房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论【会计实务操作教程】

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土地价款抵减销项税额纳税申报填写及会计处理

土地价款抵减销项税额纳税申报填写及会计处理土地价款抵减销项税额纳税申报填写及会计处理政策内容根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

会计处理1.支付土地价款时，借：开发成本——土地成本贷：银行存款2.增值税纳税义务发生，土地价款可以抵减销售额时，借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本政策依据：财会[2016]22号(三)差额税的会计处理及增值税申报表的填报。

1.将当期允许扣除的土地价款金额填写到《增值税纳税申报表附列资料（三）》的第5列“本期实际扣除金额”处。

2.将该金额填写到《增值税纳税申报表附列资料（一）》的第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”处。

甲房地产开发有限公司于2017年8月取得位于市区的土地，缴纳土地出让金1亿元，支付拆迁补偿费8000万元。

商品房于2018年2月开始预售，2020年11月底交房。

截止2020年11月该项目可销售面积为平方米，已销售面积为平方米，收到的含税房款为9亿元。

2020年11月达到增值税纳税义务销项税额=(900，000，000.00-168，750，000.00)/1.09*0.09=60，378，440.37元。

会计处理：借：应交税费-应交增值税(销项税额抵扣)13，933，486.24。

土地成本抵减销售额是否需要进行账务处理？

土地成本抵减销售额是否需要进行账务处理？问题：我公司为地产开发公司，2019年9月份取得一宗土地，缴纳土地出让金5.4亿元，根据国家税务总局公告2016年第18号规定可以按照销售进度抵减销售额后计算销项税，请问土地成本抵减销售额后对增值税、土地增值税和企业所得税都有哪些影响？是否需要进行账务处理？DJZ回复：根据您的描述回复如下：一、土地成本抵减销售额对三大税种影响1、增值税。

土地成本抵减销售额主要是为增值税设计的，按照18号公告内容，在计算增值税销项税时先扣除已售比例对应的土地成本，再计算销项税，变相地降低了销项税税额，起到了与进项税相同的效果，这一政策具体体现在增值税纳税申报表上就是附表一中的第12列，通过该列申报扣除金额来实现抵减销售额。

2、土地增值税。

按照18号公告内容，土地成本抵减的是销售额，不是对土地成本的价税分离，与农产品计算抵扣进项税方式有本质区别，不应当冲减土地成本，对土地增值税无影响。

3、企业所得税。

土地成本抵减销售额是增值税的规定，在企业所得税上计税收入仍然按照不含税收入计算，然而已经在增值税上享受的销售额抵减优惠该如何在企业所得税中实现呢？财会2016年22号文件给出方法是按照销项税额抵减金额冲减主营业务成本，这样在不调整计税收入的情况下，在增值税上给的抵减优惠通过调减成本给补回来，实现企业所得税的平衡。

二、土地成本抵减销售额账务处理❶结转项目主营业务收入和主营业务成本借：预收账款贷：主营业务收入应交税费-应交增值税-销项税借：开发产品贷：开发成本（按规定分摊方法分摊）借：主营业务成本贷：开发产品（按已售面积比例结转）❷按照销售面积比例计算销项税额抵减借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减贷：主营业务成本❸期末将销项税额抵减调整借：应交税费-应交增值税-销项税额贷：应交税费-应交增值税-销项税额抵减三、土地成本抵减销售额注意事项1、地产企业在达到完工交付之前按照规定进行预缴增值税，不涉及土地成本抵减，在完工交付当期进行增值税价税分离，同时应计算销项税额抵减金额，在当期增值税纳税申报附表一第12列申报实现；2、销项税抵减金额对冲的不是土地成本，而是主营业务成本，对冲的主营业务成本是从开发成本分摊结转至开发产品，再由开发产品按已售面积比例结转至主营业务成本的，这样安排实现了销项税抵减与对冲主营业务成本同时按照销售进度确认，理论上实现了时间与金额上的配比。

房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额

房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。

文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，大多数房地产开发企业的账务处理主要有两种：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本（开发成本）借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：营业外收入我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。

【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税。

2016年,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为2553万元。

应抵减的销项税额为：2553÷（1+10%）×10%=253万元1.假如进行如下会计处理：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）253贷：开发成本 253①增加的土地增值税：假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的开发费用为开发成本的10%，适用30%的土地增值税税率253×（1+20%+10%）×30%=98.67 （万元）②增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业（253-98.67）×25%=38.58 （万元）③增加的营业利润：253-98.67=154.33（万元）2.假如进行如下会计处理：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）253贷：营业外收入 253①增加的土地增值税：因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。

②增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业253×25%=63.5 （万元）③增加的营业利润：营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变。

房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法探讨

推荐RECOMMEND房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法探讨姚玉蝶南通开放大学摘要：营改增对房地产开发企业带来了巨大的影响，很多地方都出现了变化，在进行会计处理的过程之中需要进行改变。

在文中则主要就根据营改增带来的变化，结合房地产企业实际情况，探讨了房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法。

关键词：营改增；房地产开发企业；增值税销项税额营改增后，房地产开发企业由过去的价内税营业税改为价外税增值税，会计和税法对增值税销项税额的计算规定和处理方法不同，导致会计上的主营业务收入和主营业务成本与税法上应税收入和计税成本产生较大的差异，这种差异主要体现在会计上确认并计量了土地出让金的销项税额抵减，以及相应的会计处理。

一、税法规定(一)增值税《国家税务总局公告2016年第18号》规定，房地产开发企业采用一般计税方法计税时计算的销售额，等于取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，政府出让土地使用权免征增值税，因此可以推算出：增值税应税收入=房款总额-增值税销项税额-当期允许扣除的土地价款可以看出，房地产开发企业的销项税额计算与其他行业不一致，差额部分为扣减的土地价款部分“所包含的销项税额”。

(二)土地增值税营业税时代，土地增值税应税收入是房地产开发企业收到的房款总额。

《国家税务总局公告2016年第70号》规定，一般纳税人房地产开发企业核算的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

因此，营改增后，土地增值税应税收入为：土地增值税应税收入=房款总额-增值税销项税额=增值税应税收入+当期允许扣除的土地价款二、会计规定《关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)规定，增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“销项税额抵减”二级科目，通过该科目核算按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。

房地产土地抵减销项税额的分录及例题

房地产土地抵减销项税额的分录及例题在房地产领域，土地抵减销项税额的话题可是个热门，大家都想知道怎么操作，别担心，今天咱们就来聊聊这事儿，轻松愉快，保准让你听得懂。

咱得搞清楚啥是销项税额。

简单来说，就是你在销售商品或者提供服务时，需要向客户收的税款。

听起来很复杂，但其实就像我们平时购物时，价格里都会有那点税，噢，买买买的时候可不能忽略这些。

土地抵减销项税额又是个啥呢？嗯，想象一下，你买了块地，准备盖个房子。

你花了不少银子，但这时候相关部门规定，如果你在销售这个房子时，可以把之前土地上的税额给抵扣掉，嘿，这可省下不少钱。

这样一来，你在卖房子的时候，账面上的税额就少了，划算得很呢！好啦，很多朋友可能就问了，那这抵扣到底怎么做呢？其实呀，最关键的就是做好账务处理。

比如说，你买了土地，支出的款项就得记录在案，这时候就要做个分录，记得把支出和税额都标明清楚。

这一步可别马虎，搞得一团乱，真是得不偿失。

你看，就像打麻将，先把牌理顺了，才能顺利出牌，哪能一头雾水。

再说说例题吧，假设你买了一块土地，花了100万，税率是10%。

那么你可以抵扣的销项税额就是10万。

嘿，这个10万可不是小数字，像捡到钱一样，心里乐开了花。

等到你把房子卖出去，再把这10万从税额里抵扣掉，真的挺爽的。

像个老练的商人，操作起来一套一套的。

具体的分录得按规则来。

你得先记录买土地的支出，分录应该是：借：土地投资100万，贷：银行存款100万。

然后再记销项税额的抵扣：借：销项税额10万，贷：应交税费10万。

记住，这些分录可不能乱来，得稳稳当当。

否则，等到查账的时候，真是哭都没地方哭。

再有，大家一定要留心，相关部门的可不是一成不变的。

时不时会有一些新的规定出台，这个时候可得多留个心眼，别错过了能省钱的机会。

跟着走，就像顺风船，才能一路顺风，顺利到达目标。

哦，对了，跟你们说，这可不单单是为了省钱，合理的税务处理，能够让你的企业形象也提升。

税务处理得当，投资者和合作伙伴都对你刮目相看，生意自然就会越做越大。

房地产企业一般计税中土地成本抵减税务处理解析

12 月房地产项目开始陆续交付，2022 年 12 月交付房地
产项目地上建筑面积 5.6 万平米，开票金额 6.4 亿元。
五、土地成本抵减在土地增值税中处理
冲减开发成本金额是多少？
1.政策依据
2022 年度企业土地价款实际抵减销项税额 1 098
2.举例分析
增值税销售收入多土地价款；在企业所得税方面，成本
销项税额＝销售额×9%
可以抵减土地价款
土地应税收入＝取得全部价款和向购房者收取的其他费用÷ 增加土地价款增值税（1＋9%）＋当期可以抵减的土地价款÷（1＋9%）×9% 抵减的销项税
A 房地产开发有限公司于 2018 年取得某市某地
六、土地成本抵减在企业所得税中处理
用等。以上两个文件都认为，土地成本是指为取得土地开发使用权而发生的各项成本与费用。
三、土地成本抵减内容房地产企业取得土地费用入账凭据只能是开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。向国土部门缴纳的土地出让金而取得相关凭据为非增值税专用发票，导致无增值税进项税额抵扣。国家为缓解房地产企业一般纳税人增值税税负压力，房地产企业在一般计税方式下计算增值税销售额时，可以采取差额扣除土地价款方式计算销售额。允许扣除土地价款内容有哪些？上文指出土地成本是“ 取得土地开发使用权而发生的各项成本与费用 ”。所以土地价款抵减内容为向国土部门缴纳的土地出让金、税务部门缴纳的契税以及因土地使用权变更而产生相关费用。

房地产企业——“开发成本”明细科目设置与核算【会计实务操作教程】

8、其他
四、建筑安装工程费：核算项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。 1、建筑结构工程了：基础工程、主体结构工程、门窗工程、公共部位
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
精装修、室内精装修、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。 2、设备及设备安装工程室内水暖气电管线设备、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等、消防系统、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。 3、室外总体工程：道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等；园林环境工程绿化建设、建筑小品等；其他 4、工程管理费工程监理费、咨询费、施工合同外奖金、质监费、验收费 5、预提 6、其他五、公共建筑配套设施费：核算开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。具体内容如下： 1、会所、物管楼 2、儿童乐园 3、学校、幼儿园 4、游泳池 5、网球场
6、预提
7、其他六、资本化利息：核算直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。具体包括：
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1、利息支出 2、利息收入 3、汇兑损益 4、金融机构手续费七、开发间接费：核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。具体包括： 1、工程管理费行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工
二、前期工程费：主要核算在取得土地开发权之三通一平” 等前期费用。具体包括： 1、勘察设计费：勘察及丈量费、规划设计费：含景观设计、竞标设计
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案例解析：房地产开发企业土地价款抵减销项税额，如何填写增值税纳税申报表

案例解析：房地产开发企业土地价款抵减销项税额，如何填写增值税纳税申报表做财务的人都知道，房地产企业从国土资源部门取得的土地支付价款后取得的是“行政事业收费票据”。

而以前的政策规定只有取得增值税进项税票才可以抵扣进项税，财政票据是不可以抵扣进项税的。

2016年营改增的同时，房地产企业对于一般计税的开发项目迎来了利好的税收政策，即：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）文件的意思就是房地产企业的一般计税项目从国土局购买的土地支付的土地出让金，虽然取得的是行政事业的收费票据，但是照样可以抵扣进项税额了只是政策将抵扣进项税变相为抵减销项税额。

那么房地产企业的财务人员如何在增值税纳税表中进行填写呢？下面我们通过案例的形式来解析。

01案例A项目为2018年2月份开始建设，该项目占用土地面积为80亩，缴纳的土地出让金436,000,000元。

施工许可证上注明的时间为2018年2月28日，总建筑面积为225,000平米。

2018年5月份取得预售证，预售证上记载的可售面积为200,000平米，预计销售收入为3,270,000,000元。

该项目楼盘于2020年10月达到交付使用条件，2020年12月开始交房，总计交付的房屋建筑面积为30,000平米，交付的房屋2020年11月30日前已收齐全部价款，共计490,500,000元，企业交付房屋当月向购房人开具增值税专用发票为49,050,000元，开具增值税普通发票为416,925,000元，未开票金额为34,525,000，同时按照税法规定确认收入。

针对以上资料填写2020年12月土地价抵减销项税额的增值税纳税申报表。

02案例解析从以上案例资料我们可以看出，该项目属于一般计税的项目，因此取得的土地出让金可以抵减销项税额。

03土地价款抵减销项税额纳税申报表填步骤及要点第一步，填写增值税纳税申报表附列资料（三）第2行“9%税率的项目”下面我们根据案例所给的资料来逐一对该表进行填写。

土地增值税清算时，土地款中抵减的销项税金，收入及土地成本的处理

土地增值税清算时，土地款中抵减的销项税金，收入及土地成本的处理在业界，一直以来，有个争议。

土地增值税清算时，土地款抵减的销项税金该如何处理?收入加不加?成本减不减?排列组合，由此产生四种处理方式。

其实深入研究一下总局的政策规定，不难得出确定性的收入处理方法。

收入处理方法确定，成本的处理方法其实也能确定。

下面从5个方面，简要介绍一下：1、土地增值税清算的简要计算逻辑;2、问题的产生;3、目前各地税务局采取的做法;4、收入确认的相关政策;5、土地成本扣除的相关政策。

土地增值税的简要计算逻辑，不用多讲，主要的点是土地成本扣除有个加成效应。

在不考虑普票的基础上，普通的商品生产过程中，B公司生产成品销给消费者，从A公司购买原材料，此时的原材料是价税分离的。

而在房地产公司销售商品房时，从政府购买到的土地是一个混合价，无价、税的概念。

总局在营改增时，考虑到土地的特有情况，实行销项抵减的特殊性政策。

此时，增值税问题解决了，土地增值税的问题又来了。

土地价款在成本扣除时，是按全额扣，还是按差额扣?已被抵减的销项税金如何处理?加到收入中，还是扣减土地成本?不考虑简易计税。

在一般计税方法下，从利于纳税人的角度排列组合，从优到劣，有四种方案：第一种，收入不变，土地成本全额扣除;第二种，收入加抵减的销项税金，土地成本全额扣除;第三种，收入不变，土地成本差额扣除;第四种，收入加抵减的销项税金，土地成本差额扣除;第一种方案，土地成本在销项抵减的税金，在土地增值税清算时，相当于不做考虑，视同未抵减。

这涉及到两个税种的好处全让纳税人占了，从笔者的工作经历看，未看到有税务局实行过这种方案。

第二、三、四种，皆有实例，但随着时间的推移，税局和纳税人的认知不断提升，目前第二种方案逐渐被大多数人接受，在税局的审核实践中也更多地被应用。

即，土地成本在销项抵减的税金，在收入中加回，成本全额扣除。

下面我们就来分析一下总局对收入确认方面的相关规定。

房地产开发企业土地价款抵减销售额会计处理解析

房地产开发企业土地价款抵减销售额会计处理解析王继晨摘要：随着营改增后房地产“新项目”逐渐进入土地增值税清算期，因土地价款扣减销售额而减少的销项税额部分如何进行会计处理成为房地产开发企业财税人员关注的焦点。

通过对土地价款抵减销售额而减少的销项税额部分记入“主营业务成本”、“主营业务收入”和“其他收益”三种不同处理方式的比较分析，并结合其对增值税、土地增值税等主要税种的影响，从而选择最合理的会计处理方式，有助于房地产开发企业财税人员理顺该业务会计处理的思路，有助于房地产“新项目”土地增值税清算的顺利进行。

关键词：土地价款抵减销售额；增值税；土地增值税《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）（以下简称“财税2016年36号文”）之附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”和《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）（以下简称“国税2016年18号文”）两个文件都对一般纳税人房地产开发企业在计算房地产新项目增值税时土地价款如何抵减销售额做出了明确的说明，即：按照一般计税方法计税的房地产新项目在计算当期的销售额时，应以取得的全部价款和价外费用减去按销售比例对应的土地价款来确定，并以此抵减土地价款后的销售额乘以相应税率计算得出增值税销项税额。

显然，明确的税收政策及相关规定使得增值税税额的准确计算对房地产开发企业而言不存在任何问题，但是，如何对土地价款抵减销售额进行会计处理则在业界众说纷纭。

究其原因，主要缘于该业务的会计处理不仅仅对增值税产生影响，也会对房地产开发企业土地增值税的计算产生巨大的影响。

所以，对土地价款抵减销售额的会计处理已经不是一个单纯的会计问题，而是同时涉及会计和税务两方面的综合问题。

一、土地价款抵减销售额会计处理的几种思路当房地产开发企业对房地产新项目确认销售收入，即将“预收账款”转入“主营业务收入”时，应借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”和“应交税费-应交增值税（销项税额）”，同时，应根据税法的规定进行土地价款抵减销售额的会计处理。

会计实务：房地产开发项目的土地使用税如何账务处理？

房地产开发项目的土地使用税如何账务处理？问：房地产企业因项目开发支付的土地使用税是计入当期费用还是计入开发成本中？答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（六）开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

根据上述规定，开发产品计税成本支出中不含土地使用税。

《企业会计准则应用指南—附录（会计科目和主要账务处理）》（2006）规定：6602管理费用一、本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。

三、管理费用的主要账务处理。

按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记本科目，贷记“应交税费”科目。

因此，企业的土地使用税在“管理费用”科目中列支。

综上所述，房地产企业因项目开发支付的土地使用税，账务处理应计入当期费用；企业所得税而言，不能计入开发产品的计税成本。

【热门】土地价款抵减的销项税额须计入土地增值税清算收入

土地价款抵减的销项税额须计入土地增值税清算收入摘要：1、“种桃道士归何处,前度刘郎今又来”：增值税上土地价款对应抵减的销项税额，在土地增值税清算时，将被调整重新计入土地增值税清算收入。

2、““东边日出西边雨，道是无晴却有晴”，调增清算收入总比调减土地成本要强，因为至少保全了土地成本的加计扣除。

正文：地产业自2016年5月1日实施营改增，增值税价外税的特性令其对收入、成本、税金等财税指标体系构成了冲击和重构，“牵一发而动全身”，令其他税种、尤其是计税原理与其类似好比“同母异父”的土地增值税须作出政策响应与技术对接，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定，但惊鸿一瞥概括少言，[1]土地增值税在营改增后的诸多实务操作问题并未得以全面叙述与明确，而此项任务是留予本次70号公告来作更接地气的完成。

另外说明的是，本公告在问题设定与政策精神上，与广州市地税局前期出台的《2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引》（穂地税函〔2016〕188号印发）相当接近，广州地税局在税法创制上直面实务敢为人先的勇气与担当令人敬佩。

一、政策焦点：土地成本抵减的销项税额须重新计入土地增值税的清算收入公告规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

1、一般计税办法下，地产企业的销项税额是什么？（2016年第18号）《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额、销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。

土地销项税抵减的会计账务处理分录

土地销项税抵减的会计账务处理分录
借：应交税费——应交增值税(销项税额抵减)
贷：主营业务成本
或者：
借：应交税费——应交增值税(销项税额抵减)
贷：营业外收入
土地增值税如何计算？
土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税必须分项目、分类计算。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

土地使用税分录
计提时：
借：税金及附加
贷：应交税费——土地使用税
次月缴纳税金时，再计入应交税费科目
借：应交税费——土地使用税
贷：银行存款
税金及附加是指企业经营活动应负担的相关税费，包括消费税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、环境保护税、土地增值税、房产税、车船税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、契税、车辆购置税等。

会计干货之【营改增课堂】房地产开发企业获取土地使用权账务处理

会计实务-【营改增课堂】房地产开发企业获取土地使
用权账务处理
今天，我们讲解土地使用权的账务处理。

1.以出让方式获取土地使用权
以出让方式获取土地使用权，因为在获取土地阶段不涉及增值税进项税额的取得，所以增值税制下的会计核算和营业税制下的会计核算一致，直接计入土地使用权或开发成本科目。

借：开发成本土地取得成本
贷：应付账款/银行存款等
以出让方式获取土地使用权支付的土地价款，在计算销售额时可以从全部价款和价外费用中扣除，账务处理在计算销项税额时进行。

2.以转让方式获取土地使用权
需要明确的是，土地使用权转让方发生了应税行为是增值税的纳税义务人，有责任和义务开具增值税专用发票。

那么，对于取得土地使用权的房地产开发企业，在进行账务处理时包括两方面：核算成本、核算进项税额。

借：开发成本土地取得成本
应交税费应交增值税（进项税额）
贷：应付账款/银行存款等
3.以接受出资方式获取土地使用权
根据目前的增值税相关规定，投资人以土地使用权进行出资，并没有免交增值税，或不征收增值税的规定。

河南省国家税务局和
深圳市国家税务明确，以不动产、无形资产投资入股需要征收增值税。

我个人认为，以土地使用权出资的应当视同销售，股东应当开具增值税专用发票，接受出资的房地产开发企业在进行账务处理包括两方面：核算成本、核算进项税额。

借：开发成本土地取得成本
应交税费应交增值税（进项税额）
贷：股本/实收资本
资本公积。

房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论【2018年最新会计实务】

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在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处理”
具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额
的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款” 、“应付票据” 、“银行存款”等科目。文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，大多数房地产开发企业的账务处理主要有两种：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本（开发成本）借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：营业外收入我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税。 2016年,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为 2553万元。应抵减的销项税额为：2553÷（1+11%）×11%=253万元 1.假如进行如下会计处理：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 253 贷：开发成本 253 ①增加的土地增值税：假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的开发费用为开
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发成本的 10%，适用 30%的土地增值税税率 253×（1+20%+10%）×30%=98.67 （万元） ②增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业（253-98.67）×25%=38.58 （万元） ③增加的营业利润：

房地产企业土地抵减销售会计处理

房地产企业土地抵减销售会计处理房地产企业土地抵减销售会计处理，听起来就像个高深莫测的会计术语，但别急，这事儿其实并没有那么复杂。

你说，房地产企业忙忙碌碌卖房子，账目一堆堆的，咋就这么“土地抵减销售”呢？好家伙，这背后可有学问呢！我们先来简单聊聊。

大家知道，房地产公司要建楼卖楼，最基本的成本就是那块地。

你想，地可不是白菜价，尤其是在大城市。

土地一拍下来，价格就高得让人咂舌。

然后呢，房地产公司拿到地后，要建设，要拆迁，要改建，真的是个“大工程”，这一堆堆的钱都得算到账上。

不过呢，这时候，地的价值就要进行处理了，不然整天账上都是一堆没用的数字，财务报表怎么看呢？如果公司现在准备卖楼，那么地的价值就不能一直停在原始的土地购置价上，得通过抵减的方法，来看看土地到底在楼盘销售时给公司带了多少实际价值。

嗯，听起来还是挺有道理的对吧？说白了就是把土地的成本和楼房销售的收入挂钩，不然账目就不太清楚了。

说到“土地抵减销售”这一做法，大家一定要清楚一个概念，那就是“土地增值”了。

房地产公司在土地上盖楼，然后卖出去，卖出的价格肯定是比拿地时贵得多。

咋说呢，盖楼这事儿，不光是盖个房子，更多的还有基础设施建设、楼盘的设计、周边环境改善等，这些都要花钱，但也提高了楼盘的整体价值。

那你拿地的钱就得按照“土地抵减”的方式，从销售收入中剔除。

这样算下来，企业才知道自己的盈利空间有多大，账面数字才会准确。

举个简单的例子：假设某个房地产企业买了一块地，花了1000万。

后来，这块地上的楼盖好了，准备卖房，价格可是翻了好几倍，假设总销售收入是5000万。

你怎么知道这5000万中有多少是来自于土地呢？就是通过“土地抵减销售”这种方式，把1000万的土地成本从销售收入中抵扣掉。

剩下的4000万才算是真正的利润。

所以说，做这个“土地抵减”处理，就是给公司一个清晰的利润图，避免销售收入被土地的高成本“侵占”了，剩下的利润看起来就不那么真实。

再往下说，土地抵减这个会计处理，其实不仅仅是为了账目清晰，还能帮助公司更好地做决策。

土地销项抵减会计处理

土地销项抵减会计处理
土地销项抵减是一种常见的会计处理方式，具体来说，它是指企业在发生土地出售业务时，可以将此次销项税额抵减应纳的进项税额，以达到减免税款的目的。

在会计处理上，土地销项抵减是一种抵扣方式，需要进行如下的会计分录：
借：应交税费-销项税额
贷：土地出售收入和应税项目对应的应纳进项税额
通过上述会计分录，企业可以将销项税额抵减应纳进项税额，从而达到减免税款的目的。

而在实际操作上，企业需要注意以下几点：
第一，抵减前提是应当存在应纳进项税额。

如果企业没有应纳进项税额，则无法采用销项抵减的方式减免销项税额。

第二，需要依据税法的规定进行抵减。

企业在进行销项抵减时，需要依据税法的规定进行抵减。

如果抵减方式不正确，企业将面临税务处罚。

第三，进行抵减须符合法律规定。

土地销项抵减必须符合国家相关的
法律法规，从而确保企业在进行销项抵减时符合国家相关的政策制度。

综上所述，土地销项抵减是一种有效的减免税款的方式，但是需要在
具体操作中严格遵守相关的法律法规，从而确保企业在进行销项抵减
时不会违法违规。

同时，需要注意应纳进项税额的存在，确保企业的
抵减方式正确合规。

土地销项抵减会计处理

土地销项抵减会计处理土地销项抵减是一种会计处理方式，主要用于减少企业的应交税费和增值税进项税额。

在中国的税收制度中，企业在购买土地时需要缴纳土地增值税，而在将土地出售时可以通过销项抵减的方式来减少应交税费。

本文将对土地销项抵减的会计处理进行详细阐述。

我们需要了解土地增值税的基本情况。

土地增值税是指在土地转让过程中，卖方按照土地增值额的一定比例缴纳的一种税费。

土地增值额是指土地转让价格与购买土地的成本之间的差额。

根据中国的税收政策，土地增值税的税率一般为30%。

在企业购买土地时，需要根据其成本进行计算，并将土地增值税作为进项税额进行认证。

进项税额是指企业购买商品或接受劳务支付的增值税，可以在应交税费中抵减。

然而，在企业将土地出售时，由于土地增值额的存在，企业需要缴纳相应的土地增值税。

为了减少企业的应交税费，企业可以通过销项抵减的方式来抵消土地增值税。

销项抵减是指企业将其销售商品或提供劳务的增值税额减去购买土地时认证的进项税额，从而减少应交税费。

具体的会计处理步骤如下：1. 首先，企业需要在购买土地时将土地增值税作为进项税额进行认证，并记录在会计凭证中。

2. 当企业将土地出售时，需要计算出销售商品或提供劳务的增值税额，并记录在会计凭证中。

3. 然后，企业需要将购买土地时认证的进项税额从销售商品或提供劳务的增值税额中抵减，并计算出净增值税额。

4. 最后，企业需要按照净增值税额的税率计算出应交税费，并将其记录在应交税费的科目中。

需要注意的是，土地销项抵减的会计处理需要符合会计准则和税收法规的规定。

企业在进行土地销项抵减时，应当保留相关的凭证和文件，以备税务机关的核查和审计。

土地销项抵减的会计处理可以有效减少企业的应交税费和增值税进项税额，从而提高企业的利润。

然而，在实际操作中，企业需要仔细核算土地增值额和进项税额，确保准确计算销项抵减金额，并及时缴纳应交税费，以免产生税务风险。

土地销项抵减是一种会计处理方式，通过将销售商品或提供劳务的增值税额减去购买土地时认证的进项税额，从而减少企业的应交税费。