房地产抵押权登记中的法律问题分析
浅析房地产贷款抵押中的几个法律问题
法》 的规定 ， 需要拍卖该抵押的房地产可 以 依法将土地上新增 的房屋与抵押财产一 同
法 收回 土 地 使 用 权 的 ：四是 共 有 房 地 产未 建 筑 物 产权 证 明外 ．还需 出具 其 土 地 所 在 押合同也设定了抵押期限。 前一种情况 。 抵
经其他共有人书面方式 同意的 ；五是军事 地 的 市 、 土地 管理 部 门 同意 抵 押 的 批 文 ， 押权 的时效不应 超过被担保债权的时效 即 县 一 诉讼时效两年 ， 除法律另有规定 ； 后一种情 基地和科研单位的房地产 ：六是学校 、幼 同时 由于考 虑扣 除土地 出让金 的因素 ． 儿 园、医院 、市政等公共福利事业和其他 般情况 下评估价的百分之 三十才可作为抵 况则应遵守抵押合 同约定的抵押期 限 ． 但
金融与法
浅析房地产贷款抵押中的几个法律问题
口 赵 红 明
（ ） 押 登 记 的 效 力 问题 以 出让 和 期限尚未届满 ，抵押权人则无权行使。抵 一 抵
≥ 房地产贷款抵押权设定的范围
ｔ
划拨方式取得的土地使用权设立抵押是有 押权的实现包括两个方 面的内容 ：一是抵
区 别 的 。以 出让 方 式 取得 土地 使 用 权 进 行 押权 实现 的期限 ：二是抵 押 于 一 抵
（ ） 假 抵 押 登 记 的 防 范措 施 。 由于 人进行协商 ． 二 虚 协议不成时 。 抵押权人 才能通
济 适用 房的抵 押将 成为 越来越 普遍 的 问 借用 、 冒用 、 伪造他人身份证件 、房屋所有 过法院实现抵押权 。 《
题 ，经济适 用住房 管理 办法》 下 称 《 权证》 《 《 （ 办 、土地使 用权证》 进行虚假设定登记
（ ） 二 房地产贷款抵押权的 实现应注意
不动产抵押登记若干问题分析
不动产抵押登记若干问题分析摘要：随着经济和社会的发展，人们的产权意识越发明显，尤其对不动产的权利愈发重视。
随着不动产登记条例和实施细则的更新完善，对不动产登记工作提出了更高的要求和标准，因此产生了一系列的问题。
本文以此为出发点，对不动产抵押登记方面存在的问题，并进行探讨分析，以期为不动产抵押权的完善和实际交易提供有效建议。
关键词：不动产；抵押登记；问题引言经济和社会的不断发展，推动国家对各项权益的立法和管理，也使人们对不动产抵押权的重视程度有了明显提升，下面就不动产抵押权在登记方面的若干问题进行分析和探讨。
1不动产登记的概念根据中国《不动产登记暂行规定》的规定，中国不动产登记机关为国家机关，因此不动产登记行为具体国家行政行为。
《不动产登记暂行条例》规定，“不动产登记是指不动产登记机构依法记录不动产所有权和其他法定事项在房地产登记簿中的行为”。
同时，还规定了房地产登记的权利：集体土地所有权，房屋等建筑物，结构所有权，森林，森林所有权，耕地，林地，草地等土地承包权，建设用地使用权，宅基地使用权权利，海洋使用权，抵押，以及法律要求的其他不动产。
2不动产抵押的概念不动产抵押是不动产登记所包含的权利之一。
它指的是不动产作为担保进行抵押，是抵押的一种形式，因为不动产特殊属性，抵押人不转让拥有的对象可以达到相应的目的，法律规定不动产抵押应签订书面抵押合同并办理抵押登记。
《物权法》规定，抵押在登记时确定。
不动产抵押没有经过登记，抵押不发生效力。
抵押是抵押权人优先担保的权利。
所谓优先权是指在同一财产中存在多种权利时，权利人可以排除其他所有权利，财产优先受到补偿，在其自身权利实现前，其他权利持有人无权行使权利。
抵押登记后，抵押权人可以对抗所有第三人。
不动产包括土地，房屋，建筑物，森林，海域等，不动产登记细则根据登记模式提出了不动产抵押登记的分类：可不动产抵押权初始登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记等。
房地产抵押权登记的若干问题
抵押权的方式有以抵押物折价 、 拍卖抵押物、 变卖抵押物三
一
权人达成延期履行协议的； ２） （ 抵押人死亡或者被宣告死亡
而无人代为履行到期债务的； 或者抵押人的合法继承人、 受
遗赠人拒绝履行到期债务的； ３） （ 抵押人依法宣告解散或者
破产 的； ４） （ 抵押人擅 自处分抵押房地产的； ５ 抵押合同 （） 约定的其他情况。
我国 《 担保法 》 ５ 条规定 “ 第 ３ 债务履行期届满 ， 抵押 权人未受清偿的， 可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍 卖、变卖该抵押物所得的价款受偿：协议不成的 ， 抵押权人 可以向人民法院提起诉讼。 ”据此 ，在我国，抵押权人实现
、
抵 押权 期 限。
房地产抵押 当事人约定抵押权期限 ， 不违反法律规定。
＜ 担保法》规定 了保证责任期限，没有规定抵押权期限。但 也没有禁止当事人 自行约定抵押权期限。 担保法》 ３ 条 《 第 ９
明确规定抵押合同的内容应当包括“ 当事人认为需要约定 的
其他事项” 。当事人在抵押合同中约定抵押权期限 ，只要这
开放潮 － ０ ６ ｌ一 ２ ２０ ・ ｌ１ 期台刊 ・ 总第１ ６ ０ 期
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抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受 偿” 的规定 ， 拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的 唯一方式。 但是， 在实践 中却经常会遇到设置抵押的房地产 拘泥于拍卖这一种方式， 房地产抵押权人的抵押权 岂不是无 法实现、 形同虚设７所以 ， 司法实践中， 在拍卖抵押房地产
对房地产抵押中存在的几个问题的探讨
在 房地 产抵押 管理 方面 ， 国《 我 城市房 地产抵 押管 理办法》 第 产权 或者土地 使用权 的单 独处理 都会影 响到 另一 种权利 的实现 。 ３条规 定 ：“ 房地 产抵 押 是指 抵押 人 以其 合法 的房地 产 以不转 移 三 、 地产 抵押 制度 的完善 房
占有 的方 式 向抵 押 权人提 供债 务履 行担 保的行 为， 务人不履 行 债
Ｌ ｇ ｌ ｖｔｍ ｄＳ ｃｅｙ ｅ ａ ｓｏ Ａｎ ｏ ｉｔ ｓ
２ 口年 ５月（ ） Ｄ１ 下
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对房地产抵押 中存在 的几个 问题 的探讨
毛 璇 燕
摘 要 房 地 产抵 押是 指抵押 人 以其合 法的房 地产 以 不转移 占有 的方 式向抵押 权人提 供债 务 履行担 保 的行 为。本文 就房 地 产抵 押存 在 的 几个 问题进行 了探 讨 ， 并从立 法方 面提 出了完善 的建议 。 关键 词 房 地产 抵 押 权 担 保法 土地 使用 权
立法 在 土地 和房产 权 利 的相 互关 系方 面采纳 了第二种 观 点， 房 《 房屋 占有 用 范围 内的土 地使 用权 同时转 让 、 抵押 。 ”
因而 在 国际 上， 分房 地产 的范 围标准 也不 是唯 一的 。 国现 行 筑物所 有 人获得“ 划 我 地上 权” 他可 以处 分建筑 物 的所有权 。 ， 对于上述 分析 ， 笔者认 为 ： 于我 国的国情 ， 基 可以在不违 背宪
足融 资 的需要 。
款 优先 受偿 。房 产 和土地 从 自然属 性上来 说是 不可分割 的 ， 屋 ” 房 是 不可 能脱 离土 地而 独 立存 在 的。我 国现行 立法 也 规定 房产 和 土 地 的权利 不可 分割 的观 点 。 因而 ， 房地产 抵押 往往 涉及 到土 地 所 有权 和使 用权 的 问题 。 根据 我 国宪 法规 定 ， 国 实行土 地 的公 我 有 制制 度 ， 土地 所有 权分 别属 于 国家和农 村集 体经济 组织 所有 ， 法律 禁止 国家 、 农村集 体经济 组织 以外 的公 民或法 人拥有 土地所 有权 ， 因此土 地 使用 者仅享 有土 地使用 权 。 二、 房地 产抵 押中相 关的几 个 问题
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议【摘要】银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险涉及到房产买卖中可能出现的风险问题，这包括证书真实性、债权人优先权等方面。
针对这些风险，可以采取一些对策建议，如加强审慎调查、确保合同条款清晰明确等。
法律责任及风险预防措施也需要完善，包括建立风险预警机制、加强法律监管等。
要规避这些风险，需要加强监督与管理，并关注未来发展趋势，及时调整相关策略以防范风险。
在房地产交易中，银行收执抵押人不动产权属证书的合法性需加强监管，以确保交易的安全性和合法性。
【关键词】银行收执、抵押人、不动产权属证书、法律风险、对策建议、法律责任、风险预防、监管、规避风险、监督与管理、发展趋势。
1. 引言1.1 银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议在当今的金融市场中，银行收执抵押人不动产权属证书已经成为一种常见的贷款抵押形式。
这种证书在一定程度上为借款人提供了便利，同时也带来了一定的法律风险。
我们有必要深入了解这种形式的抵押，分析其中存在的法律风险，并提出相应的对策建议。
什么是银行收执抵押人不动产权属证书呢？简单来说，这是指借款人将不动产的权属证书交给银行作为贷款抵押的一种形式。
借款人在贷款期间无法处置此不动产，直到贷款还清后方可恢复权利。
这种形式的抵押也存在着一定的法律风险。
如果借款人出现违约情况，银行可能会直接通过该证书取得不动产的所有权，给借款人带来巨大损失。
借款人在还款过程中可能会面临不动产权属争议，导致法律纠纷。
为了规避这些风险，建议借款人在签署相关文件前，仔细阅读并确保自己的权益得到保障。
借款人还应及时偿还贷款，避免违约情况的发生。
银行也应加强对不动产的审查，确保其权属证书的合法有效性。
在监督和管理方面，相关部门也应建立更加严格的法律监管机制，加强对银行收执抵押人不动产权属证书的监督，确保各方权益得到充分保护。
银行收执抵押人不动产权属证书在带来便利的同时也存在一定的法律风险，我们需要认真对待并采取相应的对策措施，确保各方的权益得到有效保障。
基于房地产抵押的法律问题探讨
随着我 国社会经济 的发展 ，房地 产行 业得到 了迅速 的发 展 。大 多数 人都有属于 自己的房产 ，房地 产抵 押 已经成为一 些债权人运 用的主要 债权 担保 形式。 在房地产 抵押的过程 中， 会 牵连到一些相关 的法律 问题 ，只有 全面的了解 ，才能保证 房 地产 抵押的合 法性 。 参考 文献
需要抵押人和债权人格外 的注意。
【 关键词 】 房地产抵押 ；法律 问题 ；债务履行担保
随着社会 经济的发展和科学技术 的进步 ，我 国的法律制
度正在逐步完善 。房地产 抵押是抵押人 向债 权人进行担保 的 种方式 ， 目前在我 国的法律 中已经有 了明确的规定 。但是
一
转让属于不合法行为 。 （ 二 ） 房 地 产抵 押 登记 的担 保 原 则 房地产 的抵押人为 了某些原 因向债 权人 进行房地产抵押 的过程 中 ，还涉及到房地产抵押登记 的担保 问题。房地产抵
房地产抵押 的过 程中 ，会产生抵押权 。把 自己名下 的房 地产合 法的转让给他人 ，会形成房地产转让 权。在房地产 的 抵押过 程中 ，如果再次进 行转让 ，就会产 生抵押权和房地产 转让权 的法律关 系。房地 产抵押期 间 ，抵押 人如果要对 已经 办 理过登记 的抵 押物进 行转让 ，需要及 时的通 知抵押 权人 ， 并且告 知受让人转让 物已经被抵押 的真实情况 。如果 已经抵
关于房产抵押若干问题的思考
关于房产抵押若干问题的思考关键字：房屋产权土地使用权抵押权抵押登记行政行为主题语：房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。
在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。
基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。
前面的话房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。
对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。
一、房地产抵押的法律原则及相关问题这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则，及其主要相关的问题。
1、房与地的相依性原则：在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。
因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。
抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。
正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。
土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。
试论期房抵押的若干法律问题
此外 ， 据新物权法关于预告登 记的规定 ， 登记 的 根 预告
范围不仅限于房屋买卖 ， 还包括其他 不动产物权 ， 物权 包括
权的预告登记 中 ， 最常见 的就是 抵押权 的预告 登记 。期 房
抵押实质上是一种 以未来取 得的权益 作为抵 押物 的权利 。 然而 ， 非所有的预售商品房抵押都有效 ， 并 预售商 品房抵 押 有效 的必要条件是将预售商 品房 的买卖合 同或抵押贷款 合
同 向房地产部 门办理 预告登 记。因此 ， 预售 商 品房 只有 按 规定办理 了抵押登记 ， 民法 院才认定 是有效 的。这里 的 人 抵押登记其实就是一种预告登记 。 （ ） 二 期房抵押效力的理论流派 期房能否成为抵押标 的， 目前 尚有争议 ， 学术界意见 不
、
期房 抵押的立法例及理论 流派
（ ）期房抵押 的立法例 一
１英 美法系 的立 法例 不 允 许 以未 建成 或待 建 的建 筑 ． 物、 其他 附着 物作 抵押。 ２ 法 国等一些大陆法系 国家 的立法则允许 以未建成 或 ．
虽然 尚未建 成的商品房等也有价值 ， 但其价值是不 特定 的， 它究竟 能为多大数额 的债 权提供 担保 ？债权人 无法 预测 ， 这对担保债权 人债权 的实现构成很 大的威 胁 ， 同时 ， 预售 商
试论期房抵押 的若 干法律 问题
涂 小 军
（ 宁职业 技术 学院 ， 成 湖北
摘
成 宁 ４７ ０ ） ３ １０
要： 期房抵押在 我 国房地 产经济活动 中被 广泛应 用 ， 期房抵押 具有融资性质 ， 抵押人 以期房抵押 进行贷款 ， 使
销售人 的开发 资金 和预 收资金 得 以融通 ， 可以形 成资金 的 良性循环 ， 是一种新型的信 贷关 系。本文拟从期 房抵 押
抵押权的优先顺序与竞争规则分析
抵押权的优先顺序与竞争规则分析在房地产交易中，抵押权的优先顺序和竞争规则是非常重要的法律问题。
本文将就抵押权的优先顺序和竞争规则进行分析，以帮助读者更好地理解和应对相关的风险和挑战。
一、抵押权的定义和作用抵押权是指债务人将其不动产财产作为债权担保物的一种权利，债权人在债务人不履行债务时，可以通过处置担保物实现债权的一种权利。
抵押权在房地产交易中起到了保护债权人权益和风险防范的作用。
二、抵押权的优先顺序抵押权的优先顺序是指当多个债权人拥有债务人的抵押权时，按照相关法律规定来确定各个债权人的优先程度。
通常情况下，根据登记抵押权的先后顺序来决定优先级，先登记抵押权的债权人享有优先受偿的权利。
然而，也有一些特殊情况，例如法律规定的特别抵押权享有绝对优先受偿权，即使其登记较晚，也能够优先受偿。
此外，在一些紧急情况下，法院可以根据特殊情况来判决抵押权的优先顺序。
因此，抵押权的优先顺序并非完全固定，需要根据具体情况来确定。
三、抵押权竞争规则当多个债权人同时对同一不动产设立抵押权时，就会出现抵押权的竞争。
在抵押权的竞争中，遵循以下几种基本的竞争规则：1. 先登记优先原则：根据登记的先后顺序来判断优先级，先登记的抵押权人享有优先受偿的权利。
这是最基本且常见的竞争规则。
2. 无故意及瑕疵竞争规则：如果先登记的抵押权人在登记时存在恶意或者瑕疵（如虚假登记），后登记的抵押权人可以撤销先登记的抵押权。
3. 诚信保护原则：如果后来的抵押权人是相对善意的，且其登记在先登记之前，法律可以保护其合法权益，即使他们违背了先登记优先原则。
四、抵押权的风险与应对策略在理解抵押权的优先顺序和竞争规则的基础上，我们需要了解相应的风险和应对策略，以降低损失并保护自身权益。
1. 利用登记系统：及时登记抵押权并保持良好的登记记录，以确保自身抵押权的先后顺序和合法性。
2. 谨慎选择合作对象：在与借款人、抵押权人等相关方进行交易时，应仔细评估对方的信用状况和合法性，尽量避免与有不良信用记录或存在纠纷的当事人进行交易。
抵押权预告登记优先受偿权问题探析
抵押权预告登记优先受偿权问题探析摘要：我国房地产市场已进入快速发展阶段，人们对于按揭贷款购房的需求与日俱增，而客户在进行按揭贷款时，需要将房屋作为抵押物，进行抵押预告登记，以保障自身合法权益。
但随着房产市场进入者的不断增多，按揭规模的不断扩大，当前商品房抵押权预告登记过程中所产生的问题与纠纷也在不断扩大，尤其是抵押权预告登记优先受偿权问题，律师们和法官们聚讼纷纭、莫衷一是。
为此，本文将对抵押权预告登记优先受偿权问题进行相关研究，以期为广大司法界以及房产交易界提供有价值的参考信息。
关键词：抵押权；预告登记；优先受偿权1引言房地产行业是对资金需求很大的行业，商品房预售为房地产行业的融资提供了新思路，这种新型的融资方式可以加快房地产行业的资金流转，缩短开发周期，增加效率。
因而，大量商品房销售采用预售的方式，商品房预售而导致贷款纠纷也随之增多。
其主要焦点在于房屋未建成未进行首次登记，房屋物权未成立，银行的抵押权只能进行预告登记，不能完成本登记。
对于抵押权预告登记债权人是否享有优先受偿权，在司法实践和理论中都存在一些争议。
如何看待及解决争议，完善我国抵押权预告登记制度是本文拟探讨的问题[1]。
2抵押权预告登记中关于优先受偿权的争议2.1理论争议有的学者认为，抵押权预告登记不具有优先受偿权。
在预抵押登记办理时，作为其标的物的“预购商品房”不具有流通性，不符合抵押标的物的条件。
抵押权预告登记的性质是以将来成立抵押权为内容的合同债权，债权原则上具有平等性，除法律另有规定外，任何债权并不具有优先于其他债权的效力。
抵押权的预告登记只是使预告登记的权利人获得了在符合条件的情形下请求购房人办理抵押权登记的权利[2]。
有学者认为，赋予抵押权预告登记一定的优先受偿权是实务所需，所以，可附条件的赋予抵押权预告登记权利人优先受偿权。
理由有两点：①从房屋建造完毕到预登记转为本登记时间很长，很容易出现预购人违约的情形，如果银行不能通过优先受偿权确保自己的利益，那么预购商品房抵押就失去了担保功能，也等于否定了预购商品房抵押制度。
结合案例浅析房屋抵押权问题
关键词 借款 抵 押权 房屋 抵押 权 作 者简 介 ： 赵 红 亮， 中国海洋 大学在 职法律 硕 士。 中图 分类号 ： Ｄ ９ ２ ３ 文献标 识码 ： Ａ
制占 牟 ｌ 金
◆法律经纬
２ ０ １ ３ ・１ ２ （ 下）
结合案例浅析房屋抵押权 问题
赵 红 亮
摘 要 所谓 房地 产抵押 权是 指债 务人或 者 第三人 不转移 对房地 产的 占有作 为债权 的担 保 ， 在债 务人 不履行 债务 时 ， 债 权 人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押是伴随着中国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产
记 业务 。
上述 事 实有下 列证据 证 明：
证据 ｌ ， ２ ０ ０ ４年 ４月 ２ ３日的借 款协 议书 一份 。证 明被 告用 二百 一十一 条第一款 ； 《 中华 人 民共和 国担保 法》 第三 十三 第三十 自 有 房屋 作为 已故苏某某 向原 告王某某 借款 的抵 押担保 ； 被告抵 四条 （ 一） 款、 第 四十三 条、 第四十六 条 、 第五 十三 条 ： 最 高人 民法 押 时将房 屋所 有权证 交付 给 了原告 ；２ ０ ０ ５ 年 ４月 已故苏某 某 向 院关 于适 用 《 中华 人 民共 和 国担保法》 若干 问题 的解释 第五 十九
人” 范围 问题 的答 复中“ 应 当办理抵押 物登记 而未经 登记 的， 抵押
、 一
审情况
（ 一） 诉 讼 双 方
原告 ： 王某某 。
被告 ： 刘某某 。
（ 二） 一审诉辩 主 张
抵押权转移登记的相关问题
方可登记。这种做法的 目的， 主要是为了通过确 后 ， 同样 ， 抵押权转让在先 ， 告知在后 。 ３ ． 抵押权转移材料的真实性 、 合法性 、 有效 定债权转让人履行通知义务 ， 从而保证主债权转 让 的生效 ，保证 因此产生的抵押权转移登记合 法 。另一种观点认为 ， 抵押权转移登记不需要对 审查抵押人 和债务人是否同意。理 由是 ： 抵押权 转移登记 中，抵押权作为一种权利进行转移登 记， 应 由原权利人与受让人共同提出申请 即可 。 笔者更赞同后一种观点 。《 登记办法》 第４ ７ 条规定 明确 申请转移登记 时 ， 只要求 “ 主债权的 转让人和受让人” 提交相关材料 即可 ， 并未要求 性问题 。根据抵押权随主债权转让而转让的特 性， 作为抵押权转移登记 的核心材料 “ 房屋抵 押 权发生转移 的证 明材料 ” ， 主要是 “ 主债权 转让
名或名称发生改变 ，抵押物的地址发生改变 、 被
承等合法方式取得的债权等情况。 根据我国法律 担保债权数额发生改变等。 规定 ， 上述情形发生时 ， 为之担保 的抵 押权也 随 三、 抵押权转移登记的审查责任
之 转让 。
１ ． 抵押权转移登记 申请主体问题 。在办理抵
３１
塞塑芒 重 塑篁堡
权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登 ５ ０ 条规定：“ 抵押权不得与债权分离而单独转让 记。” 当时并未区分抵押权转让与变更 ， 无论客体 变化还是主体变化都归结为变更登记 。 房地产抵押权转让涉及 的是抵押权主体 的
变化 ， 《 登记办法》 将变更和转让的情形严格作了 区分 。 其第 ４ ７ 条规定“ 经依法登记的房屋抵押权
转 让时 ， 才 会产 生抵 押权 转 移 。
请抵押权转移登记。 ” 该规定明确了“ 抵押权转移 在社会经济活动 中， 发生主债权转让的情形 登记 ” 这一登记类型 的概念 。《 登记办法》 第４ ５ 第４ ６条 的规定 ， 说 明了房 地产 抵 押权 的变 更 有很多种 ， 常见的如 ： 企业 因破产或经营策略变 条 、
抵押登记适用的法律(2篇)
第1篇一、引言抵押登记作为一种重要的物权登记方式，在我国的物权法中有着重要的地位。
抵押登记不仅能够保障债权人的合法权益，还能够促进金融市场的健康发展。
本文将从抵押登记的概念、抵押登记的法律依据、抵押登记的程序以及抵押登记的法律责任等方面进行阐述，以期为相关从业人员提供一定的参考。
二、抵押登记的概念抵押登记是指抵押权人为了保障其债权，在抵押物上设定抵押权，并向抵押物所在地的人民政府不动产登记机构申请登记的行为。
抵押登记具有公示性、对抗性和优先性等法律效力。
三、抵押登记的法律依据1.《中华人民共和国物权法》：该法第179条规定：“抵押权人应当向抵押物所在地的人民政府不动产登记机构申请抵押登记。
抵押登记后，抵押权人享有抵押权。
”2.《中华人民共和国担保法》：该法第39条规定：“抵押权人应当向抵押物所在地的人民政府不动产登记机构申请抵押登记。
抵押登记后，抵押权人享有抵押权。
”3.《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法第48条规定：“抵押权人应当向抵押物所在地的人民政府房地产登记机构申请抵押登记。
抵押登记后，抵押权人享有抵押权。
”4.《不动产登记暂行条例》：该条例对抵押登记的程序、时限等进行了具体规定。
四、抵押登记的程序1.抵押权人提交申请：抵押权人应当向抵押物所在地的人民政府不动产登记机构提交抵押登记申请，并提交以下材料：（1）抵押合同；（2）抵押物所有权证书；（3）抵押权人身份证明；（4）其他相关材料。
2.不动产登记机构受理：不动产登记机构收到抵押登记申请后，对申请材料进行审查，对符合规定的，予以受理。
3.抵押登记：不动产登记机构在受理抵押登记申请后，对抵押物进行实地核查，确认抵押物符合登记条件，并将抵押登记信息录入不动产登记信息系统。
4.抵押登记证书：抵押登记完成后，不动产登记机构向抵押权人颁发抵押登记证书。
五、抵押登记的法律责任1.抵押权人未履行抵押登记义务：抵押权人未在法定期限内履行抵押登记义务的，抵押权不发生法律效力。
房地产抵押问题及应注意的若干问题分析
３ 房地产抵押 中存在 的风 险
３１ 抵 押物 风 险 ．
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下
跌 、 押 物 处置 风 险 等 。 抵 从 目前 看 ， 押 物 权 利 瑕 疵 风 险主 要 指 以下 情 况 ： 一 些 地 抵 在 区， 由于土 地 管 理 部 门与 房 产 管 理 部 门相 互 独 立 ， 整 的 房 地 产 完
一
动产。因而在 国际上 ， 划分房地产 的范围标准也不是唯一 的。 我 国现 行立法在土地和房产权利 的相互关系方面采纳 了第二种观 点，房地产法》 ３ 条规定： 房地产转让 、 《 第 ｌ “ 抵押 时， 房屋 的所有 权和该房屋 占有用范 围内的土地使用权 同时转让、 抵押 。”
些地区的 自建房贷款 中。因国家对集体土地使用权转让进行
政工 ・ 企业 文 化 ・ 理 管
பைடு நூலகம்
建材 发 展 导 向 ２ １ 年 １ ００ ２月
房 地产 抵 押 问题及 应 注意 的若 干 问题 分 析
路红 军 张 茹
摘 要： 房地产抵押是指抵押人 以其合法的房地产 以不转移 占有的方式向抵押权人提供债务履行担保 的行为。 国家 （ （ 城市房地产抵押管 理办法》 的颁布， 给诸多工程及时融资创造了条件和法律依据 。 但房地产抵押存在着较大的风险， 极易给购房人和抵押权人的权益造成损害， 也给房地产权属登记机关带来风险。本文就房地产抵押存在 的一些问题进行了探讨， 也就城市房地产抵押登记中应注意的几个问题进行了 分析， 并从立法方面提出了完善的建议。 关键词 ： 房地产； 抵押权 ； 担保法 ； 土地使用权； 风险； 问题
１ 我 国房地产抵押涉及到土地 的相关规定
房地产抵押的几个理论问题
益和必 要的。为此 ， 本刊特约请我国房地产权属 管理 专家、 中国房 地产产权 产籍研究会副秘书长 、 常州市房 管局产
权监理 处处长金绍 达就房地产抵押撰写 了一组 文章 ， 自本 期起 ， 陆续刊出 。
一
、
抵押 权 的法 律地 位
由于 社会 的 不断 发 展 ， 产关 系 日益复 杂 ， 财 单纯 的
与房 地 产抵 押 有关 的时 间或 期 限包 括 ：抵 押合 同 的签订 时间 、登 记 机关 受 理 登记 的时 间和 核 准登 记 的 时 间 ； 债权 的履 行 期 限 、当事 人 约定 的抵 押 期 限 、 主 登 记 机关 登 记 的期 限 。 １ 抵 押合 同的签 订 时 间 。抵 押合 同是抵 押 当事 人 、 为 设定 抵 押 权 而签 订 的 ，房 地 产抵 押 合 同应 在 登记 之
２ 用 于抵 押 的标 的物 是 房屋 和该 房 屋 占用 范 围 内 日起 生效 。换 言 之 ， 登 记 以前 既不 具 有物 权 的效 力 ， 、 在
☆广东省普 宁市 房地产管理局 局长 庄礼衍 地址 ： 广东省普宁市流沙镇广南路 １ —２号
电 话 ：６ ３ ２ ２ ２０ ０ ６）２０９
☆南京市 房地产交易市场 地址： 南京市华侨路 ３ ５号
电话 ：０ ５ ４ ２ ０ ８ （ ２ ）７ ６ ４
囫
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物权。
本 栏 目协 办单 位
☆ 哈尔滨市 房地产 交易中心 主任 徐英宽 地址 ： 哈尔滨市道里区经纬街 １９号 电话 ：０ ５ ）６ ８ ９ ３ （４ １４ １２ １ ☆无锡市恒茂房地产 中介评 估有限公司 地址 ： 锡市解放东路 ７ ８号 无 ０ 电话 ：０ １ ） ７ ６ ２ （５ ０ ２ ３ ７ １ ☆福州市房地产经纪人事务 所 副经理 陈耀雄 地址 ： 州市杨桥东路 １２号 电话 ：０ ９ ）５ ５ ０ 福 ７； （ ５ １７ １６ ０ ☆重庆市房地产 交易所 地址 ： 重庆市 渝中区中山三路 １ １ ６ 号 电话 ：０ ３ ６ ６ ７４ （ ２ ）３ １３ ４ ☆天津市房地产 产权市场 管理处 地址 ： 天津市河西区围堤道 ５ 号 电话 ：Ｏ ２ ２ ２ ３ ３ ５ （２ ） ８ ２ ２ ２
房屋余值抵押登记的实务问题探析
房屋余值抵押登记的实务问题探析为响应市场需求，越来越多的房屋需要进行余值抵押。
而在办理房屋办理余值抵押登记的实践操作中存在着较一般抵押权登记更多的难点。
本文中余值抵押的法律基础出发对余值抵押登记在操作中的难点进行分析。
【關键词】抵押物价值；抵押权登记；余值房屋抵押担保是实践中常见的一种防范债权风险，保障交易安全的债权担保方式。
在同一财产上设定数个抵押权，也即余值抵押，既有利于充分利用抵押权价值，又为融资带来了便利，降低融资成本。
因此，对于房屋登记机构而言，开展余值抵押登记业务既满足资金融通的客观需要，也能保障抵押当事人的合法权益。
1、余值抵押的概念及法律基础余值抵押，也称二次抵押，是指财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的，余额部分再次设定抵押，也即在同一抵押物上设立数个抵押权。
《担保法》第三十五条第二款规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次设定抵押，但不得超出其余值部分。
这表明自担保法1995年施行以来余值抵押就具有合法的地位。
2007年颁布实施的《物权法》第一百九十九条明确规定了同一财产向两个以上债权人抵押时优先受偿的顺序，也即《物权法》允许余值抵押。
可见，余值抵押一直以来在法律上就有合法充分的依据。
2、余值抵押情况下抵押权顺位的确定余值抵押情况下，抵押权变卖时，并存于抵押权之上的数个抵押权以什么顺序获偿涉及抵押权能否实现以及能够实现的范围，这涉及抵押权顺位。
《物权法》第一百九十九条对抵押权顺位进行了规定，根据该条规定抵押权顺位确定的原则为：（1）“先登记原则”，即以登记时间的先后为标准，登记在先的抵押权优于登记在后的抵押权。
（2）“同时同序原则”，即同时登记的顺序相同，按照各自所占债权的比例受偿。
因此，抵押权登记时间的先后是界定不动产抵押权实现的顺序的标志。
当事人需要通过登记这种“公示”的方式了解到抵押物上存在的抵押权情况，然后通过抵押权顺位的规定来判断当事人注意其债权被担保的范围，从而准确估量其债权实现的风险。
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控随着我国商品房市场的发展，房地产行业的融资需求日益增长。
在商品房预售过程中，房地产开发商常常需要向银行进行抵押融资，以满足项目建设的资金需求。
商品房预售抵押登记涉及到一系列复杂的法律风险，需要银行进行严密的防控。
本文将从法律角度分析商品房预售抵押登记中的风险，并提出相应的防范措施。
商品房预售抵押登记中存在的法律风险是相关法律法规的变更。
商品房预售抵押登记的程序、条件和限制是由国家法律法规规定的，而这些法律法规随时都有可能发生变更。
一旦法律法规发生变更，原先按照法律法规履行的程序和条件可能不再适用，从而导致商品房预售抵押登记效力的问题。
为了防范这一风险，银行在进行商品房预售抵押登记时，应当时刻关注国家相关法律法规的变动情况，并及时调整自己的业务操作，确保符合新的法律法规要求。
商品房预售抵押登记中存在的法律风险是相关合同的效力问题。
商品房预售抵押登记一般需要开发商与购房人签订预售合同，以确保购房款的支付和商品房权益的转移。
由于房地产市场的特殊性，购房合同常常存在着一些特殊的约定和条款，这些约定和条款对于抵押登记效力的产生有着重要的影响。
如果购房合同中的某些条款不符合法律法规的要求，可能导致抵押登记无效，给银行带来不可预测的法律风险。
银行在进行商品房预售抵押登记时，应当仔细审查购房合同，确保其中的约定和条款与相关法律规定一致，以确保抵押登记的效力。
商品房预售抵押登记中的法律风险还包括权属问题和优先权问题。
在商品房预售抵押登记过程中，如果商品房的所有权出现争议或者产权交易不清晰，将导致抵押登记的效力受到影响。
在商品房预售抵押登记中，如果同一商品房存在多笔抵押登记，而且这些登记之间的优先顺序不明确，可能导致优先权的冲突。
这些问题都将给银行带来法律上的风险，影响抵押权的行使和保全。
银行在进行商品房预售抵押登记时，要对相应商品房的权属和优先权进行严格审查，确保抵押登记的法律风险得到充分的防控。
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用途等权 属状况 ，申请书应 当由双方 签字盖章 。② 申请人 的身 份证 明。 ③房屋所有权证书或者房地产权证书 。 《 物权法 》 规定 ，
不 动产 所有权证是权利人享有该不 动产 所有权的证明。所有权 证记 载的事项 ，应 当与登记簿保持一致 ；不一致的 ，除非能证 明登记簿有 错误 ，应 当以登记簿 的记 载内容为准。这个规定改 变 了权 属证 书的效力 ，将唯一合法凭证 改变为物权证明 ，即不 动产物权 以登记簿记载为准 。④抵押合 同。抵押双方应当签订 书面抵 押合 同。⑤主债权合 同 ，也 就是 借款合同。抵押权具有 从 属性 ，它 以债权 的存在为前提 ，债权 不存 在 ，抵押权也不存 在 。⑥其他必要 材料 。 登记机构办 理抵 押登记 的流程 如下 。 第一 步 ，申请 。申请是 当事人提 出办理抵 押登记的意思表 示 ，申请需 采用 书面的形式。 第 二步 ，受理 。登记机构 主要 审查 以下事项 ：①核实房屋 所有权 信息 ，包括权证 的真伪 和权证信 息与登记簿是否一致 。 ②查验 资料和要件是否齐全 。③核对 当事人 身份状况 ，登记机 构应查 验当事人身份状况和相关证 明与登记 簿记载的信息是否 致。④询 问当事人并制作询 问笔录。登记机构可根据不 同事 项 制作不 同的询问笔 录 ，询问笔 录应 由申请人 签字确定确认 ，
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２ ０ １ ５年 第 １ ４期 …… ～ 一 一…一一
Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ａ ｎ ｄ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ ＆ Ｉ ｎ ｎ ｏ ｖ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ Ｉ 科技与创新
文章编号 ：２ ０ ９ ５ —６ ８ ３ ５（ ２ ０ １ ５）１ ４—０ ０ １ ３ 一Ｏ ２
对 于评估结果 反馈 ，因架空输 电线路运行具 有较大 的不确
定性 ，会 产生实际状况与评估结果 不同的情况 。如果评估结果 与实 际情 况相差较大 ，则应及 时反馈 ，并根据有关条件概率进 行修改 。当评估结果存在问题时 ，节点条件概率的修正系数为 ：
架 空输 电线路评估是保 障架空输 电线路 安全 运行的重要环 节 。贝叶斯 网络突破其他传统 的评估方 法 ，在评估的可靠性上 大幅提升 ，是今后架空输 电线 路运行状态评估的发展方 向。本 文 对贝叶斯 网络进行 了分析 ，但还 具有一定的局限性 ，希望相 关 技术 人员能加强对架空输 电线路 运行 状态评估的重视 ，不断 完善 、创新 相应 的评估 方法。 参考文献 ［ １ ］李红艳 ． 输 电线路状 态评估研 究现状 分析及 建议 ［ Ｊ ］． 内蒙
房地产 抵押 权登记 中的法律 问题分析
张金 珍
（ 平遥县房地产 管理 局 ，山西 晋 中 ０ ３ １ １ ０ ０ ）
摘
要 ：介 绍了抵押权设 立相 关规 定 ， 抵押 登记 流程 、效力、意义和 《 物权法 》实施后抵押登记的新规定。
文 献标 识码 ：Ａ ＤＯ Ｉ ：１ ０ ． １ ５ ９ ｔ ３ ￣ ． ｃ ｎ ｋ ｉ ． ｋ ｊ ｙ ｃ ｘ ． ２ ０ １ ５ ． １ ４ ． ０ １ ３
关键词 ：房地产 ；抵押权 ；抵押登记制度 ；物权 法
中 图 分 类 号 ：Ｄ ９ ２ ３ ． ２
近年来 ，我 国市场经济发展很快 ，信用关 系逐渐发达 ，抵 押制度也有 了新 的发展。抵押登记制度是维 护经济秩序 、保障 交易安全 的重要法 律手段 ，抵押登记制度 的建立 体现 了我 国对 抵押权双方关系 的干预 。
一
＝
元ｃ ｉ 的运行状态为 ｔ ｉ 时 ，部件 蜀运行 的 ４种概率为 ：
Ｄ
（ ４）
Ｐ （ Ａ ＝ ） ： ∑ｐ （ ＝ ｋ ｌ Ｂ Ｊ ＝ ｔ ｊ ） Ｐ （ Ｂ Ｊ ： ｔ ｊ ）
（ ２ ）
式（ ４）中 ： 为风压不均匀系数 ； 为导 线及 地线 风荷 载系数。
对线路 Ａ 的四种运行 概率进行 确定 ：
、应 的条件概率与修正系数相乘 ， 可重新计算状 态概率 ， 并将修 改后 的数 据计 入历 史评估数 据库。
３ 结束 语
Ｐ （ Ａ ＝ ） ＝ ∑Ｐ ● 一 （ Ａ ＝ ｋ ｌ Ｂ ｊ Ｊ ＝ ｔ ｊ ） Ｐ （ Ｂ ｊ Ｊ ＝ ｔ ｊ ）
行使抵押权 。 抵押 双方 签订抵押合 同后 ，需提交 下列 文件到登记机关办 理抵押登 记 ：①登记 申请 。抵押双方 当事人 应当 向登记机构进 行抵押权登记 申请 ，登记双方都应 当具有 民事行为能力 ，申请 人也可 以委托 代理人 向登记机构代 为申请登 记。其 内容包含抵 押双方 当事人 的基本情况 、登记原 因、房地产地理位置 、面积、
１ 抵 押 权 设 立 登 记 相 关 规 定
《 物权法 》和 《 房屋登记办法 》规定 ，以房屋设定抵押 ， 应 当办理抵押 权登记 。抵押权 自登记 时设立 ，因此 ，抵押权成 立的前提就是 进行 登记 ，抵押权未经过登记 就不能成立 。抵押
权登记之后 ，如果债务人到期不能履行债务 ， 债 权人可 以依法
通过 以上 数据分析 ，可确定基本部件单元 的状态 ，并查 阅
实际情况中存在问题时，蓖 件概率的修正系统为：
分析先验概率表可获得先验概率值 。可利用公式计算部件 运 行 的四种状态 概率值 ，并依据计算结果对基 本部件的相应状态 进行判 断。比如 ，线路 的某部件 Ｅ 的运行状态为 ｔ ｊ ， 从 而可
（ ３ ）
通过 以上 的推 理公 式结 果得 出 ， 全部 部件 置 运行 的状态概 率 由各个基本 部件单元当前的运行状态概率 尸 （ ｃ ￣ ＝ ｔ ｉ ）推导而 出，而线路 的运行状态概率 由电路 中所有部件 当前 的运行状 态概率 尸 （ ｉ ＝ ）推导而出。由此可见 ，上述相 关推理结果 中， 评估结果 为概率最 大的一项 。