2011年房地产市场总结及后市预测
2011年房地产市场总结及12年市场展望
2011年房地产市场总结及12年市场展望第一篇：2011年房地产市场总结及12年市场展望2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。
(1)政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。
(2)新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。
从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。
从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。
从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。
价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。
2011房地产行业发展趋势及前景分析
2011九江市房地产行业发展趋势及前景分析2011年房地产发展趋势对2010年房地产市场的关键词总结为“调整”。
对2011年关键词仍旧是调整第一，宏观调控力度不会撤，限购令还会继续。
第二，银根收紧，我和若干银行都碰过，实际上各个方面银行可以放开其他，对于信贷尤其是房地产信贷是要继续收紧的。
第三，保障房的批量出现，双轨制正式确立。
第四，房地产税上路了。
这些方面对于房地产行业来说，尤其对于价格来说是看跌的因素，但是这些政策真正发挥作用是要有相当长时间的综合大家的观点2011年房地产市场将会出现几大趋势1．虽然楼市调控政策会继续进行，但可能不再是国家的重点方向。
2011年国家防范的通货膨胀是主线，房地产极有可能不在享受严厉打压的命运；“案内不如攘外”，希望发地产市场能够在2010年的严厉打压之中松一口气2，房地产的价格难以下降。
2011年上半场房地产市场价格会相对稳定，开发商资金链的紧缺。
土地供应量的加大、商品房结构会调整。
拆迁难度的增加，民工紧缺、拆迁成本的提高，核心城市核心区域土地的日渐紧缺，所有原材料的涨价。
由其实大部分房地产开发商开始转战二三线城市。
所以2011年房地产市场价格很难下降这也包括九江3 保障性住房将成为房地产市场的主角。
2011 年江西省今年新建保障性住房33.1万套保障房大潮来袭九江政府重点转向廉租房和公租房如果说保障性住房这两年一直作为政府主打方向的话，在2010年保障房依然被明确写入宏观调控之中，如北京的保障房供地已占住宅市场的百分之70，而且近期北京市区县加大力度推出保障性住房虽然2010年北京的保障性住房供应部足5万套。
但是随着土地市场调整和政府的重视，相信2011年保障房将离普通老百姓遥远不再。
开发商在保障性住房建设发开的转型过程中，从跟本看不上到不得不重视。
万科这样的企业也跟着政府去做保障房，挑肥拣瘦已经成为过去，能在保障房市场分一杯羹成为房地产企业生存方向之一。
况且，做保障房，资金压力小，国家给政策，又不愁卖，所以也成为了企业转型的重点方向4 更多的传统房地产企业转型或加重做商业地产。
2011房地产市场数据分析
2011年房地产市场运行情况及分析09国贸2班梁敏0940302205 内容提要：2011年房地产市场运行景气回落。
房地产开发企业土地购置面积和房屋新开工面积增幅明显减小，房地产开发投资保持较高水平，但增幅回落，商品房销售面积保持小幅增加，房价涨幅回落，环比下降城市数逐步增多。
预计2012范房地产市场需求保持小幅增加；房地产市场供给继续增加，投资增幅有较大幅度下降；在“稳中有进”的宏观经济政策环境下，预计2012年下半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳的可能性较大。
一、2011年房地产市场运行情况1、调控政策继续从紧，房地产市场景气回落2011年，对房地产市场的宏观调控延续了2010年以来“增加供给、仰制投机、加强监督、推进保障房建设”的基本思路。
在从紧的政策环境下，2011年房地产市场景气逐步回落。
2、房地产开发企业土地购置面积增幅快速下降，地价涨幅回落。
2011年，房地产开发企业购置土地面积4.1亿平方米，同比增加2.6%，增幅低于2010年的25、8%。
从月季度变化来看，购置土地面积增幅由1~2月的57.1%逐月下降至1~12月的2.6%,下半年个月土地购置面积同比均为负增长。
（见图1-1）图1-1 2011年全国房地产开发企业土地购置面积增速数据来源：国家统计局3、房地产开发投资增幅总体保持高位，8月份以来增幅逐月回落2011年以来，房地产开发投资增幅总体保持较高水平（见图1-2）。
全年房地产开发完成投资61740亿元（见图1-3），比上年增长27.9%,增幅比上年的历史高位低5.3%，但高于同期固定资产投资增幅4.1%。
从月度变化来看，房地产开发投资增幅自8月份以来逐步回落，12月份单月投资增幅降至12.3%。
2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。
其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。
2011年房地产市场分析报告
2011年房地产市场调查报告发布日期：2011年12月26日一、前三季度全国房地产市场的整体形势（一）主要城市房地产市场回落较大。
在20个主要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所下降下降；海口降幅最大，达49.27%。
其余7个城市前三季度成交同比有所增长。
主要城市中，过半城市成交均价同比上涨，部分城市涨幅较大。
8个重点城市北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州、南京、成都中，仅天津和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平。
北京、深圳和天津成交均价同比下跌，重庆、上海和杭州同比上涨，其中重庆涨幅最大，达24.11%。
（二）一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。
一季度成交量同比不断下降，特别本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。
4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故本年度5、6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有所上涨。
进入第三季度，单月成交量基本呈现持续下跌趋势，同比增长率亦逐月下滑。
去年“金九银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。
（三）对二三线城市的调控一步步收紧。
去年9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令。
今年初的“国八条”后又有43个城市出台限购。
而8月以来台州等城市限购措施的出台，更是则拉开了二三线城市限购的序幕，为调控政策继续加码。
在货币政策方面，今年央行数次加息，银根不断收紧；更于8月末下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。
这使得银行更多资金被冻结，相当于上调两至三次存准金率，直接影响商业银行信贷资金的供应能力。
信贷环境进一步收紧，对房地产开发企业而言，从银行贷款的可能性变得更小，融资渠道单一、融资能力较差的企业面临更大挑战。
2011年全国楼市运行分析
“限速”中前行博弈将持续——2011年1-12月全国房地产市场分析【摘要】2011年上半年调控措施持续加码，信贷环境不断紧缩，房价涨幅得到控制，全国的供应和需求仍保持高速或持续上涨状态；下半年调控效果显现，多个月份出现量价齐跌现象，且降幅持续扩大，投资和新开工等供应类指标也高位回落，预计这一态势至少延续到2012年上半年，供应仍在加大，需求继续受到抑制，价格仍将调整。
一、2011年全年市场综述2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。
这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。
信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。
这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。
“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。
在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。
3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。
房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。
受调控政策影响，衡量房地产开发的各项指标均呈现涨幅回落现象，国房景气指数更是跌至2009年8月以来的最低点98.89，这说明中国楼市整体市场比较萧条。
尽管总体投资放缓，但二级市场投资交易及并购活动将持续活跃。
2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%。
而商品房销售额59119亿元，增长12.1%。
这说明2011年销售出去的商品房均价要高于2010年。
2012年预计中央仍将保持现有的调控政策，特别是行政强制手段的“三限”政策和房产税及货币紧缩政策。
尤其在1800万套开工量和500万套完工量的巨大保障房数量的实施压力下，2012年中国房地产市场正在面临巨大的调整，土地和市场将实施‘两条腿’走路的发展，全国房地产开发景气指数暂难有回暖迹象。
2011年前三季度房地产市场运行形势分析
2011年前三季度房地产市场运行形势分析今年以来，我市全面贯彻落实关于加强房地产市场调控政策措施，坚决遏制房价过快上涨，加快保障性安居工程建设，有效促进我市房地产市场平稳健康发展，针对房地产市场运行情况，采取了一系列措施并取得了较好的效果。
前三季度，我市房地产市场调控效果显现，投资性泡沫开始挤出，刚性需求得到有效保障，保障性安居工程目标任务有序推进，房地产市场运行总体平稳，我市重点工作目标任务完成形势良好。
一、前三季度房地产市场运行情况（一）商品房供应持续增加今年以来，我市认真贯彻“促开工、促上市”的政策，引导开发企业加大建设投资力度，全市房地产开发投资和开工量大幅增加。
一是投资增长较快。
据国家统计局数据，1-9月份，我市房地产开发投资完成45.83亿元，同比增长21.7%。
其中，住宅完成投资36.94亿元，同比增长15.8%，占房地产开发投资的比重为80.6%。
二是开工进度快速。
1-9月份，我市房屋施工面积769.94万平方米，同比增长10.6%，住宅施工面积662.61万平方米，同比增长8.9%。
三是商品房供应充足。
1-9月，我市城区共批准预售商品房面积248.67万平方米，比2010年同期增加46.79%。
其中商品住宅批准预售面积190.88万平方米，比2010年同期增加了26.75%。
前三季度我市商品房市场供应持续增加。
（二）商品房交易量基本持平1-9月份，我市城区商品房累计销售面积148.51万平方米，同比增加0.44%。
（三）二手房交易持续走低1-9月份，我市二手房成交面积为58.91万平方米，同比减少17.72%，成交套数为5683套，同比减少13.89%；其中二手住房成交面积为40.45万平方米，同比减少11.57%，成交套数为4133套，同比减少11.80%。
前三季度我市二手房成交量下降明显，市场观望情绪较浓。
（四）商品房房价回调，涨幅趋缓今年以来，房地产市场调控在我市取得初步成效，我市商品房价格涨幅明显趋缓。
2011年房地产市场分析(1)
⑵、市场冷热不均，住宅整体下跌，刚需勉力支撑，商业（商铺、写字楼）疯 狂赶顶
2011年1-12月份，成都住宅成交量仅为2341万平米，整体下滑25.11%；别墅等高端住宅 同样大幅下降27%，城市高层豪宅新增销售率不足30%；唯有满足刚需的中小户型还能 勉强走量，70-90㎡区间户型占整个住宅的52.7%。另外，商铺和写字楼继续上演最后的 疯狂，商铺量虽跌，价依然很高；写字楼成交量一枝独秀，同比增长24%，但商铺和写 字楼存量房分别高达508万平米和329万平米，足可供未来32个月和22个月销售，供销比 分别高达1.65和1.79，比住宅压力还大，目前房价已经停止了上涨，一些开发商也在加 快出货和调价促销，赶顶的意味很浓，拐点也即将出现。
2012年度华邑· 阳光里项目住宅 销售计划 月度 套数 1月 4 2月 8 3月 50 4月 30 5月 30 6月 40 7月 40 8月 15 9月 20 10月 20 11月 20 12月 20 297 合计
量跌价稳
观望阶段
量升价稳
促销阶段
量价齐跌
降价阶段
量升价跌
局部回暖
量价齐升
全面回暖
价格小幅波动 保持坚挺态势 新政出台，市场观望 成交量急剧下跌
局部 降价 全面 降价
受促销刺激， 需求小幅释放 量首次触底
局部 促销
全面 促销
市场看空者 继续观望
价格触底
成交量快速回升 价格上涨
价格下降到部分客户 的预期成交量回暖
2.土地成交情况
土地成交规模：累计成交土地170宗，规模为12584亩，成交规模同比下降54.50%； 成交价格：主城区锦江区成交价格较高，因受调控政策影响较大，其他区域成交价普遍较低； 成交区域：主城区以高新区、成华区占绝对主力；郊县以新都、温江、双流、新津等地成交
房地产市场形势分析报告(2011年第一季度)
房地产市场形势分析报告（2011 年第一季度）<<房地产业要参>>编辑委员会编写2011 年5 月3 日章节目录一、宏观形势分析 (3)二、房地产开发投资 (4)三、土地市场情况 (9)四、商品房销售情况 (9)五、存量房市场交易情况 (14)六、趋势分析 (15)、宏观形势分析2010 年，我国在加快转变经济发展方式、加强和改善宏观调控方面政策有力，市场需求回暖趋旺，有效巩固和扩大了应对国际金融危机的成果，国民经济由回升向好逐步转为稳定增长。
2011 年一季度正值“十二五”规划开局之际，在“以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线”战略思想的指导下，国民经济稳定增长的基础将更加坚实，GDP增速有望保持在9流右，但物价上升压力仍然偏大，预计CPI 将上涨5%左右。
必须将控制价格上涨放在经济工作更加突出的位置，应当运用短期需求管理政策和结构优化政策化解当前结构性价格上涨压力。
（一）通胀预期明显增强对物价上涨速度的计算主要考虑两方面因素，一是翘尾因素，二是新涨价因素。
2011年CPI各季度翘尾因素分别为3.4%、3.5%、2.9%和0.7%, —二季度翘尾因素偏高。
从新涨价因素来看，要素成本上涨、输入型通胀压力、国际热钱流入、农产品供求趋紧等推动新涨价因素继续上行的条件均较20l0 年有所强化，也就是说一季度新涨价因素有可能高于去年同期水平，在这种情况下，目前社会通胀预期较为强烈，如果不加以有效管理，预期将转化为真正的通胀压力，将会影响经济正常运行。
（二）房地产调控难度加大2010 年国务院连续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策措施，并加大了保障性住房建设力度。
尽管房价没有出现明显下降，但快速上涨的势头得到遏制。
然而近期，在热钱流入、物价上涨等因素影响下，房价再度上升，房价与居民收入之间矛盾继续扩大。
房地产市场既有资本市场的属性，又与实体经济密切相连，房价继续上涨将使宏观调控不得不面对“抑制资产价格与防止经济增速回落” 的矛盾，从而使得房地产调控陷入两难境地。
2011房地产市场形势分析(专业)
2011中国房地产市场形势分析“十二五”期间我国房地产行业如何透视现状、锚定未来，战略前瞻、科学规划，寻求突破，为引领下一轮发展打下坚实的基础呢？2011年是我国“十二五”规划的开局之年，房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，在我国国民经济发展过程中起到了举轻若重的作用。
我们对整个房地产数据的市场的判断、分析，建立在数据基础之上，为此，在过去的九年间，我们建立了一个非常非常巨大的数据仓库，我们利用这个数据仓库去判断市场。
在过去的三五年里，实际上我很多朋友都会问我一个问题，他们说，为什么易居中国能够抓住每一个市场机会点，取得了一个快速发展，我相信在座的很多企业，很多朋友，你们的企业也是在过去的房地产的跌宕起跌宕起伏住了市场的机会而快速的发展到今天，实际上原因只有一个，这个原因是在于这些企业的决策层，或者说他的老板，他对生意机会的一个把握，这个把握是感性的，讲到这里实际上中房信集团是做什么？它的一个功能就是对这种生意机会的感性的这种把握转换为通过理性的数据分析得出结论，这是我们干的一件事情。
那么所以说，我们的整体的房地产数据的市场的判断、分析，建立在数据基础之上，为此，在过去的九年间，我们建立了一个非常非常巨大的数据仓库，那么在这个数据仓库，我们利用这个数据仓库去判断市场，那么所以说，在我今天正式的开始给大家分享我们的一些市场的判断的结果之前，我先给大家做，为我们的这一套数据仓库做一个动态的展示。
这个界面实际上在CRIC中房信集团上市过程当中，他实际上打动了、说服了很多投资者，那么我们的这个数据仓库，简单的说有四大功能：第一个功能大家可以看到，是一个海量的数据检索功能，也就是说，只要大家在全世界，凡是能够上网的地方，大家可以登陆这个界面，在里面去搜，可以搜什么呢？他可以搜房，搜地，搜产业信息，简单的说，一句话搜房地产，大家记住，只要在世界能够上网的地方就可以登陆它搜搜。
这是第一个功能。
第二个功能的名字叫做统计中心，大家可别小看这个功能，这个功能实际上是我们在过去几年间充分模拟了在座的专业人士了解市场的一个习惯，为什么这么说呢？打个比方，比如说我要了解南京市场，我一般既不会了解南京的宏观数据，也不会了解南京的某个楼盘的具体数据，我一定了解这个中观市场，什么叫做中观市场？中观市场就是几个相类似的楼盘组成的市场，那么统计中心是干什么的呢？统计中心呢，举个例子，我可以进入统计中心，比如我要了解南京什么房子卖得贵，什么房子卖得好，什么房子卖得快，什么房子卖得又贵又快，我怎么得到这些信息呢？可以进入统计中心，进入南京，然后我通过一些筛选条件的设置，比如说我可以查项目成交的排行榜，通过时间的设定，从今年1月1号到11月30号，我可以看一下通过成交金额的一个排行榜，那么很快，我们可以看到这样的一组数据，那么这里面，我们可以发现，南京的这个市场，里面有三个项目，世茂外滩新城、雅居乐花园，朗诗国际社区，他排入了前十名，显然这三个房子是又贵又好的三个房子，这个价格在南京是不错的，如果我想更加深入的了解这个项目的具体情况，我可以把，比如说我对世贸外滩新城感兴趣，我可以把世贸外滩新城输入到查询的，刚才我谈的海量搜索这边，就可以进入世贸外滩新城的项目的具体情况，那我可以了解它的从土地，这个土地是什么价格拿的，什么时间拿的，是什么样的条件，那么我可以发现，这一块土地在建造产品的过程中，他的具体的一些情况，比如说他的一些产品信息，如果他是装修房，他具体的装修品牌，以及他的建材的供应商，那么当然，我也可以了解他的成交的情况，他的历年历月的成交多少套成交多少金额，大家如果对他的营销推广感兴趣，也可以谈他的具体广告，以及他的广告具体的字样。
房地产市场2011年工作总结
房地产市场2011年工作总结在商品社会，价格跟供需关系有着很大的关系，当供需角色发生变化的时候，自然就会妨碍价格。
不少人说如今的屋子供应量减少了，价格才高。
只能说有一部分的道理，但并别是彻底由供应量决定了如今的房价。
全然上，我们国家的房价是政策房价，算是说，如今的价格彻底是政府制造和调控的，开辟商算是个赚钞票的机器，他们的目的算是获得利益，他们如今能够别用在家里供奉关二爷了，供奉给他们指导出这么好的价格的政府就能够了。
在经济危机妨碍阶段，2011年底到2011年初，房地产市场有过一次走向市场调节的机会，当时真的有屋子存量过大的咨询题，需要落价才干够解决咨询题。
于是部分开辟商采取了落价的方式出售屋子，结果屋子依然特别地好卖，并没有进入那种落价无市的局面。
说明，我们的大众购房需求依然特别强烈，需要解决居住咨询题的人依然相当多的。
开辟商的贪婪和政府的配合，又使房地产走向了另外的一具方向。
落价处理的屋子，落低了预期的收入。
于是开辟商开始算总账了，2011年低降期的亏损，加上后市的别明朗，开辟商迫切需要更多的销售收入，来弥补贪婪。
并且，直接的表现，算是减缓开辟进度，落低开辟投资规模。
这恰恰应该是政府干预的关键阶段，需要政府的有利引导，经过有效手段，在可控的范围内增加开辟量，实际上，政府在扩大开辟量的调控过程中，被开辟商绑架了房价，同时将房价和地价的关系深化了，以高价拿地为掩护，造成一片高房价。
在后面几个月，房价上涨的时候，政府看到的是经济复苏的保八，认识到了房地产先行复苏关于经济数据的好处，关于完成保八的重要意义，于是放任房价上涨。
由于我们国家的地大物博，北京、上海的屋子能够由各地的有钞票人集中去炒，煤老总、油老总多得很，炒起北京的房价别成咨询题。
而青岛如此的地点的房价，又能够让北京、上海的人来炒，加上一些外地的小老总，如此房价就向来快速上涨。
那个循环还会，假如国家没有干预政策的话，因为有钞票的炒北京房价，没有感受高，而北京人到青岛，也感受房价廉价。
2011年房地产市场展望
March 20114入不景气区间2010年12月份,全国房地产开发景气指数为101.79,比11月份回落1.41点,比上年同期回落1.87点,下滑幅度较大。
在“9.29新政”以及对未来紧缩性调控政策预期的作用下,景气指数仍将继续下滑,预计将于今年一季度步入100点以下的不景气区间,下半年会触底,谷值将高于上一轮的谷值,即2009年3月的94.74,其后将会在低位盘整后重起。
(图1图1 2007年以来国房景气指数走势数据来源:国家统计局网站(二2010年房地产开发投资增长强劲,2011年增幅将明显下滑2010年,全国房地产开发投资48267亿元,同比增长33.2%,增幅创近十年新高,明显超过全社会固定资产投资增速,对于国民经济的促进作用明显,国家暂时不会担心调控楼市会对经济产生负面影响。
受持续调控利空影响和保障房建设利好影响,预计2011年增幅将有所下滑。
(见图2~4图2 2001年以来全国年度房地产开发投资走势数据来源:国家统计局网站,上海易居房地产研究院图年以来房景气指数走势2011年房地产市场展望2010年对于我国楼市而言,注定是极不平凡的一年。
针对部分城市房价过快上涨问题,我国发起了有史以来最为严厉的一轮调控。
本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供给展开,呈现“三波”推进形态:第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控;第二波为以“国十条”为代表的打压型调控;第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控,要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。
在接连三波的调控下,我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。
一、总体态势:全国房地产市场仍处于下行通道(一2011年一季度,全国房地产开发景气指数将滑文/杨红旭房地视野March 20115图5 2001年以来全国年度房地产开发企业完成土地购置面积走势数据来源:国家统计局网站,上海易居房地产研究院图6 2009年以来全国年初累计房地产开发企业土地购置面积同比增幅走势数据来源:国家统计局网站图7 2009年以来全国月度房地产开发企业完成土地购置面积走势数据来源:国家统计局网站,上海易居房地产研究院(二2010年商品房新开工面积大幅增加,2011年增幅将有所回落2010年,全国房地产开发企业房屋新开工面积16.38亿平方米,同比增长40.7%,数量和增幅都创近十年之最。
房地产市场形势分析报告(2011年第二季度)
房地产市场形势分析报告（2011 年第二季度）<<房地产业要参>>编辑委员会编写2011 年7 月31 日章节目录一、宏观形势分析. (3)二、房地产开发投资 (4)三、土地市场情况 (8)四、商品房销售情况 (9)五、存量房市场交易情况 (14)六、趋势分析 (16)、宏观形势分析（一）上半年国民经济保持平稳较快增长上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，中央坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。
初步测算，上半年国内生产总值204459 亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。
分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178 亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581 亿元，增长9.2%。
从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。
中国在2010年开始的紧缩性调控，在2011 年上半年严格执行。
整体而言，2011 年下半年，货币仍将继续收缩。
但是，对于中国这个庞大的经济系统而言，变化从来都是不期而至。
诸多看似矛盾的因素在影响着下半年的中国经济——既要保增长、又要抑制通胀，中央紧缩与地方扩张，大上项目与结构调整，以及外部经济环境改善等多种因素，都会综合作用于下半年的中国经济。
预计，如果不出现大的意外，下半年中国经济仍将维持快速增长的势头，全年经济增速将维持在9%-10%。
在政府不断出台调控措施的情况下，通胀水平可能会维持在现有水平，全年消费者物价指数将达到5%以上水平。
（二）固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。
上半年，全国固定资产投资（不含农户）124567 亿元，同比增长25.6%。
其中，国有及国有控股投资43050 亿元，增长14.6%。
分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。
2011年上半年全国房地产项目市场回顾与下半年展望
我们认为，今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显 出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看（1）供应量 达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；（2）供销差达到顶 峰，价格迎来底部。这些显示今年四季度至明年一季度由 市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企 业拿地和并购的好时机。开发商应根据各城市今年下半年 和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要 根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好厂区 攻坚战的准备。
数据来源：搜狐市场调查、数据平台
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我们认为，从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心 理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另 一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的 矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形式更为 严峻。
数据来源：搜狐、焦点网联合调查
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数据来源：搜狐、焦点网联合调查
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我们认为，此前颁布的限贷和限购政策对市场的影响效 力持续，但鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政 策也不会放松。而保障房的房价控制目标政策由于执行 不到位，导致购房者对这两个政策的信心有所下降。
2011年上半年全国房地产 市场回顾与下半年展望
长沙扬子鳄房地产顾问有限公司 2011-7-19
特别声明
本报告仅作提供资料之用，客户并不能仅依赖此报告而取 代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对 因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。
数据来源：中国人民银行
2011年1-9月房地产市场形势分析1
霞浦县房地产市场运行分析2011年根据我县房地产市场信息系统的数据、结合统计、税务、国土、金融等部门提供的相关数据，现就我县房地产市场运行形势分析如下：一、2011年1-9月房地产市场运行情况分析2011年1-9月房地产市场运行特点：我县的房地产市场总体上呈平稳发展态势，房地产业税收入库契税和地方税收共1.55亿元，比去年1.14亿元，上升35.77%。
其中契税4379万元(不包括土地部分)，比去年3167万元，上升38.27%。
地方税收营业税、所得税8912万元，比去年7311万元，上升21.9%。
国税所得税2188万元，比去年923万元，上升137.05%。
（一）、房地产开发投资情况1、今年1-9月份我县共完成房地产开发投资4.75亿元，同比下降18.65%。
全县城镇固定资产投资24.1亿元，房地产开发投资占城镇固定资产投资额的19.72%。
附表一：2011年1-9全县房地产开发投资情况一览表（亿元）年份2011年1--9月份2010年1--9月份增长率% 房地产完成开发投资 4.75 5.64 -18.652、2011年1-9月本年资金来源小计7.25亿元，同比下降51.39%。
其中国内贷款所占比例0；自筹资金所占比例29.45%，同比下降6.1%；定金及预付款所占比例70.55%，同比下降64.44%。
附表二:2011年1-9月资金来源结构情况表(单位:亿元)指标2011年1--9月份2010年1--9月份增长率% 所占比例% 所占比例%本年资金来源小计7.25 10.98 -51.39其中国内贷款0 0.3 2.73 -100 自筹资金 2.14 29.45 2.27 20.64 -6.1 其它资金来源 5.12 70.55 8.42 76.63 -64.44 （二）、房地产市场供应情况1、地价上涨，1-9月全县房地产开发用地供应7宗，面积434.7亩，同比上升215.43%，成交金额11.85亿元,同比上升190.44%，成交均价为272.6万元/亩。
2011 上半年房地产市场总结 及下半年发展趋势分析
2011上半年房地产市场总结及下半年发展趋势分析一、2011年上半年市场宏观背景：经济平稳增长，房产调控进一步从严。
1．经济总体运行稳定，但通胀压力依然存在。
2010年年末举行的中央经济工作会议中提出，2011年宏观经济政策的基调是实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
但从2011年实际执行情况来看，为控通胀，货币政策执行从稳健转为从紧。
在此背景下，上半年，全国完成国内生产总值（GDP）204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。
其中第一季度同比增长9.7%，二季度同比增长9.5%。
从环比来看，一季度GDP环比增长2.1%、二季度环比增长2.2%。
可见经济运行虽有所放缓，但依然保持平稳增长。
从投资来看，上半年，固定资产投资（不含农户）124567 亿元，同比增长25.6%。
其中，国有及国有控股投资43050亿元，增长14.6%。
分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。
全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。
其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。
全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。
上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。
可见固定资产投资保持较快增长，房地产投资热情不减。
虽然经济总体运行稳定，但CPI高居不下，通胀压力依然较大。
上半年全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨5.4%，尽管央行在2011年上半年六次上调存款准备金率至21.5%，但居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数（PPI）仍居高不下，其中6月份同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，创近三年新高。
2．房产调控政策进一步从紧，多手段遏制房价过快上涨。
2011年上半年，为巩固和深化调控成果，遏制房价过快上涨，中央政策调控政策进一步从严，并出台新“国八条”，拉开第三次调控的“序幕”。
在信贷政策方面，通过二套房首付提高至六成，三套房停贷进一步紧缩信贷政策进一步抑制需求；行政手段方面，则要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市实行限购并公布年度房价调控目标。
房地产市场形势分析报告(2011年第四季度)
房地产市场形势分析报告（2011年第四季度）<<房地产业要参>>编辑委员会编写章节目录一、宏观形势分析........................ 错误！未定义书签。
二、房地产开发投资...................... 错误！未定义书签。
三、土地市场情况........................ 错误！未定义书签。
四、商品房销售情况...................... 错误！未定义书签。
五、存量房市场交易情况.................. 错误！未定义书签。
六、趋势分析............................ 错误！未定义书签。
一、宏观形势分析（一）2011年国民经济保持平稳较快发展2011年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，实现了“十二五”时期经济社会发展良好开局。
初步测算，全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。
分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。
分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。
从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。
（二）固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善全年固定资产投资（不含农户）301933亿元，比上年名义增长23.8%（扣除价格因素实际增长16.1%）。
其中，国有及国有控股投资107486亿元，增长11.1%。
分产业看，第一产业投资6792亿元，比上年增长25.0%；第二产业投资132263亿元，增长27.3%；第三产业投资162877亿元，增长21.1%。
2011年中国房地产预测
中国科学院预测科学研究中心中国科学院预测科学研究中心主要内容一、2011年中国房地产市场预测二、影响房地产市场发展的主要因素三、政策建议中国科学院预测科学研究中心一、2011年中国房地产市场预测“二次调控”实施后，随着提高存款准备金、大量建设保障性住房等市场化调控手段和非市场化调控手段的交替出台，2011年房地产市场在国家复合调控政策的多重压力下，将受到较大的影响。
2011年我国商品房价格将呈现难以维持高速增长转而逐渐回落的局面。
其中：房地产市场需求增速趋缓，销售面积和销售额同比增幅有所下降；房地产供给同比明显下降；房地产行业完成投资额总体上仍有较高增长，增速减缓；房地产销售价格仍将保持上涨，但涨幅将下降。
1、房地产投资预测中国科学院预测科学研究中心预计2011年房地产开发投资额将出现一定程度的增长，但涨幅不会超越2010年。
完成投资额、土地购置和土地开发面积涨幅均有不同程度的下降。
中国科学院预测科学研究中心受2010年后半年销售回升的影响，并且主要城市尚存较多土地，2011年各地土地购置动力仍然较强。
中国科学院预测科学研究中心2、房地产需求预测在货币政策从紧的政策下2011年房地产市场需求增速将放缓。
预计2011年全国商品房销售面积为98961.64万平方米，同比增长2.83%。
全国商品房销售额为50 705亿元，同比增长10.51%。
3、房地产供给预测中国科学院预测科学研究中心预测新开工面积、施工面积、竣工面积虽然较2010年均有一定程度的同比增长，但增幅同比下降比较明显。
但竣工面积与销售面积的差距继续拉大，市场供需缺口仍然存在，房价仍有上升的动力。
4、房地产价格预测 预计商品房销售价格指数将逐渐回落，房价难以维持高速增长趋势。
中国科学院预测科学研究中心预测2011年4个季度的全国房地产销售价格指数（国房销售价格指数）分别为106.9、106.1、105.4和105.3，房价增幅呈环比下降趋势。
2011市场总结
第一部分 2011年松原市房地产市场情况总结一、政策2011年，中央先后出台了“国八条”、“加息”、“商品房明码标价”等调控政策，确定了2011年房地产市场继续从严调控的主旋律，受调控政策影响，全国房地产市场开始逐渐降温。
虽然2011年下半年未出台大范围严厉调控政策，松原房地产市场也未出台调控政策细则，但受前期政策影响，市场不断遇冷，至四季度，松原房地产市场仍未出现往年“金九银十”的火爆销售局面，在2010年和2011年房地产政策调控下，松原楼市拐点即将到来。
政策调控对整个市场的影响是多方面的：第一，收紧银根的政策使开发商受到销售和融资的双重影响。
自去年以来高频率多次上调存款准备金率和银行存贷款利率，来自房贷方面的影响使市场需求量大幅下降，削减了开发商的销售收入，对其资金回笼造成障碍，而来自开发贷款和增发股票的压力又增加了开发商融资的难度，开发商资金问题比较严重。
而高价土地和建筑物料涨价等因素又使开发成本较高，开发商资金链逐渐绷紧。
松原本地中小开发商普遍具有自身资金规模有限、融资渠道单一等特点，持续的收紧银根对此类中小开发商影响尤为严重。
第二，购房者观望情绪加重。
限贷及加息等政策的出台，直接增大了购房者压力，而亚泰澜熙郡项目购房者多为改善型或投资型置业，购房成本及首付款的大幅上涨直接遏制部分客户需求，交易手续费用的增加将抑制部分投资型购房者的需求。
近年来，随着松原房地产市场的飞速发展，购房者较过去更为理性，他们已经觉察的2011年房地产市场动向和市场态势，部分购房者认为松原市房价仍有下降可能，于是持币等待，加重了近期市场观望氛围。
第三，对土地市场有一定影响。
2011年松原土地市场整体较为低迷，土地供应量和土地成交量均较少。
一方面，松原房地产市场经过近几年来的飞速发展，市区内可供政府放地用的净地及棚户改造用地剩余量较少，更多的为旧城区改造用地，愿意尝试此类开发的开发商较少；另一方面，受调控政策影响，多数开发项目2011年销售情况不佳，市场销售量较少，成交率较低，而短期内政策无放松的可能，松原房地产市场前景尚不明朗，同时，受银根紧缩影响开发商资金受限严重，开发商拿地谨慎。
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目录
1 2 3
宏观形势 市场形势 应对策略
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一级市场
土地成交 同比 宅地成交 同比
全国：宅地成交下滑3成，一线城市缩水严重
2008 37300 16815 2009 62034 66% 28817 71% 2010 84764 37% 39330 36% 2011 76050 -10% 27010 -31%
寒冬2011，希望2012
——2011年楼市盘点及未来预测
咨询顾问 市场研究中心 2011.12
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目录
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宏观形势 市场形势 应对策略
10 8 6 4 2 0 -2 200801 200804 200807 200810 200901 200904 200907 200910 201001 201004 201007 201010 201101 201104 201107 201110
4 .2
PAGE3
经济层面
货币投放同比减少12.7%，信贷定向宽松
2008-2011全国土地成交走势
90000 80000 70000 60000 10,000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2008 2009 成交土地（万㎡） 2010 宅地成交（万㎡） 2011
典型城市土地成交情况
16,000
84764 76050 62034
重 城 住 成 走 点 市 宅 交 势
8000 7000 6000 5000
600 00
30 00
4000 3000 2000
400 00
20 00
200 00
10 00
1000 0 一 城 线 市 二 城 线 市 三 城 线 市
2010年 交 积 万 ） 2011年 交 积 万 ） 成 面 （ 方 成 面 （ 方
76 74 69 56 50.8 46
57 46
8229
502
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
11-1
11-2
11-3
11-4
11-5
11-6
11-7
11-8
11-9 11-10 11-11 11-12
15% 8%
20% 15% 10% 5% 0%
14,000 12,000
37300 28817 16815
39330 27010
8,000 -5% 6,000 -10% 4,000 2,000 0
一线城市 二线城市 三线城市
-15%
-22%
-20% -25%
2010年成交面积（万㎡）
2011年成交面积（万㎡）
同比
数据来源：国家统计局；截止日期：2011.11
数据来源：中指；截止日期：2011.12
一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：杭州、南京、天津、苏州、重庆、长沙、青岛； PAGE10 三线城市：宁波、哈尔滨、东莞、贵阳、昆明
一级市场
杭州主城：今年土地成交总量同比下滑22.9%， 市场趋冷，频推商用地，占全年的46%
主城区2011土地成交情况
历年主城区土地成交情况
281 63 69
2008
三年最低
128 80
33%
61
2009 商业用地
64
68
2011
46%
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
2010 宅地
商业用地
宅地
10%保障房用地新规年初出台，年末隐遁
5.5滨江、转塘新规 土地试水 清淡收场 未触及“合理价格” 7.5土地战：配建 规则首“触线” 优质地块 频推 11.10灯塔单元 宅地，主城首 宗地块流拍再 次挂牌无成交
to房地产：
•坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普 通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展
经济发展 •推进房产税改革试点 这可能为限购等行政性手段在相关 城市的逐步退出创造条件 金融风险
调控目标由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回 归”
房地产 政策
民生问题
•抓好保障房建设和管理 注：保障房政策重心由强调规模向 运营和管理方面转移
国十条
2010.4.17
• 二套房首付不低于50% • 个别城市暂停三套房贷 •央行上调存准率0.5% •限制外地人购房
•首套房贷利率上浮5%10%
国十一条
2010.1.7
• 二套房首付不低 于40% •央行连续2次上调存 准率0.5%
•外资行严控人民币房贷 •二套房贷首付不低60% •一年期存贷款基准 利率分别上调0.25% •从12月5日起，下调 存款准备金率0.5% •房价上涨过快的二三 线城市限购 •渝推存量房产税 •房产税加速推进
40,000
0
PAGE4
政策层面
房地产大打组合拳，调控不放松
容 购扩 大 限 税扩 房产
购 面限 全 税 房产 控 势调 强 贷 限 升级 调 控 限购 、 限贷
升级五条
2011.7.12
国八条
2011.1.26
新国五条
2010.9.29
• 首套房贷首付30% • 二套房首付不低于50% • 全面暂停第三套房贷 •央行连续3次上调存 准率0.5% •连续2次上调存贷基 准利率0.25%
一级市场
成交面积 同比
萧山：成交量基本持平，市场持续冷清。
2008 58.59 2009 166.47 184% 2010 153.93 -8% 2011 151.37 -2%
历年萧山土地成交情况
萧山区2011土地成交情况
101 115
68
36 22
2008
65
83 39
2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2011-5 2011-6 2011-7 2011-8 2011-9 2011-10
•2月9日,上调存准率 0.5%，加息0.25%
信贷 加息 限购 房产税
•全面限购 •地方政府约谈问责 制落地 •沪渝房产税政策出台
•推进房产税试点
PAGE5
政策层面
中央经济工作会议：释放新信号，为2012年定基 稳增长，调结构，控物价
2012 宏观经济政策基调：稳中求进；继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 货币政策保持稳健基调，方向趋于放松 ；结构性减税构成积极财政政策的特点亮点
PAGE2
经济层面
温和下降
GDP增速放缓，PMI跌破50，经济继续放缓 收紧流动性的政策效果显现，通胀压力得到缓解
14 12 10 8 6 4 2 0 08Q1 08Q3 09Q1 09Q3 10Q1 10Q3 11Q1 11Q3 6.6
GDP增速走势
经济总量：受国际形势的影响以及国内对房地产行 业主动调控的结果，经济增长步调放缓，GDP增速 实体经济：PMI值跌破50，较10月环比回落1.4%， 创09年1季度以来最差水平，显示实体经济的下行形 势严峻；同时也反映经济继续放缓的趋势将延续 物价水平：继续快速下行，通胀率的下行幅度有助 于货币政策转向
货币供应量：11月份M1同比增速为7.8%，M2同比增速为12.7%，为10年来最低值，流动性继续偏紧 新增贷款：货币信贷增速延续回落态势，信贷供给总体继续偏紧，全年新增贷款或低于计划的7.5万亿
2009-2011年M1、M2同比增速走势
120,000
2008年-2011年月度累计新增信贷走势
300% 250% 200% 80,000
杭政储出[2011]49 号等11月成交地块 均无需配建保障房
PAGE11 数据来源：杭州市国土资源局；截止日期：2011.11
一级市场
成交面积(万方) 同比
余杭：成交地块同比下滑44%，商业地块占比6成
2008年 76.9 2009年 266.3 246% 2010年 325.1 22% 2011年 183.2 -44%
2008-2011年PMI走势
65 60 55 50 45 40 35 30 0801 0805 0809 0901 0905 0909 1001 1005 1009 1101 1105 1109 38.8 49.0
2010.1.17 国十一条
9.1
2008-2011全国居民消费价格指数(C P I)走势
历年余杭土地成交情况
余杭区2011土地成交情况
207 193 74 118
27% 36%
52 25
2008
73
2009
商业用地
109
60%
2010
宅地
2011
1月 2月
3月 4月
5月 6月 7月
8月 9月 10月 11月
商业用地
宅地
数据来源：余杭国土资源局；截止日期：2011.11.30PAGE12
数据来源：中指；截止日期：2011.12
0 2007 2008 2009 2010 元 /㎡ 2011
0
成 面 （ ㎡ 交 积 万 ）
数据来源：国家统计局；截止日期：2011.11
一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：杭州、南京、天津、苏州、重庆、长沙、青岛； PAGE15 三线城市：宁波、哈尔滨、东莞、贵阳、昆明
二级市场
2005 新增供应（万㎡） 同比 成交面积（万㎡） 同比 746 507 -
杭州：量价齐跌，成交量同比下滑44%，价格同 比下降6%。