一个房地产操盘手的十个瞬间资料文档
房地产操盘经验分享 (1)
4大抓手——产品包装
产品包装的六个内容
品牌包装
物业包装 建筑包装
产品包装的 内容
户型包装
规划包装 景观包装
4大抓手——产品包装
品牌包装
开发商的实力：实力就是保障 （资质、开发量、排名等）
对于购买启航产品 的客户，开发商不 是他们主要考虑的 因素，但是房屋的 质量，其他客户的 推荐是影响他们决 断非常重要的因素， 对品牌的包装，应 该重点围绕开发商 的实力和口碑进行。
一个经典的例子
场景三：
接着，杰克去见世界银行的总裁 杰克：我想介绍一位年轻人来当贵行的副总裁。 总裁：我们已经有很多位副总裁，够多了！ 杰克：但我说的这年轻人可是比尔盖兹的女婿喔！ 总裁：哇！那这样的话……
一个经典的例子
场景四：
最后，杰克的儿子娶了比尔盖兹的女儿，又 当上世界银行的副总裁。 知道吗，生意通常都是这样谈成的。
一个经典的例子
场景一：
一位优秀的商人杰克，有一天告诉他的儿子 杰克：我已经决定好了一个女孩子，我要你娶她。 儿子：我自己要娶的新娘我自己会决定。 杰克：但我说的这女孩可是比尔盖兹的女儿喔！ 儿子：哇！那这样的话……
一个经典的例子
场景二：
在一个聚会中，杰克走向比尔盖兹 杰克：我来帮你女儿介绍个好丈夫。 比尔：我女儿还没想嫁人呢！ 杰克：但我说的这年轻人可是世界银行的副总裁喔！ 比尔：哇！那这样的话……
4大抓手——渠道拓展
【案例】公园壹号跨界营销活动
开展跨界营销，尤其是公益性活动的跨界营销，有 助于树立项目良好的社会形象，同时也有助于迅速 聚集人气，促进成交。
活动环节精心设计，告家长书、现场咨询、 购房抵用券、班级合影 活动效果显著 因活动带来直接开盘成交4套；同时来售楼处 领取照片，增加了案场来人；更重要的是提升 了项目在当地客户心中的形象。
房产销售十大招式是什么
房产销售十大招式是什么？房产销售十大招式是什么？研究这么多年的营销和服务，越来越佩服房地产开发商们营销技能，也佩服众多为开发商提供服务的营销策划高人的能力，可以说，中国目前各行各业的营销精英没有能出开发商之右。
如下，简单的总结十大招数，和大家共享，不甚专业，也不能以偏概全。
不知道你中招没有？第一、饥饿疗法。
这是楼市火爆的时候屡试不爽的绝招之一，让你看到包子却抢不到不断的向上拉吊着苹果的绳子，让买房者不断的跟着向上攀登，还要努力的想甩掉身旁的跟随者。
如此，楼价不断高升，老百姓被一步步牵引到悬崖边。
房产销售十大招式是什么？第二、最后通牒。
今天永远是截至的最后一天，过了这村就没这店了直接乖乖的交钱了事。
房价向上的时候，明天的价格就是今天价格的 N 倍，下手的人窃喜，迟疑的悔的肠子都青了房价一路向下的时候，蓦然回首，更低的价格就在灯火阑珊后。
第三、休克疗法。
不管是涨的快还是降的快，如果难以应付，那就休克过去，暂时躺在地上，装死，这样减少体力消耗可以更好的赚取更多的超额利润或者可以熬过更为漫长的冬天。
第四、排队造势。
进行充分的营销设计，采取各种手段让更多人，哪怕是不相关的或者是自己花钱雇来的一个时点上一定要人满为患，让你相信火爆，甚至搞点热闹的音乐，催人奋进，让你掏钱。
房产销售十大招式是什么？第五、欲擒故纵。
先在媒体上放风，透露楼盘将以某某价格开盘，品质如何如何好，吊起你胃口，但让你对价格有些不满意，等要开盘的时候突然抛出撒手锏，降价相当的比例，因为之前已经提高了期望值，所以这时候的价格已经让你满意，只能爽快的心甘情愿的买下其实并不便宜的房子。
第六、改头换面。
如果项目不小，不妨就人为的划分为一二三期，一期趟路，二期望风，三期收割。
当然了这是楼市疯狂的时候最好的计谋。
楼市不好了那就鸟枪换炮了比如，设计一个好听的名字，让人望文生义，觉得和此前的不一样，这样就失去了和以前价格的可比性，老客户被蒙在鼓里不会闹事，新客户好像捡了天上掉下的馅饼。
地产操盘手实用宝典
地产操盘手实用宝典地产操盘手实用宝典地产操盘手是指那些专门进行地产投资、策划、开发、销售和管理等全过程的专业人士。
他们在地产领域的成功，来自于对市场、技术和管理等方面进行全面掌握，以及对风险、机会和时机把握的准确判断。
以下是地产操盘手实用宝典，希望能对广大地产投资者和从业人士有所帮助。
一、市场分析地产投资的前提是市场需求，因此，透彻了解市场趋势、需求和竞争格局等因素是至关重要的。
通过以下步骤可以进行市场分析：1.知道自己的投资目标和目的；2.多关注市场热点、政策和新闻；3.了解投资区域的基础设施、人口、经济和社会环境等情况；4.调查竞争对手的产品、价格、营销渠道和服务等信息；5.对预期价值、现值和未来增值进行预测和评估。
二、投资策略投资策略是根据市场和投资者的要求及资源情况，制定能够最大化效益的投资决策。
常用的投资策略有：1.价值投资：寻找被市场低估的产品或项目进行投资。
2.成长投资：通过分析企业或项目的成长性和前景，进行长期投资。
3.规模投资：对大型项目或企业进行投资和管理，以获得规模效应。
4.风险投资：投资存在较高风险但潜在回报高的项目或企业。
三、资金筹措资金筹措是地产操盘手最重要的任务之一。
如果缺乏足够的资金，无法进行项目的开发或实施。
为此，需要进行妥善的融资安排。
资金筹措的方法主要有：1.自有资金；2.金融机构贷款；3.股权融资；4.债券发行；5.信托融资。
四、项目实施项目实施包括场地选址、规划设计、建设施工及销售运营等环节。
通过以下步骤进行项目实施：1.场地选址：寻找符合市场需求的场地或地块。
2.规划设计：对场地进行细致的规划设计，收集和分析市场数据和投建资金等信息。
3.建设施工：确定施工方案和进度，并对工程质量进行监管和控制。
4.销售运营：制定销售策略和营销计划，实施价格策略和促销手段，对销售过程进行管理和跟踪。
五、风险管理地产投资涉及到的风险包括市场风险、信用风险、操作风险等。
风险管理的目的是降低风险的发生率和减轻风险的损失。
一个房地产操盘手的十个瞬间-营销7日谈
一个房地产操盘手的十个瞬间：营销七日谈宋家泰读书圈 - 宋家泰 09:46 1211 01自媒体 | 豪宅 | 李嘉诚 | 投资A-A+房地产营销从业15年，历经五次大调控，我个人有个体会，一个项目的成败，有个4321原则。
拿地研判占了40%，设计定位占了30%，销售企划占了20%，市场机会占了10%，也就是说，地拿错了，或者在错误的时间拿了地，那就算设计、销售、企划推广做得再好，市场机会每次都能捕捉到，整盘做完，也就勉强及格，赚钱那是不用想了，不赔钱就算不错了；如果地拿对了，或者在正确的时间拿了地，哪怕设计中规中矩，哪怕后期销售、企划推广很普通，点又很背，各种小反弹，各种小阳春都没有捕捉到，这个盘还是可以拿到70多分，赚点钱没有问题；但我绝对不是说，在一个项目的操盘过程中，营销能力只有20%的责任，我认为是100%的责任。
一个房地产公司，不能只有市场营销部需要懂营销，全公司都得懂；占了项目成败的40%的“拿地研判”，就需要有非常强的营销能力，占了项目成败的30%的“设计规划”，也需要有营销能力。
地拿砸了，就一切都砸了因为土地成本在房价中的占比太重，能不能拿，绝对不能仅仅依靠用周边项目的价格做个比价，再设一个年价格增幅算出整盘均价，算一下建安、配套、财务费用、税收等成本后，倒推出地价承受能力，这套方法现在各公司都会了，大家用的EXCEL表格可能都一样，那么凭什么肯定赚钱的狗屎运你能踩上呢？一定要有敏锐的投资眼光，明白经济发展趋势、知道社会结构变化、通晓资金市场路数、理解土地规划价值，这个”通人“只能是一把手，要么是老板，要么是董事长，因为房地产本质是个“投资行为”，以前我听北京华高莱斯李忠老师的课，他说房地产专业在国外，是属于金融系的投资方向，是一个“如何花更多的钱赚更多的钱”的事业，不是一个把房子盖的越快越好的事业。
因此，我很看不起那种地拿错了，董事长骂总经理，总经理骂拿地的部门，拿地的部门骂营销预期太高，市场预判出错，营销部门只好骂自己的行为，每个人都要做好自己的工作，董事长或者资本家的工作，就是负责投资，不是每天把眼睛放在旗下的楼盘，今天买了几套，明天买了几套，这个楼盘什么时候开盘，那个楼盘什么时候交房，市场不好的时候恨不得自己去卖房，董事长或者资本家的职责就是去找钱，就是去判断，给企业一个清楚的方向，一个明确的定位。
红馆武林秘籍之“房地产新营销十掌”
红馆武林秘籍之“房地产新营销十掌”作为房地产行业的从业者，我们都知道房地产销售可以被看作是一个非常有技巧的行业。
当市场竞争更加激烈时，对于房地产企业来说，掌握好营销技巧就显得尤为重要。
那么，这个行业中到底有哪些口诀和技巧呢？在这篇文章中，我们将为大家介绍红馆武林秘籍之“房地产新营销十掌”，希望对大家在房地产营销中起到一定的指导作用。
第一掌：以人为本首推的一条新营销技巧是“以人为本”。
在房地产营销中，“以人为本”意味着不断分析目标客户的需求和心理，并根据不同客户需求制定出有针对性的营销策略。
因此，房地产企业应该在了解目标客户群体之后，积极主动地主动了解他们的需求、提前预测他们可能的需求变化，挖掘出客户最关心的问题，并设计出满足客户需求的营销方案。
第二掌：坚持品牌建设在房地产营销中，品牌建设是极其重要的一个方面。
品牌可以提高公司的核心竞争力和市场竞争实力。
为了使品牌建设成功，房地产企业必须深入了解市场行情，并针对市场情况进行定位，考虑品牌策略的发展和实施，逐步建立有广泛影响力和品牌价值的品牌形象。
第三掌：注重客户体验在房地产销售中，注重客户体验是非常重要的一个因素。
因为客户首次或多次的购买经历直接关系到客户的信任度以及对企业品牌形象的印象。
如果在客户的购房过程中，能够给予他们良好的购房体验和贴心的服务，那么就会给客户留下良好的印象，并为企业在市场上赢得可观的品牌影响力。
第四掌：健全营销体系针对复杂而变化的市场需求，房地产企业要建立健全的营销体系以应对。
企业首先要对产品进行归类，明确每个产品线的推广策略和效益指标，然后在针对不同的产品线客户和区域要素，展开不同的渠道和介质的品牌营销宣传，掌握整个营销操作的调节和节奏，最终实现营销的一体化。
第五掌：人性化管理在房地产销售中，为了确保销售渠道的畅通，企业需要成立相应的营销团队。
这个团队的成员需要有强大的营销和业务能力，能够熟知市场动态并精通各种营销技巧。
同时，房地产企业应该注重人性化的团队管理、搭建更加公正公开、合理激励的团队奖励机制，增强更多的员工感情认同和自身的归属感。
一段真实的经历(操盘手回忆录)
一段真实的经历（操盘手回忆录）当时。
我在一家私募基金当副总。
老总，是一位S州人。
基金总额不大，仅有 3.5亿。
这位老总个人就占基金总量的三分之一多。
在当时的君安证券深圳SSS营业部的三位投行部人员的安排下，我们于12月1号抵达上海。
当天就安排见到了，南方上海总部的一些同行。
第二天参观了京华证券，万科上海投资部。
第三天在君安投行部的同行安排下，我们参观了老的是上交所，当时并没有搬到浦东。
第四天中午又参观了上海市人民银行，并同一位处长在浦东，“小勺”近4个小时。
从到上海这四天里，我们除了收到一大堆各种衔头的名牌片以外，实质性的东西一点没有。
无所事事之余，我们又参观了几家总部在浦东的上市公司。
收到的除了名片就是那几家上市公司的一大堆“资料”。
可说这四天是一无所获。
但君安的同行却悠闲自得。
一来我与老总确实大方，二来，花的钱，能报的都开了票给他们，不能报的，我们都掏了，同时也开了不同的票，交给他们。
可说，他们三位是汗涝保收。
正当我与老总没有信心之时，君安的同行，刘姓朋友手机传来让我们振兴的消息。
说是，曾经成功操作0571这只个股的主力策划者，在股市有“冷面杀手”之称的要来与我们“小勺”。
我与老总是兴奋得狠狠的喝了两听啤酒才冷静下来。
为了表达对“杀手”的尊敬，我们单为了选一个环境高雅、档次超标、味道可口的“小勺”之处，我与那刘姓朋友就忙乎了近3个小时。
当夜色降临时，我们匆匆的去了预约之处。
在那望穿秋水的等待之中，“杀手”一直到晚上10.25左右才到。
坐下来一介绍，才知“杀手”刚去会了一位只有电视里才能见得着的“公子”。
我们，当然就只有等了。
当听说我们的“基金”只有不到4个亿时，“杀手”只是点了点头。
当他进门我亲手给他点着的那根“小熊猫”快着到屁股时，“杀手”起身，一句《饭刚吃了，饱着呢，在我需要资金“锁仓”时，我会优先照顾你们的》。
就走出了那“高雅”得让我埋单都手发颤的“小勺”之处。
让我准备好了的一大堆久迎、如雷贯耳、等等麻肉的话都没有机会说，全都吞进了肚里。
房地产暴雷的段子
房地产暴雷的段子房地产暴雷的段子：1. 前几年，房地产市场火爆，楼盘如雨后春笋般涌现。
有人调侃说，现在的楼盘就像快餐店，一夜之间就能建成。
结果，也就像快餐一样，吃了之后胃疼。
2. 有人说，房地产市场就像是一个巨大的泡沫，一旦被戳破，就会瞬间破灭。
结果，现在我们只能感叹，这个泡沫瞬间变成了一个巨大的水坑。
3. 房地产商们总是喜欢吹嘘自己的楼盘有多么高大上，多么豪华。
可结果是，当房子交付的时候，我们才发现，豪华只是一个空洞的词语，实际上就是一堆水泥钢筋。
4. 有人说，房地产商就像是一个魔术师，他们用各种花招和伎俩，让你觉得自己买到了一套理想的房子。
可结果是，当你拆开魔术师的面具，才发现原来是个骗子。
5. 在房地产市场，有一种现象叫做“一夜暴富”，而这个富就是指开发商。
可结果是，这个一夜暴富的开发商，往往换来的是无数购房者一夜暴负债。
6. 有人说，房地产市场就像赌场，每个人都希望自己能中大奖，可结果是，大部分人都是输家，而赌场的庄家就是那些房地产商。
7. 房地产商们总是喜欢用各种优惠政策和活动来吸引购房者，让他们觉得自己赚到了。
可结果是，这些优惠政策和活动往往只是一个幌子，真正赚到的还是开发商。
8. 房地产市场经历了多次调控政策的打击，可结果是，调控政策只是暂时遏制了房价上涨的势头，而并没有改变市场的根本问题。
9. 有人说，房地产市场就像是股市，充满了风险和不确定性。
可结果是，股市有涨有跌，而房地产市场只有涨，没有跌。
10. 在房地产市场，有一种现象叫做“投资客”，他们把房子当作投资品，想着买了就能赚钱。
可结果是，许多投资客最终成了被投资的对象，被开发商套牢。
一个房地产操盘手的十个瞬间：献给中建地产的经营高手们-148页PPT资料
填写意见以便我们整改。（主要针对花园洋房）
8、交房时内外墙分别采用什么材料？对人体是否有害？
答：外墙为 200 厚加气混凝土砌块，内墙体均采用 100、200 厚加气混凝土砌块。对人体完全无害。
花园洋房是外墙外保温，保温材料为胶粉聚苯颗粒，小高层是外墙内保温，保温材料为聚苯板。
9.小区的防震系数？答：抗震设防烈度为 7 度。
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
金地天御
金地天御原创平墅
平面图
69
天御实景
砂浆找平-外墙防水腻子-砂壁漆喷涂-防水面漆)。外立面采用通体面砖。如开裂或渗水，通知物业
负责联系相关责任单位进行维修。
4、小区内的道路面层采用什么材料？
答：采用抗噪沥青路面和彩色水泥砖（主要针对花园洋房区域沥青颗粒粗大问题）
5、房屋楼顶的防水和保温层的工艺是什么情况？
答：防水:JS 防水+防水卷材；保温:聚苯保温板+加气混凝土砌块+细石钢筋混凝土保护层。屋面采
2.意向性指示系统
3、5、6、7.四块意向性墙
9、10.双面灯箱放效 果图（一张鸟瞰，一 张高town）
第四个瞬间 定价 穿透人心的力量
Gemdale Corporation
The Science of Living
第五个瞬间 开盘，惊险的一跃
金地未未来开盘平面图
金地未未来开盘现场照片
金地未未来区位图
刘红增-优秀房产经纪人的13个日常
有房有家优秀经纪人的13个日常每个房产经纪人都渴望成功，每个房产经纪人都希望自己是优秀的那一拨... 想要成为优秀的房产经纪人，除了丰富的专业知识以外，还必须要坚持13个日常。
做到并不难，难的是如复一日的坚持！1. 开工：“一日之计在于晨”，每日提早15-30分钟到达公司，调节心情、保持微笑。
向每一位同事积极、大声问“大家早上好!”,用“快乐心情”感染每位同事。
“预则立，不预则废”，查看昨日工作日志，合理计划一天的工作安排。
2. 做好营业前准备：仔细查看本区域广告各类楼盘广告，发现自己客户所需要的盘或荀盘，主动找出盘源，积极与客户联系。
3. 记盘：打开电脑，查看前一天新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天熟记前一天所“唱”楼盘信息的习惯，及时发现自己所需要之荀盘。
4. 索要钥匙和看房：积极向业主收取钥匙，每月必须收6条以上。
本分行或本区域若有新登的钥匙盘，及时拿匙看房，日积月累，做到对区域内的所有户型都了如指掌。
5. 跟进：每天必须认真按质按量跟进10个盘源，沟通中必须与业主深入交流，了解真实具体情况，为成交打好基础。
6. 家访：给业主留下好的印象为签单打好基础，每周必须家访3次以上。
7. 揽客：积极接待上门、广告等客户，每天争取带两个以上客户看房，即时跟进自己客户，做到每7天所有客户电话跟进一次，每天所有客户必须浏览一次，重要客户每天跟进。
8. 推荐笋盘：争取每天向同事或区域其他分行推荐一个靓盘，带头制造一个活跃的分行工作氛围。
9. 派单：主动到公交站、商场附近、主要路口、小区门口等地派发宣传单、兜客，获取更多客源及盘源。
10. 网上发信息：充分利用网络资源，每天至少发30条网络信息。
11. 沟通：每天主动与经理沟通5分钟以上，及时交流业务问题和思想状况。
12. 工作日志：作好每日工作总结及第二天计划写好备忘录。
13. 收班：下班前作好值日，关好电脑、门、窗、空调等，作好防盗措施。
一位操盘手的实战之谈
一位操盘手的实战之谈——（摘自房策网《项目的成功开发差点让公司倒闭》）作者（峰:)）一、拆迁成本太高了1999年，公司在北濠桥桥北西侧拿了块地，不大，只能建3万平方米的住宅。
房地在当地，人们习惯把北濠桥北叫贫民区。
住在那里的大多是以前老护城河的搬卸工，都是靠卖苦力为生的。
年老了，做不动了的，也就靠卖点菜，贴补一点家用。
如果说家里有点值钱的东西，也就剩下这些虽然已经非常破旧的瓦房了。
周围都盖起了住宅楼，就剩下河边这里没开发了。
家家户户都指望着赶紧拆迁，好多拿点补偿费。
整个地块100多户人家需要拆迁，公司请了专业的拆迁公司负责拆迁工作，又把公司所有搞经营和销售的都派出去，一家一家做工作。
自然，拆迁工作遇到了前所未有的困难。
所有人都说自己没钱，要等价交换面积，还要补贴过渡费、搬家费、装潢费，青苗补偿自然是不可少的。
而当时的补偿标准就是800多一个平方，再加上其他费用，平均下来也就1200、1300的样子。
要是按照他们的要求全部满足的话，这个地块就别搞了，成本太高了。
向市领导汇报、请村干部出面协调、拿出鼓励措施、适当提高补偿标准。
所有能想出来的方法都用了，甚至对某些强硬份子通过法院申请强拆。
全都无效。
当时最具有代表性的一句话就是：“我家没钱，你把我房子拆了，我没地方去。
除非你帮我买新房子，我不要你的过渡费。
”他们看中了项目西边刚起的新住宅小区，销售价格1900，是当地最好的住宅小区了。
双方僵持了很长时间，没办法，公司最终让步，花了大约2000万，买了他们指定的新房用于安置。
最终，愿意原地安置的拆迁户也就大概20户左右。
花了一年半的时间，终于完成了拆迁任务。
一算成本，完了，当地销售价格只有1800，而我们的所有成本已经达到2300了。
这个项目还怎么做呀？二、规划怎么做不管了，走一步算一步吧。
不管怎么说，小区南侧有200多米宽的河面，河里搅动后发出的臭味让人恶心，河面上还泛着一层厚厚的煤油花，真怀疑丢根烟头下去会不会整个河面烧了起来。
房地产小故事
房地产小故事在这个繁忙的都市中，房地产行业一直都是备受关注的焦点。
每一栋高楼大厦，每一处美丽的景观，都承载着无数人的梦想和希望。
而在这个行业中，也有许多小故事，或许它们并不起眼，却能让我们感受到这个行业的温暖和人情味。
小故事一，建筑师的初心。
在这个城市的某个角落，有一位年轻的建筑师。
他对建筑充满了热爱，每一栋楼都是他的心血之作。
有一次，他设计了一栋别具特色的住宅楼，但是由于某些原因，最终并没有被采纳。
尽管如此，他依然对自己的设计充满自信，他知道，总有一天，他的作品会被世人所认可。
小故事二，房产经纪人的真诚。
在这个城市的繁华街道上，有一位房产经纪人。
他并不是最厉害的，也不是最成功的，但是他却是最真诚的。
每一位客户，不论是买房还是卖房，他都会用心倾听，用心为他们解决问题。
他说，房地产行业最重要的不是房子的价值，而是人的情感和需求。
小故事三，业主的感恩之心。
在这个城市的某个小区里，有一位老太太。
她的房子并不是最豪华的，但是她却对这个小区充满了感恩之心。
因为在她最需要帮助的时候，小区的邻居们给予了她最大的支持和帮助。
她说，房地产不仅是一栋栋楼房，更是一种人与人之间的情感纽带。
小故事四，建筑工人的辛勤付出。
在这个城市的每一个建筑工地上，都有一群默默付出的建筑工人。
他们或许并不起眼，但是他们的辛勤付出却是房地产行业最坚实的支撑。
他们说，每一栋楼的砖瓦都承载着他们的辛勤和汗水，这就是他们对这个城市的贡献。
这些看似平凡的小故事，却是房地产行业最真实的写照。
在这个行业中，不仅有高楼大厦和美丽风景，更有着无数人的努力和付出。
房地产不仅仅是房子的买卖和建筑的设计，更是一种情感的交流和人与人之间的关怀。
愿每一个参与房地产行业的人，都能用心去感受这个行业的温暖，用心去传递这份温暖，让每一栋楼，都承载着更多的故事和温情。
房地产经纪人实操案例
房地产经纪人实操案例案例一：购房顾问的专业服务某市的小明正在寻找一套理想的住房。
由于对当地房地产市场的陌生，以及担心被房产中介欺骗，小明决定委托一名房地产经纪人作为他的购房顾问来帮助他找到心仪的房屋。
购房顾问在与小明会面后，首先明确了他们的需求和预算。
小明希望购买一套两居室的住房，并且希望能够将房产作为投资。
购房顾问根据小明的需求，分析了当地房地产市场的趋势，并向小明提供了几个合适的小区选择。
在小明看中一套房屋后，购房顾问主动联系了卖方，并安排了一次看房。
购房顾问在看房时，详细询问了小明对房屋的要求，同时对房屋的地段、户型、价格等关键信息进行了全面介绍。
购房顾问还与小明讨论了相关法律文件和购房合同，确保小明理解并同意其中的条款。
在购房过程中，购房顾问积极协调买卖双方的利益，帮助小明与卖方商讨价格和其他细节，并最终促成了一笔令双方满意的交易。
购房顾问还为小明提供了相关购房贷款的信息，并帮助他准备了贷款申请材料。
小明最终成功购买了理想的房屋，并对购房顾问的专业服务表示高度赞赏。
购房顾问的专业知识和经验不仅帮助小明节省了时间和精力，还保证了购房过程的顺利进行。
案例二：租房中介的细致服务一位名为小王的大学生即将从家乡来到大城市求职。
为了安心地开始新的生活，小王决定在新城市租一套适合自己的公寓。
由于对当地房产市场的不了解，小王选择了一家有良好口碑的中介公司。
租房顾问在与小王的初步沟通中，了解到小王希望租一套交通便利、配套设施完善的公寓，并且希望租金在一定的预算范围内。
租房顾问细致地收集了小王的需求，并为他筛选了几个合适的公寓。
在实地看房时，租房顾问引导小王仔细观察房屋的环境、布局和设施，并就交通、购物、医疗等问题向小王提供了详细的解答。
租房顾问还耐心地解释了租赁合同的条款，并提醒小王在签订合同前仔细阅读并理解其中的内容。
在租房过程中，租房顾问与房东协商了优惠租金的可能性，并尽力为小王争取更好的条件。
租房顾问还协助小王办理了入住手续，并提供了一份详细的入住指南，包括周边交通、购物、娱乐等方面的信息，使小王能够快速适应新环境。
房企内部舞弊及十大漂白手法大起底
房企内部舞弊及十大漂白手法大起底壹首先是营销线，营销线一向是重灾区。
操作方式如下：1、刷电商拿回扣。
营销负责人等拉上一些自己合作关系的平台，刷电商（存抵），存3万抵5万，存5万抵10万之类的，一律拿20%回扣。
营销负责人等再内部瓜分。
2、找包销分销等渠道商索要回扣。
营销负责人和城市总等管理层，把项目指定给某家渠道公司，约定回扣比例。
这类分为两部分，第一部分为佣金，一般给佣金部分的10-25%回扣（普通分销给回扣约10%，独家和包销给回扣一般为15-25%不等）。
第二部分，包销部分，去掉底价的溢价部分，另外分成，如包销底价1万，渠道公司卖1.3万，则溢价部分为3000，溢价部分回扣比例分成以5-5、6-4、3-7分三类居多。
3、广告、活动等回扣，较为常见。
找好合作的广告公司、活动公司，谈好价格和回扣比例，再拔高报价给集团。
如广告投放和活动实际花费10万，则上报30万，20万虚高的部分，和广告公司分成。
4、茶水费、关系费等，市场好的那两年，购房者四处托关系要房源，营销负责人们在茶水费这部分钱没少赚，不过这部分钱大多是城市总和区域总及集团高管等赚走，不能全部由营销背锅。
5、炒房、更名。
地产行业的常规操作，在内部以少量金额将房源低价锁定一段时间（一般12个月），然后高价转卖给购房者，赚取高溢价。
6、飞单、挂单、内客外导。
营销负责人、操盘手等人，在众多的分销渠道公司中，放几家关联公司或自己控制的马甲，或直接签为一级分销商，或签在别的一级分销商旗下，做二级分销商。
大量案场的自然来访客户，通过内导外（换个电话号码登记之类），被飞单挂在该马甲公司名下，变成渠道公司导入的客户，赚取高额的分销佣金。
贰工程审计，一直以来都是各家房企最薄弱的点。
以万达的审计监察这类水平在业内有口皆碑的，工程审计也毫无意外是他们最薄弱的点。
工程方面的贪腐，往往集中在职级较高的城市总、区域总。
这又分三类情况：1、围标、导入自己控制的马甲公司，参与工程。
2009中原某县城操盘全记录
2009中原某县城操盘全记录2009年,刚过了年,偶然在老家的电视上看见有个项目找销售经理,就想过去试试.那个项目实际情况很糟糕,位置不好,不在市区,不在郊区,交通比较便利,主要是在项目门口有人们都忌讳的东西,.总占地也有好几十亩呢,在这位置不知道为什么老板会想起来开发房地产,真晕,没办法.好多朋友都建议说不要去了，不要去,去了你要丢份的.可后来我也不知道为什么就去了,是想挑战一下自己,还是说有别的原因,我也说不清楚.那么就开始一点点的记录我的一个人的操盘过程吧.该项目总占地80亩,但地块是斜的,我刚接触的时候规划也刚刚有点样子,里面只要是能用上的地方摆的都是房子,开发商把这里规划成了一个高档的别墅区,可县城的人对这里的位置根本就不感冒,这里唯一的称的上卖点的就是门口有个广场.总之情况很糟糕,从08年9月开始接待客户,约200多组吧,销售人员把售楼部都当成恋歌房了,天天在那里约会,唱歌,项目的推广也没有弄,开发商说弄了，已经发了好几百张单页了,我无语.总是情况很是糟糕,项目没有定型,销售人员水平跟不上,,,,,,情况糟糕的一团乱,没办法,跟着开发商干,一点点的弄吧.02月18日,正式开始上班,第一任务就是先市场调研, 开发商一开始就把这里别墅定为高端的,价格先不说,但是面积就够大的,350~430的,这种户型在一个人口众多,不讲求生活品位的县城简直是过多的浪费,经过努力,面积最终确定为240~340,里面的房子太多,缺少可以提成产品品质的东西.我建议:一,在入口处设置入口花园,取消两座别墅的位置,二,在小区中心位置设置中庭花园,来带动后面位置的销售.三\楼座位置命名上,以吉祥富贵等来命名巷道.开发商是第一次做房地产项目,以前就根本没什么经验,无非就是找几个所谓的业内的专家过来指点一番,项目无非就是在去年的冬天挖了几个坑,放在那里都好几个月了没一点的动静.有一个项目副经理私下里对我说,咱们老板,不愿意花钱,你看,找的帮忙的专家都是不要钱的,要钱的事你就别说,说了就是几十块钱的事也不让花........没办法,事情进行起来总是很难的,把眼下需要弄的事给归下类,销售们对公司有抵触情绪,觉得老板家的人太抠门了,也没一点精神,上班的时候东倒西歪,没一点规矩.没办法象让她们听我的就得让她们三个服我,于是,就让她们逐个讲户型,每个人讲的时间都不到5分钟,时间太短了,于是,还是我还来给她们师范一下吧,我把户型给讲了二十多分钟,她们这次可得另眼相看我了,呵呵,销售们老是说没文件夹,没工装,没工牌,没名片没稿纸,,没有笔,,,,,,,售楼部是简易房,,,,墙上就贴了几个图纸,,放了沙发,然后还有几个看上去格格不入的桌子椅子,一切都很糟糕,盘点了一下,手头急需解决的一:士气,鼓舞士气才能把工作一点点的进行下去,缓和一下她们和开发商的敌对情绪办公文具:让她们手上有了东西才能心理稍微的平和一点,人员:她们三个都是老员工了,经过几天的观察觉得她们有些,,,有些油了,决定再增加一个人,一是通过新人来带动她们的积极性,再者,通过培训新人,也能间接的培训她们一下(窃以为比直接教育她们的方式要好的多)售楼部包装的问题:把图纸赶紧弄下来,再弄个喷绘墙,没沙盘也得给我有点气氛.估算一下:买办公用品180元左右售楼部包装,3个展板和喷绘也就是500块钱,人员招聘的问题需要向老板申请不管怎么说,老板再怎么扣,这些东西是必须弄的,为了循序渐进,还是先从花钱少的来吧,先去买办公用品了..当然有下文了，在下这几日正在努力的努力的努力的寻找工作，故不能经常上网，昨天下雨了，日食也没看成，哎！~一段一段的些吧，本来想给标题定个含蓄点的名字的，可现在没办法改了，还是接着写吧。
房地产销售最深刻的一件事
房地产销售最深刻的一件事时间过得可真快啊，半年的时间一转眼就过去了。
回顾这半年我来到房地产公司，作为一名销售员所进行的工作，大多数都完成得很好，但是也有很多出错的地方。
我会在下半年里面重新调整好自己的工作状态，让自己能够做得更加完美，更加优秀。
来到公司的半年时间，是我第1次深入接触到房地产销售员的工作，也是我第1次能在工作中得到一些成就感。
这半年的时间里，我对房地产销售的工作也得到了不少的心得和体会。
让我感受最深的是，作为一名房地产销售员是真的特别辛苦和累。
在我进入公司的前一段时间，是我的试用期。
在这段试用期里，我过得格外的艰辛和难熬。
因为我一没有客户资源，二没有房地产销售工作的经验，更何况，我对房地产这方面的经济状况和市场情况都一无所知。
所以，要度过前期的试用期，对我来说是一件非常有难度和挑战的事情。
但是带我的师傅跟我说，如果我要想在这个行业里面干下去，就必须要舍得吃苦。
我把他的这句话一直谨记在心里面，告诉自己一定要坚持下去。
而且越到工作的后面，我就对这句话体会的越深刻。
因为作为一名房地产销售员，我们不仅仅只是和客户聊几句天而已，没有那么简单，我们是靠业绩吃饭的，而且，客户不会因为我们和他聊几句天就和我们成交订单。
往往我们成交一笔订单是非常艰难的，我们要到处去跑市场，我们要在大热天里面带好几个客户去看房子，我们要用自己最耐心，最热情的态度去服务他们。
关于客户提出的各种条件和要求，我们都会尽可能的去完成它。
而且在做完这些之后，客户还不一定能够满意。
所以，如果没有一颗肯吃苦的心，那这些工作是进行不下去的。
当然我觉得，如果要在这一行业里面坚持做下去，除了肯吃苦以外，我觉得还必须要拥有一颗真正的爱销售的心。
因为如果你对这个行业做不到真正的热爱，那这份销售的工作只会给你带来无限的厌烦，直到你坚持不下去。
所以工作了半年的时间，我在这个销售的岗位，得到的两个最大的心得就是，要肯吃苦，要有热爱。
我期待着我能够在这份工作里面一直做下去，并且得到更多的心得和体会。
房地产销售的成功操盘手册
房地产销售的成功操盘手册在如今这个竞争激烈的房地产市场上，如何成为一名成功的销售人员是每个人都关心的话题，要成为一名成功的房地产销售人员，必须要掌握一些必要的技能。
以下是一些关键技能和方法，可以帮助你成为一名更加成功的房地产销售操盘手。
1. 建立和维护良好的客户关系成功的房地产销售人员都对自己的客户十分重视，他们清楚地知道建立和维护良好的客户关系是他们未来成功的关键因素。
一个良好的客户关系可以带来更多的重复业务、口碑宣传和好评。
建立良好的客户关系需要投入时间和精力，包括要能够了解客户的需求和偏好、及时回复客户的信息和咨询、及时为客户提供解决方案、建立信任和互信等。
2. 掌握市场动态市场动态对于销售人员来说十分重要，他们需要了解市场的趋势和变化，以便调整销售策略和战略。
这些市场动态包括整个市场的供需关系、价格变化、潜在客户的需求等。
只有通过了解市场动态，销售人员才能准确预测未来的市场变化，采取有效的销售策略。
3. 制定有价值的销售策略成功的销售人员都会进行有效的市场营销研究，并会在销售策略上进行创新和调整。
他们会以客户需求为中心，制定有价值的销售策略，提高他们与客户的黏性。
这些销售策略包括制定差异化的营销策略、利用互联网技术提高销售效率、提供售后服务等。
通过这些策略，销售人员可以更加高效地接触到潜在客户，并成交更多的生意。
4. 建立个人品牌建立个人品牌是现在越来越受人们重视的一个方面。
一个有品牌意识的销售人员能够赢得当地客户的信任和认可，从而帮助他们在竞争中保持优势。
建立个人品牌包括：•了解客户需求，并提供专业的建议和解决方案•提供优质的售后服务•在社交媒体和其他平台上积极推销个人品牌，推广个人形象建立个人品牌可以增加销售人员的知名度、提升业务能力和打破行业壁垒。
通过不断积累口碑、积极参加业内活动，销售人员不仅可以在行业中脱颖而出，还能够建立起自己的稳固的品牌形象。
5. 不断学习与进取成功的销售人员都明白学习和进取是不断提升自身业务水平和专业能力的基石。
房地产行业趣事
房地产行业的趣事房地产行业是一个充满挑战和变化的行业，有时也会发生一些趣事。
让我们一起来看看一些有趣而令人惊讶的房地产行业故事。
1. 异常的房屋设计在房地产行业中，有时会出现一些与众不同的房屋设计，令人惊讶不已。
例如，有人在实际建设的过程中，不小心将楼梯建在了房屋的门后，结果居民进门时不得不绕道才能到达楼上。
还有些奇怪的设计，如阳台设计过小而无法进入，或者房屋中有无用的隔墙。
2. 错误的地产广告地产广告有时也会出现错误或笨拙的翻译，给人带来许多笑料。
有一次，在某个地产广告中，广告公司不小心将“精装修”（well-decorated）翻译成了“装有井”（well with a well），令人啼笑皆非。
这个错误在社交媒体上迅速传播，成为了一种流行的网络笑话。
3. 超级特殊的房屋需求房地产中有时会遇到一些令人难以置信的特殊需求和奇怪的要求。
有人要求购买一栋完全没有邻居的房子，希望在家里能够享受完全的独立和隐私。
还有人要求购买一栋房子，但只需要房子的外观，而不需要内部的实际使用空间。
这些奇怪的需求使得房地产经纪人倍感困惑，却也增加了他们工作的趣味性。
4. 创意的售楼广告有些地产公司为了吸引买家的注意力，会创造令人印象深刻的售楼广告。
例如，在某个城市的房地产广告中，市长和其他政府官员模仿流行的音乐视频，唱着关于当地房地产的歌曲，吸引了大量的观众和潜在买家。
这样的广告不仅令人有趣，而且能够提高购买者对房地产项目的兴趣。
5. 名人购买房地产的趣闻房地产行业是吸引名人购买房屋的热门领域。
有时，一些名人购买房屋的决定令人大开眼界。
例如，一位著名的音乐家购买了一栋房子，并在其中开设了一个巨大的音乐演播厅，用于自己的音乐会和录制。
还有一位著名演员购买了一个岛屿，进行了大规模的房屋改造，将岛屿打造成为一个度假胜地。
这些房地产行业中的趣事给人带来了欢乐和惊喜。
它们让我们明白，即使在看似枯燥的行业中，也能发现许多令人愉快的故事和有趣的人物。
房地产销售的成功操盘手册(DOC80页)
项目操盘手册目录第一章筹建期 (3)第二章蓄客期 (21)第三章开盘期 (25)第四章签约期 (53)第五章持续期 (67)第六章尾盘期 (73)第七章交房期 (78)第一章进场前一、人员的筛选：1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。
要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑：1)是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述；2)简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快；3)简历中能展现自身的才华和特长；4)简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目；2、面试：➢让面试者填写一份应聘人员资料登记表。
➢面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。
➢面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。
※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现3、面试中提问：1)简历的真实性➢你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？➢能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目？➢能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？➢能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？2）激励此人工作的动力是什么：➢你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？➢你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？➢你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么?3）此人是否能配合经理并与其他同事合作：➢你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？➢当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？➢你怎么看待被别人误会？➢你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？4）此人是否正直、诚实：➢能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？➢你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？➢你的上司对你的评价？你对上司的评价？5）此人的专业度：➢能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？➢你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？➢能谈谈你对某某商圈的看法吗？➢你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上？这种竞争的发展如何？➢你认为某某区的某某产品的市场在什么地方？客户应该具备什么特点？二、售楼处管理制度：1、人员分工：➢项目经理1名：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，与开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
用保温隔热处理，保温材料选用 40 厚挤塑聚苯板保温，满足建筑热工要求（主要针对顶层客户）
6、小区的窗是什么材质?
答：住宅外墙门窗采用节能型白色塑钢推拉门窗，中空玻璃。其中高 town 为 low-e 玻璃。
7、房屋墙壁的墙纸色差为何这么明显？
答：主要是由于墙纸的印刷批次原因，出现一定的色差是正常的。如果不能接受，可以在整改单上
（2）工程及相关维修类
1. 我们家门口有变电箱，这样会不会有辐射？
答：其实您不必担心。小区里每个变电箱的位置也都是经过合理规划，与房屋保持安全距离的、而
社区里面的小型变电箱对人体是没有危害的，辐射可以忽略不计的。另外在变电箱周围都会做些绿
化，也不会影响小区景观。
2、房屋整改的期限？
答：集中交房期间的修理项目，三天之内答复业主，因需要安排责任单位集中修理。小修项目七天
沈友良
29
孙明
刘道顺
30
王东
刘思清
30
杨晶
▲桂和平
31 ★组长 ▲副组长
蒋祉春
金先昌 孙锦标
第十个瞬间 车位销售阳谋论
怎么做好房地产营销工作？
金地未未来开盘现场照片
第六个瞬间 形象定位 你不是活在真实中，是活在对真实的解释中
住宅卖点价值点构成
金地天御
地铁灯箱
户外大牌
浦东星河湾
第七个瞬间 活动，公关第一广告第二
营造王者气场
淡市推广上保持王者风范
湖城大境一直呈现的是东方的意象和气质，2009年以来的事件营销及销售业绩 奠定了他在市场上的王者风范：“西北第一豪宅”、“高端文化艺术的项目”、“富豪聚集地”。2011年，天
一个房地产操盘手的十个瞬间
献给中建地产的经营高手们
战战兢兢，如履薄冰
拿地 现场 定价 活动 交房
设计 开盘 推广 销售 车位
花木
金地华东
南京自在城
金地明悦
撰写比说话慢，说话比阅读慢
与其听冯仑讲课
不如看冯仑的书
第一个瞬间 地拿砸了，就一切都砸了
4321现象
10% 20% 30% 40%
brown stone street 7F 大平层公寓效果图
brown stone street 公建化 三段式立面 强调头部细节 增强石材基座感 突出角部雕塑感 更加活泼的天际线
7F 大平层公寓效果图
brown stone street 延用褐石元素 竖向拼贴感 增加金属构件细部
7F 大平层公寓效果图
砂浆找平-外墙防水腻子-砂壁漆喷涂-防水面漆)。外立面采用通体面砖。如开裂或渗水，通知物业
负责联系相关责任单位进行维修。
4、小区内的道路面层采用什么材料？
答：采用抗噪沥青路面和彩色水泥砖（主要针对花园洋房区域沥青颗粒粗大问题）
5、房屋楼顶的防水和保温层的工艺是什么情况？
答：防水:JS 防水+防水卷材；保温:聚苯保温板+加气混凝土砌块+细石钢筋混凝土保护层。屋面采
金地未未来区位图
金地格林世界
南京金地自在城
毗邻化工厂
商业配套不成熟
五洲大道翔殷路隧道
6号线洲海路站
金地未未来区域图
金地未未来实景
44
47
第二个瞬间 设计规划出黄金
万科红郡
豪宅的便利指数
金地艺华年区位图
规划设计同时有效地挖掘土 地的价值
市场机会 销售企划 设计规划 拿地研判
总理市场
2003
2008
2010
2010：其实任志强一直是对的
2011
2012
一级业务流程图
系列
项目命名规范
二、三档 三、四档
四档
中文 艺境
艺华年
/
褐石
英文 BROWN STONE 意为褐石，直译系列名
中文 澜悦
铂悦
/
名仕 英文 EMINENCE 意为身份卓越、显赫的人
69
第三个瞬间 销售现场 盗梦空间
红鹤沟通：营销预埋件
红鹤沟通：营销预埋件
感官动作列表
未来域
1.未未来形象墙
17、18.装饰品
13.客户满意度、工程进度墙
16.贴明信片的墙
15.涂鸦墙12.警示1墙1.金地集团展示墙
4.Logo墙
体验区
洽谈区
14.地面地图
8.浮雕式区位图
19.六个周边地铁站点名称
金地明悦活动
第八个瞬间 销售员，短兵相接
第九个瞬间 交房，神风突击队
【金地·未未来】 12月交房大戏 ·剧本
未未来验房组答客问
（1）建材类
1、小区采用了什么基础？答：预应力管桩\钻孔灌注桩基础。
2、安全通道是否使用地砖？答：除洋房的安全通道是地砖外，其余楼房为非地砖交付。
2.意向性指示系统
3、5、6、7.四块意向性墙
9、10.双面灯箱放效 果图（一张鸟瞰，一 张高town）
第四个瞬间 定价 穿透人心的力量
Gemdale Corporation
The Science of Living
第五个瞬间 开盘，惊险的一跃
金地未未来开盘平面图
金地未未来开盘现场照片
导游和地陪
未未来验房小组人员名单
序 营销（导 号 游） 1 ★高恽 2 唐亮 3 宋成 5 苏俊 6 付海宇 7 成丹 8 ▲杨洁 9 林俊杰 10 胡岑岑 11 樊晓琴 12 15 16 17 18 19 20 21 22
联系电话
龙信（地 陪） 联系电话 周明 赵景刚 吴东兴 汤建德 沈亚豪 陆振辉 郁松贤 周兰彬
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
金地天御
金地天御原创平墅
平面图
67
天御实景
字一号更是以“湖城俯首，万境归一”之势荣耀面世。
推广形象
2011年4月湖城大境与大片《战 国》的合作，以及孙红雷、吴宇森、 景甜等亲临湖城大境会所现场的《战 国新闻发布会》将湖城大境的王者风 范和江湖地位推向又一高潮，加上3 月底天字一号开盘7亿，高层销售均 价16000元/平米的销售佳绩，让湖城 大境成为2011市场当之无愧的明星而 倍受追捧。
中文
/
/
天境 英文 AZURE 意为天蓝、蔚蓝
天逸
世家
中文 法文
暂缺，待集团内世家
/
/
系列项目有合适案名
再规范为集团标准
VILLAS du TRA 意为传世的别墅，法文更符 合世家系列产品气质
五档 / /
天御
紫乐府
命名关键字 艺 悦 天
府
城市豪宅假说
地段价值指数
豪宅的便利指数
你是谁不重要，你周围是谁才重要
填写意见以便我们整改。（主要针对花园洋房）
8、交房时内外墙分别采用什么材料？对人体是否有害？
答：外墙为 200 厚加气混凝土砌块，内墙体均采用 100、200 厚加气混凝土砌块。对人体完全无害。
花园洋房是外墙外保温，保温材料为胶粉聚苯颗粒，小高层是外墙内保温，保温材料为聚苯板。
9.小区的防震系数？答：抗震设防烈度为 7 度。
3、外墙采用什么材料做的防水？
答：1#楼外墙为混凝土剪力墙结构的为结构自防水;局部外墙为砖砌体结构的为水泥砂浆抹灰防水.
2#-7#楼外墙为砖砌体结构的为水泥砂浆抹灰防水，室外地面标高以下地下室外壁外墙采用 1.5 厚
高分子聚乙烯丙纶防水卷材，聚合物水泥粘贴。外墙涂料为防水涂料为最外层防水施工工艺(水泥
10. 小区每单元电梯品牌、载重、载人数量、时速等参数？电梯是否为全进口？
答：西子奥蒂斯。梯速为 1.5 m/s，
载重量 800kg～1000kg
11、楼板厚度是多少？
答：客厅一般为 130mm—140mm;阳台一般为 100mm—110mm;卧室一般为 110—120mm;厨房一般为
110mm。
12.油烟管道是集中抽取式还是每户独立排放？答：是每户独立排放。
★赵建芦
▲顾辉
物业（导 游）
★沈兵 周锃 杨步高 卢有息 陈继华 顾建明 ▲顾海兵 邓平 雍太安
联系电话
浩和（地 陪）
★瞿国兴 朱正威 周华观 徐春华 刘锡明 孙景凡 汤建民 施宝华 余安国
联系电话
23
唐春亭
官京华
25
李芳青
刘秋林
26
谭君锋
王立根
27
谢庆豪
顾惠忠
28
王朋举
冯文剑
28
马文祥
吴明宏
29
杨光