嘉阳鑫出国带您了解澳洲房产低风险高回报的秘密
澳洲买房时如何避免忽视会酿成大患的小事
金鼎澳洲集团解析澳洲买房时如何避免忽视会酿成大患的小事在买房的时候，大多数人知道检查一些大的方面，如飞机航线、校区、建筑结构与虫患检查，分契管理检查，离公共交通和商店的距离，或者附近是否有一座将遮天蔽日的摩天大楼即将兴建等。
据金鼎澳洲集团讲解，真正会酿成大问题的往往是小的方面。
有时，眼下不成问题的一些事情，很可能会在将来成为问题，让你的买房美梦变成一场噩梦。
澳洲金鼎集团所列出的一些应该注意的事项。
1.邻居你一旦攀上了坏邻居，很难离开他们，一旦你惹起了他们的敌意，那将很糟糕。
如何避免：与你即将买房地段的未来邻居谈一谈，也与他们附近的其他居民谈一谈，问问他们觉得当地住着感觉怎么样。
你甚至可以晚上开车停在路边，坐在你的车里看看四周有没有什么问题。
2.互联网、无线上网如果你在家里需要依赖互联网或者需要使用手机，如果没有稳定的信号将是一个令人头疼的问题，特别是你有时还需要在家里工作的话。
如何避免：问问房地产代理，但一定要自己去查看一下，看有没有全国宽带网（NBN），或者是否即将有。
在实地看房的时候，试用一下你的手机，看看信号强不强。
3.地方政府的条规你的街道是否即将实现收费泊车？当地的规定是否禁止你修剪或砍伐庭院里的树？是否有建房开发的重大变化？当地政府是否以不与居民沟通而习惯？如何避免：每一当地政府都有自己的网站，可以在网上或到当地政府办公室查看有关的会议纪要、会议议程等信息。
例如，悉尼市政府，关于建房开发申请，市政府指派一名责任规划师来提供信息咨询，还有在线的服务。
此外，各地方政府都有地方环境规划、开发控制规划，城建区划。
4.噪音实地看房经常安排在最安静的时段。
附近或许就有经常响起的空调噪音、消费队或救护车的警笛声、火车通过的声音。
噪音是非常令人烦恼的，特别是在夜间。
如何避免：你需要在一天中的各个时段都去查看一下那里的噪音情况，特别是在傍晚和夜间，留意附近酒吧的关门时间和在那里光顾的客人们的情况。
Myfun澳洲房产网：常见的房产投资误区
Myfun澳洲房产网：常见的房产投资误区Myfun澳洲房产网提示，任何投资都无法精确估量，房产投资也不例外。
利率波动、供求关系变化、感性决策、变化的财务状况都会使事情变得更加复杂。
然而，在寻求投资价值最大化的过程中，仍有一些投资策略可供您参考。
下面Myfun澳洲房产网列出了房产投资时需要尽量避免的一些常见误区。
不加选择地偿还债务能够同时偿还各种不同的债务的确难能可贵。
然而，不是所有的债务都同等紧要。
某些形式的债务具备其他债务所没有的优势- 例如减免税费。
其中一种选择是利用富余的资金去偿还不能减免税费的债务。
Myfun澳洲房产网介绍，其中包括个人贷款（例如买车或度假的费用）或用于购房的贷款。
一旦这些不能减免税费的债务全部偿还清，买家就可以转而开始偿还那些可以减免税费的贷款，比如投资房产的贷款。
这样就能将那些不会带来额外税收优惠的贷款降到最低，并且最大化了那些可以带来额外税收优惠的贷款。
Myfun澳洲房产网：关于房产投资税费的9条建议忽略折旧税费继续税收的话题- 尤其到税收季即将来临的时候- 许多房产投资者可能都没有最大化减扣房产折旧税，如此可能错失数百甚至数千澳元的潜在收益。
寻求合格工料测量师的帮助不失为一种补救方式，他会根据房产的评估草拟一份折旧细则。
Myfun澳洲房产网：101房产折旧指南Myfun澳洲房产网街头拍摄1房租多年无变化许多投资者通常会忽略租房市场整体比购房市场变化更快这一事实。
Myfun澳洲房产网指出，这也是导致租金多年无变化的原因。
也就是说，等到投资者意识到也许需要提高房租的时候，他们不得不一次增加$50或$100澳元，而这样涨价又是租户们所不能接受的。
更好的解决办法是在每次新签租约时，渐进地增加$10或$20澳元。
可以是每6个月或12个月，这取决于租期，同时这样也更容易被租户们接受。
Myfun澳洲房产网提示，渐进的增加房租能更好地被租户接受固守自己认定的理想租金另一方面，投资者可能会因无意识地固守自己理想的租金而错失收益。
海外投资房产的好处有哪些通用1篇
海外投资房产的好处有哪些通用1篇海外投资房产的好处有哪些 1一、投资回报稳定对于海外投资购房移民的投资者来说，最关心的是投资的回报率。
据相关数据显示，现在时投资澳洲房产的回报率一般为4%-6%(净)，美国投资回报率为3%-4%(净)，马来西亚投资回报率更是达到了7%-15%，泰国普吉岛投资房产回报率达8%-10%。
除此之外，葡萄牙、西班牙、等国家的房产投资也能获得稳定的投资回报。
四、投资回报稳定对于海外投资购房移民的投资者来说，最关心的是投资的回报率。
据相关数据显示，现在时投资澳洲房产的回报率一般为4%-6%(净)，美国投资回报率为3%-4%(净)，马来西亚投资回报率更是达到了7%-15%，泰国普吉岛投资房产回报率达8%-10%。
除此之外，葡萄牙、西班牙、等国家的房产投资也能获得稳定的投资回报。
三、法律优势：保护个人财富首先从购买房产的手续上来说，国内与国外就有很大的不同。
__，买家一般只需付10%的首付，而且该首付资金不是直接给到卖家户口，而是受法律保护，买家律师确认无误后通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。
如果楼盘开发商没有按期交楼，将不能收到一分钱;而此时买家也无任何损失，可以将首付以及利息全部收回。
因此，通过购房移民到海外投资房产，能切实地保证投资者的购房资金不遭受损失。
四、产权优势凸显相对于国内多数的物业产权，海外房产绝大多数都是永久产权，也就是业主享有该地块以及房屋的永久使用权限，同时该地块的增值能促进房屋的升值。
在国内进行房产投资，必须先要核实土地的使用期限，物业的剩余使用期限决定了该物业的价值。
而海外房产投资则没有使用年限的.限制，其房屋价值永远随土地的增值而增长。
五、资金投入量少，可享有高额的房贷海外投资贷款比率远高于国内。
国内投资者在海外银行的贷款比率可达80%，这与国内的10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。
而且国外房屋的交楼标准全为精装修，售价已包含了所有的装修费用，这意味着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节省出来进行再投资。
澳自住房成就最好的投资回报-时事
澳自住房成就最好的投资回报-时事墨尔本皇家理工大学（RMIT）的一份研究报告指出，在过去20年里，房地产市场产生的收益高于证券市场。
您的房子很有可能是您这辈子做过的最明智投资。
在计入成本、税额和负扣税之后，家庭住房的回报率是过往24年中最高的。
业主自住房的表现超越了投资房，但后者的表现仍好于证券。
自住房脱颖而出的原因在于它可以免缴资本增值税。
这份名为《澳洲房地产研究之资产回报：过去，现在与将来》（Australian Property Research Asset Returns: Past, Present and Future）的报告审查了1987年（有记录可查的最早数据）至2011年间的一系列数据，结果发现对自住房而言，包含房贷利率、房屋保险和一般维修费在内的维护成本，大约占房产总价值的1.2%。
而投资房的养护成本则占到住房价值的1.8%，其中还包含了广告招租以及物业管理的费用。
印花税均按5%计算，投资房租金收入或股票分红等现金流，都按照存入定期账户的收益来计量。
全部收支相加之后，业主自住房的年收益率仍高达12%，投资房则是9.6%，股票8.9%，政府债券4.8%，商用楼4.2%，定期存款3.7%。
2013年澳洲房产市场10大看点和6大期许2013年澳洲房产市场的真正走向目前仍难下定论，其中存在许多不确定因素，如2013年全球经济走势以及它对澳洲的影响、矿产业外商投资减少的程度以及其他产业能否填补这一空缺，其中包括零售业、住房、制造业及旅游业。
许多经济学家都认为2013年利率将再度下调，这对按揭贷款人来说当然是有利无害的，但谨慎的置业者和投资商就没这么轻松了。
利率下调并未达到刺激购房的目的，消费者的信心依然低迷。
有些研究房产的人士认为2013年对有些地区而言将是复苏的好机会；其他人则意见相左，认为2013年的澳洲房产市场将停滞不前或再次走下坡路。
总之是见仁见智。
下面就让我们来看看专家们是如何让见仁见智的：1. Terry Ryder：悉尼虽将大有起色，但郊区才是领跑者Terry Ryder来自.au，他认为悉尼的房产市场将大有起色，但新州某些郊区的表现或将较之更加卓越。
澳大利亚买房基本知识对冲账户的好处诀窍
澳大利亚买房基本知识对冲账户的好处诀窍购买澳洲房产时后偿还澳洲贷款时可以通过使用对冲账户来为客户减少还贷的压力，对冲帐户与单纯的还款帐户有些相似，它既是客户购买澳洲房产时的储蓄帐户又是还款帐户。
但对冲帐户的特点在于，它的存款利率与房贷利率完全相同。
这样购买澳洲房产时我们每个月要付的贷款利息就少了。
也就是说我们可以更快的还完澳洲贷款（大家要注意的是我们偿还澳洲贷款时就算是有再多的钱在对冲账户里，银行收我们的月供是不变的。
银行收我们的月供是我们已开始贷款的时候定下来的。
取决于澳洲贷款数额，澳洲贷款利息和澳洲贷款年限。
原来澳洲贷款对冲账户里面的钱是客户可以随意存取，没有时间上的限制。
银行叫这个为at call.也就是可以随意存取。
银行不可能把这部分钱拿出去投资。
所以对冲账户里面的资金只会影响每个月要付的贷款利息。
如果要想减少银行收我们的月供就要在澳洲贷款数额（比如说少贷一些），澳洲贷款利息（找利息低的。
所以银行降息了，也会减少月供额）和澳洲贷款年限中做些文章了。
澳大利亚包括墨尔本房贷上每个月会有至少两笔交易记录。
一个是银行收我们的月供（比如说1000澳元），另外一笔是银行收我们的贷款利息（比如说900澳元）。
在这个情况下，也就是说我们每个月只是有效的减少了我们欠银行的房贷100澳元（1000澳元-900澳元）。
对冲账户的好处就是可以节省您的贷款利息（就是减少900澳元的那一部分）。
另一方面，大家都知道利息收入必须缴纳相应的税款。
单纯的还款账户中的利息收入需要申报，并且缴税。
而100%对冲账户，是为了冲抵贷款利息而存在的，所以并不构成收入的一部分，因此也不必缴纳税款。
下面谈一下对冲账户的诀窍：1．我们可以把工资等收入直接打到到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。
2．对冲账户里面的资金能随时存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。
【奥烨解读】澳洲房产投资13大绝对优势
奥烨移民： 【奥烨解读】澳洲房产投资13大绝对优势1、澳大利亚的生活水准属于世界上较高的国家之一，其生活成本却大大低于包括美国、英国、德国、日本、香港、新加坡和加拿大等许多国家和地区。
2、澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。
3、澳大利亚对国民和移民均有完善的健康保障福利体系。
国内比较多的商业移民和技术移民都可以享受到其福利政策，尤其是商业移民持有163VISA的移民家庭，虽然是4年的临时居住证，但是4年内，全家享受医疗等福利政策，孩子在18岁前选择公立学校都是免费的，而婴儿更有牛奶津贴等补助。
4、澳大利亚房地产市场名列世界第一类“高度透明”。
澳洲的开发商楼盘的价格，海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一标准。
5、澳洲房地产近40年来平均每七至十年即可增值一倍。
有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式。
6、购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。
国内近期推出的奥烨移民： “70年使用权”到期后可能要有偿续期，而在澳洲则是世代相传，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。
7、海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额；个人购房消费首付10%，与当地居民一样享受房屋贷款权。
海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款，方便且实惠。
8、澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零，因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。
澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格，对客户的财产和收入都有一定要求，这样就最大限度的保证贷款的安全。
9、悉尼、墨尔本、黄金海岸、布里斯班等主要城市的房地产到2015年，增值一倍以上。
此论增值周期由2006年底开始发起，所以到2015年之前澳洲物业的增长态势较好，墨尔本作为主要移民城市更是潜力长远，而黄金海岸和布里斯班作为世界级的旅游胜地优势也较为突出。
Myfun澳洲房产网总结在澳洲买房的8个小窍门
Myfun澳洲房产网总结在澳洲买房的8个小窍门Myfun澳洲房产网介绍，购置澳洲住宅时需要考虑很多问题，不过也不用压力太大。
如果近期打算买房，那么这几个小窍门可以为你指点迷津。
Myfun澳洲房产网分享：帮你购置合适澳洲房产的8个小窍门1. 不要相信宣传炒作（无论好坏）自行调查目标城区是否属于热门区域。
以下为一些可以帮助你发现某个城区潜力的工具。
Myfun澳洲房产网的城区介绍版面和投资版面有澳大利亚大部分城区的资料。
在这些网页中你可以找到：房价中值说明利率影响的一些数据在某城区有购房意向的平均人数和在售房产数量Myfun澳洲房产网提示，这些都为买家进一步了解准备购房入住或投资的城区提供了很大的帮助，使其可放心大胆地行动。
Myfun澳洲房产网精美照片随着时间的推移，人们对供需比率和购房趋势形成了独到的见解。
这使买家对某个地区有了更深的了解，进而帮助买家了解房产/城区的潜力。
更重要的是了解是否符合自身需求和自身状况，是否为最好的购房时机。
Myfun澳洲房产网提示，了解当前情况有助于买家做出正确的决定，不过这也不能作为唯一的推动因素。
2.房产的位置和实地调查以前的购房准则还是有用的。
不过并不适用于在市区购房。
Myfun澳洲房产网指出，理想的房产可以满足买家当前的需求或者足以满足买家当前的需求，那么为了长期的资本增长，买家是乐意做出一些让步的。
明确了解什么对自己是最重要的可方便到达主干道公共交通设施购物或娱乐中心学校多元文化选择满足以上要求的城区。
Myfun澳洲房产网街头拍摄买家还需要进行一些实地调研工作，以确保目标城区符合自己的买房要求。
可以在自己考虑购房的城区周边多走一走—在当地的酒吧里品品咖啡或者美餐一顿。
假设自己已经生活在这里，感受一下这里的氛围，看看是否与期望相符，与理想还有哪些差距。
在自己的“新”城区喝喝咖啡、吃吃饭，假设自己已经在这里生活，充分感受这里。
当然，真正入住时的感受还是会有所不同，不过亲身体验的第一手资料会让你对这个地方的真实情况获得更有用的见解。
澳洲房产现状分析报告书
澳洲房产现状分析报告书概述澳洲是一个追求高质量生活的国家，其房产市场一直以来备受关注。
本报告将对澳洲房产市场进行分析，从房价走势、购房者群体以及政府政策等方面进行综合评估。
一、房价走势分析近年来，澳洲房价呈现出较强的上涨趋势。
根据澳洲国家统计局数据，房价在大多数城市都出现了持续上涨的情况。
其中，悉尼和墨尔本两大主要城市房价上涨幅度最为显著，这两个城市的房价几乎翻了一番。
然而，近两年来随着疫情的爆发，澳洲房价增速有所放缓。
二、购房者群体分析1. 澳洲本土居民：澳洲本土居民是购买房产的主要群体。
他们通常有稳定的收入来源和较高的购买力，对于房产的需求量较大。
这部分群体倾向于购买自住房产，注重房产的地理位置、学区以及未来增值潜力等因素。
2. 海外投资者：澳洲的房地产市场也吸引了大量的海外投资者。
这些投资者通常将房产作为一种安全稳定的投资方式，并寄希望于房产的升值。
悉尼和墨尔本是海外投资者的热门目标，因为这两个城市的房产投资回报较高。
3. 租房群体：由于澳洲房价不断上涨，一部分人选择租房来满足自己的住房需求。
这些人群通常包括学生、年轻上班族和新移民等。
他们更关注房租的价格和房屋的舒适性，而不太注重房屋的购买。
三、政府政策分析为了控制房价的上涨，澳洲政府采取了一系列的调控措施。
其中包括：1. 贷款限制：政府限制了贷款的杠杆比例，要求购房者提供更高的首付款，防止投机购房。
2. 房产税：政府对房产征收一定的税费，包括印花税、土地税等。
这一政策旨在增加购房成本，减缓房价上涨的速度。
3. 投资限制：政府对海外投资者购房进行了一些限制措施，防止他们抢占资源导致房价上涨。
四、未来展望尽管澳洲房价在过去几年中出现了较大的上涨幅度，但由于疫情等不确定因素的影响，房价增速有所放缓。
预计未来一段时间内，房价将保持相对稳定的增长态势。
政府对于房地产市场的调控政策仍将继续，以保持市场的稳定。
总体而言，澳洲的房地产市场仍然具有较高的投资价值，但购房者需要根据自身情况和市场情况综合考虑。
海外置业投资风险评估与防范研究以澳大利亚房产为例
总之，海外置业投资具有诸多优势，但也存在诸多风险。投资者需要充分了解 当地市场，掌握风险评估的方法，并采取有效的防范措施，以确保投资安全。 在澳大利亚房产市场中，投资者需要根据当地的特点和风险因素，制定针对性 的投资策略，从而实现海外置业投资的目标。
参考内容
基本内容
随着全球经济一体化的深入发展，我国企业海外投资规模不断扩大，涉及领域 日益广泛。然而，在海外投资过程中，企业常常面临各种法律风险，如何有效 防范和应对这些风险成为亟待解决的问题。本次演示将对我国企业海外投资法 律风险防范的重要性和相关策略进行探讨。
针对这些风险因素，投资者可以采取以下防范措施：
1.充分调研市场：投资者在购房前需要对当地市场进行充分调研，包括房价、 政策环境、租赁市场等，以便做出明智的决策。
2.提高租赁收入：投资者可以考虑购买具有较高租金收益的房产，通过提高租 赁收入来降低投资风险。
3.合理配置资产：投资者应根据自身经济状况和风险承受能力，合理配置房产 投资与其他资产的比重，以确保财务稳定。
6、政治风险防范：企业在海外投资过程中，应加强对目标国家和地区的政治 稳定性和法律制度的研究，选择政治稳定、法律制度较为完善的国家和地区进 行投资。同时，应制定应对政治风险的预案，确保企业财产和人员安全。
参考内容二
基本内容
随着全球经济的不断发展和深入，中国企业逐渐迈出国内市场，积极拓展海外 业务。然而，在海外投资的过程中，中国企业不仅面临着前所未有的机遇，还 须应对各种风险。本次演示将从法律角度出发，对中国企业海外投资的风险及 防范措施进行深入探讨。
4、合同风险防范：企业在签订海外合同时，应充分了解合同对方的背景、信 誉等情况，合理分配双方的权利和义务，明确合同条款的含义和履行方式。同 时，应设立专门的合同管理团队，对合同执行过程进行全程监控，确保合同条 款的顺利履行。
澳洲房屋6年法则
澳洲房屋6年法则
澳洲房产6年法则是指，如果你将自住房转为出租用途，最多不能超过6年。
如果在6年内卖出，可以申请不必缴纳增值税。
但如果房子卖出时的日期超过了6年，即使只超过一天，也需要按照房屋缴税。
这一法则的适用人群是澳洲公民或永久居民，并且出售房产的前提是你必须是澳洲税务居民。
具体来说，六年法则的实施细节包括：
①自住房产在日后出售时通常不需要交增值税，只有出租房产才会产生增值税。
②如果自住房产转为投资物业，可能会产生增值税。
③如果是自住房产，但在购买新房后再出售旧房的过程中，如果在6个月内完成买卖，则不会产生增值税。
但如果超过6个月，就需要计算增值税。
④利用自住房产的一部分来产生收入，如出租房间或进行商业活动，也可能需要缴纳增值税。
⑤对于买地自建房的情况，通常有4年的时间来建造并搬入房屋中，超过这个时间可能需要缴纳增值税。
⑥对于非税务居民的自住房产，如果近几年离开澳洲，其自住房产属性也会发生变化。
此外，六年法则有一个重要的限制：只有在连续的六年时间内，自住房产被用作出租或其他产生收入的方式，才适用此法则。
如果在这期间搬回自住，那么这段时间不计入六年期限内。
而且，这个六年法则只有一次机会，不可分割处理。
如果在六年期限内收回自住，那么可以永久居住下去，今后出售也可视为自住房产。
海外房产—澳洲房产投资哪种房产回报率最高
澳洲房产投资哪种房产回报率最高？房屋VS 公寓投资购房已经逐渐成为澳洲最受欢迎的一种投资方式。
虽然澳洲统计局最新的资料显示，首次购房者已退出了市场，升级类购房者也在翘首观望中，但房产投资者却在支撑市场，令房市的热潮持续不减。
实际上，在每三个贷款购房者中，就有一个是投资购房者。
投资房地产的好处是众所周知的，然而，认为只要寻对地点投资住宅类房产就能保证投资回报的观点却是不正确的。
虽然座落在市郊的独立房、置于市区摩天大楼的单元房、以及依傍在咖啡街旁的联排房都是砖泥所砌的住宅，价值也都会随着时间的推移而增长，但这些不同类型的住宅所带来的投资回报却是有不同的。
这就好比投资股票一样，虽然同行业的不同公司都在发行股票，但一家龙头企业的股票和一家新上市公司的股票间就存在很大的区别。
前者蓝筹，后者潜力。
那么，投资者应该选择什么类型的住宅进行投资才能实现自己所期望的回报呢？首先，投资者应该先清楚自己期望的投资重点是什么——资本增长，还是房租回报？通常来说，资本增长和房租回报是鱼与熊掌的关系——即较高的资本增长往往意味着较低的房租回报，反之亦然。
这是因为土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。
土地增值时，房屋本身却会因为破损和品味不合等多种原因而折损价值。
所以，对于一处房产来说，其所拥有土地面积（Land Component）越大，其资本增长的潜力也就越大——虽然这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。
而对于高密集住宅区的公寓而言则不同了，一个土地所有面积较小的公寓房虽然无法带较大的可能会带来较高的租金收入，但资本增长的潜力就比较一般。
我们可把住宅投资大致分成三类：资本增长型、收入增长型、以及平衡折中型：* 收入增长型：一般会给投资人带来较高的房租回报即现金收入。
为了能够吸引租客支付高额房租，投资时应当选择较为现代化的住宅。
* 资本增长型：能给投资人带来较高的资本增长回报。
但投资人需要承担较低房租与房贷间的差额，此外，招租以及租客的素质有些时候也会给投资人带来一些麻烦。
中国人在澳洲做地主小地赚小钱中地赚中钱大地赚大钱
导语在澳大利亚做了近30年的房地产投资，我被问过的最多的问题就是：金先生，我在澳洲买房，是买别墅好呢，还是买公寓好？这个问题其实非常简单——买别墅。
我每次都会建议想在澳洲投资的华人朋友：你想在澳大利亚投资房子赚钱的话，一定要买有地的房子，也就是别墅，因为土地才是澳洲房产增值的源泉。
01中国人在澳洲做地主国内的朋友热衷于在澳大利亚投资房产，已经不是新鲜事了。
从2006年开始，买房澳洲的华人朋友越来越多，买房人群也从富裕阶层扩大到了中产阶级。
近几年，华人更是成为了澳洲房产市场的主力军。
我之所以不厌其烦地建议想要投资的朋友买别墅，是因为在澳大利亚，房子会以每年2.5%的速度折旧，而房子下面的地可能以每年10%，甚至20%的速度增长。
许多朋友听了我的建议买了澳洲的别墅，但也有一些朋友没有听我的建议而买了公寓。
往往在五六年、七八年以后，买了别墅的朋友发现自己所持有房产的价值已经翻了一倍，而买了公寓的人会发现：诶？我这公寓怎么还没涨呢？我就告诉他们：因为你买的是公寓。
公寓所含有的土地面积非常小，升值空间自然很有限。
土地，是澳大利亚房产增值的源泉，更是投资者财富增值的源泉。
0230年，升值近300倍还有一个我常被问到的问题就是：金先生，在澳大利亚投资有什么宝典啊？我会说：投小地赚小钱、投中地赚中钱、投大地赚大钱。
其实，当普通投资者还存有“买公寓还是别墅”的困扰之时，一些华人财富精英早就直接把关注点放在了土地的投资上。
我身边有一个非常经典的投资成功的例子。
我的一个老朋友30多年前在墨尔本买了一块地，花了360万澳币。
前不久他将这块地卖出，卖了10亿澳币。
也就是说，经过了30多年，他赚了近300倍。
这就是一个非常经典的故事，但经典总是不可轻易复制的。
所以我的投资理论就是——“湿地理论”。
如果想要投资澳洲的土地，就要选择那些好的地、有长期增值潜力的地。
1996年，我用650万澳币收购了位于墨尔本市中心的“霍克大楼（澳洲前总理霍克任总工会主席时曾在这里办公）”，并改名为“澳中大楼”。
澳洲房产投资的安全性分析
澳洲房产投资的安全性分析1.土地A、按市场规则获取，无需认为与政府不熟会吃亏。
B、土地款支付方式优于中国，赴澳投资资金门槛低。
开发用地大部分在私人手里，按市场规律办，除极少土地在政府手里，绝大多数的土地获取是与私人打交道，没有关系之说。
土地款的支付，相当于中国的出让金，远远低于中国，一般先付5～10%，余款视项目大小，一般在1年～2年付清。
在澳大利亚，项目土地面积偏小，以悉尼为例，项目在100套公寓量，已属中等规模项目，因此，大约在2000万～3000万澳元，即人民币1亿左右，即可介入澳洲一些城市，开发中等规模项目。
2.规划A、规划要求和时间非常稳定，不存在熟与不熟之分。
B、因产品非常成熟，前期配合规划所需的设计成本低、时间可控。
政府有专门负责规划审批的部门，变数不多。
先批指标，主要是指层高、总面积等，俗称DA1，相当于初步设计。
由于澳洲地产产品非常成熟，因此配合DA1的设计成本低、服务单位多，较中国市场要简便得多。
DA1后开发商即进深化设计，即可申请报批，俗称DA2，2个审批一般在8～10个月。
一般情况下，拥有DA的土地会迅速形成增值，因此中国企业介入澳洲地产有两个选择，第一是自己储备土地、申请，土地成本会较低，第二是购置有DA的土地，启动项目速度快，但成本稍高。
3.销售A、先销售再施工，项目决策会精准，风险控制力远远大过于中国。
B、项目入市时间，平均比中国早一年。
澳洲的房子是先销售再动工，我们称为楼花。
这个不同，会带来两个优势，第一，在决策项目时，即时数据等于决策数据，不必推导和猜测房价；第二，有规划审批即可公开销售，入市时间平均比中国早一年。
在澳洲，开发商很少自销，一般是由专业公司销售。
先首发再分销，所有分销价全部统一。
从目前悉尼、墨尔本住宅市场看，项目大多在一个季度可完成约60～70%的销售量，市场供需关系远远优于中国。
销售首付一般为10%房款。
但客户的所有房款，开发商无法动用，只有在交房后方可获取销售款。
澳大利亚房地产市场分析
租赁分析
收益率将会开始缓慢下降、租金将会调整。办公楼市场的持续紧张将导致未来数年内的租金上调，并进而引发一轮新建周期。
从2010年初开始，由于首次购房者的历史性增长，带动了租金收益在今后期间的稳步上升，得到了持续的改善。
从下图中可知，各主要城市的别墅租金收益均高于3.5%，而各主要城市的公寓租金收益率更是都大于4.1%。澳洲楼市呈现租金高收益率等利好，正是置业最好时机，“以房养学”渐成留澳新选择。
澳信集团投资专家说，这就是为什么澳洲一直存在房屋供不应求的现象，也是澳洲房产市场长期稳定发展的原因，也是投资客户分散资产合理配置的安全有保障的投资产品。另外，澳洲凭借稳定的政治体系、优良的教育体制、优越的自然环境，成为越来越多投资客、海外移民及留学生理想的国度。
竞争分析
随着海外资金的流入，澳洲房地产业将面临更加激烈的竞争。据澳洲人报的报道，中国人寿保险公司及新兴的主权财富基金正计划将房地产列入投资组合。其中，拥有5200亿美元（约5220亿元）资金的世界第二大主权财富基金挪威政府养老基金就是其中之一。
挪威政府养老基金已在10年正式开始进入澳洲房产市场。法律正逐渐发生改变以放松对投资本地房产业管制，挪威政府养老基金的投资就是一个很好的例子。
挪威政府养老基金于10年做出了第一笔房产投资，将4.5亿英镑（7.14亿元）资金投入属于英国皇家财产局位于伦敦West End的113栋房产。挪威政府养老基金可用于房产投资的资金最高限额为总资产的5%。该资金也是欧洲最大的证券投资商，其中60%的资金用于投资股票，35%的资金用于投资债券。
阿德雷德
$387,500
$305,000
2010年澳洲首府城市房价走势
下图为悉尼房产价格从2006年4月至2011年4月的走势图：
投资理财中的高风险高回报vs低风险低回报如何取得平衡
投资理财中的高风险高回报vs低风险低回报如何取得平衡在投资理财领域，人们通常会面临高风险高回报和低风险低回报之间的抉择。
高风险高回报的投资机会，虽然存在较大的风险，但也有机会获得丰厚的回报；而低风险低回报的投资则更为稳健，但收益相对较低。
如何在这两者之间取得平衡，成为了每个投资人需要思考和决策的重要问题。
一、高风险高回报投资的优势与挑战高风险高回报投资对于那些寻求快速财富增长的投资者具有一定的吸引力。
这类投资通常包括股票市场、期货市场和创业投资等。
相比于低风险低回报投资，高风险高回报投资可能存在更大的不确定性，但其回报也更为可观和高额。
然而，高风险高回报投资也伴随着一些挑战和风险。
首先，市场波动性较大，投资者需要具备较高的风险承受能力和心理素质才能应对。
其次，高风险高回报投资通常需要投入大量的时间和精力进行市场研究和分析，以便做出正确的投资决策。
第三，由于市场风险较高，盲目投资和缺乏专业知识的投资者容易遭受损失。
二、低风险低回报投资的优势与挑战相对于高风险高回报投资，低风险低回报投资更加稳健和保守。
这类投资通常包括债券市场、货币市场和定期存款等。
相比于高风险高回报投资，低风险低回报投资相对稳定，可提供固定的收入。
然而，低风险低回报投资也存在一些挑战和限制。
首先，投资回报较低可能无法满足一些投资者对于财务增长的追求。
其次，低风险低回报投资的收益水平通常无法应对通货膨胀对资产价值的侵蚀。
第三，低风险低回报投资通常需要较长的投资周期，不适合那些追求短期收益的投资者。
三、如何取得高风险高回报与低风险低回报的平衡在投资理财中，取得高风险高回报与低风险低回报的平衡是关键所在。
以下是一些建议：1. 分散投资：将资金分散投资于不同的领域和资产类别，以分散风险。
通过投资组合的方式，可以实现高风险高回报和低风险低回报的平衡。
2. 了解自己的风险承受能力：在选择投资方式之前，需要评估自己的风险承受能力。
如果风险承受能力较高，可以适度增加高风险高回报投资的比例；如果风险承受能力较低，可以更多地选择低风险低回报的投资方式。
最全澳洲房产市场动态分析
国际性的大都市，发达的经济，优越的教学条件，及稠密的人口，都使得悉尼吸引着世界各地的目光。而留学生的涌入，移民人数的增加，也使得悉尼的房产市场一片火热。目前，根据瀚亚国际研究的153家房屋销售中心数据显示，以Sydney,NSW 2000的两居公寓为例，截止2014年10月6日，在过去的一年，维多利亚州Sydney的两居公寓销售中位价为888000澳元。同比五年前，两居公寓销售中位价增加了49.2％，即293000澳元，当然这是悉尼最繁华地段的公寓中位价，邻近区域中位价略低于该数据。而通过以下近十年内公寓中位价的涨幅趋势图可知，2005年悉尼所有公寓中位价为45.4万澳元，而这一数据截止到目前已增长到69.3万澳元，同比去年增长6.7%。租金回报方面，截止到2014年10月，悉尼公寓的租金回报率为5.3%，维持在一个比较稳定的涨势区间。
作为澳洲第二大首府城市，历史文化的沉淀，发达的商业，最宜居的环境，使得墨尔本如悉尼一样，越来越占据世人的目光。而墨尔本高质量的教学条件，拥有墨尔本大学、墨尔本皇家理工大学、莫纳什大学等众多知名学府，也吸引着世界各地的留学生前往。留学生的涌入，政府一系列的鼓励政策，加之该地区的快速发展，墨尔本的住宅市场也是火热不已。目前，根据瀚亚国际提供的数据研究显示，如下图所示，墨尔本公寓一居中位价从2005年的29.4万澳元增长至2013年的41.5万澳元，而截至目前最新数据，2014年墨尔本公寓中位价为42万澳元，同比五年前公寓中位价增长14.1%，即52000澳元。同时，5年内墨尔本公寓平均租赁需求增长2.7％，租金收益率增长5.6％，仍保持一个稳定的涨幅。
澳洲房产专家解澳洲房产税费退税攻略
澳洲房产专家解答澳洲房产税费退税攻略说到澳大利亚，人们总是对这个国家的社会福利制度羡慕不已：女人生孩子有补助，没工作可以向政府伸手，老年人的交通、医疗也有补助，各种补贴名目繁多，令人眼花缭乱！殊不知，高福利总是以强大的税收系统为支撑，对于人均GDP高达2万美元的澳大利亚同样如此。
澳大利亚的税制在很多方面与其它西方发达国家相比具有自己鲜明的特色，是一个由"合理的税收法律+完善的管理机构+严密的审计机制"组成的有机体。
在个人所得税方面，澳洲位居排在第八，地产税位列第四，消费税排在第七，公司税和海外收入赋税方面则分别位列全球24和22位。
本文将详细介绍关于投资房可以用来退税的相关费用和退税时需要考虑的注意事项和Tips,为广大房产投资者在税务上提供一些实用的建议。
可以申报退税的主要费用：1.租房广告费（Advertisingfor tenants）即，投资者在招租时产生的广告费。
Example: 在报纸上刊登出租信息产生的费用等。
2. 物业管理费（Body corporate fees and charge），通常情况下，Apartment, Unit 和Townhouse等会有相关的物业管理费（Strata fee）。
3. 借款手续费（Borrowing expenses）即，办理贷款过程中所产生的花费。
Example: Loan establishmentfees,如果费用小于$100, 则可以一次性在当年退税，若大于$100则要分5年来抵扣。
4. 清洁费（Cleaning），关于清洁投资房的费用。
5. 市政费（Council rates），为投资房缴纳的council fee.6. 房屋设施折旧（Depreciation on plant），房东需要向专业机构购买物业折旧评估报告，根据此报告中的Division 40来决定每年可以申报的金额。
7. 园艺和锄草费用（Gardening and lawn mowing），为投资房修整园艺所产生的费用。
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嘉阳鑫带您了解澳洲房产低风险高回报的秘密
1、澳洲房产所有权
澳大利亚是一个资本主义国家，私有制是经济基础。
法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内所谓使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就是租赁权）。
那么这到底意味着什么？实质上＂永久产权＂这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。
如果是租赁权，您只能在一定期限内拥有土地。
在中国，目前这一期限是70年（国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是会缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低，永久产权的房地产就不会存在这个问题）。
过了这个期限，土地的所有者，通常是政府，就有权合法地占有。
因此，永久产权更优越，并能卖出高价，更具投资价值。
2、购买澳洲房地产项目的定金
购买房产时，不管在哪个国家，标准做法是，首先支付一笔定金。
这笔首付定金在签订合同后立即支付。
定金的金额各国有所不同。
但是在澳大利亚，法律规定的定金是10%，泰国为15-30%，中国是30%，等等。
支付10%较少的定金来购买澳大利亚房产是一个很大的优势，在初期为您保留您的投资物业。
如果您有充足的现金，您不用将资本沉淀在押金中，而是可以将其投资其他项目（包括房产项目），这样相同的投资额就能获得更高的投资收益。
而且您可以在签订合同和交房之间的这段时间来改善您的财务状况而无须为交付大笔定金而苦恼。
对于购置期房而言，只要在签订合同时交付10％的定金，在之后到交房的1到2年的过程中无须支付任何费用直至交房。
所以说，在购买期房的过程中，澳洲这一优势就得到更大程度的体现。
3、无本金贷款（贷款还款只还利息，不还本金）
在澳大利亚，银行和放款人提供一种所谓的无本金贷款。
无本金贷款允许您支付贷款金额的利息，而不是本金和利息。
购买房产时，这是一个不错的策略，特别是对一项投资来说，如果这能降低您的偿付额而使您能利用其他让您积累财富的机会。
当然，这种贷款方式有一定的年限限制，一般为5年，5年之后，可以继续贷款行申请，申请成功与否取决于您的信用状况。
4、购买期房的风险
一个人们频繁问到的问题是，如果购置期房，而销售方不能按时交房，我所支付的首付款会出现什么情况。
许多人按照国内的操作模式误以为销售方在建设期间会使用买家的首付款。
而事实上不是这样，真实情况是所有的首付款均保存在律师的信托账户（律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的，这个信托账户由政府监管，万无一失）。
这笔款项，不经您的允许，开发商不得擅自挪用，当然，作为首付款，没有开发商的允许，您也不得随意去用。
如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约，则所有的首付款会全额退还给购买者。
这就向您提供了更大的保障，防止您首付款的损失。
所以您不用担心开发商捐款逃跑，或者烂尾楼的风险。
虽然这种事情在澳大利亚百年难遇。
5、业已成熟的法律体系
澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统。
澳大利亚有公开、有效和透明的法律框架，且澳大利亚的房产市场受严格的国家房产和消费者法律的密集监
管，保证您作为一名购买者而受到法律全面的保护。
如果出现争议，您有权聘请专业律师来保护您及您的财产。
在有些国家，法律并不健全，意味着您作为房产所有者的权利常常得不到有效的保护。
其实可以说，您所知道的大多数澳洲房产投资的优势都是由澳大利亚完善的法律制度决定的。
6、灵活运用资产
在澳大利亚，通常的做法是用一处房产资产为另一处作抵押。
随着您付清贷款以及房产的升值，权益也会增加。
例如，如果您当前房产价值为40万澳币，还需供款10万澳币，则您就有300,000澳元的资产。
您可以按许多种方式来使用这项权益，如再投资房产、用来度假或购买股票。
事实上，利用权益来置业是一项在澳大利亚常见的投资策略，且使房产投产者能更有效的积累财富。
在其他国家中，很难获得这一认可，限制了您的选择并实质上限制了您的投资组合。
对这一条的另一种描述是：可以把房产增值部分套现。
7、租金收益
最近，由于空置率低达1%，出租市场强劲，澳大利亚房产变成一项有吸引力的投资选项。
在如此之低的空置率的情况下，投资者会收到5%以至于更高的相当大的租金收益。
这些收益是对房产投资者的一笔巨额收益，也最大程度降低了您的现金支出。
8、物业管理
澳大利亚的物业经理一般水平较高，会处理好从找到合适的租户到维修管道的所有事情。
一个优秀的物业经理不仅使您解除了负担，倘若他们能找到爱护您房产的＂好＂租户，也就减缓了您家俱装备和陈设及其他资产的折旧。
9、贷款偿还和交房
在澳大利亚购买房产时，银行还款在交房后（工程竣工时）才开始（这条本来是极为正常的，但是在国内，房子还在盖，就让购房者交付所有的房款，实在是说不过去）。
这对您很有好处，特别是购买期房，因为一般在交房前有1到2年的时间。
这就使您有更多的时间来准备将来的房款偿还问题。
当然您也可以有充足的时间去筹备贷款事宜。
10、税务问题
作为一名外国投资者，您也可享受优惠税收政策。
这些税收方面的收益可以完全逐项算出，因为这些是根据您的收入及税务等级而定。
通过澳洲房产投资，您可申报应纳税收入，并运用您投资所产生的支出来有效减少您的纳税义务。
所谓＂negative gearing＂例如，如果您贷款置业，则所有的费用和您因贷款所付的利息均可用来抵税，或如果您在澳大利亚工作，投资房产所累计的抵税额度可用来冲减您的个人所得税。
这样，就更真实的反应您投资澳洲房产的收入。
收取的所得税也就更加合理。
投资者可利用澳洲银行宽松的金融政策，运用自身闲置流动资金置业澳洲，无需全款投资，运用一套全款的资金可投资3套至4套房产，将投资风险降为零，投资回报利润最大化！。