第二次市调报告

客户及户型走向
5月份本市及本市城区户籍的客户占比越来越少，外地的占比越来越 多，5月份已超过60%。。另外，外省市的客户在本省内购房的比例 逐渐提高，即将接近10%； 5月份市场供应户型面积以60平方米以下、80~90平方米为主，超过 40%，其次是120~144平方米，接近20%。5月份成交户型面积与供应 情况比较相似，以60平方米以下、80~90平方米为主，超过45%；其 次是60~80平方米到120~144平方米之间，比例基本相当，在12%左右。 值得注意的是120~144平方米户型供过于求。
写在前面：本部分资料来源于圆点市场咨询公司，调查时间为二○○九 年十月三十日至十一月一日，仅作为2010年及2011年房地产市场预测参 考，消费者心理价位可根据目前市场价位做出预估
市调客户置业计划
调查分析资料显示： 在本次所有被调查对 象中有57.5%的被访 者选择在未来一年内 计划购房，其中在短 期内计划购房的占 25%。有42.5%的被访 者选择在未来三年内 计划购房。
商业物业供求平稳
5月，郑州市商业物业供应量为13.63万平方米，同比上升了1185.9% ， 环比上升了202.8%； 5月，郑州市商业物业成交量为8.42万平方米，同比上涨75.78%，环比下 降了9.75%； 5月，郑州市商业物业成交均价为8215元/平方米，同比下降15.50%，环 比上涨0.34%； 5月份郑州市商业用房供应量大增，销售量减少，价格与4月份基本持 平。 2010年1~5月份，郑州市商业用房总批准面积31.70万平方米，总销售面 积32.25万平方米，供销比0.98∶1，供需基本持平。而2009年全年供需 比为0.65∶1，当前商业用房供不应求的局面正得以慢慢改善。
5月26号，省住房和城乡建设厅出台促进房地产市场平稳健康发展的通知 （简称“省八条”）。通知着重于房屋预售、验收交付、信用管理、住 房保障等多方面加强调控。其中要求，未取得预售许可的商品住房项 目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预付款等性质的费用。
2010年中郑州市楼市反映 2010年中郑州市楼市反映 2010年郑州房地产政策环境 2010年郑州房地产政策环境 2010年国家房地产政策环境 2010年国家房地产政策环境
2010年国家房地产政策环境 PART 1 2010年国家房地产政策环境
4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产 市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力 整顿房地产市场秩序. 4月14日,国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得 低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑 面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同 比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量. 4月17日,国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十 条举措,被称为房地产“新国十条”。 国家统计局数据显示,今年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%.13月,中国完成房地产开发投资6,594亿元,同比增长35.1%;房屋新开工面积3.23亿 平方米,同比增长60.8%;商品房销售额7,977亿元,同比增长57.7%.
置业区域研判
未来一年内计划购房被访 者的年龄主要集中在25-35岁 之间，其次为36-40岁之间的 人群，这部分人群占近五成， 选择在未来三年内计划购房人 群的年龄主要集中25-30岁之 间，51岁以上的仅占1.3% 未来一年内计划购房人群 的的主要目的是刚性需求--满 足居住需求；这部分人群选择 购房的区域主要集中在金水区 和郑东新区，东开发区和西开 发区选择率为零
原因探秘
新政下，二套及以上首付的增加和利率的提高，增加了购房成本，同时 担心下一步会有更严厉的政策出台，使那些资金量较小，利用银行贷款 数量较多，并拥有多套住房的投资、投机者选择停止投资楼市并逐步撤 离房地产市场； 而对于自住性需求或改善性需求购房者而言，纷纷对市场产生观望，希 望通过这次较为严厉的房产新政，对目前快速上涨的高房价进行有效抑 制。目前政策的持续性和执行力度，以及是否会出台更为严厉的新政是 购房消费者继续观望的理由。这是旺季5月成交量低迷的主要原因。
客户的变化说明郑州作为河南省的省会城市，有着非常强大的向心力和发展 潜力；外地客户支撑着目前的市场，在目前的市场状况下，做产品考虑应向 外地客户 购买习惯倾斜；户型变化预示着调控政策对小户型投资自住客户以及刚性客 户首次置业客户影响不大，对改善型客户二套房客户影响较大，因此，产品 应综合考 虑当下市场需求情况。
枣庄项目调研报告
2010年7月14日
目录： 目录：
一，房地产市场政策及行情 二，消费者2010年及未来置业计划研判 消费者2010年及未来置业计划研判 2010 三，本项目概况 五，相似或竞争楼盘参考 四，项目SWOT分析 项目SWOT分析 SWOT 六，本案定位 七，项目面世计划
房 地 产 市 场 政 策 及 行 情
从总体上看，这8条内容和现行的有关规定及国家此前发布的措施大致相 当，而且缺少对于诸如“捂盘惜售”、“未获预售许可就提前认购”等 行为该如何处罚等内容，并没有涉及打击房产投机、提高缴款比例等配 套措施，也没有规定利用税收等杠杆调节楼市的内容。因此，“省八条” 和“国十条”相比，出台力度显得很“温和”。
置业面积研判
首次置业人群需求的面积主要集中在81-130平方 米之间
置业户型研判
由表中可以看出， 无论是近期置业还 是未来置业，消费 者户型取向室为三 房两厅 ；整体来 看未来三房户型将 占市场主体；大户 型，合家欢乐是消 费者购买愿景
置业心理价位研判
由表中比例预估当前消费者的心理价位在5500—6000之间，不过仍要视具体楼盘 品质而定
不同区域客户承受价格分析
郑州购房人群成交均价（ 郑州购房人群成交均价（元/㎡）
5200 5000 4800 4600 4400 4200 4000 3800 本市城区 本市郊县 本省其他地区 外省市 境 外 其它
外地购房者对价格的承受力高于本地购房者购买的商品住宅价格承受力 400~500元/平方米
2010 2010 2010 2010 年 中 郑 PART 3
州
楼
市
反
映
商品住宅“量跌价涨” 商品住宅“量跌价涨”
5月份，商品住宅批准预售面积61.13万平方米，同比上升了166.48%，环 比下降11.97%； 5月份，商品住宅销售面积55.95万平方米，同比下降了30.14%，环比下 降了36.99%； 5月份，商品住宅销售均价为5506元/平方米，同比上涨15.36%，环比上 涨9.97%。 5月份历来是每年成交量最大的月份之一，而今年受4·17政策影响，楼 市表现明显冷淡，“量跌价涨”为5月主要市场特征。与2007年的9·27 政策相比，成交量较2008年5月份70.62万平方米下降了20.8%，反映出国 家本轮的调控政策更加严厉，对楼市影响更大。
未来市场展望
在楼市调控下，郑州成交量有所下跌，特别是5月，郑州成交量降近四成，但在 价格方面还是依然坚挺，5月郑州商品房均价5506元/平，相比4月商品住宅5009 元/平米，每平涨了500元，而据数据显示，4月份房价较三月上涨了3.2%，郑州 房价6月份上涨8.6%； 另外，来自国家统计局的数据，6月份，郑州市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨 幅位居第四位，环比上涨0.6%，涨幅位居首位。也就是说今年以来，管他什么楼 市“国十条”、“省八条”，郑州的房价是一直再涨。
成交量的下跌是调控政策下购房者持币观望的结果，价格的上涨说明的 是郑州房地产市场需求量的巨大，刚性需求的强劲为未来房地产供应量 的上升和房价的上涨提供了强有力的保障；未来郑州市房地产市场不会出现大起 大落情况，稳定是主流，上升是趋势。
百度文库
消费者2010年及未来置业计划研判 消费者2010年及未来置业计划研判 2010
消费者喜欢什么样的促销方式？ 消费者喜欢什么样的促销方式？
实实在在的价格促销才是消费者最喜欢的！
市场供销启示
A: 项目在未来市场发展态势中将会拥有一个较好 的前景； 的前景； B: 本案应该以市场需求的主流面积为主，符合城 本案应该以市场需求的主流面积为主， 市最主流的置业客户的需求； 市最主流的置业客户的需求； C: 本案应提升附加值，在市场竞争中突出亮点； 本案应提升附加值，在市场竞争中突出亮点； D: 本案拥有良好的地段，教育，环境等资源，可 本案拥有良好的地段，教育，环境等资源， 吸引外地客户置业于此。 吸引外地客户置业于此。 E：本案应侧重于住宅和商业 ：
商品住宅价格走势
5月份，价格同比、环比涨幅均较大，突破5500元/平方米大关。 房管局监控数据显示：近50%的商品住宅成交价格区间为4000~6000元/平 方米，近20%的商品住宅成交价格区间在6000~7000元/平方米，近10%的 商品住宅成交价格在7000元/平方米以上。4000元/平方米以下仅略高于 20%。 从价格变化来看，5000~6000元/平方米已经是当前商品房的主力价格范 围，并逐渐向6000~7000元/平方米区间靠近。 价格的持续走高与成交量的大幅下滑，反映出不同的市场主体对4·17政 策的态度。作为卖方，在经历了9·27政策大悲以及政府救市大喜后，表 现更加冷静，对后市持乐观态度。作为买方，消费者的消费行为更加市 场化，一半以上消费者对价格预期为停滞或下跌，处于观望之中。
政策走向
2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制 投机，遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、 金融、税收等多种调控手段， 2010年4月14日到 19日，6天之内国家连发三道政策，重拳打击房价 过快上涨，直指投资和投机性购房。本轮楼市宏 观调控被称为“史上最严”，宏观调控效应有待 观察
PART 2 郑州房地产政策环境
购买可能性分析
一是在未来一年内计划购房 的被访者选择购房的可能性 在70%以上的近占四成多； 未来三年内购房计划的被访 者（11.3%）选择购买可能 性在50%以下的占近三成 多。从以上分析数据我们不 难看出，计划购房时间越 近，那么，他们选择购房的 可能性也就越大；相反计划 购房时间越长，那么，他们 选择购房的可能性也就越小
置业类型研判
调查分析数据显示，在 本次的调查中近八成的 消费者选择在未来三年 内购买住宅，有17.5%的 消费者选择在未来三年 内计划购买商业房（纯 商业用途），有5%的消 费者选择在未来三年内 计划购买办公房（纯写 字楼）。
置业要求分析
调查分析资料显示：消费者 在未来三年内计划购房时首 要考虑的因素，购买楼盘所 在的位置占近四成，其次为 楼盘的销售价格占16.2%。 楼盘的景观设计和国家支持 政策仅占1.2%和2.5%。由此 看出置业人群大部分为社会 中间阶层 ，由于工作生活 等原因，置业考虑的首要因 素是楼盘所在位，这对于本 项目的客户群定位及产品推 广起到参考作用
办公用房“量跌价跌” 办公用房“量跌价跌”
5月份，办公用房的批准预售面积8.89万平方米，同比上涨165.37%，环 比下降了41.90%； 5月份，办公用房销售面积为7.79万平方米，同比上涨8.19%，环比下降 了1.14%； 5月份，办公用房销售均价为5903元/平方米，同比上涨了19.47%，环比 下降11.34%； “量跌价跌”是郑州市2010年5月份办公用房的显著特征。尤其是成交价 格，自3月起至5月接连大幅下跌，跌破6000元/平方米，成为近8个月的 最低值，仅比商品住宅高出397元/平方米。这与近4个月办公用房大幅放 量有关。2010年1~5月份共计批准预售39.83万平方米，是2009年全年度 总批准预售量21.12万平方米的1.89倍。而1~5月份的成交量仅33.34万平 方米，仅占2009年全年总销售量61.74万平方米的54%。从以上数据可以 看出，2009年办公用房的供不应求的格局已被打破，并呈现供过于求的 市场结构。