克而瑞2019年淮安中南世纪城项目定位报告 2019-131页
克而瑞文商旅及产业地产全程服务2020版
克而瑞文商旅简介中国文商旅及产业地产一站式综合服务商
CATALOG目录01关于公司
02服务内容
03经典案例
市场数据企业数据
客户数据商业数据
微测评
CRIC 系统
研究、咨询服务CRIC投资决策系统
CRIC数据营销系统易居营销全国案场数据
开发企业500强榜
文旅开发100强榜
产业开发100强榜
500强首选品牌榜
中国房地产企业权威测评榜
中国商家商户酒店运营
数据库资源
精准营销创新力
百城覆盖影响力
行业核心专业力
强大数据话语权打造房地产创新大数据闭环
大数据
易居企业集团中国创新的基于大数据的房地产交易服务商
克而瑞文商旅
中国文商旅与产业地产一站式综合服务商
关于我们
依托易居中国与克而瑞信息集团的优势平台，秉承“文化、商业、旅游”三位一
体融合发展的理念，创造性提出“以文带旅，以旅旺商，以商承文”的有机生态
链，致力于为中国文商旅及复合地产项目开发商和地区政府提供研究、咨询、规
划、运营等全程解决方案，打造享誉国际的综合地产标杆与国家级特色小镇运营
典范，以战略视角和顶尖团队，成为中国综合地产创新运营的开拓者和领跑者。
招商运营
研究顾问咨询策划全程操盘
专业顾问定制化服务
前瞻视角全方位覆盖超级运营链一站式解决一站式解决
资源聚集快速变现运营导向指导落地数据占位指导决策克而瑞文商旅平台赋能•中国最大最全的房地产信息数据库•强大的文旅数据库和商业数据库
专业赋能
•200个成功案例，2000个操盘项目•专家团队、团队精准服务、专业创造
运营赋能
•10个落地的运营项目，大量运营团队
•投资、营销、运营、招商一体化平台资源赋能
•
100个专业IP 资源、1000个商家资源库•500个酒店资源、50个运营资源
房地产楼盘宣传文案合集
房地产楼盘项目宣传文案合集
（一）
擎天柱广告文案
方案一：
这次真的便宜你了！
【中南山海湾】买即送3万，再送240平私享叠墅空间分秒倒计时抢房要光速
方案二：
墅难相信割爱倒计时赠送
【中南山海湾】买即送3万，再送240平私享叠墅空间分秒倒计时抢房要光速
方案三：
价格低了，空间却大了？
【中南山海湾】买即送3万，再送240平私享叠墅空间分秒倒计时抢房要光速
短信文案
喜欢爬山吗？3月28日登山活动邀您。到场即有豪礼相送，还有大奖等您来抽！【中南山海湾】130-200m2西班牙坡地叠墅即将面世公开，恭迎品鉴XXXXXX 热烈祝贺中南山海湾五星级会所盛大开放！爬磁山的朋友，从此有了集合、落脚、休息之地，我们承诺完全免费，还有冷餐、饮料免费派送！详XXXXXX
爬磁山的朋友有福了！中南山海湾五星级会所3月28日开放，大家可以免费到会所来休息，这里有温馨的沙发桌椅，免费的冷餐、饮料，还有客服的微笑XXXXXX
登磁山，有大奖！3月28日春季登山活动邀您参加。中南山海湾，开发区唯一低密生态社区，130-200m2西班牙坡地叠墅，小院、露台、地下多功能会所样样俱全，今日即将发售XXXXX
买洋房送家电，首付7万！中南山海湾，开发区低密生态大盘，50-130m2典藏户型限量！28日看房可参加中南登山活动，还有大奖XXXXX
登磁山拿大奖！28日至中南会所参加春季登山活动，多种大奖倾情奉献！中南山海湾，130-200m2西班牙坡地叠墅即将面世，详询XXXXX
大美磁山，生态第一盘！中南山海湾，占据开发区最后山水福地，2800万平山湖林泉资源，130-200m2西班牙坡地叠墅即将面世，详询XXXXXX
一二线：天堂,三四线：地狱？
一二线：天堂，三四线：地狱？
房地产开发的本质就是一场冒险的赌博。押注对了合适的城市、合适的项目，就会赚得盆满钵满，如果押注错了，那就面临一场在红海里的拼杀。
城市选址，是这场赌博的关键一环。选对了城市，就会随着市场水涨船高。选错了城市，那就需要劈开一条血路，在泥潭中奋力挣扎。
今年的中国房地产市场，就有这样的冰火两重天的情境。媒体上一直盛传的三四线城市鬼城的案例不绝于耳。在国内投行中金出的最新的报告中，这样的情境得到了数据的验证。今年中国一线城市住宅房价同比涨幅：19.6%，二线城市住宅价格同比涨幅8.5%，三线城市住宅价格同比涨幅3.6%。要知道，在市场普遍资金利率在8%~10%的情景下，3.6%的增长就意味着亏损。
敝人8月份曾写过《重回一线城市》的文章，没想到转载率数千次，可见业界已高度关注一二线城市的市场。到了四季度，一二线和三四线城市的市场差异变得更大。
为什么会出现这样的分化？问题的核心点是三四线城市城镇化速度的放缓
和市场供给的相对过剩导致。
麦肯锡、英国智库力推集中式的城市化是最优方式
进入中国城镇化2.0时代，房价普涨的时代已经过去。区域中心城市的地位愈发明显。这样的发展模式可以在麦肯锡几年前做的著名的咨询报告中获得答案。
在麦肯锡的报告《迎接中国十亿城市大军》的报告中，核心观点认为中国未来的城镇化模式将体现为两种方式的集中式增长：在“超大城市”情境下，会出现少数巨型城市—人口2000万或更多；在“中心辐射”情境下，中等规模及小城市
群将会出现在大城市的周围。中等规模的城市由于拥有最多的中产消费阶层，将成为未来20年的新增长引擎。
(精品文档)中海地产2019年南京东妙峰庵项目市场定位报告
【南京·东妙峰庵项目】市场定位报告
南京中海地产有限公司
二○○六年八月七日
目录
第一章地块资源分析 (4)
第一节项目规划技术指标 (4)
第二节地块位置 (4)
第三节地块现状及周边环境 (5)
第四节项目发展目标 (8)
第二章南京房地产市场现状分析 (9)
第一节南京房地产市场宏观分析 (9)
第二节南京房地产各物业市场分析 (11)
第三节项目区域各物业市场分析 (25)
第三章各类型物业竞争与可比项目分析 (36)
第一节酒店式公寓竞争与可类比项目分析 (36)
第二节住宅竞争与可类比项目分析 (45)
第三节商业竞争与可类比项目分析 (51)
第四节办公物业竞争与可类比项目分析 (55)
第五节南京综合性楼盘分析 (62)
第六节南京重点酒店式公寓项目会所分析 (63)
第四章SWOT分析 (65)
第一节优势（Strengths） (65)
第二节劣势（Weaknesses） (66)
第三节机会（Opportunities） (66)
第四节威胁（Threats） (67)
fdc.2 2
总结 (67)
优劣势对应策略 (68)
第五章项目定位 (69)
第一节定位原则 (69)
第二节利润及销售速度最大化分析 (70)
第三节项目整体形象定位 (72)
第四节酒店式公寓物业定位 (75)
第五节住宅物业定位 (82)
第六节商业物业定位 (90)
第七节办公物业定位 (98)
第八节会所定位 (104)
第九节项目设计规划初步建议 (108)
第十节汇总表格 (112)
第六章面市时间及推售初步建议 (115)
第一节项目工程进度安排 (115)
主要城市地产项目定位语和案名
主要城市地产项目定位语和案名On February 12, 2022, investing in oneself is the best way.
杭州部分：
案名/广告语
1.富春江花园/引领休闲生活,享受真山
真水自然居住
2.中大·吴庄/曾经是帝王的家
3.中大·凤栖花园/生活比传说更迷人
4.中大·文锦苑/文化造就精英
5.信义坊商街/古有清明上河图,今有广
通信义坊
6.广通·云河福邸/与自然同呼吸
7.七里香溪/水是多情的,你是自由的
8.西湖国际商务中心/雄踞西湖,坐拥天
下
9.嘉禾·北京城/流金百年,辉煌再现
10.阳光地带/领秀城西永恒的浪漫
11.银色港湾/北欧风情,简雅生活
12.银河嘉园/新拱墅中心的私家院落
13.黄龙雅苑/杭州龙脉贵胄
14.铭雅苑/居住天地,实用之美
15.自由21st公寓/自己选择自己的自由
16.清水湾别墅/自然的,自己的
17.嘉华国际商务中心/领秀新商务浪潮
18.华源凤山新城/阳光·水景·艺术·家
19.中田大厦/成就商界巨擎
20.香榭商务大厦/一幢会呼吸的甲级写字
楼
21.嘉德广场/超级经理人公园
22.西湖花园/风景中的家园
23.中庆·好望角/城市港湾,江天一色
24.中庆·紫荆家园/新千年社区
25.湖墅嘉园/我的运河,我的嘉园
26.利兹城市公寓/新资识分子生活
27.春江花园/春江名流文化社区
28.龙禧PALACE/国际酒店名宅
29.锦绣文苑/于建筑中体现非凡品味
30.景城花园/家在城中,园在景中
31.远东·紫麟苑/麟乘紫气自东来
32.远东·紫竹苑/与自然真情接触
33.远东·紫晶时代/迎接东部商住新时代
宇宙第一房企南通三盘一城多碧策略汇报
启东市 常：96.76 户：112.41
宏观经济指标
全市总人口
2016年底 (地级市不含通州)
207.68万人
2016年底(含县市)
728.36
城区户籍人口
87.16
766.66
城区常住人口
120.52
730.2
GDP/增速
151.07万元/9.17%
6768.2万元/9.3%
人均GDP
15.56万
2013 如皋碧桂园 2014 碧桂园·龙游湖
2014-2016年度如皋销售金额榜首 2014年度如皋销售金额榜首
2013 南通碧桂园 2014 碧桂园·天玺湾 2016 碧桂园·翡翠华府
2013-2014年度南通销售金额榜首 2015年度通州销售金额榜首 2016年度南通热销红盘
2017 九玺台 （碧桂园融创合作项 201目7）时代悦城 （碧桂园中南合作项目）
港闸区
通州区
九玺台
通州城区
时代悦城
碧桂园天玺湾
公馆1895 老城区 新东区
崇川区 新城区
翡翠华府
市政府
南通碧桂园
通商华富
开发区
南通全市常住人口分区情况
分区
常住人口(万人)
崇川区
70.85
港闸区
28.2
开发区
20.8
通州区
【房地产进入城市可行性报告】融信长沙城市进入
2017年长沙商品房成交量热力图
图：2017年各板块商品房供求、房价走势
（万方） 250 196.8 200
142.7 150
供应面积
100
82.8 82.6 74.0 67.4 65.1
50.0
50
35.0 34.3 33.9 33.4 33.1
0
成交面积
供求比
20
15
10
30.8 21.1 18.9 18.4
图：2011至今长沙内六区土地供求走势
900
供应量（万方）
成交量（万方）
楼板价（元/㎡） 4000
800
772
3445 3500
700 600
562 504
688
2017年8月，长沙实行
577
住宅用地“限房价、竞 地价”土地新政。
500
3000 2500
500
383 1945
400
2008 1837
供求价； 土地、板块、企业、产品； 产业、经济、投资、人口、收
入； 配套聚集度
阶段：
内部阶段； 外部阶段；
时机； 板块； 产品； 方式
机会：
版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。
2019年长宁古北大成公寓营销定位报告67p-PPT精品文档
中内环一房产品去化：
新都国际
一房：70-78㎡ 二房：88-135㎡ 三房：144-157㎡
汇丰银行、花旗银行、 渣打银行、东亚银行、 华一银行、恒生银行、 韩亚银行、华侨银行、 星展银行、荷兰银行
碧云
碧云家乐福 金桥国际广场 德威英国际学校 协和国际学校
/
汤臣高尔夫 世纪公园
汇丰银行、花旗银行、 渣打银行、荷兰银行
超越碧云，最优的国际生活配套，最顶级的生活模式
古北：收官之作
本案 本案地段隶属闵行区，非古北二期规划内地块
大虹桥代表未来上海西区新的增长极，最能够代表未来西区CBD国际形象的指标性区域， 服务于长三角的定位使得大虹桥成为上海西区腾飞“驾驶舱” 。
古北：上海国际化社区发源地
北外滩
新江湾湿地 碧云社区
古北新区
新天地商业区 徐家汇商业区
区域 新江湾 碧云 联洋 北外滩 新天地 徐家汇 古北
定位 生态湿地住区
整体规划：86平方公里
虹桥交通枢纽：约100万平方米，是一个集空港、城铁、 高铁、轻轨、磁悬浮等多种换乘方式于一体的，将是目 前世界最大的综合交通枢纽；
虹桥商务区：26.3平方公里商务核心区，布局“一环、 两轴、三核、五区”，成为现代服务业的集聚区，上海 国际贸易中心的核心功能区之一 ；
2019年阿那亚项目考察分析案例
秦皇岛阿那亚项目考察分析报告
营销中心
2018.12.31
调研背景
秦皇岛阿那亚如何由不良资产，变成北京之海、度假天堂，成为秦皇岛市场领军项目？2012年8月底项目一期开售，市场反应非常冷淡，2012年销售额仅4000多万，被视为不良资产。一年后，亿城作价2.6亿抛售阿那亚，低于其获取价款1.4亿。
2013年，秦皇岛天行九州旅游置业团队接盘阿那亚，通过搭建完备的生活体验系统，以旅游带动地产，两线互相渗透；开始了阿那亚的“第二种人生”，产品非常抢手，同比秦皇岛其他产品单价高出一倍以上，2017年销售额达30亿元。阿那亚现已成为秦皇岛房地产市场领军项目
阿那亚被誉为“旅游+地产”的网红文旅小镇当之无愧。阿那亚的运营经历了从反面到正面的破局。其“硬件+软服务+精神需求引发核裂变的”独特商业模式，研究阿那亚操盘手法，俨然已经成为业界热门事件。
阿那亚项目小结
Summary
【借鉴一：项目规划】景观资源最大化+特色组团打造+地标建筑打造。将景观资源利用最大化，使配套、景观融为一体，打造原生态居住产品，彰显项目稀缺自然资源优势；建筑以组团分布，打造不同建筑风格及产品线，满足客群不同休闲度假需求；组团内注重地标建筑的打造，不停制造组团热点，持续带动销售。
【借鉴二·开发模式】配合产品推售逐步打造基础配套+精神配套，从打造一个优质的产品转变成打造一种生活方式，用互动、多元打造度假休闲的新形态！通过360度全资源配套的打造，以旅游带动居住置业。除了地标为主要亮点之外，在旅居配套上，如配合高尔夫、温泉、马会、海上运动等多层次多玩法的旅游配置形成市场聚焦点；同时小众型私享产业驱动，如邻里中心、酒店会所、展馆、购物中心、医院、学校等增加社区张力。从而让客户买到的不仅仅是一处房子，还让客户能在那里住、吃、喝、玩，还能看到未来在这里的生活。
房地产项目定位-定位对象
缺乏准确定位,至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”,是房地产建造和销售中突出的问题。例如,名称过多使用××嘉园,××佳园，××花园，××豪宅花园等等,房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。据专家观察,房地产行业楼盘失败,十有六、七是定位对象不准,造成定位失当。
一、目标指向定位
房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场.即对房地产产品的消费者而言,永远处在选择的优势地位。
开发商自己的能力总是有限的。资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位.开发房地产前,必须要有一个清晰的认识:高、中、低三个档次的市场,不是你一个开发商能够全部通吃下来的。即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。
１、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等等。
(1)健康住宅主题定位
人们在物质生活比较富足的情况下，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。
有关专家将“健康住宅”定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅.可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观,感官色彩、材料选择等。
易居中国克而瑞城市运营事业部-基本情况介绍(2013)
2
3 4
108座城市，同类产品中最全面
深入准确的数据 专属的研究机构和数据收集团队 高效的数据提取和组织方式有利于 按照客户需求进行个性化的分析 信息和咨询顾问服务的技术核心
5
6 7
覆盖中国
108个大中城市
24,200
个项目土地
多渠道采集信息，并作交叉验证，以保
证数据准确、精细；而数据达到高质量，则 可轻松做到多纬度分析！
© 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com
14
克而瑞城市运营事业部介绍
© 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
www.cric.com
15
CRIC- 克而瑞，公司内部组织架构
信息中 心
推广中 心
研究中 心
咨询中 心
城市运营 事业部
旅游地产 事业部
商业地产 事业部
上海区 域
Year
项目咨询服务
全国网络 本土优势
商业、商场和其他零 售综合性项目 住宅、公寓综合性项目 工业、物流、开 发区、高新技术区 高铁、城市轨道 站前片区开发 其他物业
项目融资安排建议 分期开发建议 资产和投资组合策略 不良资产评估及转让策略 策略性计划 项目定位、主题建议 用途配比、开发参数建议 配套、基础设施建议 市场推广策略 实施经营方案管理构架建议 房地产企业发展策略
淮安地产市场报告
92 49. 3
≥0. 7
≤13 %
电磁炉生产 项目
66 02
5 0 年 5 0 年
≥0. 8
≥5 0%
≤15 %
纸制品生产 项目
67 22
≥0. 7
≥4 0%
≤13 %
小型工程机 械产品生产 项目
12 08 1.3
5 0 年 4 9. 7 年
≥0. 7
≥4 0%
≤13 %
数控机床生 产项目
12月，淮安出让国有建设用地 42 宗 ，土地用途以商 业、住宅为主。按出让面积算，前三甲分别是位于经二路 东侧翔宇大道南侧的淮国土(安)挂2013第55号、创业路北 侧北京南路东侧的淮国土(浦)挂2013第19号,以及位于合肥 路西侧大同路北侧的淮国土(河)挂2013第20号。
据冲浪宜居统计数据显示， 在供需方面，2013年度淮安全市 商品房可售量共计123774套； 其中，住宅类商品房57327套， 商业类商品房49474套，办公类 商品房2763套，其他类商品房 14210套。全市主城五区以及周 边四县等可售商品房存量分布情 况如下：清河区和经济开发区住 宅类商品房存量最多，分别为 11336套和10022套；淮阴区、 盱眙县、涟水县商业类商品房存 量均已超过8500套；办公用房则 主要集中在清河区、经济开发区 以及盱眙县、涟水县等区域。
6月，淮安出让国有建设用地 36 宗 ，土地用途以商业、 住宅及办公为主。按出让面积算，前三甲分别是位于合肥 路西侧、大同路北侧的淮国土(河)挂2013第2号,位于北京南 路东侧、枚乘路北侧的淮国土(浦)挂2013第3号，以及位于 易郡龙腾东侧、府前路南侧的淮国土(安)挂2013第16号。 8月，淮安出让国有建设用地 47 宗 ，土地用途以商业、 住宅为主。按出让面积算，前三甲分别是位于国际商城东 侧的淮国土(安)挂2013第23号,位于合肥路西侧、大同路北 侧的淮国土(河)挂2013第9号，以及位于韩泰路西侧、青岛 路南侧的淮国土(开)挂2013第9号。 11月，淮安出让国有建设用地 78 宗 ，土地用途以商 业、住宅为主。按出让面积算，前三甲分别是位于明远路 北侧、合意路东侧的淮国土(开)挂2013第24号,位于通甫路 西侧、柯山路北侧的淮国土(开)挂2013第32号，以及位于 日月洲路北侧的淮国土(开)挂2013第34号。
解析三大门派地产公司的前世今生
解析三大门派地产公司的前世今生
第一部分：成都部分本土企业
第二部分：外来外资企业，特别是港资（和记黄埔，九龙仓，新鸿基，瑞安..........)新加坡企业(凯德置地，吉宝，华新国际，仁恒等）
第三部分：全国性地产公司（中海，万科，华润，龙湖，保利................)
第一部分A：
成都的开发公司最近几年因为公司战略的原因和市场机遇的问题都比较消沉了。(排名不以我阐述公司前后排名）
一：武海
当年以中华园，中华名园一举建立起来的良好口碑的武海在市场机制的良性发展过程中逐渐销声匿迹，当年我在武海时做中华名园时曾提出做大双楠片区市场，因各种原因不曾实现，只有去都江堰发展的武海逐渐淡出人们的视野，一个以景观征服无数成都人的武海渐渐失去他强大的市场号召力。（武海作品：美丽南庭，中华家园，中华园，中华名园，中华锦绣，美丽庭院）
二：蓝光
蓝光一直以商业地产，玉林生活广场，金色夏威夷，香槟广场，蓝色加勒比，春江花月夜等项目开发转型到快速可复制型的中产快速地产公司，一直以速度取胜的蓝光（一直被业内公认為另一地產梟雄孙宏斌早年领导的顺驰）在经历2008艰难的一年，公司盈利，股东价值，项目市场影响力，品牌知名度逐渐消退，唯有去南充，自贡，绵阳，昆明等二三线城市发展，包括在北京做的小项目，随着这些项目的交付使用，因入驻后的居住品质等问题逐渐得到显现而被大众所鄙夷，蓝光在成都的住宅市场失去他龙头大哥的地位，即使媒体如何吹捧都无法改变他在市场的地位，唯有去做城市运营，以概念性项目区做产业和资源获取型企业，但这一切都无法改变他多年的弊病，蓝光如何转型？让我们拭目以待！
永川区卫星湖100地块前期策划定位
7500-8000元
667
101
78
万科城（凤凰湖7700）
>8000元
607
119
108
宏帆棠麓源（8150）
永川市场产品解读（总价分析）
整体购买力提升，主力总价40-70万，天花板90万，但40-50万内产品在相继减少，城市购房门槛提高。
100% 90% 80% 70%
321%%% 9%
23%
143 2018年
190 2019年
114 0
2020年
新城
拿地体量 楼面价
成交可建体量（万方）
楼面价（元/㎡）
兴龙湖
拿地体量 楼面价
— — — — 23.2 669 — — 3.3 838 22.0 1098
— — 92.7 516 27.3 906 — — — — — —
— — 26.5 1189 — — — — 33.3 779 49.5 1174
产品初判
地块条件
地块邻主干道，通达性强 背山、内部有一定水资源 周边为安置房，品质不足 基础配套成型，档次不足
结合地块指标，可发展三大方向：洋房&别墅、洋房、别墅
Part 2 房地产市场环境分析
永川土地市场解读
城市土地放量稳定在100万方+，地价持续攀升，聚焦“三湖”板块，楼面价在1500-2000元。
2019年二季度房地产市场分析报告-浩腾房产·研展部37p-文档资料
2019年宁波房地产市场供求关系预估 分板块供求研究
我们对市四区全部可售物业进行了分区筛选，结合去化，结论如下：
2019年去化量 海曙区 江北区 江北北区 鄞州区 高新科技园区 江东区 146442 125357 143312 1064957 112860 186648 2019年去化占比 8% 7% 8% 60% 6% 10% 截止当前供应量占比 6% 7% 20% 46% 9% 12% 预估供求比 1.3 1.8 4.7 1.5 2.7 2.2 截止当前供应量 191950 230264 674313 1573338 306041 418677
1、风险区域：江北北区供求比达到风险值，为2019年高风险区域； 2、警戒区域：江东及高新区竞争风险偏高，供求比在2以上，需警惕入局； 3、安全区域：海曙、鄞州区供求比较为乐观，未来可持续关注，适时取地；
2019年宁波房地产市场供求关系预估 2019年全年供应量预估
我们盘点了截止2019.4月之前，市四区2年之内已出让未开发住宅用地清单：
2019年，新项目需警惕老项目抢夺 市场成交份额—— 出来抢客户的项目更多了！
2019年宁波房地产市场供求关系预估 宁波基本板块情况
江北 洪塘 板块 新三江 口 江北核 心区 老三 江口 鄞州中心 区板块 鄞南板 块 东部板 块
镇海板块 北仑板块
城西板 块
主城区板块 城郊延伸板块 卫星城板块
[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告
![[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告](https://img.taocdn.com/s3/m/5765f6e14128915f804d2b160b4e767f5acf80d2.png)
汽车站
本案
地块现状： 项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。 项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形象较差。 地形较平整。
地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小摊贩，地块相对平整。
地块内部现状
地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低
在区域改造的大发展潜力下，项目核心地位进一步得到了认可。 马鞍山广场的建设，东门塘综合市场给项目带来巨大的人流 如果城黔路与城东路的市政路的扩建和修缮，项目的交通优势将更加明显。 项目地处城市中心，且项目被4条道路围合，未来商业潜力巨大
项目区域未来潜力
项目地块按用地性质大致可以分为三大部分 优势：扼守进出城东路的交通要道，且与广场、公园距离很近。资源十分稀缺。 周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的小区与武宣最大的菜市面对面、城北路链接，人流资源丰富 总结：具备明显的商业中心价值体系
交通条件
区域认知
区域认知度较高，市民普遍认可。 地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。
项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘
规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而成
宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争
STRUCTURE
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
居住商业混合
住宅
商业 生态绿地 商业、办公金融、保 险
11
1 PART
淮安项目地块研判
区域的现状正在发生改变 道路将拉近与城市的距离 规划将改变区域的属性
下文来看改变如何产生
12
将从六个方面去阐述
淮安项目地块研判 淮安城市结构解读 淮安房产市场情况 淮安客户需求分析 淮安项目定位建议 项目销售财务测算
观点： 宗地当前现状比较混乱，所处位置主要是 农田，周边缺少配套。
7
1 PART
淮安项目地块研判
交通现状：内部交通基本处于空白，外部的连通情况不佳，对初期项目开工和未 来人流导入非常不利。
• 内部交通
地块内以农村的水泥小路和土路为主， 通过宁连公路进入各村，南侧有一条 水泥路连接各村。
车辆通过相对比较困难，对未来初期 销售将造成一定的影响。
翔宇大道
京杭运河
本项目宗地位于淮安市经济开 发区和楚州区交界之处，临近 清浦区，在宁连一级公路和京 杭大运河交叉的西南侧，从南 向北由三幅紧连的规则长方形 地块组成，适合于分期开发和 自然划分档次梯队。目前主要 是大棚农田，尚未进行拆迁， 西南侧的市体育中心现在已经 开始拆迁平整。
• 地块概况
目前主要是大棚农田，尚未进 行拆迁，西南侧的市体育中心 现在已经开始拆迁平整。
• 外部交通
外界与地块的唯一联系方式是横跨宁 连公路进入，宁连公路北侧高教园内 的主要道路基本完善。
进入地块的交通道路便利性不足，周 边道路与地块的连接被宁连一级公路 和宁杭运河切断。
总结：地块目前交通通达性弱，不论对项目初期建设，还是未来销售对客户的引 入，都极为不利。中南在项目开工前需要与政府联系合作，积极改善地块内部的 交通，促使规划新建道路早日完工。
宗地描述：临近三区交界，毗邻大运河、宁连公路，内部大棚农田，现状比较 混乱，周边基础民生配套匮乏。
• 地块四至
地块西南侧，毗邻未 来的淮安市体育中心
地块北部，紧邻宁连 一级公路与高教园区 相望
地块东侧，紧靠正大 路，与景观绿地隔京 杭运河相望
地块南侧，连接规划 中的公园绿地和商业 区
• 地块位置
宁连一级公路
地块
楚州区 中心
9
1 PART
淮安项目地块研判
客户logo区域
项目区位交通规划：未来将增加通甫路大桥和枚皋路大桥与地块相连
未来规划路
南北向： 通甫路延伸段 正大路延伸段 天津路延伸段 枚皋路南北延伸段
东西向： 枚皋路延伸段 枚皋路大桥
通过延伸高教园内通甫路、天津路和正大路等主要 道路至项目区位内部，形成主要交通网络。
8
1 PART
淮安项目地块研判
客户logo区域
区域间联系：目前内部交通基本为农村小路，仅能通过宁连公路从外部进入；未 来将增加通甫路大桥和枚皋路大桥与地块相连
•区域连接方式
西安路、北京路、淮海路、承 德路横穿清河区、清浦区，连 接淮阴区与宗地； 翔宇大道与宁连一级公路相交， 将区域外延至其他各区域。
新建通甫路大桥、枚皋路大桥横跨京杭运河，增强 市区与地块的通达。
观点： 规划道路的建设，将极大的增强项目区位内部交通的便利和与市 区的联系。便利的交通为未来人口引入打下了良好的基础，这也 是项目前期的关键点之一
淮海南路
市区方向 里运河 京杭运河
楚州方向
规划在建道路或大桥 既有道路
10
1 PART
淮安项目地块研判
目前城市主要干道和高教园内 的主要南北向道路都被宁连公 路截断，没有延伸进入地块。
当前受到交通的阻碍和当地社 会经济发展条件的限制，该区 域与城市的交通联系并不紧密。
观点： 地块与外部的连接目前并不顺畅，区域间的联 动效应不强。
• 区域距离
1 PART
淮安站
章节标题微
到达 淮海广场：7.9公里；
软雅黑18号，数字36号
4
将从六个方面去阐述
淮安项目地块研判 淮安城市结构解读 淮安房产市场情况 淮安客户需求分析 淮安项目定位建议 项目销售财务测算
5
将从六个方面去阐述
淮安项目地块研判 淮安城市结构解读 淮安房产市场情况 淮安客户需求分析 淮安项目定位建议 项目销售财务测算
6
1 PART
淮安项目地块研判
• 行政和商业功能的发展，将为项目带来市政配 套设施的完善；
• 金融、办公发展，将进一步推动项目区域的经 济活力和人口聚集；
• 生态绿地则为项目打造宜居空间创造了良好的 基础。
生态绿地
体育中心 绿地
通甫 路
行政中心
集中安置 区
住宅
观点： 项目所在区位未来的功能规划齐全，集中了经济社会发展所需的 各项功能，对项目价值的提升有极大的辅助作用。
水渡口广场：7.3公里；
水渡口广场
淮安南站：5.9公里； 淮安站：12.9公里；
淮海广场
开发区 中心
源自文库淮安南站
开发区公共中心：5.3公里；
楚州区中心：6.7公里；
高教园中心：3公里。
高教园
从地块出发到达清河区、 开发区、清浦区、楚州区 中心位置以及火车站的直 线距离均在10公里左右， 交通便利的条件下，区域 间联动的效应可能得到增 强。
淮安中南世纪城项目定位报告
传承中南精神 盛筑中南前景 打造时代精品 铸造百年基业
中南世纪城主楼
镇江中南世纪城
南通中南世纪城
1
当我们接到这个项目的时候， 我们在思考这样一些问题： • 作为一个新区造城项目，如何实现有效的人口导入？ • 面对未来恒大、绿地等大盘的竞争，如何才能独树一帜，突 出重围？ • 作为苏中三、四线城市扩张战略的第一站，中南如何实现项 目价值的最大化，确立城市标杆？
客户logo区域
项目区位规划：未来该区域将成为涵盖商业、行政、金融、居住等一体的综合性 中心。
项目区位功能划分
根据东西片区体育中心的控详规划，借助未来市级 行政中心、文化中心、体育中心的辐射，地块所在 区域将成为涵盖行政、商业、金融、保险、居住、 商贸办公、生态绿地等各类功能的综合性区域生活 中心。
2
与此同时，我们认为： • 欲回答好上述问题，必先将市场、客户、产品、价格定 位清晰并辅以行之有效的策略
3
因此，这样的一个150万平方米的大盘可能也应该
市场定位：城市人居品质生活 客户定位：城市中坚人群为主体,辐射经济持家及富裕型客户 产品定位：由花园洋房、小高向高层过渡；
由紧凑型、改善型向舒适型发展 价格定位：整盘均价超过5600元/㎡,总销预计超过73个亿
13