41浅析房地产企业所得税征管中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题1、房地产行业企业纳税意识不强。
目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。
以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。
2、房地产行业企业财务核算不健全。
一是财务制度混乱。
帐务不全，有的甚至根本没有帐。
二是收入不实。
有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。
三是虚列成本。
多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。
有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。
3、房地产行业流动性强。
流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。
流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。
当前我市房地产行业企业所得税管理中存在的问题及对策
当前我市房地产行业企业所得税管理中存在的问题及对策房地产行业是关系到国家民生的重要支柱产业，与国民经济的走势息息相关，随着国民经济进入快速增长、居民收入不断增加，住房实行货币化改革，城市发展加快，规模不断扩大，促使房地产行业出现了快速发展。
房地产行业经过近几年的整治规范正步入了成熟期，追求暴利的时代已不复存在，一些房地产企业为了把追求利润最大化，不是从加强内部管理和控制内部成本上下功夫，而把目标转移到偷逃国家税款上来。
下面我们就该行业在缴纳企业所得税中存在的问题及其对策做一剖析。
一、近几年我市房地产行业的现状从我市房地产行业近三年的情况来看：2005年全市所得税收入4756万元，其中房地产行业的企业所得税收入38万元，仅占税收总收入的0.7%；2006年全市所得税收入5042万元，其中房地产行业的企业所得税收入84万元，占税收总收入的0.16%，比上年增收46 万元，增长121%；2007年全市所得税收入8081万元，其中房地产行业的企业所得税收入294万元，仅占税收总收入的3.6%。
以上数据可以证明，房地产行业规模在不断扩大，经济效益在逐年上升，所缴的企业所得税占税收总收入的比重在逐年增长，为我市的税收注入了新的活力。
从总的情况来看，房地产行业的快速发展带动了我市经济的发展。
但是，一部分开发商面对巨大的利益诱惑，为了达到“迅速”致富的目的，不择手段，在财务收支方面做了大量文章。
加之，该行业是周期性长的行业，税种多、应税事项多、纳税环节多、税收政策复杂、政策调整较快等特殊性，给税务部门的管理工作带来较大难度，导致偷逃税势头不减。
为了遏制这个势头，整顿和规范房地产市场的税收秩序，国家税务总局连续三年都将房地产行业的税收检查作为全国性税收专项检查的重点，通过检查，发现和纠正了不少的税收违法行为。
二、当前我市房地产行业企业所得税缴纳中存在的问题房地产行业是特殊生产经营行业，具有投资大、风险大、利润大、会计人员流动性大、税收管理难、会计核算难等“四大两难”特点，与其他行业相比较，房地产行业税费负担较重，开发成本波动性较大，偷逃税费在一些房地产成了公开秘密。
浅析房地产企业所得税征管中存在的问题及对策
浅析房地产企业所得税征管中存在的问题及对策李志军吕兴毅杰曾亚兰近年来我国房地产行业迅猛发展，房屋价格不断攀升，引起了社会各界的广泛关注。
同时，中央与地方各级政府也加大了对房地产企业的监管力度，抑制房屋价格的过快上涨，引导房地产行业的有序发展。
而税收作为国家调控经济的杠杆自然倍受关注。
本文结合嘉禾县房地产企业的具体情况对嘉禾县房地产企业所得税的征管现状及征收方式进行分析和思考。
一、房地产开发企业所得税征管中存在的主要问题嘉禾县现有房地产开发企业5户，其中湖南金泰华成置业有限公司注册为港、澳、台商独资经营公司，外商投资比例为50%。
5户企业的企业所得税均实行核定征收，企业所得税核定应税所得率为10%，实行行业统一标准。
2008-2010年，嘉禾县房地产企业收入52439.84万元，应税收入2417.31万元，入库所得税604.33万元，行业整体税负为1.15%。
（一）房地产企业所得税实际税负偏低。
2008-2010年，嘉禾县房地产企业申报收入达5亿多，但入库税款仅600多万元，税负约为1%，这与近几年房地产市场的火爆情形不相适应。
形成这一现状的主要原因就是自2008年企业所得税改革后，国地税分管房地产企业所得税。
当时房地产企业核定征收应税所得率为4%，换算后核定征收税率为1%。
显然，应税所得率的高低与实际税负具有明显的正相关性，过低的应税所得率带来较低的实际税负。
核定征收并没有起到保障税款及时、足额入库的作用，反而由于应税所得率与房地产企业的利润水平不相适应成为了房地产企业税收筹划的工具。
从2011年3月起，全市应税所得率调高，引起了核定征收税率的成倍增长，换算后的核定征收税率为2.5%。
这种情况导致了纳税人的不理解，有的纳税人提出税负过重的问题。
以湖南金泰华成置业有限公司为例，在税务管理员进行核定征收应税所得率调增的政策传达时，企业会计人员提出希望转变为查账征收方式，而在税务机关准备好相应文书后，企业又提出继续进行核定征收的程序。
房地产企业所得税征管存在的问题及对策
目前 ．很 多 房 地 产 企 业 为 了 少 缴 纳 企 业 所 得 税 ，就 故 意 少 申报 收 入、 对 成 本 费 用 项 目多 申报 ． 甚 至 出 现 了 隐 匿预 收 房 款 的现 象 。 例如 ： 将 预 收 的购 房 者 的 购 房 款 计 入 “ 其他应收款 ” 等临时往来账 户上 、 或 计 入 “ 短期借款” 等账户 ， 这 样 预 收 房 款 就 不 再 收 入 账 户 中进 行 反 映 ； 用 房 地 产 产 企 业 的 自首 凭 证 来 收 取 预 售 房 款 ．将 预 售 房 款 存 人 到 企 业 的非 基 本 账 户 中或 企 业 的 非 开 户 银 行 账 户 上 ，这 种 故 意 隐 匿 的 做 法 很 难 让 税 务 部 门的 审 核 人 员 发 现 。 还 有 的 房 地 产 企 业 甚 至 将 预 收 的 购 房 者 的定 金 一 购 房 者 的 名 义 存 人银 行 。
针对住宿餐饮业中固定资产投资规模巨大的特点增值税相关规定设定应该考虑到住宿餐饮企业处置存量固定资产新增固定资产投资以及固定资产维护保养费用的税务处理问题以最大程度地保障住宿餐饮企业在增值税改革过程中的利益促进增值税改革平稳顺利进行
税务筹划
房地产企业所得税征管存在的问题及对策
沈 阳煜盛 时代房 地 产开发 有 限公 司 赵 亮
法 提 工 作 造成 了 了 困难 。 又 由 于存 在 跨 年度 的 审核 ， 加大和审核的难度与工作量 ． 由于 房 地 产 企 业 的 特 殊 性， 企业 的法人代表 、 财 务人员经常更换 ， 对 于 上 述 资 料 更 是 无 法 妥 善
产 企 业 中实 行 一 体 化 管 理 ．但 是 由于 房 地 产 相 关 部 门 的管 理 信 息 缺 乏 沟通 ， 各 部 门之 间信 息 不 对 称 ． 使 得 房 地 产 企 业 的一 体 化 管 理 很 难 得 以
房地产企业税收征管中存在的问题与对策
房地产企业税收征管中存在的问题与对策提要居民对房地产需求的日益增长拉动了房地产行业的快速发展，房地产行业也随之成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。
但是，由于某些原因，目前房地产行业偷逃税情况比较严重，已经成为社会关注的热点和地税部门日常管理的难点。
本文对当前房地产企业税收征管中存在的问题进行分析，并提出相应对策。
关键词：房地产：税收征管；税源管理一、房地产企业税收征管中存在的主要问题(一)税务部门在征管中存在漏洞1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。
部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。
例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售房合同数据基础上的，而当前部分房地产业纳税人与购房户为逃避纳税私下协定减少面积，致使税务部门在此方面的工作比较被动。
2、税收征管力度和深度跟不上房地产行业发展，征管漏洞较为明显。
一方面企业申报敷衍，单纯依赖税务机关去检查辅导；另一方面税务机关征管力量薄弱，管理面不够。
由于房地产企业核算复杂，从开发到项目投资时间跨度很长，而税收管理员只就当年情况进行纳税辅导，因此对房地产企业的核算没有连续性，无法正确计算其开发成本和销售成本，不利于对房地产行业的管理。
(二)房地产企业自身存在的问题1、企业财务核算不规范。
一些企业未按照房地产会计的核算要求进行会计处理，账务登记不及时，按照收付实现制即实际发生的收入和支出数进行登账，而不是按照权责发生制进行账务处理，不符合收入与费用配比原则。
另外，记账凭证不规范，原始凭证中存在不合法的凭证较为普遍，提取的各项预提费用随意性较大。
这些现象加大了房地产企业的征管难度，影响了税收的及时足额入库。
2、房地产企业财务内部控制缺乏制约机制，造成税基难以核实。
目前，从大部分地区的情况看，从事房地产行业的纳税户大部分为挂靠经营，虽然营业执照为有限责任公司，但真正经营者是私营、个体性质，实际经营所得归个人所有，财务核算仅流于形式上的统一核算，公司对项目经理承包房地产开发工程的收入、成本、费用、利润的核算准确度不高，普遍存在少计收入、多计成本现象。
浅议房地产行业税收征管的问题及对策
摘要自从改革开放以来，我国的整体经济快速崛起，发展较早的房地产慢慢的成为经济发展的重要支撑，并且成为推动地方税收增长的主要推动力。
近年来，我国房价一直居高不下。
针对这种情况，我国政府多次出台了各种税收政策以遏制住住房价格过快上涨。
但是，中国目前的房地产税收征管制度仍有许多问题。
它在规范房地产行业市场和促进社会公平方面施展它们应有的作用。
因此，有必要对我国房地产税收征管制度所拥有的问题进行探讨，并提出建议对策。
但由于房地产企业的项目审批计划，经营管理方式多样以及开发房地产产品的固定，房地产业对税收政策所具有很强的敏感性，资金需求量链条长，清算难度大，涉及的问题范围很广，再加上部分的房地产开发商的缴纳税额的意识不积极，它给房地产开发业的税收征管工作造成了相当大的影响。
虽然税务机关试图加强收集和管理，并取得了一定的成果，但通过对房地产开发行业的专项检查，发现该行业的税收状况仍然不容乐观。
首先，本文介绍了房地产税收征管的现状；其次，本文对房地产税收征管现状进行了深入分析，从中提出其留存的问题；最后，在分析了我国房地产行业的税收征管所存在的主要问题后，提出了相应策略和方法。
关键词：房地产；税收稽查；税收征管;AbstractSince the reform and opening up, China's national economy has developed rapidly, and China's real estate industry has gradually become the pillar industry of the national economy, and become an important driving force to promote the growth of local taxes. In recent years, China's housing prices have been high. In response, the Chinese government has repeatedly introduced various tax policies to curb the rapid rise in housing prices. However, there are still many problems in the tax collection and management system of China's real estate industry. It plays its due role in regulating the real estate market and promoting social equity. Therefore, it is necessary to discuss the problems of the real estate tax collection and management system in China, and put forward countermeasures.Project examination and approval of the plan, but as a result of real estate enterprises operation and management mode diversity as well as the development of real estate products is fixed, the sensitivity of the real estate industry by taxpolicy has a strong, capital demand chain is long, difficult to liquidation, involves a wide range of issues, plus part of the real estate developers to pay tax consciousness is not positive, it work of tax collection and administration for real estate development industry has caused considerable difficulties. Although the tax authorities tried to strengthen collection and management, and achieved some results, but through the special inspection of the real estate development industry, found that the tax situation of the industry is still not optimistic. Firstly, this paper introduces the current situation of real estate tax collection and management. Secondly, this paper makes an in-depth analysis of the current situation of the real estate tax collection and management, and puts forward its retention problems. Finally, the paper analyzes the main problems existing in the tax collection and management of China's real estate industry and proposes strategies and methods.Keywords：Real Estate；Tax audit；Tax Collection and Management目录1 绪论11.1 研究背景11.1.1 选题背景11.1.2 研究目的11.2 选题意义11.3 文献综述21.3.1 国外文献综述21.3.2 国内文献综述22 我国房地产行业税收征管的基本理论概述42.1 房地产税收征管的相关概念42.2 房地产税收征管的特征及特点42.3 房地产行业税收征管的基本目标及模式53 当前房地产行业税收征管面临的现状及主要问题63.1 我国房地产行业税收征管的现状分析63.2 我国房地产行业税收征管存在的主要问题63.2.1 在我国房地产开发环节的主要问题73.2.2 在我国房地产交易环节的问题73.2.3在我国房地产保有环节的问题84 加强房地产行业税收征管的对策思考94.1 提出我国房地产行业税收征管的对策94.1.1 对房地产企业纳税意识进行强化94.1.2 全面推进房地产行业税收稽查工作94.1.3 提高税务机关的税务征管能力94.1.4 推行一体化新兴管理模式104.2 加强对房地产行业税收征管的控制方法105 结论125.1 研究结论125.2 政策建议12致谢14主要参考文献151 绪论1.1 研究背景1.1.1 选题背景我国的经济近些年一直快速增长，人们的生活中能够自由支配的资金越来越多，大家对于投资方面的理解越来越深入。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，一直是国家重点扶持的领域之一。
但随着我国房地产市场的不断发展和政策的不断调整，房地产企业所得税政策也面临着诸多挑战和变化，给企业带来了一系列的税务问题。
本文将就房地产企业所得税的常见问题及对策进行分析和探讨，希望能为相关从业者提供一些参考和帮助。
1.企业所得税率的变化房地产企业所得税是按照企业所得税法规定的税率计算的，而我国的企业所得税税率一直在不断调整。
在2018年之前，我国对企业所得税的税率是25%，而在2019年之后，我国对企业所得税的税率进行了调整，将税率统一调整为15%。
这一变化对房地产企业的所得税成本产生了较大的影响，企业需要根据新的税率重新进行成本核算和预算规划。
2.资产减值准备的计提房地产企业作为资产密集型企业，其固定资产和在建工程等资产的减值准备计提是一个影响所得税成本的重要因素。
在面临市场变化和价格波动的情况下，很多房地产企业的资产价值可能会出现波动和下降，需要进行相应的减值准备计提。
但房地产企业在计提资产减值准备时需要考虑相关的税务政策和规定，以避免对企业所得税造成不必要的影响。
3.土地增值税的处理房地产企业在进行房地产开发和销售时，往往需要涉及到土地增值税的处理。
土地增值税是房地产企业所得税的重要组成部分，对企业的税负有着直接的影响。
但很多房地产企业在进行土地增值税处理时，往往存在理解不清、操作不规范等问题，导致税务风险的出现。
4.房地产企业间的资金往来房地产开发和销售过程中，往往涉及多家房地产企业之间的资金往来，包括代建、合作开发、联合营销等形式。
而这种房地产企业间的资金往来往往会引发税务管理的问题，如资金流动的真实性、资金流转的合规性等方面的问题，需要企业进行合规管理。
二、房地产企业所得税的对策1.及时了解税法变化房地产企业应及时了解最新的税法变化和调整，了解并熟悉新的税法规定，以便及时调整企业的税务筹划和成本核算。
试论房地产企业所得税征管存在的问题及对策
2019年第16期（总第232期）财税探讨试论房地产企业所得税征管存在的问题及对策王文斌（恒大地产集团山西有限公司,山西太原030000）摘要：伴随着我国国民经济的不断发展进步，房地产行业作为我国国民经济的重要组成部分，不仅和我国的市场经济发展息息相关，也同我们的日常生活和民生有关。
同时我国近些年来不同地区的房价不断攀升，人们的经济压力和负担也随之增加，房地产行业的经济效益可谓蒸蒸日上。
因此，房地产行业的高利润不仅为企业领导者带来巨大的利润，同时也为我国提供了巨额的税收。
关键词：房地产行业；企业所得税；征管；问题；对策现在在我国社会主义经济市场蓬勃发展，我国各个城市也都不断开始完善和建设社会主义经济市场，国家也相继颁布了相关的法律法规，政策来对房地产市场进行进一步的调整和管控，房地产行业作为我国随着收入的主要来源之一，在房地产企业所得税的增长建设进程来看，近年来，我国房地产行业所得税的增长趋势都比较可观，然而，在现阶段房地产企业所得税征管工作过程中，还存在诸多不足之处，我国针对房地产企业所得税的征管工作也出台了相关的政策和规定，并实施了专项税务检查工作，房地产在日常运转过程中不同于其他一般企业，其特殊性决定了房地产企业在财务核算方面的难度远远大于其他一般企业，同时财务核算也是企业所得税征管工作的核心内容。
一、房地产开发企业所得税征管过程中存在的问题（一）所得税税收政策不完善现阶段，由于我国房地产企业在受到相关国家规定和政策的限制下，在所得税征管方面的规定还不够明确和健全。
例如，部分地区对房地产完工结转收入时间点没有明确规定，各房地产企业结转收入时间点不一致，理解也存在差异。
由此可见，不明确或者模糊的规定，都往往容易造成房地产企业在实际工作中与税务机关角度不同从而理解上存存在分歧。
（二）信息不对称，审核存在困难房地产企业的特殊性，也大大增加了企业内部的管理难度。
房地产企业具有资金回笼周期较长和开发周期较长等特点，甚至有的长达十年以上，这就决定了房地产企业在成本费用的支出上大大增加，房地产企业必须针对具体项目的合同以及审批等相关资料文件进行长期保存，直到一个项目周期结束。
房地产企业所得税存在的问题及对策
房地产企业所得税存在的问题及对策近年来，随着住房制度改革的逐步推进，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一。
可是，伴随着房地产业的突飞猛进，其相应的税收征管却显得不足，并且在所得税征管方面表现尤为突出。
笔者归纳起来，主要有以下表现形式：1、隐匿应税收入，其主要手段是：（1）将取得的商品房预售款长期挂在“预收帐款”、“其他应付款”等科目，不申报缴纳应交的所得税；（2）以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付帐款”、“其他应付款”和“预收帐款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额；（3）销售车库、储藏室等附属配套设施不开具发票，隐匿和不申报应税收入；（4）将自建房转作经营性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务等不视同销售；（5）将完工可售的房地产用作对外投资或分配给股东（或投资人）不视同销售；（6）以开发产品（完工可售的房地产）换取其他单位或个人的非货币性资产不视同销售等等。
2、挤占、多提、虚列完工产品成本，其主要手段有：（1）不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费以及开发的间接费用、借款费用等，将前述费用全部挤占完工产品成本；（2）以工程完工未结算为由，高估建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他应付款”和“应付帐款”科目，虚增成本；（3）通过预提“工程维修金”等形式加大产品开发成本；（4）多结转已售产品的销售成本及税金，甚至将预收房款应纳的相关税费作为已完工销售产品的应纳税费一并扣除，减少已售产品销售当期的应纳税所得额等等。
3、超标准列支或扣除相关费用和支出，主要项目内容包括：（1）注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除；（2）超标准列支或扣除人员工资及职工福利费；（3）超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费；（4）超标准、超范围列支、扣除各类捐赠和赞助支出等等。
浅谈房地产企业税收征管存在的问题及建议
浅谈房地产企业税收征管存在的问题及建议作者：戚宏杰来源：《中国经贸》2017年第19期【摘要】近年来，房地产行业已成为地方税收收入的重要来源和主要增长点，但由于房地产业具有开发周期长、成本项目杂、涉税金额大和税种多等特点，给税收征管带来了一定的难度，地税部门对房地产行业税收征管虽然采取了诸多行之有效的办法和措施，但从近几年税收征管审计的延伸调查情况来看，房地产企业在旧村改造项目回迁安置用房所涉及的税款、城镇土地使用税、市政建设配套费所涉及的契税、企业所得税征收方式等方面仍存在一些问题，地税部门应通过采取统一征管口径、准确把握企业所得税的征收方式、加强部门协作、构建协税护税综合治税网络等措施进一步提高税收征管质量。
【关键词】房地产企业；税收征管；问题；建议一、房地产企业的税收征管存在的问题及原因1.对旧村改造项目回迁安置用房涉及税款征收不及时（1）税收政策可操作性不强，征纳双方对计税依据存在不同理解，甚至在地税部门内部也未达成共识。
（2）房地产企业通过转嫁税负逃避纳税义务。
某些房地产企业钻法律、政策的空子，通过签订合作开发协议将税负转嫁给村（居）委会，法定纳税主体与名义纳税主体互相推诿、扯皮，造成所涉及税款征收不及时。
（3）房地产企业存在攀比心理。
目前除由于行政区划调整及部分被税务检查过的企业外，房地产企业回迁安置所涉及的税金大部分未缴纳，企业间存在攀比心理，有的企业甚至寄希望于政府会出台相应的优惠政策。
四是旧村改造项目前期投入较多，涉税金额较大，加上近年来国家加大房地产调控力度，大多数房地产企业面临资金紧缺、周转困难的问题，不能及时申报、缴纳税款。
2.城镇土地使用税征收不到位（1）在纳税义务起征时点的选择上，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
但审计发现，还是有部分企业以办理国有土地使用权证的登记时间作为起征时点，从延伸审计的情况看这两个时点少则相差几个月、多则几年，这期间所涉及的税款形成了征管“盲区”。
房地产企业税收征管中存在的问题及对策
房地产企业税收征管中存在的问题及对策房地产企业税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。
近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。
由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。
漏征漏管的多，房地产企业税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。
一、稽查过程中发现的若干问题（一）关于未售商品房的问题1、根据国税发（2003）83号文件，房地产企业将开发产品转为自用的，应视同销售确认收入，计征企业所得税。
然而该文件明确视同销售收入确认的时限为“开发产品的所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入的实现。
”我们在房地产企业税收稽查中发现大部分房地产企业将自己的开发产品用于自用时，根本没有将该产品转为固定资产。
甚至一些企业根本就不承认将开发产品转为了自用。
所有权或使用权没有转移；稽查人员也难以核实到底有没有实际取得利益权利以及什么时间取得了利益权利。
难以对该部分转自用的开发产品计征企业所得税及房产税。
2、房地产企业将未售商品房用于出租，根据相关税法规定，房屋出租不但要缴纳营业税，还要缴纳12％的房产税。
许多房地产企业就在房产税上打主意。
房地产企业一般会在自己开发的小区或物业上成立隶属于自己的物业管理公司，这为房地产企业偷逃房产税提供了便利。
许多房地产企业人为地将租金定的很低，却又将物业管理费定得很高，从而达到少缴房产税的目的。
（二）关于房地产企业拆迁安置费如何确认的问题根据房地产企业税收的相关法律规定，除工资以外，企业的各项成本费用均应取得合法的原始凭证入账。
而房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人，无法提供合法的发票或收据给房地产企业。
这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。
许多房地产企业借支付拆迁安置费之名，大肆以白条虚列拆迁安置费，导致应纳税所得额及土地增值税的增值额大幅减少，甚至使企业所得税及土地增值税无税可征！因为无法一一核对这些数额巨大的拆迁安置费的真实性，税务机关面对这种情况往往也无可奈何。
企业所得税征管中存在的问题与对策建议
企业所得税征管中存在的问题与对策建议 - 财经金融一、当前企业所得税征管中存在的主要问题〔一〕企业所得税征管范围的划分不利于标准化管理1、企业所得税是一个弹性较大的税种，其计税根据是企业的应纳税所得额，而应纳税所得额是以企业核算的利润总额为根底，加减纳税调整后得出的。
由于企业本钱核算的复杂性和核算方法的多样性，决定了企业核算的利润总额在一定程度上具有伸缩性。
加上现行企业所得税税收政策比拟复杂，税前扣除规定缺乏刚性，操作起来弹性较大，因此，对政策理解程度不同、计算方法不同，都可能在无意识的情况下出现各不一样的计算结果。
同时，管理方式的灵敏多样也决定了企业所得税负担不平衡现象的不可防止。
目前企业所得税征管方式主要有查帐征收和核定征收两种，而核定征收又视能否准确核算收入总额和本钱总额，分别采取核定应税所得率和核定所得税税额两种征收方式。
采取不同的征收方式，企业的所得税负担都可能会有不同，有的甚至相差很大。
而且，企业所得税政策不可能规定得很详尽，在实际执行过程中会遇到这样那样的问题，因此，各级税务部门只有结合地方实际确定详细的操作方法，而这种操作方法往往会有一定的伸缩性。
以上种种客观因素的存在，再加受骗前国地税的征收管理力度不同，标准管理程度不同，直接造成了同类纳税人因归属不同的税务机关管辖而出现税负“倚重倚轻”的问题。
这一问题假设得不到有效解决，将给纳税人以可乘之机，从而滋生、蔓延“人往高处走，税往低处流”的不良倾向。
2、根据《国家税务总局关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的通知》〔国税发[2022]8号〕第二条第一款：“自2022年1月1日起，按国家工商行政管理总局的有关规定，在各级工商行政管理部门办理设立〔开业〕登记的企业，其企业所得税由国家税务局负责征收管理”的规定，国家税务局、地方税务局都是企业所得税的征收管理机关，而征管对象的划分却不按企业性质、类别，而是按工商注册登记时间，这就意味着一样性质、类型的企业，将归属不同的税务机关管理，客观上为税收不平街创造条件。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策引言：房地产企业作为我国经济发展的重要支柱产业，对于国民经济增长和社会稳定起着至关重要的作用。
而房地产企业所得税作为企业经营活动中的一项重要税种，对于企业的经营成本和利润水平有着直接的影响。
由于我国税法政策的不断调整和完善，导致了很多房地产企业在税收方面出现了一些问题。
针对这些问题，本文将从房地产企业所得税的常见问题出发，提出一些解决对策，希望能够对房地产企业在税收方面有所帮助。
1.税收减免政策不清晰房地产企业在享受税收减免政策时，常常面临政策不清晰的问题。
由于房地产市场政策经常变动，企业往往无法及时了解最新的税收政策，并进行相应的调整。
这就导致了税收减免政策的不透明性，增加了企业的纳税风险。
2.税收申报核算存在漏洞由于房地产企业的业务繁杂，往往会出现税收申报核算存在漏洞的问题。
一方面，企业在收入和成本的确认上存在一定的难度，容易出现漏报和错报的情况；企业在税收申报时，往往缺乏专业的税务人员，缺乏对税法政策的了解，容易出现错误的核算和申报。
这就给企业带来了一定的税收风险。
3.税务风险防范不足房地产企业在遵纳税法规定方面，往往存在风险防范不足的问题。
由于税法政策的不断调整和完善，企业往往无法及时了解最新的税收政策，从而导致了企业在税务风险防范方面存在不足的问题，增加了企业的税收风险。
以上就是房地产企业所得税的一些常见问题，下面将针对这些问题提出一些解决对策。
二、房地产企业所得税对策1.加强税收政策的学习和跟踪房地产企业应当加强对税收政策的学习和跟踪，及时了解最新的税收政策和相关的法律法规，确保企业对税收政策有准确的把握。
建立健全企业的税收政策档案管理制度，确保企业对税收政策的了解和掌握。
2.完善税务管理制度房地产企业应当完善税务管理制度，建立健全税务管理规范和流程，强化税务管理的过程控制，加强对税务风险的防范。
建议企业加强内部税务管理流程，确保税收的合规申报和核算。
3.加强税务会计人员的培训房地产企业应当加强对税务会计人员的培训，提高税务会计人员的专业水平和税法政策的了解。
房地产企业所得税征管存在的问题
房地产企业所得税征管存在的问题改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。
因此，加强和规范房地产开发企业税收的征收管理十分重要。
从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。
同时，在税收征管中存在一些规定不明确等问题，以下就房地产企业所得税征管存在的问题及解决措施进行简单分析。
一、房地产企业所得税征管中的问题（一）税务部门存在的问题1、税收政策自身存在的问题。
主要表现在：（1）国税发［2003］83号文不完善。
完工结转的时点不明确、期间费用的扣除不统一。
国税发［2006］31号文下发前，各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。
预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。
（2）现行所得税政策对成本分摊与相应售价时间的配比没有明确要求。
房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品成本，其可售面积单位成本按成本对象总成本除以总可售面积取得。
由于现行政策对可售面积单位成本的对象没有明确规定，企业在实际操作中随意性较大。
如，在商住楼建设中，有的企业底楼营业用房用来出租或自营。
为使建造成本在所得税前尽早扣除，企业按整幢楼作为成本对象计算分摊成本。
这样一来，住宅房与营业用房的单位成本一致，但营业房的实际售价一般是住宅房的3～4倍，造成利润在住宅房与营业用房之间分布不均，为房地产企业延迟纳税提供了可乘之机。
（3）对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。
总局31号文明确规定：新办房地产企业事先不得直接核定征收。
那么，对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款，在实际征收时操作难度较大。
房地产行业企业所得税管理存在的问题及对策
房地产行业企业所得税管理存在的问题及对策近年来,我国房地产行业进入了前所未有的高速发展时期,对于推动经济发展、改善居民居住条件起到了积极地促进作用,也成为税收收入的一项重要来源。
在房地产行业税收收入高速增长的同时,房地产市场连续升温、房地产企业新的经营模式和多样化的销售方式也给税收管理增加了新的困难,监管不力、管理滞后、欠税多等诸多问题使得当前房地产企业管理现状不容乐观,强化房地产企业所得税管理成为当前税务部门高度关注、亟待解决的重要课题。
一、房地产行业企业所得税管理存在的主要问题房地产行业是特殊生产经营行业,当前受传统观念、现实条件等主客观因素的制约,房地产行业企业所得税管理仍存在一些困难和问题。
(一)纳税意识不强。
房地产行业目前进入门槛不高,许多房地产公司仅仅依靠所取得土地或所拥有的土地而成立,对自身的纳税义务和预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等税收政策知之甚少。
有些房地产公司是地方政府通过招商引资方式开办的,在理解地方税收优惠政策方面存在偏差,且房地产企业本身所具有的特点也导致开发商偷逃税侥幸心理严重,纳税意识淡薄。
(二)财务核算不健全。
有的房地产企业财务制度不健全,核算不规范,收入不实。
有的房地产企业采用预收款形式销售房屋,因未开具正式发票,预收款长期挂账不做收入。
有的房地产开发企业成本核算未严格执行权责发生制和配比原则,仍按收付实现制核算成本,造成收入与成本不配备,无法真实反映企业盈亏情况,部分企业按预计数字入账,造成成本虚增。
(三)偷逃税手段多样。
有的企业以不了解相关规定为由,对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税。
有的企业对样品房、转作经营资产用房及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税。
有的企业一次性全额列支借款费用、预提维修基金,擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围,且存在一块成本多头列支的现象。
有的企业混淆预售与销售的概念,由于工程尚未完工,其总成本无法确定,则采用预算成本配比,达到挤占当期应税所得的目的。
关于房地产开发企业所得税征管问题的思考与建议
关于房地产开发企业所得税征管问题的思考与建议随着房地产行业的迅猛发展，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一，成为拉动各地区税收增长的重要组成部分。
但是目前针对房地产开发企业税收征管中仍存在一些亟待解决的问题，特别是在开发项目企业所得税的预缴与清算方面还存在很多征管问题。
本文就此方面的主要涉税问题、产生原因进行了探讨并提出了征管建议。
一、房地产开发企业所得税征管中存在的主要问题1.未如实申报收入少缴税款（1）预收账款没有按规定申报纳税一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入其它银行卡上。
虽然开发商最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行，不作预收款申报收入。
（2）隐瞒收入，私设小金库房地产开发企业除自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。
由于这些业务不受国家规划制约，可操作空间大，成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。
比如，在投资比例分配开发产品的合资中，房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账，而将其账外销售，收回销售收入账外存储，形成小金库；在委托代建业务中，房地产开发企业往往将代建工程收入不入账，资金体外循环，或只作往来核算，形成账内小金库；在待售商品房出租业务中，对收取的租金不入账，账外另存，形成小金库。
（3）收入直接抵减应付工程款，偷逃税款房地产开发商因施工方延误工期等原因收取的罚款收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。
（4）企业之间合作建房不按规定申报纳税目前房地产行业已形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义的代建房。
按照税法规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税，但在实际上合作双方经常出现不申报纳税的行为。
房地产企业所得税征管存在的问题及对策
房地产企业所得税征管存在的问题及对策作者：赵亮来源：《财经界·学术版》2013年第21期摘要：随着我国国民经济的不断发展，房地产行业已经成为国民经济发展的重要支柱产业，它关系到我国国家民生。
近年来全国各地房价的飞速上涨，使房地产业有着广阔的利润空间。
房地产行业从一个新兴的行业发展为国民经济中的巨头行业，为国家税收做出了巨大贡献。
但是，在房地产企业中所得税的征管和检查环节还存在着诸多问题。
关键词：房地产行业企业所得税征管问题对策近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，各城市加快了综合建设的步伐。
我国先后出台了商品房等房地产的政策，并对房地产市场进行了改革。
房地产业已经成为我国国民经济发展的重要支柱，也是我国税收收入中的一项主要来源。
纵观房地产企业所得税的增长历史来看，不论是房地产业所得税增长的绝对额还是所得税的相对比例都呈现出可喜的增长形势。
但是，就目前房地产企业所得税的征管而言，还存在着诸多不完善的地方，自2002年开始，我国就连续7年对房地产企业进行了专项税务检查。
由于房地产企业的生产经营的特殊性、开发阶段的特殊性，决定着房地产企业的财务核算不同于其他一般企业。
房地产开发企业的财务核算难点主要集中体现在产品开发成本核算的特殊性上，因此，房地产开发企业的成本核算是关系到所得税征收中税务部门重点核查的内容。
一、房地产企业所得税征管中存在的问题（一）税收政策及征管力量的不足目前我国房地产企业的所得税在政策上还存在着缺陷和不完善。
例如：完工结转的时点不明确、对期间费用的扣除不统一等。
在房地产企业进行房屋的预售期间将发生大量的期间费用，对于是否将这些期间费用计入到当期的申报中，也存在着不同的意见。
可见，这些对房地产企业发生费用计量的不一致都影响着房地产企业所得税政策在执行中的严肃性与公平性的体现。
例如：现行房地产企业所得税中关于成本的分摊与房屋的售价的相应时间之间的配比没有给出明确的要求。
同时，由于我国并未对房地产企业中的房屋可售面积的单位成本做出较为明确的规定，造成企业在实际操作中的存在着很大的随意性，例如：很多房地产企业在商住两用楼项目的开发建设中，将底商自营或出租，而企业为了建造成本能够在所得税前及早扣除，房地产企业就按照整栋大楼作为成本进行分摊。
房地产企业所得税征收管理存在的主要问题
房地产企业所得税征收管理存在的主要问题近年来，我区房地产市场发展势头强劲。
房地产业的税收收入已成为国地税组织收入的重要来源。
特别是2016年“营改增”以来，营业税这个大税源不在地税征收后，强化房地产企业的税收管理已成为地税系统的重要工作之一。
从日常征管情况看，目前房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要上层去研究解决这些问题。
（一）相关政策尚不够具体明确。
如:相关规定对完工的概念解释的很模糊,所谓完工是指部分完工,还是整体完工,基层税务机关以何标准来界定其是否完工;企业是否可以按照能够确认的销售和成本按实际发生数计算未完工工程的当期应税所得等等,均未作出明确具体的规定。
一是房地产企业开发项目分期开发，企业却长期处在亏损或者微利的状态。
企业后期项目的成本费用被挤进前期，造成的后果是企业申报数据始终处于亏损或者微利状态。
企业的开发项目一般都是分期进行，一期项目（成本对象）还未结束，二期项目就接着上，跟着还有三期、四期。
只要工程项目不结算，就无法归集成本项目的收入及成本费用。
二是项目实际上已完工，甚至已交楼入伙，但是久拖不进行项目清算。
企业所得税征管办法的鲜明特点是按照“项目征税”。
相当部分企业开发项目已达到31号文规定的完工条件，但是不及时进行项目清算，不及时将实际利润与预计利润的差额披露给税务机关，不及时补缴税款。
据多方调查情况，大多数开发企业都以“办理竣工决算备案手续”为结转收入的时点。
通过延迟办理竣工决算手续，就可以拖延收入结转的时间。
也有部分开发企业以款项收齐或者开具正式发票为结转收入的时点。
通过以上手法，企业可以人为控制收入的确认时间。
（二）当期应税所得申报不足的情况较为普遍。
从对房地产行业所得税实际征管情况来看,纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款的情况在相当程度上有所存在,其形式主要表现在以下几方面:一是不列收入。
部分企业以不了解相关规定为由,对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税;二是少列收入。
浅谈房地产企业所得税存在的管理问题及对策
1.2税收征收管理的概念及其风险
税收征收管理是指税法执行性管理，即税务机关为使得税法得到具体实施，对税务工作人员进行组织、计划、协调、指挥。具体有以下环节：税务登记管理、纳税申报管理、税款征收管理、减税免税及退税管理、税收票证管理、纳税检查和税务稽查等管理环节。税收征收管理活动，主要目的是保证税收收入及时足额解缴入库，充分实现税收对我国经济的调节作用。而税收风险，是指在税款的征收过程中，由于制度缺陷，政策制定失误、管理失效，以及一些不可预知和不可控的因素所导致的税源恶化、税收调节功能弱化、税收增长无力、最终引起税收收入无法配合政府，实现其职能需要的风险。其风险主要包括税务机关和执法人员执行税务制度不当以及纳税人税法不遵从行为偷逃漏税而导致的风险。
2房地产企业所得税管理存在的问题
2.1纳税人主动纳税意识较差
房地产投资者以及纳税人在多样性方面存在问题，不符合税法，导致了后期的管理困难；另外，房地产业发展较快，但是管理方面却比较落后，这就直接使得税务机关对于房地产在进行管理的过程中存在不到位的现象。
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浅析房地产企业所得税征管中存在的问题及对策
李志军吕兴毅杰曾亚兰
近年来我国房地产行业迅猛发展，房屋价格不断攀升，引起了社会各界的广泛关注。
同时，中央与地方各级政府也加大了对房地产企业的监管力度，抑制房屋价格的过快上涨，引导房地产行业的有序发展。
而税收作为国家调控经济的杠杆自然倍受关注。
本文结合嘉禾县房地产企业的具体情况对嘉禾县房地产企业所得税的征管现状及征收方式进行分析和思考。
一、房地产开发企业所得税征管中存在的主要问题
嘉禾县现有房地产开发企业5户，其中湖南金泰华成臵业有限公司注册为港、澳、台商独资经营公司，外商投资比例为50%。
5户企业的企业所得税均实行核定征收，企业所得税核定应税所得率为10%，实行行业统一标准。
2008-2010年，嘉禾县房地产企业收入52439.84万元，应税收入2417.31万元，入库所得税604.33万元，行业整体税负为1.15%。
（一）房地产企业所得税实际税负偏低。
2008-2010年，嘉禾县房地产企业申报收入达5亿多，但入库税款仅600多万元，税负约为1%，这与近几年房地产市场的火爆情形不相适应。
形成这一现状的主要原因就是自2008年企业所得税改革后，国地税分管房地产企业所得税。
当时房地产企业核定征收应税所得率为4%，换算后核定征收税率为1%。
显然，应税所得率的高低与实际税负具有明显的
正相关性，过低的应税所得率带来较低的实际税负。
核定征收并没有起到保障税款及时、足额入库的作用，反而由于应税所得率与房地产企业的利润水平不相适应成为了房地产企业税收筹划的工具。
从2011年3月起，全市应税所得率调高，引起了核定征收税率的成倍增长，换算后的核定征收税率为2.5%。
这种情况导致了纳税人的不理解，有的纳税人提出税负过重的问题。
以湖南金泰华成臵业有限公司为例，在税务管理员进行核定征收应税所得率调增的政策传达时，企业会计人员提出希望转变为查账征收方式，而在税务机关准备好相应文书后，企业又提出继续进行核定征收的程序。
税务机关在重新准备文书程序后又不得不多次征询纳税人意见，以免纳税人误会税务机关采取高压强制征收。
（二）信息不对称，经营情况难以掌握。
税务部门与开发企业之间存在着信息不对称的矛盾困境。
房地产交易环节多，涉及土地、设计、建筑、水电、装修、销售等环节；销售方式不断翻新，甚至还出现了买房送车、送车库、送子女入学等情况。
再加上房地产交易本身所具有交易标的为固定资产、价格不透明、同房不同价等特点，使得税务机关很难掌握房地产企业实际经营情况。
同时，房地产开发企业为追求利润最大化，总是有意无意采取不申报销售收入、高估开发成本、销售挂往来账户等手段来减少税前利润；并想方设法利用资源，实行权力寻租，达到少缴税目的。
（三）部门配合不力，税收征管难以到位。
房地产企业所得税的征管需要多个部门配合，提供信息，如房地产登记部门提供的销售情况以、地税部门提供营业税申报情况，等等。
但现实中，这些
数据信息在各部门的共享不够，交流不及时。
房地产开发企业具有交易规模大但交易对象为个人的其特殊性。
当在交易中的一方为自然人时，国税机关对房地产开发企业的账面检查往往就很可能失去逻辑关系，很多问题得不到有力的证据来支持，而其他部门提供信息机制又未建立，导致管理难度加大。
另外，有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在房地产开发项目中往往实行捆绑式开发，附加一定的公共设施配套开发建设项目，并在税费上作出承诺，出台相关“保护伞”文件，也给税收征管带来了一定的难度。
二、几点建议
（一）加大监控力度，扩大查帐征收面。
房地产交易环节多，交易形式特殊，往往容易产生各种征管漏洞，成为企业逃税的避风港，使查账征收工作阻力重重。
前文提到的金泰华成臵业有限公司，之所以在征管工作之初提出希望转变为查账征收是由于其财务人员具有高级会计师资格，并且曾长期在高校内从事财务管理工作，具有一定税收筹划能力。
而之后要求继续核定征收则是在经过筹划后认为核定所得率对公司较为有利。
而税务工作人员征管企业的点多面广，对企业情况的了解不够，在查账征管中经常处于不利地位。
因此，要加强对房地产企业的监控，及时掌握企业实际经营情况，有针对性强化征管措施，减少税收流失。
同时，要适当减少对房地产企业所得税的核定征收，扩大查帐征收面。
核定征收管理方式是在企业账目不全、无法准确查账征收时采取的必要措施。
事实上，核定征收带有一定的强制性和惩罚性。
正是因为如此，在实际征管工作中核定征收很容易引起纳税人的误会与反感。
因此，在税务监
管有力，税收收入保障可靠的情况下，减少对房地产企业的核定征收有利于减少征纳矛盾、构建和谐征纳关系。
（二）加强部门协作，抓好源头管理。
加强与房产、地税部门协作，建立信息交流平台。
房地产的销售最终都要以房产管理部门出具的房产证作为房产转移的归宿，不论房地产开发商采取何种销售方式，或一次性付款，或分期付款，或银行按揭等，都离不开房产管理部门这一关。
房产管理部门如果在企业办证时及时将相关信息反映给税务部门，就能很好地把握税收流失关口。
同时，由于房地产经营企业营业税是地税征收（其所需的发票是从地税部门领购的），所以加强与地税部门的配合，争取地税部门的支持和协作是很有必要的；对于征收难度大的企业，可与地税联手，共同打击房地产企业偷逃税行为。
（三）强化征管措施，规范行业税收秩序。
加强业务培训，培养业务骨干，加强基层业务指导，增强工作责任心，提高管理水平。
加大宣传力度，争取纳税人的理解和支持，减少工作阻力和压力。
加强经济税源分析，通过房地产业宏观税负和税收弹性分析，对重点税源企业的税负水平进行纵横向比较,及时发现房地产业税收政策执行和税收征管中存在的问题，科学分析房地产各税种税源的变化，评估各种变化对税源及税收的影响程度，增强税收征管的针对性和时效性。
采取行之有效的办法，加大对预收款的征税力度，确保税款的及时足额入库。
每年开展一次大型交叉检查活动，通过不同县市之间交叉稽查，规范行业税收秩序。
（作者单位：嘉禾县局）。