金地御园项目公寓产品推广方案
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金地御园
橙公馆
广告语输出一
橙先生来了
会赚钱的房子
35-50㎡创富型小公寓 · 居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 多重功能 · 投资首选
月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢
广告语输出二
橙先生笑了
小公馆 大财富 稳赚钱
35-50㎡创富型小公寓 · 居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 多重功能 · 投资首选
橙先生偷着乐 现购现租现收益
35-50㎡创富型小公寓 · 居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 多重功能 · 投资首选
月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢
广告语输出五
橙先生有想法
不做房奴 做房东
35-50㎡创富型小公寓 · 居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 多重功能 · 投资首选
销售执行
通过强调投资回报率及安全性（安全性主要体现在三个方面：政府对区域的远期 规划、公寓产品的功能性及稀缺性和区域市场消费力） 强势邀约客户，强势销售。客户意向圈定；加推执行及认购客户签约；
广告表现
•
加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.920.11.9Monday, November 09, 2020
•
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。12:15:4312:15:4312:1511/9/2020 12:15:43 PM
•
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.912:15:4312:15Nov-209-N ov-20
•
重于泰山，轻于鸿毛。12:15:4312:15:4312:15Monday, November 09, 2020
商圈派单、油站派单、竞品拉访、海报张贴、商场巡展、商户直销、 商户陌拜、商家资源联动、大客户拜访、精准电话邀约、异业联盟等 渠道为主
销售执行 现场逼定客户认筹办卡，为集中开盘引爆蓄客，
项目强销期
阶段策略
发布公寓首推信息以及开盘信息，市场引爆，结合项目整体价值传导, 并以首推 热销引爆市场话题；
推广主题
动线上线下全渠道认筹蓄客。
推广主题
主线活动
• 认筹活动、投资理财讲座，公寓推介会
入市亮相期
媒介组合
大众媒体
分众媒体
渠道营销
商圈派单、油站派单、竞品拉访、海报张贴、商场巡展、商户直销、 商户陌拜、商家资源联动、大客户拜访、精准电话邀约、异业联盟等 渠道为主
销售执行
现场包装完成，形象广告入市，进行意向客户登记。
抗性解决：
推广中突出产品性价比，将产品打造成集居住、 投资 、 办
公、养老、出租等多重功能与一体的稀缺投资型
产品，打实用、投资、保值、增值牌，并根据不同客户的置业目的进行合理化、差
异话的销售引导，从而弱化产品抗性，强化项目的竞争力。
第二章
客群分析
投资客户
县城内公务员、企业老板、私营业主、政府领导等有闲 钱的客户群体，这部分客户手中有钱但是没有合适的投 资渠道，这部分客户往往都有过置业的经验，因此他们 对能够低投入、低风险、高回报的投资渠道比较感兴趣。
强势蓄客期
阶段策略
项目全面启动首批认筹，以1万元投资 能赚钱的房子进行宣传，着力 地段+产品价值诠释+认筹信息释放。认筹广告跟进、户外媒体发
布、网络启动炒做、公关活动开展。启动线上线下全渠道认筹蓄客。
推广主题
主线活动
认筹活动启动、产品推介活动、售楼部暖场活动
强势蓄客期
媒介组合
大众媒体
分众媒体
渠道营销
项目持销期
阶段策略
深化项目核心价值解读，从客户角度理性强化产品的品质特征，巩固市场价值 认同。
推广主题
主线活动
年末促销活动、业主回馈活动、老带新优惠活动、客户答谢活 动、售楼部暖场活动
项目持销期
媒介组合
大众媒体
分众媒体
渠道营销
商圈派单、油站派单、竞品拉访、海报张贴、商场巡展、商户直销、商户陌拜、 商家资源联动、大客户拜访、精准电话邀约、异业联盟等渠道为主
多重功能与一体，功能齐全。
本项目的核心价值：
地段+产品
地段价值——配套完善、人居成熟、具有很强的吸引力； 户型价值——40-50㎡，集居住、 投资 、 办公、养老、出租等
多重功能与一体，功能齐全； 价格优势——单位总价值：10万元左右，具有一定的竞争力。
核心价值梳理
产品 +
地段 +
价格
集居住、 投资 、 办公、养老、出租等 多重功能与一体的稀缺投资型产品
城市发展方向、交通便捷、配套完善、 人居成熟、具有很强的吸引力投型产品
总价约10万左右，首付1万（低首付策 略），日供仅需30元（具体根据定价做 调整此处仅供参考）、轻松赚钱、坐享 升值稀缺投资型产品
市场抗性与抗性解决
西平作为县级城市，购房客户大部分仍是刚需群体，以满足居住功能为主，县城投资客 户占比小，对小户型公寓产品接受度底。
月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢
第四章
阶段推广策略
2016年度推广节奏划分
入市亮相期
营销节点
销售中心包装调整、项目形象入市、春节期间进行首轮蓄客
阶段策略
项目亮相蓄客阶段，以能赚钱的房子进行主题宣传，着力地段+产品 +认筹优惠信息释放。广告跟进、媒体发布、渠道展开、公关活动开展。启
月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢
广告语输出三
橙先生有橙意Байду номын сангаас
1万元投资能赚钱的房子
35-50㎡创富型小公寓 · 居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 多重功能 · 投资首选
月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢
广告语输出四
自住客户
A、乡镇部分为子女上学方便而置业的客户； B、部分在县城做生意的客户他们感觉是租房不如供房； C、年轻一族追求独立自由的生活，或是租房不如供房，属于过渡 性自居买房； D、部分在外地工作的客户，他们可能大城市已经有房子，但是县 城没有置业，而老家又不愿意在修建新房，希望在县城购买一个小 户型产品，平时回家自己居住，也是一种投资，这类客户也是有较强 的购买欲望。
•
安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.920.11.912:15:4312:15:43November 9, 2020
•
加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月9日下 午12时 15分20.11.920.11.9
•
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年11月9日 星期一 下午12时15分 43秒12:15:4320.11.9
主线活动
• 开盘活动、产品推介活动、售楼部暖场活动
项目强销期
媒介组合
大众媒体
分众媒体
渠道营销
商圈派单、油站派单、竞品拉访、海报张贴、商场巡展、商户直销、 商户陌拜、商家资源联动、大客户拜访、精准电话邀约、异业联盟等 渠道为主
销售执行
通过强调投资回报率及安全性（安全性主要体现在三个方面：政府对 区域的远期规划、公寓产品的功能性及稀缺性和区域市场消费力） 强势邀约客户，强势销售。
客户只买对他有好处有利益的产品，本项目作为公寓型产品，主要就是投资和 自用（这种自用目的在县城市场和大城市完全是不一样的，这点必须注意区分） 两种核心功能，而自用功能也是依附于投资的功能上，因此本案产品最终的落 脚点就是
如何提升客户的购买信心！！！！
客户购买信心塑造
1、放大产品作为居住、 投资 、 办公、养老、出租等多重功能于一体的稀缺投资型产品 的优势和价值； 2、给客户算帐，帮助客户分析投资收益，提升其购买的信心。 3、低首付，低月供、提升客户购买信心， 4、建议做5年回购，提升客户的购买信心， 5、洽谈品牌酒店进行合作，通过品牌酒店的合作仪式进行造势，并以提供代租服务来提 升客户信心， 6、精装1-2套样板房，通过样板房来让客户体验产品的价值，提升客户购买信心（可以 现场提供精装样板房装修标准及价格，为客户提供定制装修服务，让客户省时省心）； 7、对楼层进行分楼层段功能定位，提升项目的客户群数量，3-6层品牌酒店，6-17层酒 店式公寓，17-21层office办公。
谢谢大家！
•
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年11月 下午12时15分20.11.912:15November 9, 2020
•
重标准，严要求，安全第一。2020年11月9日 星期一 12时15分43秒 12:15:439 November 2020
•
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。下 午12时15分43秒下午12时15分12:15:4320.11.9
投资型客户解读
行为理性，对价值的判断往往拿不定主意， 有一定的闲散资金，寻找投资机会，但又怕承担风险， 有自己的生活圈子，对价值的判断往往会受到圈子里人的影响， 对于投资行为会因为市场的表面现象而做出决定， 购房的目的是获取可观的投资回报（租金等），
自住型客户解读
关注产品的的同时也关注投资回报（未来的升值等）， 追求自由自在的生活，个性开放，追捧时尚流行文化， 有自己的理想，对未来的态度非常乐观， 行为感性，购买自己喜欢的东西不太考虑自己的承受能力， 有一定经济来源，但购买力不强，在意生活成本， 目前租居为主，有改善居住条件的心理诉求，
金地御园项目 公寓产品推广思路
大 纲
第一章 第二章 第三章 第四章
项目分析 客群分析 广告策略 推广策略
第一章
项目分析
项目概述
位于新城区——新城核心位置、人居成熟、毗邻主干道、有学校等完善配套； 定位小户型——与本项目个性相符，但县城市场目前对公寓产品认知度底，购
买信心不足，使项目面临较大的市场销售压力； 户型面积——35-50㎡之间，总价底，集居住、 投资 、 办公、养老、出租等
第三章
广告策略
产品定位
35-50㎡创富型小公寓 · 五重功能 · 投资首选
集居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 五位一体的创富型小公寓
形象定位
能赚钱的房子
案名建议
通过对本项目以及市场的分析，我们建议公寓产品应在原案名 的基础上做分案名，提升项目的关注度和公寓产品的差异化形 象。
•
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.920.11.912:1512:15:4312:15:43Nov- 20
•
务实，奋斗，成就，成功。2020年11月9日星 期一12时15分 43秒M onday, November 09, 2020
•
相信相信得力量，创造应创造的事情 。20.11.92020年11月9日星期 一12时 15分43秒20.11.9
橙公馆
广告语输出一
橙先生来了
会赚钱的房子
35-50㎡创富型小公寓 · 居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 多重功能 · 投资首选
月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢
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橙先生笑了
小公馆 大财富 稳赚钱
35-50㎡创富型小公寓 · 居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 多重功能 · 投资首选
橙先生偷着乐 现购现租现收益
35-50㎡创富型小公寓 · 居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 多重功能 · 投资首选
月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢
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不做房奴 做房东
35-50㎡创富型小公寓 · 居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 多重功能 · 投资首选
销售执行
通过强调投资回报率及安全性（安全性主要体现在三个方面：政府对区域的远期 规划、公寓产品的功能性及稀缺性和区域市场消费力） 强势邀约客户，强势销售。客户意向圈定；加推执行及认购客户签约；
广告表现
•
加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.920.11.9Monday, November 09, 2020
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。12:15:4312:15:4312:1511/9/2020 12:15:43 PM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.912:15:4312:15Nov-209-N ov-20
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重于泰山，轻于鸿毛。12:15:4312:15:4312:15Monday, November 09, 2020
商圈派单、油站派单、竞品拉访、海报张贴、商场巡展、商户直销、 商户陌拜、商家资源联动、大客户拜访、精准电话邀约、异业联盟等 渠道为主
销售执行 现场逼定客户认筹办卡，为集中开盘引爆蓄客，
项目强销期
阶段策略
发布公寓首推信息以及开盘信息，市场引爆，结合项目整体价值传导, 并以首推 热销引爆市场话题；
推广主题
动线上线下全渠道认筹蓄客。
推广主题
主线活动
• 认筹活动、投资理财讲座，公寓推介会
入市亮相期
媒介组合
大众媒体
分众媒体
渠道营销
商圈派单、油站派单、竞品拉访、海报张贴、商场巡展、商户直销、 商户陌拜、商家资源联动、大客户拜访、精准电话邀约、异业联盟等 渠道为主
销售执行
现场包装完成，形象广告入市，进行意向客户登记。
抗性解决：
推广中突出产品性价比，将产品打造成集居住、 投资 、 办
公、养老、出租等多重功能与一体的稀缺投资型
产品，打实用、投资、保值、增值牌，并根据不同客户的置业目的进行合理化、差
异话的销售引导，从而弱化产品抗性，强化项目的竞争力。
第二章
客群分析
投资客户
县城内公务员、企业老板、私营业主、政府领导等有闲 钱的客户群体，这部分客户手中有钱但是没有合适的投 资渠道，这部分客户往往都有过置业的经验，因此他们 对能够低投入、低风险、高回报的投资渠道比较感兴趣。
强势蓄客期
阶段策略
项目全面启动首批认筹，以1万元投资 能赚钱的房子进行宣传，着力 地段+产品价值诠释+认筹信息释放。认筹广告跟进、户外媒体发
布、网络启动炒做、公关活动开展。启动线上线下全渠道认筹蓄客。
推广主题
主线活动
认筹活动启动、产品推介活动、售楼部暖场活动
强势蓄客期
媒介组合
大众媒体
分众媒体
渠道营销
项目持销期
阶段策略
深化项目核心价值解读，从客户角度理性强化产品的品质特征，巩固市场价值 认同。
推广主题
主线活动
年末促销活动、业主回馈活动、老带新优惠活动、客户答谢活 动、售楼部暖场活动
项目持销期
媒介组合
大众媒体
分众媒体
渠道营销
商圈派单、油站派单、竞品拉访、海报张贴、商场巡展、商户直销、商户陌拜、 商家资源联动、大客户拜访、精准电话邀约、异业联盟等渠道为主
多重功能与一体，功能齐全。
本项目的核心价值：
地段+产品
地段价值——配套完善、人居成熟、具有很强的吸引力； 户型价值——40-50㎡，集居住、 投资 、 办公、养老、出租等
多重功能与一体，功能齐全； 价格优势——单位总价值：10万元左右，具有一定的竞争力。
核心价值梳理
产品 +
地段 +
价格
集居住、 投资 、 办公、养老、出租等 多重功能与一体的稀缺投资型产品
城市发展方向、交通便捷、配套完善、 人居成熟、具有很强的吸引力投型产品
总价约10万左右，首付1万（低首付策 略），日供仅需30元（具体根据定价做 调整此处仅供参考）、轻松赚钱、坐享 升值稀缺投资型产品
市场抗性与抗性解决
西平作为县级城市，购房客户大部分仍是刚需群体，以满足居住功能为主，县城投资客 户占比小，对小户型公寓产品接受度底。
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第四章
阶段推广策略
2016年度推广节奏划分
入市亮相期
营销节点
销售中心包装调整、项目形象入市、春节期间进行首轮蓄客
阶段策略
项目亮相蓄客阶段，以能赚钱的房子进行主题宣传，着力地段+产品 +认筹优惠信息释放。广告跟进、媒体发布、渠道展开、公关活动开展。启
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橙先生有橙意Байду номын сангаас
1万元投资能赚钱的房子
35-50㎡创富型小公寓 · 居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 多重功能 · 投资首选
月租就能还月供 投资赚钱真轻松 首付1万 月供30 橙意十足 全城开抢
广告语输出四
自住客户
A、乡镇部分为子女上学方便而置业的客户； B、部分在县城做生意的客户他们感觉是租房不如供房； C、年轻一族追求独立自由的生活，或是租房不如供房，属于过渡 性自居买房； D、部分在外地工作的客户，他们可能大城市已经有房子，但是县 城没有置业，而老家又不愿意在修建新房，希望在县城购买一个小 户型产品，平时回家自己居住，也是一种投资，这类客户也是有较强 的购买欲望。
•
安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.920.11.912:15:4312:15:43November 9, 2020
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加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月9日下 午12时 15分20.11.920.11.9
•
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• 开盘活动、产品推介活动、售楼部暖场活动
项目强销期
媒介组合
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分众媒体
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客户只买对他有好处有利益的产品，本项目作为公寓型产品，主要就是投资和 自用（这种自用目的在县城市场和大城市完全是不一样的，这点必须注意区分） 两种核心功能，而自用功能也是依附于投资的功能上，因此本案产品最终的落 脚点就是
如何提升客户的购买信心！！！！
客户购买信心塑造
1、放大产品作为居住、 投资 、 办公、养老、出租等多重功能于一体的稀缺投资型产品 的优势和价值； 2、给客户算帐，帮助客户分析投资收益，提升其购买的信心。 3、低首付，低月供、提升客户购买信心， 4、建议做5年回购，提升客户的购买信心， 5、洽谈品牌酒店进行合作，通过品牌酒店的合作仪式进行造势，并以提供代租服务来提 升客户信心， 6、精装1-2套样板房，通过样板房来让客户体验产品的价值，提升客户购买信心（可以 现场提供精装样板房装修标准及价格，为客户提供定制装修服务，让客户省时省心）； 7、对楼层进行分楼层段功能定位，提升项目的客户群数量，3-6层品牌酒店，6-17层酒 店式公寓，17-21层office办公。
谢谢大家！
•
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年11月 下午12时15分20.11.912:15November 9, 2020
•
重标准，严要求，安全第一。2020年11月9日 星期一 12时15分43秒 12:15:439 November 2020
•
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。下 午12时15分43秒下午12时15分12:15:4320.11.9
投资型客户解读
行为理性，对价值的判断往往拿不定主意， 有一定的闲散资金，寻找投资机会，但又怕承担风险， 有自己的生活圈子，对价值的判断往往会受到圈子里人的影响， 对于投资行为会因为市场的表面现象而做出决定， 购房的目的是获取可观的投资回报（租金等），
自住型客户解读
关注产品的的同时也关注投资回报（未来的升值等）， 追求自由自在的生活，个性开放，追捧时尚流行文化， 有自己的理想，对未来的态度非常乐观， 行为感性，购买自己喜欢的东西不太考虑自己的承受能力， 有一定经济来源，但购买力不强，在意生活成本， 目前租居为主，有改善居住条件的心理诉求，
金地御园项目 公寓产品推广思路
大 纲
第一章 第二章 第三章 第四章
项目分析 客群分析 广告策略 推广策略
第一章
项目分析
项目概述
位于新城区——新城核心位置、人居成熟、毗邻主干道、有学校等完善配套； 定位小户型——与本项目个性相符，但县城市场目前对公寓产品认知度底，购
买信心不足，使项目面临较大的市场销售压力； 户型面积——35-50㎡之间，总价底，集居住、 投资 、 办公、养老、出租等
第三章
广告策略
产品定位
35-50㎡创富型小公寓 · 五重功能 · 投资首选
集居住 · 投资 · 办公 · 养老 · 出租 · 五位一体的创富型小公寓
形象定位
能赚钱的房子
案名建议
通过对本项目以及市场的分析，我们建议公寓产品应在原案名 的基础上做分案名，提升项目的关注度和公寓产品的差异化形 象。
•
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.920.11.912:1512:15:4312:15:43Nov- 20
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务实，奋斗，成就，成功。2020年11月9日星 期一12时15分 43秒M onday, November 09, 2020
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相信相信得力量，创造应创造的事情 。20.11.92020年11月9日星期 一12时 15分43秒20.11.9