会计干货之【财税FM】不动产进项税额分期抵扣,你必须要掌握的知识!

会计干货之讲课笔记不动产分期抵扣中第13个月别算错了

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-讲课笔记:不动产分期抵扣中”第13个
月”别算错了
政策依据：
《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办
法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定：
不动产进项税额抵扣方式，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

取得扣税凭证的当月起第13个月的实务关注点
（1）当月起第13个月千万别算错了，计算抵13个月包含了当月。

【例】2016年11月取得扣税凭证，当月起第13个月就是2017年11月，不是2017年12月。

（2）文件规定是第13个月，不是第13个月起，也就是40%的部分为待抵扣进项税额只能在当月起第13个月抵扣，在政策口径未明确的前提下，实务中最好不要在第13个月以后的月份去抵扣，因为从政策规定理解只能第13个月抵扣。

【例】2016年11月取得扣税凭证，60%的部分在在扣税凭证的当期2016年11月抵扣，剩余的40%于取得扣税凭证的当月起第13个月就是2017年11月抵扣，如在2017年12月及以后月份抵扣，按政策规定理解不能抵扣了，所以企业一定要做好备查账。

我讲课老说，没有奥数基础，这次营改增很多算不明白！您同意吗？。

【会计实操经验】一般纳税人不动产分期抵扣的政策分析和会计处理

只分享有价值的知识点，本文由梁博会计学堂精心收编，大家可以下载下来好好看看！【会计实操经验】一般纳税人不动产分期抵扣的政策分析和会计处理不动产及在建工程取得的进项税额纳入抵扣范围，是2016年营改增的最大亮点，是面向增值税一般纳税人最有效的减税措施之一。

本文对增值税一般纳税人（以下称纳税人）取得不动产或者发生不动产在建工程取得的进项税额分2年进行抵扣（以下简称不动产分期抵扣）的政策和会计处理进行梳理和分析。

一、政策分析
政策依据：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）、《国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2015年第59号）及《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）。

（一）哪些不动产应该分期抵扣？
纳税人用于2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额可以按规定进行分期抵扣。

1、取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

2、发生的不动产在建工程中的新建不动产。

3、发生的不动产在建工程中的改建、扩建、修缮、装饰不动产。

不动产进项税额分期抵扣会计处理案例分析

不动产进项税额分期抵扣会计处理案例分析作者：靳万一（作者单位：河南省平顶山市明审会计师事务所）为了配合全面推行营改增试点培训学习，笔者根据《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会[1993]83号）和《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》(国税发[2010]40号)相关规定，结合《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第15号，以下简称“15号公告”)规定，参考国家税务总局货物和劳务司整理编印的《全面推开营业税改征增值税试点政策培训讲义》，通过案例，说明一般纳税人取得的不动产进项税额分期抵扣的会计处理，供同业人士参考。

【案例一】2016 年6 月5 日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。

6 月20 日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为1100万元，销售价10000万元，价税合计11100万元。

根据15号公告第二条、第四条、第十一条规定，该纳税人1100 万元进项税额中的60%将在本期（2016 年6 月）抵扣660万元，剩余的40%于取得扣税凭证的当月起第13 个月（2017 年6 月）抵扣440万元。

1、2016年6月的会计处理：借：固定资产——办公大楼10000万元应交税费——应交增值税(进项税额) 660万元应交税费——待抵扣进项税额440万元贷：银行存款等科目11100万元2、2017年6月的会计处理：借：应交税费——应交增值税(进项税额) 440万元贷：应交税费——待抵扣进项税额440万元【案例二】2016 年6 月5 日，某增值税一般纳税人购进货物和设计服务、建筑服务245万元并取得增值税专用发票三张。

专用发票上注明增值税额30万元、销售服务额215万元。

应分别不同情况进行会计处理：假定1、该批货物及服务用于新建不动产，则根据15公告第三条规定，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。

会计实务：进项税额抵扣、转出知识点总结

进项税额抵扣、转出知识点总结进项税额转出有两种情形：以票抵扣和计算抵扣。

以票抵扣的：例如购买货物取得专用发票销售额100万元，进项税额17万元，计入成本的金额是100万元，这100万元也是计算增值税的依据。

所以在计算进项税额转出时，直接用100×17％即可。

计算抵扣，包括运费和收购农产品。

运费、收购农产品计入成本的是普通发票上的金额×（1-7％）或收购金额×（1-13％），所以在得知成本的情况下计算进项税额转出时要还原为普通发票上的金额或收购金额，即成本/（1-7％）×7％或成本/（1-13％）×13％。

如何进入进项税，就如何转出进项税。

您看：农产品是计算抵扣进项税。

原材料是按增值税专用发票来抵扣进项税。

农产品：一般纳税人购入免税农产品，凭支付的金额A直接乘以13％计算出进项税，实际计入农产品成本的是A*87%，因此计算进项税额转出时，要先将成本还原成买价，再乘以13％计算进项税额转出数。

比如，购入免税农产品，支付买价100万元，进项税13万元，农产品入账成本87万元。

如果该批农产品作进项税额转出，转出额＝87/87％*13％。

原材料，是购入时按发票上注明的价款及税款来抵扣进项税。

例如，购入原材料，取得增值税专用发票上注明价款100元，增值税17元。

那么进项税是17元计入成本是100元。

那么，做进项税额转出时，是100*17%=17元。

所以说，运费，是要除以93%来计算进项税转出，而原材料的，直接乘就可以。

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。

诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。

天道酬勤嘛！。

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》解读总结

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》解读第一部分背景和目的我国增值税改革的总体目标，是按照税收中性原则，建立规范的消费型增值税制度，实现征税范围对货物和服务的全覆盖，彻底消除重复征税，简并税率和简化税制，最终实现增值税法定。

本次全面推开营改增，基本内容是实现“双扩”：一是扩大试点范围，实现货物和服务行业的全覆盖；二是将不动产纳入抵扣范围，全面实现向消费型增值税的转型。

本次改革将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都允许将新增不动产所含增值税纳入抵扣，重复征税因素进一步消除，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资规模，增强企业经营活力，改革的红利也得以更加充分地释放。

通过外购、自建等方式增加不动产的增值税纳税人，都将因此而获益；同时原增值税纳税人、前期已试点行业纳税人也会从中获益，税负会进一步下降。

但是，考虑到全国不动产投资的体量巨大，在照顾到企业减负的同时，还应充分考虑财政的承受能力。

为了避免允许不动产进项税额全部一次性抵扣带来的较大冲击，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下称36号文件）的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中“（四）进项税额”部分第1条明确规定：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

在36号文件中，关于这部分内容，表述是比较简单的，但在实践中，可能出现的情况非常多，也比较复杂，有必要出台配套管理办法予以支撑。

财税实务在建工程进项税额抵扣需抓关键点

财税实务在建工程进项税额抵扣需抓关键点根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定，纳税人发生的新建不动产在建工程支出，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

纳税人发生的除新建外的改建、扩建、修缮、装饰不动产的购进货物和设计服务、建筑服务支出，如果超过不动产原值50%的，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，未超过50%的，可一次性抵扣。

上述不动产原值，指取得不动产时的购置原价或作价。

根据上述规定，不动产在建工程支出分两类：一是新建不动产，进项税额须分2年从销项税额中抵扣；二是除新建外的不动产在建工程支出，如改建、扩建、修缮、装饰不动产，进项税额的抵扣以是否超过不动产原值的50%为分水岭，未超过的一次性抵扣，超过的分2年抵扣。

因此，判断支出是否超过不动产原值的50%成为抵扣期限的关键点。

笔者认为应从以下几点准确计算支出比例。

1. 支出金额按工程各项支出之和计算。

根据国家税务总局公告2016年第15号文件规定，购进货物、设计服务和建筑服务用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。

因此支出的计算，以上述三项支出之和计算是否超过不动产原值50%，而不是分项计算。

2. 不动产原值指被改建、扩建、修缮、装饰的不动产整体原值。

根据国家税务总局公告2016年第15号文件规定，不动产原值指取得不动产时的购置原价或作价。

因此，不动产原值指改建、扩建、修缮和装饰对象的整体原值，而非指某个楼层、某间房屋的原值。

3. 竣工决算前取得的进项税额，先按工程预算金额计算是否超过不动产原值50%。

由于竣工决算前工程支出总金额无法确定，无法计算是否超过不动产原值50%，如何抵扣决算前取得的进项税额？笔者建议，先根据工程预算金额初步判断是否超过不动产原值50%，待工程竣工决算后再调整前期税务处理。

会计实务：不动产及不动产在建工程进项税额分两年抵扣

不动产及不动产在建工程进项税额分两年抵扣按照规定按照规定,,增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产核算的不动产,,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程日后发生的不动产在建工程,,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣年从销项税额中抵扣,,第一年抵扣比例为60%,60%,第二年抵扣比第二年抵扣比例为40%.一、分两年而不是分24个月比如纳税人2016年6月购进写字楼月购进写字楼,,获得增值税税额为1000万元万元..则应该在第一年即6月份抵扣600万元进项税额万元进项税额,,另外400万元进项税额留待第二年6月份再抵月份再抵..有可能600万元进项税额在2016年6月份即得到完全抵扣月份即得到完全抵扣,400,400万元进项税额在2017年6月份即得到完全抵扣月份即得到完全抵扣..而按照24个月个月,,则是将1000万元分摊到24个月逐渐做抵扣逐渐做抵扣. .显然显然,,分两年和分24个月是完全不同的个月是完全不同的. .二、用于自建不动产的材料物资等也需分两年抵扣上述不动产在建工程就是指企业自建不动产的行为上述不动产在建工程就是指企业自建不动产的行为..按照有关规定按照有关规定,,纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务日后购进货物和设计服务、建筑服务,,用于新建不动产用于新建不动产,,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%50%的的,其进项税额依照有关规定分2年从销项税额中抵扣年从销项税额中抵扣. .值得注意的是值得注意的是,,房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产融资租入的不动产,,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定.小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

[最新知识]不动产进项税分期抵扣申报

不动产进项税分期抵扣申报
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不动产进项税分期抵扣申报，最近很多小伙伴关注这个问题，下面由我们为大家整理相关内容，一起来看看吧。

不动产进项税分期抵扣申报
答：增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，这就是不动产分期抵扣。

不动产的分期抵扣比例是多少？
增值税一般纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

以上详细介绍了不动产进项税分期抵扣申报，也介绍了不动产的分期抵扣比例是
多少。

作为一名企业的税务会计，一定要明白，不动产购入是会产生大额进项税的，这些大额进项税抵扣的时候需要分期抵扣，抵扣期是两年。

如果你阅读了本文内容，不是很明白，咨询一下我们在线老师吧。

如何抵扣不动产的进项税额

如何抵扣不动产的进项税额？纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额按规定分2年从销项税额中抵扣的，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

【例1】2016年6月5日，A公司（增值税一般纳税人）购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产并于次月开始计提折旧。

当月该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并查询相符，专用发票注明价款1000万，增值税税额100万元。

请问企业应如何进行账务处理？解析：（1）2016年6月，企业账务处理：借：固定资产——办公大楼 1000万应交税费——应交增值税( 进项税额）66万应交税费——待抵扣进项税额44万贷：银行存款1010万（2）2018年6月，企业账务处理：借：应交税费——应交增值税（进项税额）44万贷：应交税费——待抵扣进项税额44万3.购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

【例2】2016年6月，A公司为其已经使用了20年的办公楼（账面原值为1000万元)进行装饰修缮，将一批原采购生产用材料改变用途用于装饰工程，该批材料在购进时已取得增值税专用发票，票面注明价款为600万元、增值税额102万元，企业已经认证并进行了进项税额抵扣。

本次装饰工程支付设计费用，取得设计单位开具的增值税专用发票上注明价款10万元、增值税额0.6万元。

支付施工单位建筑服务费用，取得增值税专用发票上注明价款200万元、增值税额22万元。

款项均已支付。

解析：由于装饰修缮支出为810万元（600+10+200），超过了固定资产原值的50%，需要分期抵扣；而且对于所用的原购进的600万元材料相应进项税额的40%（600×16%×40%=40.8万）需要转入“待抵扣进项税额”中。

初级会计抵扣知识点

初级会计抵扣知识点作为一个初级会计人员，熟悉和掌握抵扣是必不可少的技能之一。

抵扣是指将购买用于生产经营活动的物资、功耗性服务或不动产等项目发生的增值税额直接扣除，以减少企业缴纳的增值税税负。

在这篇文章中，我们将讨论一些与初级会计抵扣相关的知识点。

首先，了解什么可以抵扣是很重要的。

按照税法规定，以下项目的增值税可以抵扣：购进货物、劳务和服务；不动产买卖、改建、扩建或修理建筑物的发票；进口货物的增值税。

抵扣的税额一般为进项税额，即企业在购买生产经营活动相关物资或服务时支付的增值税额。

另外，抵扣不是一次性完成的，而是需要分期进行。

具体来说，企业可以按月或者按季度计算、申报和抵扣增值税。

企业需要将购买物资或服务的发票及时核销，以确保抵扣税额的准确性和合法性。

此外，抵扣还需要按照增值税的一般纳税人和小规模纳税人的不同标准来进行。

作为初级会计人员，了解并熟悉这些标准是非常重要的。

在抵扣的过程中，有一些特殊情况需要特别注意。

首先是不动产抵扣。

按照税法规定，不动产的抵扣分为一次性全额抵扣和分期抵扣两种方式。

一次性全额抵扣是指企业可以按照发生不动产交易的当月，将所有的进项税额进行抵扣。

分期抵扣是指企业可以按照实际的抵扣情况，按年度进行抵扣。

不动产抵扣的具体操作需要根据企业实际情况来确定，需要注意的是，一旦选择了一种抵扣方式，不能随意更改。

其次是进口货物的抵扣。

进口货物的增值税可以进行抵扣，但是需要符合相关条件。

进口货物需要办理进口手续，并获得有效的进口货物增值税专用发票。

此外，进口货物的抵扣还需要按照税法规定的办法进行，包括核实货物的进口证明和申报手续等。

最后，抵扣税额的计算也是初级会计人员需要掌握的关键点之一。

一般来说，抵扣税额的计算公式为：抵扣税额 = 进项税额 - 不可抵扣税额。

其中，进项税额是企业购买物资和服务时支付的增值税额；不可抵扣税额是指不能按照税法规定抵扣的增值税额。

在实际操作中，初级会计人员还需要关注一些可能影响抵扣的因素。

不动产进项一次性抵扣学习

不动产进项一次性抵扣学习一、政策根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）规定，自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。

此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率二、总局解读（一）39号公告的规定不动产一次性抵扣的政策，主要包括两方面内容：一是，今年4月1日后购入的不动产，纳税人可在购进当期，一次性予以抵扣。

二是，今年4月1日前购入的不动产，还没有抵扣的进项税额的40%部分，从2019年4月所属期开始，允许全部从销项税额中抵扣。

需要强调的是：一是，“自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣”，一般情况下，纳税人从自身税款缴纳、资金占用角度考虑，在4月所属期就应该将待抵扣部分转入进项税额。

但是，如果发生个别纳税人4月以后要求转入的，也是允许的。

二是，纳税人将待抵扣的不动产进项税额转入抵扣时，需要一次性全部转入。

（二）14号公告的规定按照规定，已经抵扣进项税额的不动产，发生用途改变或者非正常损失，需要做进项税额转出；未抵扣进项税额的不动产，用途改变后用于允许抵扣进项税额项目的，需要做进项税额转入。

财税实务：不动产进项税额如何分期抵扣

不动产进项税额如何分期抵扣
　近期有纳税人咨询：不动产进项税额如何抵扣?申报表如何填写?今天，会计网小编给大家整理了不动产进项税额分期抵扣的相关税收政策和申报案例，一起来看看吧!
Part.1
纳税人采用一般计税方法购进不动产允许按规定抵扣进项税额，鉴于不动产自身的特殊性，对购进不动产发生的进项税额实行分期抵扣的办法。

一、需要分2年抵扣的不动产
(一)增值税一般纳税人在试点实施后取得的不动产(包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产)，并在会计制度上按固定资产核算的不动产。

(二)增值税一般纳税人在试点实施后发生的不动产在建工程(包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产)。

二、不需要分2年抵扣的不动产
(一)房地产开发企业自行开发的房地产项目
(二)融资租入的不动产
(三)在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。

如何抵扣不动产的进项税额

如何抵扣不动产的进项税额？纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额按规定分2年从销项税额中抵扣的，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

【例1】2016年6月5日，A公司（增值税一般纳税人）购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产并于次月开始计提折旧。

当月该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并查询相符，专用发票注明价款1000万，增值税税额100万元。

请问企业应如何进行账务处理？解析：（1）2016年6月，企业账务处理：借：固定资产——办公大楼 1000万应交税费——应交增值税( 进项税额）66万应交税费——待抵扣进项税额44万贷：银行存款1010万（2）2018年6月，企业账务处理：借：应交税费——应交增值税（进项税额）44万贷：应交税费——待抵扣进项税额44万3.购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

【例2】2016年6月，A公司为其已经使用了20年的办公楼（账面原值为1000万元)进行装饰修缮，将一批原采购生产用材料改变用途用于装饰工程，该批材料在购进时已取得增值税专用发票，票面注明价款为600万元、增值税额102万元，企业已经认证并进行了进项税额抵扣。

本次装饰工程支付设计费用，取得设计单位开具的增值税专用发票上注明价款10万元、增值税额0.6万元。

支付施工单位建筑服务费用，取得增值税专用发票上注明价款200万元、增值税额22万元。

款项均已支付。

解析：由于装饰修缮支出为810万元（600+10+200），超过了固定资产原值的50%，需要分期抵扣；而且对于所用的原购进的600万元材料相应进项税额的40%（600×16%×40%=40.8万）需要转入“待抵扣进项税额”中。

不动产进项税分期抵扣政策解析

42不动产进项税分期抵扣政策解析邢国平《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税［2016］36号附件2）下发后，国家税务总局又发布了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号，以下简称《分期抵扣暂行办法》），明确了具体抵扣办法，同时对不动产在建工程的内容与分期抵扣范围也进行了明确，具体内容如下：一、不动产在建工程的内容与分期抵扣的范围按照《分期抵扣暂行办法》第二条、第三条规定，纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产均属于不动产在建工程；纳税人在2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%时，其进项税额依照《分期抵扣暂行办法》分2年从销项税额中抵扣。

其中：“不动产原值”是指取得不动产时的购置原价或作价。

分2年从销项税额中抵扣的“购进货物”是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

二、抵扣的依据与不得抵扣项目（一）抵扣的依据按照《分期抵扣暂行办法》第四条规定，纳税人取得（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得，下同）不动产或者不动产在建工程可分期抵扣的扣进项税额，必须取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证，包括增值税专用发票、农产品收购发票、农产品销售发票、完税凭证、道路（含桥、闸）通行费发票等）。

（二）不得抵扣项目1、按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税［2016］36号附件1）第二十七条第（一）项规定，纳税人取得专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费（包括交际应酬消费）的不动产和不动产在建工程的进项税额不得从销项税额中抵扣，亦即也不能分2年从销项税额中抵扣。

2、按照《分期抵扣暂行办法》第七条规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从当期的进项税额中转出。

【会计实操经验】不动产进项税额分期抵扣的账务处理分析

【会计实操经验】不动产进项税额分期抵扣的账务处理分析在全面“营改增”试点的纲领性文件《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)发布以后，国家税务总局发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》,财政部发布了《增值税会计处理规定》。

这些办法和规定对企业增值税会计核算产生了重要影响。

2016年4月8日，国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)。

根据《暂行办法》，纳税人于2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

2016年12月3日，财政部发布《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)，对增值税的会计核算进行了规范。

在本文中，笔者结合上述办法和规定，对企业新增不动产产生的进项税额如何进行账务处理进行探讨。

新增不动产增值税根据《暂行办法》规定，新增不动产增值税根据不同情形，有不同的处理方法。

图1列示了新增不动产增值税账务处理的分类情况。

需要特别指出的是，纳税人2016年5月1日后购进的货物、设计服务和建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照有关规定分两年从销项税额中抵扣。

购进货物包括构成不动产实体的材料和设备，如建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

然而，工厂购买的厂房和房地产开发公司开发的楼盘虽同属于不动产，但前者属于为企业长期创造价值、长期保持原有形态的实物资产，应分两年扣除，后者实质为企业生产出来用于销售的产品，应当一次性抵扣;融资租入的不动产的购置成本已分期支出并分期抵扣，如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣，核算会非常复杂，因此可一次性全额抵扣;施工现场修建的临时建筑物、构筑物存续时间短，施工结束后即要拆除清理，其性质与生产过程中的中间投入物更为接近，其一次性抵扣进项税。

不动产进项税额分期抵扣会计处理措施分析

不动产进项税额分期抵扣会计处理措施分析【摘要】近年来我国先后出台了多项“营改增”政策。

因此，各个相关的行业由以往的征收营业税改为征收增值税，同时进项抵扣范围将企业购建不动产也纳入了进去，其与增值税其它征税范围抵扣方法有所不同，购建不动产进项税额主要实行的是分期抵扣的方式。

新的税收规定使得会处理方法随之改变，本文对不动产进项税额分期抵扣会计处理措施进行分析。

【关键词】不动产分期抵扣进项税额会计处理“营改增”是我国近几年来全面推行的一项政策，在对“营改增”进行全面推进后，增值税征税范围包括了金融业、房地产、建筑也以及生活服务业，使得过去以营业税为征收项目的相关行业均转变为征收增值税。

而在本次全面推进“营改增”的工作中，最引人注目的一点就是不动产进项税额的相关抵扣政策。

相关规定推出后，开始允许企业对新增加不动产的进项税额根据实际情况进行一定的抵扣，与动产税额抵扣不同的是，企业新增的相关不动产进项税额需要进行严格的分期抵扣，根据情况的不同采取不同的抵扣方式。

税收政策的改变让会计处理随之改变，本文根据相关政策进行了会计处理措施的分析研究，详细内容如下。

1不动产分期抵扣的税收政策国家相关部门明确的规定，在新规定政策推出日期之后购建的不动产才能够凭借增值税专用发票于相关部门对进项税额进行抵扣。

企业在新规定政策推出日期之前自建或取得的不动产，按照相关规定依照简易计税办法进行缴纳增殖税工作。

根据相关规定，在新政策推出日期之后购建的不动产或在建工程，均能够根据增值税专用发票上所标明的进项税额数值，按照数值的百分之六十左右进行当期抵扣，而剩下的未抵扣部分则需要作为待抵扣进项税额，从获取发票当月开始计算到第十三个月方可转为进项税额进行相关抵扣[1]。

如是不动产在建的工程，需要对已经进行抵扣过的进项税额的百分之四十进行转出处理，直到领用当月起的第十三个月才能再次进行抵扣。

同时，由于不动产进项税额抵扣政策的改变，根据新政策进项税额将计入购进不动产的百分之十一以及自建不动产使用工程物资的百分之十七，企业的固定资产的成本得到了降低，因此企业购建不动产的需求则会随着成本的降低而增加，房地产开发企业表现地尤为明显[2]。