《房地产开发与管理》复习资料整理
房地产开发经营与管理复习
第一章一. 房地产（1）房地产的概念土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权属关系。
（2）房地产的特性位置的固定性、异质性、耐久性、投资的大量性、风险性、保值与增值性、双重性、敏感性二. 房地产业(1) 概念房地产业属于第三产业，专门从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。
(2) 地位和作用以住宅业为主的房地产业已成为国民经济的重要支柱产业之一房地产业的发展是城市经济发展的基础和条件房地产业的发展能带动相关行业的发展房地产业的发展有利于调整消费结构，提高居民居住水平和生活质量房地产业的发展有利于促进住房制度改革，减轻国家财政负担三、房地产开发与经营的基本含义(一) 房地产开发广义：国土开发、区域开发、城市开发等狭义：由特定的经济实体按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行动迁、土地开发、基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动，从而获得经济利益的过程。
(二) 房地产经营房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
广义的房地产经营不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，还包括消费环节中的物业管理服务活动。
狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。
四、房地产开发与经营的程序与内容(一) 开发企业的设立和资金融通(二) 开发项目的立项和可行性研究(三) 开发项目规划设计和市政配套(四) 开发地点的选择和土地使用权的取得(五) 开发项目的前期工作(六) 开发项目的建设管理和竣工验收(七) 房地产商品的销售(八) 房地产商品的物业管理第二章一、房地产企业的概念房地产企业是指依法设立，以营利为目的并从事房地产开发和经营、具有企业法人资格的经济实体。
它是房地产开发和经营的主体，是房地产市场中的主要角色。
房地产开发经营与管理期末复习资料
房地产经营及管理（选择，填空20，判断，名解，简答，计算7，论述25）第一章：1.房地产概念：（1）客观存在的物质形态：房地产是指房产及地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及及房屋土地有关的权益。
（2）法律权利：寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。
2.房产和地产之间的联系：从实物形态上看，房产及地产联为一体；从价格构成上看，房产价格、地产价格；从权属关系上看，房产所有权和土地使用权是联系在一起的。
区别：地产可以单独存在，房产则不能离开地产而独立存在；地产则没有折旧（使用权摊销），房产有折旧（比较复杂，价值不一定下降）；地产价格受地租规律支配，房产价格则决定于建筑价格和土地价格；3.房地产的特性：（1）房地产位置的固定性（2）房地产商品的单一性（3）房地产使用价值的耐久性（4）房地产资源供给的有限性（5）房地产商品的投资大量性（6）房地产整体价值的增值性4.房地产的分类（了解）：1、土地的分类☐按开发程度：生地、毛地和熟地。
☐是否具有建筑用途：建筑用地、非建筑用地☐是否及城市经济联系：农村土地、城市土地。
城市用地分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地——《城市用地分类及规划建设用地标准》2、房屋的分类☐按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。
☐按功能用途：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等。
•按价格构成：商品房；微利房、福利房、成本价房、优惠价房等•按所有权的归属：公房和私房按照层数：低层，多层，中高层，高层5. 房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的企事业群体所组成的行业。
投资开发是基础、经营是实现的策略和过程、管理和服务是手段。
房地产开发与管理复习资料
房地产开发与管理复习资料1.房地产投资有哪些特性？位置的固定性或不可移动性政策影响性寿命周期长专业管理依赖性适应性互相影响性各异性2.反映房地产市场供给和需求的指标有哪些供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设期、竣工房屋价值、需求指标：国内生产总值、人口、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布城市登记失业率、城市可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用量、商品零售价格指数、居民消费指数3房地产投资项目经济评价指标体系中开发投资的静态和动态指标有哪些？静态：成本利润率、投资利润率、投资金利润率、静态回收期动态：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期4.置业投资有哪些静态和动态指标？静态：投资报酬率、现金回报率、静态投资回收期、动态：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期5.可行性研究报告的步骤？接受委托调查研究方案选择和优化财务评价和综合评价6.房地产的系统风险有哪些/通货膨胀、市场供求、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险7.房地产项目投资建设成本构成有那些土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发期间费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税、其他费用、不可预见费用8.可行性研究中的参数类型有哪些？时间类参数：（开发起止时间、经营期、开发期准备期、建设期。
出售期）融资类参数：（贷款利率、资本投资投入比例或者财务杠杆）收益类相关参数：（出租或者空置率、运营成本占毛祖金收入比率）评价标准类指标：（基准利率、目标收益率、目标投资利润率、投资回报率）9.房地产开发贷款类型有哪些？土地购置贷款、土地开发贷款、和建设贷款10.房地产投资中不可控制的风险有哪些？。
房地产开发经营与管理重点知识总结
Importance for Aki——房地产开发经营与管理第一章房地产概述①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性①房地产业投资大、周期长、效益高②房产、地产交易的不可分割性③房地产业的产品保值性、增值性和地域性④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响对GDP的贡献——6-12%对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业……对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估……按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。
房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券①投资金额巨大，回收期长②投资不确定因素多，风险较大③流动性较差④具有保值增值性⑤受政府政策影响较大⑥依赖金融部门的支持⑦具有专业性⑧投资具有相互影响性①投资机会寻找②项目可行性研究③取得土地使用权④项目规划与合同谈判⑤项目建设⑥房地产租售⑦物业管理第二章房地产企业①经营对象的不可移动性②业务形态的服务性③经营活动的资金和人才密集性④不完全竞争性。
⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。
各资质等级的企业应达到相应的条件。
《房地产开发经营与管理》复习资料(一)
《房地产开发经营与管理》复习资料（一）名词解释1.房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2.房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3.房地产企业：是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。
4.房地产企业组织：是指围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展。
5.房地产经营决策：是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。
6.房地产企业经营计划：是以提高企业经济效益为中心、以企业的经营活动为对象的计划安排，它是以市场为导向、实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。
7.房地产开发与经营的经济风险：指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。
8.房地产开发与经营的金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。
9.房地产开发项目财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。
房地产开发与管理期末考试复习资料
开发与经营补充练习题1。
对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为（）。
A。
设计寿命 B。
法定寿命 C。
经济寿命 D。
自然寿命2。
某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了4年时间，建成后用于出租经营,预计经济寿命为50年，土地使用权年限为60年,则该项目的经营期为（)年。
A.46B.50 C。
56 D。
605。
某收益性物业的潜在毛租金收入为40万元，假设在某报告期内的出租率为85%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为3万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。
A.35.0 B。
37。
0 C.40。
0 D.43。
06。
甲乙物业2011年10月的价值均为1300万元。
预计2012年10月甲物业的价值为1500万元和1000万元的可能性分别为60％和40%，乙物业的价值为1400万元和1100万元的可能性也均为50%.甲、乙物业投资风险比较的结果是( ）。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C。
甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小7。
投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来,可以（)。
A.提高投资收益 B。
降低系统风险C.降低个别风险 D。
使投资毫无风险8。
某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示,套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求,则该城市的住宅市场处于（）状态.A.均衡B.周期性失衡C.结构性失衡D。
区域性失衡9。
下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是( ）。
A。
时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C。
资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值11。
某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为3600万元，如果市场前景不好，净现值为负的1000万元,经分析市场前景为：好的概率50％；一般的概率30％;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为( ）万元。
《房地产开发经营与管理》复习资料
������
FNPV = ∑(������������ − ������������)������(1 + ������������)−������
������=0
FIRR
=
������1
+
������������������1 ������������������1 + |������������������2|
设→竣工交用→物业资产管理 获取土地的途径：土地使用权出让
土地使用权转让 土地使用权划拨 土地合作 开发商与建筑商区别：①开发商是建设单位，建筑商是施工单位
《房地产开发经营与管理》复习资料(二)
《房地产开发经营与管理》复习资料（二）填空题1.房地产开发的特征具有全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。
2.从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。
3.根据房地产经济活动过程，房地产经营可分为房地产产品形成环节的经营、房地产产品流动环节的经营和房地产产品消费环节的经营三种。
4.房地产开发与经营策略有产品策略、市场开发策略和价格策略。
价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略。
5.根据房地产开发经营环境的可控程度，可以把房地产开发与决策类型分为确定型决策、风险型决策和不确定型决策。
6.常见的不确定型决策方法主要有以下三种：大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法。
7.根据房地产企业经营特点进行分类可分为房地产专营企业、房地产兼营企业、房地产项目型企业。
8.总体而言，我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别：一级、二级、三级、四级、暂时级或临时级。
9.房地产开发企业的人员包括三类：经济管理类、专业类、工程技术类。
10.房地产企业经营目标可分为战略目标、战术目标。
11.企业对经营计划的调整有两种方法：滚动计划法、启用备用计划法。
12.根据分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境、微观环境。
13.根据内容不同，房地产开发与经营机会可细分为时机、区位地段、投资类型、产品质量的选择。
14.城市房屋拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，安置的对象是被拆除房屋的使用人。
15.房地产市场调查按市场调查的范围可分为专题性市场调查、综合性市场调查，按市场调查的功能可分为探测性调查、描述性调查、因果性调查。
16.房地产开发项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
17.房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。
18.居住小区开发项目规划设计方案的评价的指标体系可分为用地面积指标和主要技术经济指标。
房地产开发经营与管理》复习
3.风险管理
(1)确定合理的投资受益水平 (2)尽可能规避、控制或转移风险
风险管理包括风险的辨识、评 估、转移和控制。
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
一
名义利率i） （ 年中的计息次m） 数
（
实际利(率 r) （1期利率 (i'))m 1
2. 资金的时间价值计算公式
（1）现值与终值的关系
P F 1 i n F P /F , i ,n
（2）现值与年金的关系
PA 1 i( 1i n i) n1 A P/A ,i,n
（3）终值与年金的关系 FA 1iin1 A F/A ,i,n
3. 计算实例
要会画现金流量图，重点掌握： 例4－5 例4－6 会Fra bibliotek计算器进行计算
例4－5 解法二
先求出组合贷款月综合利率：
i' 10 4.2%1 16.6%0.004547 2112 2112
再根据公式求出组合贷款的月还款额：
A
P
i ' (1 i ' )n'
(1i')n' 1
21104 0.00(415407.060(14504.07)0618405417)6180
1711.10
例4－6 解法二
贷款额为：4000×120×70％＝336000 按月等额还款，每月应还： A3360 0.0 0 (1 0 0 0.(0 1 50 0 )1 .05 8 0 )1 0 15 8 028.3 36 5 第五年末的贷款余额数为：
大学 房地产开发经营与管理 复习重点
1、市政公用设施用地:供应、交通、邮电、环境卫生、施工与维修、殡葬及其他2、吸纳量:报告期内销售量与出租量之和(建筑面积or套数3、吸纳率:报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例(季度、年4、吸纳周期:按报告期内吸纳速度计算,可供租售量可以完全被市场吸纳所需要的时间数值上=吸纳量的倒数5、成本利润率:开发利润占总开发成本的比率。
6、现金(投资回报率:FDC置业投资中,每年所获得的现金报酬(净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。
7、偿债备付率:项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
8、营业利润=营业收入(=销售收入+出租收入—营业成本—期间费用—营业税金及附加—土地增值税9、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入10、税后利润或净利润=利润总额—所得税11预测住宅写字楼的需求:住宅:新住户的生成收入水平,贷款的可获得性替代品的价格,拥有成本和对未来的预期写字楼:使用写字楼的行业如金融保险FDC代理咨询服务业高新技术的发展状况和就业人口,项目所处地段的交通通达程度以及周边环境与周围商业设施的关系。
12FDC投资物业类型:居住,商业,工业,酒店和休闲娱乐设施,特殊物业投资13FDC投资形式:直接:FDC开发|置业投资,间接:投资FDC企业股票或债券,投资FDC投资信托基金,购买住房抵押支持证券。
1、收益性物业管理中的运营费用:人工费、公共设施设备日常运行、维修及保管费、绿化养护费、清洁卫生费、保安费用、办公费、固定资产折旧费、不可预见费、保险费、物业管理企业的服务费和利润、法定税费、房产税。
2、居住区用地的构成:住宅、公建、道路、公共绿地3、经济评价的静态盈利指标:成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期、现金回报率、投资回报率4、经济评价清偿能力指标:偿债备付率、资产负债率、流动比率、速动比率5、财务评价中的基本报表:现金流量表、资金来源于运用表、损益表、资产负债表6、财务评价中的辅助报表:项目总投资估算表、项目收入与经营税金及附加估算表、投资计划于资金筹措表7、净经营收入=有效毛收入-运营费用净经营收入-抵押还本付息=税前现金流8、盈亏平衡分析:分临界点分析(最低经济效益指标的极限值与保本点分析(利润为0时9、FDC:是指土地建筑物及固着在土地建筑物上的部分及其附带的各种权益,是房产与地产的有机整体。
《房地产开发与管理》复习题
《房地产开发与管理》复习题一、解释下列术语1.房地产开发经营企业：房地产开发企业：是指从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品并租售的企业。
P344房地产经营企业：是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、抵押、维修等经营管理活动的企业。
2.土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内享有的对土地占有、使用、收益、处分的权利。
土地所有权的主体是土地所有者，客体是土地。
P313.工程监理：4.土地使用权出售（买卖）：5.容积率：建筑容积率=居住建筑总面积（平方米）/居住建筑用地面积（平方米）P1916.房地产开发经营：7.房地产的边界需求8.可能供给9.房地产市场调查10.投资利润率：主要是考察项目单位投资盈利能力的指标，是指达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额和项目总投资的比率。
计算公式如下：投资利润率=项目年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资P12711.住房公积金12.房地产抵押13.房屋拆迁：是指取得《房屋拆迁许可证》的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。
P4515.居住区总用地：P18916.居民每人占地17.居住区总建筑面积18.居住建筑密度19.居住面积密度20.人口密度21.人口净密度22.平均层数23.高层比例24.居住区平均造价二、简答题1.简述房地产开发经营的主要阶段2.简述土地有偿出让的主要形式。
3.简述物业管理的意义4.土地使用权转让的形式主要有那些？5．房地产开发有那几个主要阶段.6.简述影响房地产供给变化的因素7．房屋拆迁的程序8．房地产经营预测中，人口状况主要包括哪些方面？9．居住区规划的具体内容包括哪些。
10.获取土地使用权的方式和方法有哪些？其相互之间的区别是什么？11.工程监理的基本内容是什么？它有何重要意义？12.房地产市场营销手段有哪些？13．简述物业管理的基本内容14．简述房地产开发综合盈利能力评价和财务评价的主要区别15．城市土地拆迁补偿的方式有哪几种？16．房地产开发与城市规划17．房地产开发的四个主要阶段18．监理的服务内容三、论述题1.试对以下户型规划做出评价。
房地产开发与管理复习资料
房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为房地产：固定在一定地域内不能移动的土地、房屋建筑及其他地上定着物相结合的不动产。
发地产开发模式：多元化模式—混业开发、纵向一体化开发、综合项目开发。
专业化模式—特定物业类型开发、协作形开发方式；其他模式—定向开发模式、服务性开发模式。
房地产的分类：按开发区域分—新区开发、旧区改造；按开发深度划分—土地一级开发（针对生地、毛地）、房屋开发；按开发项目的使用功能划分—居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产。
房地产开发的项目类型：①居住房地产项目—普通商品住房、限价商品房（政策性商品住房）四限两竞(限地价、限房价、限套型、限对象、竞地价、竞房价)、经济适用房（保障性政策住房）、廉租房（保障性住房）、高档商品住房、别墅。
②商业房地产项目。
③工业房地产项目。
④特殊用途房地产项目。
房地产开发的特性：区位特性——区位固定性（自然地理位置；经济地理位置）、异质性（实行一房一价）、寿命长久性、数量有限性（土地的稀缺性和位置的固定性决定）；价值特性——价格昂贵性、保值增值性；外部特性——用途多样性、可调整性、交易的复杂性、相互影响性、政府管制性。
房地产开发的额主要阶段划分：投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。
土地使用权出让：招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让。
房地产市场调查常用方法：访问法—人员访问、电话访问、邮寄访问、网上访问。
观察法—直接观察法、亲身经历法、痕迹观察法、行为记录法。
房地产市场调查主要内容：房地产市场环境调查、房地产市场需求调查、房地产市场供给调查、房地产营销环境调查。
房地产开发项目定位：客户定位—在市场调研和市场细分的基础上进行；产品定位。
技术经济指标：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住区用地面积（%）容积率=居住建筑面积/居住区用地面积（%）住宅功能分区的原则—内外分区原则、动静分区原则、洁污分区原则。
房地产开发与管理复习知识整理
1、开发与经营的内容与区别房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程房地产经营是企业经营活动的重要组成部分,是指房地产企业为了实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
从广义的角度看,特别是站在市场经济的角度来看,房地产开发与房地产经营在本质上是相同的；从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别：1、在房地产项目市场运行过程中所处的阶段不同；房地产开发指房地产生产过程中的开发环节；房地产经营仅指流通环节的营销活动与中介服务活动。
2、房地产经济活动的主体并不完全相同；3、对主体的资质要求不同4、所指向的行为对象是不同的5、随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。
2、如何理解房地产市场开发策略一般来讲,企业市场开发策略主要有：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等.前两种主要是针对老产品而言的，即为老产品寻求新市场，或使老产品在原有市场上扩大销售量。
后两种则主要强调新产品或使老产品跟新换代，且同时谋求占领新的市场.在经历了兴起、发展和不断完善的历程后,我国房地产市场已经逐渐成熟，房地产市场开发策略也在不断创新，并具有鲜明的时代特点，主要趋势表现为一下几个方面：1、开发由本地化向跨区域发展房地产开发全国化，意义极为重大：1、落后地区能借鉴和利用先进地区房地产来发的成功经验与有效的开发模式,在整体上迅速提高国内房地产开发水平;2、跨区域开发将会极大撼动原有的房地产市场格局，加剧国内房地产市场的“洗牌”。
2、开发从品质向品牌跨越随着市场的不断完善,最终房地产市场整体将实现从卖产品到买品牌的战略转变，实现从品质向品牌战略的跨越。
作用：摆脱同质化竞争,提升市场竞争的层次3、纯住宅开发向商用物业拓展纯住宅的房地产开发，主要面对普通消费者，靠第一次销售获利,是一种短线投资；而商用物业面先商家，靠长期经营收取租金营利，必须一次建成、悉心培养,是一种长线投资。
(房地产管理)房地产开发期末复习
一、名词解说1、房地产投资是指人们为实现某种预约的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和花费所进行的投资活动。
2、房地产置业投资是购买物业以知足自己生活居住或出租经营需要，并在不肯意拥有该物业时能够获取转售利润的一种投资活动。
3、居住建筑面积密度：容积率=居住建筑面积/ 居住建筑用地面积。
4、居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。
5、偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。
6、房地产开发销售花费是指房地产开发公司在销售房地产产品过程中发生的各项花费，以及专设销售机构或拜托销售代理的各项花费。
7、敏感性剖析是研究和展望项目的主要变量发生变化时，致使项目投资效益的主要经济评价指标发生改动的敏感程度的一种剖析方法。
8、房地产项目的市场剖析是在投资决议确立以前，检查市场状况、认识项目背景资料、辨识投资风险、选择投资时机的过程。
9、房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是由房地产投资信托基金公司负责对外刊行利润凭据，向投资大众筹集资本，而后将资本拜托一家房地产开发公司，负责投资的开发、管理及将来的销售，所赢利润在扣除一般房地产管理花费及佣金后，由得益凭据拥有人分享。
10、损益均衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜伏总收入的百分比（也能够当作是物业的盈亏均衡比率）。
11、土地投资折价：房地产项目土地使用权能够来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。
在这类状况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取花费，但一般需要对土地使用权评估作价。
12、所谓房地产抵押贷款证券化，就是把金融机构将其创建的房地产抵押贷款作为担保、自行组归并包装后刊行证券，或直接转售给其余金融机构后再刊行证券的过程及其体制。
二、简答题1、房地产投资剖析要达成的基本任务：1) 为投资者供给投资方向2) 为投资者供给运作方式3) 为投资者展望投资效益4) 为投资者描述风险及供给避险方法。
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《房地产开发与管理》一、解释下列术语
1. 房地产开发经营企业：指以房地产开发建造为前提，从事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在现实社会效益的同时获取利润、进行自主经营、独立经济核算，并具有法人资格的经济实体。
是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业和典型的资金、技术、人才密集型企业。
有别于房地产开发企业。
2. 土地所有权：国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。
包括占有权、使用权、收益权、处分权。
3. 跃层式住宅、错层式住宅、复式住宅、退台式住宅
跃层式住宅：在每户的室内设置仅供本户用的小楼梯，住户占有上下两层楼面的住宅称之为跃层式住宅
错层式住宅：指不处于同一平面的房子，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上，在楼梯的平台休息处也设置住户的住宅称错层式住宅。
复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。
一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。
退台式住宅：退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。
这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积
4. 土地使用权出售（买卖）:是土地使用权人或者国家以土地所有者身份以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。
开发企业可以以此方式，通过受让取得开发用地。
5. 容积率:指开发区内总建筑面积与开发用地面积之比，即单位面积用地上所分摊的建筑面积。
6.房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
7.房地产的边界需求P41 请自行理解
8. 可能供给
9. 房地产市场调查:房地产企业为了确定投资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关的房地产产品信息，企业的外部环境和内部条件信息以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业
预测未来发展、制定正确的决策提供依据。
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