商品住宅空间格局分析及区位价值评估 以广州市天河区为例
“高低配”住宅小区问题分析、形成机制及改善建议——以广州为例
1b1d1f1h21a 1c 1e 1g社区各小区的绿地率均能满足要求，但是集中公共绿地较少，尤其是A1、A2和D1地块内竟未规划明显的集中绿地。
其主要原因在于A1和D1地块西侧均有临近开发商代建的山体市政公园（图3）。
然而，调研发现山体公园难以替代小区集中绿地的功能，且进出山体公园并非特别方便，距离一些小区也较远。
并且，“高低配”导致有形或无形的空间分割（图4），使得高层区住户实际人均公共绿地面积大幅度降低，比如A1地块。
1.2高差比大、设计手法单一导致空间感欠佳 根据设计理论，当地块内最高建筑与周边建筑的高度比大于2，则认为是不友好的空间[12]。
然而，GJ 社区内高层建筑高度与低层建筑高度比值达5.33~8.33（表1），可见GJ 社区的尺度并不友好。
其实在东、西、北三面临河道、高等级道路或山体，开发商通常会利用城市空间的日照间距，把拼接后的大统小区，因日照间距的原因，住宅之间有较大的开敞空间作为各阶层人群交流的场所。
然而在“高低配”住宅小区，因低层住宅通常在南边，其日照间距小，与高层住宅区无较大的开敞空间，进一步使交流空间减少，如A1、A2、D1地块（图4）。
2形成机制：广州GJ 社区规划指标分析 “高低配”住宅小区的形成受国家宏观经济政策、住房政策、土地供应政策、市场需求等众多因素的影响。
1994年我国开始实行分税制，在保证中央财政能力的同时，也削弱了地方政府用于公共物品上的支出，形成了地方财政的巨大收支缺口以及地方政府财权和事权的严重不对称[14]。
在缺乏稳定税源的情况下，地方政府需要图3广州GJ 社区总平面图图4广州GJ 社区实景图图5广州GJ 社区鸟瞰图表１ 广州GJ 社区各小区高层建筑高度与低层建筑高度的比例地块名称高层建筑高度/低层建筑高度A1 5.33A28.33B 8.33C1 5.55C2 5.55D16.67354b4a要规划指标进行分析，剖析“高低配”住宅小区的形成机制。
广州板块房产片区地图-克尔瑞矢量 -房地产-2024
增城区：新塘、中新、石滩、荔城、朱村、派潭小楼 从化区：鳌头镇、温泉镇、良口镇、太平镇、街口
1
2
3
4
太和
白云湖
越秀
同德围
同和 后天河北
金沙洲
淘金
五山天河公园
越秀区
老西关 政府 老东山
泛珠江 新城
金融城
东圃
天河
老芳村 龙溪
江南西新港西赤岗
广钢
南洲
荔湾
海珠
知识城 中新 朱村 荔城
长岭居 科学城 新塘 石滩
旧黄埔
洛溪大石 大学城
黄埔
南站
华南 市桥
石基
市桥南
番禺
南南沙沙北北 黄阁
金洲 明珠湾 南沙湾
增城
外围 5区
(黑色部分为近 郊，紫色部分
为远郊）
南沙
南沙南
越秀区：淘金、越秀区政府、老东山 荔湾区：老西关、广钢、龙溪、老芳村 海珠区：工业大道、南洲、琶洲、赤岗、江南西、 新港西 天河区：后天河北、五山、天河公园、泛珠江新城、 东圃、金融城 白云区：太和、金沙洲、人和、白云大道、白云湖、 同和、同德围、机场路 黄埔区：旧黄埔、科学城、长岭居、知识城
【板块划分】依据克而瑞投资决策系统对广州全市11区板块划分，以区域边界为原则，共包含62个板块
外围5区
中心6区
番禺、南沙、增城、花都、从化 板块划分示意图
良口镇
从化
天河、海珠、越秀、白云、荔湾、黄埔
板块划分示意图 白赤坭镇
房地产投资分析小组作业-地块项目SWOT分析及区位分析
②经济状况 2012年，天河区GDP总量突破2400亿元，同比增长达到11.5%左 右。固定资产投资额、社会消费品零售总额等主要经济指标均居 全市首位。预计城市居民人均可支配收入达3.97万元，增长12.5% ，增速快过GDP。
3.微观分析（对开发地块进行分析） 该地块属于五山街道，而由于该地块临近华南农业大学以及广东 省农科院的动物科学研究所和畜牧研究所，可以认为地块被华南 农业大学包围。地块所在的岑村桥地区，住宅开发较为落后，且 多为提供给华南农业大学教师使用及研究所的科研人员所使用， 所以其附近的的人口类型主要为在校的学生，教工和科研人员及 其家属等。 同时，虽与中心市区的绝对距离不远，但由于地块独特的情况使 之难以与中心市区形成联动，故发展稍落后。土地目前闲置，长 满杂草，并没有任何建筑。再加上，在该地块邻近都为住宅，且 商业及公共设施缺乏。
中国工商银行、中国建设银行、 中国农业银行、中国人民银行
文化教育
医疗卫生 金融服务
天河区五山
华南农业大学主校区 （相距1.5km） 五山街（相距1.5km）
大
小 小 小 小
邮政
治安
中国邮政五山邮政所
五山派出所
五山街
五山街
如上表，从实地调查的情况来看，该区域周边的生活机能比较匮 乏，整块土地周边只是农科院研究所以及大学的教学楼宿舍区， 配套设施匮乏，缺乏城市的感觉。周边居民的生活的配套设施唯 有依靠华农宿舍区旁的场所，如运动场、超市、小食店，且品种 不多，选择范围小，若需要满足需求，可能需要到更远的地方如 五山街、天河区才行。最近的食品市场也距离该地块一定的距离 ，从这些来看，难以支撑大量居民的生活需求，或者说不方面满 足居民的生活需要。 对于居民而言，该地块目前仅尚且缺乏基础的生活、商业配套设 施，例如医院、幼儿园、邮局、银行、市场、便利店等配套，这 些公共设施需要到1.6km外才能具备。同时也没有相应娱乐休闲设 施和的基础建设跟上，例如公园、休闲街等场所，都需要借用学 校资源或者到更远的地方才能有。因此该地块对居住人群没有大 的吸引力。
住宅建筑设计中的空间组合与户型配置分析
住宅建筑设计中的空间组合与户型配置分析发布时间：2022-07-12T09:38:47.140Z 来源：《新型城镇化》2022年14期作者：潘黎波[导读] 日本和中国同处东亚地区，又同处中华文化圈，因此选择用日本的小户型住宅发展来进行对照研究。
广州康大工业科技产业有限公司广东广州 510555摘要：现阶段，人们对居住条件与生活环境的标准要求越来越高，除了关注建筑外观造型的美观性外，也越来越重视住宅建筑的户型及空间使用特性。
基于此，本研究以更好地适应我国国情的小户型住宅为研究对象，通过综合整理、归纳、分析，最终得出小户型空间组合与户型配置的一般原则和方法，得出适用于中国城市化发展的城市集约且宜居的居住空间组合和户型配置设计方法和策略。
关键词：住宅；空间组合；户型配置1国内外小户型空间组合与户型配置研究和实践分析1.1国外研究和实践分析日本和中国同处东亚地区，又同处中华文化圈，因此选择用日本的小户型住宅发展来进行对照研究。
从20世纪初进入现代化社会以来，日本小户型住宅研究领域的发展可以分为战前探索、战后发展、稳定增长时期的反思和进化、后扩张时代四个阶段。
战前日本户型单元的功能构成逐渐完善，学习西方的居住空间理念的同时，保留了本国传统居住理念的特质，空间逐渐丰富，动线更为合理，隐私逐渐得到保障。
战后日本住宅空间组合与户型配置以nLDK8式为主功能布局类型成为日本集合住宅户型单元设计的主流形式。
经济增长时期日本建筑师不再只关注住宅户型的布局模式，建筑的组合方式、以及公共空间跟住宅空间的关系、建筑与城市的关系、住宅的场所性和地域性得到了更多的重视。
后城市化时代日本建筑师更多机会去尝试设计创新，将户型单元分解为一个个匀质的“个室”，摆脱了原有nLDK僵化的模式，进而适应不同形式的家庭结构需求。
1.2国内研究和实践分析国内比较有代表性的小户型住宅是香港公屋，主要经历香港公屋发展早期、香港公屋发展中期、香港公屋发展近期、香港公屋现状发展四个阶段。
广州市各区市场分析
广州市各区市场分析天河区商铺市场分析天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。
其商业进展是广州市潮流进展的领航者。
自地铁一号线的开通，天河地铁口的显现，让天河城的中心地位奠定了基础。
短短的几年时刻，天河商铺红红火火。
天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。
(一)分布特点天河的商业分布特点要紧是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的进展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的进展模式。
其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东慢慢推进的趋势。
代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区要紧有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。
再加上天河慢慢的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。
天河商业市场能够说是依靠着“天河”那个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。
(二)供求特点天河的商铺能够说是淋漓满目，满街满享差不多上，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，同时一直处于一个“兴奋期”。
天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。
从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。
太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。
天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。
天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。
房地产类押品价值评估方法与案例分析.
5/25/2021
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第一部分 房地产类押品的基本概念与特点
四、几个房地产概念与术语
（一）、土地： 目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文 化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。 以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用年限不得超过原出让合同约 定的使用期限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。建设用地使用权期间届满，除了 住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或虽申请续期但依法 未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。 按建设用地的开发程度，可分为生地、毛地、熟地。 1、生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 2、毛地：指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。 3、熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照 基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。 三通一平：一般指通路、通水、通电和场地平整； 五通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整； 七通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以 及场地平整。
2012年4月22日视频课件
房地产押品价值评估与案例分析
5/25/2021
2012年4月 合肥
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综述
房地产是人类生产生活的最基本资料，也是金融机构最常见的抵押品。房地 产的自身特点决定了其价值评估的复杂性和专业性，房地产估价是一种专业 估价行为，是一门科学，也是一门艺术。房地产抵押估价对防范融资风险， 保障金融资产安全具有十分重要的作用，其所依据的原则、评估方法和程序 有特别要求，要求评估人员扎实掌握估价理论，注重基础资料审查，深入现 场勘查，审慎选择评估方法和参数，以合理把握风险尺度，做好抵押估价工 作。当前国家对商品房市场的调控仍十分坚决，国内外经济环境复杂，市场 不确定程度高，更要求我们加强房地产类押品评估与管理，确保金融资产安 全
基于GIS的普通住宅价格空间分布及影响因素分析
基于GIS的普通住宅价格空间分布及影响因素分析一、普通住宅价格的空间分布普通住宅价格的空间分布受多种因素的影响，包括地理位置、交通便利度、人口密度、配套设施等。
通过GIS技术，我们可以将这些因素进行空间分析，揭示不同区域普通住宅价格的分布规律。
我们将利用GIS技术对不同区域的普通住宅价格进行空间分析，绘制出普通住宅价格的热力图。
通过观察热力图，我们可以清晰地看到不同区域的住宅价格分布情况，了解哪些地区的房价较高，哪些地区的房价较低，从而为城市规划和房地产市场提供参考。
我们还可以利用GIS技术对普通住宅价格的空间聚类进行分析，找出不同区域之间的相似性和差异性。
通过空间聚类分析，我们可以发现不同区域的房价是否存在明显的空间模式，比如高价区、中价区和低价区的划分，以及这些区域之间的空间关联性等。
通过以上分析方法，我们可以全面地了解普通住宅价格的空间分布情况，揭示不同区域之间的差异性和相似性，为城市规划和房地产市场提供科学的参考依据。
我们可以利用GIS技术对普通住宅价格与地理位置的关联性进行分析，比如将不同区域的房价与所处的地理位置进行空间叠加分析，找出它们之间的空间关系和影响程度。
通过空间叠加分析，我们可以发现哪些地理位置对普通住宅价格具有显著的影响，比如临近市中心、靠近交通枢纽、周边绿化等因素。
通过以上分析方法，我们可以全面地了解影响普通住宅价格的因素和其空间关系，为城市规划和房地产市场提供科学的参考依据。
利用GIS技术进行普通住宅价格的空间分布和影响因素分析，也为我们提供了一种全新的研究方法和技术手段，为相关领域的研究提供了新的思路和方向。
天河金园体验报告(一)
天河金园体验报告(一)天河金园体验报告介绍•天河金园是一座位于广州市天河区的高端住宅小区。
•该小区占地面积宽广，环境宜人，是一个拥有高品质生活的理想选择。
位置•天河金园位于广州市天河区珠江新城核心区域。
•毗邻广州塔和珠江新城CBD，享有优越的城市资源。
•交通便利，周边设有多个地铁站和公交站，出行方便顺畅。
设施1. 小区内部设施•小区内配备有多个花园绿化带、儿童游乐场和篮球场等休闲设施。
•精心设计的中心湖泊，为居民提供了舒适宜人的环境。
•各式各样的休闲设施，满足了居民的多样需求。
2. 周边配套设施•天河金园周边有多家大型购物中心，如太古汇、天河城等，满足了购物需求。
•医疗资源丰富，附近有多家大型医院和诊所，为居民提供了全方位的医疗服务。
•附近还有学校、幼儿园等教育机构，方便居民子女的学习。
住宅质量•天河金园的住宅建筑均采用高品质的材料和工艺，注重细节和质感。
•房屋结构合理，布局设计合理，生活空间充裕，满足了居民对舒适居住的需求。
•小区物业管理规范，保持小区的整洁和安全。
安全性•天河金园采取了严格的安保措施，小区内设有24小时安保巡逻和监控系统。
•小区门禁系统严格，只有住户和相关人员才能进入小区，保障了居民的安全。
总结•天河金园是一个高品质的住宅小区，拥有优越的位置和完善的配套设施。
•住在这里，您可以享受到舒适宜人的生活环境，得到全方位的生活服务保障。
•如果您正在寻找一个理想的居住地，天河金园将是您的不二选择。
小区文化•天河金园注重小区文化的打造，举办多种社区活动，增进邻里之间的交流和互动。
•小区内定期举办运动会、音乐会等活动，为居民提供丰富多彩的业余生活。
•小区管理团队积极组织社区志愿者服务，为居民提供方便和帮助。
环境保护•天河金园注重绿色环保，小区内设置了垃圾分类回收站，并定期开展环保宣传活动。
•小区绿化率高，周围树木郁郁葱葱，空气清新，为居民提供了良好的生活环境。
•积极倡导低碳生活方式，鼓励居民减少排放，节约能源，共同为环保事业贡献力量。
如何做建筑方案设计区位分析
建筑方案设计区位分析一、前言在进行建筑设计时，选址是至关重要的一步，选址的合理性和优越性直接影响到建筑物的使用效果和价值。
因此，本文将对建筑选址进行详细的分析和研究，探讨选址的原则和方法，为未来建筑方案设计提供参考。
二、选址原则1. 地理位置要优越地理位置是选址的首要考虑因素，一个建筑物的地理位置应该尽可能优越，便于交通，有利于未来的发展。
优越的地理位置可以提升建筑物的价值和吸引力，将来也更容易进行规划和改造。
2. 周边环境要和谐周边环境对于建筑物的影响也是非常关键的因素，因此在选址时要考虑周边环境是否和谐，有利于建筑物的使用和发展。
理想的周边环境应该是安静、绿化程度高、容易停车、便利的商业设施和教育资源等。
3. 土地条件要适宜土地条件也是一个非常重要的考虑因素，建筑物是否能够安全和稳定地建造在土地上是设计的基础。
因此，在选址时要考虑土地的条件，包括地质特点、地形地势等因素，尽量避免选址在易发生灾害的地区。
4. 未来发展潜力要大选址应该考虑未来的发展潜力，建筑物的选址应该是未来发展的热点地区，能够有更多的商业机会和投资机会。
因此，选址时要考虑周边的城市规划、交通规划等因素，尽量选择未来有发展潜力的地区。
5. 社会环境要稳定选址时还要考虑社会环境是否稳定，包括政治、经济、社会等方面的稳定性。
如果选址的地区政治乱动、社会不安定，则会影响建筑物的使用和发展，因此选址时要考虑地区的社会环境是否稳定。
三、选址方法1. 调查研究在选址前，需要进行详细的调查研究，了解潜在选址地区的地理、人文、经济等情况，以及未来的发展规划。
只有全面了解选址地区的情况，才能有针对性地选择合适的选址。
2. 现场勘察进行现场的勘察是选址的重要步骤，通过实地考察选址地区的土地条件、地形地势等情况，可以更直观地了解选址地区的特点，以便制定合理的选址方案。
3. 综合评估在进行选址时要综合考虑各个因素，比如地理位置、周边环境、土地条件、未来发展潜力、社会环境等，在综合评估的基础上选择最合适的选址地点。
天河商圈市场调研报告
天河商圈市场调研报告1. 引言天河商圈位于广州市天河区，是广州市最繁华的商业区之一。
以其众多商场、购物中心、酒店、餐饮店以及娱乐设施而闻名，吸引了大量的消费者和游客。
本市场调研报告将对天河商圈的市场情况以及消费者行为进行详细分析。
2. 市场概况天河商圈拥有众多大型商场和购物中心，如天河城、太阳新天地、正佳广场等。
商圈内还有多家五星级酒店和知名国际品牌的连锁餐饮店。
此外，商圈周边有多所高校和写字楼，也增加了商圈的人流量。
因此，天河商圈的市场潜力巨大。
3. 消费者行为分析3.1 消费者群体天河商圈的消费者群体多样化，包括年轻人、上班族、家庭主妇等。
年轻人在商圈内购买时尚潮流服饰、数码产品和娱乐设备的需求较高；上班族则更加注重购买高品质的服装、餐饮及日用品；家庭主妇在商圈内主要购买生活用品、食品和家居装饰品。
3.2 购物习惯天河商圈的消费者多以购物为主要目的，许多人会在周末或假期慕名而来。
消费者通常会在商圈内逛街购物，然后在商场或购物中心内用餐。
他们更倾向于购买知名品牌和高质量的商品，对价格的敏感度相对较低。
消费者在购买商品时注重品质和服务，并愿意为良好的购物体验支付更高的价格。
3.3 消费者需求天河商圈的消费者需求主要集中在时尚、品质和个性化方面。
他们希望能够购买到最新、最潮流的服装、饰品、数码产品等；在餐厅用餐时，他们希望能品尝到各种美食；此外，消费者还对购物环境和服务质量有较高的要求，希望体验到高品质的购物和服务。
4. 竞争分析天河商圈面临着激烈的竞争。
本地市场主要由大型商场和购物中心占据，而国际品牌的连锁店也有相当的市场份额。
与此同时，电子商务的崛起也给传统实体商店带来了冲击。
为了应对竞争，商圈内的商家逐渐采取多元化经营策略，提供更多的服务和体验，如餐饮服务、娱乐设施和定制化商品等。
同时，商家也纷纷加强线上销售渠道，与电商平台合作，为消费者提供更多购物的便利。
5. 市场前景天河商圈以其繁华的市场环境、多样化的购物选择和高品质的服务，吸引了大量的消费者和游客。
广州天河棠下城中村的空间解析
图1 大街图2 福善大街26|CHINA HOUSING FACILITIES272020.02|街线性分布（见图1、图2）。
由于私人违章搭建或其他原因，形成道的入口和出口在大街或通路的同一侧，中间相隔几栋房屋的距离，于大街、通路或环路的一侧笔直往前延伸，尽头一般是一堵高墙或是业成了片区里街巷公共性的一个最明显的标识。
的传统公共性生活空间。
虽然各处的祠堂都已经破旧不堪，但它们作本堂）的“心理场域”，仍然发挥着供村民进行某些节日习俗、日常改善居住环境，棠下大队（集体）和日后的一些改造建设中，围绕着动空间，但从设计上没有把祠堂和水塘的关系考虑进去。
经调研发现，分布在主要道路方格网上，并且祠堂与水塘大都分布在道路的两侧。
能的“大街”）、面（围绕水塘形成的小花园）三种形态的公共活动分钟步行距离服务半径、极具活力的网络。
显看到建筑物覆盖密度明显大于外部空间，连续的高密度底层建筑而整体的面状开放空间，因而其公共开敞空间获得了所谓“完型”空”或“物化的空间”（S p a c e -a s -O b j e c t ）。
然而，由于这些公共建筑群本身而言，其密集程度也已经远远超出了“合理”的范围，因部分的空间，实质上，供居民进行动态活动的硬质空间不多。
，在外部环境和内部力量的共同作用下形成了近似于西方学者理论中理想状态”，尽管其成因与西方的相关理论建立的前提和初衷并不一实践。
棠下的形态模式，正符合——甚至，讽刺地过度诠释了西方关紧缩，并由于政府规划的原因而被四条城市机动车道限定了边界。
而五脏俱全的混合型社区，甚至某些居民的工作、家庭、休闲购物级街道形成的体系成为了“十次小组”（T e a m T e n ）所谓的环境的居民们城市生活组织的媒介。
齐全的生活服务设施服务半径覆盖面，形成了美国学者克•佩里（C. P e r r y ）的“家庭的邻里”（F a m i l y 的理论会发现城中村在物质空间形态和功能上，有其宜居的一面，而。
天河参考综合项目分析万菱汇太古汇高德置地122646989
物业组成及类型
裙楼商场 5F 4F 3F 2F
塔楼A 塔楼B 塔楼C 裙楼
办公楼 公寓 公寓 商场
约6.8万 约3.5万 约4.0万 约5.5万
49 29 33 6 （地上5层，
地下1层）
3.6
4-7.5 ——
1F -1F 合计
停车场
约3.4万 2（-2至-3层） （约653个）
3
项目区位
天河路与体育东路交界处 （正佳广场的东侧 ） 体育中心商圈与岗顶商圈交 汇，连通天河北CBD与珠 江新城CBD的重要板块
Parking 15% Retail 24% Apartment 32% Office 29%
甲级写字楼 公寓
公寓
• 规划布局
公寓大堂 公寓大堂 写字楼大堂
商场中庭
商场中庭
1F平面图
5
项目运营策略及市场表现
业态 写字楼 建筑面积 (平方米) 67,686 定位 甲级写字楼 租售策略 只租不售 业态/租户 ATV、达能等国 内外优质租户 引进ZARA 等国 际知名品牌 出租率/ 销售率 60% 经营情况 2010Q1交付 2010Q4正式对 外营业 租金/售价 (元/平方米） 租金：均价130150 租金：首层8001,500 元/平方米 售价：30,00050,000元/平方米 ——
双方签署意向书，约定太古地产拥有项目55%的股权；广州日报报业集团拥有项目45%的股权。
太古地产与广州日报报业集团正式签约，将项目正式命名为“太古汇—广州日报文化广场”； 2002年 太古地产成功“兼并”原地块周边的妇幼保健院用地，项目总占地面积扩大至近5万平方米，建筑面 积增加至约45万平方米； 项目总投资40亿元（广州日报报业集团投资18亿元，太古地产投资22亿元）。 太古集团增持项目42%的股权，股权上升至97%，承担投资总额达38.8亿元；广州日报报业集团的 股权比例下降为3%； 项目正式定名为“太古汇”，完成用地手续，项目地块正式归入太古地产名下，重新启动“太古汇 ”项目。
广州市天河区规划管理单元(高唐片区)控制性详细规划(01说明书)
目录前言 (1)第一部分现状概况一.现状概况与分析 (2)1.地理位置2.自然条件3.规划范围4.交通可达性5.现状用地概况6.基础设施条件7.现状特色及主要存在问题第二部分规划整体构思二.规划条件 (4)1.规划依据2.规划整合情况概述3.规划区发展条件分析三.规划目标与原则 (4)1.规划区发展建设目标2.规划发展规模3.规划原则四.用地规划布局 (6)1.用地规划布局2.规划结构3.用地规划五.道路交通规划 (7)1.道路规划2.停车场规划六.景观系统规划 (8)1.规划原则2.规划结构七.市政公用设施规划 (8)八.控制指标体系 (8)附表地块控制明细表 (9)九.城市设计说明 (9)附图1.区位关系图2.现状征地情况图3.土地利用现状图4.现状道路分析图5.宗地范围图6.总体开发强度规划图7.土地利用规划图8.道路系统规划图9.道路断面规划图10.道路竖向规划图11.功能结构分析图12.分区开发强度规划图13.公共服务设施及市政设施规划图14.绿地景观系统规划图15.片区地块编码图16.地块控制图则前言广州市天河区高唐片区位于广州市都会圈的东北部，白云区、黄埔区、天河区交接地段，东起大观路，与广州大学城相毗邻，西邻火炉山森林公园，南临广深高速公路，北至广汕公路，规划面积为6.64平方公里。
位于高唐片区的广州天河软件园高唐基地是1999年8月经广州市政府批准成立的广东省的第一个软件产业基地，2001年6月晋级为国家首批十大软件产业基地。
是广州软件行业主要产业化中心和后备发展用地，它的建设将会更有力地促进广州市软件园的进一步持续发展。
天河软件园高唐基地的规划面积为4.15平方公里。
随着城市经济的发展，投资环境的完善和软件产业市场需求的高速增长，原天河软件园的几个功能区已不能满足规模大、建设快、起步高的要求，因此，高唐片区的开发，将成为天河软件园进一步发展的强有力的推进器，并为广州市经济可持续发展战略的顺利实施打下良好的高新科技产业基础。
2015级房地产开发与管理专业毕业论文设计选题
3.工业用地节约集约利用路径探索——以南京市为例
4.政策调控对房价的影响研究
5.财税体制改革对地方土地财政的影响机理分析
毕业设计
1.定位策划
2.营销策划
4.限购限价政策对于二手房市场的影响研究——以××为例
5.南京市公租房的居住满意度及其租金支付能力研究
6.基于租售同权视角的大学生住房租购行为的影响研究
7.物流地产的发展现状及前景研究
毕业设计
1.定位策划
2.营销策划
毕业论文
1.保障房现状及政策发展分析
2.养老地产市场需求及目标客户分析
3.限购限贷政策对房地产价格的影响分析
2015级房地产开发与管理专业毕业论文（设计）选题
指导老师பைடு நூலகம்
类型
选题
宣超
毕业论文
1.基于全域地产视角的南京市商业地产管理分析——以苏宁易购为例
2.互联网+背景下发展的SWOT分析及对策——以XXX为例
3.美丽乡村背景下体育旅游地产成长路径分析
4.区域文化旅游产业可持续发展研究——基于效率视角
5.“后青奥”时代的分析及对策——以XXX为例
6.房产税的接受度调查与评价
7.特色小镇的建设现状评价以及发展战略
8.乡村振兴背景下空间规划编制思路与实践
9.经济带城乡建设用地转型过程特征
10.区域土地利用转型及其对生态系统服务的影响
11.区域生产、生活、生态空间识别与优化管控
12.发达地区/欠发达地区土地利用转型过程特征
13.典型村域尺度三生功能空间的调查与评价
14.江苏省土地城镇化的时空演变特征及其影响因素
15.中国土地城镇化文献计量分析及研究进展
天河华景片区房子利弊分析
天河华景片区房子利弊分析华景新城位于天河-华景新城社区，小区建于1998年，老小区，楼龄较老。
绿化率30%，绿化较好。
容积率1.67，总户数8800户，人口密度相对较低，居住环境较为适宜。
小区物业费1.9元每平米一月，物业费较低，减少了生活基本开支。
华景新城周边交通四通八达，较为便利。
华景新城周边学校有华景小学等，教育资源评级为A级，教育资源充足。
不过小区距离学校直线距离0.166公里，距离较近，方便接送小孩。
1.设施小区中心有大型的广场，旁边配置桌子和椅子，小区各处有分散配备健身设施，供业主锻炼身体和休闲娱乐。
小区入住率达到9成以上，大部分是租客，邻里关系和谐。
主要是周边的白领，老人小孩不多不足:小区繁华地段，近地铁口，所以租客比较多，导致车位不足特色:小区户型小区均为一梯两户，南北通透，主推大户型，120三房两厅为主力户型，适合改善需求。
2.小区设施小区中心有个大型广场，广场配置桌子，椅子，小区各处分散配有健身设备，可供居民锻炼身体，饭后娱乐等。
不足:地上车位目前不足，造成车辆乱信乱放现象，有待物业调整解决并开通地下车库正常使用。
特色:小区设施小区负一层架空层配有健身器材设备，中央外有个篮球场3.小区都是周边的白领人士，居民素质较高不足位于商业繁华地段绿化率少绿化较低特色:小区户型小区主要的户型都是80方以上的大面积住宅，户型方正采光好。
4.生活配套小区向南步行100米就是华润万家超市，满足周边居民的购物消费。
不足小区比较靠近地铁口，绿化少。
特色:小区设施小区中心有个大型广场，广场配置桌子和椅子，加小区各处分散配有健身设施，可供小区人员锻炼身体和饭后娱乐5.居民素质小区住户人群主要是附近工作的白领，以及客户人群，年龄段人群，其中25到50岁之间入住率达九成以上。
不足:小区繁华地段，近地铁口，所以租客比较多。
优质区位模型价格计算公式
优质区位模型价格计算公式在房地产市场中，区位是一个非常重要的因素。
优质的区位可以大大增加房产的价值，而糟糕的区位则可能导致房产价值大幅下跌。
因此，对于房地产开发商和投资者来说，了解如何计算优质区位的价格是非常重要的。
本文将介绍优质区位模型价格计算公式，并探讨如何应用这个公式来评估房地产的价值。
首先，让我们来看一下什么是优质区位。
优质区位通常指的是地理位置优越、交通便利、配套设施完善、环境优美等特点。
在城市中，一般来说，市中心、商业区、学区房等地段通常被认为是优质区位。
而在郊区或者偏远地区的房产则可能被认为是次优质区位。
因此，对于房地产开发商和投资者来说，选择优质区位是非常重要的。
接下来，让我们来看一下优质区位模型价格计算公式。
优质区位模型价格计算公式通常包括以下几个因素：1. 地理位置，地理位置是影响房产价值的一个重要因素。
一般来说，越靠近市中心、商业区、交通枢纽等地段的房产，其价值越高。
因此，地理位置通常是优质区位模型价格计算公式中的一个重要因素。
2. 交通便利，交通便利是影响房产价值的另一个重要因素。
一般来说，交通便利的房产通常更受欢迎，其价值也更高。
因此，交通便利通常也是优质区位模型价格计算公式中的一个重要因素。
3. 配套设施，配套设施是影响房产价值的另一个重要因素。
一般来说，周边的配套设施越完善，房产的价值也越高。
因此，配套设施通常也是优质区位模型价格计算公式中的一个重要因素。
4. 环境优美，环境优美是影响房产价值的另一个重要因素。
一般来说，环境优美的房产通常更受欢迎，其价值也更高。
因此，环境优美通常也是优质区位模型价格计算公式中的一个重要因素。
基于以上几个因素，我们可以得到优质区位模型价格计算公式如下：价格 = 地理位置因素交通便利因素配套设施因素环境优美因素。
其中，地理位置因素、交通便利因素、配套设施因素和环境优美因素分别是0到1之间的数值，代表了不同因素对房产价值的影响程度。
这些数值可以根据实际情况进行调整，以反映不同因素对房产价值的实际影响程度。
浅谈广州猎德西区综合发展项目C区地块设计
浅谈广州猎德西区综合发展项目C区地块设计摘要：随着城市人口规模和聚集效应的持续发展，越来越多集办公、商业、娱乐、旅业为一体的商业综合体建筑成为了城市中心区的主旋律，与人们的工作生活息息相关。
本文以笔者参与的广州市猎德西区综合发展项目C区地块为例，分享一下商业综合体建筑的设计经验。
关键词：商业综合体；设计经验。
一、项目概况该项目位于广州市天河区珠江新城猎德村旧址，为城中村改造项目，北至兴民路，西至兴国路，东临猎德路，东南临涌边规划路。
用地大致呈三角形状，地势较为平坦。
地块紧邻城市中轴线，距花城广场、广州国际金融中心（西塔）、周大福金融中心（东塔）、广州大剧院和广东省博物馆均在一公里以内，与广州塔隔江相望，地理位置优越，交通极为便利。
项目总用地面积39076平方米，总建筑面积460946平方米，计算容积率面积317388平方米，容积率8.15，拥有四层地下室、一栋5层28米高裙楼商业（天汇广场，93000平方米，含公建配套的公交站与公厕）、一栋39层175米高办公楼（C1栋天盈广场西塔，62711平方米）、一栋25层99.6米高酒店（C2栋康莱德酒店，39000平方米）、一栋57层255米高办公楼（C3栋天盈广场东塔，129818平方米）。
项目开发周期从2012年到2016年，历时五年。
工程建成使用后已构成了城市新中轴线的重要组成部份，成为了珠江新城CBD的新地标。
二、建筑设计该项目始终贯彻以人为本的设计原则，在各个方面、各个环节严格把关，务求精益求精。
商业集中布置在裙楼及地下两层。
商业人流分别从东北、西北、西南三个方向的主入口进入。
在商业入口处均设置绿化广场，以利于交通组织和疏散。
商业裙楼内部从西南到东北方向形成主要商业流线，沿线商铺用三个优美的曲线形中庭串联起来，日间光线透过中庭顶部的光棚柔和地倾泻到商场各层，使得庞大的裙楼商业空间既通透又明亮。
此外还在中庭之间设置休息区域，为公众提供了舒适的购物休闲空间。
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商品住宅空间格局分析及区位价值评估－以广州市天河区为例地理信息系统张俊文指导老师：陈健飞摘 要基于广州市天河区2006年商品住宅数据，采用GIS技术和空间分析方法，综合分析影响商品住宅区位价值的相关因素（交通、绿化、商业配套等）以及该区商品住宅价格的空间分布格局。
研究表明，广州市天河区商品住宅发展在空间上具有强烈的集聚特点，而房价的空间自相关特性也非常明显。
最后，对天河区商品住宅的区位价值进行定量评估，确定区内不同地点的商品住宅区位价值分值，并以专题图显示。
关键词商品住宅；区位价值；地理信息系统；空间分析；天河区Analysis of commodity residential spatial pattern andlocation evaluation—Guangzhou Tianhe District as an exampleAbstract:Based on the commodity residential data of Tianhe District, Guangzhou City in 2006, using GIS technology and spatial analysis, comprehensive analysis of impact on commodity residential regional value related factors (transport, Green, commercial facilities, etc.) and the area of commercial residential prices spatial distribution pattern. Research shows that the Tianhe District, Guangzhou City, commodity residential development in space has a strong aggregation characteristics, and housing prices since the relevant characteristics of the space is also very obvious. Finally, quantitative assessment to the commodity residential regional value of Tianhe District,to determine the Percentile of commodity residential location value in different areas and show the thematic maps.Keywords: commodity residential; value of location; geographic information systems；spatial analysis; Tianhe District目 录1 引 言 (3)1.1 研究目的与意义 (3)1.1.1 研究的目的 (3)1.1.2 研究的意义 (3)1.2 国内外研究进展 (4)1.2.1 国外相关研究 (4)1.2.2 国内研究动态 (4)1.3 研究的内容 (4)2 研究区域概述 (5)2.1 地理位置 (5)2.2 自然条件 (6)2.2.1 气候类型 (6)2.2.2 地质地貌 (6)2.2.3 自然资源 (6)2.3 社会经济状况 (6)2.3.1 人口状况 (6)2.3.2 经济状况 (7)3 研究对象与方法 (7)3.1 研究对象与数据处理方法 (7)3.2 研究的理论基础 (8)3.3 研究方法 (9)3.3.1 点模式分析 (9)3.3.2 空间相关性检验 (10)3.3.3 线性回归分析 (10)3.3.4 缓冲区分析 (10)3.3.5 叠置分析 (11)3.3.6 栅格数据分析 (11)3.4 技术路线 (12)4.结果与分析 (12)4.1 最近邻域分析 (12)4.2 商品住宅价格的空间相关性 (13)4.3 商品住宅价格与区位因子距离的回归分析 (13)4.4 商品住宅区位价值评估 (14)4.4.1 商业服务业影响评价 (14)4.4.2 交通通达度影响评价 (16)4.4.3 生活设施完善度影响评价 (17)4.4.4 城市风景优劣度影响评价 (19)4.4.5 商品住宅区位价值综合评估 (20)5 结论与展望 (21)致 谢 (22)参考文献 (22)1 引 言1.1 研究目的与意义1.1.1 研究的目的房地产逐渐成为中国的支柱产业之一,其对社会经济的重要影响日渐突出。
在房地产发展和研究中,“位置”具有特殊的重要性,而地理学家通过各式各样的地图来准确描述研究对象的位置特征,然后通过研究其空间格局来解释和理解客观世界『1』。
“区位”在房地产领域的研究中是一个很重要的概念。
某著名房地产开发商曾说过，房地产最重要的三个因素是：地段、地段、还是地段。
“区位”是“地段”一词的经济学术语，而区位理论则是探讨人类活动空间分布规律的理论和学说『2』。
对于“区位”的解释，在房地产经济学、城市规划学等相关学科中有过论述，但是，这些学科只给了一个定性的解释。
房地产市场发展到今天，已日趋成熟和规范，房地产的相关研究也逐渐深入和定量化，对一个城市的房地产的区位价值进行评价时，如何以量化的方式给出让人信服的结论，是很值得探讨的。
1.1.2 研究的意义近年来，围绕着人们的热点话题就是物价上涨，而其中的代表者当然是住房价格的大幅上升。
住房问题成为现代城市社会问题之一, 住宅建设关系人民福利, 社会安定, 经济发展。
住宅价格水平是城市住宅产业发展的重要研究课题, 也是城市居民和政府及开发商关注的焦点。
揭示住宅价格水平的空间分异规律有助于政府管理部门及时掌握住宅价格分布趋势, 搞好宏观调控。
同时，本文的研究是地理信息系统在房地产领域运用的有益探索，是建设“数字城市”、“数字房产”系统工程的重要组成部分。
1.2 国内外研究进展1.2.1 国外相关研究区位因素对城市商品住宅价格的影响是显而易见的。
区位因素一般包括城市交通因素、城市中心影响度以及城市环境景观因素等，但城市交通因素是西方学者研究的重点『3』。
除了城市交通系统外，城市中心影响度也是西方学者实证研究的一个重要内容。
城市中心影响度因素一般用“宗地到城市CBD距离来进行测量”，也可以采用出行时间、出行成本、方便程度、不同交通方式的可行性来进行衡量。
但无论何种形式的城市中心影响度测量，都证明城市中心影响度对城市土地价格的影响是正面的『4』。
西方学者在房地产区位价值因素研究中，既有理论性研究，也有实证研究。
但主要还是集中在用房地产市场的交易数据进行实证研究。
由于西方房地产市场比较完善，房地产市场化程度比较高，取得数据比较容易，西方学者对房地产区位价值影响因素的研究已经相当透彻。
1.2.2 国内研究动态在国内，我国学者较多关注住房空间结构、住宅区位和居住选址、居住空间分异、居住郊区化以及与住房空间相关的社会空间方面的研究,关于房地产的研究中定性研究较多,对房地产区位价值的研究比较少，而运用GIS对房地产区位价值空间分布、价格分布等研究就更少了。
大多数学者对GIS在房地产领域中运用的研究主要集中在构建“房地产信息系统”方面，这和目前我国各大城市正在建设“数字城市”、“数字房产”的工作有关，而对房地产市场的特征、楼盘的属性研究的不够深入，尤其是运用GIS对房地产市场规律的研究不够 [5』。
1.3 研究的内容由于房地产是与土地紧密结合在一起的，因此，研究房地产的区位空间分布规律就必然要研究土地的区位价值，研究交通、绿化、商业服务等资源对房地产的区位价值的影响。
本文运用地理信息系统技术分析影响商品住宅区位价值的相关因素（交通、绿化、商业配套等），对商品住宅的区位价值进行量化，并利用MapInfo、Arc/Info等地理信息系统软件，对广州市天河区商品住宅不同区位的价值以专题图的形式展现出来，便于城市规划人员、房地产开发商和普通消费者了解房地产市场区位价值。
2 研究区域概述2.1 地理位置天河区位于广州市老城区东部，2005年底区域范围是：东到吉山狮山、前进村深涌一带，与萝岗区、黄埔区相连；南到珠江，与海珠区隔江相望；西到广州大道与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区相邻，总面积约139平方公里，是快速建设中的广州市城市中心区（图1）。
图1 天河区位置图天河区具有良好的地理区位。
从东西方向看，天河区是广州市向东发展城市带的起点。
《广州市城市总体规划》（1991～2010年），确定了广州市建设和用地向东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠江扩展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带的西部起点。
从南北方向看，天河区是广州市新城市中轴线经过的中心地区。
广州新城市中轴线包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线，上述轴线均经过天河区，这种在空间上聚集的城市轴线强化了天河的城市形象，提高了天河的新城市中心地位和经济竞争能力。
2.2 自然条件2.2.1 气候类型研究区气候属南亚热带典型的季风海洋气候。
由于背山面海，海洋性气候特征特别显著，具有温暖多雨、光热充足、温差较小、夏季长、霜期短等气候特征。
由于水热同期，极利于作物的生长，但自然灾害威胁也较大，台风、暴雨、寒潮、雷电、雾霾等灾害性天气，常给工农业生产、交通运输等带来不利的影响。
但光热资源充足、雨量充沛。
2.2.2 地质地貌天河区按地势分为三个区域：北部是以火成岩为主构成的低山丘陵区，海拔一般在222～400m；中部是以变质岩为主构成的台地，海拔一般为30～50m；南部是由沉积岩构成的冲积平原区，海拔大多只有1.5～2m。
地势由北向南倾斜，形成低山丘陵、台地、冲积平原三级地形阶梯。
其中，丘陵约占十分之二，台地也约占十分之二，平原约占十分之六。
2.2.3 自然资源1991～2005年，天河区由于城市化发展，耕地平均以每年1000亩的速度锐减，2004年除东北部外，靠近广州市老城区的地方已无耕地。
天河区重视植树造林，建设村镇公园，东北部绿色生态走廊已开始建设，植物覆盖面积逐步增加，2005年，全区绿化率达36.38%，建成区达5%，森林覆盖率约在13.7%。
水资源丰富，而且分布有铋、钨、铝等矿物。
2.3 社会经济状况2.3.1 人口状况天河区人口的特征：人口数量增长较快，旧城区迁出人员较多，外来暂住人员多，境外人士多，综合素质较高，。
建国初期，天河地区（沙河和东圃地区）人口为3.7万人。