余明轩房地产投资分析-第十一章房地产投资可行性研究

第二节 房地产投资可行性研究步骤
• 可行性研究是在投资项目前期所做的工作，按照由浅 到深、由先到后的顺序，可以分为四个工作阶段。
• 一、投资机会研究 • 投资机会研究也称投资机会鉴定，是房地产投资可行性 • 研究的第一阶段，其主要任务是寻找投资机会，为项目
• 投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然
• （六）可行性研究是环保部门审核项目环境效益的依 据 • 环境效益分析时可行性研究中不可缺少的一部分， 在进行项目可行性研究时，必须对项目的环境影响作 出评价。另外，主管部门在审批可行性研究报告时， 要同时审查项目的环境保护方案。
• 三、可行性研究的依据 • （一）国家和地区经济建设的方针、政策以及长远规划 • 国家和地区经济建设的方针、政策以及长远规划是 国家为了实施经济宏观调控，对整个国民经济和发展方 向进行的总体性规划与部署，对国家的长远发展有着战 略性的指导意义。因此，在对具体项目进行可行性研究 时，必须以这些宏观的政策方针为指导，否则可行性研 究很难对项目的实际价值作出正确的判断。 在房地产项目投资过程中，国家和地区经济建设方针 政策具有重要的影响，可行性研究应对它们特别重视。
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初步可行性研究与详细可行性研究的区别主要体现 在获得资料的详细程度不同、研究的深入程度不同、 精度高低不同三个方面。 解决问题：
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• 1.分析投资机会研究的结论，在较详细资料的基础上 作出是否投资的决定；
• 2.是否有进行详细可行性研究的必要； • 3.有哪些关键问题需要进行专门的特殊研究。
• 审查内容：市场供需、建筑原材料的供应、项目所在 地的社会经济状况、项目选址及周围环境、规划设计 方案、进度安排、投资收益、成本估算、财务分析等。 • 初步可行性研究阶段估算的精度比投资机会研究要高 一些，误差大致在±20%范围内；所需的费用约占总投 资额的0.25%-1.5%；占用时间大约在2-4个月左右。
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第三节 房地产投资可行性研究报告
• 一、可行性研究报告的要求 • （一）报告内容简洁明了 • （二）表达方式形象生动 • （三）数据资料客观真实
• （四）观点明确，资料充分
• （五）可行性研究报告的内容还要有深度
• 二、可行性研究报告的格式 • （一）总论 • 总论作为可行性研究的摘要部分，要综合叙述研究报 告中各个部分的主要问题和研究结论，并对项目可行 与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 其内容主要包括： • 1.项目背景；
• （五）项目进度安排 • 按开发前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收阶 段，安排好开发进度。对于大型成片开发项目，因建 设工期长、投资量大、一般应分阶段开发，每一阶段 的开发内容、完成期限，也应统筹安排。
• （六）投资及成本估算 • 1.成本估算，包括征地补偿费、地价、前期开发费、 建筑安装工程费、市政工程费、配套工程费、管理费、 贷款利息以及各种税费； • 2.总投资估算，总投资包括开发建设投资和经营资金 两部分； • 3.各种费用计算依据及计算过程。
• 三、详细可行性研究 • 详细可行性研究是项目可行性研究过程中的最重要的 组成部分，是开发建设项目投资决策的基础，是在分 析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键 步骤。在该阶段，投资者将拥有更多更详细的原始资 料与数据，借此对拟投资项目进行全面地经济技术分 析和论证。
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这一阶段的研究范围更广、程度更深、精度更高， 分析方法已经不再是那种主观行为占主导地位的估算， 而主要通过运用更为客观、科学的各种理论模型以及 各种复杂的指标比较等对拟建项目进行评价。 这一阶段进行投资估算的精度在±10%左右，大型项 目所需费用约为投资总额的0.2%-1%，小型项目约为 1.0%-3.0%；占用时间较长，一般项目需几个月时间， 大型项目有可能需要一年左右或更长时间。
• 3.类似房地产的市场供给状况分析。
• （四）规划设计方案的对比与选择 • 这主要包括以下内容： • 1.规划设计，包括建筑物主要参数、建筑物布局、市 政设施及其他公用设施配套等的确定和选择； • 2.对多种方案进行技术经济比较和评价，进行发难的 比较筛选，并对最终确定的方案进行综合性表述； • 3.详细描述投资方案的情况，包括建筑物布局、功能 划分、道路交通、市政设施及公用设施分布、建筑物 主要技术参数、项目主要技术经济指标等。
• 2.可行性研究结论；
• 3.主要技术经济指标； • 4.存在的问题及解决建议。
• （二）项目背景和发展概况 • 这主要包括以下内容： • 1.项目名称以及开发建设单位； • 2.该项目提出的背景；
• 3.开发项目所在地周边环境，如区位条件、交通、人口、 社会经济条件以及水文、地质、植被等自然条件；
• 目的：实现投资项目决策的科学化、民主化，减少
和避免投资决策的失误，提高投资项目的经济、社会 和环境效益。
• 二、可行性研究的作用
• （一）可行性研究是项目投资决策的科学依据
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可行性研究的目的是将风险展现出来并降到最低 程度。任何一个投资项目，尤其是大中型项目，建设 过程中不确定因素很多，涉及面也很广，单凭决策者 的主观经验和感觉进行决策是远远不够的。
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• （二）批准的项目建议书或同等效力文件 • 在进行具体的项目可行性研究之前，应获取批准的 项目建议书。项目建议书主要是从项目建设的必要性 方面考虑，对拟建项目的大致轮廓进行设想和描述， 同时也作出项目建设的初步可行性分析。项目建议书 是项目开展前各项准备工作的主要依据，只有经有关 管理部门批准后，才能一次开展接下来的工作。具有 同等效力的其他文件也能作为可行性研究的依据。
• （四）可行性研究是开发商与各有关部门签订合同的 依据 • 投资项目的开发建设时一项相当复杂的系统工程， 是由社会上多个部门合理分工、共同协作而完成的， 单凭开发商单方面的能力是远远不够的。可行性研究 是开发商与其他各有关部门签订合同的依据。在可行 性研究报告经过评审通过之后，开发商会与原材料供 应商、承包商等有关部门共同洽商项目建设开展的具 体事宜。
第十一章 房地产投资可行性研究
第一节 房地产投资可行性研究内容
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一、可行性研究的含义和目的
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含义：项目可行性研究，是指具体实施某一投资
建设方案前，对投资项目从不同的角度和方面进行综 合、全面地调查研究和分析论证，为项目决策提供科 学依据，以保证投资项目经济上的合理性、财务上的 盈利性、技术上的先进性以及社会上的协调性等等。
• （五）可行性研究是项目设计等基本建设前期工作的 依据 • 在整个项目的建设过程中，可行性研究只是其中 一个重要的组成部分，此后的工作安排、工程设计以 及设备的采购、安装、投入使用等都将依次进行。虽 然在实际操作中，项目设计和可行性研究是在两个不 同的阶段进行的，但项目设计中的项目规模、设计标 准、建设方案、项目选址、配套设施等要求与可行性 研究报告的内容具有密切关系。
• 4.开发对象的社会经济发展前景，它在城市总体规划中的 地位及作用等，项目性质及主要特点； • 5.该项目投资的经济意义和社会意义及必要性。
• （三）市场现状调查与未来需求预测 • 这主要包括以下内容： • 1.相关市场的调查，如建材市场、劳动力市场等； • 2.房地产市场价格以及市场需求分析；
• （三）国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等 市政基础设施规划 • 城市总体规划以及详细规划对投资项目的影响是不 容忽视的，其影响直接而又具体。项目可行性研究不 但要以国家和地区的经济建设方针政策为指导，同时 也要充分考虑项目所在城市的总体规划、详细规划以 及交通等市政基础设施因素。
• （四）可靠的自然、地理、气象、地质、经济、社会、 人文等资料 • 在对项目建设进行地段选择、建设设计以及经济技 术评价的过程中，自然、地理、气象、地质、经济、 社会、人文等基础资料是必不可少的，它们从不同侧 面对投资决策造成间接或是直接的影响。
• （五）有关工程技术方面的标准、操作规范、指标、 要求等资料 • 政府有关管理部门和行业协会针对建设工程技术问 题颁发了一系列的技术法规，规定了不同类型工程的 标准和要求。在对技术方案进行可行性研究时，应对 此给予充分考虑。
• （六）国家公布的有关经济参数和指标
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国家每年都定期公布一些经济参数和指数，如基准 收益率、贴现率、利率、外汇比率、GDP增长率等。在 对项目进行财务效益评价时，这些参数和指标是很好 的参考体系。
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前期的可行性研究可以从经济、社会、技术等多个 方面对项目进行分析、评价、从而判断出这项工程应 不应该建设或采取哪种方案建设能取得最佳效果，作 为开发建设项目投资决策的科学依据。没有经过可行 性研究分析的房地产投资项目是缺乏科学论证环节的 项目，一般不应给予批准立项。
• （二）可行性研究是项目评估的依据 • 可行性研究具体分析了项目建设的必要性与可行 性，选择出最优方案并做出了明确的结论。项目评估 是建立在可行性研究基础上的，是对可行性研究报告 的分析、论证、评价，提出项目是否可行，所选方案 是否最优化，从而为最后的投资决策提供参考意见。
• （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据 • 房地产开发以及其他大型开发项目需要投入的资 金数额很大，项目资金的筹集显得格外重要，银行贷 款在资金构成中一般会占到项目总投资的70%左右。可 行性研究报告中涵盖了项目财务、经济效益、贷款清 偿能力等详细数据指标以及筹资方案和投资风险等， 可以作为银行对投资项目申请贷款时，贷款或拒贷的 参考依据。
• 资源和对市场的未来研究预测为出发点，寻找最有利的 • 投资机会。
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投资机会研究可以分为一般投资机会研究和特定项 目的投资机会研究两种类型。 前者是针对一个地区、一种行业或一种资源为对象 进行研究的，以识别投资机会，对投资方向（地点、 行业）进行研究。 后者是在前者的基础上，对已选定投资地点和行业 的投资项目所进行的机会研究。 投资机会研究主要涉及的内容包括：地区情况、经 济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环 境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响 等。