NO.8项目总财务应知应会说课材料

Part 01
WHY ?
房地产行业主要税种
房地产开发企业主要涉及的税种有增值税、城建税、 教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、房 产税、印花税、土地使用税、河道费等
计算公式
应纳增值税=销售额x税率-进项税额 所得税=（收入-成本-税金-费用）x25%
土增税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
税务筹划案例二
合肥中海项目 税务筹划案例
【合肥原山】项目平面图
【合肥原山】技术指标
Thanks
沈阳公司
开工时间
2020年7月-2022年6月
开盘时间
2021年12月20日
竣工时间
2022年6月
入伙时间
投资任务书指标 15.24% 19.63%
15.67% 19.37%
2020年5月1日 2020年5月30日 2021年12月20日 2022年10月30日
开工时间 开盘时间 俊工时间 入伙时间
JOHNUS
规划立项阶段
严格监督投资报建部门按 照前期策划要求办理相关 手续
销售阶段
将普通住宅、非普通住宅销售均 价控制在合理水平，避免土增税 的跳跃式增长；（或可考虑降低 人防地下车位面积，并将此部分 销售时间推迟到清算完毕之后）
全流程税务筹划
开发建设阶段
通过关联方供应商转移定价， 合理设定设计费及建安成本的 浮动空间，降低土增税的适用 税率；（目前碧桂园等公司较 多采用）
四、项目发展各阶段不同的财务需求
“项目前期税务筹划
（1）项目前期通过税务筹划合理规划分期并 取得规证，降低税负。 （2）通过土地增值税测算对销售定价提出合 理建议，降低税负。
全流程税务筹划
前期 介入
规划立项环节
开发建设环节
取得土地环节
销售环节
全流程税务筹划
取得土地阶段
对于公开市场拿地，应 尽量降低土地出让金分 期利息等扣除有争议的 支出，同时也可以保证 项目的整体利润最大化； 通过比对测算结果，合 理划分清算单位（具体 表现为立项和规证的划 分范围），合理规划地 下开发面积
内部收益率(IRR)），就是资金流入现值总额与资 金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率
存出保证金
存出保证金，是指企业按规定或合同约定交存的 保证金，比如土地购置保证金、竞标保证金、监 管资金等
成本分摊方法
各项成本按成本对象、按可售面积等方式分摊， 使之税负最低。
现金流
现金流量是投资项目在其整个寿命期内所发生的 现金流出和现金流入的全部资金收付，最大化利 用资金效率。
实际清算阶段
应加快合约结算进度，催 收成本发票，最大化成本 扣除范围。
复盘阶段
项目开发完成后，与预测 数据对比，为今后同类筹 划方案提供经验数据
项目前期税务筹划
项目前期税务筹划，应充分考虑 未来销售价格上涨因素的影响
税务筹划案例一
武汉中海项目 税务筹划案例
【武汉琴台华府】项目平面图
【武汉琴台华府】技术指标
营业额
营业额=结利合约额-增值税=结利合约额/（1+增值税 率）。
利润额
营业利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用管理费用-财务费用-资产减值+投资收益+其他收益。
成本利润率
成本利润率=利润额÷成本额。
SUCCESS
一、基础术语篇
毛利率
毛利率=毛利/营业额 毛 利=营业额-营业成本
。 IRR
契税=土地价款x4%
各税种实际税负所占比例
增值税税率9% 企业所得税税率25% 土地增值税税率30%-60%
契税（4%）等其他税费
税负约4% 税负约5% 税负约6%
税负约2%
土地增值税税率
分 析
二、项目成本盈利预测
利润
01 收入-成本=利润。 02 收入-成本-税金=利润。 03 收入-成本-费用-税金=利润。 04 全部现金收入-全部现金支出=利润。
Part 01
WHY ?
项目投资备案书
项目 含税总销售金额 含税项目总成本
全投资税后利润 含税营销费用
含税建安成本PPT 销售周期安排 结利安排 清盘时间
投资任务书指标
项目
240,626 全投资IRR
193,368 不计息IRR
US
28,032 全投资成本利润率
3,609 全投资项目毛利率
PPT
84,966
土地增值税计 算
现金流的图表 性体现
核心现金流
体现资金流入与 流出值与时点 计算资本化利息
源自文库
体现计息，部 分计息与不计 息情况下的现 金流情况
资金投入与流 出时点与份额
成本及利润 初步测算表
土地增值税 测算表
资金投入回 收曲线
资金来源预 测表
现金流量表
项目实施及 销售计划表
输入与输出项
建筑指标值
销售单价
投资任务书体系
规划 成本 收入 回报
节点
从投资任务书看地产管控体系
收入
成本
目标成本体系
量
价
总投资额
投入时点
回报
利润额 利润率 收益率
销售 总收入
各物业形态 销售单价
集团管控项
土地 前期 建安 其他 费用 费用 成本 费用
开发 节点
利润 总额
利润 单方
成本利 毛利 润率 率
IRR
核心利润
收入体现、 成本体现、 利润率体现
项
反馈机制，确保预算有效落地。
项目发展经营成果确认
通过项目总合约额、总成
本、净利润、全投资成本 利润率、全投资项目毛利 率、 IRR、各运营节点等各 项指标确认经营成果。
项目发展的资金统筹、税务安排
1、通过现金流量表预测统筹安排资金调度， 最大化的加大资金利用效率。 2、通过税务筹划及税务协调最大化的降低 企业税负，合理延迟缴税时间争取现金流。
成本单方 费用单方
收入与投入 时点
测算表
成本利润率 IRR
毛利率
测算表的计算，实质上，就是整个项目经营的一次模拟！
盈利预测报表
1
盈利预测表-全投资
2
成本规划控制表
3
土增税测算
4
现金流量表
三、项目总监角度对财务的需求
项目发展预算执行
科学细化编制预算，为预算执行打好基础。
预算编制是预算执行管理的基础。预算执 项目发展过程中的参谋角色
财务总监应知应会
沈阳公司 陈鹏 2019年08月
目录
01 PART
基础术语篇
03 PART
项目总监角度对财务的需求
02 PART
成本盈利预测
04 PART
项目发展各个阶段财务需求
一、基础术语篇
合约额
合约额是指房屋出售后向市房产局管理部门办理商品房 买卖合同登记备案金额。
结利合约额
结利合约额是指房屋在复核竣工备案等收入确认条件后 能够结转收入的合约额。