我国房地产发展内在因素
我国房地产价格影响因素分析
我国房地产价格影响因素分析［摘要］地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。
房地产业的重要性决定于房地产的重要性。
因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
关键词］房地产价格影响因素1．引言房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。
房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占dp的比重在10%以上。
在我国，房地产业对全国dp的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。
然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。
尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2．房地产价格组成房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
我国房地产价格主要由以下几部分构成：1）土地费用土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。
房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。
但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。
2）建安成本建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
浅析影响房地产经济波动的因素及对策
Ｊ Ｉ ＮＧ Ｊ Ｉ Ｌ ＵＮＴ ＡＮ／ 经济论坛 ＿
展 战略 的实现 。 ２ ． 对房地产价格 引发的房地产经济波动进行调控 。 政 府部门 ４ ． 对供 求失衡 引发 的房地产经济波动进行调控 。 房地产经济
波动中的供求失衡 因素是房地产市场 的内在矛盾 。供求 失衡 作 为房地产市场 中的经常性状态决定 了要确保房地产 市场 的长期 衡 中进行 的 ， 由于这 一特征 的存在 ， 所 以， 房地产 经济波动也 是
三、 控制房地产 经济波动的有效对 策 １ ． 对宏观政策 引发的房地产 经济波动进 行调控 。 如果宏观政
策 的变化引发房地产经济的异常波动 ，则应 当对宏 观政 策开展
辩证分析 ；如果宏观政策具有科学性并 且只是暂时性 的对 房价
产生 了抑制作用 ，则应当坚持宏观政策的执行以保障房地产经 济健康 、 长远 的发展 ； 如果 宏观政策缺 乏科 学性 和合 理性 ， 则应
３ ． 房 地 产 市场 中的 供 需 矛 盾 ， 这 是 导 致房 地 产 经 济 产 生 波动
、
外 生 因素 对 房 地 产 经 济 波动 的影 响
１ ． 城 市发展 。 城市化水平是影响房地产经济发展的重要因素 。 步加快 ， 对房地产的需求会升高 ； 其次， 城市化进程加快会导致 城 需求增 加 ； 再次 ， 城 市化发展会伴 随着对 旧区的改造 ， 拆迁户 对 居住建筑 的需求增 加。供需关 系的改 变也 势必会 引起房地产 经
３ ． 经济因素 。 对房地产经济波动产生影响的经济因素是指对
产前景的预 测和估计。通常来说 ， 不同的消费者对房地产的预期 也存在差异 ， 当然从众心理是一定存在 的， 如果 当下消费者认 为 房地产在未来并没有好的发展前景 ， 则对房地产 的需求会减少 ； 如果认 为房地产在未来具 有 良好 的发展势头 ，则房地产需求 又
中国房地产市场金融因素分析
一
、
中国房地产市场金 融机理 分析
无论是民营企业还是 军工企业 。这也说 明，如果房地产企 业不是
房地产业没有暴利 ．这些本来 利润就高 的企 业会轻 易地 １ 中国房地产市场境外 因素分析。“ １ 事件之后 ，美国 高利润 、 ． ｇ・ １
怕的后果将产生 ： 一是会导致产业结构 政府采取 ７放松银根和美元汇率不断贬值的货币政策 ， 对避免美 转入房地产市场吗 ７两种可，
流动性过剩 必然会使资产价 格出现膨胀 。但由于股市在 ２ ０ 年 年 ．与成熟的市 场仍 有很大差距 ，特别是在一种 转轨经济 中，我 ０１ 到 ２０ 年期 间处于泡沫破灭阶段 ． ０５ 房地产市 场几乎成 为吸收这些 们 要对这种 随时可能 出现的行业暴利有 比较清醒 的认识 然后用 过剩资本的惟一渠道。 间美联储 自２０ 年 之后 多次 加息 给 中 新 的制度规 则来调整这些失衡 的利益关 系 期 ０４ 国的货币政策操作提供 了一定 空间 。于去年 ８月底停 止后 ． 民 人 ３ 中国房地 产市 场企 业资 金链循环分析 。房地产市场火爆的 币汇率升值速度走快。但只要人 民币升值的幅度小于国际市场预 另一个原 因是完全背 离金融市场法则 的融 资模式 。从这几年 的情 期的幅度 ．中国宽松的货币形势就 不会从根 本上发生改变 ，这对 况来看 进入房地产市场的条件并不在于其实力 ，而是能否拿到 于中国楼市及股市来说就是利好 土地 在土地没有市场化而协 议转让之前 ．企业拿到土地 的能力 美国的楼市是否会出现硬着陆。如果 当前美国楼市出现了大 就在于企 业与政府权 力的远近 ．即如何 用金钱与政府权力进行交 幅度下跌 ．美联储很可能会再次采取放松银 根的政策 ．因为楼市 易。但 当交易规则发生了变化 ．土地需 要市 场化 方式 交易时 ，能 对经济的影响远远大干股 市的。这样对 中国的汇率改革和宏观调 否获得土地就在 于企业财 力 ．以及如何利用好现有房地产融资市 控来说都是十分不利的 会增加中 国经济波 动的风险 。对于中国 场不完善 的制度 ．看准并操纵房地产金融制度缺 陷来力 求发展 。 投资者来说 很 可能会面临这样的结局 ：人 民币升值压力会因美 在房地产市场上 ．拿到土地就等于 得到 了入 门证 然而竞争
浅谈对我国房地产经济的认识与思考
应 当对房地 产价格引发 的房地产经 济波动进 行科学的分析并 区
调控 的过程 并不是指一味管制房地产价 格。 由于正常 的房地产 善， 从 而提 高房地产企 业 的经济效益 ， 所以， 如果房地 产的价格
房地 产经济 的发展也是在供求失 别对待 ， 同时政府部 门也 有责任对房地产 的价格进行调控 ， 但是 平衡是具有很大难度 的。同时， 价格波动有利 于推动市场竞争并是促进企业 对经营管理做 出改 不可避免 的。而在调控 中， 主要 目的在于减低这种波动而并非说 在正常 的变 动范围内 ， 政府 部门应当减少干预甚至不进行 干预。
首先是 国家 的体 制 、 政策 ， 导致寻租 问题 出现 。此类 问题 的 发生是 因为 国家的体制 ，在权利上 的结 构和经营方式等原 因造
成 的， 此时导致土地行业 发生不当的竞争 。此类 问题 的发生 ， 导
致业 内的所有运作人 员都会从 中获取一定 的利润 。虽然说通 过
“ 寻租 ” 获得 的土地 使用权 的所有 者 ， 对于土地 的开发 利用 的性 质都有不 同的 目的性 ， 但 是同样的结果是都会导致 土地 流失 ， 资
是房地产价格过低还是过高 ， 政府部 门都有必要进行调控 。 地价
矛盾 ， 则仅靠市场 的调节是无 法完 成的 ， 此 时就有可 能产生地 产
济 的崩 溃。因此 ， 当房地产供求一 旦处 于不 合理的失衡范围 ， 需 要根据不 同的矛盾性质来进行针对性 的化解 。
四、 结 束 语
如果房地产 的价格与合理 的物价水平 出现了严重的偏离 ，无论 危机 而强制实现供需平衡 ，这种情况导致 的后果则是房地产 经 是影响房地 产价格的重要 因素 ， 而地价过低 ， 国家利益会受 到损
新常态下房地产发展趋势及对策探讨
新常态下房地产发展趋势及对策探讨作者：郑鸿雁来源：《中国集体经济》2022年第21期摘要：房地产作为我国经济的重要组成部分，对我国经济的健康发展有着重要的影响。
近年来，随着新常态经济的发展，各种新思路、各项新举措不断调整着产业经济结构，房地产经济也面临着严峻的发展环境和挑战。
文章通过分析新常态经济下房地产发展存在的内部和外部等综合问题，进而对房地产行业未来发展趋势进行探讨并提出促进房地产行业健康、可持续发展的相关对策。
关键词：新常态;房地产;发展趋势我国新常态经济不断发展，主要呈现几个明显特点，经济发展速度从高速增长转为中高速增长;结构不断进行优化和升级;发展动力从要素驱动型、投资驱动型逐渐转向创新驱动。
紧随这一发展趋势，房地产经济也进入新常态。
当今城镇住房短缺的困境已逐渐缓和，供不应求的状况也得以改善，主要购房群体也转变为80、90 后以及部分城市务工者，新的购房需求和投资需求也与过去不同，因此，对于房地产行业的定位也逐渐呈现了社会和民生的属性，增长速度也逐渐放缓。
此时，房地产企业需要及时把握这一发展趋势，不断地创新和升级模式，要顺应当下发展潮流，明确不同层面的市场竞争，同时也要意识到自身发展的限制性因素，从而更好地应对新的发展趋势，做出合理的房地产开发管理对策，实现房地产行业的平稳可持续发展。
一、新常态下房地产市场存在的问题（一）房地产市场的融资困难1. 传统融资方式的不适应作为经济增长的支柱性产业，我国房地产行业融资模式在较长一段时间里仍然较为单一。
根据《中国房地产企业融资现状分析与转型对策研究》这一报告指出，我国房地产企业对于传统的间接融资渠道依赖性较强，即以银行贷款和股票融资为主。
银行贷款一般具有较多满足条件，要审核房地产企业的信用等级、财产状况等，还要求提供担保，对于担保项目也要满足施工许可证、土地证等证书，周期性也较短。
而股票融资条件又较为严格，对企业的要求也较高，因而，这两种融资模式已经不适应新常态下房地产企业对融资的新需求。
影响我国房地产业可持续发展的因素与原因分析
随着 住 房 制度 改 革 的 不 断 深 化 ，市 场 化 已 成 为 中 国房地 产 业 发 展 的 主要 方 向 。通 过 市场 推 动 房 地 产业
产市 场 已经初 步 建立 并且 迅 速 发展 ， 而 由于不 完 善 的外 在制 度 和不成熟 的 内在 治理 结构 的共 同作 用 ， 房 地产 市 场还远 未规 范 ，以追 逐短 期利 益为 目的 的行 为在 房地 产
市场 上非常 普遍 。这些短 视行 为影 响了 房地产 业的可 持
续发 展 。
的 深入 发 展 已经 成为 人 们 的共 识 。市场 在 通 过 其 自我
调 节机 制 解 决 自身 问题 的 同 时 ，也产 生 了难 以调 和 的
矛 盾 ，这 些 矛盾 成 为 影 响房 地 产 业 可持 续 发 展 的 主要
一
市 场调节 手段具 有较 强 的滞 后性 。尽管 市场 能够通 过价 格 杠杆对 稀缺 资源进 行保 护和有 效利用 ，但 这种调 节并
不 像经济模 型 中描述 的那样 在 瞬间实 现 ，它需 要 经历较
长 的时 间 。
、
影响中国房地产业可持续发展的市场因素
（ －） 规 范市场 尚未完善 中 的短 视经济 目前规 范 的房 地产 市 场还 未建 立 ， 决 策 过 于短 视是
源 的节 约不利 。
实 现保 护并合理 的利用 资源 。 但 事实并非 如此 ， 单一 市场 调节 的结果是 房地产业 对资源 的掠夺式 开发 。 导 致这一 现象 发生 的原 因有 ：单一 的市 场调节 手段
（ 三） 消费者需 求 的过度 透支
浅析我国房地产经济发展的内在因素
关 键 词 ： 地 产 人 ｇ 红 利 城 市化 Ｍ２ 通 货 膨 胀 人 房 ／ ．
民 币升 值 房 地 产 调 控
过 去 的 十 多 年 ，房 地 产 在 我 国经 济 发 展 中一 直 发 挥 着 “ 的 经 济 增 长 点 ” 至 “ 柱产 业 ” 作 用 。历 史 表 明 ， 地 新 甚 支 的 房 产 行 业 对 经 济 的高 速 发 展 起 到 了很 强 的拉 动 作 用 ． 房地 产 的 发 展 带 动 上 下 游 产 业 的 大 发 展 。透 过 房 价 上 涨 、 地 价 格 上 土 涨 、 州 炒 房 团 、 产 投 资 的 表 面 现 象 ， 入分 析 房地 产 经 济 温 房 深
的青 年 人 正 处 于 结 婚 成 家 时 期 ，此 时 需 要 组 建 新 的 家 庭 ． 滋
生 出购 置 婚 房 的刚 需 ； ３ 而 ５岁 至 ４ ５岁 的壮 年 人 正 逐 步 步 人
表 面 现 象 ， 房 价 上 涨 的 内在 因素 分 析 ． 大 家认 识 房 地 产 从 让
发 展 的 根 因。人 口红 利 ， 年 新 生 人 口的 绝 对 数 量 巨大 ， 市 每 城
“ 利 ” 自人 口数 量 ， 量 ” 红 利 。我 们 还 可 以获 得 人 口 红 来 即“ 的 “
质 的红 利 ， 健康 和教 育赋 予 劳 动力 的价 值 。 ” 即 在 未 来 １～ ０年 时 间 内 ． 国经 济将 从 需 求 大 量 低 价 劳 ０２ 中
动 力 逐 步 转 向需 要 大 量 高 技 能 劳 动 力 ： 着 我 国受 教 育 程 度 随
圈
浅析我国房地产经济发展的内在 因素
关于我国房地产经济波动的因素分析及对策
关于我国房地产经济波动的因素分析及对策摘要：我国的房地产业呈现出了一种全世界绝无仅有的有趣现象，这种现象的有趣之处在于，一方面，我国的房地产业一业独大，雄居我国国民经济龙头地位成为我国国民经济的中坚力量；与之相映成趣的是，我国的楼市却仍在向天价攀登，部分地区已达户均收入20倍以上。
关键词：房地产；周期理论；经济波动；因素分析；经济周期；趋势曲线自从我国将房地产当做商品以来，我国的房价就一直在飞速上涨，我国的房地产商品化的历史就是一部房价上涨的历史，目前我国的部分地区的房价已经远超世界任何国家的房价。
我国的房地产业的飞速增长与列宁的生产资料优先增长理论若合符节，而且也暗合了恩格尔定律推断出的经济水平的发展过程中，房地产的社会需求也会随之增长的阶段性理论。
加之房地产行业的特殊性也使得房地产的供求关系处于一种不对称性。
由于房地产行业的生产建设存在着周期性较长的显著特征，而且，房地产的供给并不是恒定的，具有某种时滞性，因此供求之间的关系在时间上没有连续性可言，其连续性经常出现被割裂的现象，同时，房地产这种商品存在着位置的固定性，因此，房地产的供求关系不仅在时间上的时滞会改变供求关系，而且其固定的地域性的特征也导致了房地产业在空间上难以保持一致性，我国目前在深圳、上海、北京高企的房价就佐证了这一点。
在房地产业内部的经济规律的运行的影响，房价必然具有其波动性。
我国的房价的波动可以总结为下述四种波动，这四种波动皆是影响房价波动的因素，它们分别是：长期性波动、季节性波动、循环性波动、不规则性波动。
影响房价的因素除上述四种典型的波动以外，还存在着社会心期因素引起的房价的波动，这种影响因素在某种程度上对于房地产业房价的波动影响较大。
无论是长期性波动还是短期性波动都会互相发生作用、互相影响，既可产生叠加因素又可产生一定的抵消因素，其不停的波动就构成了我国房地产经济的波动。
由于我国的房地产业近年来其产业规模逐年扩大，已经渐成我国的基础产业，并迅速成为我国的主导产业，在我国的国民经济中已经处于举足轻重的地位，因此，房地产业已经成为我国经济的心脏，我国的经济正随着房地产业这颗心脏的跳动而跳动。
我国房价持续上涨原因分析
我国房价持续上涨原因分析提要本文针对目前我国房价不断上涨的问题，从全球房价上涨趋势、房价上涨的内在原因以及外在原因三个方面分析我国房价持续上涨的原因，指出政府应采取适当措施正确引导房地产发展，避免房价上涨过快带来的负面影响。
一、房价上涨现状众所周知，自2001年我国房价节节攀升，房价不合理上涨已成为社会的一个焦点和热点问题。
与此同时，2001～2004年中国房地产投资每年增速分别为23.5%、21.9%、30.3%、28.1%，都高于同年全社会固定资产投资的增长速度（表1）。
“房地产泡沫”等词不断出现在杂志报纸上，房价问题引起大众的普遍关注。
从国家统计局的数据来看，2006年第三季度全国70个大中城市新建商品住宅同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要包括：深圳12.3%、北京10.9%、厦门10%、成都8.9%、呼和浩特8.4%和广州8.3%；下降的城市只有2个城市：上海2.3%、丹东0.1%。
与居民收入水平相比房价虚高，已基本上成为我国百姓和政府的共识。
国际公认的房价和购买者年收入比例是3～6倍，而我国大致在8～15倍。
这与国际比例相差甚远，节节攀升的房价使大多数居民只能“望房兴叹”。
二、全球房价上涨趋势分析房价大幅度上涨不是我国的独有现象，除了德国、日本外，世界各国的房价都在一路飙升。
自1995年以来，美国的房价上涨27%，其中纽约市的房价上涨47%、旧金山上涨70%；澳大利亚、西班牙、瑞典的房价至少也上涨了2/3；而瑞士和英国的房价上涨了2倍；爱尔兰的房价上涨了3倍。
近几年，美国、英国、澳大利亚、西班牙等国家，平均房价与平均工资、租金的比率已达到创纪录水平，这意味着目前房价的高估已超过历次房价波动周期中的高峰时期。
分析其中原因，主要是全球经济快速发展推动的，再加上前些年股市的大幅下挫，近几年世界上的游资较多，因此，投资者将大量的资金投向了比较安全的房地产行业，这对世界房价的上涨起到了推波助澜的作用，自然我国房价的上涨也在情理之中。
房地产的基本概念与属性特征
权益受到法律的保护，任何侵犯权益的行为都会受到法律的制裁。所有者可以通过法律途径维护自TALOGUE
05
03
投资者应关注市场价格的变化，以判断投资价值和风险。
01
市场价格机制是房地产市场的重要属性，通过价格信号反映市场供求关系的变化。
房地产的金融属性
CATALOGUE
06
抵押贷款
是指借款人以房地产作为抵押物，向金融机构申请贷款的行为。在抵押贷款中，借款人需要提供房地产作为担保，并按照约定的利率和期限还款。
抵押贷款的种类
包括个人住房抵押贷款、商业房地产抵押贷款、工业房地产抵押贷款等。
抵押贷款的风险
包括违约风险、市场风险和流动性风险等。
02
03
房地产的法律属性
CATALOGUE
04
产权定义
产权是房地产所有权、使用权、收益权和处置权的总称，是人们对物的权利。它赋予了所有者占有、使用、收益和处分的权利，是现代社会中重要的法律概念。
产权的分类
根据产权的特性，产权可以分为完全产权和不完全产权。完全产权是指对房地产的完全控制，包括使用、收益和处分等权利；不完全产权则是指对房地产的控制受到限制，如租赁权、借用权等。
按开发程度分类
根据开发程度的不同，房地产可以分为生地、毛地、熟地等类型。生地是指未经开发的地块，毛地是指已完成基础设施配套的地块，熟地则是指已完成开发并具备建筑条件的地块。
不可移动性：房地产是固定在一定地点的资产，不能像其他商品一样随意移动。这一特性决定了房地产市场的地域性特点。
房地产的物理属性
02
价格机制对资源配置起着基础性作用，能够调节房地产市场的供求关系，促进资源的合理配置。
01
02
影响我国房地产业可持续发展的因素与原因分析
影响我国房地产业可持续发展的因素与原因分析[摘要] 我国对房地产业宏观调控偏差成为影响房地产业可持续发展的主要因素。
具体表现是：在市场因素方面，单一市场机制调节下的房地产市场失灵、规范化市场尚未建立、短视经济、消费者需求的过度透支；制度因素方面，土地市场的制度安排不科学、城市规划刚性约束不强、节能环保激励政策不足；政策因素方面，短期宏观政策对调节房地产业作用明显，但长期宏观政策并不能真正成为推动房地产业可持续发展的助推器。
政府应充分权衡利弊，抓紧完善和优化调控政策体系，健全完善可持续发展的健康的长效机制。
[关键词] 房地产业；可持续发展；因素与原因分析长期以来，我国房地产业的发展主要是依靠对资源和环境的掠夺式开发实现。
房地产业目前仍然在采用对土地资源扩张式开发、对能源等资源消耗式使用等方式来满足巨大的需求。
现阶段宏观调控政策存在偏差成为影响我国房地产业可持续发展的主要因素。
一、影响中国房地产业可持续发展的市场因素随着住房制度改革的不断深化，市场化已成为中国房地产业发展的主要方向。
通过市场推动房地产业的深入发展已经成为人们的共识。
市场在通过其自我调节机制解决自身问题的同时，也产生了难以调和的矛盾，这些矛盾成为影响房地产业可持续发展的主要原因。
（一）单一市场机制调节下的房地产市场失灵依赖单一的市场调节手段是影响房地产业可持续发展的非常重要的原因。
应当选有效的市场调节不但能够实现经济价值最大化，还能够实现生态价值的最大化，市场调节手段能够促进可持续发展。
在包括土地在内的自然资源稀缺时，市场就会自发地通过价格手段进行调节，实现保护并合理的利用资源。
但事实并非如此，单一市场调节的结果是房地产业对资源的掠夺式开发。
导致这一现象发生的原因有：单一的市场调节手段无法解决”外部性”的问题。
不管是土地资源的保护，还是对能源的节约利用，可持续的房地产开发都可能对整个社会发展具有正面外部效应。
房地产开发主体的这种外部效应没有办法单纯通过市场调节内化为自身的经济利益，开发主体不用为自己造成的负面外部性效应付费，也不能从自己可持续开发的行为中获利。
在周期背景下探究我国房地产业的驱动因素与潜在影响
这就 容易造成 风险转嫁的问题 ， 即房地 产的市场风 险转变 为银 行 的信贷风 险， 将房地产 的周期波动带 来的风 险几乎全部 归集
—
８ ０％
７ ０％ ６０％
一
一 一
厂
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可见， 对于房地产 市场 来说 ， 融资渠道 的拓展成 。 到银行体系中。 为当务之急。 另外， 从投 资者角度来说， 投 资渠道 的过度单一化， 对居 民
５ ０ ％一
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毫
实现 有效 资产 组合产生了严重 的限制 。 传统上 ， 我国居民主要 讲钱 存于银行， 并没有其他 的多样 化投资渠道 ， 引申出我 国金 融市场不发达 的现实。 那么， 在这样一个投资背景之下， 又加之
３ ０ ％
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（ ２ ） 投 融资制度 。 房地产 作为资金密集 型行业 ， 对资金 需求
先优势 ， 但是在未 来增长方面， 二、 三线城市更具有优 势。 长期 量 巨大 ， 但是其融资形式过于单一。 无论是施工企业贷款、 房地 而言， 新 型城 市化将催 生一线 大型城市都市圈和二三线 中心城 产开发贷款还是住房抵押贷款 ， 这 些都依靠 商业银行来实现 ， 市及其城市群 。
基建规 模 ， 使得市场 回归到正常。 但是这些 政策或 规则的实施 不可忽略的。
并没有产 生满意 的效 果。 从根本上来说 ， 我国对房地 产市场 的
市场在供 应渠道和价格上的分离 。 发展的重要因素。
有一种 说法 认为， 虽然抵押 贷款的推 出便利 了居 民购房 ， 翁” 。 这种 说法基 于表层看 似乎是合 理 的， 但 是它 没有用流 动
房地产市场情绪影响因素研究
房地产市场情绪影响因素研究房地产市场情绪影响因素研究引言房地产市场作为国民经济的重要组成部分，对一个国家的经济发展和社会稳定起着重要作用。
然而，房地产市场受到诸多因素的影响，其中之一是市场参与者的情绪波动。
情绪在市场中具有重要的作用，可以影响投资者的决策和行为。
因此，研究房地产市场情绪影响因素对于了解市场行为和制定相应政策具有重要意义。
本文旨在探讨房地产市场情绪影响因素及其潜在影响。
一、情绪对房地产市场的作用情绪对房地产市场的作用主要体现在以下几个方面：市场参与者行为、投资决策、市场走势等。
首先，不同情绪状态下的市场参与者会有不同的行为表现。
比如，买方在市场情绪乐观的背景下更容易采取冲动性购买行为，而在悲观情绪中更加谨慎。
其次，情绪对投资决策也有重要影响。
在情绪波动较大的时期，投资者可能更加倾向于短期投机，而在情绪稳定的时期更倾向于长期投资。
此外，情绪也会对市场走势产生影响。
市场中充斥着情绪的传染性，投资者的情绪会通过媒体报道、社交媒体等渠道的传播对市场产生影响。
二、房地产市场情绪影响因素的分析1.宏观经济因素宏观经济因素是影响房地产市场情绪的重要因素之一。
经济发展阶段、利率水平、通胀压力等宏观经济指标的变化都会对市场情绪产生直接影响。
例如，经济增长放缓会引发市场的担忧情绪，而经济复苏则会激发市场的乐观情绪。
此外，利率水平会影响购房成本，高利率时购房者的信心较低，市场情绪可能较为悲观。
通胀压力也会使市场参与者对未来房价的走势产生担忧。
2.政策因素政策因素对房地产市场情绪的影响也十分显著。
政府的调控政策对市场参与者的情绪产生重要影响。
一方面，政府出台限购、限贷等措施会抑制市场投资者的热情，引发悲观情绪；另一方面，政府出台扶持政策，如购房补贴、税收减免等，可能激发市场的乐观情绪。
政策的不确定性也会使市场情绪不稳定。
3.心理因素心理因素是影响房地产市场情绪的重要内在动因。
市场参与者的个人心理状况、信念、情感等都会影响市场情绪波动。
我国房地产市场平稳健康发展问题略论
我国房地产市场平稳健康发展问题略论一、引言：房地产市场是中国经济的重要组成部分，也是社会稳定的重要因素。
自改革开放以来，房地产市场在我国的发展经历了从无到有、从小到大、从粗放到规范的过程。
随着市场规模的扩大及市场主体的多元化，我国房地产市场呈现出调控频繁、价格波动较大等问题，需要加强政策指导和监管。
作为一名经济专家，本报告旨在从市场平稳健康发展的角度，分析当前我国房地产市场存在的问题，并提出相应的政策建议。
二、市场平稳健康发展之问题分析1.悖离市场，政策过于频繁政府对房地产市场调控是必要的，但过于频繁的政策调整往往会引发市场的不稳定性，甚至引起投资者恐慌。
例如，在2017年至2018年的一年间，政府就推出了多次限购限贷等严厉措施，导致市场出现了恐慌性的冷却现象。
建议政府加强政策规划和调控的透明度，尽量避免政策过于频繁，定期评估政策效果，及时修订。
2. 土地储备不均，供需失衡在土地市场上，一些地方政府为了增加财政收入，会通过土地储备等方式扩大土地规模，导致土地资源分配不均。
同时，由于房地产供应与需求不平衡，一些地方房价高涨地区与一些房价低廉地区相互制约。
此间，建议政府进一步加强土地利用规划和房地产市场数据统计，不断优化房地产供给结构，以实现房价合理稳定。
3. 市场监管不力，违法违规行为泛滥房地产市场存在大量的黑中介、黑楼盘等违法违规行为，这不仅会破坏市场秩序，还会损害消费者权益。
但在市场监管上，执法机构并没有及时发现和处理此类问题，加大了市场风险。
建议政府加强市场监管力度，完善相关法律法规，严厉打击黑中介、黑楼盘等违法违规行为，维护市场秩序和消费者权益。
4. 市场竞争不充分，创新能力不足由于房地产开发商数量偏少、市场进入壁垒高，导致市场竞争不充分、创新能力不足，这不利于市场规范和健康发展。
同时，由于房地产市场缺乏创新和绿色设计，不利于加强可持续发展的计划。
建议政府推进市场化改革，打破市场壁垒，促进市场竞争，以提高市场创新和环保水平。
中国房地产政策演进韧性及其生成逻辑
中国房地产政策演进韧性及其生成逻辑作者：吴宾邢其真张杰来源：《湖北经济学院学报》2024年第01期关键词：中国房地产政策；政策演进韧性；政策学习；政策变迁中图分类号：D601；F299.23 文献标志码：A 文章编号：1672-626X（2024）01-0017-14一、引言住房问题是关系到人民群众切身利益的大事，是引起全社会广泛关注的重大民生问题[1]。
党的二十大报告强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
”[2]自1998年全面住房改革以来，中国房地产市场得到了快速发展，并成为国民经济的支柱性产业。
但房地产业在带动经济发展、改善住房水平的同时，发展不平衡、住房供求结构性矛盾突出、交易行为不规范等问题逐渐暴露出来[3]。
为此，各级政府相继出台了一系列政策来稳定市场运营、保障基本民生，房地产调控政策应运而生。
作为中国改革开放的缩影，房地产市场与政策的发展转变映射了我国经济、社会的变革。
房地产政策变迁过程不仅反映了不同阶段房地产调控的政策价值、政策目标和政策工具的嬗变过程和规律，也蕴含着中国经济社会变革和思想观念的转变[4]。
因此，揭示房地产政策变迁的内在规律与逻辑，对于完善房地产政策、助力“住有所居”目标实现，讲好中国故事并提炼“中国之理”有着一定的现实意义。
尽管房地产政策始终是学术界研究的重点议题，但对房地产政策变迁的研究较少，且以质性研究和经验判断为主。
研究视角上，大量文献侧重于从经济学视角出发探析房地产政策的调控效果等[3]，使用公共政策理论与方法解释房地产政策变迁的研究相对匮乏，缺少相应的理论供给。
而在政策变迁领域，尽管学者们肯定了政策学习在政策变迁过程中的意义，但未能清晰地揭示政策学习引致变迁的过程及具体机制。
鉴于此，本文基于公共政策理论与方法，提出“政策演进韧性”的概念。
所谓“政策演进韧性”，是指政策体系在应对内外部环境变化时保持其政策核心理念稳定，同时采取不同的策略以更好地落实政策理念的能力。
房地产影响因素
一、经济因素影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。
这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。
通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。
反之，房价总体水平越低。
从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房价水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。
二、社会因素影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。
其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。
社会因素对房价的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。
如城市形成历史，对一个地区房价水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的，在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房价水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。
有些社会因素对房价的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。
如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房价上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房价下降。
三、行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。
房地产发展的微观环境因素
1房地产发展的微观环境因素 (2)1。
1企业内部因素 (2)（1）房地产开发商素质 (2)(2)房地产商品营销措施 (2)（3）售后服务因素 (3)1。
2消费者因素 (3)（1）消费者购买动机 (3)（2）对决策者的宣传 (3)1.3房地产商品自身因素 (4)（1）地理位置 (4)(2)内部结构情况 (4)（3）房屋建材规格 (4)1．4竞争者因素 (5)（1)竞争与竞争优势 (5)（2）竞争对手分析 (5)（3）竞争策略 (6)1房地产发展的微观环境因素房地产选址除了受各种宏观因素的影响外更与各种微观因素紧密相关，个人消费已经成为当前房地产市场的主流消费者对房地产产品的需求已经从对数量的追求转为对质量品质的追求，需求的目的也由单纯的自用为主转为住办结合投资增值等多种目的，这就对房地产开发提出了更多更新的要求.房地产市场选址环境是指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的所有外力量和相关因素的集合。
微观环境（microenvironment）是指直接影响房地产企业服务其目标市场能力的各种因素,包括企业本身、消费者、竞争者以及社会公众等.微观环境对房地产企业发展具有直接影响，微观环境中的各种行为者都是在宏观环境中运作并受其影响的。
1。
1企业内部因素企业内部因素主要是指来自企业自身管理与经营过程中的因素,如企业自身的素质、企业采取的运营措施及后续的物业管理水平等。
(1）房地产开发商素质开发商存在房屋漏水、面积缩水、质量低劣竣工交用后迟迟拿不到产权、证购房合同面积与产权证面积不符、配套设施不能兑现以及物业管理乱收费等现象.这些一方面给许多消费者带来生活上的诸多不便,另一方面也使得房地产企业所建造的楼盘能让买者铭记在心的往往是负面的影响。
在房地产市场中,开发商与消费者在地位上不平等,在信息上不对称前者往往以虚假广告、不规范合同、不真实价格出售、不兑现承诺等行为,欺骗消费者，侵害消费者权益，导致购房者入住纠纷频繁发生，这些都极大损害了房地产开发商的形象.消费者在购房时都希望得到发展商的质量保证，注重房地产开发公司的产品质量，服务态度信誉保证等方面的实质内涵因此名声信誉好服务细致周到的品牌公司会得到消费者的欢迎。
房地产销售的影响因素分析
房地产销售的影响因素分析随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。
在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。
房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。
以下是对有关因素的简要分析。
一、影响房地产销售的宏观因素影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。
其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。
1.自然环境因素在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。
这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。
包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。
自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。
现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。
据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。
显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。
2.区域经济因素区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。
市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。
土地管理与房地产开发经济的内在联系
土地管理与房地产开发经济的内在联系摘要：城市化和城市规模的扩大都离不开房地产业的基础建设，这是一个在各个领域都蓬勃发展的基础产业。
然而，目前我国房地产行业还存在着与房地产开发有关的法律、法规、政策等不符的行为。
尤其是在土地管理体制上，对经济发展的盲目追求，占用了大量土地资源，这不仅浪费了大量的土地，还导致了非法的利用。
同时，日益激烈的行业竞争也迫切需要房地产开发商加强内部控制，不断提升自身的经营管理水平，通过健全的内部控制制度来保证公司的持续、健康发展。
文章主要探讨了在我国土地管理政策的不断优化、房地产开发经济发展二者之间的相互关系的变化以及目前形势下二者之间的内在关联。
关键词：土地管理；房地产开发经济；内在联系引言房地产的发展与社会的方方面面都有密切的联系，所以房地产的发展必须要符合土地管理的要求，并且要在合理的条件下进行开发。
随着城乡一体化的加速，我国的房地产业得到了快速的发展，开发商的规模也在不断的扩张，城市化水平不断提高，全面建成小康社会的目标已基本实现，而房地产市场的相关法律和法规还不完善。
目前的土地管理体制还存在着一些与目前的社会发展不相符的政策，这就要求我们必须要加强相关的法律法规，同时还要遵守相关的法律，严格的执行，才能保证国家的发展。
一、土地管理与房地产开发经济法律法规上的联系如果要在当地发展，那么就需要满足投资、资质、环境控制等多个方面的要求。
一般情况下，一个制度可以分为正式制度和非正式制度，正式制度是指地方政府制定的法律，要求开发商必须严格执行。
法律是一项强制性的制度，任何公司在经营活动时，都要严格按照法律的要求，不得从事任何法律禁止的经济活动，不得超出法定的范围。
我国早在2000年以前就有了与房地产开发有关的法律，有关房地产开发的法规规定，地方政府与企业之间可以通过协议转让土地，这使得地方官员对土地的使用权更多，从而造成了腐败。
2005年，国家出台了一系列的土地出让政策，明确了地方政府与企业之间的协议出让行为，并明确了出让土地实行招标拍卖、挂牌出让的模式，从而使土地的获取方式发生了变化，并对地方政府的权力进行了限制。
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浅析我国房地产发展的内在因素
【摘要】随着我国经济的发展，建筑工程得到了快速的发展，相应的地产业也如雨后春笋般的出现，房地产已经成为当代财富的代表，随着生活水平的提高，房地产的出现和繁华带动了经济的迅速发展，如今的地产热带动了房地产的开发，本文通过论述促进房地产经济发展的内在因素，得出房地产如今快速发展的原因。
【关键词】房地产；经济发展；内在因素
我们常说衣食住行是我们离不开的，房地产就是所谓的住，随着改革开放以来，我们的经济与国际开始接轨，市场经济一体化，各个行业也得到了很大的提升，房地产业也在这个潮流中应运而生，而主要推动其发展的内在因素主要有以下几点。
1、从人口总量和结构来看，我国还处于人口红利期
所谓的人口红利就是有工作能力的人口占总体人口的比重较多，这些人能够创造社会财富，参加社会生产，不需要国家的福利，这是促进我国国家社会发展的主动力，他为社会提供了大量的劳动力，我国人口红利主要是由于解放后出现的三次婴儿潮，就是在这三个阶段新生儿大量降生，导致人口的大量的增长，同时就加重了对住房的需求，同时由于产业结构的变化，农业的人口需求减小，人口开始流向第二三产业，大量人口涌向城市造成城市人口激增，同时也就加重了城市的住房需求，这主要体现在北京上海深圳这些大城市，同时由于现在整体来说我国的人口劳动力还是富裕的，所以这个现状一直在持续发展，所以这就间接的促进了房地产业的发
展，虽然有专家说我国的人口红利正在消失，但现在这个阶段来讲还是需要很长一段时间的，所以说房地产业的发展还是会持续的，同时我国即将到来的人口老龄化，大量的老年人激增，新旧阶层的替换势必会带来房地产业的又一轮发展。
同时由于现在属于我国社会的转型时期，大量人口的涌向城市，无疑加重了城市的住房价格，有了利益的促进，房地产业的发展也就顺理成章了。
2、从城市化率来看，我国城市化进程正在加速发展期
随着改革开放以来，我国经济的发展迅速，不仅体现在各行各业，更主要的体现在全国的整体的经济形势，随着目前我国城市人口的大量激增，城市住房困难，我国在积极的推进城镇化建设，不是单单的去扩大城市的规模，而是引导原来的城镇向城市化发展，促进地方的发展，而不是盲目的人口转移，通过自身的发展，壮大自己的力量，实现城镇化，人口的迁移也必然带来产业的转移，虽然我国一直强调农业是我们产业的基础，但是随着科技的发达，农业随需要的劳动力也相应的减少了，富余的劳动力必然会转向第二三产业，这也就为城市带来了契机。
大量的土地转变为城市用地，来满足人口和经济发展的需要。
但是尽管这样房地业的发展还是满足不了现在人们对住房的需求，国家政策的支持更加促进了房地产的发展。
城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求；第一，城市化进程必然伴随着工业化过程，大量的扩大工业和新兴产业新建工厂，增加了对工业用地的需求。
第二，城市化过程中，
进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。
第三，随着城市社区的日益增加，人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大，因此需求更多的商业用地和公共用地。
城市化率依然很低的中部、西部地区，其城市化率尚未达到40%，未来该区域将面临更加广阔的城市化空间，住房的需求旺盛，房地产仍将强劲发展。
3、从宏观经济看，我国经济正处于快速稳定增长期。
改革开放30年间，我国名义gdp增速为15.8%，实际gdp增速也超过10%，近年来gdp增速仍然保持在8%-12%，而房地产的直接投资拉动gdp增长超过1个百分点，产业杠杆拉动越3个百分点。
经济的发展对我国的货币供应量提出了更高的要求。
广义货币供应量也可以作为衡量社会经济财富增幅的一个总体
基准水平，如果你资本的投资收益能够超过广义的货币供应量增长率，则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。
目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识，即使你的收益超过cpi也可能是财富贬值的；过去十年，黄金涨幅约350%，石油约200%，而跑赢广义的货币供应量增速的是中国房地产，所以房地产引来了各方面资金的投资。
4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业
我国经济发展越好，人民币升值压力越大；自从2005年7月21日，中国进行人民币汇率改革制度以来，人民币不再单一参考美元，转而“以一篮子货币为参考的浮动汇率制度”，到2008年7月，
人民币汇率从汇改前的8.2上升到6.8，上升了20%，这是持续的进出口贸易顺差之后，人民币被动的进行升值。
2008年金融危机之后，人民币再度回到对美元固定汇率政策，美元走低，抑制了人民币汇率的上升，截止到2012年8月，人民币汇率为6.33；虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力，但是国际货币基金组织依旧认为人民币币值被低估，只是低估程度不再像以前那么“严重”“显著”了。
在2005年7月中国政府让人民币升值以前，人民币被低估约35%至40%。
到目前为止，人民币兑一篮子全球货币在实值（in real terms）上升值了约18%。
这也就是说，人民币目前大约被低估20%左右。
由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期，资本的趋利性会促使外币不断涌入中国，从而对国内的价格上涨形成了压力。
而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报，则大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业，给房地产带来了很多投资需求。
综上所述，过去的10多年时间，我国处于人口红利期，社会总抚养逐步下降，而年轻劳动人口稳步上升，为我国的经济发展提供了充足的劳动力，同时新生人口的绝对数量巨大，近年来受到高等教育的毕业生越来越多，比例越来越大，我国人口红利也会从数量人口红利转换成“质”量越高的结构人口红利，这些都为房地产奠定了中长期需求基础。
同时城市化进程的加速发展，近年来每年有超过2600万人进入
城市，将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求，一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求，另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求，同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促使家庭向小型化分裂、外来务工人员都将催生出更大的刚性需求。
虽然现在由于房价过高，导致购房困难，国家一度颁布政令，下调价格，但是我国仍在发挥的市场的机制，主要还是以市场为导向，现在的住房需求高，所以国家的政令只是一时的调整，不会对房价的整体价格走向造成影响，所以今后的房地产价格还是继续升高，房地产也会持续的发展。
参考文献：
[1]巢余虹，浅谈我国房地产经济发展的内在因素，金融经济，2012
[2]车士义，郭琳，结构转变、制度变迁下的人口红利与经济增长，人口研究，2011
[3]李小言，柳书，三项措施加快城市化进程，中国房地产报，2003。