美国次贷危机对中国房贷市场的启示
由次贷危机看我国的房贷危机
由次贷危机看我国的房贷危机引言次贷危机是2007年全球范围内爆发的金融危机，由美国次贷市场的崩盘引发。
这场危机在全球范围内造成了严重的经济衰退和金融市场动荡。
对于一个房地产市场发达的国家来说，次贷危机给我国的房贷市场带来了重要的启示和警示。
本文将从次贷危机的起因、影响和教训等方面，分析我国房贷市场所存在的风险和潜在的危机，并提出相应的措施和建议。
次贷危机的起因次贷危机的起因可以追溯到美国的次贷市场。
在2000年代初，美国住房市场经历了一个长达10年的繁荣期。
房价不断上涨，住房贷款需求旺盛。
同时，金融机构创新出一种高风险、高利润的金融产品——次贷。
这是一种给信用评级较低的借款人提供贷款的金融产品，其风险较高，但利润也很可观。
然而，由于金融机构为了追求利润最大化，对借款人的贷款审查不严格，将大量次贷打包成金融产品出售给投资者。
这些金融产品经过复杂的金融工程处理，使其看似低风险，得到了高信用评级。
然而，当房地产市场出现下滑，次贷违约率上升时，这些被打包的次贷产品暴露出其真实的高风险性质，导致整个金融市场信心崩溃。
次贷危机对我国房贷市场的影响虽然次贷危机是由美国次贷市场引发，但其对我国的房贷市场也产生了重要的影响。
首先，次贷危机导致全球性金融市场的动荡，我国作为世界第二大经济体，无法完全独善其身。
全球金融市场的动荡导致我国资本市场的不稳定，房地产市场受到冲击。
其次，次贷危机揭示了金融机构追求高利润时可能出现的风险和缺陷，促使我国对房贷市场进行更加严格的监管。
我国房贷市场所存在的风险和潜在的危机我国的房贷市场近年来发展迅猛，但也存在一些风险和潜在的危机。
首先，房地产价格的快速上涨可能导致资产泡沫的形成，一旦泡沫破裂，将会给金融系统和整个经济带来严重的冲击。
其次，银行对房贷的放款需求旺盛，为了追求利润，对贷款人的审查可能不严格，导致贷款风险增加。
此外，房贷市场的发展也可能导致房贷杠杆比例过高，一旦出现系统性风险，将影响整个金融体系的稳定。
美国次贷危机对我国的启示
美国次贷危机对我国的启示2007年初，美国次贷危机开始初现端倪，之后美国政府的措施一定程度地减轻了危机的影响。
有的经济学家乐观地宣称次贷危机已经结束，可是2008年6月底至7月初美国印第麦克银行被挤兑，美国两大房地产抵押贷款巨头——房利美和房地美陷入经济困境。
“两房”危机标志着美国次贷危机可能进入了新的发展阶段。
原本局限于次级抵押贷款领域的信贷危机，已经发展演变为可能危及美国整个住房抵押贷款市场以及整个房地产金融领域的危机。
一、美国次贷危机发生的原因美国次贷危机的发生不是偶然的，它是内因和外因诸多因素共同作用的结果。
首先从内因上看，美国次贷危机产生的根本原因在于，美国的次贷产品及其机制存在着严重的缺陷。
具体地讲，主要表现在以下几个方面：一是模型定价代替市场定价。
模型定价是指次贷产品的定价主要是通过数学模型或是评级来实现的，它的实现依赖于许多假设条件，而假设条件与现实环境的不一致就使危机存在潜在发生的可能性。
二是次贷还款模式隐藏风险。
大部分的次贷产品采用仅有利率贷款和本金负摊还贷款。
仅有利率贷款指借款者在最初几年里只需付贷款利息而不用偿还本金。
本金负摊还贷款是指当本期的月付款项不足以偿还贷款利息，或低于完全按市场利率变动应计的月还款额时，将其差额计入下一期贷款余额的行为。
这就导致借款人的前期还款负担小，而后期还款负担大。
三是金融创新的应用使得次贷产品过度衍生，风险由一级市场传递到二级市场。
一级市场的风险表现为借款人违约使借款机构的当期盈利减少，是非系统风险。
而住房按揭支持债券（RMBS）到担保债凭证（CDO）、担保债凭证的平方、乃至n次方的衍生，不仅造成了银行流动性告急，而且造成资本市场全方位的流动性危机，非系统性风险转化为系统性风险。
从外部原因看，对次贷风险的低估和借款人还款能力的高估，为最终酿成次贷危机创造了外部条件。
首先，评级机构对风险的评估仅限于对信用风险本身而不包括流动性风险，低估了次贷市场的风险。
美国次贷危机对我国住房抵押贷款证券化的启示
美国次贷危机对我国住房抵押贷款证券化的启示作者：孙军来源：《现代营销·营销学苑》2012年第02期摘要：在我国住房抵押贷款化刚刚起步之时，如何从美国的次贷危机中吸取经验和教训已成为当务之急。
本文分析了美国次贷危机的成因，并对我国如何规范发展住房抵押贷款的证券化提出了相应的政策建议。
关键词：次贷危机住房抵押贷款证券化监管一、美国次贷危机的成因2007年4月，美国新世纪金融公司申请破产，标志着次贷危机正式爆发。
笔者认为，住房抵押贷款证券化成为危机的传导者，其原因在于：1.住房抵押贷款发放机构有过度证券化的动机住房抵押贷款发放机构一方面通过资产组合管理可以达到分散和降低自身信用风险的目的，另一方面，这些机构从抵押贷款资产的交易中获取收益。
在双重利益的驱使下，在美国次级房贷的这一轮繁荣中，部分银行和金融机构为一己之利，利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会，有意、无意地降低贷款信用门槛，导致银行、金融和投资市场的系统风险增大。
2.资产透明度不够资产透明度缺乏，究其原因，主要有三：一是结构化产品复杂多样，证券化的链条长而复杂，市场信息的不透明贯穿始终。
二是大量的产品在OTC市场而不是场内市场进行交易。
在私下的OTC交易，由于没有公开价格，资产透明度相对较差。
由于信息透明度不够，资产定价困难，市场参与者不知道所持有的资产风险究竟有多大。
3.金融市场过于依赖评级公司高度专业化的金融市场使贷款者和投资者之间隔着复杂的环节，投资者购买产品时只能依赖专业评级机构和中介机构对于风险的定价。
而评级机构本身却存在着严重的利益冲突，在评级过程中通常存在着发行者“招揽评级”的现象，另外评级机构本身的评级模型也存在问题，导致评级缺乏真实性和客观性。
4.金融监管缺失在过去很长的时间，监管当局一直强调对机构稳定的监管，而对产品创新多半采取了放任自流的态度。
但证券化金融这一类产品的出现，不但增大了金融体系整体的系统性风险，而且通过提高金融机构之间的关联性增加了相关性风险。
美国次贷危机以及对我国的启示
资本 市场 以及 经济 周期启 示着 手提 出几
续 发展 。 关 键 词 ：次 贷 危 机 金 融 业 资 本 市场 启示 宏 观 调 控 房 贷 市 场 经 济周 期
：
点建议 ，以期让 我 国经济稳 定健康 地持 ； 抵押贷款（ Ｒ ， ３ Ａ Ｍ）如 Ｏ年期房贷， 在借款头 ３ 年按低于市场的固定利率付息或不付息，
一
政策力度。由反垄断的多重 目标和功能决定， 国反垄断政策与其它许多经济政策一 美 样， 既是主导经济理论的产物， 又是维护 国家利益的工具。从前者来说， 主流经济理论
的 内容 会 影 响 反垄 断 的地 位 和 作用 ，美 国反垄 断 历 史 上 的 哈佛 学 派 和 芝 加 哥 学 派 的 主流 观点就对 ７ ０年 代 之 前 的加 强 管 制 和 ７ 代 之 后 的放 松 管 制 发 挥 了很 大 的影 ０年 响 。这 说 明 ， 垄 断政 策 的 实施 并 不 是 一成 不变 的 、 械 的 ， 为 一种 社 会 行 为和 政府 反 机 作
市场 带来 不 稳 定 。
由美 国 次贷 危机 引 发 的 贝尔 斯 登 、 雷
曼兄弟、 美林或被破产保护或被收购 ， 并导 致 自 １２ ９ ９年以来的最大金融危机 。 冰岛濒
临 破产 ， 巴基 斯 坦 外 汇储 备 告 急 ， 国 政府 各
ｉ 行原来将 这些贷款保 留在 自己的资产 负债表 中，近年来却将其转换 成债 务抵押债券
会 组 织 的框 架 之 内工 作 ， 无 论 对 推 进和 实施 反 垄 断 政 策 ， 是 积 累 反垄 断 的 经 验 都 这 还 是十 分 重要 的 。 （ 必 须 根据 经 济 周 期 循 环和 政 治 发 展 的阶 段 性 需要 来 实 施 松 紧 不 一 的 反 垄 断 五）
次贷危机对我国住房抵押贷款市场的启示
发 展 。一 方 面 ，住 房 市 场 的 持 续 繁 荣 流 动 性 过 剩 现 象 明 显 （ 产 价 格 暴 产 积 压 在 开 发 商 手 中 ，银 行 的 资 金 回 资 使 借 款 者 低 估 了 潜 在 风 险 ，美 国 人 的 涨 ）。 我 国 的 宏 观 经 济 持 续 强 劲 发 收 困难 。更加 严重 的后 果是 ，当房 地 购 房 热 情 不 断 升 温 ，次 级 抵 押 贷 款 成 展 ，城 市 化 进 程 加 快 ，城 市 住 房 需 求 产 市 场 整 体 价 格 下 滑 后 ，贷 款 购 房 的 了 信 用 条 件 达 不 到 优 惠 级 贷 款 要 求 的 强 劲 ， 另 外 人 民 币 升 值 一 部 分 国 外 热 居 民 可 能 面 临 负 资 产 的 困 局 ，相 当 部 购 房 者 的 选 择 。 另 一 方 面 ，放 贷 机 构 钱 流 入 ，投 机 国 内 房 地 产 行 业 ，房 价 分 的 人 有 可 能 停 止 还 贷 ，从 而 引 起 银 为 适 应 市 场 需 要 推 出 多 种 多 样 的 高 风 持 续 大 幅 上 涨 ，银 行 大 规 模 介 入 房 地 行 的 坏 账 损 失 。今 年 以 来 ，我 国部 分 险 次 级 抵 押 贷 款 产 品 ，而 竞 争 的 加 剧 产 行 业 加 大 了对 房 地 产 市 场 那 个 资 金 热 点 城 市 楼 盘 交 易 量 出 现 了萎 缩 ，房 使 贷 款 机 构 在 推 广 这 些 产 品 时 有 意 忽 供 给 ， 同 时 对 个 人 住 房 抵 押 贷 款 的 条 价 涨 幅 趋 缓 甚 至 下 跌 ，房 贷 风 险 有 所
・
０ ４・ ４
探 索 争 鸣
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次贷危机对我国房贷市场的启示
２２ 影 响政 府 对 房 地 产 市 场 的政 策 ．
用 即对借款人的信 用品质 、还款能力和抵 押品进行风险评估 。 其次， 商业银 行应 对不 同信用记 录等级的借款人实行不 同的风 险评 估， 包括贷 款标准 、 款利率 、 还期 限等 商业银 行应制 贷 偿 订 、修改并积极贯彻落实对借款人信用等级评级 的审查细则，
按揭贷款 固定首付 比例 的做法， 应对不同信用 等级的借 款人 实 行不 同的按揭贷款首付 比例 。
参 考 文 献：
快对房地 产行业 产业结构 同时 ， 下调 中央银行再贷款 、 再贴现
等利率 的调整 。自２０ 年 １月２ 日起 ， ０８ １ ７ 中国人 民银行 下调金融 机构一年期人 民币存贷款基准利率各 １ ８ ． 个百分点 ， ０ 这是央行 三个月 内的第 四次 降息 ， 是央行 自１９ 年 （１ 以来） 这也 ９ ７ １年 一年
“ 跟涨不跟跌 ” 是购房者普遍的心态。然而 ， 受次贷危机影
应积极认识和防范各种违约风险 ， 首先应严格对房贷 申请人 的 资格信用审查， “ ” 以 ＺＣ 原则， 即以品质（ｈｒｃ ｒ 能力（ａａ— Ｃ ａａｔ ） ｅ、 Ｃ ｐｃ
ｉ ）和抵押（ｏａ ｒ ） ｔ、 ｙ Ｃ ｌ ｔ ａ 的相应指标来 审查房贷 申请 人的资格信 ｌｅ １
款， 许多次级抵押贷款机构 陷入 了严 重债 务危机，次贷危机 ” “
的全面爆发引发了全球性 的金融海啸。
２ 美 国次 贷 危 机 对 中 国房 贷 市 场 的 影 响 ． ２ １ 影 响 购 房 者 的 未 来预 期 ．
美国次贷危机 给我国个人房贷市场的启示
购房 者 就 会尽 最 大 努 力 还 贷 ，道 德 风 险 的发 生概 率应 该 较 国 外更 低 。 如果 违 约 ，个 人 心理 和名 誉
将 会 受到 很 大损 伤 ，承 受 的社会 舆 论 压 力 和成 本
非 常大 。 当然 ， 机 者 除 外 。 投
（ ） 美 房 价 走 势 不 同 二 中
时偿 还 贷款 ；美 英 一 些提 供 次 级按 揭 以及 投 资于 次 贷 的金 融机 构 相 继 陷入 困境 。 随 后 ，次 贷危 机 “ 多米诺 骨牌” 横 扫全 球 资本 市场 。 截 至 ８月 ２ ３ 日， 、 以及 日本 等 已经 相 继 向 国 内市场 注入 约 美 欧 ５０ ０ ０多亿 美元 资 金 ， 以解决 由此造 成 的 “ 动 性危 流 机 ” ０月 ， 旗 、Ｐ摩 根 大 通等 大银 行 计 划联 手 。１ 花 Ｊ 设 立 一个 基 金 来 收购 乏人 问津 的资 产 支持 类证 券 等资 产 ，以防 止 美 国金 融 动荡 愈 演 愈 烈 。鉴 于 美 国次 贷危 机 的影 响 ，中国也 采 取 了许 多相 应 的措 施建立 “ 防火墙”： 内 已经连 续 五 次 上调 存 贷 款 年 基准 利 率 ；商 业银 行 将 第 二套 住 房 首 付 比例 提 高 到 ４ ％， ０ 开始 收 缩信 贷规模 甚 至 叫停 了一 些房贷 业 务， 京、 南 浙江 等 地还 提 高 了住 房公 积 金 比率 。
险和 逆 向选 择 的发 生
（ ） 贷 还 款 模 式 隐 藏 了风 险 三 次
美 国 房地 产 是 一 个 高 度 发 达 和 成 熟 的市 场 ，
面对 巨大 的贷 款 需求和 高利 率 ， 贷款 机构 提 供 了 多种房 贷 产 品 ， 如 ： 气球 按 揭 贷 款” 供 款 人 例 “ ， ｌ ０年 内只 须还 息 ， 金 在 限期 过 后 一 笔 清还 ； 选 本 “ 择 浮 息按 揭” 本 息还 款 可 以低 于协 议 金 额 ， ， 不足 之 数在 结余 中 自动 累积 ； 戏 弄者 贷款”， 称 ２ ２ “ 又 ＋８
透视美国次贷危机对中国房贷市场的启示
次贷 危 机 ； 房地 产 信 贷 ； 级 贷押 贷 款 次
美 国次级 抵押 贷款危 机 （ 以下简 称 了 问题 ） 。即使借 款人还 不起贷款 ， 可 入 比 则 更 高 。 也 就 是 说 ， 也 目前 的 房 价 严 “ 次贷危机 ” ）白 ２ ０ 年 ７月全面爆发 以 以变卖其 房屋 ， ０７ 由于房价 迅速上涨 ， 炒房 重 脱 离购 房者 的 收入 ， 于是 购房 者 开始 来， 金融动 荡给世 界经济造成 巨大冲击 ： 者 和银行 依然有 利可 图 ， 就这样 ， 次级 贷 向商业银 行 申请 房贷 。类 比美 国房贷市 美 国 经 济 面 临 衰 退 ， 来 世 界 经 济 总 体 款 像 滚 雪 球 一 样 迅 速 膨 胀 。 未 场 ， 国是 否 会 发生 次贷 危机 呢？ 笔者 中 步 入 衰 退 的 可 能 性 加 大 。 更 为 严 重 的 在上 世纪 ３ ０年 代 经 济 大 萧 条 时 期 ， 认 为 可 能 性 很 小 。 但 是 中 国 目前 的 房 地 是 ， 国 爆 发 金 融 危 机 之 后 ， 些 国 家 也 美 国 设 立 房 利 美 ， ９ ０年 又 设 立 了 房 地 产 信 贷 市 场 还 是 存 在 着 一 些 问 题 和 潜 在 美 一 １７
过 热 的 现状 和 现 在宏 观 经 济 已经对 房 地
场受 到激 励 开始 迅速 膨 胀 ， 房投 资 盛 次贷 危机 的影 响 下 ， 地 房价 出现 不 同 炒 各 极 一 时 。２ ０ 年 一 ０ ６ 四年 房 价 涨 幅 程 度的下 跌 ， 下跌幅度 有限 ， 别是在 ０３ ２０ 年 但 特 超 过 ５ ％。受 利 益 驱 动 ， 些 收 入 不 高 、 我 国的 中小城 市 ， ０ 一 一些 潜在 的 购房者 仍 有 不 良信 用 记录 的 人 也 申请 贷 款 买房 。 是 “ 房 兴 叹 ” 按 照 世 界 银 行 的 标 准 ， 望 。
论美国次贷危机的成因及其对我国房贷市场的启示
山东省青年管理干部学院学报 Ｊ ｒａｏ Ｓａｄｎ ｏｔ Ａ ｍｎｔｔｅＣｄｅ Ｃｌｇ ｏｎ ｌｆ ｈｎｏｇＹｕ ｄ ｉ ｓａｖ ａｒ ｏｅ ｕ ｈ ｉｒｉ ｓ ｌ ｅ
Ｍａ ，０９ ｙ２ ０ Ｎ ． ｙ． ｏ１９ ｏ３Ｍａ Ｎ ．３
论 美 国次 贷 危 机 的成 因及 其对 我 国房 贷 市场 的启 示
李 妍
（ 山东大学， 山东 济南 ２ ０ １ ） ５０ ４
摘要 ： 由于利率上升和房价下跌引发的美 国次贷危机导致 了全球 经济 的剧 烈波动。美 国次贷危机 为 中国房贷市场 敲 响了警钟 ， 必须高度关注和严格 防范我 国信贷市场的潜在风险 ， 促进 我国房 贷市场 的健康 发展。 关键词 ： 次贷危机 ； 贷市场 ； 险； 示 房 风 启
造 了虚 拟货 币形 态 的财 富 。结 果 ， 个 市场 的定 价 整 机 制被 扭 曲 ， 在一 层 一 层 高定 价 的过 程 中放 大 了金 融风险， 一旦 源头 上借 贷者不 能偿 还 贷款 ， 次级放 贷
机 构立 即 由巨额 盈利 陷入 严 重 危 机 ， 融泡 沫 瞬 间 金 破裂 ， 并波及 整个 金融 领域 。 （ ） 府宏 观调控 方 面 ， 率 上升 使 美 国房 地 三 政 利 产 泡沫 破 裂 ， 价 下 跌 直 接 导 致 了次 贷 危 机 。从 房
一
等贷款方式 ， 不计收入， 不查资产 ， 贷款人可 以在没 有资 产 的情况 下 购 房 。据 称 ２ ０ ２ ０ ０ ５— ０ ６年 发放 的
住房 抵押 贷款 中有 一 半 具 有 以上 特 点 ， 多 没 有 收 很
入证 明或抵押不足的家庭也 申请到了贷款。
美国次贷危机的影响
美国次贷危机的影响对于正处于经济繁盛期的我国来说，这一场危机为我们敲响了居安思危的警钟，应从中找出有益于我国的启示。
一、美国次贷危机的原因次贷，即次级抵押贷款，是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
在美国被称为面向穷人的住房次级抵押贷款。
这项贷款在解决低收入家庭购房上确实发挥了重要作用。
但是，在美国次级贷款市场占七成份额的房利美和房迪美公司，由政府主宰，将贷款打包成证券，承诺投资者能够获得本金和利率。
随着这两家公司的丑闻曝出，整个次贷市场开始争抢这两家公司所购贷款，整个过程中，新的市场参与者出于逐利目的过分追求高风险贷款。
导致整个美国次贷款危机出现并且还波及到欧美、日本市场的原因：1、从微观上讲，在美国，许多放贷机构降低信贷门槛、忽视风险管理，需求方过度借贷。
许多贷款公司认为，住房价格会持续上涨，于是在贷款条件上要求不严甚至大大放宽，不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明，做房屋价值评估时，放贷机构也更多依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论，多年来累积下了巨大风险。
2、从宏观层面上讲，美联储连续17次加息，联邦基金利率从1%提升到5.25%。
利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。
另外，美国住房市场开始大幅降温，房价持续走低，出乎了贷款公司的意料之外。
微观和宏观两方面的原因，导致稍有风吹草动，次级抵押贷款市场风险立即暴露出来，而美国信贷资产证券化程度又很高，风险很快就传递到整个债券市场以及欧美、日本市场。
二、美国次贷危机对我国的启示美国次级抵押贷款市场危机从目前看对我国影响不大，但我国从这场危机中可以得到许多启示，具体如下。
1、对我国实施科学宏观调控的启示本次美国次贷危机给我国宏观调控提出了启示。
主要有三方面：第一，有必要把资产价格纳入中央银行实施货币政策时的监测对象。
因为一旦资产价格通过财富效应或者其他渠道最终影响到总需求或总供给，就会对通货膨胀率产生影响。
美国次贷危机和中国房地产
摘要美国次贷危机的爆发，演变为一场全球范围内的金融危机。
本文的前半段主要介绍美国次贷危机的起因、恶化、对本国的影响等一系列概况。
后半段主要详细谈论我国的房地产行业由于这次金融危机而面临的比以前更严重更显著的挑战，提出相关的缓解房地产不健康发展的基本改革构想，首先要正确对待房屋贷款，在完善个人贷款体系的基础上加强抵押贷款市场的监督，这就要求提高监管部门与评级机构的业务水平，进而才能稳定房价，达到稳定我国房地产市场的目的。
U.S. subprime crisis broke out, turning into a worldwide financial crisis. This paper describes the first half of the causes of the U.S. subprime mortgage crisis, worsening the impact of a series of country profiles. About half of the main details of the real estate industry because of the financial crisis more serious than before facing the more significant challenges, propose mitigation related to the unhealthy development of the basic reform of the real estate concept, the first to correctly deal with housing loans, in improving System based on personal loan to strengthen the supervision of the mortgage market, which requires regulatory authorities and rating agencies to improve the business level, thus to stabilize housing prices, to stabilize the purpose of our real estate market.关键词：次贷危机监管调整前言美国的次贷危机又称次级房贷危机或者次债危机。
美国次贷危机对我国房贷市场发展的启示
次级抵 押贷款是美 国金融创新产 品之 一 ， 主要是 次贷机构 向 信用 分数低于 ６ ０分 ，信贷记 录不佳 的购房人提供按揭贷款 ， ２ 然 后在投资银 行的帮助 下 ， 房贷 资产抵押 的债 权证 券化 ， 将 以较高
的回报率推介给机构投资者 ， 在资本市场发行 。纵 观其发展历程 及美 国宏观政策 的调整 ， 笔者认为造成此次 次贷 危机的原 因主要
有以下几点 ：
剧烈 动荡 ； 同时 ， 随着 多种多样 的组 合证 券销售 给世界各类 投资
人， 债务链条不断加长 ， 风险被迅速传播到 了更 加广泛的领域 。
４ 监管缺失使得风险不断积 累。在此 次次贷危机 中 ， 国政 、 美 府 的监管能力及资产评级公司的公信力均 遭到不同程度 的质 疑。 尽 管有关人士 已经对新增房贷风险 发出相关警告 ， 但是金融监管
估机构 。对 于次贷机构 资产证券化 后的产品 ， 最初穆迪或标 准普
尔只给予 Ｂ Ｂ以下评 级 ， Ｂ 然而经 过投 资银 行 的包装 ， 巨大利益 在
信贷 机构大力扩 张住房 贷款规模 ， 松贷款 资格审查 ， 至纵容 放 甚 借款人弄虚作假 ， 各种各样为 购房 者提供融资便利 的高风险次级
一
所掩盖 的次 贷危机逐步暴露出来。 利率 的大 幅攀升直接增加 了购 房 者的还贷负担 ， 房地 产市场持续 降温又使得购房 者通过房屋升
值 获得再融 资 的资金 链条 出现问题 ，加之美 国居 民的储蓄率很
低 ，次级抵 押贷款 的借款人还 贷能力 及风险承 受能力都 相对较 弱， 在不 堪重负 的情况 下 ， 大量 违约 客 户出 现 ， 信用 风险 充分暴 露 ， 良贷款迅 速积累 ， 不 次级抵押债 券的价格大跌 ， 经营次级抵押 贷款的信贷公司接连破产 ， 其投资者也遭受 巨大 损失。 ３ 房屋抵押 贷款证 券化使 得危机迅速蔓延 。 、 次级抵 押贷 款机
次贷危机对我国商业银行房贷风险管理的启示
次 贷 危 机 对 我 国 商 业 银 行 房 贷 风 险 管 理 的 启 示
张凤 君 李 娟
（ 尔滨 金融 学 院金 融 系 ，黑 龙江 哈尔 滨 １０ ３ ） 哈 ０ ０ ５
【 摘 要 】本文从次贷危机爆Байду номын сангаас的原 因入手，结合我 国商业银行房贷现状提 出了其对我国商业银行房贷市场的启示 ，并有针对性地研究 了 解决的对策。 【 关键词 】次贷危机；房贷市场；风 险管理
一
（ ）违 约 的风 险
、
一
（ ）加 息 导 致 房 价 迅 速 下 跌 二
从２ ０ 年￣ ２ ０ 年 ，美 联储连续 １ 次加息导致 美 国房地产 ０４ Ｕ０６ ７ 市 场 的迅 速 萎 缩 ，房 价 迅 速 下 跌 ， 抵 押 品 的 价 值 迅 速 下 跌 ，危 险贷款 的规 模却不 断扩 大。房价 的下跌一 方面导致大 量的新房 屋积压 ，促使美 国金融业放 宽对住宅 消费贷款 的要求 ，发放更 多的次级抵押贷 款 ；另一 方面导致 大量 已经 出售的房屋贬 值 ， 导致抵押 品价值 下跌 ，贷款 风险增 大 ，这样就 进人 了一个 恶性 循环 。 （ ）过度证券化引致的信用秩序混乱 三 几 乎与 次级 贷款 业 务 并行 发展 的 ，就 是美 国经济 的 证券 化 。作 为原始贷 款人的按揭贷 款 、转 手卖给投 资者的贷款 打包 证 券 化 投 资 品种 、 次 级 房 贷 衍 生 产 品 等 ， 客 观 上 有 着 投 资 回 报 的空间 。在一个低 利率 的环 境中 ，它 能使投 资者获得较 高的回 报 率，这也吸 引了越来越 多的投资者 。面对 巨大的投资需 求， 许 多房贷机构 降低 了贷款条件 ，以提供 更多的次级房贷产 品。 这在客观上 埋下隐 患。同时 ，他 们把手 中超 过六千亿 美元 的次级贷款 债权转化 为证券后 ，卖给各 国的投 资者 。事实上 ， 不仅是 美国 ，包括 欧亚 、乃至 中 国在 内的全球主要 商业银行和 投 资银行 ，均参 与了美 国次级 房贷衍 生产 品 的投 资，那么 ，富 有投资经验 的银行看不 出这其 中的高风 险？ 次级贷款 的放贷机 构 就花钱供养 了许 多信 用评定机 构 ，从而可 以轻松地 拿到最 高为 “ Ａ ”的信用 评级 ，泛滥 成灾 的 “ Ａ ”证书使 银行失去 了对 ＡＡ ＡＡ 风险的敏感性。 、 （ ）缺 乏 健 全 的风 险 防 范体 系 四 次级贷 款属于风 险较高 的贷 款业务 ，一些金融 机构在从事 这一高风 险高收益 的业务时 ，没 有建立起 健全 的风 险预警和风 险 防范体 系 。这类贷 款通常会被 证券化 ，然后上市 出售给投 资 者 ，以帮助 贷款机构 降低风 险。但是在经 济缺乏景 气、房地产 市场需求不 振的 时候 ，金融机构 纷纷抛售 次级抵押贷 款衍生证 券 的时候，缺乏相应的风险分散机制 以规避此类风 险。 二 、次 贷 危 机 对 我 国商 业 银 行 房贷 的 启 示 尽 管 目前房地产 市场处于繁 荣期 ，但 参照美 国次贷危机 的 发展历程 ，可发现 国内房贷市场 面临两种 主要风 险。其一是违 约风险 ，其二是提前还款风险 。
美国次贷危机对中国房地产的影响和启示.
美国次贷危机对我国房地产市场的影响和启示法学************滕杰摘要：在经济全球化的背景下，美国的次贷危机给美国乃至全球的经济都带来了严重的冲击。
中国是当今世界最主要的新兴市场之一，而且已经进入经济全球化的浪潮之中，中国的房地产市场也受到了次贷危机的影响。
本文将分析次贷危机产生的原因及其危害，研究次贷危机给中国的房地产市场带来的影响，并提出促进我国房地产业与社会经济协调发展的一些启示。
关键词：次贷危机房地产影响启示美国次贷危机于2007年2月份显现，3月份初次爆发，此后不断蔓延至全球金融市场，对美国周边市场和全球经济的波及程度也越来越大。
这引发了投资者对全面信贷危机的担忧。
市场信心受到巨大的冲击，股票市场和信贷市场发生剧烈波动。
各国央行被迫采取紧急措施，向市场金融机构注入短期流动资金。
政策成效还未完全显现，雷曼兄弟的破产，房地美和房利美被国有化进一步恶化市场信心和紧缩市场流动性。
由此次贷危机导致席卷全球的金融风暴，对全球金融和经济带来了深远的影响，激发对金融体制和经济模式的深刻反思，对我国房地产市场发展道路给予启示。
一、次贷危机的起因次贷问题及所引发的金融危机，直接原因是美国房价下跌引起的次级贷款资产质量下降。
为了刺激经济增长，美联储连续13 次降息，至2004 年中期，美国的利率被降至46 年来最低水平，仅为1%，靠低利率政策刺激的美国经济在2004年上半年成功登顶。
此时，为了抑制过快的经济增长，美联储又开始逐步调高利率，2004 年中期以后连续17 次上调联邦利率，至2007年8 月利率达到5.25% 水平。
①联邦利率的调整产生了两方面的效应：一方面，低利率政策大大刺激了美国房地产市场上的投资扩张，使得美国的房价迅速上扬；再加上美国的一些贷款机构实施零首付政策，使得房价越推越高，泡沫越来越大。
另一方面，伴随着利率的调升，还款人的负担越来越重。
同时，不断下跌的房价又使得相当数量的投资购房者手中的房屋资产急剧缩水。
美国次贷危机对我国住房贷款市场的启示
【 文献标识 码 】 Ａ
【 文章编号 】 ０４ ２６（０９０— １９ ｆ １０—７８ ２０ ） ０ １一４ ９ ）
一
、
美国次贷危机 的发 生及其影 响
美国次贷危机是美国房地产金融市场上 的次级按揭贷款危机的简称 。 所谓次级按揭贷款， 是相对于给那些 贷款资信条件较好 的优级按揭贷款而言的 ， 这些 次级按揭贷款人收入水平较低 ， 还款能力有限 ， 因而他们 的贷 款资信条件较“ 。 次” 相应地 ， 这类房地产按揭贷款被称为次级按揭贷款 。 相对于给那些信用好的人放 出的优级 按揭贷款而言 ， 次级按揭贷款的利率要高出许多 。因为金融机构给这类人发放贷款风险较大 ， 所以利率 自然就 要高出许多。 放出这些贷款的金融机构 ， 为了使贷出去资金尽快 回笼 ， 于是就把这些贷款打包 ， 通过发行债券即 证券化的方式来筹集继续放贷的资金 。 由于次级贷款的高风险性 ， 所以金融机构所发行的次级贷款债券利率肯 定要 比优级贷款的债券利率要 高， 因而这些债券就得到了很多投资机构 ， 包括投资银行 ， 对冲基金 ， 还有其他基 金 的青 睐 。但是 ， 个 高 回报基 于 的一 个前 提是 ， 这 就是 美 国 房价要 不 断地 上涨 。如 果房 价 不断 上涨 ， 然这 些 次 虽 级按揭贷款违约率 比较高 ， 但放贷的机构即使收不 回贷款 ， 它也可以把抵押的房子收 回来 ， 再卖出去也会赚钱 的。 但事与愿违 ， 美联储为了应付通货膨胀 的压力， ２０ 年开始不断加息。贷款利率的不断提高加重了购房 从 ０４ 者 的负担 ， 同时也 改 变 了人们 原 先对住 房价格 不 断上 涨 的预 期 ， 而 导致 美 国楼市 从 ２ ０ 开 始发 生 逆转 ， 从 ０ ６年 房 价开 始下 跌 ， 购房 者难 以将 房 屋 出售变 现 或通 过抵 押 获得 融 资 。对 于那 些 放 贷 的机 构 而 言 ， 即便 把 按揭 人 抵押 的房子卖出去也难 以弥补放贷 的损失 ， 况且房子也难 以卖 出。 由于和房屋关联着 的贷款收不 回来 ， 这就殃及了 由此发行的抵押贷款债券及购买这些债券 的金融机构。 ｈ Ｆ于很多投资银行 、 对冲基金在此之前都买 了这些债券 或者 是 由这些 债券 组 成 的投资 组合 ， 就 导致 了这 些 金 融机 构 的亏损 甚 至 破产 。２０ 这 ０７年 ， 面对 来 自华 尔 街 １４ ７ 亿 美元 逼 债 ，作 为美 国第 二大 次级 抵 押贷 款公 司—— 新 纪 金 融 公 司在 ２ ０ ０７年 ４月 ２日宣 布 申请 破产 保 护 ， 并裁减 ５ ％的员工 ； ４ 美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公 司于 ２０ 年 ８ ６日正式 向法院 ０７ 月 申请 破 产 保护 ；０ ７年 ８月 ８日， 国第 五 大投 行 贝尔斯 髓 因次贷 危 机 宣 布旗 下 两支 基 金倒 闭 ；０７年 ８月 ９ ２０ 美 ２０ 日， 法国第一大银行 巴黎银行因美国次贷危机导致 巨额亏损 ， 宣布冻结旗下三支基金 ， 此举导致欧洲股市重挫 。 ２０ ０７年 ８月 １ ３日， 本 第 二 大银 行 瑞 穗银 行 的母 公 司瑞 穗集 团 宣 布 与美 国次 贷 相关 损 失 为 ６亿 １ ； ３ １ ３元 等等 。 至此 ， 国次 级 贷款 危机 已升 级 为席 卷 全球 资本 市 场 的“ 融 危机 ” 美 金 。 伴随着美 国次级抵押贷款市场危机的出现 ， 购房者及许多金融机构都受到 了不同程度的影响 ， 有的甚至破 产倒闭 ， 国次贷危机 的恶劣影响逐步显现出来。（ ） 美 １次贷危机导致成千上万的收入不高的购房者无力偿还贷 款， 他们将面临所购住房被银行收回的尴尬而又困难 的局面 ， 甚至会导致他们无家可归。 ２ 次贷危机导致一些 （）
“次贷危机”对中国房市的启示
债 的危机不 会波及 到 中国市场 多少 ；
二是 中国的金融机构投资购买的美 国
级债券危机密切关注是必要 的，但对
次级债 危机的恐 慌则 不必要 。 事实上 ，
并 由此 传递到中国的出 口， 即使 这样 ，
我想其 影响也 是十分微小 的。
２ ０ ０ ７ ／ ０ ９ ／ Ａ总 第 ２ ０ ８ 期 ３１
■ 易宪 容
羊 ： 国次级按揭债券 大 的问题 ，我是 国
内较早关注者。还是在美 国 次 级 按揭 债 券 危 机 没 有爆
发 出来 的 ２ ０ ０ ７年 １ 月 ， 我 就写过 一个报 告 ， 希 望 国内
投 资者 到 海 外 投 资要 密 切
关注这 些证券 化资产 ， 特别
大约在 １ ５ ０ ０ － － ２ ０ ０ ０亿美元。 而这样一
个损失 对一个 近 ２ ０多 万亿美 元 的美 国股市及全球 股市来说 ，其 损失也不 见得是 很大。 对 于中国来说 ， 即使加上 次级债券 危机 影响美 国居 民的消费 ，
性的金融危机。 对此 ， 我 曾问过索罗斯 基金的经济学家 ， 他告诉 我 ， 对 美 国次
“ 次贷危 机 ” 对 中 国的影 响不大
对 美 国次 级债 危 机对 中 国 的影
响， 我想不会太大 。因为 ， 一是 中国金 融市场是一个封闭的市场 ，美 国次级
ｌ Ｏ ０亿美元 。但是 ， 也 有人指 出 ， 美 国
次级债券市场的危机将 会戳破全球资
产价格的泡沫 ，从 而引发出一场全球
球股 灾 ， Ｅ Ｉ 本、 香港 地 区 、 澳
洲 、欧 洲 各 地 股 市 纷 纷 下
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
浅析美国次贷危机产生的原因及对我国的启示.doc
浅析美国次贷危机产生的原因及对我国的启示引言2008年以来，美国次贷危机不仅迅速波及全球金融市场，而且已由虚拟经济向实体经济蔓延。
目前主要经济体经济增速下滑，世界经济衰退迹象明显。
由于美国、欧洲等海外市场需求减弱，中国经济也面临很多困难，需求不足、产能过剩、企业效益下降，经济增速明显放缓。
本次美国金融危机的发生，其实反映了盛极则衰、创新毁灭、月盈则缺的事物发展的内在逻辑和客观必然性。
资本主义高度发达与极度创新的金融系统在有效监管出现困境的情况下，信贷过度扩张造成金融市场内在的稳定性脆弱, 其发展到极致时，金融市场对风险的抵御能力会极度脆弱，任何来自外部的小小风险都有可能触发系统性危机。
本文致力于全新视角来分析美国金融危机爆发的的直接原因与内在根源及对中国的影响与启示性意义。
总之，针对此次金融风暴中国应该做好美国经济长期低迷、国际金融市场持续动荡的准备。
要采取各种政策和措施应对外部金融风暴和内部不利因素的双重压力，确保中国经济的平稳运行和成功转型，促进中国宏观经济健康、持续发展。
一、美国次级按揭贷款与次贷危机的关系（一）美国次级按揭贷款与次贷危机概述美国抵押贷款市场是以借款人的信用条件作为划分界限的。
根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，大体分为优惠级和次级按揭贷款两个层次。
次级按揭贷款是指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低，无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。
这种贷款首付一般低于15%。
次级按揭贷款利率通常比优惠级贷款利率高2%～3%，对放贷机构来说是一项高回报业务。
但由于次级按揭贷款对借款人的信用要求比优惠级贷款低，借款人信用记录较差，其全额偿还的期望概率相对较低。
因此，必须用严格的金融监管来防范风险。
否则次级按揭贷款机构就会遭到巨大损失。
美国次贷危机又称次级房贷危机。
它是指一场发生在美国，因次级按揭贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。
它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。
美国次贷危机对我国房贷市场的警示分析
价会把这类缺乏信用 的住房按揭贷 款的潜在风险暂时掩盖起
来 。一旦 中国房地产价格 出现逆转 ， 其潜在风险就必然会暴露
出来。伴随商业银行个人住房贷款规模 的扩张 ， 其不 良率也在 不断攀升 。从住房按揭 的对象来看 ， 国的按揭贷款者并无信 我 用等级划分 ， 一部分信用 不 良或者偿债 能力欠佳 的贷 款人进 入到住房按揭市 场中。随着央行多次提高存贷款的利率 ， 借款 人的偿债压力也在不断增大 ， 其未来偿付现金支 出能力的变化
风险就会完全暴露 出来 ， 从而引发危机 。因此 ， 为避免危机发
生， 一方面要加快金融产 品开发 ， 富金融市场服务功能 。 丰 另一
被认 为是优质资产 ， 是各家商业银行重点争夺并迅速发展的业 务领域 ， 美国次贷危机 的爆发 ， 对这种资产 的“ 优质性” 提出了
质疑 。 目前 ， 国内房地产市场宏观层面的调控 、 房价 的非理性上 涨、 生活必需住房抵押执行 中的法律 问题 、 二手房 市场 发育不
萌芽 中。
２３ 规 范 房地 产评 估 机 构 ．
近年来 ， 国商业断上升 ， ０ ４ 的１％ 已升 至２ ０ 年６ 从２０ 年 ３ ０ ７ 月底 的１％， ７
房地产信贷资产 已成为房地产开发资金的主要来源 ， 房地产市 场 的波动无疑将增大银行信贷损失 的风险几率 。 商业银行大量 资金流入房地产行业 。如果房价 出现大幅度下跌 ， 银行持有的 房地产抵押价值下降 ， 冲销减值准备金 ， 银行 自有资本下降。 银 行相应会减少对房地产行业 的信贷投放 ， 这将推 动房地产价格 更大幅度的下降 。
地产估价不同于一般商品的定价 ， 它要求估价单位和人员具有
美 国次贷危机打破了国内房地产界中认为 “ 住房按揭贷款 是优质 资产 ” 的神话 。 在房地产市场价格一直上涨时 ， 过高的房
美国次贷危机对我国防范房贷金融风险的启示
的可 能性 。
级 贷 款 的危 机 似 乎 并 没 有 结束 ，其 带 来
的 冲击 和震 荡 仍 然 在 延 续 ？ 原 因 主要 有
以下 两 个 方 面 ：
货 膨 胀 压 力 加 大 的 情 况 下 开 始 提 升 利 率 ，并 且 在 两 年 之 内 连 续 １ ７次 将 联 储 基 金利 率从 １ ％提 高 到 了 ５２ ％。 那 些 ．５ 通 过 浮动 利 率 贷 款 购 房 的次 级 贷 款 客 户 由 于 其收 入 无 法 支 撑 不 断 增 加 的 贷 款 利 息 ， 便 陷 入 困 境 ，还 款 违 约 率 不 断 上 升 ，被 收 回 的房 屋 数 量 不 断 增 加 ，最 后 引发 了大 面 积 的 次级 贷 款 信 用 危机 。 如 果 纯 粹 从 次 级 贷 款 的 规 模 看 ，这
换 句 话 说 ，凡 是 有 风 险 的 ，都 可 以摇 身
一
美 国 次级 住 房 抵 押 贷 款 是 美 国住 房
变为 证 券 。所 以 ，次 级 贷 款 的放 贷 机
抵 押 贷 款 的一 种 分 类 ，是 信 用 等 级 次 于
优 质 客 户 贷 款 人 的贷 款 。 由 于贷 款 人 的
的 ＧＤ Ｐ和 ２ ５万 亿 的债 权 市 场 规 模 应 该 是 非 常 小 的 。美 联 储 目前 对 金 融 体 系 注 资 的规 模 累计 已经 超 过 ２万 亿 美元 ，比 次级 贷 款 市 场 的存 量 规 模 还 大 ，欧 洲 中 央银 行 与其 他 国家 中央 银 行 的 注资 规 模 累 计也 超 过 １万 亿 美 元 。 但 是 为什 么次
月 份 ，美 联 储 在 资 产 泡 沫 逐 渐 明 显 ， 通
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美国次贷危机对中国房贷市场的启示
来源：中国论文下载中心 [ 09-02-02 11:05:00 ] 作者：王燕编辑：studa20
[摘要]在美国，因利率上升和房价下跌所引发的次贷危机导致了全球的经济波动。
我国现在的房贷市场有类似于美国次级抵押贷款市场的某些特征，美国次贷危机为中国的房贷市场敲响了警钟。
我们应吸取美国次贷危机的经验教训，强贷款审核、转变房贷利率类型、稳定房价、加强政府的危机处理能力、推进银行资产证券化进程，确保中国房贷市场健康发展。
[关键词]次贷危机房贷市场启示
从2007年2月美国两大次级抵押贷款公司发布盈利预警、减少放贷开始，美国次级抵押贷款风险浮出水面。
随着时间的推移，次贷危机所波及的范围越来越广，经济损失也越来越大。
据国际货币基金组织预计，美国次贷危机的全球金融动荡将造成高达9450亿美元的损失。
在美国，根据信用质量，居民的按揭贷款分为“最优”(prime)贷款、次优或次级贷款(subprime mortgage)、超A贷款(Alt-A)等三类。
在这三类贷款中，最优贷款达到或基本达到了美国相关政府支持机构(GSE)规定的严格标准，具有良好的信用品质，引发此次风波的是近些年大量发放的次级贷款，并很可能将波及到超A类贷款。
次级贷款和超A贷款有两个共同特点：贷款标准低、以浮动利率贷款为主。
次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录，并且，还款额与收入比(PTI)超过了55%，或者贷款总额与房产价值比(LTV)超过了85%。
超A贷款的信用质量虽然好于次级，并且大体能够接近最优贷款的标准，但借款人无法提供完整的收入证明。
除了贷款标准低以至于信用风险明显高于最优贷款之外，次级和超A贷款另一个重要特点就是以浮动利率贷款为主，这也就为之后次贷危机的爆发埋下了伏笔。
911之后，美国为了刺激经济增长，美联储从2001年至2004年连续13次降低利率。
低利率政策降低了购房者的消费成本，刺激了房地产业的发展。
一方面，住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。
另一方面，放贷机构为适应市场需要推出多种多样的高风险次级抵押贷款产品，而竞争的加剧使贷款机构在推广这些产品时有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节，宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也造成贷款机构风险控制不到位，埋下了危机的种子。
2004年开始，随着美联储17次加息，借款人的还款成本不断提高，甚至远远超出其还款能力，逾期还款和贷款违约的现象不断增加。
与此同时，住房市场持续降温，无力偿还房贷本息的借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。
这必然引起人们对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。
此外，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。
两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。
目前我国的房贷市场与美国次贷危机爆发前的某些特征十分相像：⑴随着央行连续多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力越来越大，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化，特别是房地产价格在持续几年上涨后呈现出下降趋势，使得住房抵押贷款的风险也越来越大了。
⑵按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此
警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。
以国内目前的经济发展水平，居民住房消费支出超过家庭收入比重的30%就存在着过度负担。
有关调查显示，目前约31%的购房者月供占到月收入的50%以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。
⑶我国商业银行普遍认为只要持有不断增值的房地产抵押品就无需担忧，因此将个人住房抵押贷款当成低风险的优质资产，全力扩张住房按揭业务。
它们通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽个人住房按揭贷款者市场进入的条件，增大了房贷资产的风险。
此外，我国房贷占比过高，截止到2007年底，中资银行房贷占比达32.2%，因此房贷市场的波动对整个银行业有巨大影响。
与美国不同的是，我国尚未进行银行资产证券化进程，银行风险无法转移，一旦房贷市场风险暴露，银行的损失是无法估计的。
鉴于我国房贷市场的现状，为了避免危机的出现，必须吸取美国次贷危机的教训，从以下几点着手，未雨绸缪，防患于未然：
第一，加强贷款的审核管理，提高个人房贷的质量，从源头将风险控制到最小。
我国目前的房贷市场没有根据信用等级进行划分，无法准确评估贷款人的信用质量，因此住房按揭贷款存在潜在的信用风险，需要加强对借款人的信用审查，提高按揭贷款的准入门槛。
从长期来看，降低房贷市场的信用风险就要完善我国的信用评价体系，可以借鉴美国按揭抵押贷款中根据贷款人的信用质量划分不同的信用等级，并按照不同的信用等级制定不同的贷款政策。
另外，为提高个人房贷的质量，对于房价上涨过快的地区，可以考虑提高按揭贷款的首付比例，
第二，转变贷款利率类型。
目前我国房贷实行的主要是浮动利率贷款，加息不仅会影响新增贷款，也会加大原有贷款者的偿贷成本。
美国次级贷款危机的一个重要原因就是在浮动利率下，美联储连续加息使得贷款人还款成本提高，从而导致贷款人的风险敞口扩大，遭遇债务危机，并最终导致贷款机构坏账的增加。
利率是央行货币政策的一个重要手段，我国贷款的浮动利率特征要求央行在通过调整利率达到其他政策目标的同时，也不能忽视利率调整对于贷款者偿贷能力的影响。
尝试从浮动利率按揭贷款向固定利率按揭贷款转变，不仅使贷款人在贷款初期就锁定风险，也使央行在制定货币政策时减少了牵制。
第三，稳定房地产市场，防止房价发生大幅波动。
房价是影响抵押贷款发放的重要因素，也是决定借贷者借款规模和借款折扣的关键因素，房价的波动会极大影响抵押贷款的价值，稳定的房价是个人住房信贷市场健康发展的根本保证。
美国房地产市场的持续低迷就是诱发次级抵押贷款危机爆发的一项重要原因。
第四，加强政府的房贷金融危机处理能力。
政府相关监管机构应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况，及时向放贷者和投资者发出危机警告，减少或停止发放新的危险住房抵押贷款。
房贷市场发生危机后，政府应该及时采取相关措施，坚定市场信心，防止危机进一步扩散到其他领域。
同时政府应该稳定借贷者，延缓其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产速度，保障房价稳定，也保证社会稳定，防止危机扩散到社会及政治领域。
第五，重视商业银行风险的转移和分散，实行银行资产证券化。
资产证券化是指发起人将可以产生稳定收入现金流的资产，通过结构设计、信用增级等技术手段转换为可在资本市场上流通的证券的过程。
我国传统的信用模式，资金一旦被贷出，直到借贷人还款，贷款人很难将贷款转化为资金，因而导致银行面临流动性差的问题，尤其是大量的房地产抵押贷款，期限一般都比较长，面临的流动性风险就很大，更加需要提高流动性。
资产证券化可以将银行风险分散、转移给数目众多、愿意和能够承担风险的社会个体，从而降低整体金融风险，避免由社会全体成员来承担无收益的风险，减少不公平。
此外，资产证券化能够增加资产负债管理手段，缓解可能面临的流动性压力。
除了为商业银行提供风险疏导渠道之外，资产证券化还能为商业银行带来多方面的收益，具体包括通过真实出售将信贷资产转移出资产负债
表，从而释放风险资本金，提高资本充足率；通过将兑现的资金进行新的投资并担当资产管理人的角色，增加收益渠道等等。
所有这些，都有助于商业银行风险的降低和收益的提高。
面对此次次贷危机，美国房贷资产证券化的直接结果就是在全球分散次贷风险，在最大程度上降低了对本国经济的影响。
在世界经济一体化的前提下，美国的次贷危机已经蔓延到了许多国家，对世界经济秩序产生了极大的破坏作用，导致全球范围内的经济衰退、股市暴跌、金融机构破产等严重后果。
我国的房贷市场已经出现了美国次级抵押贷款危机爆发之前的某些特征，如果任由其发展下去极有可能引发中国金融市场危机。
因此我国的金融监管机构、银行体系、房地产开发商等应该理性的面对当前的形势，吸取美国次级抵押贷款危机中的经验教训，做好应对措施，确保我国的房贷市场能够稳定健康发展。
参考文献
[1]王攀，美国次级房贷危机警示中国，当代金融家，2007-5-31
[2]美次贷危机对中国房贷市场有何启发，新华每日电讯，2007-8-26
[3]庄春，中国房贷市场危机显现，当代金融家，2007-7-5
[4]彭兴韵，中国的房贷市场也有美国次级债风险特征，中国金融网，2007-8-27
[5]王攀，美国政府应对次级抵押贷款危机策略，当代金融家，2007-5-31。