改康居莲花山庄小区(暂定名)项目

竹溪县观音阁莲花山庄小区（暂定名）项目开发建设康居工程示范小区申请报告湖北信安置业有限公司（名称已预核准）二〇一一年一月目录一、项目背景二、本项目简介及申请开发单位概况三、项目建设地点、规模及必要性四、项目开发的市场分析五、“莲花山庄”项目开发构想六、“莲花山庄”项目开发建设的背景和意义七、“莲花山庄”项目开发建设的做法八、建设康居示范工程的几点希望和建议九、项目社会经济效益分析十、开发地址的获取与开发十一、莲花山庄康居示范小区描述十二、结论与建议十三、总体建议一、项目背景竹溪县位于大巴山脉东段北坡，十堰市西南部，鄂西北的边陲。

东与本省竹山县相连，西与陕西省旬阳、平利、镇坪县接壤，南毗邻重庆市巫溪县，是湖北入渝、通陕之门户。

“十一五”期间，竹溪县城市建设成就令人瞩目。

全县累计实现生产总值114亿元，是“十五”期间47亿元的2.4倍；累计实现农村经济总收入152.8亿元，是“十五”期间72.4亿元的2.1倍；累计实现财政收入8.3亿元，按可比口径计算是“十五”期间2.8亿元的3倍；全社会固定资产投资累计完成98亿元，是“十五”期间26.7亿元的3.7倍；工业产值累计实现151.9亿元，是“十五”期间45.4亿元的3.4倍；社会消费品零售总额累计达到54.4亿元，是“十五”期间18亿元的3倍；全县经济和社会呈现速度加快、结构趋优、效益提高、活力增强的良好态势。

其中每年投入房地产业的资金达亿元以上，每年实现税费收入达1800多万元，房地产业的大力开发，也有力地推动了县域经济的快速发展。

目前，开放创新的竹溪县委、县政府已经把“规范房地产市场，巩固房地产市场清理整顿成果，强化房地产开发配套建设和后续物业服务建设，推进小区整合，提高物业管理服务水平”纳入“十二五”发展规划，全县人民正朝着建设富裕竹溪、文化竹溪、宜居竹溪、平安竹溪，构建和谐竹溪的目标而努力奋斗。

按照竹溪县“十二五”发展规划中，以“省际边贸山水园林城”建设目标，围绕“一心（以县城为中心）三带（即：305省道、高速路、北环路三个区域）四区（即：老城区商贸中区、竹溪河至305省道段为休闲居住区、305省道以南为政治文化区、北环路工业经济区和产业集群示范区），着力抓好“六个五”工程建设，力争到2015年，县城建成区面积达到10平方公里，城区常住人口达到11万人，人均道路面积达到15平方米，城区绿化覆盖率达到45%，人均拥有绿地面积15平方米的目标，结合竹溪市加快旧城区改造和新城区建设的若干规定，信安公司提出本项目的建设，正是顺势而为，与进俱进，对竹溪县发展具有深远的意义。

二、本项目简介及申请开发单位概况本项目名称为：竹溪县莲花山庄（因拟选址观音阁村，故取名莲花山庄，取义观音坐莲，寓意和谐、祈福、吉祥、平安）。

本项目概况：拟建设地点：竹溪县鄂陕大道旁石油公司加油站后观音阁村（俗称叫花子洞）。

建设内容及规模：该项目计划建设成为竹溪县高品质康居园林式小区，占地面积约两万余平方米，总建筑面积八万平方米。

其主要多层建筑物为5栋，5栋为小高层建筑，2栋高层建筑，共约700套住宅，居住人口约2000余人。

竹溪县莲花山庄拟作为竹溪县政府的重点招商引资项目，其投资方向完全符合竹溪县“十二五”发展规划的要求。

竹溪县莲花山庄的建设对盘活城镇资产存量、加大城乡规划管理力度，实现“省际边贸山水园林城”的定位，加快县城建设步伐、促进竹溪县房地产开发、活跃县域经济和提升人民生活水平具有重要作用。

项目申报单位：“湖北信安置业有限公司”，公司法定代表人：吴攀。

由十堰市汽车汽配商会会员单位十堰市立高工贸有限公司有限公司和十堰杰德利工贸有限公司联合投资创办的湖北信安置业有限公司名称已经企业名称预选通过，计划2011年2月28日以前进驻竹溪，公司注册地址：竹溪县，注册资本人民币2000万元，经营范围包括：房地产开发；房屋租赁；物业管理；农业、农副土特产品原料基地建设、产品深加工、购销等产业链发展。

公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨。

湖北信安置业有限公司立志创造人文地产品牌，提供亲情物业服务，把“诚心、信心、爱心、放心、舒心、开心”作为企业的文化内涵，充分整合竹溪县的人脉、地脉、文脉资源，努力打造精品社区和楼盘。

本项目开发定位为：◆莲花山庄→竹溪县第一标志性花园社区，现代化康居工程示范住宅区。

三、项目建设地点、规模及必要性竹溪县莲花山庄拟选地块位于竹溪县城关的鄂陕大道与观音阁路交汇处加油站片后段，项目地处十堰最大的城市广场附近，倚南山而立，具有得天独厚的地段优势。

经概算建设项目占地约22000m²，总建筑面积约80000m²。

建成项目估算总投资为1.5亿元。

“莲花山庄”由花园式高尚居住社区、独立商铺及街区、休闲广场及社区配套教育、医疗、金融机构等组成。

“莲花山庄”项目将会使竹溪城市建设品位和城市形象得到大幅提升，极大改善竹溪人的居住品质和生活水平，成为建设山水园林宜居生态县的领头羊，对县域经济的发展发挥重要作用。

“莲花山庄”的建成，将扩大新城区的影响力、辐射力和带动力，为进一步改善城市基础设施、完善城市功能、增强竹溪在鄂、渝、陕三省边贸经济发展中的带动作用。

四、项目开发的市场分析（一）竹溪县房地产业发展基本情况1、开发规模不断加快，高品质住房需求看涨，。

2005年前，我县房地产业基本上处于小打小闹阶段，即小商开发、小本开发、零星开发、低水平开发，不仅开发速度慢、开发成本高，而且开发规模小、科技含量低，每年住房开发面积不足10万平米，竣工面积仅有几万平米，加之近些年的农转非人口不断增多、老城搬入新城，现有商品房远远满足不了市场需求。

现在城区住房保有量达到200万平米，房屋总量的增加，虽然满足了人们购房的需求，但大多是不成规模的低端住宅，高品质住宅的需求量仍然很大。

2、房地产业的大力开发，推动了县域经济的快速发展，逐步提升了城镇形象与品位。

在房地产开发中，县政府鼓励开发企业不断推广使用新工艺、新技术、新材料、新设备和新的管理理念，出现了象本地的祥尔、外地的溪城春天等较为规范的开发企业，他们实施整体开发、规模开发，在整个行业中起到了较好地引领、示范作用。

现在我县注册房地产开发企业已达7家，物业管理也从无到有，居民的生活质量和城市的形象与品位得到了一定的提升。

（二）、竹溪县房地产市场开发现状分析：市场潜力巨大，上升空间广阔。

1、目前我县房地产业发展的特点：从供给来看，主要有以下特点：（1）本地房地产开发企业为投资主体；（2）开发量总体规模不大，商业用房面积比例上升较慢；（3）小区规划设计并不规范；（4）建筑形式以单一；（5）供应户型面积偏大。

从需求来看，主要特点如下：（1）总需求中，中高收入家庭所占比例加大，贷款购房比例逐渐增加；（2）城市整体实力、面貌以及知名度仍需提高，对外不具备辐射力，以本地需求为主；（3）农村居民进城购房需求有所增加；（4）商品房价格稳中有升，涨幅不大，绝大部分为自用性需求。

2、加快推进房地产业发展的内外因分析：随着竹溪县委、县政府经营城市理念的提出和新一轮发展规划的全面实施，无论是加快城镇化进程、调整城乡人口比例，还是通过多项政策引导，城市的增容扩面必将带来全县房地产业飞速发展。

从内因上看：（1）城镇化进程加快拉动住房需求。

产业结构调整，农业剩余劳动力的迁移，无疑会壮大县域经济，扩大县城规模，这在客观上刺激了房地产市场的需求。

据统计，中国城镇人均住房面积为26平方米，若我县能在未来三至五年内转移增加城镇人口10万人，以这一基数计算，至少需净增加商品房面积260万平米，房地产业将会以超常的速度递增，预计可实现税收收入4-5亿元。

而大量农民进城，不仅可以拉动城市的其它消费需求，而且可以明显地改善农村生态环境，提升竹溪县的宜居指数。

（2）通过消费群体转移拉动住房需求。

自1998年实行住房制度改革以来，我国居民逐渐接受了个人出资或贷款购房的现实，城镇居民购买商品房市场化非常普遍。

随着竹溪县城城市化建设步伐的加快，房地产市场除满足本地区居民住房需求外，一方面，来县城经商或打工的农民逐渐适应了城市生活，因而购置商品房或二手房用于经营或居住；另一方面，随着交通设施和出行方式的改善，越来越多的乡镇行政事业人员、富裕农民也愿意到县城购房安家。

在住房消费群体构成方面，政府机关及事业单位工作人员，城乡工商经营业者，乡镇从业人员和乡镇教师，三个群体各占相当份额；部分富裕的农民在县城买房的也不在少数，这些因素构成我县房地产市场的主体需求。

从外因上看：（1）县域投资环境改善促进房地产市场发展。

房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产市场的持续较快发展，可以为地方政府带来可观的财政收益，进而会有较充足的资金进行城市基础设施建设，而城市基础功能的完备又为房地产市场的发展提供了良好条件，主要体现在：A、县城的基础设施不断改善，包括建成区绿化覆盖面积的增大，城区道路的铺设和改造，因地制宜景观带的建设，以及城内交通和对外交通系统的完善，水、电、暖管网的建设与完善等。

B、县城进行新一轮城市发展规划，新城市发展框架逐步形成，建设用地供给量加大。

因此，一批域外房地产开发企业先后入驻我县，并逐渐替代本土房地产企业成为市场投资主体，住宅小区建设的设计与品质不断提高，开始与大中城市接轨；住宅档次的提升又刺激了百姓购房或改善居住条件的欲望。

（2）、国家居住保障政策覆盖到县城。

在住房保障政策方面，近年来国家陆续出台了相关政策，国家住房政策保障体系已开始向县城扩展。

我们要以此为契机，借助外力，激活内力，进而拉动低收入群体对住房的需求增加，既保障各项政策贯彻落实到位，又在惠民、保障民生上取得新突破。

（3）、有效推介，城市品位和知名度提升，刺激外来人口需求。

我县拥有独特的山水资源和地域气候，加上近年来县委、县政府不断加大城市建设和生态保护力度，竹溪的宜居指数正迅速攀升。

一个新型的山水园林生态宜居型城市即将呈现在世人面前，将会对外来人口产生巨大的吸引力，一些分布在全国各地的竹溪籍成功人士也会有落叶归根返乡居住的意愿和打算，因而将刺激房地产外来需求的增长。

（三）、竹溪现有楼盘状况与消费主要特征：结论：竹溪的房地产处于起步阶段，无论是开发建设理念与水平，建筑规划与设计，还是市场竞争与消费，都处于起步阶段。

新型的现代化房地产开发市场潜力巨大。

五、“莲花山庄”项目开发构想“莲花山庄”规划设计以康居示范小区的定位为出发点，立意创造一个使人亲近自然，具有生命脉络、园林环境的社区文化的高尚居住小区。

以保存现有地貌与植被为出发点，多数建筑物均顺山势布局，把现存的山顶自然植被保留为天然绿地。

中央低洼地带营造出情景水体，山水相映成趣，人人乐在其中。