代建工程开发成本的会计税务处理(1)
代建工程账务处理
代建工程账务处理代建工程同时符合以下条件的,可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税,如不同时符合下述条件,应按照国税函[1998]554号的规定,受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项;2、不发生土地使用权或产权转移;3、受托方不垫付资金,单独收取代建手续费(或管理费);4、事先与委托方订有委托代建合同。
5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。
关于代建项目的核算问题,由于代建项目不属于B公司的资产而就是代管项目,核算也属于代为核算性质,因此核算方法应征求委托方的意见,按照委托方确认的方式核算。
同时在核算方式上必须满足税务上的要求,由于了B公司不垫付资金,而且发生的发票都应A公司的抬头,那么在设立业务流程上,所有工程资金支出,应走委托方的帐;也可以受托方设立专户,委托方的拨款专款专用,受托方不能体现垫资。
受托方的会计核算上,如果资金只就是从委托方帐户核算,那么可以只设铺助帐,正式帐只就是对收取的代建费进行核算。
如果受托方设专户进行核算,受托户应把代建工程整个流程体现出来,具体可参考以下内容。
代建工程开发成本的核算一、代建工程的种类及其成本核算的对象与项目代建工程就是指开发企业接受委托单位的委托,代为开发的各种工程,包括土地、房屋、市政工程等。
由于各种代建工程有着不同的开发特点与内容,在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点与要求,采用相应的费用归集与成本核算方法。
现行会计制度规定:企业代委托单位开发的土地(即建设场地)、各种房屋所发生的各项支出,应分别通过“开发成本商品性土地开发成本”与“开发成本房屋开发成本”账户进行核算,并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象与成本项目归集各项支出,进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。
除土地、房屋以外,企业代委托单位开发的其她工程如市政工程等,其所发生的支出,则应通过“开发成本代建工程开发成本”账户进行核算。
因此,开发企业在“开发成本代建工程开发成本”账户核算的,仅限于企业接受委托单位委托,代为开发的除土地、房屋以外的其她工程所发生的支出。
房地产代建工程的税务与会计处理
房地产代建工程的税务与会计处理随着我国房地产市场的发展，在房地产纵横交错的市场中，房地产代建工程已经成为了一个不可或缺的部分。
对于房地产开发商来说，将开发项目委托给代建企业进行施工，可在一定程度上缩短工程周期，提高工程质量，降低施工成本。
不过，代建企业在开展工程代建活动的过程中，必须符合国家有关税收和会计准则的规定。
本文将介绍房地产代建工程的税务与会计处理。
一、房地产代建工程的税务处理1. 增值税的处理在代建工程中，代建企业向开发商收取的应纳增值税，应该按照国家有关规定进行处理。
根据《增值税法》的规定，代建企业应当自行缴纳增值税，在代建工程的收入中扣减进项税额之后，才能计算可纳税收入并缴纳相应的税款。
而在向开发商收取含税的合同款项时，应当注明含税价和税额。
2. 所得税的处理按照国家有关规定，代建企业在从房地产开发商处收取代建费后，应当将代建费用减去发生的可抵免费用，再乘以适用的所得税税率计算出相关的所得税，在每月的代建费结算表中进行记录。
3. 印花税的处理根据国家有关规定，代建企业在办理代建孙权转移过户手续时，应当按照代建孙权代建费的额度进行印花税的缴纳。
二、房地产代建工程的会计处理1. 成本的会计处理代建工程的成本是指完成该代建工程所发生的全部费用，在会计核算中，代建企业可将其中的建筑材料、人工工资、租赁费等相关支出记录在代建工程成本科目中，用于计算每个代建工程的成本，并最终决定代建费用。
2. 发票的会计处理在代建工程的施工阶段，代建企业应当及时开具发票，将代建工程所需支出的发票填写入到各自的科目中，以便进行相关的财务会计处理。
同时，在收到开发商支付的代建费用时，代建企业也需填写相应的收款凭证，记录到相关科目中，用于代建工程的最终结算。
3. 报表的会计处理代建企业在进行代建工程的会计处理时，需要涉及到资产负债表、利润表、现金流量表等多个财务报表，并且需要对各个报表的数据进行分析，以便更加准确地掌握代建工程的财务状况。
房地产代建工程的税务与会计处理
税务园地TAXATION FIELD房地产代建工程的税务与会计处理罗林兰州碧桂园房地产开发有限公司摘要：随着我国经济的不断发展，住房制度的推进改革，房地产行业逐渐成为我国的支柱产业。
同时，房地产行业的飞速发展也带来一路高涨的房价。
政府为了改善此现象，加大了对保障性住房的投资力度，委托房地产开发企业代建工程随之出现。
由于房地产代建工程的特殊性，其会计与税务的处理上相对比较复杂。
本文主要就房地产代建工程的税务和会计相关方面的内容进行简单的探讨。
关键词：房地产代建工程；税务处理；会计处理引言随着国内房地产行业的快速发展，人们的购房需求刺激房产价格飞速增长，政府为了合理控制房价，不断出台政策调控房价，其中政府委托房地产企业代建工程对抑制房价上涨产生了积极作用。
根据国家税务政策对代建工程的定性的差别，房地产代建工程的税务处理和会计处理也有较大的区别，因此文章主要就房地产代建工程的具体含义以及税务处理和会计处理中遇到的问题进行研究，并且对房地产代建工程的税务处理和会计处理进行了深入分析。
一、代建工程主要含义一般代建工程是指政府运用投标等办法，选取一些专业化较高、工程管理能力较强的企业作为工程建设代理人，全权代表工程投资者和使用者在工程项目开展时的管理组织工作。
在有关项目完工后，将其交付给使用者的工程项目，其主体包括政府、金融、施工、设计、使用等机构单位。
房地产承接的代建工程通常都是由工程委托方进行项目立项并且投资的，实际使用权归工程委托方，代建工程项目开始建设之前，工程委托方要与房地产企业签署相关合同，在项目工程建设过程中，房地产企业应当将代建工程中的相关支出发票开具给工程委托方，同时房地产企业在工程建设中不会垫付资金，房地产企业根据工程建设合同要求以及委托方对工程投入的实际资金按照比例收取代建费用。
二、房地产代建工程的税务与会计处理中遇到的问题（一）房地产代建工程会计核算内容方面的问题会计核算内容是指社会再生产的背景下一系列资金和资金运动的总称。
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题代建项目是指由施工单位或代建方承担工程项目的施工过程和主要施工材料的供应工作。
在代建项目的会计核算及税务处理过程中，往往存在着一些特殊问题需要引起关注。
本文将从代建项目的会计核算和税务处理两个方面进行分析和探讨。
一、代建项目的会计核算代建项目的会计核算是指代建方根据国家有关规定和财务会计准则，对代建项目相关的经济业务进行记录和报告的过程。
代建项目的会计核算需要注意以下几个问题。
1. 合同签订在代建项目的会计核算过程中，首先要关注的是合同的签订。
代建方应当与业主签订代建合同，确定代建工程的价格、工期、质量、责任等具体内容，并进行书面确认。
在会计核算中，应当将合同金额及相关信息及时记录，以便后续核算和报告。
2. 成本控制代建项目的成本控制是会计核算的重点内容之一。
代建方需要对代建项目的人工、材料、机械设备、费用等成本进行详细核算，并确保成本的合理性和真实性。
还需要进行成本控制，防止成本超支或者浪费现象的发生。
3. 收入确认代建项目的收入确认是会计核算的另一个重要内容。
根据国家有关规定和财务会计准则，代建方应当根据实际工程进度和完成情况，及时确认相应的工程收入，并进行会计核算和报告。
需要注意收入的真实性和合规性，避免出现虚假收入或者滞纳收入的情况。
4. 税务处理代建项目的会计核算还需要关注税务处理的问题。
代建方需要按照国家税务法规，对代建项目相关的税收进行核算和处理，并及时缴纳相关税款。
还需要注意税务政策的变化，合理规划税收筹划，降低税收成本。
二、代建项目的税务处理1. 税收政策2. 税收申报3. 税务风险在代建项目的税务处理中，代建方需要关注税务风险的问题。
需要加强税务合规管理，建立健全的税务管理制度和内部控制措施，防范税务风险的发生。
还需要及时了解税收政策变化，预防税务风险，减少税收风险。
4. 合规纳税代建项目的税务处理还需要加强合规纳税的管理。
代建方需要加强对税务政策和法规的学习和了解，保持纳税合规的意识，加强税收合规管理，提高纳税合规性，避免税收违法风险。
代建工程账务处理
代建工程账务处理代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项；2、不发生土地使用权或产权转移；3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）；4、事先与委托方订有委托代建合同。
5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。
关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于B公司的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的意见，按照委托方确认的方式核算。
同时在核算方式上必须满足税务上的要求，由于了B公司不垫付资金，而且发生的发票都应A公司的抬头，那么在设立业务流程上，所有工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。
受托方的会计核算上，如果资金只是从委托方帐户核算，那么可以只设铺助帐，正式帐只是对收取的代建费进行核算。
如果受托方设专户进行核算，受托户应把代建工程整个流程体现出来，具体可参考以下内容。
代建工程开发成本的核算一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。
由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。
现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本商品性土地开发成本”和“开发成本房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。
除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本代建工程开发成本”账户进行核算。
因此，开发企业在“开发成本代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。
企业代建工程账务处理
企业代建工程账务处理1. 什么是企业代建工程？企业代建工程，简单来说，就是一种“托管式”的建筑方式。
想象一下，你家里想装修，但自己不想动手，那就找个靠谱的施工队来负责，感觉就像把“家务活”外包给别人。
这种方式在许多企业中都在用，特别是在那些资金链紧张或者不想投入太多精力的情况下。
不过，代建虽然方便，但账务处理上可得注意，毕竟“理财如同烹小鲜”，马虎不得！2. 代建工程的账务处理流程2.1 合同签订一切从合同开始，没合同就像没有凭证，账务处理可得想得透彻。
合同中要明确代建方和委托方的责任和义务，比如说，谁负责采购材料，谁负责支付款项。
这些细节一定要写清楚，避免后续出问题时像热锅上的蚂蚁，手忙脚乱。
2.2 费用确认接下来就是费用确认了。
要知道，代建工程的费用可不是一次性就付清的，得分阶段进行确认。
就像咱们买东西，先看中再付款，心里得有个数。
企业在每个阶段都得及时确认费用，记账时别像打仗一样满目疮痍，要条理清晰。
2.3 付款安排付钱可是一门学问。
一般来说，企业会根据合同约定的付款进度进行支付。
比如，工程开工前支付一部分，工程完成后再付一部分，分批付款就像分期付款，别把自己弄得“血本无归”。
付款时还得注意发票的索取，发票就像是“保险”，没了可就麻烦了。
3. 账务管理的重要性3.1 防止财务风险账务管理不仅仅是记账那么简单，还得防止财务风险。
说白了，代建工程有时就像打麻将，一不小心就可能“翻船”。
如果账务处理不当，可能导致资金周转不灵，甚至出现“赖账”的现象，那可是闹心得很。
合理的账务管理可以帮助企业实时掌握资金流动，避免陷入“钱袋子空空”的窘境。
3.2 提升管理效率另外，好的账务处理还能提高管理效率。
想想看，如果账目混乱，查账时就像大海捞针，浪费时间还增加了压力。
清晰的账务管理不仅能帮助企业快速决策，还能提高与合作方的沟通效率，简直是“一举两得”啊。
4. 代建工程的风险控制4.1 施工质量把控施工质量是代建工程的重中之重。
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题作者：杨华平来源：《中国市场》2019年第33期[摘要]随着中国房地产市场的发展及城镇化进程的推进，政府为抑制房价上涨过快，除各地陆续出台限购、限售政策外，政府加大投资保障性住房。
政府保障性住房土地储备机构为落实保障性住房计划，按照土地总体规划和城乡规划的要求，依法取得土地进行前期开发如完成动迁后，以划拨的方式供应保障性住房、棚改房用地，引入社会力量建设保障性住房项目，选择具有相应资质和良好社会责任的企业实施建设，从而出现政府委托企业代建工程。
文章介绍了房地产代建工程企业的营业成本及费用的会计核算、代建工程企业开发成本的会计核算及代建工程的涉税处理。
[关键词]代建项目;会计核算;税务处理[DOI]10.13939/ki.zgsc.2019.33.142代建项目通常是受托代建，相当于劳务服务，受托企业不拥有土地，受托代理整个开发过程，立项报批是以建设单位的名义办理，受托企业向建设单位收取代理费，只是起一种工程组织协调作用，同时相当于定向开发，即先有买主，后有产品。
如在土地、房屋还未开发之前，就已经知道了业主（委托方）是一种量身定做的开发，房屋已销售给了特定的对象。
1 代建项目概述按照税法对代建业务定性不同，房地产代建业务存在着不同形式，税务与会计处理方式也有所不同。
房地产代建工程项目由委托方立项、委托方拥有土地使用权、签订委托代建合同、项目建设发票开具给委托方、受托方按照代建工程项目总投资的一定比例收取代建服务费，满足上述条件的代建工程项目，税法上认定为“现代服务业”，否则视为“销售不动产”业务。
本文就符合“现代服务业”条件的房地产代建工程项目，以新建县乌沙河片区棚户及旧城改造项目为例浅析代建项目的会计核算和税务处理。
2013年12月，上海绿地建设（集团）有限公司与江西省新建县人民政府签订《新建县乌沙河片区棚户及旧城改造代建协议》，协议约定：上海绿地建设（集团）有限公司需在新建县成立项目公司，即江西绿地城投公司来具体负责管理此项目;政府负责将拆迁完成的“净地”交付给江西绿地城投公司，由江西绿地城投公司来进行前期的报批报建、设计及发包给上海绿地建设集团施工，政府在支付建造成本的基础上按5%计付代建管理费。
代建工程账务处理
代建工程账务处理代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项；2、不发生土地使用权或产权转移；3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）；4、事先与委托方订有委托代建合同。
5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。
关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于B公司的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的意见，按照委托方确认的方式核算。
同时在核算方式上必须满足税务上的要求，由于了B公司不垫付资金，而且发生的发票都应A公司的抬头，那么在设立业务流程上，所有工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。
受托方的会计核算上，如果资金只是从委托方帐户核算，那么可以只设铺助帐，正式帐只是对收取的代建费进行核算。
如果受托方设专户进行核算，受托户应把代建工程整个流程体现出来，具体可参考以下内容。
代建工程开发成本的核算一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。
由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。
现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。
除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。
代建工程的税收处理
代建工程的税收处理
代建工程的税收处理与其他工程的税收处理有所不同。
首先，代建工程属于委托方与代建方之间的合作关系，所涉及的税收主体为代建方。
其次，代建方在代建工程中获得的收入应视为代建费收入，需要按照相关税法规定缴纳相关税款。
具体来说，代建方在代建工程中获得的收入包括代建费以及可能由委托方支付的其他费用，如材料费、设备费等。
这些收入应根据《中华人民共和国税收征收管理法》以及其他相关税法规定缴纳增值税、企业所得税和其他相应税种的税款。
其中，增值税是代建工程中较重要的税种之一。
代建方在代建工程中所收取的代建费、材料费等属于代建服务所得，根据相关税法规定，需要按照增值税法规定缴纳增值税，税率为适用的税法规定的税率。
此外，代建方在代建工程中的收入也要根据企业所得税法进行纳税。
根据企业所得税法规定，代建方的代建服务所得应视为企业所得，在纳税时需要按照企业所得税法规定进行纳税。
除了增值税和企业所得税，代建方可能还需要缴纳其他税种的税款，如土地使用税、城市维护建设税、教育费附加等。
具体的纳税事项和税率，需要根据代建方的实际情况以及相关税法规定进行确定。
需要注意的是，代建工程的税收处理涉及的事项较多，涉及的税法规定也较为复杂，建议代建方在进行纳税处理时咨询专业
的税务机构或税务专业人士，以确保按照相关法律法规正确履行纳税义务。
代建工程的税务账务处理
代建工程开发成本的会计税务处理关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们探讨。
一、先看5个税务规定及会计规定：A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知(二) 苏地税发[ 1996 ] 074 号三、关业其他代理服务的征税问题。
其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、**进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。
否则，应一律按自营业务计征营业税。
四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。
房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：条中"其他代理服务"条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按"服务业"税目计征营业税。
否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按"销售不动产"计征营业税。
B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发[1998]073号你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[1998]008号)收悉。
经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。
以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。
房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。
经研究，现批复如下：一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。
代建工程账务处理
代建工程账务处理代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项；2、不发生土地使用权或产权转移；3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）；4、事先与委托方订有委托代建合同。
5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。
关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于B公司的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的意见，按照委托方确认的方式核算。
同时在核算方式上必须满足税务上的要求，由于了B公司不垫付资金，而且发生的发票都应A公司的抬头，那么在设立业务流程上，所有工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。
受托方的会计核算上，如果资金只是从委托方帐户核算，那么可以只设铺助帐，正式帐只是对收取的代建费进行核算。
如果受托方设专户进行核算，受托户应把代建工程整个流程体现出来，具体可参考以下内容。
代建工程开发成本的核算一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。
由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。
现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本商品性土地开发成本”和“开发成本房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。
除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本代建工程开发成本”账户进行核算。
因此，开发企业在“开发成本代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题
代建项目是指企业将一部分或全部的工程项目交由其他企业代建。
代建项目的会计核算和税务处理问题主要涉及以下几个方面。
一、会计核算问题
1. 成本核算：代建项目的成本核算需要涉及材料费、人工费、机械使用费等项目，其中材料费和人工费往往是较大的成本项目。
企业应当按照成本要素的加权平均法或特定单位成本法进行成本核算。
2. 收入核算：代建项目的收入来源主要包括建设单位支付的工程款、以及工程发包单位根据合同约定支付的奖金、提成等额外收入。
企业应当按照收入实际发生的时间和实际金额进行核算。
3. 利润核算：代建项目的利润核算涉及到工程项目的净利润，即收入减去成本。
企业应当根据实际情况确定项目的利润率，并按照合同约定进行核算。
4. 资产核算：代建项目的资产核算主要涉及项目在建工程、工程款项等方面。
企业应当根据项目的实际情况进行资产的确认和计量。
二、税务处理问题
1. 增值税处理：代建项目按照国家税收政策，一般适用增值税的一般计税方法。
企业需要按照增值税法规定，进行销售额的核算、销项税额和进项税额的差额核算，并按照规定的纳税期限缴纳增值税。
2. 所得税处理：代建项目的所得税处理主要涉及税前利润的计算和所得税的缴纳。
企业应当按照国家税收政策，根据项目的实际情况进行所得税的核算和税款的缴纳。
4. 城建税、教育费附加等处理：代建项目在一些特定区域可能还需要缴纳城建税、教育费附加等。
企业应当按照国家税收政策，按照规定的税率和计税基数进行缴纳。
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题代建项目是指委托他人进行工程施工，由于业主不具备相应的施工资质和技术能力，因此需要通过代建形式来完成工程建设。
在代建项目的进行过程中，会计核算及税务处理问题显得尤为重要。
本文将从代建项目的会计核算和税务处理问题两个方面进行浅析。
一、代建项目的会计核算1. 会计核算的特点代建项目的会计核算具有一定的特点，主要包括项目进度、成本计量、费用核算等方面。
在项目实际进行的过程中，需要及时记录和核算各项费用，并根据工程进度进行成本计量，以便及时掌握项目的经济效益。
2. 成本核算的问题在代建项目的会计核算中，成本核算是一个比较重要的环节。
对于代建项目而言，成本核算主要包括直接成本和间接成本两个方面。
直接成本包括材料、人工、机械设备等直接参与工程施工的费用，而间接成本则包括管理费用、间接人工、折旧费用等。
在进行成本核算时，需要对各项成本进行合理分配和核算，以便为项目的经济效益提供准确的数据支持。
3. 风险防范在代建项目的会计核算中，需要特别注意风险防范的问题。
由于代建项目通常规模较大，涉及资金量较大，因此会计核算中必须加强风险防范，防止资金浪费、盗窃等问题的发生，保障项目的正常进行。
二、代建项目的税务处理1. 税收优惠政策对于代建项目而言，税收优惠政策对项目的经济效益具有一定的影响。
一般来说，代建项目可以享受税收优惠政策，例如增值税、所得税等方面的减免或免征。
在项目初期就需要对税收优惠政策进行充分了解，并根据政策规定进行申报和享受相关政策。
2. 税务风险在代建项目的税务处理过程中，需要特别关注税务风险的问题。
一方面是要合规纳税，积极履行纳税义务，避免发生税收违法行为；另一方面要防范税务风险，加强税务风险管理，提前做好风险预警和应对措施，确保项目的稳健经营。
3. 税务筹划在代建项目的税务处理中，税务筹划也显得非常重要。
通过合理的税务筹划，可以降低项目的税负，提高项目的盈利能力。
代建工程开发成本的会计税务处理
代建工程开发成本的会计税务处理关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们探讨。
这里只探讨会计税务处理，不探讨筹划。
一、先看几个税务规定：A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知(二)苏地税发[ 1996 ] 074 号三、关业其他代理服务的征税问题。
其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。
否则，应一律按自营业务计征营业税。
四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。
房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：条中"其他代理服务"条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按"服务业"税目计征营业税。
否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按"销售不动产"计征营业税。
B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发[1998]073号你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[1998]008号)收悉。
经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。
以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。
房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题代建项目是指企业委托其他企业或个人承揽的工程项目，在项目的运作过程中，在会计核算和税务处理上会涉及一些特殊问题。
本文将从会计核算和税务处理两个方面进行浅析。
一、会计核算问题代建项目的会计核算涉及以下几个问题：1. 项目成本计量问题：代建项目的成本计量应按照企业会计准则的规定进行。
在计算项目成本时，应将直接费用、间接费用及制造费用等纳入成本，并结合委外加工费用、机械设备设施的使用费用、管理费用等进行合理分摊。
2. 预计损失的处理问题：在代建项目过程中，由于工程特点等原因，可能会导致一定程度的预计损失。
在会计核算中，预计损失应作为费用计入损益，同时在项目的财务报表中进行适当披露。
3. 非货币性资产计量问题：代建项目相关的非货币性资产（如土地使用权等）应按照相关规定进行计量，并在资产减值测试时进行适当的处理。
4. 建筑施工合同履约期内的收入确认问题：在代建项目履约期内，根据合同约定，按照完工百分比法或收入确认法进行收入的确认。
应根据项目进度和合同条款等进行相应的坏账准备。
1. 增值税处理问题：代建项目涉及的增值税处理主要包括销项税额和进项税额的申报及抵扣。
先进项税额的抵扣，然后再按照项目收入进行销项税额的申报。
还需要关注纳税人身份确认、税率适用、税款计算等方面的问题。
2. 委托代建单位与实际施工单位之间的发票开具问题：在代建项目中，委托代建单位在销售以及付款方面与实际施工单位之间存在往来。
在开具发票时，需要准确填写开票单位和开票金额，以便后续税务申报和核算。
3. 税款结算及缴纳问题：代建项目的税款结算主要包括自行申报和纳税，但也可能涉及到代理申报和代理缴纳。
企业应根据自身实际情况选择合适的税款结算方式，并按时缴纳税款，以避免相关税务风险。
4. 税务优惠政策的适用问题：根据国家税收政策的变化和相关规定，代建项目有可能享受一些税务优惠政策。
企业在申报税款时应认真了解和掌握相关政策，并根据规定进行申报和核算。
代建工程账务处理
代建工程账务处理代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项；2、不发生土地使用权或产权转移；3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）；4、事先与委托方订有委托代建合同。
5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。
关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于B公司的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的意见，按照委托方确认的方式核算。
同时在核算方式上必须满足税务上的要求，由于了B公司不垫付资金，而且发生的发票都应A公司的抬头，那么在设立业务流程上，所有工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。
受托方的会计核算上，如果资金只是从委托方帐户核算，那么可以只设铺助帐，正式帐只是对收取的代建费进行核算。
如果受托方设专户进行核算，受托户应把代建工程整个流程体现出来，具体可参考以下内容。
代建工程开发成本的核算一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。
由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。
现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本商品性土地开发成本”和“开发成本房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。
除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本代建工程开发成本”账户进行核算。
因此，开发企业在“开发成本代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题
浅析代建项目的会计核算及税务处理问题
代建项目是指建设项目的发包人将项目的设计、施工、设备采购、软硬件采购等全过程委托给承包商进行管理和执行的一种方式。
代建项目的会计核算及税务处理问题较为复杂，以下分析其主要问题。
代建项目的会计核算问题。
代建项目涉及多方的资金流动和资产往来，因此会计核算需要对各方的收支、资产变动等进行准确计量和记录。
对于承包商来说，会计核算的重点在于项目成本的核算。
承包商需要将项目的成本分摊到不同的阶段和各个工程节点，并记录相关成本发生的时间、发生的原因、支出的金额等信息。
还需要根据合同规定的支付方式，及时核算和记录相应的收入和支付款项。
代建项目的税务处理问题。
代建项目涉及到多种税种，如增值税、企业所得税、印花税等。
涉及到增值税问题主要包括开具发票、抵扣税额、纳税申报等问题。
对于承包商来说，需要根据项目的具体情况，合理开具增值税发票，并及时申报和缴纳增值税。
还需要合理抵扣相应的进项税额，以减少税负。
代建项目还存在合同变更、项目结算等问题，对会计核算和税务处理也会产生影响。
合同变更可能导致项目成本、收入等发生变动，需要及时调整会计核算和税务处理。
而项目结算则需要对项目的成本、收入等进行总结和核算，确保项目的财务情况得以合理反映。
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代建工程开发成本的会计税务处理关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们探讨。
这里只探讨会计税务处理，不探讨筹划。
一、先看几个税务规定：A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知(二)苏地税发[ 1996 ] 074 号三、关业其他代理服务的征税问题。
其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。
否则，应一律按自营业务计征营业税。
四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。
房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：条中"其他代理服务"条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按"服务业"税目计征营业税。
否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按"销售不动产"计征营业税。
B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发[1998]073号你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[1998]008号)收悉。
经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。
以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。
房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。
经研究，现批复如下：一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。
二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。
C、关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复国税函[1998]554号房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。
甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
D、房地产开发企业征收企业所得税的有关规定国税发2006 31号七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。
完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
补充一下（一），一般是在竣工后一次结算办法确认收入。
补充一下（二），出售时，缴纳增值税，按小规模工业6%缴纳增值税。
二、代建工程的必备条件：从上边4个税务规定可看出1、委托方拥有土地使用权。
2、委托方取得了有关部门的批复，既委托方立项。
3、签订委托代建合同，列明合理代建费。
4、受托方（房地产开发公司）不垫付资金。
三、代建工程和定向开发及合作建房的区别。
代建工程和定向开发、合作建房有本质区别。
定向开发（先有了购房人，你开发的房屋是专门卖给他们的。
实际上是一种定向销售方式，其他与正常开发过程没区别的）。
合作建房（国税函发［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》十七、合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
）四、在实际处理过程中代建工程的两种方式：第一种方式是受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取代建手续费的业务，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等不与房屋开发公司(受托方)签订合同，而直接与委托方签订合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。
房地产开发公司的代建工程成本核算很简单，仅仅核算代建手续费即可。
在工程结束时向委托方开具服务业的营业税发票，缴纳按服务业的营业税。
委托方自用产权不发生转移的不缴纳营业税、土地增值税、所得税等税种。
委托方产权发生转移的则缴纳税金，产权所有方的发票由委托方开具。
第二种方式是受托方与委托方实行拨付结算，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等直接与房屋开发公司(受托方)签订合同，不与委托方签订合同，资金由委托方拨付给房地产开发公司，房地产开发公司再拨付给施工方、设计方、监理等。
最后销售或移交给委托方，并向委托方收取代建手续费的业务。
这种方式也就是中国目前所有房地产教科书上所讲述的，代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景）等所发生的各项费用支出。
代建的土地、房屋参照正常的开发成本设置。
开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“生产成本（开发成本）--代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款--应付工程款”、“原材料”、“应付职工薪酬”、“制造费用（开发间接费用）”等科目的贷方。
同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。
代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。
完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“生产成本--代建工程开发成本”科目的贷方转入“库存商品（开发产品）”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存商品”科目的贷方转入“主营业务成本”科目的借方。
房地产开发公司不仅核算代建工程成本，还要核算代建手续费。
在工程结束时的税金缴纳及发票开具同第一种方式。
出自房地产会计网,地址:/thread-5363-1-1.html“甲供材料”的账务和税务处理例解2009-10-20 13:24 肖太寿【大中小】【打印】【我要纠错】【案例】某房地产开发企业委托一个建筑单位修建厂房，工程总造价为1200万元，其中含甲供材为200万元。
（一）甲供材的账务处理1、建设方对于甲供材的账务处理（1）建设方（甲方）从市场购入材料时：借：工程物资200万元贷：银行存款200万元这里假设建设方（甲方）非增值税一般纳税人，取得的是普通发票，然后，该企业将这200万的材料提供给施工方（乙方）用于工程。
（2）在建设方（甲方）将材料提供给施工方（乙方）时：①方式一：建设方发出材料时：借：预付账款200万元贷：工程物资200万元这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要提税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。
在总造价确认的情况下，我们将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。
建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时（就是我们所说的甲供材）也应作为预付账款处理。
只不过一个付的是现金，一个付的是实物，在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终预付账款总结算价款的金额应该1200万元。
②方式二：建设方发出材料时：借：在建工程200万元贷：工程物资200万元这种会计处理的依据是，建设方认为，我买的物资给施工方就是用于我的工程，因此在发出材料时直接计入我的在建工程是符合规定的。
从相关的法律法规看，目前对于甲供材究竟如何进行会计处理问题，还没有非常明确的规定。
在企业实务的会计处理中，有些建设单位发出甲供材是采取的第一种方法，有些就是采取的第二种方法。
因此，从会计核算角度而言，只要能为会计信息的第三方提供真实有效的会计信息。
两种会计处理方法都是可以接受的。
2、施工方对于甲供材的账务处理（1）方式一的账务处理：①施工方收到材料时借：工程物资200万元贷：预收账款200万元②施工方将工程物资用于工程时借：工程施工——合同成本200万元贷：工程物资200万元③施工方按工程进度确认合同毛利，主营业务收入和主营业务成本：借：工程施工——合同毛利/主营业务成本贷：主营业务收入（2）方式二的账务处理：由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。
（二）甲供材的发票开具以上两种会计处理方法就带来的下一步的施工方建筑业发票的开具问题：1、方式一的发票开具在该模式下，由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，因此，施工方应该按1200万开具建筑业发票，并按1200万缴纳营业税。
2、方式二的发票开具在该模式下，由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按1000万开票，如果按1200万开票就会导致200万材料在建设方重复入成本的情况。
但是根据营业税的相关规定，无论施工方是按1000万开票还是按1200万开票，甲供材料都必须要并入施工方的计税营业额征收营业税，即施工方都必须按1200万元征收营业税，这个和方式一是一样的。
（三）税收风险提示从理论上而言，对于施工方，无论建设方如何进行会计处理，他的税收负担是不变的，只不过是根据建设方的会计处理的不同，开票金额有所不同罢了。
但现实中的情况是，由于营业税是一个流转税，流转税的可转嫁性决定了施工方所要缴纳的营业税，最终实际是转嫁到建设方身上的，至少是部分的转嫁。
因此，对于建设方而言，他倾向于采用第二种会计处理方式，在这种会计处理方式下，建设方直接将甲供材计入工程成本，这样就不需要施工方开票了。
由于税务机关监管的原因，这部分不开票的甲供材，施工方也一般不会去主动申报缴纳营业税，而且建设方甚至在进行工程预算确定工程造价时，对这部分甲供材就没有提税并入工程总造价。