地价评估中疑难问题的技术处理
地价评估中疑难问题的技术处理
１ １ ４ ・
管理科 学
地价评估中疑难问题 的技术处理
常 巍
（ 大庆市国土资源局龙凤 分局 ， 黑龙江 大庆 １ ６ ３ ０ ０ ０ ） 摘 要： 地价评估是房地产经济 中一个重要 的专业领域 ， 既是一 门科 学， 又是一 门艺术。 由于评 估 目的、 估价 时间、 估价对象状况（ 最 佳使 用、 现状使 用、 权利状 况） 的不同、 同一宗土地 可能会 出现不 同的价格 ， 土地价格的这种重要特性使之 区别 于其他一般商品 ， 同时也 对
、
科 学、 准确地评估 土地价格带来 了 难度 。文章对地价评估 一些值得探讨的问题进行 了探讨。
关键词 ： 地价评估 ； 问题 ； 处理
容积 率 ， 单位 面积 房屋售价会小于单位面积房屋 建造成本 ， 土地 附 １地价评估 中有关技术参数的技术处理 １ ． １土地还原率 加收益为负 ， 地价也随之开始下 降。 还原利率是贯穿于各种土地估 价方法 的一条横线 ， 还原利率的 １ ． ２ ． ２与城市规模大小有关 高低对估价结果 的影响相当得敏感 。深 刻的研究 还原 利率 ， 把握好 城市规模大 ， 土地集约化利用程度高 ， 地价总体水平高 ， 楼面地 随容积率 的提 高 ， 单位 面积房屋建造 成本下 降效 果 这一技术 参数具有重要作用。还原 利率 实质 上是 一种 收益率 ， 土地 价变化幅度大 ， 估价 中的还原 利率应等 同于与获取不动产上所 产生的纯收 益具有 明显 ， 城 市规模小 ， 土地集约化利用程度较低 ， 地价水平不 高 ， 楼 面 同等风险的资本 收益率 。确定还原 利率 主要有三种方法 ： 地价变化 幅度小 ， 随容积率 的提高 ， 单位 面积房屋建造成本下 降效 果不明显。 １ ． １ ． １ 土地纯收益与价格 比率法 １ ． ２ ＿ ３ 与用地类 型有关 应选择三宗以上近期发生交易的 ， 且在交 易类 型上 与待估土地 相似 的交易实例 ， 以交易实例的纯收益与其价 格的 比率 的均值作 为 般来说 ， 商业用地 的容积率对地 价的影响最 为明显 ， 住宅次 还原利率 。在土地价格趋势变化 比较大 的情况下 ， 由于租赁 市场 和 之 ， 工业最不敏感 。 西安市现在执行 的基准地价 ， 商业用地容积率 的 交 易市场不是 同步发展 ， 还原利率在一定 时期 变化 比较大 ， 这种 方 最大修正幅度为 ２ ５ ％，住宅用地容积率的最大修 正幅度为 ２ ０ ％， 工 法求取还原利率应该慎 重使用 。不要一味地坚持采用这种方法 ， 应 业用地容积率的最 大修正幅度为 １ ０ ％。 和其他方法相结合来确定。就西安市来讲 ， 土地还原利率和房地产 ｌ Ｉ ３土地使 用年期 还原利率 目 前 的租售 比（ 还原利率 ） 在４ ％ 左右 。 年期 修正也是贯穿于各种估价方 法的一条横线 ， 应该 说 ， 这方 １ ． １ ． ２ 安全利率加风险调整值 法 面出现 的问题还不是很 多。但随着估价理论 的不断充实和发展 ， 尤 即还原利率＝ 安全利率＋ 风险调整值。 安全利率可选用 同一时期 其是估价理论结合 中国的土地管理制度 ，年期 问题谈得越来越多 ， 的一年期 国债 年利率或银行一年期存款年利率 ； 风 险调整值应根据 比如划拨 土地使用权有没有年 限？ 土地用途发生变更 ， 年限变 长 ， 增 估价对象所处 地区的社会经济发展 和土地市 场等状况对其 影响程 加的年限是直接收取纯出让金还是收取全部地价 ？ 在运用成本逼近 度而确定 。 中央银行 于 ２ ０ ０ ５ 年３ 月１ ７日加息也意味着我国进入加 法求取有 限年期 的土地使用权价格 时 ， 怎样进行土地年期修正？关 息周期 ， 银行将 实行 更为谨慎 的货币政策 ， 最近 国家不但 提高 了存 于划拨土地使用权有没有年限在后面第 三部分 我们一块探讨 ， 对于 贷款利 率 ， 而且还 提高了存款准备金率 ， 从房地产 的金 融政策上来 土地用途发生 变更 ， 年 限变 长 ， 增加 的年限是 直接收取纯 出让金还 讲， 实行 了紧缩 的宏观经济政策 。既然还 原利率 和存款利率密切相 是收取全部地价 ， 你们 可以拿 出 自己的观点 。成本逼近法 中是否要 关， 存 款利率上调 ， 势必造成还原利率升高 。 另外在确定还原利率 时 进行年期修正 ， 我跟大家现在分析 。 在《 规程》 里， 年期修正分 为三种 还应考虑 由于房地产投资风 险的加大 ， 还原利率的风险调整值也 应 情况 ： 加大 ， 从 而促使还原利率提高。 （ １ ） 当土地增值是以有 限年期 的市场价格 与成本价格 的差额确 １ ． １ － ３ 投资风险与投资收益率综合排序插入法 定时 ， 年期修正 已在增值收益中体现 ， 不再另行修正 ； 将社 会上各种相关类型投 资 ， 按 它们 的收益 率与风险大小 排 （ ２ ） 当土地增值是以无 限年期的市场 价格 与成本价格 的差额 确 序， 然后分析判 断估价对象所对应的范围， 确定其还原利率。 在确定 定时 ， 土地增值收益和成本 价格一道进行年期修正 ； 还原 利率 时， 还应注意不 同土地权利状况 、 不 同土地使用年期 、 不同 （ ３ ） 当待估宗地为已出让土地时 ， 应进行剩余使用年期修正 。 类型及不 同级别土地之间还原利率 的差别 。 ２ 关于划拨地价评估几个 问题ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ思考 １ ． ２容积率 目前 我国的土地使用制度主要实行 的是 划拨 和出让土地两 种 容积率也称建筑容积率 ， 是 指在城市规划 区的某一宗地 内， 房 方式 ， 出让 土地怎么评估 ， 大家都熟悉。 划拨 土地使用权的价格评估 屋的总建 筑面积与总用地面积的 比值 。 容积率的大小反映 了土地利 是土地行政主管部 门和土地评估机 构及 人员今后工作 中面 临的一 用强度及其利用效益 的高低 ， 也反 映了地价水平 的差异 。在规划 中 项重要工作 。 划拨土地使 用权 的定义是指土地使用者通过各种方式 容积率是 经济指标 中通行而重要 的指标 。 西方的有些学者认为容积 依法无偿取得 的土地使用权 。 在我 国， 改革开放前 ， 所有单位和个 人 率可 以创造地价 ， 这一说法 虽然有些片面 ， 但 足见容积率对 地价的 使用的土地均为划拨土 ， 那个时候的土地只将 数量 ， 不讲价钱 ， 一平 影响之大。 容积率存 在客观上 的最合理值。 对于发展商来说 ， 容积率 二调 ， 这个单位 名义征 的地 ， 用不 完 ， 可 以无偿 调拨给 其他单位 使 决定地价成 本在房屋 中占的比例 ， 容积率越低 ， 地价成本 在房屋成 用。５ ５号令第 四十七条规 定 ： “ 无偿取得划拨土地使用权 的土地 使
第二讲土地估价技术报告难点及技术要求与处理办法
第二讲土地估价技术报告难点及技术要求与处理办法
一、难点
（1）交易比较法在估价中的应用
根据《国家机关、事业单位、团体组织用地价格核定及异议处理办法》和《城镇土地使用权出让规定（试行）》等规定，土地估价应遵循可行性、合法性、公正性、准确性的原则，采用综合评估法、收益法、比较法等方法，且比较法是估价最重要的方法之一、交易比较法是比较法的一种，是
指将土地与相似性质的实行过交易的土地进行比较，经由比较从中抽取土
地价格。
交易比较法在土地估价中应用时，需要考虑几点：
（1）实行交易年限的确定，为了确保比较结果的可靠性，应该确定
实行交易的时间，一般用交易实施以来的一定时期（比如3年以内等）来
确定；
（2）比较土地性质、面积、价格等因素的差异，因为土地交易是个
性化交易，土地的地理位置、性质、用途使用、面积等因素，都会对土地
价格产生影响，需要进行细致的分析比较，才能确定出合理的价格；
（3）土地估价师对交易比较结果的综合分析，在选定比较对象后，
需要对比较结果进行综合分析，以确定出土地的最终价格；
（4）交易比较法可能不适用于一些土地，比如政府出让地，因为政
府出让地的价格是政府提出的指导价。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议土地评估是对土地价值的评定，具有广泛的应用领域。
但是，在进行土地评估时，仍然存在一些问题。
本文将探讨这些问题，并提出建议。
问题一：评估标准不统一土地评估涉及到很多因素，例如土地的地理位置、土地用途、土地面积等等。
然而，由于不同地区、不同部门的不同要求和标准，土地评估标准的制定存在差异，导致土地评估存在较大的不确定性。
建议：政府应该建立统一的土地评估标准，确保评估的公正性和科学性。
同时，政府部门应与地产开发商和评估机构建立合作机制，实现信息共享和互通。
问题二：评估数据不全面土地评估需要获取大量数据，例如土地的法律用途、物理特征、市场需求等等。
但是，由于评估时机、评估目的等的不同，评估数据可能存在不全面、不准确的情况，导致评估结果偏离实际情况。
建议：政府应该建立更完整、更科学的土地信息库，以便评估机构提取和分析数据。
同时，政府在监管和管理土地市场时，也应该更加注重数据的收集和整合。
问题三：评估价值偏高或偏低土地评估价值偏高或偏低是一个普遍存在的问题。
一方面，评估师可能出于个人主观偏见和利益考虑，将评估价值夸大或低估。
另一方面，评估中存在较大误差，导致评估价值与实际情况不符。
建议：政府应该公开土地评估结果，并建立专门监管机构，对评估机构进行监督和检查。
此外，政府应鼓励多元化的评估体系，引入更多独立的评估机构，确保评估结果的真实性和客观性。
问题四：评估程序不透明土地评估是一个复杂的过程，涉及众多环节，包括资料收集、数据分析、模型构建、方案对比和结果反馈等等。
但是，评估程序通常缺乏透明性，评估报告不够清晰和详细。
这给土地市场的稳定和健康带来不利影响。
建议：政府要加强对土地评估流程的监督，确保评估程序的透明和公开，让市场参与者充分了解评估所使用的数据和方法，提高评估结果的可信度和公信力。
总之，土地评估是一个非常重要的环节，需要政府、评估机构、市场参与者的共同努力，使评估结果更为准确、公正和可靠，为土地市场的发展注入新的活力。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是土地管理和利用中的重要环节，对土地的合理利用、开发和保护起着至关重要的作用。
目前土地评估中存在着一些问题，这些问题直接影响了土地资源的合理利用和管理。
本文将就目前土地评估中存在的一些问题以及相应的建议进行探讨。
一、存在的问题1. 数据不准确目前土地评估中存在着数据不准确的问题，主要表现在土地面积、地块位置、土地用途等方面。
由于信息来源的不完善和土地使用情况的变化，导致了土地评估数据的准确性无法得到保障。
2. 评估标准不统一由于地区发展水平不同、土地用途多样化等原因，目前土地评估中存在着评估标准不统一的情况。
这就导致了不同地区、不同用途的土地评估存在着不同的标准和依据，缺乏统一的规范和指导。
3. 技术手段滞后目前土地评估中存在着技术手段滞后的问题，主要表现在土地遥感、地理信息系统等方面。
由于技术设备和人才储备的欠缺，土地评估的技术手段无法跟上时代的发展步伐。
4. 评估过程不透明目前土地评估中存在着评估过程不透明的问题，主要表现在评估程序、方法和结果的公开透明度不够。
这就导致了土地评估过程中存在着不确定因素和不公正现象。
二、建议1. 完善数据信息针对土地评估中存在的数据不准确的问题，需要加强对土地资源信息的收集、整理和更新工作。
建立健全土地信息数据库，提高土地评估数据的可靠性和准确性。
加强土地遥感技术应用，实现对土地资源信息的动态监测和管理。
4. 提高评估透明度针对土地评估中存在的评估过程不透明的问题，需要加强土地评估的公开透明度。
建立完善的土地评估公开制度，确保评估过程的公开透明和结果的公正公平。
加强对土地评估人员的培训和监督，提高评估服务的质量和水平。
目前土地评估中存在着数据不准确、评估标准不统一、技术手段滞后和评估过程不透明等问题。
为了提高土地评估工作的科学性和准确性，需要加强对土地资源信息的收集、整理和更新工作，统一土地评估的标准和依据，更新和升级土地评估的技术手段，以及提高评估过程的公开透明度。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是房地产交易中不可或缺的环节，它直接影响着土地的交易价格和土地资源的利用效率。
土地评估中存在着一些问题，包括评估标准不统一、数据不准确、评估方法缺乏科学性等，这些问题影响了土地资源的有效利用和交易的公平性。
为了解决这些问题，我们有必要对目前土地评估中存在的问题进行深入分析，并提出相应的建议，以期能够改善土地评估的现状。
目前土地评估中存在的一些问题主要包括评估标准不统一、数据不准确、评估方法缺乏科学性等。
评估标准不统一是目前土地评估中的一个突出问题。
在不同地区和不同评估机构中，土地评估的标准和方法各不相同，导致评估结果的可比性较差。
这不仅给土地交易带来了不便，还影响了土地资源的有效利用。
土地评估中的数据不准确也是一大难题。
由于土地评估涉及到大量的数据，包括土地面积、土地用途、土地位置等，而这些数据往往并不完全准确，导致评估结果存在一定的误差。
土地评估方法缺乏科学性也是一个亟待解决的问题。
目前土地评估中的一些方法缺乏科学性，无法科学地反映土地的真实价值，这给土地交易带来了风险，也容易引发土地资源的浪费。
针对目前土地评估中存在的问题，我们可以提出一些建议。
需要建立统一的土地评估标准和方法。
可以借鉴国外先进的土地评估标准和方法，结合我国的实际情况，建立适合我国国情的土地评估标准和方法，以提高评估结果的可比性和准确性。
需要加强土地评估中的数据采集和管理。
可以利用先进的信息技术手段，建立土地评估数据的信息平台，实现对土地信息的准确采集和及时更新，以提高评估数据的准确性。
需要优化土地评估方法，提高其科学性。
可以引入先进的评估技术，如遥感技术、地理信息系统等，来辅助土地评估，提高评估结果的科学性和精确性。
地价评价中疑难问题技术处理及参数的确定
土地所有权权能 占有、使用、收益、处分，是一切土地权利的 基础与核心
二、我国集体土地所有权
（一）主体：村农民集体、村民小组农民集体、 乡镇农民集体。 （二）客体 （二）内容
三、我国土地使用权的主体、客体、内容 （一）土地使用权的含义 ——是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范 围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地 的占有、使用、收益以及部分处分的权利。 （二）我国国有土地使用权的主体、客体、内容 主体——任何依法取得国有土地使用权的单位和个人； 客体——国家依法提供给单位和个人使用的国有土地 内容——国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过 程中形成的权利和义务。建设单位使用国有土地，应当 按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使 用权划拨批准文件的规定使用土地
（2）国有土地使用权出让价格评估应采用市场价 值标准 （3）估价基准日应为招拍挂，与出让时间一致 （4）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法 （5）收集市场资料时，尤其应注重所选实例的可 替代性
四、评估方法的运用
（一）收益还原法：除依照《城镇土地估价规程》 外，还需体现以下技术要求： （1）确定土地收益，应通过市场案例比例后得出 符合当前市场的正常客观纯收益，并假定收益水 平在出让年限内保持稳定，对于待建、在建的土 地，按规划条件可以作为案例，用于测算的比例 案例不少于3个。 （2）确定各项目费用时，应采用当前市场客观费 用。 （3）确定还原利率时，应详细说明确定的方法和 依据。并充分考虑投资年限与风险的对应关系。 （二）市场比较法：除依照《城镇土地估价规程》 的规定外，还需体现以下技术
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估存在一些问题，主要表现在以下几个方面：1. 数据不准确：土地评估所依据的数据存在不准确的情况。
由于缺乏对土地本身的详细调查和调研，评估师在评估过程中往往无法获取真实、全面的信息。
评估所依据的数据源也不完善，数据的收集和整理存在一定的偏差。
2. 评估方法不科学：目前土地评估所采用的评估方法较为单一，无法全面、深入地评估土地的价值。
评估师往往只关注土地的面积、位置等基本指标，而忽视了土地的质量、用途等重要因素。
评估方法应该采用多种评估指标，综合考虑土地的各个方面，才能更准确地评估土地的价值。
3. 评估标准不规范：目前土地评估的标准和规范不够明确，评估师在评估过程中往往没有一个统一的标准可供参考。
这导致不同评估师对同一块土地的评估结果可能存在较大差异，影响了评估结果的准确性和公正性。
针对以上问题，我提出以下几点建议：1. 加强土地调查和调研：评估师在进行土地评估之前应该进行详细的调查和调研工作，了解土地的详细情况。
这包括土地的位置、面积、用途、质量等方面的信息。
评估师还应该与相关方进行沟通，了解土地的开发前景和价值。
3. 完善评估标准和规范：相关部门应该制定统一的土地评估标准和规范，明确评估的程序、方法和指标。
评估师在进行评估时应该按照标准和规范进行操作，确保评估结果的准确性和公正性。
4. 提高评估师的专业能力：评估师应该具备一定的土地专业知识和技能，能够熟练掌握评估方法和工具，准确判断土地的价值。
相关部门应该加强对评估师的培训和监督，提高评估师的专业水平和素质。
土地评估是一个复杂而重要的工作，目前存在一些问题。
只有加强土地调查和调研，科学多样地评估土地价值，完善评估标准和规范，提高评估师的专业能力，才能够更准确地评估土地的价值，为土地交易和开发提供有力的支持。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是土地利用规划和城市发展中不可或缺的一环。
土地评估过程中存在一些问题，这些问题可能会导致不准确的评估结果，给城市规划和发展带来不利影响。
有必要对目前土地评估存在的问题进行分析和探讨，并提出一些建议，以改善土地评估的准确性和可靠性。
一、目前存在的一些问题1. 数据不准确目前土地评估中存在着大量的数据不准确的情况，这可能是由于采集数据的不规范性、不及时更新或者是数据采集的方式不合理所致。
而不准确的数据会导致评估结果的失真，从而给规划和发展带来负面影响。
2. 评估方法不科学土地评估方法的科学性对于评估结果的准确性有着至关重要的作用。
目前一些地方的土地评估方法过于主观、缺乏科学依据，甚至存在利益输送的情况，导致评估结果不稳定，不可靠。
3. 规划和评估的脱节土地规划和评估应该是相辅相成的关系，然而在实际操作中常常存在规划和评估的脱节情况。
土地规划的不科学性和与评估的脱节可能会导致评估结果与实际需求不符，从而影响城市的可持续发展。
4. 缺乏公众参与缺乏公众参与是当前土地评估工作中的一个问题。
公众是土地使用的直接受益者和利害关系人，他们的参与可以使土地评估结果更为公正、公平，缺乏公众参与可能使评估结果偏离实际需求，导致城市规划和发展的不理想。
5. 法律法规不完善土地评估是一个复杂的工作，需要有法律法规的保障，然而目前土地评估的法律法规体系还不够完善，在一些情况下可能出现规避评估、操纵评估等现象，导致评估结果的不准确和不可靠。
二、一些建议1. 完善土地评估的数据采集和管理体系建立健全的土地评估数据采集和管理体系，确保数据的准确性和科学性。
加强对数据采集人员的培训和监督，规范数据采集的流程和标准，及时更新、完善土地评估所需的各类数据。
建立科学、客观、公正的土地评估方法，避免主观因素的干扰，确保评估结果的准确性和可靠性。
加强对土地评估人员的培训，提高其专业能力和水平，提高评估工作的科学性和客观性。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议在当前土地评估实践中，存在一些问题，导致评估结果不够准确和公正，这些问题主要包括以下几个方面：一、数据不够准确和完备。
土地评估的关键在于数据的收集和准确性，如果数据收集不完备或者准确性较低，就会直接影响评估的可信度。
因此，建议加强对相关数据的搜集、整理、验证和归档，避免数据的缺失和失误。
二、评估方法和标准不统一。
不同评估师或机构之间在评估方法和标准上存在差异，增加了评估结果的随意性和主观性，影响了评估的公正性和准确性。
因此，建议建立一套统一的评估标准和方法，规范评估行业的发展。
三、评估师的专业素养存在差异。
评估师的素质和能力直接影响评估结果的准确性和公正性，但由于行业缺少有效的规范和监管，导致一些评估师专业素养存在差异。
建议加强对评估师的培训和认证，提高他们的专业水平和职业素养。
四、评估报告内容不够清晰和完整。
评估报告的准确性和可信度需要依赖于评估报告的清晰度和完整度，如果评估报告内容不够明确、详尽，或者存在漏洞、不合理的地方，都会影响评估结果的准确性和可信度。
因此，建议加强评估报告的规划和标准化，同时加强对评估报告的审核和验收。
五、评估过程中缺乏公开和透明。
评估结果应该本着公开、透明和公正的原则，但由于评估过程的不透明性，会导致评估结果被怀疑和质疑。
建议加强评估过程中的公开和透明，向社会公众公开评估报告，提高评估结果的可信度和公正性。
总的来说，土地评估行业在实践中存在一些问题，如数据的不准确和完备、评估方法和标准不统一、评估师的专业素养存在差异、评估报告内容不够清晰和完整等，需要加强行业自律和监管，切实提高评估行业的规范性和专业性，以保障土地评估的公正性和准确性。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议随着城市化进程的加速和土地资源的日益稀缺，土地评估成为了各级政府和开发商必不可少的一项工作。
土地评估是为了合理确定土地的使用权和价值，保障土地资源的合理利用和保护。
目前土地评估中存在着一些问题，这些问题主要包括评估标准不统一、数据来源不透明、评估结果不可信等。
针对这些问题，需要采取一些措施，包括改进评估标准、加强数据透明化、提高评估师的专业水平等，以期提高土地评估的准确性和公正性。
目前土地评估存在的问题之一是评估标准不统一。
土地资源的使用和价值受到多方面的影响，包括土地位置、用途、地貌、自然资源、交通等因素。
不同地区、不同用途的土地评估标准存在差异，导致评估结果的不确定性和不公正性。
针对这一问题，建议相关部门加强评估标准的统一化，制定全国统一的土地评估标准，同时根据各地区的实际情况进行适当的调整，确保评估标准更加合理、科学。
土地评估中数据来源不透明是另一个普遍存在的问题。
评估结果的准确性和公正性很大程度上取决于评估所使用的数据。
目前土地评估中的数据来源不够透明，缺乏公开和监督，导致评估结果的可信度受到质疑。
建议相关部门应建立健全土地评估数据公开和共享机制，加强数据的采集和监督，确保数据的真实性和客观性。
土地评估结果不可信也是一个普遍问题。
由于土地评估中存在的种种不确定因素，导致评估结果的可信度不高，给土地交易和开发带来了一定的隐患。
为此，建议相关部门应加强对土地评估师的培训和监督，提高其专业水平和责任意识，确保土地评估结果的准确性和公正性。
需要加强对土地评估的监管和执法。
目前，土地评估市场上存在着一些不规范的评估行为，包括评估师的不专业、评估结果的扭曲等，严重影响了土地资源的合理使用和保护。
相关政府部门应加强对土地评估市场的监管和执法，严格惩处违规行为，维护土地评估市场的秩序和公正。
农村土地价格评估存在的问题及对策研究
农村土地价格评估存在的问题及对策研究农村土地价格评估是指对农村土地进行估价的过程，是国家经济建设和农村土地资源合理配置的重要一环。
在实际操作中，农村土地价格评估存在一些问题，影响了评估结果的准确性和科学性。
下面将对农村土地价格评估存在的问题进行分析，并提出相应的对策研究。
1. 信息不对称：农村土地市场信息不透明，标准化程度低，缺乏有效的市场化机制，导致评估时的信息不对称。
评估人员难以获取准确的市场参考数据，影响评估结果的科学性和客观性。
2. 土地利用差异：农村土地功能多样化，土地之间的利用价值存在差异。
评估时往往难以准确估计土地的最佳利用方式，导致评估结果的失真。
3. 法律法规不完善：农村土地市场缺乏完善的法律法规体系，规范性文件缺失，导致评估过程中法律环境不确定，评估结果易受到干扰。
4. 评估人员专业水平不高：农村土地价格评估需要专业水平较高的评估人员进行，但目前农村评估人员整体素质较低，专业水平不高，导致评估结果存在偏差。
1. 提高信息透明度：加强土地市场信息公示，完善农村土地交易系统，建立土地市场报价中心，提供农村土地市场的实时行情信息，增加评估人员获取市场参考数据的渠道，提高评估结果的科学性和客观性。
2. 深入研究土地利用差异：加强对不同农村土地功能的研究，了解不同功能土地价格形成的基本规律，提供科学的土地利用价值评估方法，为评估人员提供准确的参考依据，提高评估结果的准确性。
3. 完善法律法规：加强对农村土地市场的监管，明确土地交易的法律法规，建立健全的评估制度和标准，提高评估过程的合法性和规范性，保护受评估方和评估人员的合法权益。
农村土地价格评估存在一些问题，但通过加强信息透明度、深入研究土地利用差异、完善法律法规和提高评估人员专业水平等对策，可以提高农村土地价格评估的准确性和科学性，为国家经济建设和农村土地资源合理配置提供科学依据。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议土地评估是指对土地的价值、用途、适宜性等进行定量和定性评价的过程。
在土地评估过程中，存在一些问题和亟待解决的困扰。
本文将探讨当前土地评估中存在的问题，并提出一些改进建议。
土地评估中存在的问题之一是缺乏统一的评估标准和方法。
由于不同地区、不同领域对土地评估的需求和目的不同，评估标准和方法也各异。
这导致了评估结果的不可比性和不确定性，给土地交易和利用带来了一定的困扰。
建议制定统一的土地评估标准，确保评估结果的公正、准确和可比性。
土地评估中容易出现信息不对称的问题。
买卖双方或评估机构之间可能因为信息不对称而导致评估结果的偏差。
卖方可能故意隐瞒土地存在的问题或价值，而买方则可能缺乏对土地的详细信息。
建议建立土地信息共享平台，促进信息的透明化和平等化，从而减少信息不对称的问题。
土地评估中存在的问题是缺乏合理的定价机制。
目前的土地评估往往基于市场价格和经验判断，没有科学的定价依据。
这导致了在某些地区或特定情况下，土地价格的波动和偏离现象。
建议引入基于土地资源特性和市场需求供给的定价模型，提高土地评估的科学性和准确性。
土地评估中也存在评估人员专业水平不高的问题。
土地评估需要评估人员具备丰富的领域知识和专业技能，而目前评估人员的培养和准入要求不够明确和规范，导致一些评估人员水平参差不齐。
建议加强对评估人员的培训和认证，提高评估人员的专业水平和信誉度。
土地评估缺乏社会参与和公众监督的机制。
由于土地资源的重要性和广泛性，土地评估涉及的利益相关方众多，但目前缺乏有效的社会参与和公众监督机制。
建议建立土地评估的公众参与机制，充分听取各方意见和建议，增加评估结果的公正性和可靠性。
当前土地评估中存在一些问题，如缺乏统一标准和方法、信息不对称、缺乏合理定价机制、评估人员专业水平不高以及社会参与和公众监督不足等。
为了解决这些问题，建议制定统一标准和方法、建立土地信息共享平台、引入科学定价模型、加强评估人员的培训和认证、建立公众参与机制等措施。
浅谈关于地价评估中疑难问题的技术处理
地价评估 是多年的具有争论 的话题 ， 严 格来讲地价 的评估直接 积与规划建设用地面积之 比。附属建筑物也计算 在内， 但应注 明不 容积率越低， 居 民的舒 影响到房产 的价格 ， 因此成 为衡量 区域性 土地价值 的标 志 ， 由于相 计算面积的附属建筑物除外 。值得注意的是， 关制 度及 规定 的不完善 ， 使地价评估饱受诟 病 ， 而在 消费者群 体中 ， 适度越高， 反之则舒适度越低 。一般情况下指某一基地范 围内， 地 面 反 对地价评估 的浪潮越来 越高 ， 但为维护 土地基本价值 ， 在 土地评 以上各类建筑 的建筑面积总和与基地 面积 的比值 。 可 以根据规划 和 估 相制度 出台前 ，地价评 估依 旧是 唯一 的有效评 估土地价值 的方 管理需要对地下建筑面积计算地下容积率 。其实 ， 一直 以来都是地 式， 所 以解决在 地价评估 中遇到的问题 ， 是 当前维护土地基本 价值 方政府 自行 规定 的， 关于地下 室是否算容 积率， 地 下商业建筑（ 商业 的主要措施 。 用房） 算不算容积率都做 了很好 的探索 。不算容 积率是考虑到节约 １地价评估 中估价方法类型及其范 围问题处理 用地， 鼓励 开发地下 空间， 计人容积率 是规范房地 产市场， 防止不 良 １ ． １ 收益还原法 。收益还原法是将 收益 以利率的方式变为资本 房地产 开发商有漏洞可钻 。容积率将直接关系到建筑用地的大小。 虽然各 因素影响地价 的途径各不相 同， 但其作 化， 并 在原有基本 收益上进行 一定的投资项 目， 使 资金处 于流动状 影响地 价的因素很多， 态， 其根本 目 的是将房地产的价格与未来 的价值 收益计算为现有价 用机制 可抽象概括为两个方面： 一是通过影响土地收益来影响地价， 值 的方式 ， 因此此 方法可将不 固定资产 的价值 不断提升 ， 从而 在房 二是通 过影 响土地供求关系影响地价 。 收益机制很大程度 上决定 了 地产 资金 收益 增加 的基础 上 ， 增加成本收入 ， 使房 地产土地使 用权 土地供给的经济剩余量， 市场供求关系使地价相对 经济剩余量产生 的所有者 ， 能够在房地产售 出后 ， 不仅使土地价值不断提 升 ， 也能在 波动， 决定了土地供 给的经济剩余量 的分配， 使地价 的变化趋于复杂 房地产售 出后 ， 继续在土地上拿到资金 收益 ， 从而补偿原有利率 ， 并 化。容积率对地价的影响规律， 同时受收益机制 和市场供求关系 的 随着 时间 的推 移 ， 源源不断 的收入资金 ， 使资金在 短期 内实现 快速 作用， 总体说来， 区位 条件 愈优越 ， 地价水平愈高， 供求矛盾愈 突出， 土 增值 ， 资金数量也 随着时 间的增加而不断增加 ， 而收益的资金 也属 地规划控制愈严格， 容积率对地价的影响程度愈大 。 在一定 的技术经济条件下， 土地纯 收益会随着土地投资 的增加 于土地使 用权所有 者的纯收入 ， 不计算在相关税 务之 内的基本资金 收入 。 而出现 由递增到递减 的特点。 容积率对地价 的作用程度与城市规模 城 市规模大， 土地集约 化利用程度 高， 地价 总体 水平 收益还原法是 以求取房地 产纯收益 为途径评估 房地产价 格的 成正相关关 系， 方法 ， 它仅使用 于有 收益或有潜在收益 的土地 、 建筑 物 、 和房地 产的 高， 楼面地价占房屋单方开发成本 比例高， 通过降低楼面地价来降低 估价 ， 尤 其是房屋租赁的估 价， 其他情况下的适用性有待考虑。 房屋单方开发成本效果明显， 而小城市土地集约化利用程度低， 地价 房屋 开发单方成本主要受房屋单方造价影响， 通过降低 １ ． ２市场 比较法 。 市场 比较法是 目前使用较为广泛的方式 ， 是通 总体水平低， 而且房 屋层 数达到一 过对市场周边环境进行 调查 ，以环境作为市场 比较 的衡量基础 ， 对 楼 面地 价降低房屋开发单方成本效果不明显， 附近地 区及周边交 易频 繁的房地 产进行评估与 比较 ， 并按照相应的 定 数值后若继续增加层数会增加单方工程造价 ， 大城市有 比较系统 土地开发受规划控制 比较严， 而小城市规划控制一 比例 ， 对 当前 已知 的价格进行合 理的修正 ， 此方法 的应用相对 于其 的城市规划资料， 他方法 而言 ， 在房地产购买需求方看来 ， 更 加的公平 ， 而且 就房地产 般不严格， 容 积率 的确定往往具有随意性， 许多地方没有容积率这个 出售 方而言 ， 可 以在 第一时 间将 价格进行有效 的调整 ， 在市场 的大 指 标限制， 或有 ， 但控制不严 ， 而且有 的地方政 府为树城市形象， 往往 环境 中 ， 使价格趋于稳定 的状态 。市场 比较法 以实效 性与便捷 性而 鼓励建筑物 向空 中发展， 愈高愈好， 容积率在这些小城镇缺乏实际操 著称 ， 对 已完成的交易信息进行分析 ， 最终给 出合适 的价格 ， 但 由于 作 意义 。 容积 率是 影响城市 价格 的主要 因素 ，随着城市规模 的改变 ， 容 受到环境及地理 区域经济 因素的影 响 ，使 当地产价格难 以均衡 ， 同 时建 筑风格 ， 及建筑 质量也影 响到房地产交易 的价格 ， 造成价 格的 积 率对价格影 响也就越 大 ， 根据 城市不同 区域 的不 同价 位 ， 需 要进 如城市 中心 的的价格相对较高 ， 城市 中心地区 波动， 影响信息 的准确性 ， 在价格 的稳 定方面 与收益还原法相 比还 行 整体条件 的估算 ， 及 大型 的购物及娱乐场所 ， 给生活带来便利 ， 因此 有一定 的差距 ，而且市 场比较法存 在较为严重 的信息泄露 问题 ， 使 具有 良好 的交通 ， 房地产购买方 的基本权益无法得 到保 障 ， 影 响房 地产 市场的健 康稳 价格相对城市其他区域较高 ， 同时 区域 的需求量及区域条件的优越 定发展 。因此市场还原法 的应用 还有 待完善 ， 虽然能够及 时的给房 性也是导致城市 中心价格居高不 下的重要 因素 ， 在城市的边缘 区域 地产 估价带来 便利 ， 但对基本信 息的分析不够详 细 ， 所 以市场 比较 由于与城市 中心相 比条件较差 ，因而土地 价格 的竞争并不激烈 ， 容 法与 收益还原 法相 比具有不 同的优势 与劣势 。 积 率随之变化 ， 保持与土地 收益 的比例 ， 从 而是土地收益维持 的平 衡 的位置 。 ２ 技 术 参 数 的 技 术 处 理 ２ ． １ 土地还原率 。 土地还原率属于将土地的价格 与 比率 ， 进行基 结束语 土地 估价方法 的不 同， 直接影 响到收益价格 的不同 ， 为能 够有 础评 估的一种 方式 ， 将原有 的土地 与现有 的建 筑进 行融合 ， 对 土地 价格对还原评估 的一种 收益 ， 而收益必须保证其是 与土地 建筑的还 效 的加强土地估价的准确性 ， 需要在实践 中摸索经验 ， 汲取教训 ， 在 原率成正 比 ， 即土地基本收益的纯收益 ， 建 筑主体的还原率 ， 要 求必 不断地学习与进步中成长 ， 总结出一套能够适应我 国土地实际情况 从而使价格更加准确 ， 价值更 加稳定 。 须是 单纯 的建 筑价格 ， 而使土地排 除在外 的纯 收益 ， 如果建筑 与土 的土地估价制度 ， 地在建筑计算建筑 主体还原率 时同时存 在 ， 那么建筑 的单 纯收益将 参 考文献 １ 】 杨 国生． 敦 品励 学 出尖兵——记方城县裕 昌地价评 估所副所长孟 对土 地收益形 成覆盖 ， 从而使计算 的数据不准 确 ， 所 以基础还原 率 【 要求利用 土地 与建筑 的总价值进行计 算 ， 而建筑 主体单纯 收益 则需 娟 ［ Ｊ ］ ． 资源导刊 ， ２ ０ １ １ （ ３ ） ． 要仅对建筑价格收益进行涵盖 ， 是一种具有市场调节 能力 的技 术处 【 ２ 】 房春 泉． 地价评 估 中疑 难 问题 的技 术处理 分析【 Ｊ 】 ． 黑龙 江科技 信
土地评估重难点分析方案
土地评估重难点分析方案土地评估是指对土地的价值、用途、收益等进行评估和判断的过程。
在实际工作中，土地评估存在一些重难点问题，本文将针对这些问题进行分析，并提出解决方案。
一、土地评估的重难点问题1.数据获取困难：土地评估需要大量的数据支持，包括土地规划、用地政策、经济指标等。
由于相关数据涉及多个部门，数据获取不便，且准确度和完整性也难以保证。
2.评估方法选择：土地评估涉及多种评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
不同方法适用于不同情况，评估师需要根据具体情况选择合适的方法，但在实践中往往面临方法选择的困难。
3.估价参数确定：土地评估依赖于一系列估价参数的确定，如土地单价、地均收益率等。
这些参数的确定需要依赖于大量的市场数据和经验判断，但由于市场波动、缺乏统一标准等原因，参数的确定存在着一定的主观性和不确定性。
4.土地用途确定：土地评估需要对土地的用途进行确定，不同用途的土地价值会有较大差异。
然而，在实际中，土地用途的划分往往存在争议和不确定性，同时，土地的用途也可能发生变化，这给土地评估带来一定的困难。
5.土地市场的不确定性：土地市场受多种因素的影响，如宏观经济环境、政策变化、供需关系等。
这些因素的变化会对土地价值产生较大的影响，但预测土地市场的变化仍然存在一定的难度，这增加了土地评估的不确定性。
二、解决方案1.加强数据收集与管理：建立健全土地评估数据库，整合相关数据，提高数据的准确度和完整性。
同时，加强与各相关部门的沟通与合作，提高数据获取的效率。
2.多种评估方法综合应用：针对不同的土地评估情况，可以综合应用不同的评估方法，以提高评估结果的准确性和可信度。
评估师应不断学习、熟悉和掌握各种评估方法，根据具体情况选择合适的方法。
3.引入专业评估机构和专家：在土地评估中引入专业评估机构和专家，借助专业知识和经验，提高评估的科学性和客观性。
专业评估机构和专家可以提供专业的数据支持和技术指导，从而提高评估的准确性和可信度。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估存在的问题主要包括土地估价不准确、评估程序不规范、评估数据不完备、评估人员素质参差不齐等方面。
针对这些问题，建议可以通过以下方式加以改进。
问题一：土地估价不准确在土地估价过程中，由于评估方法不够科学、数据不够充分或者评估人员经验不够丰富等原因，导致土地估价结果不准确。
建议可以采用多种评估方法相互印证，例如比较法、收益法、成本法等相结合的方式，以提高估价的准确性。
问题二：评估程序不规范土地评估程序不规范往往会导致评估结果的失真。
建议可以制定土地评估的标准流程和标准规范，明确评估的步骤和要求，确保评估程序的规范性和严谨性，减少评估结果的误差。
问题三：评估数据不完备评估数据的不完备往往会影响评估结果的准确性。
建议可以在评估过程中加强数据的搜集和整理工作，确保评估数据的完备性和真实性，从而提高评估结果的可靠性。
问题四：评估人员素质参差不齐土地评估需要具备专业知识和丰富经验的评估人员进行，但是目前评估人员的素质参差不齐。
建议可以加强对评估人员的培训和考核，提高评估人员的专业水平和素质，从而保障评估结果的准确性和可信度。
土地评估还存在着政府监管不到位、信息不对称、评估结果难以公开透明等问题。
针对这些问题，可以采取以下措施。
问题五：政府监管不到位政府在土地评估中的监管作用不够到位，容易导致评估结果的失真。
建议可以建立健全的土地评估监管机制，加强对评估过程的监督和管理，确保评估结果的公正和真实性。
问题六：信息不对称土地评估中存在信息不对称的情况，评估人员和评估对象之间信息交流不畅。
建议可以建立土地评估信息平台，实现信息的公开和共享，提高评估信息的透明度和公正性。
问题七：评估结果难以公开透明土地评估结果的公开透明度不够，难以让相关各方了解评估过程和结果。
建议可以加强评估结果的公开和透明，向社会公众公布评估结果和评估程序，增加评估结果的可信度，避免信息不对称情况的发生。
目前土地评估中存在的一些问题及建议
目前土地评估中存在的一些问题及建议目前土地评估是国家基本国情调查的重要组成部分，也是土地资源节约利用和保护的基础。
在实践中，土地评估工作中存在着一些问题，这些问题可能会影响土地资源的合理利用和保护。
针对这些问题，有必要提出一些建议，以期能够完善土地评估工作，更好地保护和利用土地资源。
目前土地评估中存在的一些问题主要包括：1. 数据不完整和不准确。
在土地评估过程中，需要大量的土地相关数据，包括土地面积、地形、土壤类型、地质情况等。
现实情况中，很多地区的土地数据并不完整或者不准确，这使得评估结果可能存在误差。
2. 评估标准不统一。
土地评估标准的制定是关键，然而目前不同地区、不同部门制定的土地评估标准不尽相同，导致了评估结果的不一致性。
3. 评估过程缺乏公正和透明。
在实际的土地评估中，一些地方政府或者评估公司可能存在一些不正当的行为，可能导致评估结果的公正性和透明性受到质疑。
4. 土地评估人员素质参差不齐。
土地评估需要专业的地质、土壤、水文等知识，然而现实中一些评估人员的水平和素质并不高，这会直接影响评估结果。
基于上述问题，有必要对土地评估工作进行一些改进和完善。
一些改进的建议包括：1. 加强土地相关数据的采集和管理，在实地勘察和调研的基础上，建立完善的土地数据管理系统，确保数据的完整和准确。
2. 统一评估标准和方法，在全国范围内统一制定土地评估标准和方法，避免地方化的标准导致评估结果的不一致性。
3. 加强对评估过程的监督和审核，建立独立的评估机构或者第三方机构，对土地评估过程进行监督和审核，确保评估结果的公正和透明。
4. 提高评估人员的素质和水平，加强对评估人员的培训和管理，确保评估人员的专业水平和职业操守。
5. 积极引入先进技术手段，在土地评估中积极引入遥感、地理信息系统等技术手段，提高评估的科学性和准确性。
土地评估是一项复杂的工作，需要综合运用地质、土壤、水文等多学科知识，也需要充分利用现代化技术手段。
农村土地价格评估存在的问题及对策研究
农村土地价格评估存在的问题及对策研究农村土地价格评估是指根据农村土地的实际情况和市场需求，确定土地的价格。
在实际操作过程中，农村土地价格评估存在一些问题，影响了评估结果的准确性和可靠性。
本文将分析农村土地价格评估存在的问题，并提出相应的对策。
1.数据缺乏和不完整：农村土地的信息采集和统计工作相对薄弱，很多地方没有建立健全的土地信息管理系统，导致很难获取到准确和完整的土地数据。
2.评估方法单一：目前，农村土地价格评估主要采用市场比较法和收益法，这两种方法存在一些局限性，无法全面评估土地的真实价值。
而且，对于不同类型的土地，不同评估方法的适用性也存在差异。
3.专业人才匮乏：农村土地价格评估需要具备土地管理、估价、经济等多学科知识的专业人才，但目前该领域的专业人才相对匮乏，很多评估机构和评估师的专业水平和经验有限。
4.政府干预因素：在农村土地价格评估中，政府往往会通过政策、规划等方式对土地价格进行干预，这种干预会对评估结果产生一定的影响，导致评估结果不够客观和准确。
二、对策研究1.完善土地信息管理系统：建立健全的农村土地信息管理系统，加强土地信息的采集、整理和更新工作，提高土地信息的准确性和及时性，为土地价格评估提供可靠的数据基础。
4.科学规范评估过程：准确把握政府干预因素对土地价格的影响，科学制定评估方案，规范评估过程，确保评估结果客观、准确、公正。
5.加强政府监管和市场监测：加强对农村土地价格评估工作的监管和监测，建立健全的评估机构和评估师的信用管理体系，加大对不规范评估行为的惩治力度，维护评估市场的正常秩序。
农村土地价格评估存在的问题主要包括数据缺乏和不完整、评估方法单一、专业人才匮乏、政府干预因素等。
为了解决这些问题，可以采取完善土地信息管理系统、多元化评估方法、加强人才培养和队伍建设、科学规范评估过程、加强政府监管和市场监测等对策，提高农村土地价格评估的准确性和可靠性，为农村土地资本化和农村经济的可持续发展提供支持。
农村土地价格评估存在的问题及对策研究
农村土地价格评估存在的问题及对策研究农村土地价格评估是决定土地交易、承包、入股等农村土地管理行为的重要依据。
在实际操作中，农村土地价格评估存在一些问题，影响了其科学性和准确性。
本文将重点探讨农村土地价格评估存在的问题，并提出相应的解决对策。
农村土地价格评估存在信息不对称问题。
由于农村土地市场信息不透明，农民和评估机构对土地的认知不同，评估结果可能存在很大差异。
为解决这一问题，可以通过建立农村土地市场信息公开平台，及时发布土地市场行情和交易数据，提高市场透明度，减少信息不对称。
农村土地价格评估存在评估方法不合理的问题。
目前，农村土地价格评估多采用市场比较法和收益法。
由于农村土地的特殊性，这些方法在评估农村土地价格时可能不够科学准确。
可以考虑结合规划法和成本法，以及考虑土地的农业生产力、水资源、生态环境等因素，综合运用多种评估方法，提高评估的科学性和准确性。
农村土地价格评估存在评估标准不统一的问题。
不同地区、不同行业甚至不同评估机构对农村土地价格评估的标准存在差异，导致评估结果有很大的差异性。
为解决这一问题，可以制定统一的农村土地价格评估标准，明确评估指标和权重，提高评估的一致性和可比性。
农村土地价格评估存在评估人员素质不高的问题。
由于农村土地价格评估的特殊性，评估人员需要具备较高的专业素质和实践经验。
目前评估人员普遍水平不高，导致评估结果的准确性受到影响。
为解决这一问题，可以加强农村土地价格评估人员的培训与资质认证，提高其专业素质和评估水平。
农村土地价格评估存在信息不对称、评估方法不合理、评估标准不统一和评估人员素质不高等问题。
针对这些问题，可以通过建立信息公开平台、综合运用评估方法、制定统一的评估标准和加强评估人员培训等措施，提高农村土地价格评估的科学性和准确性。
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地价评估中疑难问题的技术处理------土地估价的科学性和艺术性陕西华地房地产估价咨询有限公司鲁百顺1996年原国家土地管理局出过《土地估价规范格式》，经过几年的实际运行，经完善修改后，2002年7月1日国家发布了中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）。
《规程》对估价（技术）报告撰写的基本内容与格式作了规定，统一了评估报告的形式，提高了评估的整体形象，使评估报告的撰写做到有章可循。
这是评估行业逐步走向成熟的一个表现。
但仍有许多值得探讨的问题，如估价报告良莠不齐，尤其是技术部分，参数部分缺乏依据，有关税费确定不合理，基础数据没有或缺来源与出处，做得非常粗造，经不起检验。
土地估价是房地产经济中一个重要的专业领域，土地估价既是一门科学，又是一门艺术。
作为一门科学，土地估价具有最完整的估价方法体系和完善的估价理论体系，估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等，后两种方法是土地估价专用的方法，这是其他评估所无法比拟的，其他评估方法的名称有可能不同，但深究一下，只是土地估价的某种方法在该方面的具体运用。
由于不同的估价方法分析问题的角度不同，特定的估价方法适用于不同的地产类型和估价目的。
土地估价的理论基础主要有产权理论、市场理论、价格理论、区位理论和系统论，由此建立了合理的估价理论体系。
价格不是孤立的绝对的，而是基于估价目的、估价时点、地产状况的。
也就是说，由于评估目的、估价时点、估价对象状况（最佳使用、现状使用、权利状况）的不同、同一宗土地可能会出现不同的价格，土地价格的这种重要特性使之区别于其他一般商品，同时也对科学、准确地评估土地价格带来了难度。
针对不同的土地估价类型，在估价时应该选取相应的参数。
上述方方面面都体现了土地估价的科学性。
作为一门艺术，土地估价具有很强的实践性。
在具体土地估价活动中，估价师需要根据自身的经验选择适当的估价方法和参数，在撰写估价报告的时候，要把每份估价报告当作雕塑一件艺术品来处理，做到格式规范、内容真实、方法得当、参数合理、叙述简练、语言流畅、前后描述一致、逻辑严密、结论可靠。
上述方方面面都体现了土地估价的艺术性。
估价报告是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论的书面文件。
它既是受托评估机构履行委托评估协议、进行估价情况的总结，又是一份合乎职业标准的专家评估意见，在必要时可作为公正性文件。
最后提交的评估报告是委托人的财产。
评估报告质量的高低，撰写用语的严密、准确，不仅反映评估人员的专业水平，而且直接关系到有关各方的利益。
对于估价师和评估机构而言，能够很好的规避风险，一份好的估价报告，能够给企业带来很好的声誉。
对评估报告中相关问题进行深入探讨，有助于估价人员加深对《规程》的理解，使土地估价的科学性和艺术性得到更好的显现。
本人根据有关资料结合评估工作实践的一些初浅体会，希望能起到抛砖引玉的作用。
一、估价方法中的几种疑难问题及处理（一）估价原则简要说明估价所遵循的主要原则。
不同估价对象、估价目的和估价方法，原则不同。
要灵活运用，不要千篇一律。
建议使用：1．替代原则（所有方法适宜）；2．变动原则（所有方法适宜）；3．需求与供给原则（所有方法适宜）；4．预期收益原则（收益法）；5．最有效利用原则（剩余法、收益法）；6．贡献原则（剩余法、成本法、收益法）；7．报酬递增递减原则（剩余法、比较法、收益法、基准地价系数修正法、路线价估价法）。
（二）估价方法的适用范围及选择1、各种估价方法的适用范围2、估价方法的选择简要说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据，这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致，所选估价方法不少于两种。
3、各种方法运用中易出现的问题和处理1）市场比较法a.比较案例不符合选择的原则①可比实例选取不当、不足。
②可比实例描述不清。
③可比实例交易日期不清。
交易期日的修正不但应与前面的一般因素和区域因素描述相对应，还应与其他方法相一致。
b.比较案例未建立统一可比价格基础c. 区域因素、个别因素修正系数的确定无理由、依据或说明或各因素权重选取不当。
①可比因素选择不要漏掉主要的影响因素②因子描述要客观实际，待估宗地的区域因素和个别因素中各因子要与前述的相一致。
d.各因子的修正幅度要和因子的影响权重及不同条件的差异建立相关关系。
因素修正幅度过大。
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
调整幅度过大，也说明了可比实例选取不当。
2）收益还原法a.在求取估价对象收益，特别是纯收益时无依据，或依据不充分；①具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应条件；②收益应是客观收益，还有其他衍生收益；③收益是长期的、安全可靠的收益；④对于收益还要考虑空房损失；b.费用中涉及到的项目和各项参数标准，要有依据；c.公式选取不当；d.资本化率求取无方法、依据，取值不当；对于还原利率的确定方法、依据和标准，要有充分的理由。
e.收益年限确定有误。
3）剩余法（假设开发法）剩余法一般分为两种情况：一是待开发土地、拆迁改造的再开发土地、空地等土地评估采用假设开发法，计算公式为：土地价格=预测不动产总价-建筑总成本（含建筑费、专业费、不可预见费等）-投资利息-利润-租售费用-税费二是地上已有建筑物（符合规划，不再改变规划条件）的土地评估，采用剩余法，计算公式为：土地价格=不动产总价-房价（房屋现值）易出现的问题和处理：a. 土地最佳利用方式的确定通过分析宗地条件，考虑规划及管理等限制条件，确定土地最佳利用方式；评估时要注意规划限制对土地未来利用的影响，采用的规划参数要准确可靠。
b.明确开发完成后的利用方式（租或售），依据目前市场状况估算不动产总价，需说明方法及依据。
c.对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准；4）成本逼近法a.首先要把握好成本逼近法的适用范围；b.要详细说明土地取得费的各项组成项目及费用标准，并说明其确定的依据；c.明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准；d.有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
土地增值标准的确定方法和依据；e.注意区分划拨用地和出让用地价格的不同；5）基准地价系数修正法a.对基准地价的对应的基准日理解；介绍基准地价公布的文号、公布时间或基准地价报告名称及通过省及土地管理部门验收合格的时间；一般情况下已公布的时间作为基准地价对应的基准日。
b.对基准地价的涵盖范围不清；基准地价的范围、地类的划分、土地级别、地价的内涵（年限、土地开发程度、基准地价包含的内容）；对不在基准地价范围内的宗地，又无其他方法可选择的，可参照其他区域的基准地价，但参照时要有充分的理由阐明为什么参照及参照的土地级别；c.对基准地价的价格内涵理解；基准地价一般是由征地费（拆迁安臵费）、土地开发费、征地的相关税费、出让金等组成（熟地）。
但有的不含有土地开发费（毛地或生地）；d.对基准地价修正体系了解不足。
一定要明确待估宗地所处的土地级别或区域基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表；因素条件说明表中涉及到的因子应在前面的区域因素和个别因素中详细描述。
e. 有些城市基准地价是现状条件下的平均地价，没有达到最有效使用。
按照最有效原则，就需要进行修正，或对该种方法的成果权重可以取得低一些；6）路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。
需要较多的交易实例，且市场要规范。
目前各地方用得比较少，我只简单的说一下，在路线价确定了以后，关键是要结合宗地的自身条件，对深度、形状、宽度、宽深比、容积率等进行修正。
修正体系的全面和合适与否对价格影响较大。
二、有关技术参数的技术处理（一）土地还原率还原利率是贯穿于各种土地估价方法的一条横线，还原利率的高低对估价结果的影响相当得敏感。
深刻的研究还原利率，把握好这一技术参数具有重要作用。
还原利率实质上是一种收益率，土地估价中的还原利率应等同于与获取不动产上所产生的纯收益具有同等风险的资本收益率。
谈到资本收益率，我给大家讲一个亿万富翁的神奇公式，也是我在网上看到的。
说假定有一位年轻人，从现在开始能够定期每年存下1.4万元，如此持续40年；但如果他将每年应存下的钱都能投资到股票或房地产，并获得每年平均20%的投资报酬率，那么40年后，他能积累多少财富？一般人所猜的金额，多落在200万元至800万元之间，顶多猜到1000万元。
然而正确的答案却是：1.0281亿，一个令众人惊讶的数字。
这个数据是依照财务学计算年金的公式得之，计算公式如下：1.4万(1＋20%)40＝1.0281亿。
这个神奇的公式说明，一个25岁的上班族，如果依照这种方式投资到65岁退休时，就能成为亿万富翁了。
上述这个公式可以看出，一年1.4万不难挣，40年的工作时间也不用担心，关键在于每年平均20%的投资报酬率。
确定还原利率主要有三种方法：1、土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
在土地价格趋势变化比较大的情况下，由于租赁市场和交易市场不是同步发展，还原利率在一定时期变化比较大，这种方法求取还原利率应该慎重使用。
不要一味得坚持采用这种方法，应和其他方法相结合来确定。
就西安市来讲，土地还原利率和房地产还原利率目前的租售比（还原利率）在4%左右。
2、安全利率加风险调整值法：即还原利率＝安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
中央银行于05年3月17日加息也意味着我国进入加息周期，银行将实行更为谨慎的货币政策，最近国家不但提高了存贷款利率，而且还提高了存款准备金率，从房地产的金融政策上来讲，实行了紧缩的宏观经济政策。
既然还原利率和存款利率密切相关，存款利率上调，势必造成还原利率升高。
另外在确定还原利率时还应考虑由于房地产投资风险的加大，还原利率的风险调整值也应加大，从而促使还原利率提高。
3、投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
在确定还原利率时，还应注意不同土地权利状况、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。
（二）容积率容积率也称建筑容积率，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与总用地面积的比值。