房地产开发企业成本和收入的会计核算
房地产企业会计处理(成本、费用类会计科目核算)
房地产企业会计处理（成本、费用类会计科目核算）（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
可根据上述六项来设置三级明细科目①开发土地成本费用：借：开发成本——土地开发贷：银行存款（或应付账款——XX公司）分配开发的间接费用借：开发成本——土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——土地开发。
②配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本——配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本——配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本——配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——配套设施开发③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款（或应付账款——应付工程款）自已组织施工的借：开发成本——房屋开发贷：银行存款（或应付账款——应付工程款）应付工资库存材料或设备⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本——代建工程开发贷：银行存款（或库存材料；或现金）结转开发的间接费用借：开发成本——代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本——代建工程贷：开发成本——代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本——代建工程结算成本贷：开发成本——代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时借：开发间接费用贷：银行存款（或应付账款；或应付工资）分配开发的间接费用借：开发成本——房屋开发贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转借：开发产品——房屋贷：开发成本——房屋开发（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。
房地产开发成本、收入会计
房地产开发成本、收入会计1. 引言在房地产开发过程中，准确计算和记录开发成本与收入是至关重要的。
开发成本包括土地购置费、建筑施工和装修费用、市政配套设施费用等。
而开发收入主要来自房地产销售和租赁。
本文将介绍房地产开发成本和收入的会计处理方法，并提供一些实际案例来说明。
2. 房地产开发成本会计处理房地产开发成本会计处理可以分为以下几个方面：2.1 土地成本土地成本是指购置土地的费用，包括土地购买价款、土地使用权出让金、土地平整费用等。
按照《企业会计准则》的规定，土地属于非耐用性无形资产，其成本应当在购置时计入固定资产，并以摊销的形式在一定期间内计入成本。
2.2 建筑施工和装修费用建筑施工和装修费用是指房地产开发过程中的施工和装修所产生的费用，包括劳动力成本、材料成本、机械设备成本等。
根据《企业会计准则》的规定，这些费用应当在实际发生时计入成本，并以摊销的形式在使用年限内进行分摊。
2.3 市政配套设施费用市政配套设施费用是指房地产开发过程中需要支付的市政建设费用，包括道路、排水系统、供电系统等。
根据《企业会计准则》的规定，这些费用应当在实际发生时计入成本，并以摊销的形式在使用年限内进行分摊。
3. 房地产开发收入会计处理房地产开发收入会计处理主要涉及房地产销售和租赁收入的核算。
3.1 房地产销售收入房地产销售收入是指通过出售房地产所获得的现金或应收账款。
根据《企业会计准则》的规定，房地产销售收入应当在实际收款或应收账款确认时计入收入，并在确认收入后进行相关的成本费用摊销。
3.2 房地产租赁收入房地产租赁收入是指通过出租房地产所获得的租金收入。
根据《企业会计准则》的规定，房地产租赁收入应当按照租赁合同规定的租金确定，在租金确认后计入收入。
4. 实际案例分析为了更好地理解房地产开发成本和收入的会计处理方法，以下是几个实际案例的分析：4.1 案例一：购买土地某房地产开发公司以1000万元购买了一块土地，该土地使用年限为50年。
房地产开发公司日常财务管理制度
房地产开发公司日常财务管理制度，财务工作流程【房地产公司的财务流程及及会计分录】一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。
二、收入帐务处理1、收到房屋首付、银行按揭款借：银行存款（或现金）贷：预收帐款--商品房2、工程完工结转收入借：经营收入贷：预收帐款--商品房3、将收入转入利润借：经营收入贷：本年利润三、成本帐务处理1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。
借:开发成本贷：银行存款（或现金）2、工程竣工借：开发产品贷：开发成本3、结转成本借：经营成本贷：开发产品4、将成本转利润借：本年利润贷：经营成本四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。
五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。
1、成本科目用错。
2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。
所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出借：开发产品--住宅、办公楼贷：在建工程3、结转成本借：经营成本贷：开发产品--住宅、办公楼4、结转利润借：本年利润贷：经营成本＜三＞1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账一一XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款一XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款一XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
房地产企业成本核算的会计科目有哪些你知道吗
房地产企业成本核算的会计科目有哪些你知道吗房地产开发企业的成本核算是一项非常复杂的工作，这是由房地产项目的特性所决定的，房地产项目投资项目具有建设周期长、资金投入量大、成本核算环节多、成本分配复杂、金融投资风险高等特点。
所以正确进行成本核算及分配，是房地产开发企业会计的首要任务，因此，对于房地产企业成本核算科目的深刻了解也是必要的。
1.房地产开发企业成本核算的会计科目（1）开发成本：可类比于工业企业的“生产成本”；（2）开发间接费用：可类比于化学工业企业的“制造费用”；（3）开发产品：可类比于工业企业的“产成品”。
2.开发成本开发成本科目开发成本会计核算企业在土地、房屋、建设项目设施和代建工程的开发过程中所酿成的各项费用。
开发产品成本按用途可分为四类：（1）土地开发成本：房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发与此相反生的各项直接费用和开发间接费用。
（2）房屋开发成本：房地产开发企业开发计划各种可行性研究房屋（包括商品房、周转房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。
（3）基础建设设施开发成本：房地产开发企业开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发新产品成本的公共配套设施所再次出现的各项费用支出。
（4）代建工程成本：房地产开发企业告知知会委托单位的委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他建筑工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。
3.开发间接费用开发间接费用核算中小企业内部独立核算单位直接组织管理开发项目而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；为建造开发家电产品借入资金而发生的借款费用，据此企业会计准则，将符合借款资本化条件的还款费用计入开发间接费用。
4.开发产品开发产品核算的是企业已完工仍未开发产品的实际成本。
包括土地、房屋、配套设施和代建工程等，具体是指企业已经完成全部开发计划过程，并已验收合格，合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。
房地产开发企业的成本会计核算_开发成本
房地产开发企业的成本会计核算_开发成本摘要:本文论述了房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。
首先回顾了房地产开发中的常见成本，然后通过对成本会计核算原则和相关会计准则的介绍，揭示了开发成本的特征、核算原则和核算方法，最后简要提出了对成本会计核算进行评估的原则和原则。
关键词：房地产开发，成本会计核算，开发成本，核算原则，核算方法，评估原则正文：一、简介房地产开发是指在拥有房地产开发权的基础上，将房地产扩大开发、增值的综合性表现形式。
它集经营、投资和其他业务为一体，是一个复杂的、高风险的经济活动，其成本会计核算十分复杂。
本文重点讨论房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。
二、成本会计核算原则根据国家会计准则，企业在进行成本会计核算时应遵循以下原则：1. 实物直接成本原则：所有直接参与生产和销售活动的实物费用都应归为直接成本。
2. 推算成本原则：当不能直接获取实物费用的数据时，可以根据相关信息推算出相应的成本数据。
3. 全部成本原则：所有参与生产和销售活动的费用都应归为全部成本，然后以某种方式将它们分配给不同类别的产品或服务。
4. 时间成本原则：应当将成本对应到生产和销售活动中的时间，将发生的成本归属到具体的时间段内。
三、开发成本的核算1. 开发成本的特征在房地产开发中，开发成本是指由于地方政府相关政策或者企业创新研发活动而认可的，可以在销售项目中分解出的，用于支持企业的相关投资。
一般来说，包括建设成本、投资管理成本、销售及服务成本以及其他营运性成本等。
2. 开发成本的核算原则a) 开发成本应当根据财务会计原则，按原始成本和变动成本两个类别进行核算；b) 如果土地、楼宇、运输设施等的价值不能直接计量，应当进行估值，并在估值变动情况出现时及时进行调整；c) 生产、投资、行政以及其他费用应当按真实价值进行核算；d) 土地使用权、许可证等费用应当逐笔计提；e) 违约金、罚款等应当在发生时计提；f) 投资补偿费、押金等应当按实际发生成本进行核算。
浅谈房地产企业开发成本及会计核算中应注意的问题
浅 谈房地产企业开发成 本 及会计核 算 中应 注意 的问题
一 潘春华 长泰泛华 生态产 业投资有限公司
出 的全 部费 用按 成 本项 目进行 归 集和 分配 ，最 终计 算 出开 发 项 目总 成本 和 单位 建筑 面 积成 本 的过 程 。企 业进 行 开发 成本 核算 ，除 了必
施 发生 的支 出。
如 果将 其直 接列 入 损益 类科 目进 行核 算 ，势 必会 形成 虚假 的财 务 成
果 ，不 能客 观地 反 映企 业 的实 际经 营 情况 ，同时 损失 开发 成 本加计 扣 除的税 盾 收益 。 因此 ，对 受 益对 象 明确 的贷 款 利息 应视 同 资本 性
须严 格 执行 国 家制 定 的房地 产 开 发企 业会 计 制度 和财 务制 度 外 ，还
应该 注意 以下几 个 问题 。
１ 开 发 成本 会计 科 目及 辅助 项 目的设 计 ．
核 算 中应 注意的 问题 进行探 讨
正确 划 分成 本项 目，可 以客观 地 反映 产 品的成 本 结构 ，便 于 分 析研 究 降低 成本 的途 径 。按 现 行 的房地 产 开发 企 业会计 制 度规 定 ， ［ 要 ］ 本 文就 将 对房地 产 企业 开发 成本 的核 算 内容 、会 计 摘 首先 ｌ “ 发 成本 ”作 为一 级 成 本核 算 科 目 ，其 实 ， 别按 照 土地 ｝ 开 巴 分 ［ 关键 词 ］ 房 地产 企 业 开 发成本 开发 成本 核 算
征用 及拆 迁 补偿 费 、前 期工 程 费 、建筑 安 装工 程 费 、基础 设施 费 、
公 共 配 套 设 施 费 、开 发 间 接 费 用等 六 项 明细设 立 二 级科 目明细 ， 最 后 ， 各二 级 明细科 目以 工程 项 目为单 位 的设 立 项 目辅 助 帐 ， 成 交 按 形 叉定 位 ， 方便 统 计 和 查 询 。清 晰 的 成 本项 目有 利 于 将来 的项 目土地 增值税 清 算和 企业 所得 税 汇算 。 ２ 公 共成 本 费用 的分 摊标 准 的选 择 ． 公 共 成本 费用 分 摊 适用 于 “ 受 益谁 分 摊 ” 的原 则 ，一般 能 谁 分 清 成本 核算 对 象 的 ，可直 接计 入特 定 的成 本核 算 对 象中 ；如 果不
房地产开发企业会计核算办法
房地产开发企业会计核算办法随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业成为经济社会中的重要支柱。
房地产开发企业的会计核算办法既要满足企业经营管理的需要，又要符合国家相关法律法规的规定。
本文将重点针对房地产开发企业的会计核算办法进行探讨。
一、房地产开发企业会计核算的特点房地产开发企业在会计核算过程中具有以下几个特点：1. 长周期性：房地产开发项目通常需要数年的时间才能完成，因此会计核算工作也需长期跟进，及时反映项目的流程和成本。
2. 复杂性：房地产开发涉及多个环节，包括土地购买、建筑施工、销售等，各个环节的费用和收入需要明确并进行准确核算。
3. 高度风险：房地产行业受到市场行情的波动以及政策的影响，企业需要将风险因素纳入会计核算，并及时进行风险评估和控制。
二、房地产开发企业会计核算方法1. 成本核算房地产开发企业会计核算的首要任务是进行成本核算。
成本核算包括土地成本、建筑物成本、装修成本等，需要准确计算各项成本，并按照相关规定进行分摊与计提。
在成本核算中，需要注意以下几个方面：（1）土地成本的计算：房地产开发企业需要准确记录土地购置费用，并根据土地使用年限进行折旧，确保成本的合理计提。
（2）建筑物成本的计算：建筑物成本包括建筑材料、劳动力成本以及其他相关费用。
企业需要正确计算建筑物的成本，并按照不同阶段的工程进展进行逐步核销。
（3）装修成本的核算：装修成本涉及到设计费用、装修材料费用、施工费用等。
房地产开发企业需要记录和分析装修成本，并及时核销。
2. 收入核算房地产开发企业的收入主要来自于房屋销售。
为了准确核算收入，企业需要遵循以下要点：（1）合同签订：在房屋销售过程中，企业应与购房者签订正式合同，明确销售价格、支付方式以及其他相关条款。
（2）销售确认：企业应按照收入确认原则，将销售收入与交付房屋的时间进行匹配，并进行收入确认和分析。
（3）代收代付款核算：对于存在代收代付款项的销售合同，企业要进行专门的核算，确保代收代付款准确记录和处理。
房地产企业会计核算的具体流程和方法
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房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算一、设立时的核算在设立时，主要业务包括办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
设置的主要账户包括实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等。
对于收到所有者投入资本时，会计分录模板为借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等，贷：实收资本、股本等，资本公积—资本溢价或股本溢价。
对于筹建期开办费发生时，会计分录模板为借：管理费用、长期待摊费用，贷：银行存款等。
二、取得土地时的核算在取得土地时，主要业务包括出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
设置的主要账户包括开发成本、无形资产、投资性房地产等。
对于用于土地、商品房开发，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款等。
对于用于自建用房或暂时没有明确用途，会计分录模板为借：无形资产，贷：银行存款等。
对于用于赚取租金，会计分录模板为借：投资性房地产，贷：银行存款等。
三、房地产开发阶段的核算在房地产开发阶段，主要业务包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。
设置的主要账户包括开发成本、管理费用、销售费用等。
对于为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。
对于项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—前期工程费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。
房地产开发企业成本核算办法
房地产开发企业成本核算办法第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算,提高企业的经济效益,规范房地产开发企业成本核算方法,根据企业财务通则、企业会计准则和房地产开发企业会计制度,结合实际情况及管理要求,特制定本办法;第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位;第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定,一经确定就不得任意改变,更不能互相混淆、串户;成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素,分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象;2．同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近,同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;3．对于个别规模较大、工期较长的项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象;第四条各成本项目的预算成本计划成本和实际成本的核算范围,计算口径必须一致;第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格,按照"权责发生制"的原则,分别进行成本核算,做到手续完备、内容真实、准确及时;按照"收益与费用配比"的原则,正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目;第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定,开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费开发企业没有二级管理机构则无此项目;第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金; 2．耕地占用税;3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴,超转人员安置费等;4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出,地上地下市政管线拆改费;拆迁旧建筑物回收的残值冲减此成本费用;二、前期工程费1．规划设计勘测费：居住区总体规划、设计、项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用;2．三通一平：为达到施工要求而发生修建道路,通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用;3．前期不可预见的其他费用;三、建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费,含设备费;四、公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算项目内的,在开发区内构成独立的非营业性建筑项目;如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕；另外还有副食店、菜站、粮店、小吃店、邮局、中小学、文化站、奶站、门诊所、卫生站等;五、基础设施费：开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施;六、开发间接费：指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用;包括开发人员的工资、奖金、福利费按工资总额14％提取计入、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费,其他费用等;第八条下列开支不得列入成本1．为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;2．对外投资支出;3．没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出;4．应在应付福利费中列支的费用;5．应在期间费用开支的费用;6．国家法律、法规规定以外的各种支出,国家规定不得列入成本、费用的其他支出;第四章成本管理责任制第九条开发企业按照分级、归口管理、权责结合,责任到人的原则,建立健全与生产管理体制相适应的责任制;第十条开发企业负责全面的经济核算,负责编制计划成本和降低成本措施,负责编制开发项目的概算,审查施工单位的概预算,负责审定内部结算价格,统一材料价格差异,办理工程价款结算,核算开发项目实际成本,负责编制和汇总年、季度成本报表;第十一条开发企业的经理,对企业开发经营的经济效果负全面责任;第十二条总会计师或行使总会计师职权的副经理,协助经理组织领导本企业的成本管理,正确执行成本计划,准确核算成本,对本企业的成本管理和财务管理负责;第十三条总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作,采取有效措施,节约投资,降低成本,对其经济效果负责;第十四条总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作,做到技术上先进、合理,经济上节约、有实效,对各项技术组织措施的经济效果负责;第十五条开发企业财务部门对成本管理的责任是：参与开发项目可行性研究和项目评估；汇总计划成本资料,制定本企业成本管理制度,监督成本开支范围；组织成本核算,考核成本计划的执行情况,对成本进行预测、预控和分析；编制成本报表;第十六条开发公司各部门,应结合本部的职责,在经理的领导下,以财务部门为核心参与企业成本管理,向财务部门提供有关数据资料,对本部门的成本管理负责;1．规划部门;负责开发项目总体规划,设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模;2．经营计划部门;组织开发项目可行性研究,对项目提出决策性建议,编制年度开发建设计划,执行工期定额,严格控制建设周期；组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格,负责办理产品预售、组织收取购房定金,及时办理产品销售,搜集并向有关部门提供市场信息;3．工程部门;按开发项目规划征购建设用地,及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理,及"七通一平",减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量的监督、检查,组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收;4．材料部门;负责材料设备的采购供应计划,核算材料设备的价格,降低采购成本；健全保管和收发制度,加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续,及时结算购房单位应负担的材料差价,降低材料成本;5．预算部门;参与开发项目可行性研究,编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本;6．行政管理部门;负责编制管理费开支计划,制定管理费用的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管,归口负责;第五章计划成本编制第十七条开发项目的计划成本必须以开发项目总体现划为依据,由预算部门编报;一、编制计划成本的依据1．经批准的开发项目总体规划;2．工程项目设计概算;3．经建设银行预算审查处审核的工程预算,平方米造价指标、中标价等;4．市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料;5．中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件;6．管理费用计算方法;7．市政府及其他有关部门制定的有关税费标准;二、编制计划成本的作用1．是确定商品房价格的依据;2．是编制年度成本计划,制定成本降低措施、内部承包考核的依据;3．是控制、分析、考核成本支出的依据;4．经建设银行批准可配合会计核算的开展;第十八条各单位编制所承担开发项目的年度成本计划,分解为季、月度计划;开发部汇总后,下达成本计划指标,协调与计划成本的关系,并考核完成情况;第六章会计核算第十九条财务部门对成本核算对象进行日常的会计核算工作,建立成本帐目,依据统一的核算办法归集分配成本费用,及时结转;第二十条成本费用的归集、分配根据开发企业会计制度规定,在建设开发过程中所发生的成本费用,应在下列科目中核算;一、土地开发本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用;企业开发的建设用地如果仅为商品房建设使用,且能分清使用对象,其成本费用可直接记入"房屋开发"科目核算,如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担的,应先通过本科目进行归集,再按一定标准分摊记入有关房屋建设成本中;本科目下设立六个成本项目下同：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．公共配套设施费；5．基础设施费；6．开发间接费;一成本归集,在建设过程中发生的成本费用时：借：土地开发-××工程贷：银行存款或应付帐款××单位二成本结转1．开发完成的商品性建设场地借：开发产品-土地开发-××工程贷：土地开发-××工程2．开发完成后用于企业商品房建设的建设场地借：房屋开发-××工程贷：开发产品-土地开发-××工程二、房屋开发本科目核算企业开发建设的各种房屋不含代建房所发生的各项建设费用,本科目下设成本项目同上;一成本归集在建设过程中发生各种成本费用时,根据承包单位提出的工程价款结算帐单和支出的各种成本费用发票;借：房屋开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二在房屋建设竣工后,应及时按实际成本结帐;借：开发产品-××房屋贷：房屋开发-××工程三对不同步建设的未完配套设施,经有关部门批准,可以采取预提的方式预提配套设施费借：房屋开发-××工程贷：预提费用-××工程配套设施费四发生配套设施费支出时借：配套设施开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位五配套工程完工后,按实际支出冲减预提配套设施费借：预提费用-××工程配套设施费贷：配套设施开发-××工程实际支出数与预提费用的差额;实际大于预提时,应摊入有关成本项目,数额较大时,应视同待摊费用,分期摊入有关成本项目;实际支出小于预提费用,应冲减有关成本项目;三、配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能同步和营业性配套设施所发生的建设费用;本科目下设二个二级科目;即非营业性配套设施；营业性配套设施;一发生费用时借：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二配套工程竣工验收后,按实际支出结转借：开发产品-××配套设施贷：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程四、代建工程开发本科目核算企业接受委托单位委托,代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出;下设二级科目同上;一发生费用时借：代建工程开发-××代建工程贷：应付帐款银行存款-××单位二代建工程竣工后,按实际成本结转借：开发产品-代建工程-××工程贷：代建工程开发-××代建工程五、开发间接费的分摊各内部核算单位发生的开发间接费用,先通过开发间接费科目核算,季度末按在建工程完成的工作量进行分配,季末一般无余额;计算公式：1．开发间接费分摊系数＝季开发间接费用总计／季在建工程完成工作量×100％2．某在建工程项目应分摊的开发问接费＝分摊系数×某在建工程项目季度完成工作量;六、其他费用的核算1．预提费用：企业按规定从成本中预先提取,但尚未支付或发生的费用;提取的原则应根据哪期受益哪期预提的原则进行,待实际支付后,据实调整预提费用;2．待摊费用：企业已经支出,但需由本期或以后各期成本负担的,分摊期不得超过一年的各项费用,如果摊销期超过一年时,应在"递延资产"中核算,但连续不得超过十二个月;第七章期间费用的核算一、管理费用企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用;包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险金、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用;二、财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业在经营中发生的利息净支出汇总净损失,调剂的外汇手续费,金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等;三、销售费用企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用,以及专设的销售机构的各项费用;包括在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生的改装修复费、产品看护费、水电费等；专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等;第八章成本分析第二十一条企业为了降低成本,加强成本管理,制定降低成本目标,编制成本计划,加强成本控制,进行成本核算和成本考核,并采取各项措施,保证完成和超额完成降低成本的计划要求,在这个过程中,为了挖掘降低成本的潜力,寻找降低成本的途径和方法,应经常地进行成本分析;第二十二条成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合,分季、年度分析,并加以说明;成本分析的方法,主要采用对比分析法和因素分析法两种;1．对比分析法：以实际指标与计划指标对比,找出实际与计划的差异,可以说明计划完成的情况,为进一步分析提供方向；同规模小区相比,可以找出各小区的差距原因;2．因素分析法：按成本项目逐个分析影响因素;第九章成本报表第二十三条为了及时了解企业成本费用情况,指导各开发企业成本核算,各单位必须及时编报以下成本报表：1．在建开发产品成本表；2．已完开发产品成本表；3．开发间接费用表;第二十四条报表编制要求：1．企业在填列成本表各行次时,应按开发产品的类别和项目,逐行填列;同一成本核算对象的开发项目,所属各单项工程全部竣工,并已进行已完工程成本结转的,不再填列本表,本表应根据开发成本科目填制;季末十日前上报开发部财务科,年报另规定时间;2．已完开发产品成本表,本表填本年度内完工的开发产品,应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列;上报时间同上;3．开发间接费用表：应根据开发间接费用科目分项填列,本表发生额应于分摊各成本项目有关科目开发间接费相等;上报时间同上;。
房地产开发成本会计核算
房地产开发成本明细房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。
建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用,以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单,即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
下面给大家分类列举：第一、土地费用(土地获得价款)房地产开发企业取得土地有两种渠道，一是从政府取得，既政府出让土地，企业缴纳“土地出让金"和相关税费;二是从其他企业手中取得土地，既其他企业转让土地，企业缴纳“土地转让金”和相关税费.根据支出计入相应会计科目：借：开发成本—-土地——土地出让金(土地转让金）拆迁补偿费契税贷:银行存款待整个项目竣工后,再按一定的方法（面积比例法或售价比率法）将土地成本分摊到房屋成本中.第二、前期工程费此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路)费用、七通一平或三通一平费用等。
主要包括: 一）勘察设计费（1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等.主要有:水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（2）规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他:可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。
（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费二）报建费（1）报批报建费①项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
②交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金)、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
成本项目（项目下首级 科目-二级或三级）
三级或四级科目 四级或五级科目
低值易耗品摊销 无形资产摊销 咨询费 劳务费 手续费 其他
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
核算内容
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包 括以下内容： 支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费 向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、 耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途 和超面积补交的地价等。 补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房 屋成本和相应税金等。 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出， 安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地 包干管理费、拆迁管理费等。
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质 勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三 通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地 基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、 交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测 费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费 、建筑面积丈量费等。
热交换站土建、设备、安装及装修费等； 锅炉房土建、设备及安装及装修费等； 指项目所发生的园林环境造价，主要包括： 包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区 周边绿化支出； 雕塑、水景、环廊、假山等； 道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等； 包括永久性围墙、围栏及大门； 室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压 柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设； 配电房土建、设备、安装及装修费等；
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
核算内容
房地产开发企业会计核算
房地产开发企业会计核算.本文介绍了房地产开发企业的会计核算制度和特殊会计科目，包括资产类和成本类。
其中，开发产品成本核算具有特殊性，主要表现在成本构成复杂、核算时间跨度长和滚动开发核算难度大等方面。
为了确定开发产品成本核算对象，可以按照整个开发项目、开发期数和开发产品形态等方法进行确定。
在成本核算过程中，需要遵循成本核算对象的确定原则。
此外，本文还介绍了房地产开发企业营业收入的会计核算，包括营业收入确认的条件和主营业务收入的核算。
一般的开发项目的成本核算对象是每个独立编制的概算或施工图预算所列单项工程。
但是，对于同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。
对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。
其中，开发产品的成本项目包括取得土地使用权所支付的金额，土地征用及拆迁安置补偿费，前期工程费，基础设施费，建筑安装工程费，公共配套设施费和开发间接费用。
取得土地使用权所支付的金额包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。
但是，土地使用税不能计入其中。
土地征用费主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
拆迁安置补偿费包括拆迁安置费和拆迁补偿费。
前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路等）费用、三通一平费用等。
基础设施费是指建造各项基础设施发生的费用，主要包括与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
房地产企业会计核算
房地产开发企业会计核算一、收入核算：预售帐款（应收帐款）→经营收入预收帐款（一）、本科目核算企业按照合同规定预收的购房定金（二）、企业收到购房单位和个人的购房定金，借记“银行存款”科目，贷记本科目；商品房移交购房单位或个人使用时，应按商品房售价进行结算，借记“应收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目，同时，将预收的购房定金自本科目转入“应收帐款”科目，借记本科目，贷记“应收帐款”科目有的企业可能通过应收账款科目贷方核算预售收入，或者可能把部分预售款放入应收账款科目贷方核算。
这样我们在实际工作中不仅要关注预收账款科目，同时要关注应收账款贷方等相关往来帐，对房地产企业做好预售收入先按预计计税毛利率，预交税款的日常管理。
这里要注意税收与会计的差异根据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合新会计制度规定相关的收入和成本能够可靠地计量的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。
收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。
税收上预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，只有当开发产品完工决算以后发生的销售现房收入，会计和税法一致。
二、成本费用核算注意区分: 准确区分期间费用和开发成本；期间费用可以当期直接扣除，开发成本只有已售开发产品的计税成本可以扣除，如果把应计入开发成本的金额计入期间费用，将扩大扣除项目金额，减少应纳税所得额。
例如：利息支出。
根据31号文20条规定企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用按会计准则的规定进行归集和分配。
会计准则17号借款费用部分规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的构建的，应予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用，发生时确认为费用，计入当期损益。
房地产开发会计科目设置
房地产开发企业的会计核算科目设置一、开发成本企业进行商业性房地产开发发生的各项购建成本1、开发成本-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目1开发成本-开发项目名称-土地征用及拆迁费下设明细：土地价款、拆迁补偿费、土地契税、交易费用、市政配套设施费等2开发成本-开发项目名称-前期工程费下设明细：可行性研究费、勘察测绘费、三通一平费含甲供材、规划设计费、规划管理费、交通环境方案费等3开发成本-开发项目名称-建安工程费下设明细：地基工程费、建筑工程费含甲供材、安装工程费含甲供材、公共装饰工程费含甲供材、精装修工程费含甲供材、工程监理费等4开发成本-开发项目名称-基础设施费下设明细：供电工程支出、供水工程支出、排污工程支出、开发小区内道路、照明工程支出、智能化工程支出、绿化园林环境支出等5开发成本-开发项目名称-公共配套费下设明细：非经营性共用费用、单独物业用房费用、工程监理费等6开发成本-开发项目名称-开发间接费下设明细：应分配开发间接费、专项借款费用等二、开发间接费用项目部直接为开发产品发生的各项间接费用1开发间接费用-工资薪金2开发间接费用-职工福利费3开发间接费用-办公费用4开发间接费用-折旧摊销费5开发间接费用-劳动保护费6开发间接费用-房租物业管理费7开发间接费用-工程管理费8开发间接费用-项目营销设施建造费9开发间接费用-一般借款费用符合资本化部分三、预收账款企业按照商品房预售合同约定预收的款项1、预收账款-预收订金是指按照合同约定预收但未开具发票的房款1预收账款-预收订金-普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2预收账款-预收订金-非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3预收账款-预收订金-商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4预收账款-预收订金-车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2、预收账款-预收售房款是指按照合同约定预收且已开具发票的房款1预收账款-预收售房款-普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2预收账款-预收售房款-非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3预收账款-预收售房款-商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4预收账款-预收售房款-车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目四、应付账款企业因接受建筑劳务等应支付的款项1、应付账款-暂估成本是指按照权责发生制原则预提应付未付的开发成本1应付账款-暂估开发成本-待结算工程成本2应付账款-暂估开发成本-待建工程成本3应付账款-暂估开发成本-待上交费用五、开发产品企业完工时库存开发产品的实际成本1、开发产品-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目1普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目六、主营业务收入企业确认的销售开发产品的收入1、主营业务收入-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目1普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目2非普通住宅按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目3商铺按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目4车库按预售许可证附件的房号设置辅助核算项目七、主营业务成本企业确认开发产品收入时应结转的成本1、主营业务成本-开发项目名称是指按规划工程许可证批准的开发项目可以不设置核算项目俗称半和科目1普通住宅2非普通住宅3商铺4车库。
房地产开发企业的成本会计核算
体业主的 ， 或无偿赠与地方政府、 政府公用事业单位的公共配套
设施支出。 ２６ 开 发 间接 费 ． 指 企业 为 直 接组 织 和 管理 开 发 项 目所 发 生 的 ，且 不 能将 其 归属于特定成本对象 的成本费用性支出，主要包括管理人员工 资、 职工福利 费、 旧费 、 折 修理费 、 办公费、 水电费 、 劳动保护费 、
工程管理费、 周转房摊销以及项 目营销设施建造费等。
３ 房 地产开 发费用
本项 目是指与房地产开发项 目有关 的销售费用 、管理费用
和财 务 费 用 。
４ 与房地产 转让有 关的税金 ５ 其他扣 除项 目
企 业 在 房屋 开 发过 程 中发生 的各 项支 出 ，应 按 房屋 成 本 核 算 对 象 和 成本 项 目进行 归 集 。一 般 房 地产 开 发 企 业 以独 立 的开
技 经 济市 场
房地产开发企业的成本会计核算
黄 慧丹
（ 浙江长征 职业技 术学 院， 浙江 杭 州 １０ ３ Ｉ ０２ ） ３
摘 要： 房地产开发企业 的成本会 计核算与税法的结合 ， 照土地增值税的相关规定设置 成本账户 ， 以极大方便会计信 按 可
息需求者理解成本核算过程和结果 ， 并可达到节税的 目的。 关键 词 ： 成本 会 计 ；开 发 成本 ；土地 增 值 税
利于企业 自身税务筹划， 达到经济利益 的最大化 。因此 ， 房地产 开发企业应遵循土地增值税的相关规定设置成本项 目。
计算土地增值税最重要的是扣除项 目的确定 ，税法准予纳 税 人从 转 让 收入 额 中扣除 项 目包括 以下 几项 ：
房地产开发企业会计核算明细
●
5
折旧
●生产、管理部门使用之固定资产所计提的折旧费用
●
6
低值易耗品摊销
●指使用期限少于一年，非生产性之工具、器具、仪器、家具用具、劳保用品、玻璃器皿等低值易耗品。摊销方法可按一次性摊销或五五摊销法
●
●
●
7
维修费
●包括修理费用、修理材料费、照明电器费用（但不包括汽车维修费）
●
●
管理费用科目
内容
分录处理
所需原始凭证
8
水电费
●每月实际发生，并由企业承担的用水、电费
1.支付企业日常用水、用电费
借：管理费用---水电费
贷：现金/银行存款
2.1代垫水、电费：
借：其他应收款—
贷：现金/银行存款
2.2收回代垫水、电费
借：现金/银行存款
贷：其他应收款
●现金支出传票/银行付款凭单
●水、电费专用发票
●银行进账单
●收款收据
●本科目可按两种方法结转：
方法一：按销售收入及预计的销售成本率结转
方法二：按本期的销售面积及预计的单位成本结转
●计算方法详见本规范文件第《2.5.7》部份
●现有项目可按现行做法（方法一方法二）继续执行，新项目须按方法二执行
1.已销售商品房（已签合同及竣工验收）：
借：商品房直接成本
贷：开发成本/开发商品
贷：物业管理费收入
2.1一次性收取全年/3年/5年物管费：
借：现金/银行存款
贷：预收账款—物管费
2.2按月/年结转收入：
借：预收账款—物管费
贷：物业管理费收入
●收款凭据
●银行进账单
●物业管理合约/协议
主营业务收入
房地产开发企业成本核算及会计处理
房地产开发企业成本核算及会计处理房地产开发企业的建账:房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。
它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”等总账和明细账。
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。
企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品－－-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。
出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品－－-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品－－-出租产品”科目。
企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。
期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。
房地产开发企业会计科目设置及核算内容
房地产开发企业会计科目设置及核算内容房地产开发企业，这个名字一听就让人想到大楼高楼，甚至会想着“哇，这些公司真的是能把土地变成黄金啊！”没错，房地产开发公司就像是土地上的魔术师，把一块块荒地转化成一座座城市，让我们这些普通人也有了可以栖身的“家”。
说到这里，咱们不得不提一下一个重要的环节，那就是会计科目和核算内容。
嗯，可能很多人听到这两个词就想打哈欠了，但放心，我尽量用简单的话把它说清楚，既不枯燥也不乏味，带你一步步走进房地产开发的账务世界。
咱们得知道，房地产开发企业的会计科目就像是一个超级大的账本，每一项都记录着企业从拿地开始，到最后卖出去的每一笔交易。
说得直白点，企业用它来记账、看账，搞清楚自己钱花哪了，赚哪了。
房地产开发企业的账目相当复杂，为什么呢？因为它涉及的环节多得让人头晕眼花。
从土地开发、建筑施工、工程款支付，到最后的房屋销售、交房，几乎每一步都需要精准核算。
要不然，你说，这么大的项目，不出点问题才怪呢。
比如说，会计科目中的“开发成本”，你就得把整个项目从拿地到建成的每一分钱都列出来。
什么地价、建设费用、材料费用、人工费用，这些都得分门别类清清楚楚地记下来。
要不然一算账，怎么知道赚了还是亏了呢？咱们这些“账房先生”真的是得细心到每一块砖、每一滴水的费用，都得算得清清楚楚。
就像你家做饭，要知道买了多少米，多少菜，不然晚饭都成了“糊锅饭”，谁敢吃？然后，还有“预售款项”。
这部分就是开发商把房子卖出去，提前收的钱。
嗯，简单来说就是“你先把钱交了，我再给你盖房子”。
但这个钱并不完全是收入，因为房子要交房、要过户，过程可长着呢，不能一收到钱就当做全赚了，要按照开发进度分期确认收入。
就像你给我预定了一个蛋糕，预付了一部分钱，我得等蛋糕做好了，你才能全款结清，这不就是一样的道理吗？所以，收入的确认得一步一步来，等到开发完成的时候，再一块儿确认，这样才不至于“先卖了后跑路”那种问题出现。
说到这里，可能你会问：“这些企业的账不就像是数钱数到手抽筋吗？”哈哈，说得也对！但其实这些账务背后，有时候可不是单纯的数字游戏。
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土地成本分配表 单位：万元
项 占地 征拆费 前期 建安工 基础 基础设 建安 建安工
目 比例
工程 程概算 设施 施费 工程 程费
％
价值 分配
分配
比例
比例
％
％
合计
写 ３０ ２１０ ６ １００
字
０
楼
１ １．８
１ ２４０．４ ２．６
住 ６０ ４２０ １２ １５０
宅
０
楼
（四）房屋开发成本的核算-基础设施费
3) 基础设施费
(1) 道路工程费：小区内道路铺设费。 (2) 供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及 电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增 容费等。 (3) 给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给 排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳 的水增容费等。 (4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费， 煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。 (5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。
商业性建设场地—“开发成本-土地开发成本” “开发成本-房屋开发成本”（直接）
自用建设场地 “开发成本-土地开发成本”（间接）
（按一定标准分配）
“开发成本-房屋开发成本”
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
土地开发成本
1) 土地征用及拆迁补偿费
(1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地 效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变 更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目 建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 (2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁 补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费 等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关 成本。 (3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征 用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、 热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 (4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
１ ７．７
１ ４６８．６ ８．９
社 １０ ７０ ２ ３０ 区 中 心
０．５
０．５
ห้องสมุดไป่ตู้
７３
合 １０ ７００ ２０ ２５３ １． ３０ １． ３２
７８２
计０
０ １８
２６ 房地产开发企业成本和收入的会计核 算
（二）房屋开发成本的核算 －土地成本的分配
借：开发成本－房屋开发－写字楼２４０．４ －住宅楼４６８．６
－配套设施－社区中心 ７３ 贷：开发成本－土地开发－乙土地 ７８２
如果不单独核算土地开发成本，则直接进房 屋开发成本
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
（三）房屋开发成本的核算-前期工程费
2) 前期工程费 (1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府 有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或 墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补 贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 (2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体 设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费 (含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒 图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 (3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费， 沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、 定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
直接成本 间接成本 共同成本
能分清成本对象 的间接成本
不能分清成本对 象的间接成本
直接计 入
1.土地征用及 拆迁补偿费 开 2.前期工程费 发 3.建筑安装工程 成 4.基础设施建设 本 5.公共配套设施 6.开发间接费
按制造成本法 归集和分配
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图
成本项目一般包括下列六项：
1) 土地征用及拆迁补偿费 2) 前期工程费 3) 基础设施费 4) 建筑安装工程费 5) 配套设施费 6) 开发间接费
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
成本核算——会计科目
开发成本—土地开发 —房屋开发—土地征用及拆迁补偿费 —XXX — 前期工程费 —基础设施费 —建筑安装工程费 — 配套设施费 —开发间接费 —配套设施开发 —代建工程开发
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
（三）房屋开发成本的核算-前期工程费
借：开发成本——房屋开发（ＸＸ） ——前期工程费 （在建）
借（长期）待摊费用（未建） 贷：开发成本——土地开发 ——前期工程费 （间接费用分配） 贷：预提费用（未建） 贷：银行存款、应缴税费等（直接计入）
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
成本核算——主要流程
开发成本—房屋开发—XX 对象
开发间接费等
*直接费用
分配
完工
开发产品
营业务成本
完工已售 结转利润
未建 待摊费用
摊销
完工待售
（注：不包括预售）
未建 预提费用
预提
未建
余：在建
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
（一）土地开发成本的归集与分配
• 土地开发成本归集：
房地产开发企业成本和 收入的会计核算
2020/11/19
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
会计规范
会计政策开始实施时间坐标轴
93 01 02 05 07 13（年）
两则两制 三套会计制度 大准则 小准则 （准则不分行业）
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
关于房地产企业划型标准
• 《中小企业划型标准规定》 工信部联企业[2011]300号
房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图
实际发生的 各项支出
直接成本
直接计 入
预提费用 待摊费用
成本
间接成本
共同成本 期间费用
能分清成本对象 的间接成本
开
发
成
不能分清成本对
象的间接成本
本
按制造成本 法
归集和分配
1.土地征用及 拆迁补偿费 2.前期工程费
3.建筑安装工程 4.基础设施建设 5.公共配套设施 6.开发间接费
未建 在建 已完工
固定资产 开发产品
主营业 务成本
已销售
未销售
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图
实际发生的 各项支出
预提费用
待摊费用
成本 期间费用
直接成本 间接成本 共同成本
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
土地开发成本
1) 土地征用及拆迁补偿费
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对 象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加 分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿 费来分配。 按建筑面积计征（或补偿）时： 不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的 “土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房 屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
（三）房屋开发成本的核算-前期工程费
2) 前期工程费
• 能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对 象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成 本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本— 土地开 发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及 未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
土地开发成本
1) 土地征用及拆迁补偿费 有关分配方法为:
按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到 各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小 区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地 面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公 用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算 对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象 的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分 配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补 偿费。
• 参考资料： • 《企业会计准则》 • 关于印发《企业产品成本核算制度（试
行）》的通知 财会[2013]17号 执行日期：2014-01-01 • 《《万科集团房地产成本核算指导 》 • 《房地产开发经营业务企业所得税处理办 法》（国税发〔2009〕31号 ）等
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
大
中
小
微
营业收入 营业收入 营业收入 营业收入
200000万 1000万元 100万元及 100万元以
元及以上， 及以上，且 以上，且资 下或资产总
且资产总额 资产总额 产总额 额2000万
10000万元 5000万元 2000万元 元以下
及以上
及以上
及以上
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
一、成本费用的核算与管理
拆迁补偿费
费
费
费
合计
甲土地
800
20
102
9
931
乙土地
700
20
62
10
792
合计
1500
40
164
19
1723
房地产开发企业成本和收入的会计核 算
土地开发成本的归集
１借：开发成本－土地开发成本－甲土地
（征拆８００）
（前期工程２０）
（基础设施１０２）
开发成本－房屋开发成本－绿色小区
（征拆７００）
房地产开发企业成本和收入的会计核 算