2017年商业地产实务讲义：二丶三线城市的开发策略及案例解读
新政策环境下二三线城市房地产市场分析与标杆房企创新营销之道实战案例解析及示范区全程解决方案
中国房地培训协会走近标杆地产学习成功之道备战“金三银四”喜迎“五一”高峰关于举办“新政策环境下二三线城市房地产市场分析与标杆房企创新营销之道实战案例解析及示范区全程解决方案”的通知新一届政府，新风来袭。
在第一个两会的政府工作报告中，释放的房地产政策信号，无疑再次成为各方关注的焦点。
不碰“房价”，少提“调控”成为房地产业表述最重要的一点。
一套比较合理的行业治理思路，脉络渐次浮现。
身处在房地产行业的每一个房地产人你们了解了吗？随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，中小城市的城市化提速，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间，也为房价上涨打开了新通道。
房地产示范区创意与设计效果决定了用户体验，是支撑楼盘售价与销量的坚实基础。
作为房地产销售、品牌营销与形象展示的重要阵地，示范区的建设历来被房企高度重视！打造高品质的销售示范区已经成为优秀房企成功操盘的规定动作。
那么中小房企应如何正确认识行业新政策、新形势？如何学习和借鉴行业标杆企业营销策划的成功经验来突破层层围堵？如何在发展中去面对机会与挑战、转型、创新与超越？如何把握销售实战策略，做到短兵相接勇者胜？如何组建强有力销售特种兵，突破当前销售困局？显然这已是刻不容缓的议题。
中房商学院此次讲座将以两会后新形势下的房地产营销策略为切入点，纵论房地产营销策略，透析市场定位与产品策划、传播推广等环节，通过分析标杆地产示范区的成功密码是什么？我们如何打造自己的示范区以及二三线城市地产商经典的案例研讨，分享标杆企业项目营销策划管理方面的执行路径与实践操作经验，为房地产营销战略提供新思路和新方法。
此讲座从市场的角度分析产品的策划，使市场人员更好地了解设计，使设计人员更加市场化，促进两个专业间的良性的互动；从开发商的角度全面剖析房地产营销和策划，对开发商有一定的启发和借鉴，也是为开发商提供营销策划专业服务的机构了解开发商的一扇窗口；通过一些行之有效的工具，帮助房地产营销策划人员建立一套解决复杂市场问题逻辑和方法。
二三线城市商业地产开发模式
二三线城市商业地产开发模式分析第一个环节，是市场调研。
首先，我们要搞清楚一线城市与二、三线城市商业地产的差别。
一线城市的商业在市场容量和辐射范围等方面与2、3线的城市有本质的差别。
其次，我们研究商业地产要研究的是商业地产的消费者，而不是以往所有开发商所关注的产品，很多时候开发商都是由住宅地产的开发商转过来的，他们只是用住宅地产的开发模式去开发商业地产，也就是在谈产品之前，先研究消费者群体特征，在没有搞清楚商业地产的核心要素之前，以及各个核心要素之间的关系之前，就想当然的做定位和开发。
很多开发商都是将传统住宅开发的思路，直接套用到商业地产上来，总是以“自我”为核心，出发点就是“我想要修一个什么”或者“我认为可以修一个什么”。
从来都没有考虑过市场到底要什么。
市场需求是什么。
这里所说的商业地产的核心要素其实有6点：1、是政府。
2、是开发商。
3、是投资者。
4、是经营者。
5、是消费者。
6、是社会。
中国商业地产开发在现阶段，其实都是有问题的，根本谈不上成熟。
原因很简单，因为中国现在体制的问题。
中国的商业地产在开发、管理和运营等方面，尤其是市场的退出机制方面，根本就没有一套完善的体系，在市场和法规没有解决商业地产开发商退出机制时，中国的商业地产开发，永远都是一个奇怪的模式。
这就衍生出了我们现在国内，所能看到的，那些千奇百怪的商业地产开发手段。
商业地产的开发，其实很多时候都是受限制于市场与政府的。
问到开发商为什么要在一个人口不到20万的地方要开发50万的商业项目时，他们的回答总是让我们感到一阵背心凉——政府要求我们要做一个大型的商业城！很多时候我们的商业地产开发商都很无奈，被政府强行要求修一些所谓的形象工程，或者标志性的商业项目，这就苦了开发商。
这时候，开发商应该如何应对呢？商业与经济是直接挂钩的，商业地产其实只是一种载体，市场消费力有多强大，商业地产才会有多强大。
消费需求虽然有现实的，也有潜在的，但是一个地方的经济发展，跟很多社会现实条件们息息相关的。
三线城市商业地产发展问题及策略分析
三线城市商业地产发展问题及策略分析叶敏河南省驻马店市不动产登记服务中心摘要：近年来，我国城镇化进程日益加快，三线城市经济水平逐渐提升，商业地产市场在此背景下迅速崛起，不过进入新时代后，经济增速放缓、一系列国家调控政策出台，导致三线城市商业地产市场受到一定影响，鉴于此，本文主要对三线城市商业地产发展背景进行分析，结合当前形势下阐述商业地产在三线城市中的发展优势，并针对现存问题提出有效策略，旨在为三线城市商业地产健康、高质量发展提供借鉴和参考。
关键词：三线城市；商业地产；城镇化；开发三线城市是我国具有战略意义的经济较发达中等城市，其一般位于中部和东部地区，非农业人口规模在100万以上，居民具有一定的消费潜力。
尤其是最近几年，三线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，远远超过一二线城市，蕴含极大的商业地产发展机会，越来越多的地产商将视线转移到三线城市，致使其商业地产仍面临诸多挑战，如何启动三线城市商业，提高地产经济发展实效成为业内关注的重点。
为此，应当结合当前发展背景，明确三线城市商业地产开发的优势，以此采取有效措施解决实际问题，助力城市经济高质量发展。
一、三线城市商业地产发展的现实背景相比于一二线城市而言，三线城市的商业房地产发展环境相对较落后，不过在城镇化进程不断推进的过程中，三线城市的房地产市场日益呈现发散性的特点，同时有关地产的调控政策不断出台，对发展尚未成熟的三线城市商业地产将会产生一定的影响。
通常情况下，根据三线城市的特点，其商业中心偏少，商业业态较少、招商存在局限性等，在开发和投资过程中也存在一定风险。
另外，商业地产的开发建设以及布局等，还需考虑居民的消费习惯、文化理念等，对于消费者认知度相对较低的商业品牌，如盲目扩大供应量或加大规模开发，将会导致商业地产投资过热等问题。
而且三线城市的人口规模相对较小，当商业地产的文化娱乐、休闲、餐饮和购物等多种业态发展过程中，将会出现不均衡的情况。
在此背景下之下三线城市商业地产发展面临较大的挑战，为此应当针对现存的问题创新发展对策，有效启动三线城市商业地产市场活力，激发经济快速增长。
中国—二三线城市商业地产实操
——功能复合性 HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市
的多种功能，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 ——土地使用均衡性
HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免 土地过分集中于某一特定功能。 。
5、会议经济
会议经济是西方较早提出的产业经济概念，目前正在成为众多城 市关注的焦点产业。尤其进入后金融危机时代，如何利用会议来促 进区域经济的发展，提升地区或城市的品牌竞争力已成为政府、经 济学家和企业家探讨的话题。会议经济已被越来越多的人重视，特 别是区域政府更希望通过会议经济来达到内部和外部的经济互动， 提升地区品牌，也为这个地区提供向外展示其优势的平台。
二、地级市商业特点： 分为核心商圈、次核心商圈及社区商圈
三、地级城市商业形态主要有： 核心商业街、 商业步行街、专业商业街（服饰、建材装饰、
美食、汽车） 、街铺 百货店、大卖场、超市、专业连锁卖场（家电、电脑、家具、
运动、医药） 小商品市场、专业市场（服饰、建材、家具、农副产品、食品） 餐饮（正餐、西餐、商务餐、茶餐厅、咖啡、酒吧、快餐、小
六、地级城市商业地产类型
1、城市综合体 广义上，城市综合体被定义为城市中的居住、办公、商务、出行、
购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链 的高度集约的街区建筑群体。它充当城市的核心区域，包含各种城市功 能，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及 停车系统，有些还具有会展等展览功能。
①市场规模。全世界一年有多少会议，各种说法不一。按照《世界 服务业重点行业发展动态2006—2007》的说法，大约有40万个， 会议总开销2800亿美元。中国党政会议为数众多乃是一个国情特色。 中国作为一个“会议”大国，每年会议开支在1000亿元人民币左右。
二三线城市房地产业发展策略研究
《商场现代化》2007年3月（下旬刊）总第498期２５１术含量低，在进入国际市场时不能克服相关技术壁垒及贸易壁垒，这直接导致了国际竞争力不强，如２００３年上半年的温州打火机遭遇欧盟ＣＲ法规事件。
三、提升浙江中小企业集群竞争力的主要思路１．积极采取措施，提高创新能力（１）科技创新。
技术进步是生产力发展的决定因素，企业只有通过持续快速的技术创新才能取得长远的发展。
浙江中小企业集群可从以下几个方面推进科技创新：第一，加大研发投入，为产品创新及技术创新提供资金支持。
第二，积极引进技术人才，为科技创新提供技术装备。
第三，加强员工培训，提高管理者素质，为企业创新提供内在动力，如为员工提供再学习机会及环境，学习国外先进经验，建立学习型组织等。
第四，企业积极与科研机构及高校建立合作关系，即产学研相结合提高企业的创新能力。
（２）制度创新。
首先，建立现代企业制度，完善市场机制，提高企业运行效率。
其次，充分发挥政府的宏观调控作用，为企业提供良好的发展环境，如为企业技术开发提供技术及咨询服务；为企业引进外部创新资源和高技术人才；为企业提供资金支持或者提供融资途径，解决中小企业的融资困难问题。
２．提升核心竞争力，避免过度竞争竞争可以促进发展，但过度竞争会阻碍集群的发展。
企业集群应在合作和竞争共存的状态下有序的发展，在有效的市场机制中展开合理竞争，减少产生过度竞争的因素，推进行业的发展。
企业可以通过提升核心竞争力去取得竞争优势。
如企业通过自主创新或者引进新技术来提高企业产品的质量、服务，提高产品的差异化程度，创造良好的营销环境，以提升企业竞争力，提高行业利润，避免过度竞争。
３．“走出去”战略在国际竞争日趋激烈的经济格局下，企业应积极实施“走出去”战略，即采取主动出击，开拓国外市场。
可从以下几个方面着手：依靠技术创新来提高国际竞争力，如开发新产品、新技术、提高产品差异度等方式；加强区域营销能力及区域品牌推广，如加大广告投入；利用低成本优势，在国外投资办厂以开拓国外市场。
商业地产专题讲座-第23期商业地产开发商如何开拓二三线城市
第23期：商业地产开发商如何开拓二三线城市随着城市进程的发展以及商业地产潜力的发掘，各大开发商在纷纷转向或是开辟商业地产开发市场的同时，更是将角逐的焦点瞄向了二三线城市。
据公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备最少，占比在20%左右。
而沃尔玛、宜家、迪卡侬、Tesco等大型零售商纷纷把二三线城市作为国内市场拓展重点，二三线城市的商业潜力日益凸显。
所谓“十里不同风，百里不同俗”，每座城市的城市发展进程都各不相同，城市人群的生活习惯也各有特点，对于商业的需求也各有倾向等等，这些因素都将对于商业地产的开发起着根本性的影响。
虽然知名房企已经开发出了成功的商业项目，但这些经验是否能够成功的在二三线城市复制？在开拓二三线城市市场的同时，如何正确地判断出不同城市的差异性，才能为项目的开发建设奠定良好的开发基础。
新浪乐居商业地产频道特邀请CRIC咨询中心副总经理陈倍麟女士，以实例为证，分析房企在开拓二三线城市市场时，对不同城市差异性的判断，以及这种判断为项目带来的影响。
嘉宾：中国房产信息集团咨询中心副总经理陈倍麟 陈倍麟：观众朋友，大家好！我是专门从事商业地产策划工作的，在这个行业已经做了十年。
现在大家比较关心我们中国商业地产开发所碰到的问题，现在市场需求非常大，开发量也很大。
但是在中国真正成功的商业地产项目不多，这是什么原因？开发商也很关注，商业地产现在在大城市做余地很小，大家都开始向三四线城市开发，但这个开发过程会不会有风险？为什么会选择在三四线城市开发？我觉得选择的动因来源这样几个方面。
首先，我觉得在一二线城市，特别是在主城区，它的土地开发容量会受到一些限制，包括在一二线城市的开发，都是国内比较知名的开发商，他们已经把这个领域占领了，或者说品牌开发商在一二线城市主城区里面的地产开发已经做得差不多了，未来他一定要向三四线城市开发。
二三线城市商业地产开发模式
二三线城市商业地产开发模式内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）郭洁，现任：四川好搭档精英俱乐部商业地产分会秘书长少城地产联盟副主席中国房地产策划师特聘讲师多家房地产公司首席商业顾问商业地产招商中的八大昏招第一大昏招：先盖房再招商。
第二大昏招：市场定位过程中盲目追求大体量、高档次。
第三大昏招：业态组合中的主力店一定要选国际大品牌。
第四大昏招：重销售、轻招商、轻后期运营，只顾眼前利益。
第五大昏招：售价和租金定价严重透支行业利益，只想杀猪不想养鱼。
第六大昏招：招商推广主要靠忽悠，最盛行的就是概念包装。
第七大昏招：只要招商成功就万事大吉了。
第八大昏招：对招商代理等服务机构极尽刻薄。
二三线城市商业地产开发模式第一个环节，是市场调研，首先我们要搞清楚的是一线城市与二、三线城市商业地产的差别一线城市的商业在市场容量和辐射范围等方面与2、3线的城市有本质的差别。
其次，我们研究商业地产，首先要研究的是商业地产的消费者，而不是以往所有开发商所关注的产品，很多时候开发商都是由住宅地产的开发商转过来的，他们只是用住宅地产的开发模式去开发商业地产，也就是在谈产品之前，先研究消费者群体特征，在没有搞清楚商业地产的核心要素之前，以及各个核心要素之间的关系之前，就想当然的做定位和开发。
很多开发商都是将传统住宅开发的思路，直接套用到商业地产上来，总是以“自我”为核心，出发点就是“我想要修一个什么”或者“我认为可以修一个什么”。
从来都没有考虑过市场到底要什么。
市场需求是什么。
我们这里所说的商业地产的核心要素其实有6点：1、是政府。
2、是开发商。
3、是投资者。
4、是经营者。
5、是消费者。
6、是社会。
大家都说的很多，中国商业地产开发在现阶段，其实都是有问题的，根本谈不上成熟。
原因很简单，因为中国现在体制的问题。
中国的商业地产在开发、管理和运营等方面，尤其是市场的退出机制方面，根本就没有一套完善的体系，在市场和法规没有解决商业地产开发商退出机制时，中国的商业地产开发，永远都是一个奇怪的模式。
三线城市商业地产开发模式
三线城市商业地产开发模式随着国家经济的快速发展和城市化进程的推进，三线城市的商业地产开发也呈现出了独特的特点和模式。
本文将重点介绍三线城市商业地产开发的模式，以期为相关从业者提供一定的参考和借鉴。
一、自建模式自建模式是指房地产企业自行选址、规划、开发、运营商业地产项目。
三线城市相对发展较晚，具备较高的土地资源和市场空间。
房地产企业可以根据市场需求自行选址购地，并规划建设符合当地消费水平和生活习惯的商业地产项目。
这种模式具有以下特点：1.开发周期较长。
由于要从选址、规划到开发投入较大，整个开发过程相对较长，需要耐心和持久的投资。
2.投资风险较高。
自建模式投资规模较大，涉及土地购买及规划建设等多个环节，风险相对较高，需要具备较强的资金实力和风险控制能力。
3.预期收益较高。
由于三线城市商业地产市场较为蓬勃，市场需求大，自建项目经过一段时间的运营可以获得较高的收益。
二、联合开发模式联合开发模式是指房地产企业与其他资本实力强大的机构合作开发商业地产项目。
三线城市商业地产项目涉及多个方面，包括商业地产开发、物业管理、租赁运营等。
房地产企业可以通过与其他有经验或资源的机构进行合作，共同开发商业地产项目。
这种模式具有以下特点：1.分工明确，资源整合。
通过与其他机构合作，可以将各自的优势资源进行整合，从而实现资源共享和优势互补，提高项目的开发效率和经济效益。
2.风险分担，投资压力小。
联合开发可以将风险进行合理分担，减少房地产企业的单独投资压力，降低开发风险。
3.经营模式灵活。
联合开发产生的商业地产项目，可以根据不同的合作方的经营模式和资源配置灵活运作，实现多元化运营，提高项目的经营效益。
三、外资引进模式外资引进模式是指房地产企业通过引进外国资本，进行商业地产项目的开发。
随着中国经济的不断发展，越来越多的外国资本已经纷纷进入中国市场。
三线城市作为经济比较落后的地区，自身发展条件局限，一些外国资本具备了开发商业地产项目的经验和资源。
二三四线城市商业地产开发基本思路
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
二、三四线城市商业地产开发的基本思路三四线城市商业物业的总量相对偏小，因此可变可调的商业经营空间也相对较小，小城市的商业形成，非朝夕之功。
所以，应顺应经济发展与消费时势而为，将原有的零散与杂乱商业因势利导，聚集而成新优势，这须在规划上坚决根植于解决零散与杂乱之根本原因，统筹经营成本、协调各方利益、引导消费习惯等，如此，才能使新商业形成气候，否则搬用大都市的造市往往难以成功。
三四线城市商业地产，其实是有较大的可操作性与消费引导性，首先中国有大量的乡镇居民与农村农民，存在大量的消费市场，只是需要去挖掘与激发而已，再就是整个全国的经济在发展，有许多经济较好收入者，都纷纷回家乡做事。
还有就是到处在招商引资，促进就业率，激发消费。
但是，其中存在的问题也有许多，如何启动三四线城市的商业，就要看经济发展的时机与商业地产进入的时机，时间早了消费的认知度不高，时间晚了市场已经被占领，因为三四线城市的商业空间是有限的。
经典派在长期的三四线城市商业地产实战过程中，积累了丰富的实操经验，认为以下十点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。
1、重视项目地段商脉“地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。
非市中心商业项目最好不要盲目开发去做，一定要模拟比照调研与挖掘分析项目地段的商业价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死得很难看。
商业项目的投资开发，在严格遵从地段理论的基础上，要根据项目区域的商业现状与格局，结合城市经济增长与发展规划，充分研判项目地段的商业现实价值与潜在价值，项目地段一定要贴近目标消费群体。
2017年针对三四线城市的操盘策略_房地产市场特征营销
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单核的扩张阶段——城市未来规划中，居住功能相对集中的新 区 城市只有单个核心区，未出现相对独立或中心化的卫星城镇，周边镇区人口仍然认同原有的单核的城市核 心地位，缺乏成熟的城市副中心。 老城市核心区的密度过大，原有的用地规划凌乱，商用、居住、政府用地混杂，可开发性低，加之用地成 本过高，可开发改造的程度有限。 城市规划中的城市发展方向，通常会考虑区域功能的划分，居住功能相对集中的新区出现，新区往往与原 有核心区接壤。
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房地产市场特征
——一级市场 ——二级市场 ——三级市场
——其他
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整体特征
处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数开发商以规避风险为首要考虑因素 有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈 市场成熟度较低
市场容量少
消费力弱 行政影响明显 价格敏感度高 期房难卖 投资客较少 “名片”式住宅项目曾风靡一时 以配套商业为主要赢利点 订单式开发 成本低
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一级市场
新区土地供应充足，潜在竞争激烈。 由于城市处于扩张阶段，多数新项目均立足于规划中的居住新区，区域内拿地成本相对较低。新区内可出 让的大宗土地一般较多，新项目的潜在竞争激烈。
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二级市场
处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数开发商以规避风险为首要考虑因素。 价格基数较低，有明显的价格天花板现象。 同质化明显，产品单一，普遍缺乏品质。 竞争水平多局限于产品层次。 安居房及自建房对二级市场冲击巨大。 有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈。
行政级别最高、城市最发达、经济最繁荣、房地产行业 北京、上海、广州和深圳 发展最成熟、最先进的城市 天津、杭州、成都、沈阳、西安、 经济较为发达、发展较为成熟的省会城市、省级单列市 重庆、济南、青岛、大连等 以及沿海开放城市 不发达的省会城市和各省市自治区的地级城市 呼和浩特、贵阳、南昌、烟台、淄 博等
三线城市商业地产的开发策略
三线城市商业地产的开发策略I. 前言- 确立写作目的，说明商业地产开发策略的重要性和必要性- 概述三线城市商业地产市场现状及特点II. 三线城市商业地产市场分析- 三线城市商业地产市场现状及趋势分析- 商业地产的市场细分及商业地产项目的投资风险评估III. 商业地产开发策略- 商业地产开发策略的选择原则及方法- 商业地产开发流程的详细分析- 商业地产开发过程中需要注意的事项及控制策略IV. 商业地产项目的运营管理- 商业地产项目运营管理的特点和挑战- 商业地产项目运营管理的主要工作及策略规划- 商业地产项目运营管理的绩效评估及指标体系V. 结论- 总结三线城市商业地产开发策略的重要性及实现途径- 探讨未来商业地产发展趋势与发展方向注：三线城市指人口规模在200万到1000万之间的城市。
I. 前言近年来，中国商业地产市场呈现出前所未有的繁荣。
大量的商业地产项目在各大城市相继涌现，不仅带动了消费、就业等方面的发展，也对经济的整体发展起到了重要的推动作用。
虽然商业地产项目的投资利润高，但同时也需要投资者对市场的了解和对市场的把握。
如何准确地把握三线城市商业地产市场的机遇，合理的开发和运营商业地产项目，对于经济增长和社会发展都具有举足轻重的意义。
本篇论文旨在探讨三线城市商业地产市场的现状和特点，以及商业地产开发策略和项目的运营管理。
第1章会首先对三线城市商业地产市场进行分析，第2章会就商业地产项目的各种状况进行分析，第3章则会深入探讨商业地产项目的开发流程和控制策略。
II. 三线城市商业地产市场分析三线城市商业地产市场处于快速发展期，相比一线城市和二线城市，其发展潜力更大。
三线城市的经济基础相对薄弱，商业地产市场也相对不发达，因此商业地产的开发和运营具有很大的市场空间和发展机会。
然而，三线城市商业地产市场与一二线城市还存在一定的区别。
首先，三线城市商业地产项目的风险较高。
由于三线城市经济基础薄弱，商业地产市场相对不成熟，因此商业地产项目的投资风险较高，需要投资者具有较高的市场洞察力和决策能力。