宝龙商业定位方案-文档资料
宝龙城市广场商业综合体营销推广策划方案 精品
价值分析
2、地段价值 本案位于城阳CBD中心，新天地城 市中轴线上，与区政府、人民广 场一脉相连。 是城阳最具投资价值的黄金地段。
城阳区政府
宝龙城市广场
价值分析
3、产品价值
物理属性：75万㎡国际消费体验中心 产品利益：★超大规模——750000平米，绝无仅有，全省最大
★全业态规划——全业态、全龄层、全时段，国际消费体验
产品
门户、中心 750000㎡欢乐财富MAL
营销目标与推广
春节前，2个亿
(商铺1.5亿、住宅5000万)
推广原则
1、先中心、后外围； 2、青岛必需攻破； 3、整体形象带动分产品； 4、住宅推广重在城阳；
城阳
青岛 周边
营销节点与推广主题
11月中\商铺认购
11下\住宅认购 冬季房展会 12月底\集中公开
★主力店的品牌影响力 ★游乐主题——近万平米室内游乐主题公园，强大辐射力
项目调性：欢乐、财富、缤纷万象
青岛北 城阳中心 750000㎡ 欢乐财富 MALL
标明地理 强调区位优势 放大数字加深MALL的规模印象 调性，突出游乐主题 指明业态属性
三级解构
城市„„ 区域„„
项目„„
1、加速半岛城市一体发展，推进青岛构建现代化国际城市
5、 分众营销 ※小众营销
政府机关、行政事业单位、商会； 针对城阳企业主、批发市场业主、经营户开展点对点营销； 针对韩国人的小众营销（韩国商会、外经贸局、教堂）； 高球会、俱乐部、商务派对、金卡会员（全球通、车友）
※产品区隔定位营销
住宅区分外国人居住区
※政府营销
联合青岛政府关于城市的推广开展营销活动
三、客群分析 市场项目客源比 本案来访客源比
工业区商业配套项目定位方案
龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案类别:我的文章评论(0) 浏览(2353) 2008-09-24 11:39标签：策划推广营销策划一、宝龙工业区商业需求分析一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析1、宝龙工业区基本概况宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积31.7平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组宝龙工业城遥感图成，其中宝龙工业城规划面积11.6平方公里，碧岭工业区规划面积为20.1平方公里。
至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。
目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。
同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。
碧岭工业区作为片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。
宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。
2、片区公交体系和道路交通规划宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：1）内外交通路网健全宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。
园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。
宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。
2）公共交通匮乏与宝龙工业城路网健全形成较大反差的是其内部公共交通匮乏，宝龙工业城内现有公交线路较少，现有的3条线路为823、861、985，另在临近宝龙工业城的深汕公路上有366、866、985三路公交线路设有宝龙工业城站点，但工业城内部消费者需要步行较长距离才能达到该站点，不利于消费者出行。
“谋略中国”-宝龙地产战略分析框架
“谋略中国”——宝龙商业地产的战略分析框架主要内容21. 背景概述1.1 宝龙集团当前基本情况 3. 宝龙地产的经营战略分析3.1 宝龙集团SWOT 分析表1.2 宝龙集团发展历程3.2 宝龙集团五力战略模型分析2. 宝龙地产的商业模式概要2.1 宝龙地产的商业模式22 4. 宝龙地产的未来之路4.1 行业与宝龙地产自身发展态势422.2宝龙地产的盈利模式 4.2宝龙地产战略定位分析过程4.3 对宝龙地产中长期战略规划的设想背景概述——宝龙集团当前基本情况3宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。
许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。
90年代，许健康回内地发展，宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。
自2006年开始在三四线城市高速扩张“宝龙城市广场”定位开始，在三四线城市高速扩张，宝龙城市广场定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式。
背景概述——宝龙集团发展历程41、受经济环2003-20051、全国性扩张拿地2006-2009境影响，建设进展放缓。
2、2009年1992-19991、厦门明发2000-20031、福州宝龙城市广场2、稳步进入两2、08年年中香港IPO 通过聆讯10月IPO 成功，紧张的资金链得到缓解。
第一桶金1980-19901、澳门地产开发厦门住宅广场2、厦门宝龙酒店稳步进两个城市3计划2009年9月再次冲击香港IPO3、2010年，总部移师上海。
艰辛创业2、厦门住宅开发（20万平方米）创业期发展期扩张期与高速发展期IPO推动56宝龙地产的经营战略分析——SWOT分析表7竞争劣势(Weaknesses)•商业模式有“小万达”的称号。
竞争优势(Strengths)•商业经营能力弱，租金低、空置率高，商业模式•拿地低成本，地价分期支付•选择三四线城市的新城投资，获得政府的大力支持——土地、城建配套、税收等。
我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析
我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析——基于零售学视角宝龙城市广场位于下沙沿江高教园区板块核心，地处未来下沙的几何中心。
项目规划体量约为33万平方米。
作为宝龙地产全国战略中的重要一环，同时也是长三角地区的最重大投资项目，杭州宝龙城市广场将倾力打造以商业为核心，兼具休闲、娱乐、商务、居住功能为一体的国际级综合体项目，项目定位是“辐射并提升未来整个下沙生活品质的综合体地标，即下沙首席生活场”。
它是定位于大型一站式购物中心，其独特的销售主张是“体验”，核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，是人们生活水平提高后引起的消费模式，是消费需求变化带来的产物。
但是商业规划是商业地产开发流程中的重要环节，而业态组合和定位又是商业规划中极为重要的内容。
所以，有个好的商业规划是一个购物中心发展的重要环节。
什么样的业态组合取决于什么样的商业定位，而商业定位需要对项目所在商圈科学、深入、细致的调研，通过调研明白要做什么，是一个或两个大主力店吸引客群还是项目中聚集更多中小面积目的性业态商家形成规模特色或者以目标客户喜好的方式创造独具特色的主题化中心。
因为选址的原因，下沙宝龙城市广场作为一个建立在高教园区的购物中心，它的主要顾客人群是学生和周边较少的居民，所以它需要以学生为重点顾客来源而制定一个适合学生消费的休闲、餐饮行业。
虽然它主张的是体验、享受，但是作为学生来说，经济能力有限，所以学生的消费水平还是比较低的，那么那些高级会所、美容SPA、保健等都不宜有太多。
另一方面，学生比较热衷于逛街、聚餐、玩等，所以，餐馆、影院、KTV、服装店应该要比较多，并且要适合学生的消费水平。
所以宝龙城市广场的零售、餐饮、娱乐三大业态和市区相比应该有所调整，因为在人气不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮比例突显目的性消费（娱乐、餐饮）业态来提升人气。
那么对于百货和超市来说，它们是购物中心业态组合的基础，是购物中心基础客源的保证。
此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。
宝龙商业地产模式研究(市场研究、运营、及发展方向)——35p
目录宝龙集团企业背景 1宝龙集团SWOT分析表 1宝龙长板与短板分析 2竞争力评价 2借鉴适用性分析 3企业定位与业务结构 3公司管控和治理 4宝龙发展状况 6产品定位（产品与市场） 9盈利模式 10资本与合作 12土地获取与开发（项目区域分布、选址标准、开发模式） 14品牌发展策略 16上市之后的宝龙商业模式 17中国商业地产发展模式优化选择 18宝龙集团：商业地产运营拓荒 22宝龙地产高速奔跑 24二三线城市商业地产发展策略与前景 26我对于宝龙地产的看法 30宝龙集团企业背景宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。
许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。
90年代，许健康回内地发展，宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。
自2006年开始，在三四线城市高速扩张，“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式。
基本情况：●宝龙号称在福建、山东、河南、江苏等省份的14个二、三级城市（备注：项目分布实●为三四线城市），开发和储备近20个大体量商业地产项目。
（备注：建成仅二个，即将开业两个，但部分项目受经济环境影响，进展延期。
●宝龙集团宣称计划在三四线城市，每年以5-6个“宝龙城市广场”速度扩张。
●自持商业部分，引入家乐福、沃尔玛、乐购、韩国乐天玛特超市等国际品牌主力店。
●自主投资五大连锁体系——康城百货、宝龙乐园、影城、美食及酒店。
●2008年5月，宝龙集团通过香港联交所上市聆讯，计划6月底挂牌上市，首发IPO融资30亿至40亿港元，其上市保荐人是高盛及麦格理。
●2009年10月14日在香港证券交易所上市。
宝龙集团企业文化：“诚信、恭谦、创新、敬业”——诚信恭谦做人，创新敬业做事。
宝龙名言：模式是用来被打破的！宝龙借鉴适用性分析一. 宝龙集团SWOT分析表竞争优势S1.现金流滚资产商业模式，有小万达之称2.拿地成本低，地价分期支付。
宝龙模式
宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商，专注于开发及经营高质量、大规模多业态综合性商业地产项目。
我们目前的物业项目一般位于福建省、江苏省、山东省、河南省以及安徽省内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。
宝龙地产拟主要在中国国内有高增长潜力的其它二、三线城市扩展我们的商业物业开发业务。
于2006年、2007年及2008 年，我们凭借多项因素，包括市场地位、品牌认知度及客户满意度，被中国房地产Top 10研究组评为中国商旅房地产领先品牌。
我们也凭借一系列因素，例如总资产、总收入、净利润及竣工及开发中建筑面积，获相同机构评为2006年、2007年、2008年及2009年中国房地产百强企业之一。
“宝龙城市广场”-独特的商业地产模式宝龙地产专注于增长迅速的新兴城市发展大型商业物业项目。
我们所开发的“宝龙城市广场”是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。
根据项目地点及市场需求，未来的商业地产项目亦可能包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店，及大型室内游乐场。
“宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达200,000至500,000平方米，是所在城市的最大型综合商业地产项目之一，以满足当地居民商业及娱乐的需求，及提升物业所在城市的居住环境素质。
我们矢志将“宝龙城市广场”带到新兴城市。
我们与地方政府紧密合作，配合其城市规划。
“宝龙城市广场”不仅为城市增添新景观，还完善城市功能配套。
我们主要集中于中国增长迅速的新兴城市，因而可以相对较低的成本收购土地，同时避开一线城市的激烈竞争。
宝龙的商业模式其中一个特点是分阶段开发物业：在较早阶段，我们会通过销售住宅物业及部分商业物业，以产生良好的现金流量，应付项目其余阶段的资金需要。
我们并战略性地长期保留优质商业物业的拥有权，以产生经常性租金收入及潜在资本增值。
我们相信，此商业模式令我们以较低资本支出实现快速扩张，得到可观回报及稳定的现金流量。
亳州宝龙规划方案
亳州宝龙规划方案项目背景亳州市是安徽省下辖的地级市，位于皖北平原的中心位置，是国家历史文化名城。
宝龙集团是一家综合性企业，以房地产开发为主，业务涉及文旅、商业、金融等多个领域。
近年来，宝龙集团逐渐进入安徽市场，与亳州市政府携手合作，共同推进城市建设与发展。
规划目标与愿景本次亳州宝龙规划方案的主要目标是通过打造集商业、办公、居住、文旅为一体的综合性城市项目，提高亳州城市形象和品位，带动亳州市经济发展，促进城市增长和居住者的生活质量。
亳州宝龙规划方案的愿景是打造成“亳州的城市名片”。
同时，规划方案还紧紧围绕“新城、新方法、新思维”目标，结合城市现状及其未来发展及城市问题解决方案，实现城市可持续发展，更好地满足市民对城市品质与生活质量的需求。
项目位置及规模亳州宝龙项目位于亳州市区东南方向，北至江苏路，南至江苏南路、亳州大道，东至朝阳路、京城南路，西至各家园。
总用地面积近1300亩，将建设商业、住宅、文化、办公、交通、配套设施等多种功能区。
规划设计与特色本次亳州宝龙规划方案充分考虑了城市的实际开发需求与市民生活品质，力求集多个领域的优势于一身。
园区采用开放式设计手法，导入L型沿街布局，以充分满足市场需求，同时提高项目商业效益。
•商业区：本项目商业区总面积约为10万平方米，其中将有大型购物中心、专业市场、LOFT商业楼等。
其中，大型购物中心的规划面积超过4万平方米，致力于吸引全市顶级品牌和国际流行趋势店面，为消费者提供极具时代潮流的消费体验。
•文化区：文化区面积为2万平方米，将建设文艺展示中心、展览中心、艺术家工作室和儿童艺术培训中心，引进音乐会、艺术展览等当代文化活动。
•居住区：居住区建筑面积约32万平方米，规划4000余套业主住宅，区内配套儿童幼儿园、绿化公园、文体健身设施等一系列城市公共设施。
•公共交通区：公共交通区建设约27公顷，将建设地铁站、公交枢纽等公共交通设施，起到极具商业价值和社会意义的交通作用。
宝龙集团商业模式分享
旅游
宝龙城市广场独特开发模式及经营理念
● 丰富的业态组合
集购物、美食、游乐、文化、旅游、娱乐、酒店、 商务、休闲、居住十大功能于一体，提倡体验消费。
宝龙城市广场独特开发模式及经营理念
● 特色的业态规划
区别传统的购物中心业态，宝龙城市广场中规划 大量的餐饮、娱乐、游乐设施，使宝龙城市广场 成为一个真正欢乐、体验之都。
宝龙信息业
中国OA行业副会长单位、“2006中国十大名牌 安防企业”、安防施工一级、智能化设计甲级资 质企业。
宝龙工业
中国第一个专业从事聚合物锂离子电池等新能源产品的研发、生产和销 售的高科技企业、中国第一条具有自主知识产权的锂离子生产线、64项 专利技术，产品远销欧美、东南亚以及国内市场，目前主要运用于国防 科工领域。
总结：早期购物中心购物比重较大，约占70%左右，餐饮以及休闲比 例和为30%左右
功能业态配比分析
项目名称
不同用途建筑面积比
业态配比
新东安广场
商业、商务=75%：25%
购物：餐饮：休闲=50%：30 %：20 %
西单大悦城
商业、商务=70%：30%
购物：餐饮：休闲=50%：30 %：20 %
总结：购物比例相对下降至50%左右，餐饮以及休闲比重相对增长
全国政协 澳门特别行政区推委会 中华海外联谊会 福建省政协 福建省侨联 厦门市 世界晋江同乡会 澳门房地产联合商会 委员 委员 理事 常务委员 副主席 政协委员 创业会长 名誉会长
宝龙集团董事局主席
许健康先生
宝龙房地产业
“中国商旅地产领先品牌” “中国房地产百强企业”
2003年起，先后投巨资在福建、山东、江苏等14个城市开发建设宝龙城市广场项目16
宝龙商业标准
置商铺或外摆，连通两端头的相邻店铺应预留餐饮条件）；
可适当设计一些标志性设施。
2、建筑进深：小进深商场厚度控制在55～70m；大进深商场，可做内外动线，商场厚度控制在90～100m；
专业
子类
定位 区分
宝龙一城
宝龙城
宝龙广场
宝龙天地
高端城市综合体，一线城 都市型综合体，一线、新一 市核心商圈，标杆类项目 线城市主商圈，标杆类项目
城区型/社区型综合体，全城市覆盖，品牌主打类项目
开放式综合体，全城市覆盖，特色街区型项目
1.1
Байду номын сангаас
2.1
3.1a
一、城市定位:城市中心。
一、城市定位:城市副中心。
3.1c 一、城市定位:社区型综合体(C类) 二、开发规模:3万㎡左右。 三、建造档次:高端型；时尚型。
4.1 一、城市定位:社区型； 二、开发规模:由决策会议确认； 三、建造档次:高端型；时尚型。
产品 定位
建筑
代表 项目
1.2 厦门▪宝龙一城
2.2 杭州滨江▪宝龙城
3.2a 高端型：青山湖 时尚型：泉州台投
总平面
1.5
4.5
一、布局与交通规划：
一、布局与交通规划要点参照1.3的一些原则。
1、MALL的位置与周边道路：MALL置于地块交叉口至少两面临路；紧临城市主干道侧沿街布满，并设置商业广场，购物中心主出入口应面对城市节点及主要人流车流来源方向；
二、商业街长度200～250m，由两排背靠背商铺及一排独栋商业别
～200㎡（参照《商业垃圾房建造标准》）；
四、商业街店铺在二层考虑设置连廊形式，二、三层考虑结合大空
5、货运场地宜设置在B1层，若只能设置在地面，则需要单独设立区域并分时管理。后勤动线包含货物等的运输、仓储、装卸、行驶和停放；及各类废弃物的运输、存放和处理； 间露台，单铺面积不超过200㎡。
龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案
龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案类别:我的文章评论(0) 浏览(2353) 2008-09-24 11:39标签：一、宝龙工业区商业需求分析一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析1、宝龙工业区基本概况宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组宝龙工业城遥感图成，其中宝龙工业城规划面积平方公里，碧岭工业区规划面积为平方公里。
至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。
目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。
同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。
碧岭工业区作为片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。
宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。
2、片区公交体系和道路交通规划宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：1）内外交通路网健全宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。
园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。
宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。
2）公共交通匮乏与宝龙工业城路网健全形成较大反差的是其内部公共交通匮乏，宝龙工业城内现有公交线路较少，现有的3条线路为823、861、985，另在临近宝龙工业城的深汕公路上有366、866、985三路公交线路设有宝龙工业城站点，但工业城内部消费者需要步行较长距离才能达到该站点，不利于消费者出行。
宝龙城市广场项目策划报告(PPT115页)
本案位于规划发展轴之上，紧邻集镇综合片区和新市镇中心片区
》解读【市场环境】 曹路镇无大型商业广场，以中小型商业为主
曹路镇现有商业集中在地块东侧 的民耀路区域，主要服务于周边的住 宅小区，以中小型超市、生活配套商 业为主。
曹路镇无大型综合性商业。
区域内多层、小高层住宅的二手 价在1.5-1.7万元/平米左右；联体别 墅（万科第五园）单价约3.5万元； 区域内沿街商铺二手价格约2-2.5万 元/㎡，租金约3元/天/㎡。
上海曹路宝龙生活广场地处浦东外环路与金海路交叉口，东至三信国际宾馆，西至外环绿 化带（经二路），北至民众路、民民路，南至金海路。项目为约12万㎡大型城市综合体， 规划为集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、酒店为一体的休闲商业中心； 4-8地块产品：企业公馆，产品为联排，3层，主力面积250㎡左右； 4-9地块产品：精品酒店、办公楼，主力面积2000㎡-4500㎡、底商； 4-13地块产品：购物中心，包括大型超市、星级影院、ktv、电玩、大型餐饮等，商铺主力户型100-300㎡。
宝龙开盘典礼明星助阵
活动时间： 2011年9月 活动内容：邀请集团领导、区政府领导、著名影星到场主持、发言。 活动传播：◇主要媒体全面活动报道；
◇宝龙品牌导入。
十一房展会
活动时间：2011年10月 活动内容：特色表演活动
现场展示国际消费时尚，衬托项目国际高度 开盘促销VIP客户登记
“企业之家——集团的智慧”推介会
◇电视台专题报道。
《宝龙投资价值白皮书》
书名：《宝龙投资价值白皮书》 时间2012年4月 副标：宝龙商业地产项目投资全解密 内容：建议邀请名家操刀，譬如万科和金地的住宅项目很多时候会邀请王受之，我们也可以 找商业地产规划或者投资领域的权威人士来写。重点分析宝龙商业的模式和它的产品特色， 以及快速复制下仍能保持稳定高回报的原因。同事用访谈的手法邀请原先的一些成交客户分 析他们各自的心得以及对宝龙产品的看法。 配合：这类活动成功的关键点有两个，一是书的内容要有可读性和隐蔽性（开发商必须始终 隐藏在背后），二是事前、事后的媒体宣传要配合好，放大事件的效果。
宝龙项目规划方案
5、其他经济
79505
13.4
结构(%) 100 12.99 87.01
20.25 0.02 95.78 29.38 0.91
项目必要性分析
13
4.1.3 坪山新区
1）经济总量新突破，产业调整显成效
2012年，新区实现地区生产总值突破300亿元，达到345.10亿元，同比增长15.2%。GDP总量比2009年翻了一番，占全市GDP比重也从2009年的 2.0%提高到2.7%，增速已连续三年列全市各区第二。产业结构调整成效明显。第二产业实现增加值248.47亿元,增长15.4%，占GDP比重72.0%，比上 年回落5.6个百分点;第三产业实现增加值95.80亿元,增长15.2%，占比27.8%，比上年提高5.9个百分点。
2）工业是驱动经济增长的重要引擎
坪山新区2012年生产总值一览表
2012年12月，新区实现总产值118.78
亿元，创全年单月之最。全年实现规模以
上工业总产值882.03亿元，增长12.2%，
比前三季度提升1.3个百分点。实现规模以
上工业增加值207.52亿元，比2011年净增39.17亿元，增长13.3%，比上半年快3.3个百分点。 3）消费市场持续活跃
地块内部未形成有效交通系统。地块周边道路网络：深汕公路、宝龙大道、锦龙四路。 地块周边轨道交通： 新城站——位于坪山新区，厦深铁路进入深圳的第一个站，深圳东部交通枢纽。新城站位于丹梓西路，三棵松水库南侧，处于坪山新区中心，距 离龙岗中心城10公里，集国铁、轨道交通、各种城市常规交通、出租车、小汽车于一体的综合交通枢纽，未来规划粤赣高铁，并积极引入新城站，强 化新城站的交通枢纽体系。 深惠城际线——联系前海、龙华、平湖、龙岗中心城、惠城等地。 地铁14号线——城市轨道快线，联系福田、布吉、横岗、龙岗中心城、坪山等片区。 地铁12号线——联系龙岗、坪山（新城站）、服务东部组团内部。
宝龙产品线及选址
宝龙产品线及选址模板一宝龙产品线及选址宝龙成熟产品线是标准店+公寓，新产品线是生活方式中心，旅游地产。
标准店分八种类型宝龙标准店业态同样标准化（一层）宝龙标准店业态同样标准化（二层）宝龙标准店业态同样标准化（三层）宝龙标准店业态同样标准化（四层）标准店选址1 城市市区常住人口数量是否符合标准标准店模式：市区常住人口≥60万人2 选址的区域是否符合标准选址区域在城市发展的主要方向，且位于二三线城市的新老城区结合部或四线城市的老城区3 选址地块的1.5/3公里商圈现有人口数量是否符合标准1.5公里≥10万人，3公里≥20万人4 选址地块的功能、面积、地形是否符合标准地块性质为商业或综合用地面积200亩左右，形状较规则可放下标准店5 选址地块交通条件是否符合标准地块位于十字路口，其中一条道路为城市主干道，如城市有地铁，则选址地块最好紧邻地铁站6 选址地块的财务指标项目项目财务上能实现项目就地平衡7 选址地块的地价、房价是否符合标准地价与周边住宅成交地价的比值≤0.5，普通住宅房价≥4000元/平，且选址地块的楼面地价与周边普通住宅售价的比值≤20%，住宅的投资回报率≥50%8 选址地块的主力商家进驻意向是否符合标准现有商业配套尚不完善，但超市能进驻9选址地块所在城市的政府支持态度政府积极配合，可提供众多优惠条件，如定向挂牌、税收优惠等10 选址地块的现状及拆迁情况是否符合标准土地拆迁难度小，成本低，拆迁时间可控二宝龙案例天津宝龙欧洲城位于天津市滨海旅游新区内，作为环渤海湾旅游区最新开发的围海造田区域，天津滨海旅游新区将是中国北方规划最先进、建设最具品味的旅游区。
天津宝龙欧洲城则是整个滨海旅游新区最具战略意义的项目，项目占地超过800亩，总建筑面积超过40万㎡，把商业、娱乐和住宅、酒店业艺术性地整合起来，同时呈现新亚洲的活跃，以及古老欧洲的优雅文化，将为中国北方沿海的城市综合体开发项目树立标杆。
百强商业地产项目案例之二十五--安徽宝龙城市广场
百强商业项目案例之二十五——安徽宝龙城市广场宝龙城市广场是复合商业地产中最先进的运作模式——SHOPPING MALL，是集购物、休闲、美食、娱乐、游乐、文化、旅游、酒店式公寓为一体的“一站式”超大型国际商业体验中心。
作为安徽首座超大型全生活购物中心，宝龙城市广场极力打造蚌埠CBD核心区域的商业帝国，填补安徽商业空白点。
项目占地288亩，总建筑面积：498908.5平方米，规划：商业地上四层，地下一层,共计32万平方米的商业；酒店式公寓十一层和十八层，住宅为十八层，共计11万平方米住宅和6万平米地下车库。
一、项目位置、面积蚌埠•宝龙城市广场项目位于蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49.8万平米，一期步行街52550平方，二期全生活购物中心商业面积224737平方，地下室停车场面积二期75411＋一期20549共95960平方，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。
二、业态规划大型连锁生活超市、时尚百货、大型娱乐中心、大型餐饮中心、大型室内水上活动中心、水景商业步行街、连锁五星级影院、国际社区、酒店式公寓三、停车位地下：1800车位/非机动车3650车位地上：405车位四、项目商业定位A、市场定位：满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求。
消费客群：主要针对蚌埠市区及和周边市县100公里—200公里经常性消费人群及蚌埠旅游业消费人群。
消费年龄层：全年龄层、全档次业态种类：国际连锁超市、大型百货店、家电广场、数码电子中心、影视院线、美食广场、休闲步行街、大型中餐、连锁西餐、青少年游乐中心、活水馆、名店、体育休闲、量贩KTV、咖啡厅、酒吧、迪厅、医药保健、美容美体、健身运动、洗浴城、夜总会。
B、目标消费客层定位(1)、主要消费客层的定位：中档消费群时尚消费。
(2)、二级消费客层的定位：以本地高档消费群及旅游人士消费。
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公交线路有限，附近楼盘入住率不高，人 流量和商业氛围暂时还未成气候
大型百货、餐饮、休闲、社区配套 天虹商场 新兴中心商圈，该片区是布吉行政办公、 高档社区中心，未来升值潜力看好
沃尔玛商圈
商圈类型
辐射范围 消费群体
综合性社区商圈
北至国际名城、东到樟树布村、西抵三联村、 南达荣超花园 周边社区居民为主。及布吉区域内具有家居 产品采购意愿的消费者
市场分析
项目地块分析 周边商业现状 SWOT分析
项目分析
总体战略思考
项目定位
物业建议
项目地块分析
•项目位于布吉镇商业旺区吉 华路与金鹏路交汇处，商业价 值较高
生活居住区
•项目南临深圳闹市区的罗湖 区，距罗湖口岸仅10分钟车程， 离香港新界仅8公里 生活居住区
•地铁3号线经及火车站建立为 本项目带来最大的利好消息。 带来带来
生活居住区
为核心的中心区，其功能为强化行政、金 融、信息及商业服务业的城市中心作用。 布吉生活居住区：即LG101-01、-03、05，主导功能为居住用地，积极实施旧城 改造，限制工业用地的投放，重点落实及 完善配套设施，改善城市环境。
布吉中心区
·来自：深圳规划局网站
报告思路与结构
区域规化
市场分析
主要业态
主力商家 商圈定位
百货、餐饮、居家配套，汽配五金等
新一佳、春满园酒楼、满庭芳丽人购物中 心、瑞丰园购物广场、大中华百货 关口接驳型商圈,交通便利，发展前景看好
镇政府商圈
商圈类型 辐射范围 消费群体 人流情况 主要业态 主力商家 商圈定位
新兴中心商圈 镇政府周边众社区，以及老街、布吉东北 区域 周边住宅居民、港人、本地居民、机关公 务员、周边企业中高层员工
深惠公路将被拓宽改造为东部深南大道 南起布吉联检站，北至惠州与深圳交界处， 经过布吉镇，宽度为80米（暂定）的深惠 公路将和地铁3号线捆绑设计施工
来自：布吉镇政府广场户外广告牌
区域功能规划
以政治及商业服务功能为主的中心地区
布吉中心区：即LG101-04、-06、-07、08，主导功能为综合配套及生活居住，依 生活居住区 生活居住区 托轨道交通3号线及布吉客运站的建设，重 点落实及完善配套设施，确定合理的开ห้องสมุดไป่ตู้ 强度，改善城市环境。 中心商贸区（布吉）：位于以布吉客运站
酒店建筑面积 26903㎡
总商业面积 12440㎡
酒店裙楼商业面积 5871㎡
项目周边
南：公园路
东：布吉公园
西：宝基大厦
北：吉华路
报告思路与结构
市场分析
项目地块分析 周边商业现状 SWOT分析
谨呈：泰邦投资有限公司
宝龙项目商业定位方案
2019年4月
报告思路与结构
区域规化
市场分析
宏观经济 商业市场
项目分析
总体战略思考
项目定位
物业建议
布吉区域规划
素有深圳第一镇的布吉,片区人口 88.1万,尽年来其经济发展及综合
布吉
建设更是成绩斐然,2019年傲居 广东省农村200强之首，也是深 圳九大卫星城之一.
象，并为可持续经营发展奠定了基础； ② 周边拥有多个高档社区，周边人群消费 力较强； ③ 关口交通的拥挤是制约该商圈发展的最 大问题。
镇政府商圈
① 未来规划成为布吉中心区，交通的枢纽 位置，即将引发新一轮投资热潮； ② 目前交通的不便仍是最大的困境，加上
周边楼盘入住率不高的影响，区域商业
氛围较差、人流量较小。
沃尔玛商圈
老街商圈
项目启示录
品牌商家的进驻，带来新的购物体验，中小型商业面
临经营困境，专业化、特色化商业项目呼之欲出 项目雄踞老街商圈两大核心消费热点的连接处，占尽
商业先机，如何引导连贯性消费，是项目核心问题 老街商圈优势明显，但将面临升级换代，商圈整体规
划及物业形象的改变是商圈发展的核心问题
报告思路与结构
人流情况
除沃尔玛外人流量非常有限
大型综合性超市、家居专业市场、特色商业 （大芬油画村） 沃尔玛、乐安居、苏宁、民润 复合型商圈，业态符合度高、辐射力较强
市场竞争力
辐射力
可持续经营力 品牌及形象树立
主要业态 主力商家
电子市场
家居建材市场
特色餐饮
流行前线
商圈定位
老街商圈
商圈类型 辐射范围 消费群体 人流情况 主要业态 主力商家 商圈定位
生活居住区
布吉中心区
售价
流行前线
观澜
特色餐饮 家居建材市场 电子市场
租金
龙华
中部综合组 团
布吉
改造成本
项目位于商业中心区域、近地铁口及火
车站地铁口，轨道交通将进一步缩短关 ·来自：深圳规划局网站 内外的距离，使之具有良好投资前景
罗湖
项目地块分析 项目经济指标
占地面积 6516 ㎡
总建筑面积 43086 ㎡
成熟核心商圈 整体辐射整个布吉镇 商圈核心辐射区内居民、周边企事业单位人 员、布吉镇内所有消费者 人流量巨大，特别是新一佳附近区域，人气 极旺 综合超市、百货、女装主题 新一佳、国美、金鹏百货、国都商场、凯莱 购物广场 档次偏低，由于是自发形成因此具有很旺的 人气和很强的聚集效应
百合商圈
① 品牌商家的进入，提升了商圈的整体形
① 超市、油画村、家居卖场三大支柱商业， ① 商圈成熟，业态丰富，人流鼎盛，辐射 奠定商圈发展基础； ② 高复合度的业态、定向消费产品吸引大 量消费群体，辐射力广； ③ 交通的逐渐改善，未来前景看好。 广远； ② 商圈自发形成，分布零散，缺乏规划及 管理，商圈内物业难以形成形象上的突 破； ③ 火车站及轨道交通的建设将带来新的发 展契机。
深圳市政府颁布的《深圳市城市总体规划》（2019-2019）更是把布吉定位成
“毗邻深圳特区中心区，以居住和商业服务功能为主的生活服务新城”
布吉交通规划
来自：深圳规划局网站
布吉火车站 吉火车站将改造成一个集铁路站、地铁站 （地铁三号线布吉站）、常规公交站为一体 的综合客运枢纽 地铁3号线将于2009年开通 预计高峰小时客流量将达1万人次
宏观经济 商业市场
项目分析
总体战略思考
项目定位
物业建议
报告思路与结构
区域规化
市场分析
宏观经济 商业市场
项目分析
总体战略思考
项目定位
物业建议
布吉商业概况
本项目
商圈分布图
四大商圈格局已形成 并呈现各自为阵态势
百合商圈
商圈类型 辐射范围 消费群体 人流情况
新兴社区商圈,经营产品以日常家居、百货 购物、生活配套为主 百合星城、信义假日名城及龙珠花园等周 边社区 以周边社区住户为主 周一至周五上班时间段人流较少；周末相 对较多