浅谈土地一级开发成本控制

浅谈土地一级开发成本控制
摘要：本文从对土地一级开发概念的分析入手，从多个侧面论述了土地一级开发过程中成本控制的策略。

笔者希望借此能够总结一些土地一级开发过程中的成本控制经验，为今后的类似或相关工作提供一定的借鉴和参考。

关键词：土地一级开发、概念、成本控制、策略
1、前言
土地一级开发是我国土地制度下的一个特殊现象，也是我国现行土地储备制度的一个重要组成部分。

由于我国土地储备制度是在借鉴国际经验的基础上所推行的，因而关于土地一级开发过程中的成本控制的研究尚不完善，实际操作中土地一级开发成本控制手段也相对有限。

因而加强对土地一级开发成本控制理论及方法的研究和探讨具有非常重要的现实意义。

2、概念分析
土地一级开发第一次出现在政府文件中是2000年12月8日北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》。

此后北京市陆续出台了一些指导和规范土地一级开发的文件。

目前，对土地一级开发的定义是：所谓土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政建设，达到土地供应条件的行为。

由此可见，土地一级开发的目的都是为了二级开发而服务，因此我们认为，从广义上说，所有为使土地满足上市供应条件而做的工作，都可以纳入土地一级开发的范围。

而土地一级开发主体是整个土地开发实施的核心，是关系到项目融资的关键问题。

土地一级开发的主体按类型通常可以分为三类：
1）政府作为开发主体。

即土地一级开发所需的全部费用和风险均有政府承担，而且政府也同时享有土地开发的所有收益。

2）企业作为开发主体。

在由企业作为开发主体的情况下，政府仅负责前期城市规划的颁布、土地利用规划的编制和土地利用政策的制定等宏观实物，具体开发项目的运作模式、融资渠道、施工简易、经营管理等都由企业独立完成。

3）政府和企业共同作为开发主体
当政府缺乏土地开发资金或管理经验的时候，可以选择企业共同作为开发主体，一起负责整个开发项目的运作实施。

这种投资主体确定的实质是由于双方共同入股参与土地开发而设立的，并按照各自投资股份的比例来合理分配未来的土地收益和投资风险。

3、土地一级开发成本控制
3.1、土地一级开发成本的构成
土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

土地一级开发的成本由征地、拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、财务费用、土地招、拍、挂中的交易费用、公共市政设施移交前的管理费用等构成。

3.2、影响土地一级开发成本的关键因素
影响土地一级开发成本的主要因素有：项目决策阶段，征地拆迁阶段、规划设计阶段、招投标阶段、工程实施阶段及竣工决算阶段的成本累加，因此，要想从根本上控制土地一级开发成本就要将管理和控制贯穿于项目的始终，实行土地一级开发的全过程成本控制。

3.3、土地一级开发企业成本控制之策略
土地一级开发不同阶段成本的控制之策略如下：
3.3.1、项目决策阶段的成本控制
投资决策阶段成本管理的核心是确定一个科学合理的项目投资估算。

要编制好投资估算并控制投资数额，就必须通过可行性研究工作，从土地一级开发的规划设计、建设地区、建设规模、市政基础设施水平、征地拆迁难度、融资方式、建设周期等多方面出发，比较选择并推荐最佳方案作为土地一级开发项目决策的依据，提出比较符合实际、合理、合法和可操作的投资控制数额，同时对投资估算的编制依据、方法、指标运用等条件进行审查，保证投资估算具有科学性、可靠性，保证各种资料和数据的时效性、准确性和适用性。

3.3.2、征地拆迁阶段的成本控制
根据目前土地一级开发的实际，征地拆建成本占土地一级开发成本的比重较大。

而征地拆迁又是政策性极强的工作，如果不顾被拆迁居民的利益，不按政策法规办事，宣传疏导丁作不到位，征地拆迁补偿不合理，极易引发社会矛盾。

要降低征地拆迁的成本，首先，要加强征地拆迁工作的组织力度，建立外部与内部的征地拆迁组织体系；其次，要进行深入细致的征地拆迁调查工作，在此基础上根据国家的相关法规和政策确定科学合理的征地拆迁补偿标准；最后应通过公开招标的形式选择专业拆迁公司组织征地拆迁的实施工作。

3.3.3、规划设计阶段的成本控制
控制土地一级开发成本管理的关键环节除投资决策阶段外就在规划设计阶段。

在整个的规划设计阶段，成本管理人员应主动的参与到规划设计中，从成本管理的角度，在规划、设计的不同阶段，运用价值工程对规划设计方案进行经济性分析和比较，对不合理的规划设计提出意见，从而达到控制成本，节约投资的
目的。

3.3.4、招投标阶段的成本控制
土地一级开发招标阶段的核心是通过公正、公开、公平的招标以竞争方式选择优秀的施工单位。

通过市场竞争，建设单位可以选择工程经验丰富，投标报价合理的优秀施工队伍，使工程造价得到比较合理的控制，避免造成投资失控的局面。

3.3.5、工程实施阶段的成本控制
土地一级开发施工阶段是投资支出最集中的阶段。

由于土地一级开发施工阶段周期长，影响因素多，材料价格波动大，所以对施工阶段的成本管理也至关重要，否则，在这一阶段成本的增加也是相当可观的。

土地一级开发工程实施阶段应从以下几个方面作好成本的管理和控制工作：
1)协调好一级开发工程与二级开发项目的关系；
2)做好施工记录，为工程结算提供可靠依据；
3)抓好合同管理、减少对方索赔；
4)建立健全各种成本管理工作程序。

3.3.6、竣工决算阶段的成本控制
竣工决算应真实准确，并按国家相应的规定划分，不得主观多算、误算及漏算，费用项目划分必须合理，尽量准确反映项目的财务综合状况及工程造价的实际构成情况。

3.4、土地一级开发企业成本控制工作体系的建立
土地一级开发企业成本控制工作体系的建立主要包括制度体系及组织机构框架的建立。

首先企业应根据土地一级开发项目的特点，结合实际，建立系统的、全过程的、可操作性的成本管理和控制的规章制度、工作流程。

如：建立“方案设计和工程设计招投标管理办法”、“工程施工招标管理办法”、“工程监理招标管理办法”、“大宗材料设备招标管理办法”等一系列招标管理规章制度、工作程序。

引进竞争机制，提倡阳光下工程，以保证项目成本的科学合理。

其次，企业可根据上地一级开发的特点，项日的规模，组建相适应的成本管理与控制体系，建立以成本管理中心和项目管理体系为主体的两级管理模式，以及专家层的支持系统和内外结合的审查监督系统相结合的组织机构框架。

另外，在制度体系及组织机构框架建立的同时，还应落实并抓做好以下工作：
3.4.1、推行以为本的成本管理理念
以人为本是成本管理的基础，土地一级开发的各项活动的进行都是由人来完成的，人的活动在成本发生的各个阶段占主导地位。

员工的素质、技能是影响成本非常重要的因素。

其中对企业成本影响最大的，是职工的成本意识与降低成本的主动性。

成本意识是指节约成本与控制成本的观念，它包括注意控制成本，努力使成本降低到最低水平并设法使其保持在最低水平。

树立职工的成本意识，就是要使职工认识到：成本是可以控制的，成本控制不只是成本控制部门的事情，更需要大家的共同参与，并在工作中时刻注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。

只有树立并使员工具备了良好的成本意识，才能使降低成本的各项具体措施、方法和要求顺利地得到贯彻执行和应用。

3.4.2、建立健全成本控制的责任机制
要有效地控制项目成本，应从组织、技术、合同管理等多方面采取控制措施。

从组织上采取措施，包括明确公司内部项目组织结构，明确成本控制者及其任务，明确管理职能分工，使成本控制在各个环节都有责任人；从技术上采取措施，包括重视设计方案选择，严格监督审查初步设计、施工图设计、施工组织设计等；从合同管理上采取控制措施，包括动态地比较成本的计划值和实际值，严格审核各项费用支出，制定对节约与浪费成本的奖惩制度等。

4、结束语
总之，土地一级开发成本成本控制应反映到项目管理的各个阶段。

从项目的可行性研究到实施方案的策划，都应反映出控制的思想。

只有这样才能使土地一级开发不背离最初的目标。

参考文献：
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注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。