调控升级 楼市再陷深度博弈

这样的成绩，还是在政府直接插手房地产定价的情况下取得的。一些内部人士透露，北京、上海等地方政府为了确保月度房价统计数字的好看，纷纷直接插手定价环节。有人就指出，北京市建委对于一些拟高价入市的楼盘进行约谈，在发放预售证环节对房价进行限制。
著名的财经专家、经济评论员叶檀也告诉记者，“4月份出台的严厉措施，中央方面希望房价上涨不要过快甚至呈下行趋势。可是，8月、9月部分城市的房价出现了上涨的趋势，各地‘地王’频繁出现，难怪会引起了有关方面的严重不满。”
作为一名物业顾问，宋国成一直密切关注着楼市的变化。“今年2月到6月，上海的成交量一直处于较低的阶段，7月份出现反弹现象，而8、9月份则增幅明显。”他今年的业绩也随这一趋势波动。“6月份之前，经我的手卖出的二手房几乎没有，但6月份之后每个月至少有两三个单。”
“成交量明显回升，让政府赶在10月份这个传统房产销售旺季的节点前急踩刹车。否则，不少资金可能重新进入，到时候政府将更难控制。”宋国成表示。楼市“金九”的局面让政府背上调控再度沦为“空调”的舆论压力，迫使中央政府必须赶在“银十”出现之前有所作为。
在谢国忠看来，征收房产税将为地方政府开辟财政收入的新来源。他预计，房产税刚出来的时候税率比较低，“以后会加得很高，在一线城市里会非常高。现在可能3‰到4‰，从二套房、三套房开始收，以后加到与美国持平的3%的可能性非常大。中国什么东西都是先来一点，开个盘子，为以后开辟操作空间。”
中国房地产信息集团研究总监薛建雄也认为，房产税背负着调控楼市与增加地方政府财政收入的双重功能。据他估计，外界传说房产税税率为0.3%-0.4%，这应该是没有免征额、全面征收的。他建议房产税采用累进制征法，超过一定面积后，按更高税率征收。“只有累进制，才会抑制楼市投机。否则，税率太低的话，对调控楼市不会有效果。”
房产税，狼真的来了？
本报记者 王珏磊 发自上海
房产税的消息尘埃再起。日前出台的房产“二次调控”“新国五条”中，提出要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人对此详加解释称：对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用。从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。
提高首付比例被不少人认为是此次新政的又一关键点。新政规定，对购买首套房的首付比例全国一律最低30%，而“国十条”中并没有这么高的要求。
“新国五条”中一些新增加的内容，也彰显了政府调控楼市的决心。
叶檀指出，“新国五条”提出加快推进房地产税改试点工作，即向市场发出了明确信号：中央对房地产宏观调控的态度坚决，投机炒房者难以抱着侥幸的心理规避调控。
对重复征税的疑问，薛建雄的意见是，“房价涨得高，从房产上获得的回报高，当然要征税。赚钱就得多交税，这是很简单的道理。”
深圳“限购”一周 购房者偃旗息鼓
本报记者 华克涧
9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。
此令一出，市场瞬间冰冻，二手房和新房交易量一周内下挫高达6成，市场再现4月份“国十条”出台之后的低迷状态。有中介机构预计，限购令对市场的影响将大于之前的限贷令，同时年底楼市推盘潮来临，预计一些开发商可能降价。
日前，上海市房管局一官员表示，上海肯定是“试点征收房产税的城市”，先试点再推广到全国，但征收房产税不是为了降低房价。
这一次，狼似乎真的要来了。
“房产税是一定要来的。”玫瑰石顾问公司董事谢国忠告诉时代周报记者。“加息和征收房产税，对楼市调控起的作用是一样的，都是增加房产持有成本，但征房产税对政府有利，钱往政府那里流，所以政府能够接受，愿意采纳。”
一组数据支持了叶檀的看法。据国家统计局统计，今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%。而9月份，据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市全样本调查显示，当月全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，环比上涨0.70%，只有14个城市环比下跌。
“国家这个时候出台如此严厉的措施，在节点上显然也是有所考虑的。”上海九鼎房地产经纪有限公司的宋国成认为。
继4月份“史上最严”新政“国十条”出台之后，中央政府再次提升楼市调控级别，政策与市场的拉锯又迎来一个新的节点。
“点刹”之机
成交量的回升和房价依然坚挺的现状是促使国家国庆节前出手“二度”调整房地产政策的大背景。
今年4月17日，国务院印发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求各地方政府采取措施控制房价。然而几个月下来，效果并不明显。据相关媒体提供的数据：京沪穗深这4个最受关注的一线城市，8月的房屋销售价格比4月分别下降了2.55%、1.20%、0.30%和0.8%。
对此，城乡建设部政策研究中心主任陈淮撰文指出：“本轮政策的主要目的在于改善公众的预期：一是表明中央政府的调控政策不含糊，决心是坚定的，让老百姓别慌，政策不会让房价过段时间又开始疯涨；二是表明中央政府重视保障性住房的完善，这一次，政府特别强调了公租房建设，具体的措施也正在完善当中。”
陈淮的观点有人并不完全认同。“短期内政府干预的威力明显，房价确实由上涨预期迅速转为下降预期了。” 刘煜辉在电话中告诉记者，“除了对地方政府调控楼市职责的强化外，我们应该看到‘新国五条’的实施环境与‘国十条’并没有大的不同，宏观货币政策没有改变，流动性的宽裕环境也仍在维持。在这种情况下，仅靠更为严厉的信贷措施和更高的购房门槛令房价步入下降通道，几率较小，即使成功，其周期也难以维持。”
在“新国五条”出炉的同一天，易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在个人微博中透露，上海、深圳房产税获批，税率为0.3%-0.4%。杨红旭表示，房产税税率仅仅是猜测，“但年内开征房产税的可能性比较大”。
来自官方的消息也堪为印证。10月7日面世的上海楼市调控细则中明确提出，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。同日，上海市规土局相关人士对媒体透露，对首批试点房产税的城市，各地在税种制定和税率的执行上，可能会有一定的自主空间，不排除从重征收，“具体什么时候出台还不能确定，关键还要看二次调控后市场的反应，而重要的参考依据是房价。”
新规定还要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止其用于购买住房。另外，还首次提及银行对房地产贷款的要求，规定对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期。分析人士指出，前者将有效地遏制利用原先的房产申请抵押消费贷款再购新房这一“打擦边球”现象，后者则试图“卡住住房投机炒作的命门，让整个市场的预期发生根本性改变”。
交易瞬间下滑
在经过多个月观望期而开始复苏的深圳楼市再次遭到政策打压，深圳刚刚出台的《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，对于深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳户籍居民家庭，限购1套住房。这意味着深圳在2009年对境外购房者不“限购”的救市措施已经终结。
不过国土部土地利用管理司司长廖永林的说法则要温和得多，“现在（距离‘国十条’实施）半年多了，对于操作中出现的问题，该明确的要明确，方向性的要肯定一下，同时对明年房地产市场的一些安排性的东西提出来了”。
调控加码
“无论是严格差别化的信贷政策，还是调整住房交易环节的税收政策；无论是新的土地政策出台，还是加强对房地产市场的管理，这些内容都是‘国十条’的基本内容。这次只不过是把‘国十条’的基本内容进一步细化与深化而已。”在接受时代周报记者采访时，中国社科院金融研究所研究员易宪容并不认为此次调控措施又是一次“新政”。但即便只是“国十条”的配套措施，业内人士还是感受到，楼市调控确实动了真格。
“尽管强烈的行政色彩会影响到政府的公信力，但‘新国五条’给市场传递的预期非常明确，即政府会采取高压的态势控制房价，抑制楼市中的投机色彩。”叶檀对记者肯定地说道。
预期变了？
更为严厉的新政很快触动了敏感楼市。
最近几天，宋国成很是担心接下来几个月他的业绩会惨不忍睹，“先前一些准备买房的人都说要缓一缓了”。“新国五条”推出之后，上海、深圳和厦门等地迅速出台一系列实施细则，由此带来的结果是这些重点城市住房市场成交量大幅萎缩。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟并不看好征收房产税能对抑制房价起到多大效果。他解释：“去年一年，上海房价至少涨了60%。假如楼市照此涨幅，哪怕把房屋的是，由于我国实行特殊的土地政策，70年的房屋产权期限，加上不菲的土地出让金，已让购房者背上了颇为沉重的负担。在此基础上，再征收房产税，似乎难逃重复课税之嫌。“要看这个税怎么收。”陆骑麟说，“比如燃油附加税开征的同时，取消了养路费，同样，在房地产领域，是否会取消某些税种，统一成房产税的形式？并且，征收了房产税，以后会不会再征物业税？现在都还不明白，只是猜测。”
“‘新国五条’措辞更为严厉。”9月30日，国土部土地利用管理司司长廖永林如此表示。此次新政第一条中“立即研究制定贯彻‘国十条’的实施细则”的表述，充分显示了有关方面的急切和坚决。
除了措辞之外，更凸显政府决心的是本次新政的一些措施更加明确，更具可操作性。
中国社科院金融重点实验室主任、中国经济评价中心主任刘煜辉向记者指出：“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，这一新的规定直接堵住了一些旧的空子。”而在此前的“国十条”中，只强调部分房价上涨过快的城市实施该政策。结果，在“国十条”出台之后只有北京市明确宣布实施该政策，北京房价由此得到了部分控制，“但一些二、三线城市却容易被投机客盯上，这次将限制异地购房的政策推广到全国，将对遏制二、三线城市的房价上涨起到明显的效果”。