管理学论文：近三年万科集团财务报表分析

X X商学院毕业论文
近三年X集团财务报表分析
学生姓名：XXX
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所在班级：XX
指导老师：XX
日期：XXX
2013年2月20日国务院确定的“国五条”政策措施，虽然对房地产市场没有太大影响，但3月1日晚国务院发布调控工作的通知后，房地产界原先乐观的预期已不复存在。

面对“国五条”实施细则加码升级，业界内已很难再轻松起来。

作为地产龙头万科，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，那么在“国五条”细则打压下，龙头万科还能继续保持高增长，高业绩吗？本文主要通过对万科2012年财务报表与2013年第一季度财务报表的对比分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。

关键字：房地产；财务报表分析
随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。

对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。

万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。

万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。

第一章公司概况
万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。

1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。

在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。

通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。

上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从1989年到2007年，营业收入从2.35亿元增加到355.3亿元，净利润从0.12亿元增加到53.18亿元，总资产从1989年底的1.89亿元上升到2007年底的1001亿元，净资产从0.49亿人民币达到339.2亿元。

到2005年，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌，分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志——布斯的全球最优秀 300 家和200 家小型企业，获“2005 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。

其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。

第二章财务报表分析
（一）资产负债结构分析
表1 资产负债表（金额单位：人民币元）
项目2013年3月31日2012年12月31日2011年12月31日资产
货币资金52,258,688,500.11 52,291,542,055.49 34,239,514,295.08 应收账款1,818,703,512.65 1,886,548,523.49 1,514,813,781.10
预付款项33,371,503,081.22 33,373,611,935.08 20,116,219,043.31 其他应收款23,884,692,786.26 20,057,921,836.25 18,440,614,166.54 存货289,765,724,060.82 255,164,112,985.06 208,335,493,569.16 流动资产合计401,099,311,941.06 362,773,737,335.37 282,646,654,855.19 16,794,936,093.69 16,027,877,740.00 13,561,785,174.86 非流动资产合
计
资产总计417,894,248,034.75 378,801,615,075.37 296,208,440,030.05 负债及所有者
权益
流动负债合计299,237,121,799.42 259,833,566,711.09 200,724,160,315.26 非流动负债合
34,030,698,996.86 36,829,853,376.18 27,651,741,167.76 计
负债合计333,267,820,796.28 296,663,420,087.27 228,375,901,483.02 股本11,006,757,559.00 10,995,553,118.00 10,995,210,218.00 资本溢价25,832,961,971.04 25,700,912,050.21 22,492,191,573.03 留存收益47,786,707,708.43 45,441,729,819.89 34,345,136,756.00 84,626,427,238.47 82,138,194,988.10 67,832,538,547.03 所有者权益合
计
负债和总股本
417,894,248,034.75378,801,615,075.37296,208,440,030.05 合计
该公司总资产12年比11年增加了8259317.51万元，同比增长
27.88%。

具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反
映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，
反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增
加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期
在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。

从负债结构分析，公司负债总额12年比11年增加6828751.9万元，上涨了29.90%。

其中流动负债比去年增长5910941万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有利润，但公司短期偿债压力增大。

从所有者权益分析，公司所有者权益12年比11年增加了1430565万元，其中股本增加了34万元，涨幅0.0031%，归属于公司股东的股东权益上涨了20.50%，反映公司资本充足，经营状况良好。

（二）利润表分析
表2 利润表（金额单位：人民币元）
项目2013年1-3月2012年2011年
营业总收入13,999,905,876.13 103,116,245,136.42 71,782,749,800.68 营业总成本11,641,557,150.02 83,023,173,062.97 56,716,379,546.64 营业利润2,395,144,445.56 21,013,040,794.06 15,763,216,697.19 利润总额2,394,885,503.42 21,070,185,138.11 15,805,882,420.32 所得税费用605,516,273.76 5,407,596,715.05 4,206,276,208.55 净利润1,789,369,229.66 15,662,588,423.06 11,599,606,211.77
该公司13年第一季度实现主营业务收入1399990.59万元，实现净利润178936.92万元，但这里主要以2012年的分析为主，2012年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%。

实现净利润125.5 亿元，同比增长30.4%。

其中主语业务收入比上年增加3133349.53万元，上涨43.65%，主营业务成本较去年上涨了51.34%；营业利润增加524982.41万元，上涨33.30%，同时利润总额上涨了33.31%；净利润比上年增加406298.22万元。

以上数据反映公司主营业务突出，利润
在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年有较大增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。

从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。

第三章绩效评估
（一）偿债能力分析
表3 偿债能力相关数据表
偿债能力指标2012年2011年变动幅度
流动比率 1.40 1.41 -0.01
速动比率0.41 0.37 +0.04
应收账款周转天数 6 8 -2
存货周转率1293 1442 -149
资产负债率78.32% 77.10% +1.22个百分点
在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2012年万科的流动比率为1.4，比上年降低了0.01，流动比率低于2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。

速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为12年存货比11年存货大，所以扣除存货后，速动比率同比上年增长了0.04，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所提高。

但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。

在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。

万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。

存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。

从上表可知，12年的存货周转天数明显比11年减少了149天，说明12年的存货周转
率高于11年的存货周转率。

12年万科实现了较好的存货周转。

12年万科的应收账款周转率较去年有大幅度的上升，原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

（二）盈利能力分析
1.营业收入分析
表4 按投资区域划分
2012年主要业务收入比例净利润比例结算面积比例
广深区域28.46%33.60%26.67%
上海区域21.40%17.29%15.86%
北京区域32.93%31.49%34.69%
成都区域17.21%17.62% 22.78%营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。

从表4可见，北京区域和广深区域是起利润的主要来源。

究其原因，以深圳和北京为核心重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩快速增长的主要原因。

2.期间费用分析
表5 期间费用表
项目2012年度（万）2011年度
增减幅重大变动原因
（万）
营业费用305,637.77255,677.5119.54%销售规模增长
管理费用278,030.80257,821.467.84%经营规模增长，人工费用
增加
投资收益92,868.8069,971.5032.72%联营、合营公司结算收入
增加
所得税540,759.6769,971.5028.56%利润总额增长期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关。

12年与11年相比，营业费用上涨
19.54%，管理费用上涨7.84%，究其原因，主要是因为销售规模的增长以及人工费用的增加。

3.营运能力指标分析
表6 相关盈利数据表
盈利能力指标2012年2011年变动幅度
毛利润率25.85% 28.80% -2.95个百分点
净利润率13.08% 15.01% -1.93个百分点
净资产报酬率19.66% 18.17 +1.49个百分点公司房地产业务结算毛利率为25.84%，较11 年下降2.95 个百分点；结算净利率13.08%，较2011 年下降1.93 个百分点。

尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。

报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。

这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

第四章总结与展望
截止2012年末，公司保持着安全稳健的财务结构。

虽然由于预收账款由 2011 年底的1111.0 亿元增长至1310.2 亿元，公司的资产负债率达到78.3%，较2011 年的77.1%增加1.2 个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。

除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。

截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。

公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。

截至报告期末，公司持有货币资金 522.9 亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6 亿元。

年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。

相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。

报告期内，公司以市场、客户、股东为导向，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略。

在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。

2013年公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。

参考文献
[1] 初毅：《财务分析案例_万科集团公司财务分析》[M],《齐鲁珠坛》，2007（2）
[2] 赵国忠：《财务会计报表分析案例》[M],《北京市经济管理干部学院学报》，2000（13）
[3] 徐寅翔：《万科股份有限公司财务分析和价值评估》[D],2008。