房
现代服务业
基本在营业场馆办公
办公用房解决途径
资料来源：西安市统计年鉴 10
西安市经济支撑产业
西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多。
深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 0.1%：48.9%：51.0% 西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为： 4.7%：45.1%：52.2%
18
西安写字楼区域分布及区域特点
城北：
目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都， 第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。
城东：
城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它 的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。
城西：
城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都 落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是 不愿意选择此区域作为商务办公地点。
17
西安写字楼区域分布及区域特点
城南：
写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、 南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、 熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方 文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为 一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。 小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写 字楼不感兴趣的个体经营者。
产品类型
高新区写字楼产品形态多元化
产品特点
集中区域
综合写字楼
1. 建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙； 2. 楼层高，间隔比较大； 3. 一般有中央空调、智能化配套完善； 4. 管理费高，一般10-19元/平米
集中分布在高新路、 科技路、南二环成熟 商务路段；
代表项目