某饭店装修改造工程项目建设可行性研究报告

某某市锦华饭店有限责任公司某某市锦华饭店装修改造工程可行性研究报告工程编号：TY2011-08-22目录1 总论 (1)1.1项目基本情况 (1)1.2项目编制依据 (2)1.3可研编制原则 (3)1.4可研工作范围 (3)1.5研究结论 (4)2 项目背景及必要性 (5)2.1项目建设背景 (5)2.2项目建设的必要性 (6)3 市场分析及建设规模 (10)3.1需求分析 (10)3.2建设规模 (12)4 厂址选择 (14)4.1场址选择原则 (14)4.2场址选择 (14)4.3场址条件 (15)5 工程技术设计方案 (20)5.1项目组成 (20)5.2建设方案 (21)5.3信息管理系统方案 (26)5.4公用工程方案 (30)5.5设备方案 (37)6 节能 (39)6.1概述 (39)6.2编制依据 (39)6.3能耗分析 (40)6.4节能措施 (40)7 环境影响评价 (42)7.1场址环境条件 (42)7.2环保质量及污染物排放标准 (42)7.3项目建设与运营对环境影响 (43)7.4环境保护措施方案 (44)7.6环境影响评价 (46)8 消防与安全 (47)8.1设计依据 (47)8.2建筑物耐火等级 (47)8.3消防设计 (47)9 组织机构与人力资源配置 (51)9.1组织机构设置 (51)9.2人力资源配置及培训 (51)10项目管理与实施进度 (53)10.1项目管理与监理 (53)10.2项目建设工期和实施进度 (55)11 工程招标方案 (56)12 投资估算与资金筹措 (58)12.1投资估算 (58)12.2资金筹措 (59)12.3资金使用计划 (59)13效益分析及财务评价 (60)13.1经济评价依据及范围 (60)13.3财务效益与费用估算 (60)13.4财务评价结论 (62)14 结论及建议 (66)14.1结论 (66)14.2建议 (67)附表：1 总论1.1项目基本情况1.1.1项目名称某某市锦华饭店装修改造工程1.1.2项目负责人1.1.3项目类型新建1.1.4项目建设地点某某市中原路439号1.1.5建设单位锦华饭店位于某某市中原路中段闹市区，西距汽车站仅400米，地理位置优越，交通便利。

饭店始建于1994年，现由A座、B座和C座三部分组成，占地7000多平方米，建筑面积21000多平方米，是一家集餐饮、客房、会议为一体的综合性宾馆，是具有现代规模的星级豪华酒店。

餐饮部装潢高雅华丽，现有400多平方米的大厅，可同时容纳600余人就餐，10余间风格各异的豪华包房，更是可以给顾客带来舒适的享受。

名师主理徽菜、川菜、鲁菜等各式菜肴，风味独特，价位合理，消费适中，并承接各种婚礼、寿宴、同学聚会、生日庆典等。

客房部现有客房200间，其中：普通客房55间，标准客房140间，豪华套房5间。

客房布置清雅、豪华、装饰考究，房间幽静、整洁、舒适，内设空调、彩电、24小时热水等设施。

智能IC卡门锁系统、24小时监控有效地保障宾客的人身及财产安全，免除客人的后顾之忧。

宾馆的多功能会议中心、贵宾洽谈室和大小各异的会议室，可承接展销会、洽谈会、新闻发布会等不同规模和类型的会议。

宾馆推行的打字复印、电传和其他服务项目，使宾客的商务活动更为便利。

1.1.6建设内容建筑面积总计21000平方米，包括：1、客房：房间200间，客房面积14000平方米（西楼9层120个房间、面积9000平方米，东楼3层，局部4层，80个房间，面积5000平方米）会议室（4个：二大二小）。

2、餐饮休闲：包间14间，桑拿、KTV，总面积7000平方米本项目拟对现有建筑物室内外按四星级标准酒店进行装修改造，并新增公用工程及附属配套设施。

1.2项目编制依据1、国家发展和改革委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南》；2、中华人民共和国国家标准《旅游涉外饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003）；3、《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》草案；4、《安徽省旅游业发展“十二五”规划》；5、《阜阳市统计年鉴》2011；6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；7、国家有关部门关于可行性研究报告编制规范和要求；8、项目建设单位提供的有关本项目的委托书、各种技术资料、项目方案及其他基础材料。

1.3可研编制原则1、执行相关编制依据，使本可行性研究报告的内容符合国家的产业政策、技术政策和行业规划。

2、节约降耗原则：要利用先进技术和措施，优化技术组合，减低原材料、燃料、水、电、汽、气等的消耗，提高资源和能源的回收率和重复利用率，进一步降低综合能耗。

3、环保安全原则：项目建设要十分重视环境保护、安全和卫生，三废治理、消防、安全、劳动保护措施必须与主体装置同时设计、同时建设、同时投运。

1.4可研工作范围1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；3、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；4、对建设条件及燃料、动力供应情况进行调查研究；5、对工程及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案；6、对公用工程和辅助设施进行研究；7、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；10、得出可行性研究结论。

1.5研究结论项目总投资6500.00万元，其中，固定资产投资6333.75万元，铺建设期利息为166.25万元。

本项目建设所需资金，计划申请银行贷款5000万元，其余部分由项目业主单位自筹解决。

表1-1 主要技术经济指标表序号科目单位指标备注1 项目规模总投资万元6500.001.1 建设投资万元6333.751.2 建设期利息万元166.251.3 铺底流动资金万元0.002 年均销售收入万元9166.803 年均总成本万元5964.503.1 年均固定成本万元5356.933.2 年均可变成本万元607.574 年均经营成本万元5691.155 年均利税总额万元3202.305.1年均营业税金及附加万元495.015.2 年均利润总额万元2707.295.3 年均增值税万元0.006 财务内部收益率% 32.86 税后7 财务净现值万元8316.91 税后8 税后投资回收期年 4.10 含建设期9 借款偿还期年 3.56 含建设期10 财务内部收益率% 42.31 税前11 财务净现值万元12333.97 税前12 总投资收益率% 42.2813 投资利税率% 49.2714 项目资本金净利润率% 112.9715 盈亏平衡点% 18.332 项目背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1某某市地域环境某某市位于安徽省西北部。

南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界。

总面积667平方千米。

某某市是安徽西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出的重要门户，具有广阔的发展空间。

东汉时王莽、刘秀逐鹿于此，留下“王莽追刘秀”的千古史话，光武镇成为全国唯一以皇帝谥号命名的城镇。

南宋名将刘琦大败金兀术，在划此沟为界。

元末红巾军领袖某某人刘福通，在家乡首举反元义旗，为建立明朝奠定了基础。

抗战时期，某某由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等城市商人纷纷迁往某某，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有“小上海”之美誉。

某某市社会和谐，文明进步，是全国拥军优属模范城市、全国社会治安综合治理先进县市、全国科技兴市百强县市、全国体育先进县市、全国科技工作先进县市、全国计划生育服务先进县市、全国民间剪纸艺术之乡、安徽省卫生城市，各项社会事业健康发展，为外商提供了良好的生活环境。

某某交通便利，设施完善。

颍河横贯城市，可常年通航1500吨级拖船。

漯阜铁路穿境而过，与京广、京九线相连。

界阜蚌高速公路、临界郸一级公路、省道204线和308线经过某某，通向全国。

市区距阜阳机场60公里。

2.1.2文化艺术及旅游资源某某的肥田沃土，纯朴民风，为文化艺术的发展提供了良好的园地。

广大文化艺术工作者在这块园地里辛勤耕耘、潜心钻研，在书法、国画、剪纸、民舞等方面取得了令人注目的成果，并频频在省内外展出、发表、成书、获奖，不少作品还在台湾、新加坡、香港、日本、美国展出。

代表书画家有：黄乃骥、黄金亮、赫学美、刘亭青、流沙河、李一谷、秦士元等。

被列为首批国家级非物质文化遗产的某某彩陶始于隋唐，盛行明清，流传至今。

彩陶工艺系列有陶瓷“刀马人”、“腰鼓刻花坛”等100多个品种，其制陶工艺吸收了中国剪纸、木版年画的艺术风格，在题材选择和色彩运用上趋于质朴、粗犷与厚重，体现了民间艺术崇尚自然、追求和谐的审美趋向。

彩陶成品曾远销日本、波兰、匈牙利等十几个国家。

业内赞誉其“有形不至而艺至之妙趣”。

某某彩陶工艺长期浸淫于淮北地区原汁原味的民风民俗之中，经过不断的发展演变，形成了“器型古朴厚重，刻画简洁生动，釉色流光异彩，兼具艺术和实用功能”的基本艺术特征。

2.2项目建设的必要性截止2010年末，某某市星级酒店依然严重不足，并处于供不应求的状态。

与国内同级同类城市相比，某某市区内的部分酒店服务业明显落后。

酒店服务业落后的现状导致现有整体接待能力和服务水平不足，而这种不足直接导致大批境内外来长的商务人员和旅游者常常为获得满意的订房住宿大伤脑筋，从而大发感慨。

作为投资环境的一个重要组成部分，这一情况已影响到某某市的经济发展和招商引资的力度，影响到某某市的城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展的一大瓶颈。

某某市作为代表安徽省皖西北地区与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。

因此建设具有当地特色、满足高级商务客人需求的现代化、个性化、智能化的四星级商务酒店势在必行。

随着某某市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，某某市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。

与此同时，伴随着某某市经济发展的需要，对高档次酒店，尤其是高标准的四、五星级酒店的需求却在与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预估的。

因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为当务之急。

鉴于以上市场需求分析，项目业主单位提出建设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的四星级商务酒店。

本项目锦华饭店所要改造的现有建筑物为某某市锦华饭店现有建筑，目前某某市锦华饭店可供经营与使用建筑面积约21000㎡，内外部装修已破旧，无法充分发挥其价值。