房地产开发企业成本和收入的会计核算

成本项目一般包括下列六项：
1) 土地征用及拆迁补偿费 2) 前期工程费 3) 基础设施费 4) 建筑安装工程费 5) 配套设施费 6) 开发间接费
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
成本核算——会计科目
开发成本—土地开发 —房屋开发—土地征用及拆迁补偿费 —XXX — 前期工程费 —基础设施费 —建筑安装工程费 — 配套设施费 —开发间接费 —配套设施开发 —代建工程开发
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（三）房屋开发成本的核算-前期工程费
借：开发成本——房屋开发（ＸＸ） ——前期工程费 （在建）
借（长期）待摊费用（未建） 贷：开发成本——土地开发 ——前期工程费 （间接费用分配） 贷：预提费用（未建） 贷：银行存款、应缴税费等（直接计入）
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
1.土地征用及 拆迁补偿费 开 2.前期工程费
发 3.建筑安装工程
成 4.基础设施建设
本 5.公共配套设施
6.开发间接费
未建 在建 已完工
主营业 务成本
已销售
固定资产 开发产品
未销售
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开发成本的归集与分配
开发成本明细账包括 ——土地开发成本 ——房屋开发成本-------——配套设施开发成本 ——代建工程开发成本
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土地开发成本
1) 土地征用及拆迁补偿费
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对 象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加 分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿 费来分配。 按建筑面积计征（或补偿）时： 不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的 “土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房 屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
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土地开发成本
1) 土地征用及拆迁补偿费 有关分配方法为:
按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到 各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小 区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地 面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公 用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算 对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象 的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分 配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补 偿费。
房地产开发企业成本和 收入的会计核算
2020/11/19
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
会计规范
会计政策开始实施时间坐标轴
93 01 02 05 07 13（年）
两则两制 三套会计制度 大准则 小准则 （准则不分行业）
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
关于房地产企业划型标准
• 《中小企业划型标准规定》 工信部联企业[2011]300号
大
中
小
微
营业收入 营业收入 营业收入 营业收入
200000万 1000万元 100万元及 100万元以
元及以上， 及以上，且 以上，且资 下或资产总
且资产总额 资产总额 产总额 额2000万
10000万元 5000万元 2000万元 元以下
及以上
及以上
及以上
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
一、成本费用的核算与管理
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（三）房屋开发成本的核算-前期工程费
(4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下 排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的 占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行 场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 (5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费， 临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围 栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产， 如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 (6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目 编制或审查预算而发生的费用。 (7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定 技术咨询费等。
（前期工程２０）
（基础设施６２）
贷：银行存款
１７０４
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土地开发成本的归集
２借：开发间接费用 １９
贷：银行存款
１９
３借：开发成本－土地开发成本－甲土地
（开发间接费）
９
开发成本－房屋开发成本－绿色小区
（开发间接费）
１０
贷：开发间接费用
１９
４借：开发产品－商业性土地－甲土地９３１
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土地成本分配表 单位：万元
项 占地 征拆费 前期 建安工 基础 基础设 建安 建安工
目 比例
工程 程概算 设施 施费 工程 程费
％
价值 分配
分配
比例
比例
％
％
合计
写 ３０ ２１０ ６ １００
字
０
楼
１ １．８
１ ２４０．４ ２．６
住 ６０ ４２０ １２ １５０
宅
０
楼
贷：开发成本－土地开发成本－甲土地９３１
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（二）房屋开发成本的核算
账户设置
开发成本－房屋开发成本－商品房 －出租房 －周转房 －代建房
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（二）房屋开发成本的核算 －土地成本的分配
例２ＸＸ房地产开发公司前期开发的乙土地已经竣 工，本月在乙土地上开发绿色小区，开发产品包 括１栋写字楼，２栋住宅（结构规模相同），１ 座社区中心等三个成本计算对象。各项开发产品 占用土地面积比例为写字楼３０％，住宅６０％， 社区中心１０％。乙土地开发总成本为７８２万 元，其中：征地拆迁补偿费７００万元，前期工 程２０万元，按房屋设施占地面积分配；基础设 施３０万元，建安工程费３２万元按房屋设施建 安工程概算价值分配。（见表）
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成本核算——主要流程
开发成本—房屋开发—XX 对象
开发间接费等
*直接费用
分配
完工
开发产品
营业务成本
完工已售 结转利润
未建 待摊费用
摊销
完工待售
（注：不包括预售）
未建 预提费用
预提
未建
余：在建
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（一）土地开发成本的归集与分配
• 土地开发成本归集：
未建 在建 已完工
固定资产 开发产品
主营业 务成本
已销售
未销售
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房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图
实际发生的 各项支出
预提费用
待摊费用
成本 期间费用
直接成本 间接成本 共同成本
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
土地开发成本的归集
例1：XX房地产开发公司2012年初开始开 发甲乙两块地。甲为商品性土地，乙为自 用土地，用于绿色小区楼盘开发。以银行 存款支付下列款项（见表）。
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开发成本卡 单位：万元
项目 土地征用及 前期工程 基础设施 开发间接 开发成本
直接成本 间接成本 共同成本
能分清成本对象 的间接成本
不能分清成本对 象的间接成本
直接计 入
1.土地征用及 拆迁补偿费 开 2.前期工程费 发 3.建筑安装工程 成 4.基础设施建设 本 5.公共配套设施 6.开发间接费
按制造成本法 归集和分配
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房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图
商业性建设场地—“开发成本-土地开发成本” “开发成本-房屋开发成本”（直接）
自用建设场地 “开发成本-土地开发成本”（间接）
（按一定标准分配）
“开发成本-房屋开发成本”
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土地开发成本
1) 土地征用及拆迁补偿费
(1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地 效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变 更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目 建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 (2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁 补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费 等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关 成本。 (3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征 用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、 热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 (4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图
实际发生的 各项支出
直接成本
直接计 入
预提费用 待摊费用
成本
间接成本
共同成本 期间费用
能分清成本对象 的间接成本
开
发
成
不能分清成本对
象的间接成本
本
按制造成本 法
归集和分配
1.土地征用及 拆迁补偿费 2.前期工程费
3.建筑安装工程 4.基础设施建设 5.公共配套设施 6.开发间接费
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（四）房屋开发成本的核算-基础设施费
(6) 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电 缆集资费，交纳的电话增容费等。 (7) 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和 按规定应交纳的有关费用。 (8) 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。 (9) 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支 出；绿地建设费。 (10) 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾 站(箱)、公厕等支出。 (11) 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区 大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。
１ ７．７
１ ４６８．６ ８．９
社 １０ ７０ ２ ３０ 区 中 心
０．５
０．５
７３
合 １０ ７００ ２０ ２５３ １． ３０ １． ３２
７８２
计０
０ １８
２６ 房地产开发企业成本和收入的会计核 算
（二）房屋开发成本的核算 －土地成本的分配
借：开发成本－房屋开发－写字楼２４０．４ －住宅楼４６８．６
• 参考资料： • 《企业会计准则》 • 关于印发《企业产品成本核算制度（试
行）》的通知 财会[2013]17号 执行日期：2014-01-01 • 《《万科集团房地产成本核算指导 》 • 《房地产开发经营业务企业所得税处理办 法》（国税发〔2009〕31号 ）等
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（三）房屋开发成本的核算-前期工程费
2) 前期工程费
• 能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对 象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成 本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本— 土地开 发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及 未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
拆迁补偿费
费
费
费
合计
甲土地
800
20
102
9
931
乙土地
700
20
62
Βιβλιοθήκη Baidu
10
792
合计
1500
40
164
19
1723
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
土地开发成本的归集
１借：开发成本－土地开发成本－甲土地
（征拆８００）
（前期工程２０）
（基础设施１０２）
开发成本－房屋开发成本－绿色小区
（征拆７００）
－配套设施－社区中心 ７３ 贷：开发成本－土地开发－乙土地 ７８２
如果不单独核算土地开发成本，则直接进房 屋开发成本
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（三）房屋开发成本的核算-前期工程费
2) 前期工程费 (1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府 有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或 墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补 贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 (2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体 设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费 (含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒 图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 (3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费， 沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、 定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（四）房屋开发成本的核算-基础设施费
3) 基础设施费
(1) 道路工程费：小区内道路铺设费。 (2) 供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及 电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增 容费等。 (3) 给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给 排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳 的水增容费等。 (4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费， 煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。 (5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。