世联经典合肥汽配城项目概念构想
新时代汽车行业下的汽车城微更新规划研究 合肥市包河国际汽车城环境优化提升工程规划设计
新时代汽车行业下的汽车城微更新规划研究合肥市包河国际汽车城环境优化提升工程规划设计摘要：面对新形势下的汽车行业的转变，汽车销售模式、汽车展示模式、汽车购买模式都在发生着变化，合肥包河汽车城作为安徽最大的汽车城之一，整体环境与产业定位都将面临新的机遇和挑战，本文对包河汽车城的微更新模式进行深入的探索。
关键字：汽车城、汽车产业、环境优化、微更新前言：包河区以安徽新中心、品质首善区定位而闻名，基地将依托繁华大道城市绿道与内部顺接，未来区域将以“汽车+”产业为主导。
项目拟整合区域资源，将包河汽车园打造为安徽乃至全国一流的汽车特色主题园区。
通过远期大蓝图与近期微更新两步走的思路，来实现园区的整个更新改造。
1.项目概况合肥，安徽省省会，长三角城市群的第四发展极，“一路一带”与长江经济带发展战略的支撑节点，国家重要的科教基地、现代制造业基地与全国综合性交通枢纽，当今的合肥担负着引领长三角西部协同发展，投身国际产业竞争与合作的重任。
俯瞰全合肥，主要有三大汽车城：名车广场汽车城位于高新区、大蜀山森林公园北侧，空间发展受到限制，与高新区的高新产业与高端社区定位存在矛盾；安徽国际汽车城位于瑶海区，由于受交通区位与发展空间双层制约，未来发展空间受限；而依托上海路高速口及合肥南站的包河汽车城，交通区位优势明显，空间扩展范围大，有良好的汽车产业基础支撑，未来发展潜力大前景好。
2.现状情况项目基地由繁华大道、上海路、哈尔滨路、重庆路围合而成，规划设计范围约130公顷。
沪汉蓉高铁、合福高铁紧邻基地北侧哈尔滨路；西侧有包河花园、包河苑等居住片区；南侧是以自动化、车桥、建材、环保等形成的工业片区，是未来汽车产业园发展强有力的产业支撑；东侧将依托安凯汽车、南翔汽车城共营汽车主题文化，为园区发展注入新的动力。
园区内现状车辆日益增多，人流量较大，目前也面临一系列问题：①园区内整体环境品质不高，对外形象不佳；②交通体系缺乏有效的组织，较为混乱，慢行体系严重缺乏；③各片区功能较为混乱；④公共配套设施严重不足。
世联_合肥城市庭院项目二期整体定位与物业发展建议_131PPT
报告思路
项目分析
项目目标 问题界定
项目整体发展战略 项目整体定位
项目物业发展建议
市场竞争分析 模式研究
项目目标与问题界定
项目分析
项目目标 问题界定
项目整体发展战略 项目整体定位
项目物业发展建议
市场竞争分析 模式研究
我们的一切研究都必须以目标为导向
四 项目利润
扣企业所得税
销售收入-总成本费用-所得税
五 成本利润率
项目利润/开发成本
正常 售价
单位成本
总额
元/㎡
万元
3,482
45,960
4,500
0
3,300
5,914
3,380
35,846
6,000
4,200
2,681
35,376
70
4,970
80
1,056
1,772
23,386
1,600
0
1,700
规划全部调整， 容积调整至约 2.5。
规划全部调整， 容积率提高至最 高值2.8。
1、产品增值—可能的方向如： ➢定位差异化、细分市场 ➢产品和园林特色、产品附加值； ➢服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议
3、增加高价值功能的比例，如商业。
4、改变功能，如产权式酒店。
5、营销增值——可能的方向如： ➢提升知名度，拨高形象； ➢降低首付门槛手段； 在后续营销报告中研究
4,500
0
3,500
6,272
3,500
32,550
6,000
4,200
2,733
32,504
世联合肥绿色港湾项目开盘阶段营销执行方案
世联合肥绿色港湾项目开盘阶段营销执行方案2023-11-11CATALOGUE目录•项目背景与目标•目标客户分析•营销策略制定•营销活动策划与执行•营销预算与资源整合•开盘阶段效果评估与优化方案•下一步工作计划01项目背景与目标项目背景介绍世联地产在合肥市场有多年的开发经验，成功打造了多个知名楼盘。
绿色港湾项目是世联地产在合肥的又一力作，旨在为城市精英提供高品质的居住环境。
项目地处合肥市滨湖新区核心地段，交通便利，配套设施完善。
定位城市高品质住宅，面向城市精英和高端投资者。
特色绿色环保，智能化社区，优质教育资源，豪华会所。
项目定位与特色实现项目开盘阶段的高销售业绩，树立项目品牌形象。
吸引更多的目标客户关注和购买，促进项目销售。
通过营销策略和活动策划，提升项目的知名度和美誉度。
项目目标概述02目标客户分析世联合肥绿色港湾项目位于合肥市，因此，本地居民是主要的目标客户群体。
本地居民投资者首次购房者合肥市的投资者也是目标客户之一，他们可能会购买房产进行投资。
这部分客户通常对价格敏感，并寻找性价比较高的房源。
03目标客户群体定位0201大多数客户购买房产是为了满足居住需求，他们希望拥有舒适、安全的居住环境。
居住需求部分客户购买房产是为了投资，他们看重房产的升值潜力。
投资需求这部分客户通常需要贷款购房，他们希望获得较低的首付和还款压力。
首次购房需求目标客户需求分析世联合肥绿色港湾项目与其他竞争对手的产品存在差异，例如，我们的项目更加注重绿色环保和智能化。
竞品客户对比分析产品对比我们的价格相对于竞争对手来说较为合理，且我们提供多种优惠活动。
价格对比我们的品牌和服务质量相对较好，我们提供专业的售后服务和社区管理。
品牌和服务对比03营销策略制定低价开盘，优惠促销详细描述在项目开盘阶段，采取低价开盘策略，吸引客户关注和购买欲望。
同时，针对市场和客户需求，提供一定的优惠促销政策，如折扣、返现等方式，进一步吸引客户。
汽配城策划样本
<绵州汽配城·车都民居>营销策划案一、项目背景本项目是以汽配专业市场为依托综合性商住项目, 因而, 策划案将有两条平行展开线索, 状况比较复杂。
1.关于“绵州汽配城”近年来, 国内汽车工业长足进步带来了汽车市场空前繁华, 汽车市场是一条封闭传动链条：一端是环绕汽车制造为中心而展开原材料市场, 金融市场, 零部件市场等, 中间是汽车销售市场, 另一端是汽车售后服务市场, 它涉及汽车修理, 汽车美饰, 汽车改装, 配件保障等等。
随着汽车市场繁华和成熟, 汽车销售市场竞争将变得更加激烈和残酷（去年车市低迷就是一例证）, 制造商和经销商暴利时代已经宣布结束, 寻找新可持续发展获利模式挖掘售后服务当为首选。
毫无疑问汽车服务市场基本是配件市场保障。
一种繁华汽车销售市场注定需要一种同样繁华售后服务市场, 一种较大相对集中专业化配件市场相支撑。
这不但是广大厂家和商家愿望, 也是有车阶层需求--它是汽车市场发展必然。
绵阳是我省第二大都市, 汽车销售专业市场规模及汽车保有量仅次成都, 有关市场辐射辽阔, 容量巨大。
当前, 绵阳尚无规模化专业化汽车配件、装饰市场与之配套, 本地分布零散汽配商家货源重要来自成都, 而成绵两地配件价差较大。
这种规模化专业化有关市场缺失与绵阳都市地位不符。
因而适时建立一种规模化、专业化汽配市场便是一重要商机。
2.关于“车都民居”去年以来, 都市房价飞涨成了人们谈论最多, 民怨最多话题, 也成了今年“两会”期间焦点问题之一, 引起了高层关注, 特别是近来国务院对此提出“八条办法”将其提高到成政治高度并实行地方首长问责, 更显其严重限度。
“八条办法”之一提到了政府扩大“经济合用房”供应量, 以此作为平抑房价、满足低收入人群住房需求重要手段之一。
“经济合用房”早已有之, 但是当前重新提出尤显即时。
“经济合用房”贵在经济, 否则处境尴尬--穷人买不起, 富人看不起, 就像成都推出经济合用房, 定价2800元/平方米, 接近周边商品房价, 成果遭遇先热后冷, 一声叹息结局。
合肥汽配城规划方案
合肥汽配城规划方案摘要合肥市汽配城是合肥市未来加快发展汽车产业、构建现代城市新区的重要载体之一。
本文将介绍合肥汽配城的选址、规划原则及规划方案。
选址合肥汽配城选址于铜陵路、和平大道交叉口东南侧，占地1300亩，位于合肥市包河区和肥东县交界处。
规划原则合肥汽配城规划原则是以高起点、高标准、高质量为宗旨，逐步形成总部经济、专业市场、展示展览、科技创新、文化休闲、物流配送、社区生活、社会管理八大功能板块。
同时，要充分利用资源、产业、科技、人才等优势，构建以汽车、零部件、服务为核心的汽车产业生态圈。
规划方案总体规划布局合肥汽配城总体规划布局分为八大功能板块。
总部经济板块总部经济板块位于规划区域的中央部分，包括总部基地、总部园区、研发中心等。
规划总用地面积约为300亩。
专业市场板块专业市场板块主要包括汽车展销中心、汽车配件市场、汽车装备市场等。
规划总用地面积约为400亩。
展示展览板块展示展览板块主要包括汽车展览中心、汽车主题公园、汽车文化博物馆等。
规划总用地面积约为200亩。
科技创新板块科技创新板块主要包括科研机构、产业化基地、交流中心等。
规划总用地面积约为200亩。
文化休闲板块文化休闲板块主要包括汽车主题公园、康体中心、酒店等。
规划总用地面积约为200亩。
物流配送板块物流配送板块主要包括汽车物流园、物流配送中心等。
规划总用地面积约为100亩。
社区生活板块社区生活板块主要包括住宅区、商业街、学校、医院等。
规划总用地面积约为400亩。
社会管理板块社会管理板块主要包括公安派出所、消防站、物业管理中心等。
规划总用地面积约为100亩。
交通规划合肥汽配城交通规划以“高速、快速、便捷、绿色”为原则，规划包括高速公路、城市快速路、城市轨道交通、公共交通等多种交通方式。
同时，设置步行道、自行车道等非机动车交通设施，为市民出行提供更多选择。
环境保护合肥汽配城环境保护工作是规划的重要组成部分。
创新性地引入“绿色”概念，更多地运用新型环保材料和环保技术，以及考虑到生态保护，加强环境监管和环评过程，打造保护生态的汽配城市。
汽配城概念方案1209
十 堰 襄 阳
麻城市以建设武汉城市圈汽车 产业配套协作基地为目标，打 造麻城汽配产业，建成了具有 一定规模的麻城汽配城。
•
• •
麻 城
武 汉
武汉市大力发展汽配零部件产 业，全球第六大汽车零部件供 应商佛吉亚集团于武汉建设汽 车零配件生产基地
汽配城案例模式研究
案例分析
中国汽配专业市场大致经历了四个阶段
万联达配送 中心
开发区建筑 设计院
开发区环卫 所 琳琅轩大酒 店
蓓蕾幼儿园
现有汽配城区域约为 汽配城 10.2公顷，所占比例 工区新 为25%； 鑫座区 其他商业区域约为 中国建设银 行白浪经济 4.6公顷，所占比例 开发区支行 为11%； 办公区域约为1.8公 十堰市农村 顷，所占比例为4%； 信用合作社 仓储区域约为0.1公 顷； 居住配套区域约为 20.9公顷，所占比例 为50%； 其他区域约为4.2公 顷，所占比例为10%。
2009—2015汽车零部件及配件行业销售收入预测
汽配行业发展态势良好，市场前景乐观。
项目发展背景
项目背景
区位条件
十堰市位于中国中央山地秦巴山区汉水谷 地，湖北西北部，汉江中上游。是鄂、豫、陕、 渝毗邻地区唯一的区域性中心城市，总人口334 万。是华中、西南、西北三大经济板块的结合 十堰 部，起着承东启西、通南达北作用，是毗邻地 区最大的汽车制造，汽车科研，医疗卫生，商 业集散，交通枢纽，旅游文化中心。 基地位于十堰市白浪片区，白浪路贯穿规 划地块，规划十堰机场位于基地东北部，交通 条件良好。
交通干道 主要道路
广 州 白 浪 路 路
次要道路
ห้องสมุดไป่ตู้铁路
项目现状分析
建筑质量分析
• 现状建筑质量分三类进行统
怎么写汽配城可行性报告
怎么写汽配城可行性报告项目名称：怎么写汽配城可行性报告申报单位：xxx联系人：xxx电话：xxx传真：xxx编写时间：xxx主管部门：xxx撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司撰稿时间：2013年9月2日第一篇总论一、汽配城项目背景1．项目名称2．承办单位概况3．汽配城项目可行性研究报告编制依据4．汽配城项目提出的理由与过程二、汽配城项目概况1．汽配城项目拟建地点2．汽配城项目建设规模与目的3．汽配城项目主要建设条件4．汽配城项目投入总资金及效益情况5．汽配城项目主要技术经济指标三、项目可行性与必要性四、问题与建议第二篇市场现状中国汽配城经过20年的发展，已经成为中国汽车配件流通市场的主渠道，担负起中国汽车零部件、汽车用品市场和相关产品在全国各地批发销售的主战场。
在过去的20年中，汽配城为中国汽车零配件维修流通市场做出的贡献是巨大的。
未来20年，中国汽车的产销量和保有量还将保持两位数的增长，中国汽配城的前途无限美好，市场的商机会更加巨大。
面对未来更需努力奋斗，胜利属于勤劳勇敢的人。
中国在未来的20年中，更将成为汽车界关注的焦点，自从上个世纪以来，国际著名的汽车零部件企业几乎都在中国建立了合资或独资的企业，跨国公司纷纷进入我国，既给我国汽车零部件企业带来了机遇，也使我国尚处于幼嫩阶段的汽车配件企业面临更大的挑战。
一方面在华投资的整车企业引进了国际先进技术和现代化工艺，对于提升我国零配件行业起到一定的作用。
另一方面，在中国汽车配件行业尚未完全成熟强大之前，越来越多的跨国汽车配件集团已经在国内排兵布阵，中国本土汽车配件企业在劳动力、原材料等方面的优势将不复存在，残酷的竞争已经到来。
随着中国WTO保护期的结束，还会有更多的国际汽车零配件制造和销售企业、汽车用品制造和销售企业进军中国，抢占中国市场。
目前中国的汽车售后市场还处在发展的初级阶段，对国际跨国公司来说是一个巨大的正将被开发的金矿，竞争已经开始。
合肥汽车用品配套产业园建设项目商业计划书
合肥汽车用品配套产业园建设项目商业计划书规划设计/投资方案/产业运营报告摘要汽车用品是指应用于汽车改装、汽车美容、汽车装饰等汽车相关产品。
主要适用于汽车后市场相关应用场景。
随着中国经济的稳步发展，居民消费水平的逐步提高，汽车产销量整体扩大，新车打蜡、贴膜、配装电子产品的市场规模逐步扩大。
统计数据显示，2018年，中国汽车用品行业市场规模为7200亿元，2016-2018年汽车用品行业市场规模的复合增长率约为28%，2019年，我国汽车用品行业市场规模约为9216亿元。
该汽车用品项目计划总投资5290.04万元，其中：固定资产投资4119.47万元，占项目总投资的77.87%；流动资金1170.57万元，占项目总投资的22.13%。
达产年营业收入7865.00万元，净利润1274.71万元，达产年纳税总额744.40万元；达产年投资利润率32.13%，投资利税率38.17%，投资回报率24.10%，全部投资回收期5.65年，提供就业职位164个。
合肥汽车用品配套产业园建设项目商业计划书目录第一章项目概述第二章项目建设及必要性第三章项目调研分析第四章项目方案分析第五章工程设计可行性分析第六章运营管理模式第七章风险性分析第八章 SWOT分析第九章项目实施方案第十章投资计划第十一章项目经济效益第十二章评价结论第一章项目概述一、项目名称及建设性质（一）项目名称合肥汽车用品配套产业园建设项目（二）项目建设性质该项目属于新建项目，依托某某工业园区良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以汽车用品为核心的综合性产业基地，年产值可达8000.00万元。
二、项目承办单位xxx实业发展公司三、战略合作单位xxx集团四、项目建设背景汽车用品是指应用于汽车改装、汽车美容、汽车装饰等汽车相关产品。
主要适用于汽车后市场相关应用场景。
随着中国经济的稳步发展，居民消费水平的逐步提高，汽车产销量整体扩大，新车打蜡、贴膜、配装电子产品的市场规模逐步扩大。
【定位】世联-金地国际城项目商业定位与产品优化方案
省省会城市相比，合肥 经济水平仍然偏低，未 来还有很大的发展空间； 从2000年开始合肥 GDP连年保持两位数的 增长率，高于全国同期 平均水平3个百分点,但 与周边城市比较，并无 优势； 合肥2004年GDP增长 速度为16.2%； 合肥固定资产投资增幅 波动比较大。
合肥全市历年经济发展状况
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
53.50%
23.00% 7.00% 2.50%4.50%2.50%2.50%4.50% 0.00%
商场/百货 超市 饭店/餐厅 电影院 娱乐场所 咖啡厅/茶艺馆 体育健身 洗浴休闲 其他
31.30%
受访者经常去的消费场所
蜀山商业 中心
政务区商 业中心
南七里商 业中心
九华山商 业中心
周谷堆商 业中心 马鞍山南路 商业中心
曙光商业 中心 大学城商 业中心 姚公庙商 业中心
包河区商 业中心
卫岗商业中 心 区级商业中心 居住区级商业中心
市级商业中心
合肥市近年GDP及固定资产投资额加速增长， 但与其他省会城市相比，经济水平偏低
资料来源：《2005年合肥统计年鉴》
城市居民消费特征
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 16.70% 10.50% 8.30% 9.40% 7.30% 5.20% 5.20% 3.10% 2.10% 1.00% 浏览商品的地方宽敞 品牌和商品种类齐全 配套设施充足 外观和内部装修有特色 商品价格便宜/经常打折 定期促销宣传 环境清洁/空气流通 职员服务态度好 商品品质优良/品质保证 交通便利 营业时间长
国际汽配城设计详解
国际汽配城设计详解蒙城县皖北汽配城修建性详细规划设计方案说明第一章建筑设计说明一、工程概况1.1 工程名称：蒙城县皖北汽配城。
1.2 建设地点：蒙城县位于安徽北部，行政区域介于北纬32°56′～33°29′与东经116°15′～116°49′之间。
县境略呈长方形,东西宽40公里,南北长60公里。
位于淮南、淮北之间，东临蚌埠，西接阜阳，隶属亳州市。
蒙城县皖北汽配城位于庄子大道以东，政通路以南，政杨路（规划暂定名）以西，汽配路以北的围合地块。
1.3设计规模：本工程建设用地面积：51927.5平方米。
本工程区域内沿城市道路的酒店及附属建筑，五层的商铺和办公建筑，区域内为三层的修车、配件和汽车美容区。
其中：酒店建筑面积为：29476平方米，层数为十七层，一层为商场，二层、三层为餐厅，四层、五层为休闲娱乐设施，六层为办公室，七层到十六层为客房，局部十七层也为客房，床位数：544个。
酒店附属建筑设计标为商场和休息茶座，三层到五层为办公空间。
外围的五层建筑，一层，二层为商铺，三层为办公，四层，五层为复式办公空间。
内部的全部为三层建筑，一层，二层为复式商铺，分为汽车美容，修车区和汽配区，三层全部为通廊式办公空间。
二、设计依据2.1 蒙城县汽配城控制性详细规划2.2 蒙城县汽配城用地范围图2.3《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）2.4《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）2.5《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）2.6《旅馆建筑设计规范》(JGJ62-90)2.7《办公室建筑设计规范》(JGJ67-2006)2.8《商店建筑设计规范》(JGJ48-88)2.9《汽车库建筑设计规范》(JGJ 100-98)2.10《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）2.11 国家及地方其它相关法规、规范与规程三、设计理念在有限的用地条件下，设计出酒店，商铺，办公，汽车零配件，汽车美容区为一体的皖北汽配城。
世联_合肥印象西湖项目整体战略定位与物业发展建议(核心终稿)_224PPT
---合肥新文采大酒店总经理刘军
数据来源：《合肥市旅游十一五规划》
会展城市的市场要求，2006年合肥提前完成‘千亿GDP’发展目标下，会议 市场需求较大，尤其以高星级酒店市场最为突出。按照十一五规划合肥至 2010年将需求10-12座四星以上酒店，目前供求基本平衡
国际化与时尚的社会需求
想象这个行业
对未来成功运营充满信心
想象项目的外在
有义务让更多人认识我们
想象土地的未来
期待一个前无古人的创举
产品属性定位：安徽首席活力 RBD
营销的是合肥明天，营造的是一种国际生活方式
合肥副中心集特色酒店、商业、住宅、 新型SOHO办公于一体的城市活力中心
RBD是英文Renaissance Business District的缩写，译为复 兴商业区，指的是城市中心集合了大量的商业、休闲、
我们的定位基于蜀山区的人群演变
按照国家标准的
人均办公面积为 合肥将实行积极的人口导入政策
10平方/人推算， 政务区未来将吸 纳大约5-6万名
06年底全市人口共有469.85万人，其中市区人口为193.14万
人，规划十一五末，合肥市城区人口300万人
商务办公人士。
合肥精英齐聚政务区： 政务新区逾100万方高档商务办公项目将吸纳大约8-10 万名商务办公人士
一个国际现代智能社区
产品亮点： 1、 LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热； 2、通讯\安全\管理自动化系统； 3、同层排水系统 4、底层架空 5、面积赠送 6、入户大堂 7、异国风情之欧式园林
一个合肥首席国际感写字楼
3-4万平米，预 留开发
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“MORE”概念，即让住户在购买居住区内 的物业之后，可以同时享用会所内专设的移 动商务中心服务，业主既可自住，又可享有 独立、专业的办公空间，有办公室轻松正规 的环境，也有住宅的私密空间，分区作息， 居家、办公互不干扰。
为在同一小区内既拥有住宅，又享用商务便利的特殊阶层， 提供量比选择，具“商务家”、“投资家”和“生活家”
SO策略
•利用住宅作为产品线组合中 核心部分的高成功机会 •利用产品创新填补区域空白 •发挥商务办公市场优势
WO策略
•规避区域的负面信息，强 化区域未来的优势 •商务+居住的双重功能， 提升应变
ST策略
•强化业绩 •利用汽配城的知名度和与市 中心的距离，弱化区域概念 •抢占市场先机，逐步建立市 场的第一关注度
南——闹
北向 汽配城
地块内部 • 目前为2栋待拆迁的商办 楼，拆迁进度未定； • 地块成长条形，规划难 度不大； • 地块东西向存在高差
南向 长江东路
北——闹
• 北向为规划中的 新汽配城，环境 比较杂乱吵闹
东向 老住宅楼
• 地块东面为旧的居 民区，环境较安静， 但景观不佳
东——较静
繁闹
天长路
繁闹
汽配城
MORE社区的基本特征：
居住和商务功能既同时满足又相互分离； 强调居住和办公的舒适、社区环境的优越，
强调会所功能对于商务洽谈、接待的满足， 更加优化了会所的价值实现。
项目定位
客户定位
项目周边的中小 企业主、区域办 事处等 看重区域潜力 重视企业形象附 加值
商用者
居住者
城市精英群体 中高收入 积极向上 创新者，接纳新事物
合肥汽配城项目概念构想
住宅篇
项目分析 项目定位 市场概况(附件）
项目SWOT分析
优势 ( Strength )
紧临长江东路，交通便捷； 开发商的创新意识和城市责任感； 老汽配城的知名度和号召力； 离市中心较近； 项目旁有中小学，教育配套齐全；
项目SWOT分析
劣势（Weakness）
周边为汽配市场和旧住宅区，形象较差； 周边配套不完善； 紧临主干道，噪音、尘土污染严重； 项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力； 地块规模较小，规模效应不明显；
启示：功能的可转换性，以及超前的规划构想，能 解决现实销售与城市发展及功能转换的矛盾。
案例C：
合肥黄金广场
位于合肥金寨路与黄山路 交汇处，处于中心区辐射 地带，并毗邻金寨路等交 通干道。此项目以商务公 寓定位，实现了市场的第 一关注和强烈反响。
项目定位
形象定位
3 in 1，MORE社区
——可商可住可投资
步放大。 商务公寓市场需求由于更强调成本和便捷，对于周边配
套的需求也会相对不高，因此，项目自身在商业功能上 的考虑可满足商务公寓的市场需求。
案例A：
北京SOHO现代城位
于朝阳CBD核心区东北 方向，两面临道路，东 向临城市干道四环路。 项目在建设初期，CBD 规划尚未形成，区域价 值不被看好，但开发商 定位于商住两用，提出 SOHO理念，获得成功。
项目SWOT分析
机会（opportunity）
合肥房地产市场的稳健发展； 区域市政配套的逐步完善； 华东市场经过调控后现已慢慢复苏； 东区小户型市场的空缺；
项目SWOT分析
挑战（Threat）
区域内同期入市楼盘的竞争威胁； 房地产政策调控的不确定性； 片区影响力不够，接受度低；
项目SWOT策略
前商后住
投资者
看重区域潜在价值 营销所创造的附加价值吸引
项目定位
客ห้องสมุดไป่ตู้定位
项目周边的中小企业主 东区及新 特别是汽配行业产业链及 站区域中
合肥市其它 区域的中小
上下游相关企业
小企业主 企业主
其它区域的 投资客及部 分自住客户
何为MORE社区：
MORE是Mobile Office Residential Elite的缩写，是 服务于城市精英商务居住的社区形态，起源于欧美， 为小型创意工作室、律师事务所、设计室、咨询公司 以及城市自由职业者所追捧。
MORE社区宣扬的是MORE生活，即居住和商务的分离、 既独立又共享会所、景观、休闲等功能空间 强调开放、 创造、活力、自由、享受、时尚，反叛旧城区生活的 呆板，既强调效率又基于人本。
启示：依据项目地理区位特征，从市场需求和城市 发展的综合考虑，更能获得成功。
案例B：
深圳都市阳光大厦
位于深南大道车工庙段， 处于中心区辐射地带，并 毗邻深南大道城市交通干 道，开发初期，周边写字 楼商务市场氛围尚未形成， 以商务公寓定位，实现了 项目的快速销售，而目前 项目的主要服务于企业商 务办公之用。
长江东路
繁闹
项目价值判断
较静
地块价值判断：
地块南向临主干道，西向 临汽配一条街，北面为汽 配城，两面临街，环境吵 闹，更适合商务功能。
结论：
1、项目三面受噪音影响，不适合居住，适宜商务 用途；
2、项目两面临街，为了提升项目价值，可考虑开 发沿街商业，。
商住两用的商务公寓
可商：
即项目长江东路在规划上要顺应城市发展，在项目建筑规 划设计时充分考虑道路未来商务办公的需求。
项目定位
定位战略建议
➢ 以市场为导向的前瞻性规划 ➢ 将居住文化注入项目的开发理念 ➢ 高性价比的升级换代产品
找准主调，不要失去自己的方向!
地项块西目北价值判断
西——闹
• 西临天长路（汽配一条 街），环境比较吵杂， 居住氛围不浓
• 路对面是汽配沿街门面 和旧住宅楼，景观较差
西向 天长路
* 城市主干道长江东路，交 通便利，但噪音尘土污染 严重 * 路对面是金太阳家具城， 环境比较吵杂
WT策略
•以服务赢得客户 •挖掘产品价值 •弱化区域概念 •创新的营销手段 •产品的差异化
项目SWOT策略
基本策略：
建立区域第一关注度和兼顾企业资源优势； 商务和居住功能的综合考虑，顺应地块特征； 创新制胜和差异化产品和营销策略 弱化东区的负面信息和区域概念
项目分析 项目定位 市场概况(附件）
可住：
依据区域现状，定位住宅，开发的风险最低，能够有利于 项目利润的快速回收。
可投资：
项目所在区域尽管目前较落后，但随着区域生活及交通配 套的成熟，区域价值将逐步放大，为促进投资，项目应兼 顾中小户型。
商务公寓的市场现状：
中小企业的迅速发展，对于中低端商务办公有较大的需求 合肥经济的不断发展，促进了小型商务需求的市场量进一