【背景材料】中融-阳光壹佰

中融-阳光壹佰国际新城股权投资集合资金信托计划
（第一次开放）
背景材料
第一分部分信托计划背景
根据原信托计划“中融-阳光壹佰国际新城股权投资集合信托计划”之约定，特设立此开放申购期，时间为2013年7月15日—2013年8月15日。

为了进一步协助阳光壹佰置业集团有限公司（以下简称“阳光壹佰集团”或“集团公司”）开发重庆阳光壹佰国际新城项目，本次开放信托规模6亿元，其中优先级规模3亿元。

资金用于E组团和两江组团的A1-4和A1-5两栋楼项目的进一步开发。

信托到期时，由融资方按约定偿还贷款本息，中融信托派专门的监管人员对项目进行严格的全程监管，保证项目的顺利实施及信托资金的安全退出。

第二部分用款项目—重庆阳光100国际新城项目介绍
1、用款项目背景
2003年4月7日，阳光壹佰集团的子公司重庆渝能壹佰房地产开发有限公司（以下简称“重庆渝能壹佰”或“项目公司”）与重庆市国土局签署《国有土地使用权出让合同》，获得重庆市南岸区5桂石片区5、6号地块的开发权。

本地块用地出让面积为848亩（56.54万平方米），其中32.83万平方米为有偿出让，作为商业和居住用地。

截止目前，项目整体土地出让金已支付完毕，已建面积为60万左右平方米且基本销售完毕。

2、地理位置
重庆阳光100国际新城位于重庆长江与嘉陵江交汇处，沿长江1000米的“重庆外滩”，与朝天门隔江相望。

2003年7月重庆市委、市政府正式将朝天门、弹子石、江北嘴，两江三岸确定为新重庆CBD中央商务区，阳光100恰恰位于新重庆“CBD金三角”的顶点，南岸弹子石中央商务区的核心区域。

由跨江大桥、过江隧道、水上巴士，人行索道与快速环道构成的新重庆CBD立体交通体系，使未来阳光100与朝天门、江北嘴连为一体，成为重庆交通最为便利的地区。

3、建设指标
E组团总用地面积为2.52万㎡，建设用地面积为2.37万㎡，绿地率：42.29%，建筑密度为21.79%，容积率为3.84%，总建筑面积为11.42万㎡，地上建筑面积为9.10万㎡，其中：住宅8.56万㎡，商业5078㎡，车位563个。

A1-4和A1-5总用地面积1.50万㎡，建设用地面积为1.44万㎡，绿地率：35%，建筑密度为26.50%，总建筑面积为7.24万㎡，地上建筑面积为7.24万㎡，其中：住宅5.66万㎡，商业1.33万㎡。

4、信托计划一期成立后项目进展情况
一期信托项目于2013年2月1日成立，规模为4亿元。

所募资金用于收购项目公司72%的股权。

根据计划安排，中融信托已与阳光壹佰集团签署了所有的相关协议，完成了各项手续，标的项目——重庆阳光100国际新城已在顺利开展中。

现在中融信托共持有该项目公司72%的股权，同时质押了该公司8%的股权。

根据第一期信托计划所签署的相关协议，我公司资产管理二部派遣专人对项目公司进行监管，并按月上报监管报告。

根据监管报告显示，项目开发进展情况如下：合作项目分两期建设，分别为一期E组团和二期两江组团(A1-4&A1-5)，根据项目公司规划，将优先对E组团进行开发。

截至2013年4月30日，E组团已完成平基土石方工程，E1挖孔桩工程尚未开始；E2此前已完成90%的挖孔桩工程，现因设计方案调整，需先将之前的孔桩填平后重新开挖孔桩；E3挖孔桩工程完成100%，正在进行总包进场前的准备工作；两江组团(A1-4&A1-5)已完成土地平整，处于熟地状态，尚未开工。

目前E组团和两江-组团(A1-4&A1-5)均四证齐全，且E组团预售许可证将于2013年10月30日办理。

根据我公司派驻至重庆项目公司的负责人员的最新监管报告：工程目前形象进度、支付时点及比例与合同约定相比，进度基本相符；已付工程款与合同约定支付情况相符；与预算金额相比较，各大类工程支出均在预算范围内；标的组团现已满足“432”条件，拿证进度基本符合计划要求。

5、配套设施情况
项目周边城市配套功能完善，如：医院有市五院、武警医院等；学校有滨江实验学校、市11中、龙门浩小学；超市有沃尔码超市、新世纪超市、永辉超市；酒店有喜来登大酒店、洲际酒店、丽笙酒店；休闲有江南体育馆。

项目周边分布的楼盘有海棠晓月、武夷滨江、中海国际社区、龙湖郦江、珊瑚水岸、喜来登等项目，在南滨一线项目中，阳光100独占两江汇，具有周边项目无法比拟的江景优势。

第三部分融资方—重庆渝能壹佰房地产开发有限公司介绍
1、基本情况
重庆渝能壹佰房地产开发有限公司成立于2000年1月28日，注册资本10000万元，法人代表易小迪，主营房地产开发业务。

通过阳光壹佰第一期的协议操作，现在项目公司股权结构为：阳光一百（辽宁）4%，阳光壹佰集团14%，洋浦华电置业10%，中融信托72%。

2、财务情况
截止2012年末，项目公司的总资产为24.86亿元，净利润4.49亿元。

所有者权益为10.08亿元，较年初增加4.49亿元。

公司一直保持着较为稳定的财务结构，资产负债率较低，借款的安全系数较高，自有资金充足，财务杠杆风险较低，长期偿债能力较强。

目前，项目公司信用记录无不良记录。

第四部分控股股东—阳光壹佰置业集团有限公司介绍
1、基本情况
控股股东阳光壹佰置业集团有限公司成立于2001年4月19日，注册资本8000万元，法定代表人易小迪。

创建于1992年的阳光100集团，现已跻身中国TOP10房地产企业行列，其发展历程可以说与中国房地产行业历史同步。

阳光100面向中国经济快速增长的中心城市及迅速成长的城市新兴白领阶层，推行全国品牌连锁的发展战略，目前已在全国14个城市，实现了21个项目的成功开发，总面积逾1500万平方米，每年新增开发面积超过150万平方米，成为本世纪发展最快的全国知名房地产品牌之一。

2、财务状况
截止2012年末，集团公司总资产51.92亿，所有者权益11.57亿，2012年1月至12月，集团公司净利润3.84亿。

集团公司实力雄厚，资产状况良好，资产构成结构稳定，流动性较强的资产占据大部分，对短期债务的覆盖能力较高，企业的市场风险较小，应付市场变化的能力较强。

企业的现金流较为稳定，财务管理风格稳健，财务风险较小。

第五部分还款来源介绍
本信托计划的还款来源为标的项目的销售收入。

E组团项目总投资共12亿，预计实现销售收入23.16亿元，净利润7.01亿元；两江组团总投资共9.57亿元，预计实现销售收入20.11亿元，净利润6.89亿元。

项目总净利润13.9亿元，可较好的保障信托计划本金收益的安全。

若出现销售不畅，则由阳光壹佰集团以集团的经营收入进行补充，确保信托计划安全退出。

第六部分项目优势分析
1、项目位置优越
重庆阳光100国际新城位于重庆南CBD、南滨路两江交汇处，市中心南岸区，与朝天门隔江相望，离内环高速一公里左右，周边道路交通发达，能通过城市快速路快捷地通向江北、渝中、渝北等其他行政区，并方便地通往外围城市区。

项目周边城市配套功能完善。

2、经济活跃
重庆市占据中西部经济中心地位，从2002年到2010年，重庆市GDP每年平均保持13%的高速增长。

2011年，重庆市固定资产投资规模总量突破7000亿元，固定资产投资以每年20%-30%的速度增长，城镇居民人均家庭总收入2.18万元，比上年增长14.8%。

从近几年重庆整体经济的发展状况来看，经济发展对重庆市房地产市场的积极促进作用明显：
1）固定资产投资持续增长，基建投资的增加，预示着重庆市城市整体建设持续有序地进行；
2）重庆市居民收入和生活水平的提高，可支配收入增加，有力拉动房地产市场的需求增长。

3、市场需求旺盛
根据重庆市城乡总体规划，到2020年，我市总人口将达到3250万人，主城区城镇人口1200万人。

2011年重庆商品房成交走势平稳，一方面，两江新区、五大中心城市、成渝经济区等的确定，进一步确定了重庆在全国的城市地位，城市价值潜力将成为城市房地产的核心动力；另一方面，随着外来人口及本地城市化进程的加快，市场刚性需求人群不断增加。

4、阳光100品牌价值
阳光100自2000年在北京成功开发阳光100国际公寓以来，聚焦“新兴白领公寓”与“新兴中产阶层”,建立全国品牌连锁的发展战略，领跑二、三线城市。

目前已进入全国14大城市，实现了20多个项目的成功开发，并取得了不俗的市场业绩。

2008年“中国500最具价值品牌”排名第105位，品牌价值67.85亿元，位列房地产第二名。

第七部分风险揭示
1、政策风险
货币政策、财政政策、产业政策等国家政策的变化对货币市场、资本市场产生一定的影响，可能导致利率水平、市场价格波动，从而影响信托收益。

2、市场风险
因宏观经济运行、货币政策、财政政策等国家政策的变化、金融市场利率的波动等，均可能对市场及融资人的生产经营产生影响，从而影响融资人的还款来源，影响信托计划收益，甚至造成亏损。

3、管理风险
由于管理人的经验、技能等因素的限制，在管理信托财产的过程中可能产生由于对信息的采集和判断发生偏差而使信托财产未能实现预期收益或遭受损失的风险。

4、其他风险
战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响市场经济的运行，可能导致信托财产的损失。

[具体情况详见信托合同]。